N. R.G. 3208/2024

TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA SECONDA SEZIONE CIVILE
Oggi 13 marzo 2025 ad ore 12.00 innanzi al dott. Alberto Stocco sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. Pampaloni in sostituzione dell'avv. Mazzarella per parte resistente l'avv. Calderone in sostituzione dell'avv. Compostella L'avv. Pampaloni precisa le conclusioni come da memoria integrativa, dando atto che la morosità ammonta a euro 10.719,85 sino al 31 luglio 2024, data di rilascio dell'immobile L'avv. Calderone precisa le conclusioni come da memoria integrativa insistendo anche nelle istanze istruttorie Dopo breve discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio. Al termine della camera di consiglio, preso atto che nessuno si è trattenuto per la lettura della sentenza, il Giudice ne dà lettura, come da fogli allegati telematicamente al presente verbale.
Il Giudice Alberto Stocco
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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Padova, in persona del Giudice dott. Alberto Stocco ha pronunciato ex art. 429 comma 1 c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G 3208/2024 promossa da:
Parte_1
(C.F.
[...] P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. MAZZARELLA GIUSEPPE RICORRENTE contro
(C.F. Controparte_1 P.IVA_2 con il patrocinio dell'avv. degli avv.ti COMPOSTELLA ANNA
RESISTENTE
Letti gli atti di causa;
viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all'odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;

o s Parte_2
Parte_1 (d'ora in avanti solo “
[...] [...]
) ha agito in giudizio ai sensi dell'art. 657 Pt_1 c.p.c. allegando di aver concesso in locazione alla ditta di l'unità immobiliare sita in CP_2 Controparte_3 Padova, Galleria Spagna n. 30, dettagliatamente descritta con i relativi estremi catastali, nel contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 1° maggio 2020 (registrato presso l'Agenzia delle Entrata in data 7 maggio 2020), contratto ceduto, in data 1° aprile 2022, a (d'ora in avanti solo “ ), Controparte_1 CP_1 resasi morosa nel pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori relativi alle mensilità da giugno 2023 a giugno 2024, per un totale di euro 9.169,98. All' udienza del 25 giugno 2024 si è opposta CP_1 alla convalida dello sfratto, allegando:
pagina 2 di 7 - di aver sospeso il pagamento dei canoni di locazione a causa di un malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento e raffreddamento che aveva impedito il pieno godimento dell'immobile;
- che le somme da essa dovute dovevano essere compensate con quelle già versate alla locatrice a titolo di oneri accessori relativi al riscaldamento/raffrescamento, non avendo potuto usufruire di tale servizio;

- che l'art. 6 del contratto di locazione doveva considerarsi una clausola vessatoria, ;
- di aver rilasciato apposita fideiussione bancaria a garanzia del mancato pagamento dei canoni di locazione. Con ordinanza del 26 giugno 2024, il Giudice ai sensi dell'art. 665 c.p.c. - rilevato che le eccezioni dell'intimato non risultavano fondate su prova scritta e che non sussistevano gravi motivi in contrario – ha ordinato il rilascio dell'immobile entro il 25 luglio 2024 con riserva delle eccezioni del convenuto, disponendo contestualmente il mutamento del rito ed assegnando alle parti termine per l'introduzione del procedimento di mediazione. All'udienza dell'8 ottobre 2024 la ricorrente ha dichiarato di aver esperito con esito negativo il procedimento di mediazione obbligatoria e che l'immobile era stato nel frattempo rilasciato dalla convenuta, chiedendo quindi la fissazione dell'udienza di discussione ai sensi dell'art. 426 c.p.c. La causa è stata dunque ritenuta matura per la decisione.
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1. Il ricorso proposto da è fondato e va Parte_1 accolto.
2. Risulta provata in via documentale la stipulazione in data 1° maggio 2020, tra – quale locatrice Parte_1
– e la ditta – quale Controparte_4 conduttrice –, di un contratto di locazione ad uso commerciale relativo all'immobile sito in Padova, in Galleria Spagna n. 30, con durata di anni 6 e canone mensile di euro 463,00, successivamente aumentato ad euro 516,37 in virtù degli aggiornamenti ISTAT (cfr. doc. 1 di parte ricorrente fasc. sfratto). Risulta, altresì, documentalmente provata la cessione del suddetto contratto all'odierna convenuta (cfr. CP_1 doc. 2 di parte ricorrente fasc. sfratto). Quanto alla morosità relativa al mancato pagamento dei canoni di locazione da giugno 2023 a luglio 2024 (l'immobile risulta essere stata rilasciato in data 31 luglio 2024 a seguito dell'emissione dell'ordinanza pagina 3 di 7 provvisoria di rilascio con riserva delle eccezioni) e delle spese condominiali, va osservato che la stessa può ritenersi pacifica in quanto non contestata specificamente dalla conduttrice e comunque provata in via documentale (cfr. documenti depositati in data 27 settembre 2024). 3. La conduttrice, al fine di giustificare la mancata corresponsione dei canoni e delle spese condominiali, ha eccepito la presenza di vizi all'immobile, in particolare il malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento e di raffreddamento, sollevando eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. Tale eccezione, tuttavia, non può trovare accoglimento. Infatti, secondo la giurisprudenza, «il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore (…). La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio 'inadimplenti non est adimplendum', la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede» (Cass. 16917/2019; 22039/2017; 11783/2017; 18987/2016). Nel caso di specie, la conduttrice, nonostante il mancato pagamento dei canoni di locazione, ha continuato ad utilizzare il locale adibito a negozio. Anche a voler ammettere la sussistenza dei malfunzionamenti lamentati, è evidente, dunque, la totale assenza di proporzione tra un inadempimento che avrebbe reso semplicemente meno godibile l'immobile e l'omesso pagamento integrale dei canoni di locazione. Peraltro, va osservato che i malfunzionamenti all'impianto di riscaldamento e di raffreddamento dell'immobile sono stati dedotti in modo del tutto generico, senza alcuna specificazione temporale degli episodi denunciati. Le prove orali articolate dalla convenuta risultano, inoltre, inammissibili in quanto i capitoli si presentano in parte generici ed in parte valutativi. La locatrice ha peraltro depositato corrispondenza attestante le problematiche e gli interventi eseguiti per pagina 4 di 7 la loro risoluzione, nonché lo storno delle spese per il ristoro dei disagi subiti dal conduttore. A fronte di tali specifiche deduzioni nulla ha replicato parte opponente. L'eccezione di inadempimento non può quindi ritenersi validamente sollevata, difettando il requisito della conformità a buona fede per l'evidente non proporzionalità della reazione della conduttrice.
4. Né può ritenersi fondata l'eccezione di compensazione sollevata dalla convenuta in relazione ad un asserito controcredito relativo alla restituzione di oneri accessori corrisposti per il servizio di riscaldamento/raffrescamento, mai di fatto goduto dalla conduttrice. Va infatti ribadito che non risulta provato il denunciato malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento/raffrescamento – dedotto in termini estremamente generici dalla convenuta - sicché il pagamento dei relativi oneri alla locatrice non può ritenersi ingiustificato e, dunque, indebito.
5. Quanto alla dedotta vessatorietà dell'art. 6 del contratto di locazione relativo a interessi moratori e penale da ritardo, va osservato che la conduttrice – in quanto persona giuridica – non è qualificabile come consumatore e che la predetta clausola è stata doppiamente sottoscritta dall'originario conduttore
. CP_4 Controparte_3 Va poi osservato che l'odierna convenuta, in forza dell'atto di cessione del contratto di locazione, ha assunto a tutti gli effetti la qualifica di conduttrice, «accollandosi pertanto tutti gli oneri e gli obblighi passati, presenti e futuri» previsti dal contratto di locazione (cfr. doc. 2 di parte ricorrente fasc. sfratto).
6. Quanto alla fideiussione rilasciata dalla conduttrice a garanzia degli obblighi derivanti dal contratto di locazione, va osservato che il locatore può liberamente decidere se procedere o meno all'escussione della garanzia, ben potendo in prima battuta agire per il pagamento nei confronti della debitrice garantita.
7. Per tutti i motivi sinora esposti, l'inadempimento della conduttrice risulta serio, grave - perché involge l'obbligazione principale che incombe sul conduttore, ovvero il pagamento del canone entro le scadenze contrattualmente stabilite - e protratto nel tempo, oltre che imputabile alla conduttrice, che non ha fornito pagina 5 di 7 plausibile giustificazione in ordine all'omesso pagamento dei canoni. Tale inadempimento costituisce causa di risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1453 c.c. Va, dunque, confermata l'ordinanza provvisoria di rilascio emessa ai sensi dell'art. 665 c.p.c. e va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., per grave inadempimento della conduttrice. 8. va, inoltre, condannata al pagamento dei CP_1 canoni scaduti e delle spese condominiali, per un importo pari ad euro 10.719,85 maggiorato degli interessi al tasso legale dalle scadenze di ciascuna mensilità al saldo;
nonché al pagamento del 5% sul predetto importo a titolo di penale da ritardo prevista all'art. 6 del contratto di locazione (in ordine alla cumulabilità tra indennità di occupazione e penale va osservato che secondo l'uniforme orientamento interpretativo della Corte di Cassazione il conduttore che ritardi la riconsegna dell'immobile locato è tenuto, dalla data di cessazione legale del contratto, sia al pagamento del corrispettivo convenuto, sia al risarcimento del maggior danno subito dal locatore per il ritardato adempimento: cfr. Cass., 28 settembre 1998, n. 9698; Cass., 4 novembre 1993, n. 10887; Cass., 13 gennaio 2005 n. 591; Cass., 12 luglio 2004, n. 12826; Cass., 30 maggio 2003 n. 8813). 9. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico tali spese si liquidano in Controparte_1 dispositivo secondo i parametri massimi del D.M. 55/2014 per le fasi di studio e introduttiva – sì da tenere conto anche dell'attività svolta nel giudizio di sfratto- e secondo i parametri minimi per la fase decisoria, attesa l'assenza di scritti defensionali conclusivi;
sono esclusi i compensi relativi alla fase istruttoria, che non vi è stata. Vanno inoltre riconosciuti i compensi relativi all'attivazione della procedura di mediazione.

P. Q. M.

Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione respinta ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, 1) ACCERTA e DICHIARA la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 1° maggio 2020 tra Parte_1 e
[...] CP_4 CP_3
, ceduto in data 1° aprile 2022 a
[...] CP_1
, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in
[...]
pagina 6 di 7 Padova, Galleria Spagna n. 30, per grave inadempimento della conduttrice. 2) CONDANNA al pagamento, in favore di Controparte_1
Parte_1
, dell'importo di euro 10.719,85 per
[...] canoni e oneri accessori scaduti sino a luglio 2024 compreso, oltre agli interessi al tasso legale dalla scadenza di ciascuna mensilità al saldo, nonché al pagamento del 5% sul predetto importo a titolo di penale da ritardo prevista all'art. 6 del contratto di locazione. 3) CONDANNA al pagamento, in favore di Controparte_1
Parte_1
delle spese di lite, che si
[...] liquidano in euro 118,50 per spese specifiche;
euro 3.586,00 – comprensivi di euro 190,00 per l'attivazione della mediazione – per compensi, oltre a spese generali pari al 15% dei compensi, IVA e CPA come per legge. Così deciso in Padova, il 13 marzo 2025. Il Giudice Alberto Stocco
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