N. R.G. 12920/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessandra Cardarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 12920/2024 promossa da:
UI (o ) (C.F. ), con il patrocinio Parte_1 Parte_2 C.F._1 dell'avv. CASALI VITTORIO e dell'avv. STRAZZIARI LUCIO, elettivamente domiciliato in VIA
LODERINGO DEGLI ANDALO' 5/2 40124 BOLOGNA presso il difensore avv. CASALI
VITTORIO
OPPONENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PAGANI GIANLUIGI e CP_1 C.F._2 dell'avv. FOSCHINI PAOLO, elettivamente domiciliato in VIA SAN VITALE 40/3/A BOLOGNA presso il difensore avv. PAGANI GIANLUIGI
OPPOSTO
Oggetto: Locazione
CONCLUSIONI DELLE PARTI
L'opponente così conclude:
“Nel merito
Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, previa revoca del decreto ingiuntivo opposto, accertare e dichiarare
l'estinzione del credito azionato dal Dott. per effetto della compensazione ex art. 1243 CP_1
c.c. con il credito di € 16.667,09 vantato nei suoi confronti da parte opponente per i titoli esposti e documentati nella narrativa del presente atto pagina 1 di 10 In via riconvenzionale
Voglia il Tribunale adito condannare il convenuto opposto al pagamento a favore dell'opponente Avv.
MI IA dell'importo di € 5.667,09 o della diversa somma che risulterà equa e dovuta in base alle risultanze di causa, anche facendo ricorso al criterio equitativo di cui all'art. 1226 c.c., a titolo di credito residuo dalla stessa vantato nei confronti del Dott. in forza delle causali CP_1 esposte e documentate nel presente atto
- Con riferimento alle domande svolte dal convenuto opposto, si chiede che il Tribunale Voglia
In via preliminare
Dichiarare inammissibile la domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto opposto relativa ai pretesi danni all'immobile locato in quanto domanda autonoma che non è consequenziale, per le ragioni spiegate nella narrativa del presene atto rispetto alla domanda riconvenzionale di arte opponente.
In via preliminare subordinata
Dichiarare la domanda riconvenzionale del convenuto opposto relativa ai pretesi danni all'immobile locato improcedibile per non essere stata preceduta all'espletamento del procedimento obbligatorio di negoziazione assistita
In via subordinata di merito
Rigettare la domanda riconvenzionale del convenuto opposto relativa ai pretesi danni all'immobile locato perché infondata in fatto ed in diritto.
Nel merito
Rigettare la domanda riconvenzionale di condanna dell'opponente ex art 96 c.c. perchè infondata in fatto ed in diritto
Con condanna del convenuto opposto alla refusione dei compensi e delle spese di giudizio.
In via istruttoria
Parte convenuta opposta non ha contestato le fatture prodotte con riferimento alle forniture ivi indicate ed ai costi sostenuti dalla conduttrice per gli interventi di straordinaria manutenzione effettuati sull'immobile locato. Detti costi e forniture devono, quindi, ritenersi provati. In ogni caso, qualora detta prova non venisse ritenuta raggiunta, si indicano a testi, a conferma delle stesse e dell'avvenuto saldo:
- Titolare/leg. rappresentante pro - tempore di con sede a Roma, Via San Damaso Controparte_2
n. 15 a conferma delle fatture n. 271.310 del 2/8/17, n. 271.311del 2/8/17 e n. 271.312 del 2/8/17 e del relativo saldo
- Legale rappresentante pro – tempore di , con sede a Bologna, Via Michelino n. 105, a CP_3
pagina 2 di 10 conferma della fattura accompagnatoria n. 43944/AI del 3/11/2020 e del relativo saldo
- Legale rappresentante pro – tempore di con sede a Bologna, Viale Controparte_4
Silvani n. 3/3Ab a conferma della fattura n. 310 del 29/11/18 e della fattura n. 347 del 27/12/18 e del relativo saldo
- Legale rappresentante pro- tempore di RI , con sede a Bologna, Via del Pratello n. CP_5
87, a conferma della fattura n. 84 del 27/4/17 e del relativo saldo.
- Legale rappresentante pro – tempore Center Clima s.r.l., Viale Silvani 20 Bologna a conferma della fattura n. 259/16 del 15/7/16 e 298/16 del 19/8/16 e del relativo saldo
- Si chiede inoltre di essere ammessi a prova per testi sui seguenti capitoli:
1) “Vero che la conduttrice ha provveduto nel 2017 all'acquisto di arredi della cucina e dei relativi elettrodomestici poiché quelli in dotazione forniti dal locatore erano in condizioni di inutilizzabilità e mal funzionanti”;
2) “Vero che delle condizioni di usura degli arredi e del mal funzionamento per vetustà degli elettrodomestici di cui al punto che precede e, quindi, della necessità della loro sostituzione, la conduttrice mise a conoscenza il locatore Sig. il quale nulla obiettò in ordine all'effettuazione CP_1 di detti interventi straordinari di spettanza del proprietario da parte della conduttrice.
3) “Vero che nel 2018 la conduttrice ha provveduto a sostituire due porte dell'immobile locato poiché quelle in dotazione erano ammalorate”
4) “Vero che delle condizioni di usura delle due porte e, quindi, della necessità della loro sostituzione, la conduttrice mise a conoscenza il locatore Sig. il quale nulla obiettò in ordine CP_1 all'effettuazione di detti interventi straordinari, di spettanza del proprietario, da parte della conduttrice.
5) “Vero che nel corso del contratto di locazione dell'immobile la conduttrice MI IA ed
i figli all'epoca con lei conviventi si sono trovati in più momenti e per lunghi periodi nell'impossibilità di disporre dell'acqua calda per lavarsi e per usi domestici in conseguenza di guasti e malfunzionamenti della caldaia”
6)“Vero che la circostanza di cui al capitolo che precede è stata portata in più occasioni a conoscenza del proprietario Dott. dalla conduttrice MI IA, la quale aveva rinvenuto e CP_1 segnalato al locatore le possibilità offerte dalla normativa al tempo vigente per accedere ai c.d.
“bonus” con risparmio di costi e vantaggi fiscali.”
7) “Vero che il Dott. si è rifiutato di cambiare la caldaia in dotazione all'immobile locato”. CP_1
8) “Vero che nel mese di dicembre del 2021 Ella, su incarico dell'Avv. IA, effettuò un sopralluogo nell'immobile da quest'ultima condotto in locazione in Viale Aldini n. 220 per visionare le pagina 3 di 10 condizioni della caldaia murale camera gas metano esistente”
9) “Vero che all'esito di detto sopralluogo verificò che la caldaia, la cui certificazione di conformità risaliva al 2004, era malfunzionante e che necessitava di essere sostituita con un nuovo impianto”
10) “Vero che in data 21/12/2021 inviò via mail all' Avv. IA l'offerta per la sostituzione della caldaia e il programma di manutenzione decennale gratuita come da documenti che le vengono rammostrati (doc. 14, 15,16)
11) “Vero che, su indicazione dell'Avv. IA, contattò direttamente il proprietario dell'immobile
Dott. per informarlo del malfunzionamento della caldaia esistente e della necessità di CP_1 provvedere alla sua sostituzione illustrando i costi, come da offerta ( doc. 15 già esibito al teste), e la possibilità, in caso di sostituzione della caldaia entro il 31/12/21, di fruire di un contratto di manutenzione decennale gratuita (doc. 16 già esibito al teste)
12) “Vero che il Dott. le rispose che non aveva alcuna intenzione di sostituzione della CP_1 caldaia”
Si indicano a testi :
- residente a [...]sui capitoli da 1) a 7) Testimone_1
- residente a [...], sui capitoli da 1) a 7) Testimone_2
- legale rappresentante di Idroart s,n.c. con sede a Castelmaggiore (BO) sui capitoli Testimone_3 da 8) a 12)”.
L'opposto così conclude:
“Voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale adito, contrariis reiectis,
In via preliminare, concedere la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto in quanto
l'opposizione non è fondata su prova scritta o di pronta soluzione;

Nel merito, respingere e rigettare tutte le domande di controparte spiegate in via preliminare, pregiudiziale, principale di merito ed in via riconvenzionale per i motivi esposti in atti e, conseguentemente, confermare il decreto ingiuntivo n. 2577/2024 (R.G. 7976/2024) emesso dal
Tribunale di Bologna in data 07 luglio 2024 e conseguentemente ordinare alla Sig.ra Avv. IA di saldare la morosità pari ad Euro 3.000,00 a titolo di canoni di locazione per i mesi di agosto 2021, gennaio e maggio 2022 e, la ulteriore somma di Euro 8.000,00 a titolo di indennità di occupazione nei mesi di luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2023 e gennaio e febbraio 2024 o della maggiore o minore somma che dovesse risultare di giustizia, a titolo di risarcimento per i danni causati all'immobile locato, oltre interessi moratori;

In via riconvenzionale pagina 4 di 10 - Accertare e dichiarare comunque il diritto dell'odierno opposto al risarcimento del danno e, per
l'effetto, condannare la Sig.ra Avv. MI IA al pagamento in favore del signor
[...] della somma di Euro 6.678,00, o della maggiore o minore somma che dovesse risultare di CP_1 giustizia, a titolo di risarcimento per i danni causati all'immobile locato, oltre interessi moratori;

- Accertare e dichiarare che la condotta della Sig.ra Avv. IA nel presente giudizio è stata tenuta al solo fine di dilazionare ingiustificatamente gli effetti del titolo esecutivo e non al fine di spiegare reale opposizione al decreto notificato e, per l'effetto, condannare la signora IA al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c. secondo equità.
Con vittoria di spese, compensi ed onorari.
Con ogni più ampia riserva istruttoria.
Con ogni riserva consentita”.
FATTO E DIRITTO
1.
In data 8 luglio 2024 conseguiva decreto ingiuntivo n. 2577/2025 emesso dal CP_1
Tribunale di Bologna, nei confronti di UI Avv. per l'importo di € 11.000,00, oltre Pt_1 interessi e spese del procedimento monitorio, a titolo di canoni relativi ai mesi di agosto 2021, gennaio e maggio 2022 (per la somma di € 3.000,00) e di indennità di occupazione per i mesi da luglio 2023 a febbraio 2024 (per complessivi € 8.000,00), non corrisposta nonostante l'intervenuta convalida della licenza per finita locazione, con fissazione per l'esecuzione del rilascio della data del 30 novembre
2023.
2.
Avverso tale decreto proponeva opposizione, con atto di citazione ritualmente notificato, UI
Avv. MI, contestando la debenza della somma oggetto di ingiunzione, per avere essa effettuato, nel corso del rapporto di locazione, numerosi interventi di straordinaria manutenzione sull'immobile, la maggior parte dei quali resisi necessari per l'incuria della proprietà, che avevano comportato la complessiva spesa di € 9.467,09 (risultante dalle fatture prodotte), e per avere essa subito danni per il mancato utilizzo nel corso della locazione, per vari periodi, del riscaldamento.
In particolare, l'opponente deduceva di avere dovuto sostituire la cucina, obsoleta e mal funzionante, sostenendo il corso di € 3.032,09, di avere dovuto sostituire due porte, ammalorate e non deterioratesi in conseguenza di una condotta impropria tenuta dal conduttore, sostenendo il costo di complessivi €
1.355,00, di avere dovuto dotare l'immobile, a sue spese, dell'impianto di condizionamento,
pagina 5 di 10 sostenendo il costo di € 5.080,00, resosi necessario in conseguenza dell'incidenza delle elevate temperature sul proprio stato di salute, per effetto delle gravi patologie da cui era risultata affetta, ed avendo il locatore, al quale era stata portata a conoscenza tale miglioria, accettato la stessa, per fatti concludenti, avendo egli trattenuto l'impianto di condizionamento al momento della riconsegna dell'immobile (al pari della cucina e delle porte), con indubbio vantaggio economico. Deduceva, inoltre, di avere subito danni per il mancato utilizzo della caldaia, vetusta, mal funzionante e spesso guasta, nonostante le numerose segnalazioni effettuate al proprietario, per complessivi € 7.200,00
(danno quantificato nella misura del 5% dei canoni complessivamente corrisposti nel corso del rapporto al locatore).
L'opponente eccepiva, quindi, in compensazione l'importo predetto fino alla somma corrispondente al credito vantato dal locatore e formulava domanda riconvenzionale in relazione alla differenza, per complessivi € 5.667,09, chiedendo la condanna dell'ingiungente al pagamento della predetta somma, con vittoria di spese.
3.
Integratosi ritualmente il contraddittorio, si costituiva in giudizio contestando la CP_1 fondatezza dell'opposizione della quale chiedeva il rigetto;
in via riconvenzionale, chiedeva la condanna della convenuta al pagamento, in suo favore, dei danni cagionati all'immobile.
In particolare, l'opposto deduceva che l'opponente, senza mai contestare il credito per canoni e indennità di occupazione non corrisposti, non aveva mai eccepito o sollevato questioni in ordine alle asserite problematiche relative all'immobile, non gli aveva mai comunicato alcuna richiesta di sostituzione o di intervento manutentivo;
richiamava il contenuto del contratto quanto alle aggiunte o modifiche e l'assenza di qualsiasi consenso o autorizzazione scritta alle modifiche stesse, decise in autonomia dall'opponente, oltre all'assenza di qualsiasi comunicazione in ordine ad eventuali vizi nel corso del rapporto;
e contestava, in ogni caso, la sussistenza dei danni lamentati.
In via riconvenzionale, chiedeva la condanna dell'opponente al risarcimento, in suo favore, dei danni cagionati all'immobile, in relazione allo stato dell'immobile stesso al momento del rilascio, quantificati nella somma di € 6.678,00, oltre alla condanna della stessa ex art. 96 c.p.c..
4.
Disposto il rinvio dell'udienza, a seguito della proposta conciliativa di parte opposta, e successivamente mutato il rito ex art. 426 c.p.c., vertendosi in materia di locazione, le parti depositavano memorie integrative. pagina 6 di 10 Ritenuta la causa matura per la decisione e fissata udienza di discussione, all'udienza del 23 settembre
2025 i procuratori delle parti procedevano alla discussione concludendo come da verbale e veniva pronunciata sentenza come da dispositivo letto in udienza.
* * *
5.
In fatto è pacifica – perché risultante dalla documentazione prodotta dall'opposto e, comunque, non contestata – la cessazione del rapporto di locazione, a seguito di convalida della licenza per finita locazione, con il rilascio dell'immobile, da parte dell'opponente, nel mese di marzo 2023; del pari pacifico – perché non contestato – è il mancato pagamento, da parte dell'opponente, della somma di complessivi € 11.000,00 a titolo di canoni di locazione ed indennità ex art. 1591 c.c., maturati fino all'avvenuto rilascio dell'immobile.
L'opponente assume di non essere debitrice di tale somma per effetto della eccepita compensazione con il suo maggior credito di complessivi € 16.667,09, maturato nei confronti del locatore in ragione degli interventi effettuati sull'immobile, di straordinaria manutenzione, per complessivi € 9.467,09, e della somma a lei dovuta a titolo di risarcimento dei danni per la mancata fruizione per lunghi periodi dell'impianto di riscaldamento, a suo dire obsoleto, mal funzionante e spesso guasto.
A sua volta, l'opposto deduce la sussistenza del proprio ulteriore credito (in aggiunta a quello di €
11.000,00 oggetto del decreto ingiuntivo) per complessivi € 6.678,00, a titolo di risarcimento dei danni cagionati dall'opponente all'immobile, formulando domanda riconvenzionale (reconventio reconventionis) conseguente a quella proposta in via riconvenzionale dall'opponente, in relazione alla quale l'opponente stessa deduce l'inammissibilità/improcedibilità.
6.
Preliminare è l'esame dell'eccezione di inammissibilità o improcedibilità della domanda riconvenzionale dell'opposto (attore in senso sostanziale).
Orbene, tale domanda appare ammissibile, stante il rapporto di connessione tra tale domanda e la domanda riconvenzionale dell'opponente (convenuto in senso sostanziale); né per tale domanda doveva essere preventivamente espletata la procedura della negoziazione assistita, essendo in realtà applicabile la procedura di mediazione (vertendosi in tema di locazione), in relazione alla quale, tuttavia, non è stata sollevata eccezione di parte né vi è stato, entro la prima udienza, alcun rilievo d'ufficio del giudice.
pagina 7 di 10 Tale domanda è, peraltro, infondata, non avendo l'opposto provato – a fronte della specifica contestazione dell'opponente – l'esistenza dei danni lamentati al momento del rilascio dell'immobile da parte dell'opponente e quindi la riferibilità di tali danni (a prescindere da ogni altro accertamento) a quest'ultima; con la precisazione che le istanze di prova orale dedotte sul punto appaiono inammissibili, essendo i capitoli formulati in maniera generica e non su fatti specifici o tesi a far esprimere giudizi non consentiti. Con l'effetto che tale domanda, per mancanza di prova, va rigettata.
7.
Quanto, poi, all'eccezione di compensazione sollevata dall'opponente (ed alla domanda riconvenzionale per la differenza), giova osservare che, ai sensi dell'art. 2 del contratto concluso dalle parti, “(ogni) aggiunta o modifica che non possa essere tolta senza danneggiare l'immobile, non potrà essere effettuata dalla parte conduttrice senza la preventiva autorizzazione scritta del proprietario e comunque resterà a beneficio dell'immobile senza che nulla sia dovuto alla parte conduttrice, neanche
a titolo di rimborso spese, salvo restando il diritto del locatore di ottenere la restituzione dei locali nel pristino stato a spese del conduttore” (cfr. doc. 3 prodotto con il ricorso monitorio).
Secondo l'assunto dell'opponente la sostituzione della cucina e la sostituzione di due porte dell'immobile locato integrerebbero riparazioni straordinarie a carico del locatore.
L'assunto non appare condivisibile.
L'opponente non ha, infatti, provato, come era suo onere, la ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 1577 c.c. (fra i quali rientra anche quello dell'urgenza, affinché il conduttore possa eseguire le opere direttamente, salvo rimborso), né ha provato, in ogni caso, che la cucina e le porte sostituite nel corso della locazione fossero in condizioni tali da determinarne la necessità di sostituzione. Con la precisazione che i capitoli di prova dedotti sul punto ai n.ri da 1 a 4 della memoria integrativa dell'opponente non appaiono ammissibili, essendo formulati in maniera generica o essendo tesi a far esprimere giudizi non consentiti.
Non ricorrendo, quindi, i presupposti di cui all'art. 1577 c.c., la sostituzione della cucina e la sostituzione delle porte vanno qualificate quali miglioramenti, per i quali opera il regime contemplato dall'art. 1592 c.c., nella specie peraltro derogato dalla clausola contrattuale sopra citata (e sulla derogabilità della citata disposizione, si veda Cass. 98/6158; 02/10425). In ogni caso, anche a voler ritenere inoperante la clausola in questione, difetterebbe nella specie la prova del consenso del locatore.
7.1
Diverse considerazioni vanno, invece, svolte in relazione all'impianto di condizionamento (cfr. doc.ti 8 pagina 8 di 10 e 9 dell'opponente), acquistato ed installato dalla conduttrice nell'immobile locato (senza alcuna contestazione sul punto dell'opposto), posto che lo stesso non integra miglioramento ma addizione disciplinata dall'art. 1593, comma 1, c.c., potendosi l'impianto togliere senza nocumento della cosa locata (non operando, quindi, per esso la clausola sopra detta).
E in relazione a tale impianto, pacificamente rimasto nell'immobile di proprietà dell'opposto anche dopo la cessazione del rapporto, per un lungo lasso di tempo, senza che risulti alcun invito alla sua rimozione, possono ritenersi sussistenti i presupposti di cui al comma 1 dell'art. 1593 c.c. (dovendosi, quindi, ritenere che il proprietario abbia preferito ritenere le addizioni).
Ne consegue il diritto dell'opponente all'indennità prevista dalla citata disposizione, pari alla minor somma tra l'importo della spesa ed il valore delle addizioni al tempo della riconsegna: indennità che, valutato il tempo trascorso tra l'installazione dell'impianto di condizionamento e il momento della riconsegna, a fronte del valore originario dell'impianto (quale risultante dalla documentazione prodotta), può essere determinata, in via equitativa, in € 4.000,00.
7.2
Con l'effetto che, operata la compensazione (impropria) tra l'importo di € 11.000,00 e quello sopra determinato, residua a credito dell'opposto la somma di € 7.000,00; e l'opponente, previa revoca del decreto ingiuntivo opposto, va conseguentemente condannata al pagamento, in favore dell'opposto, della somma predetta, con gli interessi legali dalle singole scadenze delle indennità di occupazione
(attesa la compensazione con i crediti più risalenti) al saldo.
7.3
Va, infine, rigettata la domanda riconvenzionale formulata dall'opponente, per le ragioni sopra dette ed in difetto di qualsiasi prova circa l'esistenza e l'ammontare del danno lamentato in relazione al dedotto malfunzionamento della caldaia.
8.
Stante l'esito del giudizio, con la soccombenza reciproca e con l'accoglimento solo parziale della domanda dell'opposto (relativamente all'indennità di occupazione), sussistono i presupposti per compensare tra le parti per due terzi le spese processuali e l'opponente va, quindi, condannata alla rifusione, in favore dell'opposto, del restante terzo delle spese stesse che, per tale quota, vanno liquidate in complessivi € 1.413,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e
CPA, come e se dovuti per legge.
pagina 9 di 10 9.
Attesa la parziale compensazione delle spese, non ricorrono, infine, i presupposti di cui all'art. 96
c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale di Bologna, definitivamente decidendo, ogni altra istanza o eccezione disattesa,
visto l'art. 429 c.p.c., così provvede:
1) in parziale accoglimento dell'opposizione, revoca il decreto ingiuntivo opposto n. 2577/2024 e condanna l'opponente al pagamento, in favore dell'opposto, della somma di € 7.000,00, con gli interessi legali dalle singole scadenze delle indennità di occupazione (attesa la compensazione con i crediti più risalenti) al saldo;

2) rigetta le domande riconvenzionali proposte dall'opponente e dall'opposto;
3) dichiara compensate per due terzi le spese processuali e condanna l'opponente alla rifusione, in favore dell'opposto, del residuo terzo delle spese stesse che, per tale quota, liquida in complessivi €
1.413,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, come e se dovuti per legge.
Motivazione al 30° giorno.
Bologna, così deciso il 23 settembre 2025
IL GIUDICE
dott. Alessandra Cardarelli
pagina 10 di 10