N. SENT
N. AC
N. CRON
.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 11148 Ruolo Generale dell'anno 2020 e trattenuta in decisione all'udienza del 21 maggio 2025, vertente
TRA
(c.f. residente a [...]), Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata a Roma, in via Agostino Depretis n. 86, presso lo studio dell'avv.to
AU PI e dell'avv.to Giorgio Valentini, da cui è rappresentata e difesa in forza di procura speciale allegata al ricorso introduttivo,
RICORRENTE
E
(c.f. ; residente a [...]), Controparte_1 C.F._2 elettivamente domiciliato a Roma, in viale Angelico n. 90, presso lo studio dell'avv.to Carla
IN, da cui è rappresentato e difeso in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
E
(c.f. e p. IVA;
con sede legale a Roma, in corso Controparte_2 P.IVA_1
Vittorio Emanuele II nn. 282 - 284), in persona del legale rappresentante, elettivamente domiciliata a Roma, in piazza di Santa Anastasia n. 7, presso lo studio dell'avv.to Roberto Pera, dall'avv.to Gennaro Sposato e dall'avv.to Valeria SP-UL nonché dall'abogado RA MA CK, da cui è rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta, CONVENUTE
OGGETTO: domande restitutorie e, in subordine, risarcitorie in ambito di contratto preliminare di compravendita (domanda nei confronti del promittente venditore); domanda di restituzione della provvigione (domanda nei confronti dell'agenzia); in via riconvenzionale, domanda del promittente venditore di risarcimento danni.
CONCLUSIONI: per la ricorrente (verbale dell'udienza di p.c. del 21/5/2025): “… i procurato(r)i di parte attrice concludono come da memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., insistendo in ogni caso nelle proprie istanze istruttorie ...”; per il convenuto (verbale dell'udienza di p.c.): “… L'avv.to Todisco si riporta alle conclusioni formulate, anche in via riconvenzionale, nella comparsa di risposta e nelle memorie ex art. 183/6 c.p.c., reiterando tutte le istanze istruttorie formulate e insistendo per il rigetto delle conclusioni avversarie e di tutte le istanze istruttorie ex adverso formulate, ivi compreso il supplemento di ctu richiesto da parte attrice. …”; per la società convenuta (verbale dell'udienza di p.c.): “… L'avv.to SP UL si riporta alle conclusioni rassegnate nel foglio di pc., depositato in via telematica in data
20/5/2025, che deposita anche in formato cartaceo …”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con originario ricorso ex art. 702 bis c.p.c. la ricorrente allegava Parte_1 che nel mese di dicembre 2016 aveva visitato l'immobile di proprietà del convenuto CP_1
sito a Roma, in via Capodistria n. 13, posto in vendita tramite la convenuta
[...] [...]
agenzia immobiliare comunemente nota come “Engel & Völkers; che, Controparte_2 attratta anche dalla descrizione dell'appartamento, pubblicizzato dall'agenzia come
“Affascinante proprietà posta al piano quarto …. Al quinto piano in corrispondenza dell'appartamento troviamo la mansarda abitabile che può essere collegata con scala interna”, fin da subito si era mostrata interessata all'acquisto sia per l'ubicazione sia per la struttura dello stesso e in particolare per la pubblicizzata presenza della mansarda abitabile al quinto piano, che, potendosi collegare all'abitazione del quarto piano, garantiva, tra l'altro, un doppio ingresso;
che in data 18/1/2017 aveva sottoscritto una proposta d'acquisto per l'importo di € 1.250.000,00, versando in pari data, a mezzo assegno bancario n. 0126589186-
09 intestato al proprietario la somma di € 50.000,00 a titolo di caparra Controparte_1 confirmatoria;
che, a seguito dell'accettazione della proposta di acquisto, in data 10/2/2017 era stato stipulato un contratto preliminare di compravendita dell'immobile; che, per quanto di
2 interesse, il promittente venditore, oltre a garantire la piena proprietà e la legittima provenienza del bene, si era impegnato “a propria cura e spese, entro la data del rogito notarile alla regolarizzazione e conformità della planimetria catastale dell'immobile allo stato di fatto” e aveva precisato che “è stata presentata la richiesta di nulla osta alla Sovrintendenza
Capitolina (prot. RI/2017/1294) del 19 gennaio 2017 per l'autorizzazione al ripristino della scala di collegamento tra il quarto e il quinto piano e la diversa disposizione di alcune porte interne. … presso il Genio Civile … la pratica per il taglio del solaio… in data 31 gennaio
2017 Scia presso per il ripristino della scala di collegamento, con successiva CP_3 variante del 9 febbraio 2017”; che nel contratto preliminare, nell'apposita sezione
“Dichiarazioni Urbanistiche”, era stato indicato che “l'immobile è stato interessato da domanda di condono edilizio ai sensi della Legge 724/94 prot. 5333 del 10/1/1995, per la quale è stata rilasciata la Concessione edilizia in sanatoria n. 179526 in data 16/6/1999 per cambio di destinazione d'uso da soffitta ad abitazione al piano 5 e fusione con l'abitazione al piano 4”; che in occasione della stipula del suddetto contratto preliminare aveva versato l'ulteriore somma di € 200.000,00, sempre a titolo di caparra confirmatoria, a mezzo assegno circolare n. 5300927693-09 non trasferibile, emesso da ICBPI e intestato al proprietario che in data 10/2/2017, con assegno bancario n. 0127061361-11, aveva versato, a CP_1 titolo di provvigione, la somma di € 61.000,00 all'agenzia immobiliare Controparte_2 che era stata prevista la stipula dell'atto di trasferimento dell'immobile entro e non oltre la data del 20/4/2017; che, nonostante l'impegno assunto, il promittente venditore, alla data fissata per la stipula dell'atto definitivo, non aveva ancora fornito la documentazione urbanistica e catastale completa e corretta;
che in data 19/5/2017 il notaio dott. Per_1
, inizialmente incaricato per il rogito, aveva constatato l'impossibilità di procedere
[...] alla stipula dell'atto definitivo per incompletezza della documentazione;
che nelle more aveva deciso di incaricare della stipula del rogito il notaio dott. il quale, in data Persona_2
1/6/2017 e in data 9/6/2017, aveva provveduto ad inviare alle parti la lista dei documenti mancanti, necessari per la stipula del contratto definitivo;
che, a seguito delle reiterate richieste del notaio, nel mese di giugno 2017 il promittente venditore, a mezzo del proprio tecnico di fiducia, geom. aveva fornito al notaio alcuni documenti inerenti CP_4 Per_2 alle varie pratiche urbanistiche ed edilizie, che avevano interessato l'immobile: in particolare,
i progetti grafici relativi alle pratiche SCIA e SCIA in variante e la piantina catastale modificata (sebbene ancora non corretta); che, solo dopo aver ricevuto la suddetta documentazione e con il supporto del tecnico di fiducia, arch. essa Persona_3
3 ricorrente era venuta a conoscenza di una serie di gravissime irregolarità di natura edilizia e urbanistica riguardanti l'immobile, che erano state prontamente contestate durante un incontro congiunto tra le parti e i rispettivi tecnici in data 13/7/2017; che in occasione di tale incontro, anche alla presenza dell'ing. padre di essa ricorrente, le suddette Persona_4 irregolarità erano state riconosciute come effettive dallo stesso tecnico di controparte, geom.
il quale aveva dichiarato che non era possibile prevedere, relativamente al condono, CP_4 né le tempistiche né gli esiti della regolarizzazione;
che nel frattempo, in ottemperanza a degli obblighi contrattuali parallelamente assunti, essa ricorrente si era ritrovata costretta a dover vendere la propria abitazione di Roma con contratto preliminare del 26/7/2017 a firma del notaio (Rep. n. 18.548) e a prendere in locazione temporanea altro alloggio a Roma, Per_5 in via Lariana, con contratto di volta in volta rinnovato, nonché a sostenere ingenti spese per un magazzino, ove erano stati depositati i propri mobili;
che il proprio tecnico di fiducia, arch.
nella perizia asseverata del 27/7/2017 aveva evidenziato una serie di gravi Per_3 difformità tra i vari documenti forniti e l'effettivo stato dei luoghi in relazione non solo ai progetti grafici della SCIA e della SCIA in variante, presentati presso il Comune, la
Sovrintendenza e il Genio Civile, ma anche rispetto alla piantina catastale, sia quella attuale sia quella allegata al condono, e al progetto originario;
che detta documentazione evidenziava diverse e serie criticità, anche relativamente alla scala di collegamento tra i due piani dell'immobile, come meglio indicato in ricorso;
che il tecnico aveva concluso la perizia, evidenziando che l'immobile era allo stato attuale privo dei requisiti necessari e indispensabili per la stipula dell'atto trasferimento di proprietà, come meglio riportato in ricorso;
che, pur di procedere all'acquisto dell'immobile in tempi brevi, essa ricorrente aveva acconsentito a differire la data del rogito al mese di settembre, previo impegno del promittente venditore di regolarizzare la situazione urbanistica e catastale entro il termine del 4/9/2017, circostanza formalizzata con diffida in data 23/8/2017; che in data 26/9/2017 le parti si erano nuovamente incontrate presso lo studio del notaio il quale aveva definitivamente constatato che Per_2 sulla base della documentazione fornita, non conforme alle normative urbanistiche e catastali e del contratto preliminare stipulato, non era possibile procedere, in quella data, con il rogito per la presenza delle molteplici difformità edilizie caratterizzanti l'immobile; che con missiva del 6/10/2017 il promittente venditore, ritenuti risolti sia la proposta di acquisto sia il contratto preliminare di compravendita, aveva depositato in via fiduciaria presso lo studio del proprio legale un assegno circolare di € 250.000,00, pari alla somma versatagli a titolo di caparra confirmatoria;
che essa ricorrente, dopo aver incassato il suddetto assegno, con nota
4 del 18/10/2017 a firma del proprio precedente legale, aveva comunicato che riteneva risolti sia la proposta di acquisto sia il contratto preliminare di compravendita non in via transattiva, ma in ragione del grave e ripetuto inadempimento del promittente venditore, confermando che si sarebbe riservata la possibilità di tutelare le proprie ragioni nelle modalità e nelle sedi opportune;
che, a seguito di una nuova immissione nel mercato dell'immobile, in data
28/2/2018 essa ricorrente, temendo la modifica dello stato dei luoghi, aveva presentato apposito ricorso ex artt. 696 e 696 bis c.p.c. (n. 76775/2017 R.G.), assegnato alla VII Sezione
Civile del Tribunale di Roma;
che all'esito della procedura il Ctu nominato (arch.
[...]
aveva depositato la propria relazione, in cui sostanzialmente, come riportato in Per_6 ricorso, trovavano conferma le contestazioni sollevate da essa ricorrente e relative alle irregolarità e difformità edilizie e urbanistiche, esistenti all'epoca della restituzione della caparra, di gravità tale da rendere impossibile l'accertamento dell'agibilità; che alla luce di dette risultanze in data 3/3/2019 aveva diffidato il convenuto a voler corrispondere il CP_1 doppio della caparra confirmatoria pari ad € 250.000,00, ai sensi dell'art. 1385 c.c.; che in data 4/3/2019 aveva diffidato anche l'agenzia immobiliare a voler restituire la somma di €
61.000,00, versata a titolo di provvigioni in occasione della stipula del contratto preliminare, non solo per aver omesso di segnalare opportunamente i summenzionati vizi, ma anche per aver definito idonea la rappresentazione catastale dell'immobile; che senza esito era stata la procedura di mediazione, per cui si era reso necessario ricorrere all'Autorità giudiziaria;
che pertanto, alla luce di quanto allegato, emergeva l'inadempimento del promittente venditore con conseguente diritto di esercitare il recesso e di esigere il doppio della Controparte_1 caparra versata ovvero, in subordine, di ottenere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni;
che inoltre sussisteva anche la responsabilità del mediatore con conseguente diritto alla restituzione della provvigione versata. Alla luce di quanto allegato, la ricorrente, ritenute sussistenti le condizioni per l'applicazione del rito sommario di cognizione, instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in ricorso nei seguenti termini: “Voglia l'Ill.mo
Giudice adito, respinta ogni contraria eccezione e deduzione, ritenuta la propria competenza e la sommarietà della cognizione della causa: 1) in via principale, accertare e dichiarare risolto per inadempimento il contratto preliminare di compravendita stipulato in data 10/2/2017; 2) sempre in via principale e per l'effetto condannare il Sig. (c.f. Controparte_1
), residente in [...], a corrispondere alla Dott.ssa C.F._2
per tutte le ragioni esposte nel corpo del presente atto, la somma di Euro Parte_1
250.000,00, pari alla parte ancora dovuta a titolo di restituzione del doppio della caparra
5 confirmatoria, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
3) in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui non fosse accolta la domanda di cui al punto 2), condannare il Sig.
(c.f. ), residente in [...], al Controparte_1 C.F._2 risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, cagionati alla Dott.ssa Pt_1 che si richiedono in Euro 250.000,00, ovvero nella diversa, maggiore o minore misura ritenuta di giustizia, se del caso anche in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
4) in ogni caso, condannare l' (p.IVA , Controparte_5 P.IVA_1 con sede legale in Roma, corso Vittorio Emanuele II, n. 282/284 in persona del legale rappresentante pro tempore, alla restituzione dell'importo di Euro 61.000,00 versato a titolo di provvigioni non dovute per le motivazioni contenute nel presente atto;
5) in ogni caso, condannare i convenuti, in solido tra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio e di quelle relative alla fase dell'accertamento tecnico preventivo (comprensive di spese del legale, della consulenza tecnica d'ufficio, e del consulente di parte, per la complessiva somma di Euro 20.045,41), oltre a spese generali, C.P.A., I.V.A. e successive occorrende”.
Con decreto del 25/5/2020, a seguito di riassegnazione della causa da altra Sezione per incompetenza tabellare, era fissata al 16/12/2020 l'udienza di comparizione delle parti.
In data 4/12/2020 si costituiva in giudizio il convenuto il quale, Controparte_1 contestata la domanda della ricorrente e spiegata domanda riconvenzionale, instava per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “… chiede nel merito e in via principale: accertare e dichiarare l'incompatibilità delle domande spiegate nell'atto introduttivo del giudizio con l'istruzione sommaria del procedimento, alla luce di quanto esposto in narrativa, in quanto non documentate, non provate, oltre che infondate in fatto ed in diritto, e per l'effetto rigettare tutte le domande avanzate da parte ricorrente con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio. In subordine: rigettare le domande spiegate nell'atto introduttivo del giudizio in quanto infondate e non provate, con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio. In estremo subordine: si chiede la conversione nel rito ordinario, attesa la complessità della vicenda, e chiede: dare atto della risoluzione intervenuta della proposta accettata e del preliminare di compravendita e per l'effetto dichiarare l'illegittimità della richiesta restitutoria del doppio della caparra confirmatoria avanzata da parte ricorrente, per le motivazioni di diritto dedotte nella presente memoria oltreché infondata in fatto ed in diritto;
dichiarare inammissibili e improponibili, nonché rigettare le domande di risarcimento danni proposte dalla ricorrente per assoluta indeterminatezza delle stesse oltre che infondate in fatto e in diritto e comunque non provate;
nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento
6 della domanda attorea quanto alla restituzione del doppio della caparra o di risarcimento danni per l'importo richiesto, ridurre l'importo equitativamente in base ai principi dell'ordinamento in tema di solidarietà …(ex art.)… 2 Cost. (per il profilo dell'adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà). In ogni caso in via riconvenzionale: accertare e dichiarare l'inadempimento della Sig.ra alle obbligazioni assunte con la proposta di acquisto e Pt_1 con il contratto preliminare di compravendita e per l'effetto condannarla a rifondere in favore del Sig. il risarcimento dei danni ammontanti ad euro 50.000,00, o la differente CP_1 somma accertata nel corso istruttorio del giudizio, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda al soddisfo, quale differenza tra il prezzo concordato nella proposta e preliminari risolti con la e quello convenuto nel successivo atto di compravendita a Pt_1 rogito notaio . Con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre IVA, Persona_7
CPA ed accessori come per legge in base ai parametri ministeriali”.
In data 4/12/2020 si costituiva in giudizio anche la convenuta la Controparte_2 quale, contestata la domanda della ricorrente, instava per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale adito, e per quanto di sua competenza al G.I., disattesa ogni contraria richiesta, provvedere come segue: In via principale nel merito: respingere la domanda attrice perché infondata in fatto e in diritto per tutti i motivi di cui in narrativa. In via istruttoria, accogliere le istanze istruttorie formulate nella presente comparsa, ivi inclusa la prova orale. Con riserva di integrare le suddette istanze istruttorie e di svolgere nuove istanze nel corso del presente giudizio, qualora l'Ill.mo Tribunale adito ritenesse necessaria ulteriore attività istruttoria, visto l'art. 702 ter c.p.c., alternativamente fissare udienza di cui all'art. 183
c.p.c., ovvero procedere nel modo che riterrà più opportuno agli atti di istruzione rilevanti in relazione all'oggetto della causa. In ogni caso, con vittoria di spese del presente giudizio, ed aumento del 30% del compenso professionale di cui al D.M. 55/2014 ai sensi dell'art. 4, co 1 bis D.M. 55/2014, oltre agli accessori di legge (15% rimborso forfettario spese generali ex art. 15 D.M. 127 / 2004, a I.V.A. e C.P.A. come per legge), ogni relativo costo ed alle successive occorrende”.
All'udienza di prima comparizione del 16/12/2020, presenti i procuratori delle parti che instavano per il mutamento di rito, era disposto conferentemente, atteso che la causa richiedeva un'istruttoria non sommaria;
era disposto rinvio all'udienza dell'11/2/2021 per gli incombenti di prima comparizione e trattazione.
Con decreto dell'8/1/2021, alla luce dell'art. 221, comma 4, L. 77/2020 di conversione con modificazione del D.L. 34/2020, era disposta la trattazione cartolare della predetta
7 udienza dell'11/2/2021 con assegnazione del termine di legge fino a 5 giorni prima dell'udienza per il deposito di note di trattazione scritta.
Con ordinanza riservata del 4/3/2021, disposto lo 'stralcio' della memoria integrativa di parte ricorrente, in quanto irrituale, e lette le note di trattazione scritta delle parti, erano assegnati i richiesti termini ex art. 183/6 c.p.c. con rinvio all'udienza del 9/6/2021.
In data 6/4/2021 la ricorrente depositava memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., contenente
(a pagg. 44 e 45) le conclusioni poi richiamate all'udienza di p.c.: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria eccezione e deduzione: 1) in via principale, accertare e dichiarare l'inadempimento del Sig. (c.f. ), Controparte_1 C.F._2 residente in [...], in relazione agli obblighi assunti con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 10/2/2017; 2) sempre in via principale e per l'effetto condannare il Sig. (c.f. ), Controparte_1 C.F._2 residente in [...], a corrispondere alla Dott.ssa per tutte le Parte_1 ragioni esposte nel corpo del presente atto, la somma di Euro 250.000,00, pari alla parte ancora dovuta a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
3) in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui non fosse accolta la domanda di cui al punto 2), condannare il Sig. (c.f. Controparte_1
), residente in [...], al risarcimento di tutti i danni, C.F._2 patrimoniali e non patrimoniali, cagionati alla Dott.ssa che si indicano in Euro Pt_1
250.000,00, ovvero nella diversa misura, maggiore o minore, che verrà accertata in corso di causa ovvero ritenuta di giustizia, se del caso anche in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
4) in ogni caso, accertare e dichiarare la mala fede e/o il dolo della l' (p.IVA ), con sede legale in Controparte_5 P.IVA_1
Roma, Corso Vittorio Emanuele II, n. 282/284 in persona del legale rappresentante pro tempore, e, per l'effetto, condannare l' (p.IVA Controparte_5
), con sede legale in Roma, Corso Vittorio Emanuele II, n. 282/284 in persona P.IVA_1 del legale rappresentante pro tempore, alla restituzione dell'importo di Euro 61.000,00, versato a titolo di provvigioni, non dovute per le motivazioni contenute nel presente atto, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
5) in ogni caso, condannare i convenuti, in solido tra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio e di quelle relative alla fase dell'accertamento tecnico preventivo (comprensive di spese del legale, della consulenza tecnica d'ufficio, e del consulente di parte, per la complessiva somma di Euro 20.045,41), oltre a spese generali,
C.P.A., I.V.A. e successive occorrende”.
8 Con decreto del 5/5/2021, alla luce del citato art. 221, comma 4, L. 77/2020 di conversione con modificazione del D.L. 34/2020, era disposta la trattazione cartolare della predetta udienza del 9/6/2021 con assegnazione del termine di legge fino a 5 giorni prima dell'udienza per il deposito di note di trattazione scritta.
Con ordinanza riservata del 14/6/2021, premesso che, “… a prescindere dalla conoscenza della parte acquirente delle pendenze riguardanti la situazione urbanistica dell'immobile, il venditore sia tenuto a garantire il buon esito delle domande presentate, quale presupposto necessario dell'agibilità stessa dell'immobile secondo l'uso residenziale convenuto tra le parti …”, era ammessa ctu con il seguente quesito: “dica il c.t.u., previo sopralluogo e lettura della relazione tecnica allegata sub 16 al ricorso, se le pratiche amministrative in corso per il ripristino della scala interna di collegamento tra i due livelli dell'appartamento sito in Roma, via Capodistria n.13 interno 9, piani terzo e quarto (in
Catasto quarto e quinto), oggetto del contratto preliminare di vendita concluso tra le parti in data 10/2/2017 (all.n. 4 al ricorso), siano state correttamente impostate quanto alla rappresentazione dello stato dei luoghi;
dica se l'appartamento, già oggetto di concessione edilizia in sanatoria n.179526 del 16/6/1999 per il cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare al piano superiore e fusione delle due unità, presenti uno stato dei luoghi del piano superiore conforme alla rappresentazione planimetrica del post operam allegata alla domanda di condono. In caso di rappresentazione non conforme, dica se una rappresentazione conforme avrebbe inficiato l'accoglimento della domanda e se oggi la situazione urbanistica dell'immobile sia suscettibile di essere ulteriormente sanata”, con rinvio all'udienza del
16/9/2021 per il conferimento dell'incarico, mentre erano rigettate tutte le istanze istruttorie, in quanto non rilevanti ai fini del decidere.
All'udienza del 16/9/2021, presenti i procuratori delle parti e assente il Ctu nominato, ing. , era disposto rinvio all'udienza del 21/10/2021 per il medesimo Persona_8 incombente.
Alla successiva udienza del 21/10/2021, presenti i procuratori delle parti, nel dare atto della nuova mancata comparizione del Ctu senza alcuna giustificazione, ne era disposta la revoca con riserva di provvedere alla nomina di nuovo consulente.
Con ordinanza riservata del medesimo 21/10/2021 era nominato, quale nuovo Ctu,
l'arch. con fissazione al 2/12/2021 dell'udienza per il conferimento Persona_9 dell'incarico e conferma del precedente quesito.
9 All'udienza del 2/12/2021, presenti i procuratori delle parti, era conferito l'incarico al nuovo Ctu arch. con rinvio all'udienza del 22/6/2022 per esame della ctu. Per_9
Trasferito il Giudice dott.ssa Izzo ad altro Ufficio, alla successiva udienza del
22/6/2022, svolta davanti al GOP dott.ssa Ferrari, erano comparsi i procuratori delle parti e risulta a verbale che “… L'avv. PI chiede disporsi supplemento di perizia, al fine di accertare se la situazione urbanistica dell'immobile fosse suscettibile di sanatoria al momento della stipula del preliminare di compravendita …”; che “… L'avv. IN si oppone alla richiesta di supplemento di ctu avendo concluso il Ctu ed il precedente consulente nominato in …(sede)… di ATP, con l'accoglibilità della pratica di concessione in sanatoria e riportandosi quindi alle conclusioni del Ctu ed alle osservazioni del consulente di parte e chiede venga fissata udienza di precisazione delle conclusioni …” e che “… L'avv.
SP UL si associa alla richiesta della collega IN …”; all'esito la causa era assunta a riserva.
Con ordinanza riservata dello stesso 22/6/2022, premesso, alla luce della richiesta di parte attrice di un supplemento di ctu, che “… con riferimento ai quesiti posti dal Giudice, la risposta del Ctu appare chiara e completa …” e che appare, “… pertanto allo stato, non rilevante ai fini della decisione, ampliare ulteriormente i quesiti posti al Ctu, anche a fronte delle conclusioni rassegnate …”, la causa era rinviata all'udienza del 22/3/2023 per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 22/3/2023, presenti i procuratori delle parti, era disposto, all'esito, rinvio all'udienza del 12/7/2023, atteso che si trattava di causa non rientrante fra quelle di competenza dei GOP.
Con decreto del 23/6/2023 la causa era rinviata al 20/3/2024 con la medesima motivazione e sempre per la precisazione delle conclusioni.
Con decreto del 20/2/2024 la causa, per le stesse motivazioni, era rinviata all'udienza del 16/10/2024 sempre per la precisazione delle conclusioni.
Con decreto dell'1/10/2024 la causa, per le stesse motivazioni, era rinviata all'udienza del 23/4/2025 sempre per la precisazione delle conclusioni.
Con decreto del 9/1/2025 del Presidente di Sezione anche la presente causa, fra le altre, era riassegnata a questo Giudice.
Con decreto del 15/1/2025, stante l'esigenza di riconsiderare le nuove cause riassegnate all'interno del ruolo già formato e dei giorni di udienza, era disposto il differimento dell'udienza di p.c. dal 23/4/2025 al 21/5/2025.
10 In data 20/5/2025 la convenuta depositava foglio di precisazione Controparte_2 delle conclusioni, poi richiamate alla successiva udienza di p.c., nei seguenti termini: “In via Contr principale, nel merito, respingere le domande di parte attrice svolte nei confronti della perché infondate in fatto e in diritto per tutti i motivi esposti in narrativa. In via
[...] istruttoria, stante la conversione del rito, accogliere le istanze istruttorie formulate nella comparsa del 3 dicembre 2020, ivi inclusa la prova orale così come formulata dalla scrivente difesa nel corso della memoria n. 2 ex art. 183, co. 6, c.p.c., reiterando, altresì, le istanze istruttorie non ammesse, ed in particolare la prova contraria formulata nella memoria n. 3 ex art. 183, co. 6, c.p.c.. In ogni caso, con vittoria di spese del presente giudizio, ed aumento del
30% del compenso professionale di cui al D.M. 55/2014 ai sensi dell'art. 4, co. 1 bis, D.M.
55/2014, oltre agli accessori di legge (15% rimborso forfettario spese generali ex art. 15 D.M.
127 / 2004, a I.V.A. e C.P.A. come per legge), ogni relativo costo ed alle successive occorrende”.
All'udienza del 21/5/2025, presenti i procuratori delle parti, la causa era trattenuta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe, con assegnazione dei richiesti termini di legge ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c., termini scaduti in data 10/9/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Tutte le domande della ricorrente sono infondate e vanno rigettate, come pure la domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto nei confronti della ricorrente. CP_1

2. Preliminarmente si pone la questione dell'individuazione della domanda svolta da parte della ricorrente.

2.1 La ricorrente ha svolto due distinte domande: una nei confronti del promittente venditore (nel prosieguo anche solo convenuto) e una nei confronti Controparte_1 dell'agenzia di mediazione (nel prosieguo anche solo società Controparte_2 convenuta).

3. Le osservazioni che seguono riguardano la domanda svolta nei confronti del promittente venditore Controparte_1

4. Nel ricorso introduttivo la ricorrente aveva contestato l'inadempimento del promittente venditore e, pur avendo dato atto sia della manifestata adesione alla risoluzione del contratto preliminare (cfr. lettera del 18/10/2017 in risposta alla lettera del 6/10/2017 del promittente venditore) sia della restituzione della caparra di € 250.000,00, con riserva in ogni caso di tutelare i propri diritti, aveva pertanto concluso nei seguenti termini, per quanto qui di interesse: “… 1) in via principale, accertare e dichiarare risolto per inadempimento il contratto
11 preliminare di compravendita stipulato in data 10/2/2017; 2) sempre in via principale e per l'effetto, condannare il Sig. … a corrispondere alla Dott.ssa Controparte_1 Parte_1
per tutte le ragioni esposte nel corpo del presente atto, la somma di Euro
[...]
250.000,00, pari alla parte ancora dovuta a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
3) in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui non fosse accolta la domanda di cui al punto 2), condannare il Sig.
… al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, cagionati Controparte_1 alla Dott.ssa che si richiedono in Euro 250.000,00, ovvero nella diversa, maggiore Pt_1
o minore misura ritenuta di giustizia, se del caso anche in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria …”.

4.1 Con la memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. la ricorrente ha instato per l'accoglimento delle seguenti conclusioni, come da ultimo richiamate all'udienza di p.c.: “… 1) in via principale, accertare e dichiarare l'inadempimento del Sig. in relazione Parte_2 agli obblighi assunti con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 10/2/2017; 2) sempre in via principale e per l'effetto, condannare il Sig. CP_1
… a corrispondere alla Dott.ssa per tutte le ragioni esposte nel
[...] Parte_1 corpo del presente atto, la somma di Euro 250.000,00, pari alla parte ancora dovuta a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

3) in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui non fosse accolta la domanda di cui al punto 2), condannare il Sig. … al risarcimento di tutti i danni, Controparte_1 patrimoniali e non patrimoniali, cagionati alla Dott.ssa che si indicano in Euro Pt_1
250.000,00, ovvero nella diversa misura, maggiore o minore, che verrà accertata in corso di causa ovvero ritenuta di giustizia, se del caso anche in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria …”.

5. Da parte sua il convenuto, che già in comparsa di risposta aveva eccepito l'inammissibilità delle conclusioni della ricorrente, stante la contestuale richiesta di risoluzione del contratto (capo 1) e di pagamento della residua parte del doppio della caparra
(capo 2 delle conclusioni in ricorso), nella memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c. ha dedotto, per quanto qui di interesse, che “… Preliminarmente preme evidenziare all'Ill.mo Giudice adito il
“totale stravolgimento della domanda” da parte dell'attrice, nel primo termine concesso ex art. 183 cpc. - Parte attrice invero non chiede più che venga accertata la risoluzione di proposta e preliminare, essendo documentalmente provata la risoluzione, bensì chiede che venga accertato l'inadempimento del convenuto e per l'effetto che venga condannato al risarcimento
12 dei danni pari al doppio della caparra. Orbene tale conclusione se da un lato è sintomo di una riconsiderazione ovvia, stante la risoluzione pattizia depositata dalla stessa difesa attorea, dall'altro denota ancora una evidente contraddizione …”; che “… Infatti pur non intendendo la scrivente difesa duplicare i propri assunti, rimandando alla comparsa di costituzione e risposta, quivi brevemente rappresenta che laddove parte attrice avesse voluto chiedere il doppio della caparra confirmatoria, avrebbe dovuto non già risolvere pattiziamente il contratto, bensì esercitare il diritto di recesso …” e che “… Né possono avere alcun pregio le confuse affermazioni di parte attrice nella parte in cui da un lato scrive testualmente che “la ha risolto gli atti in premessa …” per poi scrivere che “la reale interpretazione della Pt_1 volontà della stessa sarebbe stata l'esercizio del diritto di recesso” (cfr.si pg. 33 memoria 1 termine …” (cfr. memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c. del convenuto). Pt_1

5.1 Nella medesima memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c. il convenuto ha inoltre CP_1 eccepito la nullità della domanda risarcitoria, atteso che la ricorrente in subordine aveva chiesto che “… venga condannato il convenuto ad un generico risarcimento danni patrimoniali e non patrimoniali indicati nella stessa misura di euro 250.000,00 …”.

6. Preliminarmente si osserva, al di là dei profili risarcitori, di cui si dirà, e della responsabilità dell'uno o dell'altro dei contraenti, che è peraltro pacifico, avendovi fatto riferimento entrambe le parti, che il contratto preliminare del 10/2/2017 è sicuramente da considerare risolto per concorde volontà delle parti.

7. Al riguardo nello stesso ricorso (a pag. 7) è stato allegato che “… con missiva del
6.10.2017, il Sig. intendendo risolti sia la proposta di acquisto sia il contratto CP_1 preliminare di compravendita, depositava in via fiduciaria presso lo studio del proprio legale un assegno circolare di Euro 250.000,00, pari alla somma versata a titolo di caparra confirmatoria in esecuzione dei suddetti atti della promissaria acquirente (doc. 18) …” e che
“… la Dott.ssa dopo aver incassato il suddetto assegno, con nota del 18.10.2017 a Pt_1 firma del suo precedente legale, riassumeva l'intera vicenda contrattuale, sottolineando che riteneva risolti sia la proposta di acquisto che il contratto preliminare di compravendita, non in via transattiva ma in ragione del grave e ripetuto inadempimento del Promissario Venditore, confermando che si sarebbe riservata la possibilità di tutelare le proprie ragioni nelle modalità
e nelle sedi opportune (doc. 19) …”.

8. Dall'esame della suddetta documentazione si ha conferma dell'assunto; infatti, in risposta alla citata lettera del 6/10/2017, firmata tanto dall'odierno convenuto quanto dal proprio legale, in cui appunto il promittente venditore aveva dichiarato che intendeva
13 definitivamente risolto, con salvezza di ogni ulteriore diritto, il contratto preliminare del
10/2/2017 e che metteva a disposizione la somma ricevuta di € 250.000,00, l'odierna ricorrente, richiamato lo svolgimento dei fatti connessi alla mancata stipula del contratto definitivo e attesa l'impossibilità di addivenire al rogito alla luce delle emerse irregolarità edilizie e urbanistiche, aveva dichiarato di “… considera(re) anch'essa risolti gli atti in premessa stante l'inadempimento del sig. per le ragioni tutte sopra riportate Controparte_1
e pertanto, avendo interesse comunque a riottenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria, senza che ciò abbia effetti transattivi non rinunciando la sig.ra Parte_1 ai propri diritti conseguenti la risoluzione per inadempimento, procederà al ritiro
[...] dell'assegno circolare di € 250.000,00, riservandosi espressamente ogni opportuna azione e ragione per la differenza dovuta e art. 1385 c.c. oltre ai maggiori danni …” (cfr. risposta del
18/10/2017 a firma della ricorrente del proprio legale).

9. Dunque è pacifico che, alla luce del mutuo consenso manifestato dalle parti, il contratto preliminare di compravendita del 10/2/2017 si è risolto consensualmente, con il ricordato effetto restitutorio, mentre le parti si erano riservate di agire per il risarcimento del danno: sul punto si tornerà.
10. Orbene, richiamati i fatti di causa, va ricordato che nel ricorso introduttivo erano state avanzate, in via principale e in connessione fra loro, una domanda di risoluzione per inadempimento (capo 1) e una conseguenziale domanda di condanna alla corresponsione della residua parte del doppio della caparra confirmatoria a suo tempo versata e pacificamente restituita (capo 2).
11. Nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. al 'nuovo' capo 1 è stato chiesto di accertare l'inadempimento del convenuto mentre al capo 2 è stata confermata la CP_1 richiesta di condanna alla corresponsione della residua parte del doppio della caparra confirmatoria.
12. Come discorso di carattere generale va ricordato che in caso di versamento di caparra confirmatoria, la legge prevede che la parte non inadempiente possa o esercitare il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., che configura uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, in quanto presuppone pur sempre il colpevole e grave inadempimento della controparte (cfr. Cass. 18266/2011; Cass. 409/2012; Cass. 17489/2012;
Cass. 2969/2019; Cass. 1549/2019; Cass. 21209/2019), o domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto ex art. 1385, comma 3, c.c.; che sussiste, quanto alla domanda risarcitoria, l'alternatività dei rimedi risarcitori previsti rispettivamente dal comma 2 e dal
14 comma 3 dell'art. 1385 c.c.: se la parte non inadempiente preferisce esercitare il recesso, comunicandolo all'altra parte, e richiedere la restituzione della caparra (o il doppio), la caparra mantiene la funzione di anticipata e convenzionale liquidazione forfettaria del danno e non si può pretendere altro a titolo di risarcimento, mentre, qualora la parte non inadempiente preferisca domandare la risoluzione o l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno rimane regolato esclusivamente dalle norme generali, per cui il pregiudizio subito dovrà in tal caso essere provato nell'an e nel quantum (cfr. Cass. 8417/2016; Cass.
20532/2020).
13. Tornando al caso di specie, si osserva che nel corpo del ricorso, come emerge dal capitolo 2 (pag. 12) rubricato “Recesso del promittente acquirente e obbligo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 co. 2 c.c.”, la ricorrente, dopo aver richiamato giurisprudenza in tema di recesso e di diritto al doppio della caparra, ha allegato che “… Per le ragioni sopra esposte ed alla luce delle innumerevoli difformità catastali ed urbanistiche afferenti all'immobile, gli inadempimenti contrattuali posti in essere dal promissario venditore giustificano la pretesa attorea all'ottenimento del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385, comma 2, c.c. Si chiede pertanto che Codesto Giudice voglia condannare il Sig. al pagamento in favore della Dott.ssa della somma di CP_1 Pt_1
Euro 250.000,00 …” (cfr. ricorso a pagg. 13 e 14).
13.1 Successivamente, come emerge dal capitolo 3 (pag. 14) rubricato “Risoluzione del contratto e diritto al risarcimento dei danni”, la ricorrente aveva in subordine chiesto la condanna del convenuto “… al risarcimento di tutti i danni subiti in conseguenza dell'inadempimento del contratto preliminare stipulato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1453
c.c., in diretta conseguenza dell'inadempimento del contratto preliminare stipulato fra le parti
…”.
14. Nel ricorso, nonostante il richiamato riferimento nel corpo dell'atto alla disciplina in tema di recesso e di condanna al doppio della caparra, nelle conclusioni non era stata avanzata alcuna domanda ex art. 1385, comma 2, c.c., finalizzata a far accertare la validità ed efficacia dell'esercizio del diritto di recesso, ma era stata chiesta l'emissione di una sentenza di natura costitutiva, fondata appunto sul contestato inadempimento del convenuto ex artt.
1453 e 1455 c.c..
15. Quand'anche, valutando complessivamente l'atto, si volesse ipotizzare un refuso in sede di conclusioni rassegnate in ricorso, è innegabile peraltro che con la memoria ex art. 15 183/6 n. 1 c.p.c. la ricorrente ha comunque inteso modificare le conclusioni, poi invero richiamate all'udienza di p.c., e che di tanto non può che prendersi atto.
16. In ordine alla modifica delle conclusioni di cui al capo 1, anche a voler ammettere che nel più (domanda di risoluzione) sta il meno (inadempimento), è di tutta evidenza che il mero inadempimento, fonte di risarcimento del danno ex art. 1218 c.c., potrebbe astrattamente essere funzionale non alla domanda di cui al capo 2 (condanna al pagamento del doppio della caparra), ma alla domanda di cui al capo 3 (condanna al risarcimento del danno), non senza dimenticare -come discorso di carattere generale- che la domanda di risarcimento è autonoma rispetto alla domanda di risoluzione, alla luce dell'art. 1453, comma 1, ultimo inciso, c.c. in cui è fatto salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
17. In conclusione la ricorrente ha chiesto, in via definitiva (memoria ex art. 183/6 n. 1
c.p.c., le cui conclusioni so o state richiamate in sede di p.c.), di accertare l'inadempimento del convenuto e di condannarlo al risarcimento dei danni.
18. Tanto premesso, osserva il Giudice che, sia che si prendano in considerazione le conclusioni di cui al capo 1 del ricorso sia che si prendano in considerazione le conclusioni modificate di cui al 'nuovo' capo 1 della memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. e poi definitivamente richiamate all'udienza di p.c., la domanda risarcitoria della ricorrente non può essere accolta, alla luce delle osservazioni che seguono.
19. Assume inizialmente rilievo, come punto di partenza, la circostanza che, a seguito della lettera del convenuto del 6/10/2017 e della risposta dell'attrice del 18/10/2017, il contratto preliminare del 10/2/2017 si è pacificamente risolto per mutuo consenso.
19.1 Lo scambio di lettere consente di ritenere soddisfatto anche il requisito della forma scritta.
20. Alla risoluzione del contratto ha fatto seguito il ricordato effetto restitutorio;
infatti, venuto consensualmente meno il vincolo contrattuale, non aveva più giustificazione causale il trattenimento della caparra confirmatoria da parte del promittente venditore, che ha provveduto a restituire la somma di € 250.000,00 alla ricorrente.
20.1 Si tratta di fatto pacifico fra le parti, per cui non è necessario soffermarsi oltre sul punto.
21. Se il contratto è stato consensualmente ritenuto risolto da entrambe le parti, tanto da aver dato corso all'effetto restitutorio, è evidente, anche a non voler considerare la modifica delle conclusioni operata dalla ricorrente nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., che sarebbe stata in ogni caso non ammissibile una domanda di recesso o di risoluzione di un
16 contratto già considerato risolto da entrambe le parti, tanto che si era provveduto alla restituzione della caparra e all'accettazione della stessa.
22. L'unica questione, oggetto tanto della domanda della ricorrente quanto della spiegata domanda riconvenzionale, è quella di natura risarcitoria.
23. E' stato affermato in giurisprudenza che, nel caso di risoluzione del contratto per mutuo consenso, l'originario contratto viene ad essere sostituito da un nuovo contratto di natura solutoria, avente contenuto uguale e contrario a quello del contratto originario, ormai appunto superato dalla nuova regolamentazione degli interessi delle parti, con la conseguenza che non sarebbe più invocabile né una domanda di risoluzione contrattuale né una domanda di accertamento dell'inadempimento, avendo ormai le parti definito negozialmente i reciproci interessi (cfr. Cass. 27999/2019: “In tema di risoluzione consensuale del contratto, il mutuo dissenso, realizzando per concorde volontà delle parti la ritrattazione bilaterale del negozio, dà vita a un nuovo contratto, di natura solutoria e liberatoria, con contenuto eguale e contrario a quello del contratto originario;
pertanto, dopo lo scioglimento, le parti non possono proporre domande ed eccezioni relative al contratto risolto, giacché ogni pretesa o eccezione può essere fondata esclusivamente sul contratto solutorio e non su quello estinto”).
24. Dunque, premesso che il termine del 20/4/2017 previsto nel contratto preliminare per la stipulazione del rogito non era da qualificare come essenziale (cfr. Cass. 9529/2025;
Cass. 10353/2020), non essendo comunque venuti meno né la volontà né l'interesse delle parti alla stipula del contratto di compravendita, e che alla data del 26/9/2017, davanti al notaio non si era stipulato il contratto per asserite irregolarità urbanistiche ed edilizie Per_2 nonché catastali, assume rilievo -come detto- la circostanza che nel successivo mese di ottobre 2017 le parti, mediante il ricordato scambio epistolare e nonostante ognuno avesse attribuito all'altro l'imputabilità della mancata stipula del rogito, avevano comunque manifestato la concorde volontà di ritenere risolto il contratto preliminare di compravendita immobiliare del 10/2/2017, facendo in tal modo venir meno il vincolo contrattuale preesistente.
25. Si tratta ora di verificare -da un lato- se la volontà delle parti, che hanno ritenuto di considerare risolto il contratto preliminare, abbia reso giuridicamente non più prospettabile alcuna domanda ricollegata all'inadempimento, contestato reciprocamente dall'una all'altra parte, relativo ad un contratto ormai venuto meno per concorde volontà delle parti ovvero - dall'altro- se la riserva fatta da entrambe le parti in relazione ai profili risarcitori sia tale da
17 consentire di far ancora valere detti profili, nonostante appunto la risoluzione del contratto per mutuo consenso.
26. Osserva il Giudice, proprio alla luce delle ricordate riserve di entrambe le parti, che va escluso che la risoluzione consensuale abbia riguardato anche i connessi profili risarcitori, non oggetto invero di alcuna rinuncia e anzi oggetto di formale riserva di successiva richiesta (cfr. fin da Cass. 3772/1976, con principio non modificato: “Se in astratto il negozio risolutivo per mutuo consenso ha efficacia ex nunc, spetta però al giudice, con indagine di fatto, accertare se le parti, nel concludere il negozio risolutivo di un contratto, abbiano inteso attribuire ad esso anche carattere liberatorio rispetto agli effetti del primo negozio, ed eventualmente rispetto alle conseguenze di una pretesa inadempienza della parte,
e se perciò intesero o meno far sopravvivere l'azione di danni”).
26.1 In conclusione possono aver ingresso tanto la domanda risarcitoria della ricorrente quanto la domanda risarcitoria, spiegata dal convenuto in via riconvenzionale.
27. Come discorso di carattere generale in relazione ad entrambe le domande, valgono le seguenti osservazioni in tema di risarcimento danni da inadempimento contrattuale.
27.1 Applicando i principi generali in materia di adempimento contrattuale e di riparto dei relativi oneri allegatori e probatori, va al riguardo ribadito che nel caso di domanda di risarcimento danni da inadempimento contrattuale -lo stesso discorso vale nel caso di domanda di risoluzione o di domanda di adempimento- il creditore è tenuto a provare l'esistenza della fonte (negoziale o legale) del suo diritto, se necessario fornendo anche la prova dell'effettuazione della prestazione a proprio carico, e la scadenza del termine per l'adempimento, ma non anche l'inadempimento da parte dell'obbligato, che va meramente allegato, dovendo infatti essere quest'ultimo, cioè il debitore convenuto, a provare l'esistenza di un fatto modificativo, impeditivo o estintivo dell'altrui pretesa (cfr. fin da Cass. SU
13533/2001, con orientamento giurisprudenziale consolidato, come da Cass. 7530/2012; Cass.
8901/2013; Cass. 826/2015; Cass. 13685/2019).
27.2 Deve peraltro essere altresì ribadito che anche nel caso di risarcimento danni da inadempimento contrattuale il richiamo al predetto noto principio giurisprudenziale sugli oneri allegatori e probatori a carico delle parti (cfr. citata Cass. SU 13533/2001 e richiamata giurisprudenza consolidata) non esaurisce il discorso sul risarcimento del danno, in quanto oltre all'inadempimento è pur sempre necessaria, da parte del preteso danneggiato, la prova, in base a conferente allegazione, anche del danno in concreto sofferto e del nesso causale fra inadempimento e danno (cfr. Cass. 21140/2007; Cass. 5960/2005).
18 27.3 Si rammenta che ai fini della risarcibilità del danno ex art. 1223 c.c., in relazione all'art. 1218 c.c., il creditore deve invero allegare, in relazione a specifici fatti concreti di cui deve essere fornita la prova, non solo l'altrui inadempimento, ma deve pur sempre allegare e provare l'esistenza di una lesione, cioè della riduzione del bene della vita (patrimonio, salute, immagine, ecc.) di cui chiede il ristoro, e la riconducibilità della lesione al fatto del debitore: in ciò appunto consiste il danno risarcibile, che è un quid pluris rispetto alla condotta asseritamente inadempiente;
in difetto di tale allegazione e prova la domanda risarcitoria mancherebbe di oggetto (cfr. citata Cass. 5960/2005).
27.4 In adesione al principio ermeneutico basato sul concetto di danno-conseguenza in contrapposizione a quello di danno-evento ed escludendo l'ipotizzabilità di un risarcimento automatico e di un danno in re ipsa, così da coincidere con l'evento, appare quindi evidente che la domanda risarcitoria deve essere provata, sia pure ricorrendo a presunzioni, sulla base di conferente allegazione: non si può invero provare ciò che non è stato oggetto di rituale e adeguata allegazione (cfr. Cass. SU 26972/2008); quindi, con riferimento al danno patrimoniale, non sono a tal fine sufficienti mere formule di stile, che richiamino le astratte figure del danno emergente e del lucro cessante, ovvero la generica allegazione su perdite subite o su ipotetiche difficoltà economiche incontrate e via dicendo.
27.5 Questi stessi principi sull'onere della prova, in base a conferente allegazione, valgono anche nel caso di domanda di risarcimento dei danni non patrimoniali
27.6 Con particolare riferimento appunto alla categoria dei danni non patrimoniali, oggetto di specifico intervento chiarificatore della Suprema Corte a partire da Cass.
8827/2003 e 8828/2003 e successive sentenze ormai costanti, si osserva che in tale ambito vanno ricompresi anche i danni non patrimoniali derivanti da inadempimento contrattuale
(cfr. Cass. SU 26972/2008; Cass. 24145/2010) e che vi vanno ricompresi non solo i danni conseguenti a reato o previsti da specifiche disposizioni di legge, ma anche quelli derivanti da lesione di valori della persona umana costituzionalmente protetti (cfr. Cass. 12124/2003;
Cass. 16716/2003).
27.7 Dunque, ai fini dell'ammissione a risarcimento ex art. 2059 c.c., ciò che rileva è anche l'ingiusta lesione di un interesse inerente alla persona e costituzionalmente rilevante, dal quale conseguano pregiudizi non suscettibili di valutazione economica;
quindi in tali termini si parla di danno non patrimoniale, indipendentemente dall'indicazione descrittiva e classificatoria che si voglia ancora fare con riferimento alle tradizionali voci o figure di
19 danno: danno biologico, danno morale, danno esistenziale, danno d'immagine, al nome commerciale, ecc..
27.8 Inoltre, rammentato che va esclusa la risarcibilità dei c.d. danni bagatellari (cfr. citata Cass. SU 26972/2008; Cass. 1766/2014; Cass. 2370/2014), cioè di quelle situazioni che si configurano solo come stravolgimenti della quotidianità della vita, sostanziantisi in meri disagi, fastidi, disappunti, ansie e ogni altra espressione di insoddisfazione, costituenti conseguenze non gravi e insuscettibili di essere monetizzate, perché appunto bagatellari, si ribadisce che i presupposti generali per l'ammissibilità del risarcimento dei danni non patrimoniali, nei casi in cui ciò sia possibile alla luce di quanto detto, sono la gravità della lesione e la serietà del danno (cfr. citata Cass. SU 26972/2008, in motivazione).
27.9 In adesione alla più volte richiamata Cass. SU 26972/2008 e giurisprudenza consolidata, va da ultimo ribadito che pure il danno non patrimoniale non è più automaticamente riconoscibile in difetto di adeguata allegazione e prova, non essendo sufficiente richiamare massime giurisprudenziali, valide per ogni circostanza, o astratte figure di tradizionali danni non patrimoniali o pretesi diritti in ipotesi violati.
27.10 A conforto di quanto detto a proposito della necessità della prova del danno sofferto, va ricordato che la giurisprudenza è ormai consolidata nell'escludere l'ipotizzabilità del c.d. danno in re ipsa (cfr., limitando il discorso ad alcune recenti sentenze, Cass.
5447/2020 in tema di danno da c.d. 'fermo tecnico'; Cass. SU 33645/2022 in tema di occupazione sine titulo; Cass. 4886/2020 in tema da danno da ritardato pensionamento;
Cass.
4005/2020 in tema di diffamazione;
Cass. 29206/2019 in tema di danno morale;
cfr. Cass.
207/2019, Cass. 20885/2019 e Cass. 25037/2019 in tema di illecita segnalazione alla Centrale
Rischi).
27.11 A completamento di quanto detto, si intende dare continuità all'orientamento giurisprudenziale in base al quale l'eventuale lacuna in ordine all'allegazione e prova di precisi elementi oggettivi, da cui desumere l'esistenza stessa del danno risarcibile, non potrebbe essere colmata neanche ricorrendo all'equità, che infatti non può mai equivalere ad arbitrio da parte del Giudice: l'equità soccorre quando è difficile o impossibile l'esatta monetizzazione del danno, ma presuppone pur sempre la prova, in base a conferente allegazione, degli elementi costitutivi del danno stesso, oltre che dell'altrui responsabilità; quindi l'esistenza e la derivazione causale dei danni integrano il fatto costitutivo della pretesa al risarcimento e la loro sussistenza va provata da chi l'allega (cfr. Cass. 10607/2010; Cass.
27447/2011; Cass. 8213/2013; Cass. 20889/2016; Cass. 4534/2017).
20 28. Orbene, poiché nel ricordato scambio epistolare di ottobre 2017 l'odierna attrice aveva dichiarato di ritenere risolto il contratto preliminare, è evidente che si deve verificare se a quel momento la condotta del promittente venditore fosse stata di gravità tale da giustificare la decisione della promissaria acquirente di considerare appunto risolto il contratto per l'altrui inadempimento.
29. Ribadito che non aveva natura essenziale il termine del 20/4/2017 previsto nel contratto preliminare per la stipulazione del rogito, non essendo invero venuti meno né la volontà né l'interesse delle parti alla stipula del contratto di compravendita, tanto è vero che i paciscenti erano comparsi il 26/9/2017 davanti al notaio per il rogito, poi non stipulato Per_2 per asserite irregolarità urbanistiche ed edilizie nonché catastali, come allegato in ricorso, va ricordato che la ricorrente ha lamentato che la documentazione prodotta non rappresentava l'effettivo stato dei luoghi, che vi erano criticità a livello urbanistico ed edilizio e che l'immobile non presentava le condizioni minime per ottenere l'agibilità.
30. Orbene, rammentato, per quanto occorrer possa, che nel caso di contratti preliminari di vendita non opera la disciplina in tema di nullità (testuale: cfr. Cass. SU
8230/2019) prevista dall'art. 40 della L. 47/1985 e/o dall'art. 46 del DPR 380/2001, disciplina invero prevista solo per i contratti di vendita con effetti traslativi e non anche per i contratti preliminari, aventi meri effetti obbligatori (cfr. Cass. 6685/2019; Cass. 21942/2017), si osserva che lo stesso discorso vale anche per quanto riguarda gli effetti dell'eventuale mancata dichiarazione di conformità catastale oggettiva nei contratti preliminari di vendita
(cfr. Cass. 7521/2022).
31. Dunque l'eliminazione di eventuali irregolarità urbanistiche e/o edilizie e/o catastali, che possano in ipotesi ostare alla conclusione del contratto di vendita e quindi al trasferimento della proprietà, può pertanto intervenire anche dopo la stipula del contratto preliminare e prima della data prevista per la stipula del contratto definitivo.
32. Inoltre con riferimento alla tematica della sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati per l'agibilità dell'immobile -attualmente (cfr. D.Lgs 222/2016 del 25/11/2016) non è più previsto il rilascio da parte del Comune del certificato di agibilità (già di abitabilità), ma è prevista la presentazione della segnalazione certificata di agibilità SCA da parte di professionista abilitato-, assume rilievo, nell'ottica della c.d. vendita di aliud pro alio,
l'assoluta e definitiva insussistenza delle condizioni che consentano la presentazione della
SCA o, in passato, il rilascio del certificato di agibilità, a meno che la parte promissaria
21 acquirente non avesse espressamente rinunciato al requisito dell'agibilità o comunque esonerato il venditore dall'obbligo di conseguirla (cfr. Cass. 10665/2020).
33. E' stato inoltre precisato, visto che l'obbligo di consegna della documentazione relativa all'uso della cosa grava sul venditore e non anche sul promittente venditore (cfr. Cass.
25427/2013), che è necessario che la relativa certificazione sia acquisita e consegnata al promissario acquirente al momento della stipula del contratto definitivo di vendita.
34. Dunque si deve verificare se, alla data fissata per la stipula del contratto definitivo,
l'immobile promesso in vendita presenti in concreto le condizioni di legge per essere accertato o qualificato agibile.
35. In particolare nel caso di contratto preliminare, tenuto conto degli effetti meramente obbligatori, è necessario verificare, anche ai fini della valutazione della legittimità dell'invocata risoluzione, se effettivamente non sussistano in via definitiva e assoluta i presupposti oggettivi, in termini di salubrità, igiene, sicurezza, ecc., per l'agibilità dell'immobile, a prescindere poi dalla procedura (rilascio di certificato ovvero SCA) prevista ratione temporis.
36. Tanto premesso, va ricordato che nel contratto preliminare del 10/2/2017, prodotto da entrambe le parti rispettivamente come doc. 4 e doc. 5, oltre all'indicazione di tutti i titoli abilitativi e domande presentate anche in relazione alla scala di collegamento fra i due piani, è dato leggere, per quanto qui di interesse, che “… La parte promittente venditrice dichiara che:
… la porzione immobiliare è sprovvist(a) del certificato di agibilità e la parte promissaria acquirente ne prende atto e dichiara che ciò non costituisce condizione ostativa per il buon esito della compravendita” (cfr. ultimo inciso del comma 1, dell'art. 2 del contratto) e che “La parte promittente venditrice s'impegna a propria cura e spese a depositare l'istanza per l'ottenimento del certificato di agibilità dell'immobile anche dopo il rogito notarile e comunque entro 12 mesi dalla sottoscrizione del rogito” (comma 2 del predetto art. 2).
37. Dunque, premesso che il convenuto non può essere considerato inadempiente all'obbligazione di personale attivazione per l'agibilità in quanto il termine era previsto dopo la stipula del contratto di vendita, assume rilievo la dichiarazione di parte ricorrente sul fatto che la mancanza del certificato di agibilità -le parti hanno fatto riferimento alla precedente disciplina- non era ostativa all'acquisto, tanto è vero che l'attivazione del promittente venditore era prevista per epoca successiva (entro dodici mesi) al rogito stesso.
38. Se queste premesse fattuali sono vere e lo sono in quanto emergono dalla documentazione prodotta dalla stessa ricorrente, è di tutta evidenza che sono destituite di ogni
22 fondamento le allegazioni in fatto e deduzioni in diritto di parte ricorrente sull'inadempimento, all'epoca della risoluzione consensuale (ottobre 2017), del convenuto in ordine all'agibilità -da intendere non più riferita al mancato rilascio del certificato di agibilità, ma alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, ai fini della SCA- dell'immobile, avendo espressamente la ricorrente dichiarato in contratto che detta mancanza non era ostativa alla conclusione del contratto di vendita e avendo le parti convenuto che l'attivazione in tal senso del venditore fosse successiva al contratto di vendita, mai stipulato.
39. Non essendo stato stipulato il contratto di vendita, non è iniziato a decorrere il termine di dodici mesi previsto in contratto, per cui alcun inadempimento è individuabile a carico dell'odierno convenuto in tema di agibilità dell'immobile.
40. Nel corso del giudizio, rigettate tutte le altre istanze istruttorie in quanto non rilevanti ai fini della decisione, è stata ammessa ctu con il seguente quesito: “dica il c.t.u., previo sopralluogo e lettura della relazione tecnica allegata sub 16 al ricorso, se le pratiche amministrative in corso per il ripristino della scala interna di collegamento tra i due livelli dell'appartamento sito in Roma, via Capodistria n.13 interno 9, piani terzo e quarto (in
Catasto quarto e quinto), oggetto del contratto preliminare di vendita concluso tra le parti in data 10/2/2017 (all.n.4 al ricorso), siano state correttamente impostate quanto alla rappresentazione dello stato dei luoghi;
dica se l'appartamento, già oggetto di concessione edilizia in sanatoria n.179526 del 16/6/1999 per il cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare al piano superiore e fusione delle due unità, presenti uno stato dei luoghi del piano superiore conforme alla rappresentazione planimetrica del post operam allegata alla domanda di condono. In caso di rappresentazione non conforme, dica se una rappresentazione conforme avrebbe inficiato l'accoglimento della domanda e se oggi la situazione urbanistica dell'immobile sia suscettibile di essere ulteriormente sanata” (cfr. ordinanza riservata del
14/6/2021 della dott.ssa Izzo).
41. Orbene il Ctu (arch. , prese in considerazione le osservazioni delle Persona_9 parti, ha condivisibilmente concluso nel senso che “… a) In riferimento alla verifica della correttezza, previo sopralluogo e lettura della relazione tecnica allegata sub 16 al ricorso, dell'impostazione delle pratiche amministrative in corso per il ripristino della scala interna di collegamento tra i due livelli, si conferma che l'impostazione di tutte le pratiche amministrative presentate nell'anno 2017 non risulta corretta in riferimento alla rappresentazione dello stato dei luoghi in quanto: -risulta la mancata rappresentazione, nelle
23 sezioni , Interventi e Post , di una finestra retrostante la scala a CP_6 CP_6 chiocciola;
-risulta l'errata rappresentazione nelle sezioni AA e BB (Ante operam, Stato attuale, Interventi e Post operam) dell'elemento di copertura del vano posto al piano superiore. L'errata graficizzazione e indicazione delle altezze interne restituisce, in questo caso, una rappresentazione del tutto fuorviante dello stato di fatto, e ne costituisce rilevante difformità …”; che “… b) In riferimento alla verifica della conformità tra lo stato dei luoghi del piano superiore e la rappresentazione planimetrica del post operam allegata alla domanda di condono riferita alla concessione edilizia in sanatoria n.179526 del16/6/1999, si afferma la mancata conformità tra lo stato dei luoghi del piano superiore e la rappresentazione planimetrica del post operam allegata alla domanda di condono riferita alla concessione edilizia in sanatoria n.179526 del 16/6/1999, per l'errata indicazione delle altezze interne …”
e che “… c) In riferimento alla verifica dell'accoglibilità della domanda di concessione edilizia in sanatoria in caso di rappresentazione conforme allo stato dei luoghi del piano superiore, si afferma che la rappresentazione conforme allo stato dei luoghi del piano superiore non avrebbe costituito impedimento all'accoglibilità della domanda di concessione edilizia in sanatoria presentata …” (cfr. ctu, depositata in data 31/5/2022, a pagg. 20-21).
42. Dunque non vi erano impedimenti oggettivi e definitivi all'accoglimento della domanda di concessione edilizia in sanatoria, a suo tempo presentata.
43. Alla luce delle risultanze di causa la domanda della ricorrente di risarcimento danni va rigettata in quanto, con riferimento alla situazione dell'immobile esistente ad ottobre
2017, non sussisteva, in difetto fra l'altro di previsione di un termine essenziale per la stipula del rogito, una situazione oggettiva tale da giustificare, con riferimento alla condotta del promittente venditore, la dichiarazione dell'odierna parte ricorrente di ritenere risolto il contratto preliminare di compravendita.
44. In tale contesto assume rilievo, in ordine alla commerciabilità del bene e alla mancanza di una situazione di assoluta e definitiva impossibilità di procedere alla vendita, la circostanza, documentata dal convenuto, che con atto del 27/6/2018, a rogito del notaio dott.ssa , l'immobile, indicato come articolantesi su due piani collegati Persona_7 fra loro tramite scala interna, è stato venduto a terzi (cfr. doc. 9 del convenuto: contratto di vendita del 27/6/2018, a rogito dott.ssa , rep. 8992; racc. 2983). Persona_7
45. Ad colorandum, a conferma della rogabilità dell'atto di vendita pur in assenza di agibilità e nel caso di accettazione di detta situazione, si nota che nello stesso contratto di vendita è stato riportato che “… La parte acquirente dichiara di essere stata messa a
24 conoscenza dalla parte venditrice che l'unità immobiliare sopra descritta è priva del certificato di agibilità e dichiara di non avere obiezioni da sollevare al riguardo. A questo proposito la parte acquirente si obbliga a farsi carico, a tutte sue cure e spese, dell'ottenimento di detto certificato o di titolo ad esso equivalente, una volta che vi avrà realizzato tutti gli interventi sugli impianti necessari a tal fine …” (art. 2 del contratto di vendita del 27/6/2018).
46. Alla luce delle superiori osservazioni in fatto e in diritto la domanda risarcitoria della ricorrente, tanto con riferimento ai danni patrimoniali quanto con riferimento ai danni non patrimoniali, va rigettata.
46.1 Risulta assorbita ogni altra questione in ordine all'accertamento dei necessari presupposti della prova del preteso danno e del nesso causale.
47. Passando all'esame della domanda riconvenzionale del convenuto valgono le seguenti osservazioni.
48. In comparsa di risposta il convenuto ha chiesto, per quanto qui di interesse, di “…
Accertare e dichiarare l'inadempimento della Sig.ra alle obbligazioni assunte con la Pt_1 proposta di acquisto e con il contratto preliminare di compravendita e per l'effetto condannarla a rifondere in favore del Sig. il risarcimento dei danni ammontanti ad CP_1 euro 50.000,00, o la differente somma accertata nel corso istruttorio del giudizio, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda al soddisfo, quale differenza tra il prezzo concordato nella proposta e preliminari risolti con la e quello convenuto nel Pt_1 successivo atto di compravendita a rogito notaio …” (cfr. comparsa di Persona_7 risposta, conclusioni), mentre in precedenza aveva allegato che “… è stata la a non Pt_1 voler più adempiere, eccependo la nullità dell'eventuale successivo atto e l'incommerciabilità insanabile del bene, impedendo così al promittente venditore, qualsivoglia condotta che portasse alla firma del definitivo …” (cfr. comparsa di risposta a pag. 31) e ancor prima che
“… Se di inadempimento deve parlarsi lo stesso è ravvisabile proprio nella condotta della parte promissaria acquirente, odierna ricorrente, la quale: a) Ha visionato più volte lo stato dei luoghi, anche con più tecnici di propria fiducia e la relativa documentazione catastale ed urbanistica, con particolare riferimento alla pratica di condono ancor prima della firma della proposta;
b) Era perfettamente edotta della discrasia sulle altezze del 5 piano, essendo in possesso della relativa planimetria e pratica di condono ancor prima della firma della proposta per poi farne una questione per far valere l'inadempimento del promittente venditore;
c) Ha sottoscritto proposta e contratto preliminare consapevole della mancanza del certificato di agibilità, per poi farne una questione per far valere l'inadempimento del promittente
25 venditore;
d) Ed infine ha essa … cagionato un grave danno alla parte resistente impedendo qualsivoglia ulteriore dialogo finalizzato al buon esito della stipula, violando i principi di buona fede e correttezza …” e altresì che “… La Sig.ra con motivazioni del tutto Pt_1 infondate, ha manifestato la volontà di non acquistare più l'immobile oggetto del preliminare, ha costretto conseguentemente il Sig. ad addivenire alla risoluzione dei contratti e a CP_1 vendere l'immobile de quo ad altro acquirente ad importo molto più basso rispetto a quello contrattualizzato con la Sig.ra con una differenza di euro 50.000,00 …” (cfr. Pt_1 comparsa di risposta a pagg. 26-28).
49. In base al citato contratto di vendita del 27/6/2018, a rogito della dott.ssa
[...]
, risulta che l'immobile è stato venduto ad € 1.200.000,00 (cfr. citato doc. 9 di Persona_7 parte convenuta), a fronte della somma concordata di € 1.250.000,00 nel contratto preliminare del 10/2/2017 (cfr. citati docc. 4 e 5 delle due parti).
50. La domanda riconvenzionale non è accoglibile in quanto, pur non essendo così grave da determinare la risoluzione del contratto preliminare, invece invocata dalla ricorrente con la lettera del 18/10/2027, vi era comunque in essere un inadempimento da parte dello stesso promittente venditore in presenza di una situazione dell'immobile che, sia pure risolvibile, pacificamente non lo era ancora al momento in cui lo stesso convenuto, mediante la ricordata lettera del 6/10/2017, aveva comunicato di ritenere risolto il contratto preliminare per asseriti inadempimenti della promissaria acquirente.
51. Nella stessa comparsa di risposta il convenuto, nel contestare la condotta della ricorrente, asseritamente intempestiva (“Ed in tal modo la abusando della sua Pt_1 posizione, ricorreva senza alternative, al rimedio estremo della risoluzione del vincolo”), ha allegato, ammettendo in tal modo la circostanza, che “… Invece la situazione era agevolmente superabile nell'arco di soli 5/6 mesi: infatti a voler dar seguito ai suggerimenti del Ctu, tali adempimenti avrebbero potuto ottenersi nell'arco dei successivi 5 mesi (è anch'esso fatto documentato: a gennaio 2018 il promittente venditore ha depositato la rettifica della sanatoria, quanto alle famose altezze, ottenuto il titolo rettificato a giugno per poi provvedere alle successive SCIA, ed il nuovo acquirente ha serenamente depositato la SCIA per agibilità) …”.
52. Dunque si ha conferma che ad ottobre del 2017 la situazione dell'immobile, pur risolvibile, non era stata ancora positivamente definita.
53. Orbene, ricordato che l'iniziativa è partita dal convenuto con la ricordata lettera del 6/10/2017 (cfr. citata raccomandata del legale del convenuto, che aveva firmato per accettazione: “… Attesi i continui incontri che non hanno portato al prosieguo della pratica
26 con la presente il signor intende definitivamente risolti, con salvezza di ogni Controparte_1 diritto, … il contratto preliminare di compravendita in data 10/2/2017 …”) e che non risulta indicato cosa veniva in concreto imputato alla controparte, stante il generico riferimento ai
“… continui incontri che non hanno portato al prosieguo della pratica …” (cfr. citata raccomandata), non va dimenticato che lo stesso convenuto ha ammesso che la situazione si è risolta “… nell'arco dei successivi cinque mesi …”, per cui alla data in cui lo stesso promittente venditore ha comunicato di ritenere sciolto il vincolo contrattuale, con successiva adesione da parte della promissaria acquirente, la situazione, pur risolvibile e quindi non affetta da criticità non emendabili, non era comunque tale da consentire il rogito.
54. In conclusione la domanda risarcitoria del convenuto, spiegata in via riconvenzionale, va rigettata.
55. La domanda ex art. 96 c.p.c., proposta dal convenuto esclusivamente nella memoria di replica alla conclusionale avversaria (cfr. citata memoria di replica: “… La condotta processuale della integra gli estremi della responsabilità aggravata ex art. Pt_1
96 c.p.c., avendo agito con mala fede e colpa grave: Ha formulato domande manifestamente infondate, Ha fornito una ricostruzione distorta dei fatti, Ha prodotto documentazione parziale e fuorviante, Ha dichiarato di aver sostenuto pretese manifestamente eccessive …”), è inammissibile, prima che infondata per difetto di prova (cfr. Cass. 9080/2013; Cass.
27383/2005; Cass. 18169/2004), atteso che la stessa è stata formulata non (come ultimo limite) all'udienza di precisazione delle conclusioni (cfr. Cass. 3941/2002; Cass. 15964/2009;
Cass. 14911/2018), ma appunto per la prima volta addirittura nella memoria conclusionale di replica.
56. A questo punto si deve passare ad esaminare la domanda svolta dalla ricorrente nei confronti della convenuta agenzia che aveva mediato la vendita, poi Controparte_2 appunto non conclusa con la stipula del rogito.
57. In ricorso, richiamata giurisprudenza a margine degli obblighi di corretta condotta a carico del mediatore e richiamati i fatti di causa, è stato allegato che “… pare del tutto evidente che le macroscopiche difformità rilevate dal Consulente Tecnico d'Ufficio potessero essere agevolmente riconosciute da operatori e agenti immobiliari esperti nel settore: la descrizione dell'immobile fornita alla Dott.ssa infatti, si presentava del tutto Pt_1 divergente rispetto non solo ai molteplici titoli edilizi, progetti e planimetrie catastali depositate in Comune, ma soprattutto con l'effettivo stato dei luoghi …”; che “… Tutti questi fattori avrebbero potuto insospettire il mediatore che, a quel punto, sarebbe stato obbligato ad
27 avviare ulteriori ed opportuni controlli, prima di assumere definitivamente l'incarico dal promissario venditore …”; che “… Tuttavia, come sopra dedotto, non solo l'agenzia non ha provveduto a segnalare congruamente alla ricorrente che l'immobile oggetto di preliminare di compravendita fosse caratterizzato da criticità urbanistiche ed edilizie, ma ha anche assicurato alla Dott.ssa che i titoli edilizi e catastali fossero idonei poiché oggetto di apposita Pt_1 sanatoria …” e che “... il fatto che l'agenzia fosse stata incaricata di permettere la stipula del contratto preliminare di vendita dell'immobile presso i propri uffici non può non far considerare come in tal momento essa avrebbe dovuto effettuare tutte le opportune verifiche
…” (cfr. ricorso a pagg. 16 e 17).
58. Da parte sua la società convenuta ha allegato che, “… in difetto di uno specifico incarico, non rientrano nell'obbligo di informazione le indagini di tipo tecnico-giuridico
(visure catastali e ipotecarie). Tale incarico non risulta essere stato mai conferito dalla dott.ssa alla …” e che “… Al contrario, risulta pacifica la circostanza che la Pt_1 CP_2 signora si è avvalsa di tecnici di propria fiducia, che hanno provveduto sia ad Pt_1 analizzare documentazione sia a visionare l'immobile tanto prima quanto dopo la formalizzazione dell'offerta di acquisto, poi replicata nel contratto preliminare di acquisto del
10/2/2017 …”, con la precisazione che “… degli asseriti “problemi tecnici”, che interesserebbero l'immobile, non si erano avveduti neppure i tecnici di fiducia della dott.ssa che la avevano consigliata in merito all'opportunità di acquistare o meno Pt_1
l'Immobile …” e che “… Pertanto, e a maggior ragione, non avrebbe potuto in CP_2 alcun modo conoscere e rendere note alla dott.ssa questioni tecniche che neanche i Pt_1 tecnici, che intervenivano nell'interesse di costei, avevano evidenziato …” e altresì che “… la ha, invece, puntualmente fornito alla dott.ssa e ai suoi tecnici tutte le CP_2 Pt_1 opportune informazioni note relativamente all'Immobile e in particolare alla mansarda, tanto che nel Contratto Preliminare la stessa ha dato atto che “l'immobile è stato Pt_1 interessato da domanda di condono edilizio ai sensi della Legge 724/94 prot. 533 del
10.01.1995, per la quale è stata rilasciata Concessione edilizia in sanatoria n. 179526 in data
16.06.1999 per cambio di destinazione d'uso da soffitta ad abitazione al piano 5 e fusione con l'abitazione al piano 4” …”. (cfr. comparsa di risposta a pagg. 14 e 15).
59. Tanto premesso in ordine alla posizione processuale delle parti, vanno richiamate le seguenti osservazioni di carattere generale.
60. Mentre nel rapporto fra il convenuto e la società convenuta è prospettabile CP_1 un rapporto di mediazione atipica (cfr. Cass. SU 19161/2017; Cass. 29287/2018),
28 riconducibile al contratto di mandato (cfr. Cass. 15577/2022; Cass. 16382/2009), avendo invero il proprietario conferito all'agenzia l'incarico di procurare la vendita dell'immobile
(cfr. doc. 1 della società convenuta), nel rapporto fra la ricorrente e la società convenuta è prospettabile un rapporto di mediazione tipica, che appunto si svolge a latere del rapporto di mediazione atipica (cfr. Cass. 12651/2020; Cass. 25260/2009; Cass. 14582/2007).
61. In materia di mediazione tipica, mentre l'art. 1754 c.c. si limita a qualificare il mediatore come “… colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”, e quindi ricollega alla messa in relazione una mera valenza qualificatoria, il successivo art. 1755 c.c., riferito specificamente alla 'provvigione', precisa, a conferma di quanto poi si dirà sull'adeguatezza dell'apporto causale ai fini del sorgere del diritto alla provvigione, che vi deve essere la conclusione dell'affare e che detta conclusione deve essere avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore stesso (art. 1755, comma 1, c.c.: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”).
61.1 Al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione, l'affare va ritenuto
'concluso', in base a pacifica e condivisa giurisprudenza, quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto ex art. 2932 c.c. o per il risarcimento del danno (cfr. Cass.
6599/2001; Cass. 12022/2002; Cass. 15161/2004; Cass. 7519/2005; Cass. 8555/2006; Cass.
21836/2010; Cass. 10833/2014).
61.2 Ai fini che qui interessano assume rilievo, nell'ottica del citato art. 1755 c.c., quanto meno la stipulazione di un contratto preliminare, atteso che già la conclusione di un contratto preliminare deve considerarsi 'atto conclusivo dell'affare', idoneo a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, indipendentemente dalla circostanza che poi segua o non segua la stipula del contratto definitivo (cfr. citata Cass. 12022/2002; Cass.
13067/2004; Cass. 13260/2009); va invece esclusa la rilevanza, ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, di altre fattispecie, come p.es. quella della stipula di un 'contratto preliminare di preliminare', superando in tal modo precedente orientamento giurisprudenziale
(cfr. Cass. 30083/2019; Cass. 7781/2020; Cass. 39377/2021; Cass. 15559/2022; Cass.
28879/2022; Cass. 22012/2023; Cass. 31431/2023).
61.3 Pertanto, mentre non assume rilievo, in senso ostativo, il mancato conferimento espresso e/o per iscritto dell'incarico, assume invece rilevanza la circostanza che il mediatore
29 abbia di fatto messo in relazione le parti e soprattutto abbia svolto un'attività utile per la conclusione dell'affare, sempre che di tale attività le parti fossero consapevoli e ne abbiano tratto vantaggio, così che detta attività venga a costituire l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo il principio della causalità adeguata (cfr.
(cfr. Cass. 538/2024; Cass. 403/2024; Cass. 3165/2023; Cass. 11443/2022).
62. Va poi ricordato, in tema invece di responsabilità del mediatore ed eventualmente in termini ostativi al riconoscimento del compenso provvigionale, che “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso” (art. 1759, comma 1, c.c.); trattandosi di prestazione resa da professionista, iscritto in apposito albo, è richiesta la diligenza qualificata ex art. 1176, comma 2, c.c..
62.1 Al riguardo è ribadito da consolidata giurisprudenza che l'agente è tenuto ad osservare l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, che si sostanzia nella sollecita e completa informazione relativa non solo alle circostanze note, ma anche a tutte quelle circostanze la cui conoscenza, in base ad un normale grado di diligenza, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza, così da consentire alla parte di valutare consapevolmente la convenienza o meno dell'affare (cfr. Cass. 27482/2019; Cass. 965/2019).
62.2 Dunque è imposto al mediatore l'obbligo di non rendere dichiarazioni, di cui non abbia precedentemente vagliato la fondatezza, ovvero l'obbligo di precisare che non è in grado di garantire la fondatezza di quanto affermato (cfr. Cass. 16009/2003).
62.3 In tema di accertamenti sulla condizione dell'immobile, di cui viene mediata la vendita, è stato anche più di recente ribadito, a conferma di quanto testé detto, che
“il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica
(come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali e ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è, pur tuttavia, gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza
e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle” (cfr. Cass. 34503/2023).
30 62.4 In conclusione assolve l'obbligo di corretta informazione, in base al criterio della media diligenza professionale, il mediatore che non solo adempia l'obbligo di comunicare tempestivamente ed esaurientemente le circostanze a lui note o conoscibili secondo la comune diligenza, ma che proceda al preventivo riscontro della veridicità delle circostanze acquisite e comunicate ovvero che si astenga dal rendere informazioni non verificate, essendo altrimenti responsabile dei danni sofferti dal cliente (cfr. Cass. 18140/2015); quindi sussistono a carico del mediatore precisi obblighi informativi di contenuto positivo e di contenuto negativo (cfr.
Cass. 16623/2010).
62.5 La violazione dei doveri informativi da parte del mediatore non consente alla parte di avere tutta quella messe di dati e di elementi, che possa consentirle di valutare consapevolmente la convenienza o meno dell'affare, quanto meno alle condizioni previste alle quali deve contrattare, e i rischi connessi a quel determinato affare, con conseguente responsabilità risarcitoria a carico del mediatore stesso (cfr. Cass. 6926/2012; Cass.
4415/2017) e con mancato riconoscimento del diritto al compenso provvigionale (cfr. Cass.
16623/2010).
63. Chiusa questa parentesi e tornando al caso che qui ci occupa, è documentalmente emerso, come del resto risulta dal contratto preliminare, che alla ricorrente erano state comunicate tutte le problematiche che interessavano l'immobile a livello urbanistico, edilizio e catastale.
64. Del resto nello stesso ricorso, a pag. 3, è dato leggere che “… nello specifico, con il contratto suddetto, il promissario venditore, oltre a garantire la piena proprietà e la legittima provenienza del bene, si impegnava “a propria cura e spese, entro la data del rogito notarile alla regolarizzazione e conformità della planimetria catastale dell'immobile allo stato di fatto”
e precisava che “è stata presentata la richiesta di nulla osta alla Capitolina CP_7
(prot. RI/2017/1294) del 19 gennaio 2017 per l'autorizzazione al ripristino della scala di collegamento tra il quarto e il quinto piano e la diversa disposizione di alcune porte interne.
… presso il Genio Civile … la pratica per il taglio del solaio… in data 31 gennaio 2017 Scia presso per il ripristino della scala di collegamento, con successiva variante del CP_3
9 febbraio 2017”. Il contratto preliminare prevedeva, inoltre, nell'apposita sezione
“Dichiarazioni Urbanistiche”, le seguenti indicazioni 'l'immobile è stato interessato da domanda di condono edilizio ai sensi della Legge 724/94 prot. 5333 del 10.01.1995, per la quale è stata rilasciata la Concessione edilizia in sanatoria n. 179526 in data 16.06.1999 per
31 cambio di destinazione d'uso da soffitta ad abitazione al piano 5 e fusione con l'abitazione al piano 4' …”.
65. E' stata la stessa ricorrente, richiamando in ricorso le varie pratiche amministrative,
a fornire la prova dell'infondatezza della domanda svolta nei confronti della società convenuta, che -da un lato- ha portato a conoscenza della ricorrente l'esistenza di dette pratiche edilizie, invero richiamate nel contratto preliminare, e che -dall'altro- non può di certo rispondere del buon esito delle pratiche stesse.
66. L'importante è che, adempiendo al proprio dovere di condotta corretta e conforme alle regole su riportate, il mediatore, anche attraverso il richiamo delle pratiche amministrative in essere, abbia portato a conoscenza il promissario acquirente delle problematiche che riguardano l'immobile, essendo poi rimessa a quest'ultimo la valutazione se procedere o meno nell'acquisto.
67. Dunque l'agente immobiliare, nel caso di mancato conferimento di uno specifico incarico professionale per lo svolgimento di indagini di natura tecnico-giuridica, adempie ai ricordati obblighi mettendo a conoscenza il promissario acquirente della reale situazione dell'immobile oggetto di mediazione, come desumibile anche dal richiamo delle pratiche amministrative in essere.
68. Nel caso di specie ampie ed esaurienti sono state la documentazione e le informazioni messe a disposizione della ricorrente, come del resto emerge dalle note, scritte a penna in calce alla proposta di acquisto e seguite dalla sottoscrizione anche della stessa ricorrente.
69. Inoltre non va dimenticato che non è contestato che, come allegato dalla società convenuta, la ricorrente si era fatta assistere da propri tecnici di fiducia.
70. Da ultimo, ad ulteriore riprova che il preteso, ma in ogni caso inesistente, inadempimento della società convenuta agli obblighi informativi non era stato ritenuto di ostacolo alla persistente volontà di concludere l'affare, non va dimenticato che, come risulta nello stesso ricorso e dalla documentazione prodotta, la ricorrente, a seguito della perizia del proprio tecnico di fiducia arch. del 27/7/2017 (cfr. doc. 16 di parte ricorrente), aveva Per_3 avuto la piena consapevolezza dello stato dell'immobile (cfr. ricorso a pagg. 5 e 6), ma che questo non le aveva impedito di concordare con il promittente venditore un nuovo termine al
4/9/2027 per la relativa regolarizzazione (cfr. doc. 17 di parte ricorrente), proprio al fine di
“… procedere con l'acquisto dell'immobile in tempi brevi …” (cfr. ricorso a pag. 6).
32 70.1 Pertanto qualsiasi iniziale deficit informativo, in ipotesi riconducibile ad un eventuale (ma in concreto inesistente) inadempimento da parte della società convenuta, era stato superato dalla conoscenza del risultato delle indagini del tecnico di fiducia della ricorrente e detta piena consapevolezza della situazione dell'immobile non aveva impedito alla ricorrente di accordare al promittente venditore un nuovo termine per la regolarizzazione delle ormai asseritamente emerse e a quel punto ben note pretese criticità edilizie, urbanistiche e anche di conformità catastale oggettiva dell'immobile in questione.
70.2 Dunque il preteso lamentato iniziale deficit informativo, quand'anche in ipotesi esistente, perde giuridica rilevanza di fronte alla manifestata volontà di voler procedere, anche successivamente alla piena conoscenza delle pretese criticità, all'acquisto dell'immobile.
70.2.1 In altri termini il preteso lamentato iniziale deficit informativo, quand'anche per mera ipotesi esistente al momento della presentazione della proposta di acquisto, non ha avuto alcuna efficienza causale nelle scelte negoziali della ricorrente e nella valutazione dell'affare, alla luce della volontà della ricorrente stessa di procedere comunque all'acquisto dell'immobile, manifestata per facta concludentia (cfr. doc. 17: richiamata diffida del
23/8/2017 e richiamato incontro dal notaio del 26/9/2017 per il rogito) anche Per_2 successivamente alla piena conoscenza delle pretese criticità dell'immobile a seguito degli accertamenti del proprio tecnico di fiducia (cfr. perizia del 27/7/2017).
71. In ogni caso, come già detto, non va dimenticato che la situazione dell'immobile era emendabile, come poi avvenuto, in presenza di irregolarità meramente formali e che il medesimo immobile, articolantesi su due piani collegati da scala interna (cfr. descrizione dell'immobile nel contratto a rogito dott.ssa è stato regolarmente venduto a terzi nel Per_7 giro di pochi mesi.
72. Alla luce delle risultanze di causa, la domanda svolta nei confronti della società convenuta va rigettata.
73. Tali essendo le risultanze di causa, va rigettata altresì la domanda della ricorrente di condanna delle parti convenute al pagamento delle spese sostenute in sede di accertamento tecnico ante causam.
74. Per quanto riguarda la regolamentazione del regime delle spese di lite, la relativa decisione va distinta in relazione ai due differenti rapporti processuali.
74.1 Per quanto attiene al rapporto processuale fra la ricorrente e il convenuto CP_1 le spese di lite vanno integralmente compensate, alla luce dell'esito del processo e stante la reciproca soccombenza (art. 92 c.p.c.).
33 74.2 Per quanto invece attiene al rapporto processuale fra la ricorrente e la società convenuta, il rigetto della domanda della ricorrente comporta, secondo le ordinarie regole della soccombenza e della causalità, la condanna della ricorrente stessa al pagamento delle spese di lite.
74.2.1 La liquidazione, riportata in dispositivo, viene effettuata, in base al DM
147/2022, in relazione ai 'giudizi di cognizione innanzi il tribunale' e alle relative quattro fasi, ai valori compresi fra il minimo e il medio dello scaglione '52.001-260.000', tenuto conto della natura e del valore della controversia (€ 61.000,00, come domandato in ricorso), della qualità e quantità delle questioni trattate e dell'attività complessivamente svolta dai difensori della parte vittoriosa, in un giudizio svolto senza istruttoria orale.
74.2.2 Il valore da prendere in considerazione è appunto quello della domanda della ricorrente, in quanto, diversamente opinando, essendo stata rigettata la domanda restitutoria, il valore (accertato) sarebbe pari a zero e si tratterebbe di soluzione non sostenibile (cfr. Cass.
28417/2018).
75. Le spese della ctu, liquidate con decreto dell'1/6/2022, vanno definitivamente poste a carico della ricorrente e del convenuto per metà ciascuno. CP_1

P.Q.M.


definitivamente pronunciando:
• rigetta ogni domanda della ricorrente nei confronti del convenuto Parte_1
Controparte_1
• rigetta la domanda riconvenzionale, spiegata dal convenuto nei confronti della CP_1 ricorrente;

• dichiara inammissibile la domanda ex art. 96 c.p.c. del convenuto;

• dichiara integralmente compensate le spese di lite fra la ricorrente e il convenuto;

• pone definitivamente a carico della ricorrente e del convenuto per metà Pt_1 CP_1 ciascuno, le spese di ctu, liquidate con decreto dell'1/6/2022;
• rigetta la domanda della ricorrente nei confronti della convenuta Parte_1 [...]
Controparte_2
34 • condanna la ricorrente al pagamento, in favore della società convenuta, delle spese di lite, che liquida in € 8.500,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario, CPA e
IVA come per legge.
Così deciso a Roma, il 13/12/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato
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