REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di Napoli, Sezione civile undicesima in persona del giudice monocratico Dr. FLAVIO CUSANI ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 25144/2017 del R.G.A.C., avente ad oggetto: adempimento contratto di compravendita immobiliare - esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre – risoluzione per inadempimento TRA
rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1
IO Di RD, come da procura in atti;
RICORRENTE E
, rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Palumbo, come da CP_1 procura in atti;
RESISTENTE CONCLUSIONI Quelle di cui alle note scritte in sostituzione dell'udienza di discussione, ove le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate, insistendo per il loro accoglimento ed il rigetto di quelle avverse. MOTIVI DELLA DECISIONE Con ricorso semplificato ex art. 281 decies c.p.c., depositato in data 2.12.2023, notificato alla controparte unitamente al decreto in data 21.01.2024, la esponeva che la con nota Parte_1 CP_1 pec del 19.5.2023 e successivo atto del 16.6.2023, trasmesso a mezzo pec in pari data, aveva formulato una proposta irrevocabile di acquisto di un capannone industriale di proprietà della ricorrente sito in Nola (NA) via Borgognone nell'Interporto Campano isola C/2 n. utenza 19, riportato al NCEU di Nola foglio 8 particella 45 sub 48 e che detta proposta irrevocabile era stata accettata dalla ricorrente con nota pec del 12.7.2023. Allegava che il prezzo della compravendita pattuito ammontava ad € 1.500.000,00, con revers change per quanto concerne il regime dell'IVA, da corrispondersi: a) quanto ad € 340,000,00 con assegno consegnato all'atto della sottoscrizione della compravendita e, dunque, all'accettazione della proposta, da incassarsi
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 1/11 all'atto della sottoscrizione del rogito, b) quanto ad € 1.128.000,00 in n. 47 rate mensili di € 24.000,00 ciascuna garantite da effetti cambiari con decorrenza dal 31.1.2024 e scadenza al 31.11.2027, c) € 32.000,00 da corrispondersi con effetto cambiario alla data del trasferimento e della cancellazione del riservato dominio entro e non oltre il 31.12.2027. Aggiungeva che la data per la stipula del rogito era stata fissata al 30.9.2023, con possesso del bene da parte dell'acquirente con decorrenza dalla data della stipula del rogito e che le parti avevano pattuito il riservato dominio in favore del venditore fino al saldo effettivo ai sensi dell'art. 1523 cc e che la proposta irrevocabile era risolutivamente condizionata al rilascio del nullaosta da parte dell' , sulla cui area insiste il capannone oggetto di Parte_2 compravendita. Deduceva che in data 16.6.2023, la aveva CP_1 corrisposto alla la somma di € 5.000,00, Parte_1 imputandola a caparra confirmatoria, sebbene non prevista nella proposta, nonché la somma di € 335.000,00 a mezzo assegno bancario da incassare al rogito. In data 12.9.2023 l' rilasciava il nullaosta Parte_2 alla vendita del capannone in questione, con conseguente mancato avveramento della condizione risolutiva di cui al capo 3 della proposta e conferma della piena validità ed efficacia della proposta contrattuale, tanto è vero che la incaricava il notaio di Volla, CP_1 Persona_1 che si rendeva disponibile per la stipula del rogito per il giorno 17.10.2023, per cui la ricorrente, con nota pec del 13.10.2023, inviava al notaio i documenti necessari alla stipula (atto di provenienza, planimetrie, nullaosta
. Tuttavia, il notaio evidenziava per le vie brevi Parte_2 che l'immobile oggetto di compravendita era gravato da due ipoteche e si rendeva indisponibile per la data del 17.10.2023, necessitando, a suo dire, di ulteriori approfondimenti, e da quella data sia il notaio che l'amministratore della si rendevano sempre indisponibili alla stipula del rogito, per CP_1 cui essa ricorrente, vista la continua indisponibilità alla stipula del rogito, con nota pec del 19.10.2023, richiedeva alla l'autorizzazione per CP_1
l'incasso dell'assegno di € 335.000,00 essendo ormai ampiamente decorso il termine per la stipula dell'atto pubblico. Nella tarda serata del 19.10.2023, la con nota pec, negava l'autorizzazione all'incasso del predetto CP_1 assegno, adducendo di averne denunciato lo smarrimento e che la proposta irrevocabile doveva ritenersi inefficace in considerazione del fatto che l'immobile era gravato da iscrizioni ipotecarie, laddove la proposta prevedeva che l'immobile all'atto del trasferimento sarebbe dovuto risultare libero da pregiudizievoli. Intanto la ricorrente aveva già provveduto all'incasso
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 2/11 dell'assegno in questione, che era risultato non pagato in virtù della denuncia di smarrimento, cosa che induceva la ricorrente a sporgeva denuncia presso i Carabinieri di Napoli Fuorigrottta per il reato di calunnia, come da costante e conforme giurisprudenza nel caso di denuncia di smarrimento di titolo di credito preordinata al blocco del pagamento. La ricorrente argomentava che sebbene la proposta irrevocabile di acquisto, al punto 2, prevedeva che l'immobile sarebbe dovuto essere trasferito libero da ipoteche, la CP_1 era ben a conoscenza dell'esistenza delle ipoteche sin dalla data della proposta irrevocabile, per essere esse trascritte per legge presso la Conservatoria del Pubblico Registro Immobiliare e, dunque, risultanti dalle visure ipotecarie. Era, infatti, nell'accordo delle parti e nelle intenzioni della ricorrente di utilizzare parte del prezzo della compravendita per estinguere le ipoteche iscritte. Peraltro, l'esistenza delle predette ipoteche era del tutto irrilevante ai fini della stipula del rogito e delle condizioni della proposta, in virtù della previsione del patto di riservato dominio, in quanto l'art. 1523 c.c. dispone che, nella vendita a rate con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata. Nel caso di specie, le condizioni della proposta di acquisto richiedevano che l'immobile risultasse libero da ipoteche all'atto del “trasferimento” di proprietà, ovvero con il pagamento dell'ultima rata del prezzo e non alla stipula del rogito, atteso che il rogito notarile costituiva mera formalizzazione ai fini della trascrizione del contratto di compravendita già concluso con l'accettazione della proposta di acquisto, la cui proprietà del bene si sarebbe trasferisce solo con il pagamento dell'ultima rata nel 2027. Per tali motivi, emergendo con tutta evidenza la volontà dell'acquirente di rendersi inadempiente nel pagamento del prezzo, considerato che l'immobile era stato reso libero da persone e cose a far tempo dalla data del 30.9.2023, la ricorrente chiedeva al giudice di accertare e dichiarare la piena validità ed efficacia della proposta contrattuale e della successiva accettazione della stessa, con conseguente piena validità ed efficacia del contratto di compravendita concluso tra le parti con riserva di proprietà ex art. 1523 c.c. e per l'effetto pronunciare sentenza sostitutiva dell'atto pubblico ai fini della trascrizione dell'atto di compravendita con riserva di proprietà ex art. 1523 cc, con condanna dell'acquirente al pagamento del prezzo della compravendita di € 1.495.000,00, già detratto l'importo ricevuto in acconto di € 5.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria, dalle singole scadenze al saldo effettivo, con le modalità di pagamento di cui alla proposta contrattuale, e con riserva di proprietà ex art. 1523 cc;
in subordine, qualora si ritenesse che il contratto
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 3/11 concluso tramite proposta e accettazione costituisca contratto preliminare di compravendita, pronunciare sentenza costitutiva del contratto definitivo sostitutiva dell'atto pubblico ex art. 2932 cc, alle condizioni di cui alla proposta contrattuale accettata, con condanna dell'acquirente al pagamento del prezzo della compravendita con le modalità di cui alla proposta, con riserva di proprietà ex art. 1523 cc. Costituitasi in giudizio con comparsa depositata in data 19.07.2024, la eccepiva in via preliminare, ai sensi degli artt. 20 e 21 c.p.c., CP_1
l'incompetenza per territorio dell'adito tribunale, per essere competente quello di Nola, nel cui circondario ha sede la ricorrente e si trova l'unità immobiliare dedotta in contratto. Sempre in via preliminare deduceva che dinanzi al Tribunale di Nola, Sezione Prima Civile, R.G.N. 50/2024 pendeva giudizio tra essa e la nonché i signori CP_1 Parte_1
e quali amministratori di fatto di detta Parte_3 Parte_4 società, per risarcimento danni, in quanto detti chiamati in causa avevano indotto l'amministratore della a ritenere che fossero titolari di un CP_1 diritto reale pieno ed assoluto di proprietà dell'immobile sito nel Comune di Nola (NA), Interporto Campano, Lotto C/2, modulo di utenza n.19, riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Nola al Foglio 8, Particella 453, sub 48, Via Bosco Fangone SNC piano T-1, Categ. D/7 R.c. Euro 7.976,04, pertanto la ricorrente chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa i , Pt_3 padre e figlio. Chiedeva, poi, in rito di sospendere il giudizio ai sensi dell'art. 295 c.p.c., in attesa della definizione del procedimento penale per calunnia instaurato a carico di amministratore della Persona_2 CP_1 su denuncia di , amministratore della International Band Persona_3
s.r.l. La ricorrente eccepiva, sempre in via preliminare, la nullità dell'atto introduttivo del giudizio, in quanto difettoso dei requisiti minimi previsti dall'art. 163 c.p.c. III comma numeri 2), 3) e 4) e contenente una domanda indeterminata nel suo oggetto e senza corretta identificazione dell'unità immobiliare oggetto di causa (numero di particella 45 in luogo di 453) e con l'indicazione di un prezzo diverso da quello stabilito in contratto (euro 1.500,00 in luogo di euro 1.500.000,00). La narrazione dei fatti posti alla base della domanda, secondo la resistente, appariva inoltre lacunosa e generica. Passando al merito della controversia evidenziava che la proposta di acquisto irrevocabile era stata condizionata, quanto alla sua validità, dalle seguenti circostanze, testualmente indicate in contratto: «1.L'immobile dovrà essere in regola con le vigenti norme urbanistiche, catastali, igienico-sanitarie, e norme antincendio, ed idoneo all'attivitâ di commercio all'ingrosso ed alla
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 4/11 distribuzione commerciale di prodotti non alimentari.

2. L'immobile sarà trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova con tutti i diritti, ragioni, accessioni e dipendente, servitù attive e passive, franco e libero da qualsiasi peso ed onere pregiudizievole , libero da ipoteche e/o pignoramenti». La proposta irrevocabile veniva accettata dalla società ricorrente giusta comunicazione inviata a mezzo pec in data 12 luglio 2023, pec proveniente dalla società, ma non firmata dall'Amministratore Unico della stessa, , del seguente tenore: «Spett.le 1810 srl, siamo Persona_3 lieti di comunicare l'accettazione della vs. proposta irrevocabile. A breve Vi contatteremo per definire i dettagli che consentiranno il perfezionamento della proposta. Cordiali saluti». Contestualmente, Persona_2 disponeva, in data 19.06. 2023, in nome e per conto della società di CP_1 cui era il legale rappresentante, su Banca Monte Dei Paschi di Siena, bonifico bancario n. A102769780301030480340003400IT dell'importo di euro 5.000,00 con la seguente causale: «ACCONTO A TITOLO DI CAPARRA CONFIRMATORIA PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO IMMOBILE INTERPORTO CAMPANO LOTTO C/2 UTENZA 19». A seguito della conclusione del contratto, ai sensi dell'art. 1326 cod. civ., il traeva in data 19.06.2023, l'assegno bancario n. 0954782578- Per_2
09, dell'importo di euro 335.000,00, in favore della società ricorrente, con l'espressa condizione che l'incasso dovesse avvenire al rogito. Successivamente, a causa di ripetute e pressanti richieste provenienti dal
, quello stesso giorno l'assegno bancario fu consegnato Parte_3 nelle mani del , il quale non rivestiva alcuna qualifica nella società Pt_3
Succedeva che poi la società acquirente incaricava Parte_1 il notaio di Volla (NA) della stipulazione del Persona_1 contratto di trasferimento dell'unità immobiliare oggetto della proposta e, il professionista incaricato, effettuando le ispezioni ipotecarie (e catastali), necessarie ad accertare la legittimità formale e sostanziale dei titoli di provenienza, evidenziava l'esistenza, oltre che della formalità Ipoteca giudiziale dell'importo capitale di euro 275.847,94 derivante da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Napoli in data 28 settembre 2021, rep. n. 769/2023, iscritta presso l'Agenzia Delle Entrate, Ufficio Provinciale di Caserta – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 1 giugno 2022 in favore di con sede in Parte_5
Siena, codice fiscale recante i nn.20932/2293, anche della P.IVA_1 seguente ulteriore formalità: Ipoteca giudiziale dell'importo di euro 243.446,35 derivante da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Nola in
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 5/11 data 2 marzo 2023, rep. n. 687/2023 iscritta presso l'Agenzia Delle Entrate, Ufficio Provinciale di Caserta – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 8 maggio 2023 in favore di on sede in Milano, Parte_6 codice fiscale recante i nn.17998/1607. Evidenziava che detta P.IVA_2 seconda iscrizione ipotecaria non era conosciuta da essa resistente, in quanto non menzionata nell'atto di provenienza dell'immobile, ai rogiti Notaio Per_4
di Casapulla, in data 15 maggio 2023, Rep. 31029/11434, sebbene
[...]
l'iscrizione fosse risalente ad una data anteriore alla stipulazione del predetto atto di vendita, che produceva in atti. Con comunicazione inviata a mezzo pec in data 19.10. 2023, la società ricorrente avvertiva la società resistente che avrebbe comunque incassato l'assegno bancario n. 0954782578-09, dell'importo di euro 335.000,00 consegnato nelle mani del , con una Pt_3 missiva che aveva il seguente contenuto: «Oggetto: Richiesta di autorizzazione all'incasso dell'assegno bancario tratto su Banca MONTE PASCHI DI SIENA numero 0954782578-09 di Euro 335.000,00 - In riferimento alla vostra proposta irrevocabile di acquisto del nostro immobile sito in Nola (NA) Località giuntaci via PEC in data 16.06.2023 e Parte_2 da noi accettata in pari data e comunicatavi via PEC, che qui si intende integralmente riportata, la quale prevedeva quale termine ultimo per la stipula il contratto definitivo di compravendita il 30.09.2023; preso atto dell'indisposizione del notaio da voi scelto per il rogito Persona_1 definitivo;
preso atto che non è possibile conoscere la data in cui il notaio riprenderà l'attività con la presente siamo a chiedervi Persona_1
l'autorizzazione all'incasso dell'assegno in oggetto da imputarsi a pagamento della prima rata di prezzo, il quale, come previsto al punto 6 lettera a) della proposta di acquisto, doveva essere incassato alla data del 30.09.2023 contestualmente alla stipula del rogito notarile In attesa di un Vs. celere riscontro porgiamo distinti saluti». La resistente, nella medesima data, rispondeva a mezzo pec che l'incasso era condizionato alla stipulazione del contratto di trasferimento e dall'assenza di formalità sull'unità compromessa in vendita per cui richiedeva l'immediata restituzione del titolo dato a garanzia dell'importo pari ad euro335.000,00 ed il riaccredito del bonifico di Euro 5.000,00 dato a titolo di caparra e di aver fatto denuncia di smarrimento delle matrici degli assegni, tra i quali figurava anche quello posto a garanzia dell'adempimento pose ugualmente all'incasso il titolo, il quale, stante la predetta denuncia, era andato insoluto. Seguiva in data 2.11.2023 la diffida del legale di essa resistente per la restituzione della somma di euro 5.000,00 incamerata dalla ricorrente a titolo di caparra confirmatoria ed in conto
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 6/11 prezzo, senza esito favorevole. Per tali motivi la resistente chiedeva dichiararsi l'incompetenza territoriale dell'adito Tribunale per essere competente per territorio quello di Nola;
pronunciare la litispendenza ai sensi dell'art. 39 c.p.c. per la pendenza dinanzi al Tribunale di Nola del giudizio R.G.N. 50/2024; consentire la chiamata in causa dei;
sospendere il Pt_3 giudizio ex art. 295 c.p.c. fino a definizione del procedimento penale per calunnia;
disporre il mutamento del rito da semplicato a ordinario;
dichiarare la nullità della domanda in quanto incerta, generica e indeterminata;
rigettare le domande della ricorrente perché infondate in fatto e in diritto;
in via riconvenzionale dichiarare la legittimità del recesso di essa resistente dal contratto preliminare oggetto di causa per inadempimento della promittente venditrice, in quanto l'immobile era gravato da ipoteche;
condannare la ricorrente al pagamento alla resistente della somma di euro 10.000,00 pari al doppio della caparra ricevuta;
della somma di euro 2.000,00 a titolo di spese e di onorari da versare al notaio per le ispezioni ipocatastali e di Persona_1 istruttoria della pratica di vendita della proprietà superficiaria oggetto di causa;
nonché della somma di euro 5.850,08 per i servizi di logistica e occupazione degli spazi di stoccaggio forniti dalla Nippon Express Italia s.p.a. come da fattura n. D123-079834 del 15.11.2023. Il giudice istruttore, con decreto del 24.07.2024, rigettava la richiesta di chiamata in causa dei , “ non sussistano le condizioni per autorizzare Pt_3 la chiamata in causa dei terzi, richiesta da tale parte, non ravvisandosi esigenze litisconsortili da soddisfare e considerata la scindibilità ed autonomia degli accertamenti sottesi alle responsabilità dedotte in relazione alla domande proposte ( v. Cass. Sez. Un. sentenza n. 4309 del 23 febbraio 2010)”. Con successiva ordinanza del 7.10.2024, il giudice rigettava ogni altra istanza ed eccezione della resistente, così motivando “appare sussistere competenza per territorio dell'intestato Tribunale ai sensi dell'art 19 c.p.c., avuto riguardo alla sede della convenuta, avuta al tempo del deposito dell'odierno ricorso ( v. art 5 c.p.c.); che, avuto ancora riguardo all'epoca del deposito dell'odierno ricorso, questo Tribunale è quello previamente adito rispetto al Tribunale di Nola, sicché non deve essere dichiarata la litispendenza del giudizio, ai sensi dell'art 39 c.p.c., come richiesta dalla resistente;
che non sussistono le condizioni di cui all'art 295 c.p.c. per la sospensione del processo, come richiesta da parte resistente, considerata l'autonomia degli accertamenti rimessi alla sede penale e civile e la mancanza di pregiudizialità logico-giuridica tra i giudizi;
che in ordine all'eccezione di
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 7/11 nullità della domanda introduttiva possa decidersi unitamente al merito;
che la causa alla luce delle rispettive deduzioni ed eccezioni, nonché della documentazione in atti appare matura per la decisione, tenuto peraltro conto che è non ammissibile la prova orale di cui propone richiesta parte resistente in comparsa di costituzione, poiché implicante valutazioni non incidenti per la decisione e comunque non demandabili a testi e, per altra parte, poiché relativa a circostanze irrilevanti per la decisione;
che non si risulta necessità di procedere ad istruttoria tale da giustificare il mutamento del rito da semplificato di cognizione ad ordinario, non sussistendo nemmeno materia per disporsi la ctu richiesta dalla resistente”. Fissava, dunque, l'udienza di discussione per la decisione della causa, all'esito della quale, la causa veniva decisa. La domanda attorea non è fondata e va pertanto rigettata. Preliminarmente vanno rigettate le eccezioni preliminari e richieste in rito, come quelle di incompetenza, litispendenza, sospensione, per i motivi correttamente illustrati dal precedente giudice assegnatario del procedimento. Da rigettare è anche l'eccezione di nullità della domanda, in quanto sufficientemente determinata in fatto e in diritto, sia in relazione alla causa petendi che al petitum. Tanto è vero che la resistente si è difesa in modo completo, anche individuando gli errori nell'indicazione della particella e del prezzo di acquisto, che sono meri e palesi errori materiali. Riguardo al merito, dal testo della proposta irrevocabile di acquisto, accettata puramente e semplicemente dalla ricorrente, emerge che il contratto perfezionatosi tra le parti non è una compravendita di una proprietà superficiaria con patto di riservato dominio fino all'intero pagamento dell'intero prezzo, ma un contratto preliminare, con meri effetti obbligatori, con cui le parti si impegnarono alla stipula davanti al notaio della compravendita definitiva. Ciò lo si ricava dall'uso di espressioni quali
“l'immobile verrà acquistato”, “il sottoscritto promissario acquirente si impegna a procedere con la formalizzazione di un atto di acquisto della proprietà superficiaria con patto di riservato dominio”, pagamento con
“assegno di conto corrente bancario di euro 340.000,00 all'atto della sottoscrizione dell'atto di compravendita da incassare all'atto del rogito della proprietà superficiaria che dovrà avvenire entro e non oltre il 30.09.2023 innanzi al notaio prescelto da parte promittente acquirente”, “il possesso materiale dell'immobile verrà concesso alla società alla data del CP_1
30.09.2023 all'atto della sottoscrizione dell'atto di compravendita della proprietà superficiaria con patto di riservato dominio e a tale data dovrà
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 8/11 essere consegnata da parte promittente venditrice libera da persone e cose”,
“si precisa che la compravendita sarà svolta tra acquirente e proprietario senza l'ausilio di intermediari immobiliari”. Ciò posto, ai sensi dell'art. 1326 cod. civ. il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte. All'ultimo comma, il richiamato articolo dispone che l'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta. Non v'è alcun dubbio che la proposta irrevocabile formulata dal Persona_2 nella qualità di amministratore unico della società fu
[...] CP_1 accettata senza condizioni, con la pec inviata dalla in Parte_1 data 12.07.2023. La mera accettazione della proposta, pertanto, comportò l'integrale accoglimento della condizione posta dal proponente, e precisamente: “2. L'immobile sarà trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova con tutti i diritti, ragioni, accessioni e dipendente, servitù attive e passive, franco e libero da qualsiasi peso ed onere pregiudizievole , libero da ipoteche e/o pignoramenti”. La promittente acquirente ha dedotto, senza che la resistente abbia provato il contrario, di non essere assolutamente a conoscenza dell'esistenza della ipoteca giudiziale dell'importo di euro 243.446,35 derivante da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Nola in data 2 marzo 2023, rep. n. 687/2023 iscritta presso l'Agenzia Delle Entrate, Ufficio Provinciale di Caserta – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 8 maggio 2023 in favore di con sede in Milano, codice fiscale Parte_6
, recante i nn.17998/1607, in quanto non menzionata nell'atto di P.IVA_2 provenienza dell'immobile, ai rogiti del notaio di Casapulla, in Persona_4 data 15.05.2'23, Rep. 31029/11434, sebbene l'iscrizione fosse risalente ad una data anteriore alla stipulazione del predetto atto di vendita. Non logica, oltre che non provata, è invece la tesi della ricorrente, per la quale la era a conoscenza dell'esistenza delle ipoteche sin dalla CP_1 data della proposta irrevocabile, per essere esse trascritte per legge presso la Conservatoria del Pubblico Registro Immobiliare e, dunque, risultanti dalle visure ipotecarie. Invero nel preliminare perfezionatosi tra le parti non vi è alcuna menzione di ipoteche iscritte sull'immobile oggetto di contratto, né alcun accenno all'intenzione delle parti di utilizzare parte del prezzo della compravendita per estinguere le ipoteche iscritte. Peraltro, alla luce della proposta irrevocabile formulata dalla resistente, non ha alcuna rilevanza la circostanza della conoscenza o meno dell'esistenza delle due iscrizioni
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 9/11 ipotecarie sull'immobile, atteso che l'inesistenza di qualunque peso, onere, ipoteca o pignoramento era stata posta come espressamente come una condizione essenziale per la proposta, nel senso che l'immobile doveva essere trasferito “franco e libero da qualsiasi peso ed onere pregiudizievole , libero da ipoteche e/o pignoramenti”. Sono fatti incontestati e documentalmente provati che la ricorrente accettò la proposta irrevocabile della resistente senza nulla dire in ordine alle due iscrizioni ipotecarie sull'immobile, né provvide a farle cancellare per la data in cui doveva stipularsi il rogito notarile;
né ha allegato di essersi dichiarata disponibile, davanti al notaio a cancellarle in futuro, Persona_1 né risulta che le abbia cancellate all'attualità, pur essendo rimasto l'immobile in sua proprietà. Né propose alla promittente acquirente una riduzione del prezzo di vendita o qualche altro accordo conciliativo che riportasse ad equità le condizioni della vendita dell'immobile. Anzi chiese alla promittente acquirente addirittura l'autorizzazione ad incassare l'assegno bancario di euro 340.000,00 che nel programma del preliminare di vendita doveva essere incassato solo alla stipula del rogito notarile di vendita definitiva. La promittente venditrice si è dunque resa gravemente inadempiente sia nell'omettere di informare la promittente acquirente delle due iscrizioni ipotecarie, ma ancor più nel non fare nulla per cancellarle in vista della stipula del definitivo di vendita da stipulare entro e non oltre il 30.09. 2023, come era suo obbligo contrattuale. L'art. 2808 cod. civ., nel disciplinare gli effetti dell'ipoteca, attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione. Appare, quindi, del tutto ingiustificata la pretesa della ricorrente, secondo la quale, trattandosi di vendita con patto di riservato dominio, la doveva comunque ottemperare all'obbligo di CP_1 contrarre davanti al notaio un acquisto di un immobile ipotecato per un importo complessivo superiore ad euro 500.000,00 nella sola mera speranza che la venditrice in futuro, dopo la stipula del rogito e senza alcuna specifica previsione di un obbligo contrattuale e di una penale a suo carico, provvedesse alla cancellazione delle ipoteche. La Cassazione ha statuito che il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo se, come accertato nel caso in esame, alla data fissata per la relativa stipulazione, tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore, avendo, in tale
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 10/11 ipotesi, solo la facoltà, non l'obbligo, ai sensi dell'art. 1482 comma 1 c.c. (applicabile al contratto preliminare), di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore (cfr. Cass. 9 marzo 2022, n. 7612), La domanda riconvenzionale della resistente finalizzata ad ottenere la risoluzione del preliminare ai sensi dell'art. 1453 c.c. va quindi accolta, con condanna della ricorrente al pagamento alla resistente del doppio della caparra di euro 5.00,00 ricevuta alla stipula del preliminare Va rigettata la domanda di risarcimento del danno, in quanto non provata la somma di euro 2.000,00 a titolo di spese e di onorari da versare al notaio per le Persona_1 ispezioni ipocatastali e di istruttoria della pratica di vendita;
né risultano allegati i motivi per i quali la resistente ha chiesto di essere risarcita della somma di euro 5.850,08 per i servizi di logistica e occupazione degli spazi di stoccaggio forniti dalla Nippon Express Italia s.p.a. come da fattura n. D123- 079834 del 15.11.2023 emessa a carico della con sede in Controparte_2
Napoli Via ferrante Imparato 190. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in relazione ad un valore della causa tra euro 1.000.001,00 ed euro 2.000.000,00 tariffe medie ridotte del 50% per la semplicità del processo e delle questioni trattate, per studio, introduzione, trattazione e conclusionale.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, difesa, eccezione e conclusione disattesa, così provvede:
1) Rigetta ogni domanda della ricorrente
2) Accoglie in parte le domande riconvenzionali della resistente e per l'effetto dichiara risoluto per grave inadempimento della ricorrente il contratto preliminare oggetto di giudizio e di cui in motivazione e condanna la ricorrente al pagamento in favore della resistente di euro 10.000,00 a titolo di restituzione della caparra, oltre interessi legali moratori ai sensi dell'art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale fino all'effettivo soddisfo
3) Rigetta ogni altra domanda della resistente
4) Condanna la ricorrente al pagamento alla resistente delle spese di giudizio, che liquida in euro 18.975,50 per compensi di difesa, oltre rimborso contributo unificato, rimborso spese generali, Cpa e Iva come per legge, con distrazione al difensore antistatario. Così deciso in data 28.11.2025 Il Giudice - dott. Flavio Cusani
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 11/11