R.G. n. 310/2024
TRIBUNALE DI PALMI Sezione Civile
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il dott. Piero Viola, giudice unico in funzione monocratica, nella causa iscritta al R.G. in epigrafe vertente tra
(nata a [...] il [...] – c.f. ), Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv. Pasqualina Sabina Ienco


- ricorrente -


e
(p.iva ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Rosario Casella
- resistente - ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., all'esito della trattazione con modalità cartolare e con scadenza termine al 5/02/2025 per il deposito delle note scritte sostitutive, ha pronunciato
SENTENZA con motivazione contestuale e con il seguente
DISPOSITIVO il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1 nei confronti della così provvede: Controparte_1
• rigetta la domanda.
• Dichiara compensate le spese di lite nella misura di ½; condanna Parte_1 alla refusione in favore della della residua quota che si
[...] Controparte_1 liquida in complessive € 1.274,00 per compenso, oltre spese forf. 15%, cpa e iva come per legge.
Così deciso in Palmi, 17 marzo 2025
Il Giudice
dott. Piero Viola

1

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 15/03/2024 ai sensi degli artt. 414, 415 e 447-bis c.p.c. la SI.ra ha convenuto in giudizio la per sentir accogliere Parte_1 Controparte_1 le seguenti conclusioni: “condannare la convenuta all'immediata riconsegna e restituzione dell'immobile per sopravvenuta inefficacia e/o estinzione del contratto di locazione e/o per il venir meno di qualsiasi titolo legittimante la detenzione;
condannare altresì la convenuta in via equitativa al risarcimento del danno per illegittima detenzione dell'immobile quantificata in Euro 13.050,00 o nella somma minore o maggiore ritenuta di giustizia”.
La ricorrente, premesso di essere proprietaria dell'immobile sito in Cittanova alla via
Nazionale n. 63 (identificato al NCEU al foglio 74, particella 1225 sub 3 e particella 1226 sub 2), ha dedotto di aver concesso in locazione il bene a con canone Controparte_2 mensile di € 200,00 e con accordo verbale e promessa di futura regolarizzazione o di sottoscrizione di un preliminare di vendita;
ha aggiunto che l'uso dell'immobile per fini commerciali è stato concretamente esercitato dalla la quale dal 2019 non Controparte_1 ha più corrisposto i canoni e si è rifiutata sia di regolarizzare il rapporto, sia di restituire il bene.
La ricorrente ha contestualmente chiesto il risarcimento del danno per il mancato godimento del bene, da quantificarsi in misura corrispondente al canone non percepito.
La si è costituita negando qualsiasi rapporto contrattuale con la SI.ra Controparte_1
ed eccependo la propria carenza di legittimazione passiva sostanziale;
ha Parte_1 precisato che per stessa deduzione della ricorrente il rapporto contrattuale è intercorso con soggetto estraneo alla compagine sociale (solo familiare dei Controparte_2 soci).
All'udienza del 22/05/2024 ha invocato la nullità del contratto di Parte_1 locazione per violazione della forma scritta ai sensi dell'art.1 comma 4 L. n. 413/1998, indicando l'uso sine titulo (dimostrato da fotografie raffiguranti un'insegna) quale momento legittimante la sua domanda. La ha, invece, negato di aver la Controparte_1 detenzione dell'immobile e che possa essere a sé riferibile l'attività commerciale concretamente colà esercitata.
Nessuna delle parti ha articolato richieste di prova costituenda.
In allegato alle note scritte conclusive con scadenza 22/10/2024 ha Parte_1 prodotto nuova documentazione (in particolare, alcuni atti dell'indagine penale attivata su sua denuncia) e la causa è stata rinviata per ripristinare i diritti di contraddittorio.
Con note scritte da depositare entro il 4/02/2025 le parti hanno rassegnato le conclusioni.
2 Il Tribunale ritiene che la domanda della ricorrente, per come proposta, non possa essere accolta.
a) La vicenda portata all'attenzione del giudicante deve essere esaminata in ragione della ricostruzione dei fatti, della prospettazione giuridica e del petitum prescelti dalla ricorrente.
Al riguardo va osservato che ha articolato un ricorso con rito c.d. Parte_1
“locatizio” deducendo di aver concesso in locazione verbale a il suo Controparte_2 immobile sito in Cittanova alla via Nazionale n. 63 con la promessa di futura regolarizzazione o di sottoscrizione di un preliminare di vendita, deducendo altresì che l'uso dei locali per fini commerciali è stato concretamente esercitato da ultimo dalla la quale dal 2019 non ha più corrisposto i canoni e si è rifiutata sia di Controparte_1 regolarizzare il rapporto, sia di restituire il bene;
in corso di causa (note di accompagnamento che hanno preceduto l'udienza del 22/05/2024) la ricorrente ha invocato in modo specifico la nullità del rapporto contrattuale de quo per violazione dell'obbligo della forma scritta imposto dalla L. n. 431/1998.
Sulla base dei predetti fatti e della predetta qualificazione giuridica ha chiesto
“condannare la convenuta all'immediata riconsegna e restituzione dell'immobile per sopravvenuta inefficacia e/o estinzione del contratto di locazione e/o per il venir meno di qualsiasi titolo legittimante la detenzione”.
Il contenuto e la forma del ricorso introduttivo non giustificano perplessità in ordine alla circostanza che abbia inteso porre alla base della domanda un Parte_1 rapporto contrattuale del quale ha invocato l'illegittimità e conseguentemente l'inidoneità
a sostenere il diritto della società resistente a proseguire nel godimento dell'immobile, cioè abbia inteso riconoscere che la disponibilità dei locali in capo alla società resistente sia avvenuta sulla base di un rapporto invalido.
Dunque, una domanda di restituzione del bene detenuto sine titulo non ab origine bensì per la natura invalida del rapporto convenzionale sottostante.
A diversa conclusione non è consentito pervenire ove si consideri:
- l'espresso ed univoco riferimento operato dalla ricorrente al rito c.d. locatizio
(pag. 2: “Tanto premesso, la SI.ra , ut supra rappresentato, Parte_1 difeso e domiciliato, a norma degli artt. 414, 415 e 447-bis cod. proc. civ. ricorre …”), pertinente nel contesto della domanda agganciata alla patologia contrattuale ma non anche a quella sull'eventuale detenzione sine titulo in senso stretto;

- il chiaro richiamo al momento genetico della disponibilità dell'immobile in capo a ed in continuità alla cioè Controparte_2 Controparte_1 all'originario accordo verbale con promessa di regolarizzazione (pag. 1: “Detto
3 immobile inizialmente concesso in locazione al SI. con Parte_2
l'impegno di trasformare detto accordo in tempi brevi in un preliminare di compravendita o in un vero e proprio contratto di locazione regolarmente registrato, è attualmente utilizzato dalla quale punto vendita CP_1 della stessa società; …”);
- l'altrettanto espresso riferimento al pagamento del canone dapprima eseguito da e poi anche dalla ed interrotto nel 2019 (pag. Controparte_2 Controparte_1
1: “Dal 2019 detta società non corrisponde il canone di locazione, salvo qualche acconto, né ha inteso regolarizzare l'attuale rapporto sebbene più volte sollecitata, in ultimo con racc. a/r del 13.11.2023 (vds. allegato 2); - Il canone di locazione inizialmente pattuito con il SI. e solo in parte Parte_2 corrisposto anche dalla era stabilito in € 200,00 mensili, e CP_1
l'ammontare ad oggi non corrisposto è pari ad € 13.050,00 …”);
- la specifica deduzione di nullità del rapporto contrattuale per violazione dell'obbligo della forma scritta di cui all'art. 1 L. n. 413/1998 che la ricorrente ha ribadito e sottolineato in vista della prima udienza di comparizione (nota di accompagnamento del 20/05/2024: “Si ribadisce altresì la nullità per vizio di forma come prescritta dall'art. 1, comma 4, della L. n. 431 del 1998, una nullità assoluta e, quindi, rilevabile anche d'ufficio”);
- le conclusioni rassegnate nel ricorso introduttivo, nella loro stretta correlazione alla caducazione per varie ragioni dell'originario titolo sottostante (pag. 2:
“condannare la convenuta all'immediata riconsegna e restituzione dell'immobile per sopravvenuta inefficacia e/o estinzione del contratto di locazione e/o per il venir meno di qualsiasi titolo legittimante la detenzione”).
Nessuno dei su indicati passaggi contenuti negli atti della ricorrente risulterebbe coerente con una prospettazione di “occupazione sine titulo” in senso stretto, cioè per carenza assoluta di un originario titolo.
La valutazione delle emergenze processuali è vincolata, quindi, al suesposto perimetro delineato dalla ricorrente.
b) Ciò chiarito, va osservato in premessa che infondata in diritto risulta la deduzione della ricorrente in ordine alla nullità insanabile che caratterizzerebbe (al di là di chi sia la corretta controparte) il rapporto di locazione stipulato verbalmente.
Invero, il principio invocato da ed il richiamo normativo operato Parte_1
(art. 1 comma 4 L. n 431/1998) afferiscono alle locazioni di natura abitativa e non sono estensibili al diverso contratto di locazione ad uso diverso.
L'art. 1 comma 1 L. n. 431/1998 descrive l'ambito applicativo della disciplina espressamente limitandola alle locazioni abitative (“

1. I contratti di locazione di immobili
4 adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati "contratti di locazione", sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2”). Il termine “contratti di locazione” che il legislatore ha utilizzato nel seguito della normativa è pacificamente riferito, appunto, alle locazioni abitative di cui al comma 1. Sicchè l'indicazione del comma 4 dello stesso art. 1 alla validità dei contratti solo se stipulati in forma scritta è riferita esclusivamente ai contratti di locazione ad uso abitativo descritti al comma 1 (“

4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”).
L'interpretazione normativa è del tutto pacifica in tal senso (“Corte Appello Genova
n. 1241 del 14/11/2023: “L'esistenza di un contratto di locazione commerciale può desumersi anche in assenza di una forma scritta, atteso che, per gli immobili ad uso diverso da quello abitativo, non è prescritta una specifica forma per la prova dell'esistenza e validità dell'accordo negoziale”).
Vertendosi in ipotesi di domanda contrattuale, incombeva sulla ricorrente l'onere probatorio di dimostrare – con qualsiasi mezzo – l'esistenza del rapporto nei confronti della unica resistente chiamata in causa. Controparte_1
Onere processuale ancor più rilevante in ragione della specifica contestazione sollevata dalla società resistente che sin dalla sua costituzione ha espressamente negato di essere legata alla ricorrente da qualsiasi rapporto convenzionale (estraneità contrattuale a sostegno della quale la resistente ha evidenziato anche la mancanza di ruolo societario di qualsiasi natura in capo a cioè in capo alla persona con la quale la Controparte_2 ricorrente ha dichiarato essere sorto il rapporto contrattuale).
non ha adempiuto a tale onere processuale, non avendo formulato Parte_1 alcuna richiesta di prova costituenda sull'esistenza del rapporto tra la stessa e la CP_1
non avendo depositato elementi di prova neanche indiziari in ordine agli
[...] adempimenti contrattuali eventualmente eseguiti dalla e che avrebbero Controparte_1 potuto essere valorizzati in tal senso (ad esempio, il pagamento dei canoni).
La ricorrente si è limitata – con le integrazioni documentali funzionali all'udienza del 22/05/2024 e poi con quelle fatte confluire dal procedimento penale – a dimostrare che la ha avuto in questo periodo la concreta disponibilità dell'immobile. Controparte_1
La circostanza risulta riscontrata ( in sede di s.i.t. ha riconosciuto Controparte_2 di aver dato in comodato il locale alla del figlio) e smentisce Controparte_1 oggettivamente la negazione assoluta di disponibilità dell'immobile che la società resistente ha verbalizzato all'udienza del 22/05/2024 (“L'avv. Casella si riporta alla memoria di costituzione e contesta che la società abbia la detenzione dell'immobile perché l'esercizio commerciale concretamente esercitato all'interno dell'immobile non è
5 riferibile, appunto, alla società.”). Dichiarazione processuale quella della società resistente francamente incomprensibile, soprattutto ove si consideri che la diversa versione (quella del comodato, poi riferita da in sede di s.i.t.) non Controparte_2 avrebbe avuto in ogni caso ripercussioni giuridiche sullo sviluppo della causa. Né appare ragionevole la “giustificazione” che la resistente ha tentato di dare nella memoria conclusionale, restringendo la disponibilità ad un solo “locale” dei più costituenti l'immobile concesso in locazione a la lettura delle dichiarazioni di Controparte_2 quest'ultimo in sede di s.i.t. consente di apprezzare che in nessun passaggio il dichiarante ha ristretto la circostanza riferita ad una sola stanza, riferendosi piuttosto al locale nella sua interezza per come era nella domanda postagli.
Come accennato, tuttavia, la mera disponibilità dell'immobile in capo alla CP_1 non è sufficiente nel presente giudizio poiché non dimostra l'esistenza del rapporto
[...] contrattuale tra e la società, cioè del rapporto alla cui “inefficacia, Parte_1 scioglimento o venir meno” la ricorrente ha legato la sua domanda di restituzione e di risarcimento danni. Osservazione, questa, giustificata anche dal rilievo che la società resistente non è risultata in ogni caso priva di qualsiasi titolo bensì la sua presenza nei locali è stata correlata al comodato concesso da Controparte_2
Pertanto, in assenza di prova sul rapporto contrattuale riferibile alla Controparte_1 la domanda di restituzione e quella risarcitoria connessa devono essere rigettate.
Valutato il comportamento processuale della società resistente che ha mentito in ordine all'oggettiva circostanza della concreta disponibilità materiale dell'immobile si ritiene ai sensi dell'art. 92 c.p.c. di compensare nella misura di ½ le spese di lite.
Il regolamento della residua quota delle spese di lite segue la soccombenza e la liquidazione è operata come in dispositivo in ragione del valore della causa (per come dichiarato dalla ricorrente) e dell'attività defensoriale svolta (senza la fase istruttoria), considerando i parametri di cui al D.M. n. 147/2022 (con riduzione del 25% sui parametri base in ragione della semplicità in fatto e diritto della vicenda processuale).
Manda alla Cancelleria per la comunicazione del presente provvedimento ai difensori delle parti costituite.
Palmi, 17 marzo 2025
Il Giudice
dott. Piero Viola
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