N. R.G. 333/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PARMA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Andrea Fiaschi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 333/2022 promossa da:
(C.F. ), in proprio e quale genitore esercente la re- Parte_1 C.F._1 sponsabilità genitoriale sulla figlia (C.F. ), con il ERona_1 C.F._2 patrocinio degli Avv.ti CARAVA' SILVIA e CAVALLI LETIZIA
ATTRICE contro Contro (C.F. ), (C.F. Controparte_2 P.IVA_1 Controparte_3
), e (C.F. , con il pa- C.F._3 Controparte_4 C.F._4 trocinio dell'Avv. D'ALOIA ANTONIO
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
Piaccia all' Ill.mo Giudice del Tribunale adito, reiectis contrariis, […]
- Accertare l'inadempimento dei convenuti all'obbligazione contrattuale da essi assunta, consistente nella tempestiva consegna del certificato di agibilità relativo all'immobile di proprietà dell'attrice, sito in Collecchio, loc. Madregolo, strada Bassa n. 8, e conseguentemente condannare i convenuti solidalmente al risarcimento del danno patrimoniale patito dall'attrice, in proprio ed in qualità di genitore esercente la potestà sulla figlia minore com- ERona_1 posto di danno emergente e lucro cessante, che si quantifica in complessivi € 61.855,40;
pagina 1 di 15 - accertato l'inadempimento dei convenuti, condannarli altresì in solido al risarcimento del danno non patrimoniale patito dalla IG.ra in proprio, che si quantifica in € 35.923,00, o di quella somma maggiore o minore che Parte_1 risulterà dovuta ad istruttoria espletata;

- Con vittoria di spese, diritti ed onorari, rimborso forfettario, iva e cpa come per legge.
Con sentenza immediatamente esecutiva
Per parte convenuta:
Piaccia all'On.le Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, domanda, eccezione e deduzione, sia in fatto che in diritto, e previa ogni più utile declaratoria del caso e di legge:
- accertare e dichiarare improponibili e/o infondate e/o inammissibili e/o non provate tutte le domande formulate dalla IG.ra in proprio e in qualità di esercente della responsabilità genitoriale sulla minore Parte_1 Per_1
e conseguentemente rigettarle;

[...]
Contr
- rigettare tutte le domande svolte dalla parte attrice nei confronti della Controparte_2
- rigettare tutte le domande svolte dalla parte attrice nei confronti del IGnor e nei confronti del Controparte_3 IGnor Controparte_4
- con vittoria di spese e compensi legali, maggiorati del rimborso forfettario delle spese generali di studio e degli acces- sori di legge
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con atto di citazione ritualmente notificato la IG.ra , in proprio e in qualità di geni- Parte_1 tore esercente la responsabilità genitoriale sulla figlia minore conveniva innanzi ERona_1
Cont all'intestato Tribunale l'impresa unitamente ai IG.ri e Controparte_2 Controparte_3
al fine di ottenerne la condanna in solido al risarcimento del danno patrimoniale Controparte_4
e non patrimoniale subito a causa dell'inadempimento all'obbligo di rilascio del certificato di agibi- lità per l'immobile ad uso abitativo venduto dalla società convenuta.
A sostegno della propria domanda, l'attrice deduceva:
- di aver acquistato in comproprietà con la figlia dall'impresa costruttrice Controparte_2
con contratto del 19/12/2011, un appartamento sito in un edificio residenziale qua-
[...] drifamiliare a Collecchio (PR), loc. Madregolo, strada Comunale Bassa n. 8, privo del certi- ficato di agibilità;
- che l'assenza del certificato di agibilità era dovuta alla circostanza, nota all'attrice, che una parte della strada posta a lato dell'abitazione compravenduta non era stata asfaltata, perché pagina 2 di 15 l'impresa costruttrice aveva altre villette in costruzione nel medesimo comparto ed aveva optato per asfaltare solo una volta terminato il cantiere, al termine del passaggio dei mezzi pesanti;

- che, nonostante le ripetute richieste avanzate dall'attrice sin dal 2011, il certificato di agibilità non veniva rilasciato a causa della mancata realizzazione dei lavori di asfaltatura della strada da parte dell'impresa;
- che, in riscontro alle suddette richieste, con dichiarazione sottoscritta il 27/02/2019, l'Ing.
e l'Arch. in qualità di tecnici progettisti, direttori dei Controparte_3 Controparte_4
Cont lavori e legali rappresentanti di assumevano l'impegno a comple- Controparte_2 tare le opere di urbanizzazione relative all'intervento di cui trattasi e a mettere in condizione la IG.ra di procedere alla vendita della propria unità abitativa garantendo la regola- Parte_1 rità dell'immobile;
- che, a seguito di trattative per la vendita dell'immobile, in data 24/06/2020 la IG.ra Pt_2
glio sottoscriveva un contratto preliminare, trascritto nei pubblici registri, per la vendita dell'appartamento in questione alla IG.ra al prezzo di € 295.000,00, con impegno Per_2
a stipulare il rogito entro il 23/09/2020; contestualmente alla firma la parte promissaria ac- quirente versava alla IG.ra una caparra di € 30.000,00; Parte_1
- che, con comunicazione per vie legali del 23/09/2020, la IG.ra preso atto che - nono- stante le sollecitazioni della IG.ra nei confronti dell'impresa costruttrice - il certifi- Parte_1 cato di agibilità non era ancora disponibile alla data fissata per il rogito, manifestava la pro- pria intenzione di recedere e comunque ritenere risolto il preliminare, avanzando richiesta di pagamento del doppio della caparra versata, per un importo di € 60.000,00;
- che, all'esito delle trattative instauratesi tra i legali delle parti per definire la controversia in- sorta, in data 18/12/2020 la IG.ra sottoscriveva, in proprio e in nome e per conto Parte_1 della figlia minore, un atto di transazione, autorizzato dal Giudice TE, con il quale si impegnava alla restituzione della caparra, nonché al versamento dell'importo ulteriore di €
15.000,00 a favore della promissaria acquirente, dietro cancellazione da parte di quest'ultima della trascrizione del preliminare, a tacitazione delle reciproche pretese;

- che, a seguito dell'ennesima diffida, in data 29/10/2020 la comu- Controparte_2
nicava che il 4/11/2020 avrebbe iniziato i lavori di asfaltatura della strada necessari ad otte- nere il rilascio del certificato di agibilità dell'immobile; i lavori si protraevano per due giorni, pagina 3 di 15 sino al 6/11/2020, ed in data 27/11/2020 il Comune rilasciava l'agibilità;
- che, successivamente, l'immobile veniva venduto ad un terzo al prezzo di € 270.000,00, in- ER feriore rispetto a quello concordato con la IG.ra
- che, a causa dello stress subito per la situazione creatasi, la IG.ra sviluppava un di- Parte_1
sturbo cronico dell'adattamento con ansia, medicalmente accertato, subendo un danno bio- logico di cui le era dovuto il risarcimento, in aggiunta al danno patrimoniale sopportato a causa della condotta dei convenuti;

- che, nonostante i tentativi di definizione bonaria della controversia anche in sede di media- zione, i convenuti si rifiutavano di riconoscere il risarcimento dovuto, rendendo necessaria l'instaurazione del presente giudizio. Cont Si costituivano in giudizio la e i IG.ri e Controparte_2 Controparte_3 CP_5
i quali contestavano integralmente le pretese attoree, chiedendone il rigetto.
[...]
La causa era istruita sulla base della documentazione prodotta dalle parti e mediante l'audizione di testimoni;
all'udienza del 10/05/2023 si procedeva inoltre all'interrogatorio formale dell'attrice,
[...]
, mentre non si presentavano per sottoporsi all'interrogatorio formale disposto in quella CP_6 sede i convenuti e Controparte_3 Controparte_4
Indi, a seguito del fallimento di un tentativo di definizione conciliativa della controversia, la causa era trattenuta in decisione con decreto ex art. 127 ter c.p.c. del 6/05/2025, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
* * *
2. Il Tribunale osserva quanto segue.
2.1. Parte attrice intende far valere nel presente giudizio le conseguenze, sul piano patrimoniale e non patrimoniale, che assume riconducibili all'inadempimento contrattuale dei convenuti rispetto all'obbligo di consegnare tempestivamente il certificato di agibilità dell'immobile promesso in ven- dita alla IG.ra . Per_2
Il quadro fattuale in cui si inseriscono le suddette pretese, peraltro, risulta in larga parte pacifico.
È pacifico, in particolare, che, con atto a rogito del Notaio dott. del 19/12/2011 ERona_3
(doc. 5 fasc. attrice), la IG.ra , in proprio e in qualità di unico genitore esercente la re- Parte_1 sponsabilità genitoriale sulla figlia minore abbia acquistato in comproprietà con la ERona_1
Cont figlia dalla un appartamento sito in un edificio residenziale quadrifamiliare Controparte_2
a Collecchio (PR), strada Comunale Bassa n. 8, privo del certificato di agibilità. pagina 4 di 15 L'assenza del certificato di agibilità, invero, era espressamente contemplata nel rogito di vendita, dove la società costruttrice assumeva espressamente l'impegno a provvedere “a propria cura e spese ad inoltrare nei termini di legge al comune di Collecchio ogni ulteriore documentazione necessaria a far conseguire
l'agibilità, impegnandosi a tenere indenne la parte acquirente da quanto possa in futuro essere richiesto a titolo di sanzione pecuniaria, oblazione od onere di concessione”, dichiarando altresì che “nulla osta al rilascio di tale cer- tificato di conformità edilizia ed agibilità, volendo in caso contrario rispondere per danni e rimanendo comunque a suo carico – si ribadisce – ogni eventuale onere o spesa all'uopo necessari” (cfr. estratto sub doc. 6 fasc. attri- ce).
Altrettanto pacifico è che l'assenza del certificato di agibilità non fosse effettivamente determinata da difetti o mancate conformità dell'immobile compravenduto ma dalla scelta, assunta liberamente dalla società convenuta per mere ragioni di convenienza economica, di non procedere ad asfaltare una parte della strada (Via Correggio) latistante all'immobile, stante la presenza di altre villette in costruzione adiacenti a quella della IG.ra e la conseguente necessità di accedere al cantiere Parte_1 con mezzi pesanti che avrebbero rovinato l'asfalto e imposto di sostenere due volte i costi di asfal- tatura.
Il fatto che la suddetta situazione si sia protratta per anni, nonostante le ripetute richieste della IG.ra volte ad ottenere il certificato di agibilità, è confermato dalle risultanze delle prove Parte_1 orali acquisite nel corso del giudizio.
In questo senso, in particolare, si vedano le dichiarazioni rese all'udienza del 10/05/2023 dal teste suocero e vicino di casa dell'attrice, secondo cui “io personalmente ho parlato diverse vol- Tes_1 te per questo motivo [il rilascio del certificato di agibilità] con l'arch. non con l'ing. una di CP_4 CP_3 queste occasioni è stata nel 2013, mi pare verso aprile/maggio, quando l'arch. è passato a consegnarmi il CP_4 certificato di agibilità della villetta in cui vivevo;
in quell'occasione io chiesi del certificato di agibilità dell'abitazione di mia nuora;
lui mi rispose che il certificato di agibilità era già stato richiesto però poteva essere rilasciato dal Co- mune soltanto al termine dei lavori di asfaltatura della strada di accesso al complesso;
mi disse anche che l'impresa intendeva effettuare questi lavori al termine delle opere sul complesso di villette in quanto non voleva rovinare il man- to stradale per poi doverlo rifare successivamente. Due o tre anni dopo l'arch. mi chiamò a telefono chie- CP_4 dendomi la disponibilità di liberare due assegni che la DE aveva lasciato in garanzia al notaio per Per_4
l'acquisto dell'abitazione in cui vivevo e di quella di mia nuora;
io in quell'occasione chiesi nuovamente all'architetto se era stato rilasciato il certificato di agibilità e lui mi diede esattamente la stessa risposta di due anni prima: che la domanda era stata fatta ma che si doveva attendere l'asfaltatura della strada che l'impresa avrebbe operato al termi- pagina 5 di 15 ne dei lavori, che ancora a quella data non erano conclusi. Mi ricordo che ci siamo sentiti anche in altre circostanze per diverse questioni e io ho chiesto del certificato di agibilità ma non saprei collocare precisamente queste richieste.
[…] mi ha detto molte volte che continuava a sollecitare la consegna di questo certificato” Pt_1
Nello stesso senso si pongono le dichiarazioni rese nel corso della medesima udienza dal teste
[...]
secondo cui “Io ho abitato nel complesso di Strada Bassa in Madregolo, ero proprietario di una Testimone_2 delle villette di nuova costruzione;
l'avevo acquistata nel 2009 e l'ho venduta nel 2021 trasferendomi in una nuova abitazione. Posso quindi dire che dal 2009 al 2020 i lavori di asfaltatura non sono stati eseguiti”.
Le circostanze riferite dai testi, peraltro, risultano ulteriormente avvalorate dalla mancata compari- zione dei convenuti, senza giustificato motivo, all'udienza del 10/05/2023, fissata per il loro inter- rogatorio formale (art. 232 c.p.c.).
È pacifico, d'altra parte, che, in riscontro alle sollecitazioni ricevute dalla IG.ra , in data Parte_1
27/02/2019 i convenuti e abbiano sottoscritto una dichiara- Controparte_3 Controparte_4 zione congiunta (doc. 8 fasc. attrice) dichiarando “in qualità di tecnici progettisti, direttori dei lavori e am- Cont Cont ministratori di […] che sarà cura ed onere di l'ultimazione di Controparte_2 Controparte_2 tutti i lavori urbanizzazione restanti per il corretto completamento e funzionamento delle aree pubbliche facenti parte dell'intervento sopramenzionato” e “oltre a ciò dichiarano che si impegnano fin d'ora a mettere in condizioni la
Dott.ssa attuale proprietaria di una delle 4 unità facenti parte del Lotto 1, nell'eventualità di vendi- Parte_1 ta della sua unità abitativa, di garantirle le condizioni di regolarità dell'immobile tali da poter procedere alla regolare vendita dello stesso, senza arrecarle disagi, ritardi o impedimenti di tale attività”.
Nell'ambito di questo contesto risulta esser maturata la scelta dell'attrice di procedere alla vendita dell'immobile, in concomitanza ad un suo trasferimento lavorativo a OG (doc. 7 fasc. attrice),
a fronte del quale la stessa diffidava nuovamente l'impresa al rilascio del certificato di agibilità, non ancora pervenuto, con comunicazione del 19/06/2019 (doc. 9 fasc. attrice).
Risulta per tabulas, in particolare, che, a seguito dell'accettazione di una proposta irrevocabile di ac- quisto (doc. 10 fasc. attrice), in data 24/06/2020 la IG.ra , previa autorizzazione del Giu- Parte_1 dice TE (doc. 11-13 fasc. attrice), abbia stipulato, in proprio e in nome e per conto della figlia, un contratto preliminare, trascritto nei pubblici registri, per la vendita dell'immobile in oggetto alla IG.ra al prezzo di € 295.000,00, con il versamento da parte della promissaria acquirente Per_2 di una caparra confirmatoria di € 30.000,00 (doc. 14 fasc. attrice).
La documentazione in atti conferma, inoltre, le contestazioni sollevate dalla promissaria acquirente a causa dell'assenza del certificato di agibilità dell'immobile alla data concordata per la stipula del pagina 6 di 15 rogito (doc. 17-18 fasc. attrice) che hanno comportato il sorgere di una controversia per la cui de- finizione le parti in data 18/12/2020 hanno sottoscritto una transazione (doc. 24 fasc. attrice), de- bitamente autorizzata dal Giudice TE (doc. 22-23 fasc. attrice), in ottemperanza alla quale la IG.ra ha provveduto alla restituzione della caparra e al pagamento dell'importo ulteriore Parte_1 di € 15.000,00 alla promissaria acquirente, dietro assenso della stessa alla cancellazione della trascri- zione del preliminare (doc. 25 fasc. attrice).
Le risultanze del giudizio, peraltro, attestano che i lavori di asfaltatura della strada sono stati esegui- Cont ti dalla tra il 4/11/2020 e il 6/11/2020 (cfr doc. 29 fasc. attrice) e che al Controparte_2 termine degli stessi il Comune di Collecchio, in data 27/11/2020, ha provveduto al rilascio del cer- tificato di agibilità per l'immobile (doc. 30 fasc. attrice), successivamente venduto ad un terzo al prezzo di € 270.000,00 (doc. 32 fasc. attrice).
A fronte di questo contesto, occorre rilevare che le contestazioni sollevate dai convenuti rispetto alla pretesa risarcitoria avanzata da parte attrice nel presente giudizio attengono principalmente alla riconducibilità, sul piano causale, dei danni lamentati dall'attrice alla mancata consegna del certifica- to di agibilità dell'immobile oggetto del preliminare.
Secondo i convenuti, in particolare, gli esborsi e i mancati introiti connessi allo sfumare della ven- ER dita dell'immobile alla IG.ra sarebbero stati il frutto di una “precisa e libera scelta” assunta dalla IG.ra di concludere una transazione con la promissaria acquirente per definire le conte- Parte_1 stazioni dalla stessa sollevate circa l'assenza di un certificato di agibilità che, in linea di principio, non avrebbe precluso la compravendita dell'immobile.
In questa prospettiva, i convenuti escludono di poter esser chiamati a rispondere delle ricadute ne- gative derivanti da un contratto alla cui conclusione non hanno partecipato e che, pertanto, risulta agli stessi inopponibile, giusto il disposto dell'art. 1372 c.c.
2.1.1. L'esame delle difese di parte convenuta mette in evidenza come le contestazioni alla pretesa risarcitoria di controparte attengano non tanto al profilo della causalità materiale quanto a quello della causalità giuridica.
È noto, invero, che, nella struttura dell'illecito civile, la causalità materiale serve ad imputare obiet- tivamente l'evento lesivo all'autore della condotta mentre la causalità giuridica serve a selezionare, fra le tante conseguenze negative che possono derivare da un fatto illecito, quelle suscettibili di es- sere addossate al danneggiante mediante il risarcimento del danno.
La causalità giuridica, in particolare, trova il suo fondamento normativo nell'art. 1223 c.c. a mente pagina 7 di 15 del quale sono risarcibili solo i danni che siano conseguenza diretta e immediata dell'illecito.
A riguardo, peraltro, la giurisprudenza di legittimità è costante nel rilevare che la selezione dei dan- ni risarcibili, alla stregua della norma sopra richiamata, è improntata, al pari della causalità materiale
(che avvince la condotta all'evento di danno), al principio di regolarità causale, in forza del quale sono risarcibili tutte le conseguenze, anche indirette e mediate, che, secondo l'id quod plrerumque accidit, si pongano in una correlazione probabilistica ordinaria rispetto all'evento dannoso (ex multis cfr. Cass. n. 31546/2018).
In questa prospettiva, quindi, devono essere comprese nel risarcimento le conseguenze che si pre- sentino come effetto normale dell'illecito, con esclusione delle conseguenze del tutto atipiche (cfr. anche Cass. n. 21255/2013).
2.2. Nell'ambito delle coordinate ermeneutiche sopra richiamate non può che ritenersi giustificata la pretesa di parte attrice ad ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali vantati nel presente giudizio. ER Nel caso di specie, invero, è indubbio che la controversia sorta tra l'attrice e la IG.ra sia ricon- Cont ducibile, sul piano della causalità materiale, all'inadempimento della (salvo Controparte_2 quanto si dirà infra in ordine alla posizione degli altri convenuti) all'obbligo di consegna del certifi- cato di agibilità dell'immobile oggetto del preliminare;
tale obbligo, in particolare, trova il suo fon- damento non soltanto nel contratto di compravendita del 2011 con cui l'immobile è stato acquista- to in comproprietà dalla IG.ra e dalla figlia (doc. 5 fasc. attrice) ma anche nell'impegno Parte_1 specificamente assunto dall'impresa costruttrice, con la dichiarazione del 27/02/2019 (doc. 8 fasc. attrice), ad ultimare tutti i lavori di urbanizzazione necessari per ottenere il citato certificato, oltre che a “mettere in condizioni la Dott.ssa […] nell'eventualità di vendita della sua unità abitativa, Parte_1 di garantirle le condizioni di regolarità dell'immobile tali da poter procedere alla regolare vendita dello stesso, senza arrecarle disagi, ritardi o impedimenti di tale attività”.
È vero che, in linea di principio, l'assenza del certificato di agibilità - a differenza di quella del titolo abilitativo - non incide di per sé sulla validità del relativo atto di compravendita (in argomento cfr.
Cass. n. 14618/2013), ben potendo, quindi, il compratore, a conoscenza di tale circostanza, trovare comunque conveniente l'acquisto di un bene non avente caratteristica di piena abitabilità (cfr. Cass.
n. 14618/2017).
Come puntualmente ricordato dalla difesa attorea, tuttavia, la giurisprudenza di legittimità è costan- te nel rilevare che, in materia di vendita di beni immobili, il certificato di agibilità costituisce requi- pagina 8 di 15 sito giuridico essenziale del bene compravenduto perché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore, in via di eccezione, ai sensi, dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene,
a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato co- munque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (cfr. Cass. n. 10665/2020).
Alla luce di questi principi, il rifiuto opposto dalla promissaria acquirente nel caso di specie a pro- cedere con la stipula del contratto definitivo in ragione dell'assenza, alla data fissata per il rogito, del certificato di agibilità dell'immobile (doc. 17 fasc. attrice) - alla cui consegna la stessa promissa- ria acquirente, pur consapevole di tale circostanza nel corso delle trattative, non risulta avesse mai rinunciato - non presentava affatto carattere pretestuoso.
Del resto, come visto, è incontestato che l'assenza del certificato di agibilità non dipendesse da cir- costanze che l'attrice (pur obbligata alla consegna nei suoi rapporti con la promissaria acquirente) poteva sanare con la propria condotta, essendo riconducibile ad un'inerzia della società costruttrice nell'eseguire opere di urbanizzazione che si protraeva ormai da anni (in assenza di alcun termine che potesse interferire con il diritto ad ottenere immediatamente l'adempimento della prestazione), nonostante i ripetuti solleciti ricevuti dalla stessa attrice in cui si manifestava anche espressamente l'eIGenza di vendere l'immobile.
In questo contesto, non presenta evidentemente alcun profilo di anomalia la scelta dell'attrice di ER definire le contestazioni della IG.ra all'esito di una ponderata valutazione della propria posi- zione operata anche con l'assistenza dei difensori, per il tramite di una transazione, facendosi cari- co delle relative perdite: al contrario, si tratta di una scelta ragionevole nella prospettiva di evitare un potenziale lungo contenzioso giudiziario dall'esito incerto che avrebbe coinvolto anche la figlia minore, ostacolando inevitabilmente la stessa possibilità di vendita dell'immobile (stante la trascri- zione del preliminare) - a cui l'attrice, come noto ai convenuti (doc. 9 fasc. attrice), doveva necessa- riamente procedere a fronte del trasferimento lavorativo -, in presenza di un nuovo potenziale ac- quirente (a cui l'immobile è stato successivamente venduto) che aveva subordinato la sua proposta alla cancellazione del preliminare (doc. 21 fasc. attrice).
È bene evidenziare, d'altra parte, che, ai fini in esame, è del tutto irrilevante la valutazione circa gli esiti del contenzioso giudiziale che si sarebbe potuto instaurare con la promissaria acquirente: quel- pagina 9 di 15 ER lo che conta, infatti, è che le ricadute connesse allo sfumare dell'affare con la IG.ra non costi- tuiscono affatto frutto di una “precisa e libera scelta” assunta dalla IG.ra , ma rappresentano Parte_1 piuttosto una conseguenza che, alla stregua di un giudizio di regolarità causale, si riconnette indub- biamente alla menomazione della libertà di autodeterminazione negoziale (danno-evento) cagionata dall'inadempimento della società convenuta. ER Né evidentemente assume alcun rilievo il fatto che alla transazione conclusa con la IG.ra non abbiano partecipato i convenuti, peraltro ben a conoscenza delle contestazioni sollevate dalla pro- missaria acquirente (si veda a riguardo tra l'altro quanto dichiarato dal teste secon- Tes_1
ER do cui “ci fu una riunione successiva tra l'avvocato della IG.ra e mia nuora a cui ho partecipato anche io;
era una riunione convocata da parte del notaio per verificare la possibilità di definire bonariamente la controver- Per_5
ER sia che era sorta tra mia nuora e la IG.ra a causa dell'assenza del certificato di agibilità; in quell'occasione il notaio chiamò l'ing. per verificare se poteva mettere a posto le cose;
il notaio chiese se c'era disponibilità a CP_3
ER rilasciare la garanzia da parte dell'impresa e se c'era disponibilità da parte della promissaria acquirente IG.ra ER ad accettare la garanzia ma l'avvocato della IG.ra escluse qualsiasi possibilità di trovare un accordo in questo senso”), giacché, nel caso di specie, non si discute dell'opponibilità ad un terzo degli effetti del con- tratto ma dell'addebitabilità all'autore dell'illecito delle conseguenze negative subite dalla parte che quel contratto ha concluso.
Da questo punto di vista, nessuna violazione dei principi di correttezza e buona fede contrattuale può essere imputata all'attrice, risultando piuttosto censurabile la condotta della società convenuta che, seppur sollecitata più volte ad adempiere ad una prestazione che avrebbe richiesto per la stessa un minimo sforzo (si veda a riguardo anche quanto dichiarato dal teste secondo Testimone_3 cui “nel 2020 sono stati rapidissimi ad eseguire i lavori di asfaltatura, mi pare ci abbiano messo tre/quattro gior- ni”), non ha mai inteso procedere in tal senso se non quando il danno si era già prodotto nella sfera patrimoniale di controparte.
2.2.1. Nella prospettiva sopra delineata, deve indubbiamente riconoscersi all'attrice, quale danno emergente, il risarcimento degli esborsi che, sulla base della documentazione agli atti, risultano es- ser stati sostenuti in relazione alle trattative e per la definizione della controversia successivamente ER sorta con la IG.ra
Si tratta, in particolare, delle seguenti voci di danno:
- la parcella del mediatore Parma Padana Immobiliare di € 7.320,00 (doc. 15 fasc. attrice), ER corrisposti dalla IG.ra per la conclusione della mediazione con la IG.ra esbor- Parte_1
pagina 10 di 15 so rivelatosi poi inutile a causa del recesso della promissaria acquirente;

- la caparra di € 725,00 (doc. 20 fasc. attrice) versata dalla IG.ra per la locazione Parte_1
dell'immobile sito in Parma, p.za Fedro n. 9, ove l'attrice avrebbe dovuto trasferirsi succes- ER sivamente al perfezionamento della vendita del proprio immobile a favore della IG.ra trasferimento non realizzatosi a causa del recesso della promissaria acquirente, con la con- seguente perdita della caparra (si vedano sul punto anche le dichiarazioni rese dal teste
; Tes_1
- l'importo di € 15.000,00 riconosciuto a saldo e stralcio alla IG.ra con la transazione del
18/12/2020 (doc. 24 fasc. attrice) a definizione delle contestazioni dalla stessa avanzate - con la pretesa di pagamento del doppio della caparra - per l'assenza del certificato di agibili- tà dell'immobile oggetto del preliminare;

- l'importo di € 1.892,00 (doc. 26 fasc. attrice) relativo alle spese notarili sostenute per la can- cellazione del preliminare (doc. 25 fasc. attrice);
- le spese legali per consulenza e patrocinio nei ricorsi al Giudice TE tesi dapprima ad ER ottenere il benestare alla vendita a favore della IG.ra (con le condizioni evidenziate nel- la proposta dalla stessa avanzata) e successivamente a tranIGere la lite ed a cancellare la tra- scrizione del preliminare, oltre che per la predisposizione e redazione dell'accordo transatti- vo poi sottoscritto dalle parti: a tali attività, in particolare, risultano chiaramente riferirsi le parcelle per complessivi € 11.101,00 (doc. 27 fasc. attrice) emesse dallo Studio Legale Caravà
e dall'Avv. Letizia Cavalli (sulla rilevanza delle fatture ai fini della prova del danno cfr. Cass.
n. 4718/2016).
Si ritiene, invece, debbano esser considerate come spese processuali, su cui si provvede nei termini di cui infra, gli esborsi per € 817,40 (doc. 35 fasc. attrice) di cui l'attrice chiede il risarcimento quali spese sostenute per l'attivazione della procedura di mediazione avanti all'organismo ai fini CP_7 di un tentativo di definizione della controversia oggetto del presente giudizio, trattandosi di spese che, pur non risultando riferirsi ad un'ipotesi di mediazione obbligatoria, presentano comunque uno stretto rapporto funzionale con il giudizio (in argomento cfr. Cass. n. 32306/2023).
2.2.2. Deve essere riconosciuto all'attrice anche il risarcimento dell'importo di € 25.000,00 risultan- te dalla differenza tra il corrispettivo che la stessa avrebbe conseguito qualora si fosse perfezionata ER la vendita con la IG.ra (€ 295.000,00) e quello effettivamente conseguito per la successiva ven- dita dell'immobile ad un terzo (€ 270.000,00). pagina 11 di 15 Si tratta, invero, di una voce rilevante sotto il profilo del lucro cessante, indubbiamente ascrivibile, alla luce dei principi sopra richiamati, all'inadempimento della società costruttrice, sulla cui deter- minazione non incide una condotta dell'attrice potenzialmente rilevante alla stregua del disposto di cui all'art. 1227 c.c.
Sul punto, in particolare, è del tutto ragionevole ritenere che, nell'andare a determinare il prezzo di vendita della propria abitazione principale, il venditore sia naturalmente portato a massimizzare il proprio profitto, dovendo, però, scontare l'alea delle trattative con il potenziale acquirente;
nel caso di specie, peraltro, interferiva inevitabilmente con la trattativa la circostanza che la IG.ra , Parte_1
ER nella pendenza del termine per la stipula del rogito con la IG.ra avesse assunto l'impegno in data 15/07/2025 ad acquistare un nuovo immobile (doc. 19 fasc. attrice) al prezzo di € 490.000,00, depositando un assegno a caparra di € 10.000,00.
Alla luce di questi rilievi, non può che ritenersi che l'attrice, nel determinare le condizioni di vendi- ER ta dell'immobile di cui è causa a seguito dello sfumare dell'affare con la IG.ra abbia concorda- to un prezzo congruo, tenuto conto di tutte le circostanze del caso.
Ciò è ulteriormente avvalorato dalla circostanza che, nel medesimo periodo sopra indicato, l'attrice risulta aver ricevuto un'ulteriore proposta di acquisto per l'immobile ad un prezzo (€ 265.000,00) di poco inferiore a quello a cui lo stesso è stato effettivamente venduto (si vedano sul punto le dichia- razioni rese dal teste nel rispondere al cap. 18 di cui alla seconda memoria istrutto- Tes_1 ria di parte attrice).
Ne segue che il mancato conseguimento del maggior profitto che l'attrice avrebbe ottenuto in as- senza della condotta inadempiente della società costruttrice deve essere integralmente computato in sede di risarcimento del danno patrimoniale.
2.3. Diverse considerazioni debbono svolgersi, invece, in ordine alla pretesa attorea ad ottenere il risarcimento del danno non patrimoniale.
Tale pretesa, invero, viene ad essere ricondotta dall'attrice ad una lesione del proprio diritto alla sa- lute correlata ai disturbi sviluppati (“disturbi del sonno di tipo misto, di ansia a tratti pervasiva, e di umore depresso con ideazioni pessimistiche e preoccupazioni per il futuro”) a causa della situazione creatasi con la promissaria acquirente;
a supporto di tale pretesa viene prodotta una relazione del medico psichia- tra dott. (doc. 33 fasc. attrice) che accerta per l'attrice un disturbo cronico dell'adattamento Per_6 con ansia riconducibile alla negativa esperienza sofferta, a cui si accompagna il riscontro da parte del medico legale di un danno biologico permanente nella misura del 10%, oltre ad una compro- pagina 12 di 15 missione temporanea nella misura del 25% per 6 mesi (doc. 33 fasc. attrice).
A fronte di queste risultanze, non può non rilevarsi come, già sul piano della causalità materiale, si pongano dubbi in ordine alla riconducibilità dei danni lamentati dall'attrice rispetto alla condotta Cont inadempiente della alla luce del giudizio controfattuale, sia pur orientato Controparte_2 dal criterio del “più probabile che non”, che caratterizza l'accertamento di tale nesso eziologico (ex multis cfr. Cass. n. 19033/2021); è difficile, in altri termini, ritenere che l'esposizione alle pretese ri- sarcitorie della promissaria acquirente, pur indubbiamente capace di generare ansie e preoccupa- zioni, possa risolversi in una seria compromissione del diritto alla salute quale quella lamentata dall'attrice nel presente giudizio, evento che appare, piuttosto, ascrivibile integralmente ad altri fat- tori;
la stessa relazione di parte prodotta agli atti, del resto, evidenzia la rilevanza della particolare situazione personale in cui versava l'attrice (“si tenga anche presente che il soggetto è una professionista seria, scrupolosa, certamente non abituata a dibattersi in questioni legali o commerciali;
la oggettiva solitudine nella quale si è trovata dopo l'improvvisa vedovanza, inoltre, la ha esposta a farsi carico integralmente di ogni responsabilità e delle preoccupazioni che ne sono conseguite, aumentate dalla presenza di una figlioletta della quale ha la completa responsabilità”), ai fini del riscontro della lesione alla salute accertata, offrendo spunti a sostegno del- la riconducibilità ad altri fattori del carattere di concausa idonea ad interrompere il nesso di causali- tà (art. 41 c.p.).
D'altra parte, anche ad ammettere la sussistenza del nesso di causalità materiale rispetto al danno non patrimoniale invocato dall'attrice, in linea con gli accertamenti di parte prodotti agli atti, non può che rilevarsi come le perplessità sopra richiamate si riflettano inevitabilmente nel riscontro del nesso di causalità giuridica.
È difficile, in particolare, annoverare tra le conseguenze prevedibili di un inadempimento contrattua- le che attiene alla mancata consegna del certificato di agibilità di un bene immobile, pur conside- rando tutte le circostanze del caso concreto, una ricaduta così seria nella sfera personale della parte che si trova ostacolata ad alienare quel bene a terzi: tali ricadute, anche ad ammetterne la sussisten- za, presentano indubbiamente un carattere atipico, rispetto a quanto è ragionevole aspettarsi in casi analoghi, e non possono, in quanto tali, essere ascritte all'autore dell'illecito.
Ne segue che non può trovare accoglimento la domanda di parte attrice nella parte in cui è volta ad ottenere il risarcimento del danno non patrimoniale.
2.4. È peraltro fondata l'eccezione di parte convenuta volta ad escludere una responsabilità perso- nale dei IG.ri e per la vicenda di cui è causa. Controparte_3 Controparte_4
pagina 13 di 15 La responsabilità dei convenuti, in particolare, non può essere fondata sulla loro qualifica di pro- Cont gettisti e direttori dei lavori della giacché, nel caso di specie, non si tratta Controparte_2 dei danni subiti dalla committente nell'ambito di prestazioni che formano oggetto di un contratto di appalto (materia a cui si riferiscono i richiami giurisprudenziali operati da parte attrice), in rela- zione a cui si possa ravvisare l'inadempimento ad un dovere di vigilanza in capo ai convenuti, bensì dei danni connessi all'inadempimento di una specifica obbligazione (la consegna del certificato di Cont agibilità) gravante sulla sola parte venditrice ( nell'ambito di un contratto Controparte_2 di compravendita.
Né può ritenersi che una responsabilità dei convenuti derivi dalla sottoscrizione della dichiarazione di cui al doc. 8 di parte attrice con cui sono state rilasciate specifiche garanzie relativamente al rila- scio del certificato di agibilità: contrariamente a quanto sostenuto dall'attrice, infatti, nessun pas- saggio della citata scrittura autorizza a ritenere che le relative obbligazioni siano state assunte “in proprio” dai IG.ri e dandosi, al contrario, espressamente atto nel documento CP_3 CP_4
Cont di come gli stessi agissero in qualità di “tecnici progettisti, direttori dei lavori e amministratori di
[...]
, assumendo, in tal modo, impegni in nome e per conto della società convenuta. Controparte_8
La domanda di risarcimento del danno avanzata dall'attrice nei confronti dei IG.ri e CP_3 risulta, pertanto, infondata, ravvisandosi, rispetto agli stessi, un difetto di titolarità passiva CP_4 del rapporto controverso. Cont 2.5. In definitiva, sulla base di tutto quanto sin qui rilevato, la società deve Controparte_2 essere condannata al pagamento a favore dell'attrice, in proprio e in qualità di genitore esercente la responsabilità genitoriale sulla figlia minore, dell'importo complessivo di € 61.038,00 (€ 7.320,00 +
€ 725,00 + € 15.000,00 + € 1.892,00 + € 11.101,00 + € 25.000,00) a titolo di risarcimento del dan- no patrimoniale.
Trattandosi di debito di valore, sul suddetto importo viene riconosciuta la rivalutazione monetaria e gli interessi sulla somma via via rivalutata, anno per anno, dal dovuto sino al saldo (cfr. Cass. n.
24468/2020)
Deve, invece, essere rigettata la domanda di risarcimento del danno avanzata dall'attrice nei con- fronti dei IG.ri e Controparte_3 Controparte_4
3. Le spese di lite seguono la soccombenza e pertanto:
- nei rapporti tra parte attrice e vengono poste in capo a quest'ultima Controparte_2
stante l'accoglimento parziale della domanda di risarcimento del danno avanzata dalla prima;
pagina 14 di 15 - nei rapporti tra parte attrice e i IG.ri ed vengono poste in Controparte_3 Controparte_4
capo alla prima stante l'integrale rigetto della domanda risarcitoria dalla stessa avanzata nei confronti di questi ultimi.
La relativa liquidazione è fatta in dispositivo sulla base del valore effettivo della causa, in applica- zione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 attualmente vigenti (scaglione da € 52.001 ad €
260.000, valori tra i minimi ed i medi per fase di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale), tenu- to conto dell'attività difensiva svolta. Cont In ossequio ai principi sopra richiamati, vengono altresì poste in capo a Controparte_2 quali spese processuali, le spese sostenute dall'attrice per l'attivazione del procedimento di media- zione, così come documentate agli atti (doc. 35 fasc. attrice).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1. accoglie parzialmente la domanda e per l'effetto condanna al paga- Controparte_2
mento nei confronti dell'attrice, in proprio e in qualità di genitore esercente la responsabilità genitoriale sulla figlia minore, dell'importo di € 61.038,00 a titolo di risarcimento del danno pa- trimoniale, oltre rivalutazione monetaria e interessi sulla somma via via rivalutata, anno per an- no, dal dovuto sino al saldo;

2. rigetta la domanda di risarcimento del danno avanzata dall'attrice nei confronti dei IG.ri
[...]
e ; CP_3 Controparte_4
3. condanna al rimborso nei confronti di parte attrice delle spese del Controparte_2
presente giudizio, che liquida in complessivi € 12.500,00 per compenso di avvocato, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge, oltre ad € 817,40 per spese di mediazione;

4. condanna parte attrice al rimborso nei confronti dei IG.ri e Controparte_4 CP_3
delle spese del presente giudizio che liquida in complessivi € 12.500,00 per compenso di
[...] avvocato, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
Parma, 11/09/2025
Il Giudice
dott. Andrea Fiaschi
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