N. R.G. 5873/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Carla Quota ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5873/2022 promossa da:
(C.F. ) Parte_1 C.F._1 e
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 con il patrocinio dell'avv. PIMPINATO MONICA ATTRICI contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._3 con il patrocinio dell'avv. ACERBONI FRANCESCO CONVENUTO
e contro
C.F.- P.IVA ), Controparte_2 P.IVA_1 con l'avv. CARERI MARISTELLA
TE TA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note sostitutive d'udienza di precisazione delle conclusioni ex art. 127 ter cpc.
Per le attrici:
“accertare e dichiarare le responsabilità del convenuto e della terza chiamata Controparte_1
in conseguenza dei fatti e per le violazioni di cui in narrativa, in concorso tra loro o in Controparte_2 via esclusiva a seconda della singola violazione, e per l'effetto voglia:
pagina 1 di 12 con riferimento all'apertura del nuovo varco sulla recinzione condominiale ed al cambio di Pt_3 destinazione d'uso di una porzione del giardino interno di proprietà comune, in assenza della necessaria delibera assembleare, e in ogni caso per l'illecito utilizzo dell'area comune per il parcheggio esclusivo di mezzi nella disponibilità di Controparte_2
In via principale, condannare ed in concorso tra loro o in via Controparte_1 Controparte_2 esclusiva, ciascuno per le singole ritenute responsabilità, a ripristinare la situazione preesistente all'occupazione, rimuovendo il cancello e ripristinando la recinzione condominiale, asportando tutti i materiali depositati nell'area, rimuovendo la recinzione in metallo posizionata sul retro per delimitare tale area dalla restante area condominiale e ripristinando l'area ad uso giardino, con semina dell'erba e nuova posa delle piante in luogo di quelle rimosse.
In via subordinata: condannare e ad ad astenersi dal parcheggiare i Controparte_1 Controparte_2 veicoli nella loro disponibilità nell'area condominiale sita ad ovest degli edifici di Via F. Da Carrara
12 e 14, e ad ad astenersi di parcheggiare i suoi numerosi mezzi in qualunque spazio Controparte_2 condominiale, essendo evidente che l'occupazione dei parcheggi condominiali con un grande numero di mezzi aziendali impedirebbe agli altri condomini la regolare occupazione delle aree comuni.


1-B. Con riferimento alle rumorose attività ed alle operazioni di transito, anche con carriole, e di carico-scarico e movimentazione di materiali edili, sia nell'area condominiale esterna abusivamente occupata, sia nelle altre aree comuni, interne ed esterne, utilizzate per accedere alle aree di proprietà di e/o in comodato ad ossia al magazzino al piano terra del civico 14 Controparte_1 CP_2
(mappale 1006 sub 10) ed al garage posto sul lato est (mappale1006 sub 30), condannare CP_2 in via esclusiva o in concorso con il convenuto quale proprietario e comodante
[...] Controparte_1 ad astenersi dallo svolgere o fare svolgere le suddette attività per le ragioni esposte in narrativa a tutela della sicurezza, della salute degli altri condomini, chiedendosi, in subordine, che qualora si ritenesse che talune delle attività possano proseguire, fermi restando gli obblighi di rispetto della normativa in materia di sicurezza, e di mantenimento della pulizia e del decoro delle aree comuni, esse debbano essere svolte senza il transito negli spazi condominiali interni e con l'osservanza degli orari di lavoro 8.30-12.30 e 15-19.00.


1-C. Con riferimento ai lavori sul controsoffitto nell'androne condominiale all'ingresso del civico n.
14 (sub 29): in via principale: condannare al ripristino della situazione preesistente ai lavori, Controparte_1 rimuovendo il controsoffitto, perché realizzato in assenza di delibera assembleare ovvero, in via di mero subordine, a portare a completamento le opere mancanti con asporto dei grossi chiodi ancora presenti, con successiva stuccatura, finitura e dipintura del controsoffitto e sistemazione della pagina 2 di 12 botola insistente sul controsoffitto medesimo, con obbligatoria esibizione e messa a disposizione della documentazione necessaria a comprovare la conformità a regola d'arte dei lavori svolti ed alla normativa di sicurezza, con dichiarazione scritta del convenuto di non essere intervenuto in alcun modo, con allacciamenti o altro, sugli impianti del collocati nell'area del controsoffitto. CP_3


1-D. Con riferimento all'occupazione con beni personali del vano sottoscala condominiale del civico
14 (in prossimità dell'androne comune, sub 29) ordinare al sig. ad astenersi dal Controparte_1 posizionare propri beni personali.


2.A. Condannare ed in concorso tra loro: a) al risarcimento del Controparte_1 Controparte_2 danno subito e che a tutt'oggi stanno subendo le attrici per l'impossibilità, a far data dall'apertura del varco carraio nel 2019, di fare uso della porzione del giardino condominiale occupato dai mezzi di
e di quello che hanno subito per la rimozione di alberi e piante che adornavano l'area; b) CP_2 al risarcimento del pregiudizio che le attrici dalla medesima data hanno subìto e continuano ad oggi a subire quotidianamente a causa delle rumorose attività di carico e scarico di materiale edile svolte da con le modalità di cui in narrativa che, oltre a impedire il normale riposo nelle prime ore CP_2 del mattino e nel primo pomeriggio, rendono le aree comuni pericolose, piene di insidie e poco decorose per assenza di pulizia, con pregiudizio alla salute ed al valore dei singoli immobili, danni da liquidarsi in via equitativa ex artt. 1226 e 2056 c.c.;


2.B Fissare, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., la somma di € 100,00, o quella maggiore o minore ritenuta di giustizia, per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione degli obblighi di fare stabiliti nel richiesto provvedimento di condanna nei confronti di e di in concorso tra loro Controparte_1 Controparte_2
o ciascuno per le ritenute responsabilità, con decorrenza dalla data di pronuncia della sentenza.
3. In ogni caso con condanna di ed in concorso tra loro, o in via Controparte_1 Controparte_2 esclusiva secondo le percentuali che il Giudice vorrà eventualmente rilevare, al pagamento delle spese di lite e degli onorari professionali, oltre a spese generali, accessori di legge con rifusione del contributo unificato e della marca da bollo per complessivi € 545 e delle spese e competenze professionali relativi al procedimento di mediazione obbligatoria svolta”.
Per il convenuto:
“In via preliminare
1) accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva delle attrici ed in particolare della sig.ra
, previo, per quanto di necessità, accertamento della simulazione e della eventuale Parte_1 nullità e/o inefficacia del contratto di compravendita tra la sig.ra e il sig. Parte_1 Parte_4
,
[...]
pagina 3 di 12 2) accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva del sig. e per l'effetto Controparte_1 rigettare le domande avversarie;

In via principale
3) in ogni caso, rigettare tutte le domande avversarie formulate in quanto inammissibili ed infondate in fatto e in diritto per le ragioni indicate in atto.
4) Con vittoria delle spese di lite”.
Per la terza chiamata:
“IN VIA PRINCIPALE
1) accertare e dichiarare inammissibile, irrituale, illegittima ed infondata la chiamata in causa di mancando i presupposti previsti dall'art. 269 c.p.c. e per l'effetto disporre l'espunzione del CP_2 terzo
IN VIA SUBORDINATA
In via preliminare
2) accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva delle attrici ed in particolare della sig.ra
, previo, per quanto di necessità, accertamento della simulazione e della eventuale Parte_1 nullità e/o inefficacia del contratto di compravendita tra la sig.ra e il sig. Parte_1 Parte_4
e per l'effetto rigettare le domande avversarie;

[...]
3) accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva del sig. e per l'effetto Controparte_1 rigettare le domande avversarie;

Nel merito
4) in ogni caso, rigettare tutte le domande avversarie formulate in quanto improcedibili, inammissibili ed infondate in fatto e in diritto per le ragioni indicate in atto.
5) Con vittoria delle spese di lite”.
Fatto e motivi della decisione
Con l'atto di citazione, le odierne attrici proponevano avverso il convenuto le domande già sopra riportate, asserendo di risiedere in distinti appartamenti, all'interno del medesimo condominio, sito in
Marghera Venezia – 30175, Via FRncesco Carrara n. 12 e 14 e che anche l'odierno convenuto, sig.
, loro cugino nonché Amministratore unico e legale rappresentante di Controparte_1 CP_2
(con sede legale nello stesso condominio) risieda e sia proprietario di più unità immobiliari nel
[...] medesimo condominio.
A seguito di presentazione di una SCIA, il convenuto avrebbe dato luogo a lavori di apertura di un nuovo passaggio carraio su recinzione esistente: nello specifico, di sua iniziativa e senza previa pagina 4 di 12 delibera autorizzativa dell'assemblea del , nel corso del 2019, il convenuto avrebbe rimosso CP_3 una porzione della recinzione preesistente, che delimitava la proprietà condominiale rispetto alla Via
Carrara, sradicando piante ed alberi di proprietà del e creando di fatto una nuova apertura CP_3 con un passo carraio, dove avrebbe posizionato un cancello scorrevole, del quale attualmente lui avrebbe le chiavi. L'apertura di tale accesso carraio da parte del sig. , infatti, avrebbe Controparte_1 risposto alla sua esclusiva esigenza di parcheggiare mezzi e attrezzature suoi e di Controparte_2
(società di cui egli sarebbe socio e Amministratore unico, che svolgerebbe attività di costruzione di edifici ad uso civile ed industriale) all'interno di un'area condominiale che, in precedenza, sarebbe stata destinata ad uso giardino e orto comune, a disposizione di tutti i condomini. Il sig. Controparte_1 avrebbe, quindi, arbitrariamente e unilateralmente alterato la destinazione d'uso di tale area, sottraendola alla disponibilità degli altri condomini e impedendo loro di farne l'uso comune cui era destinata, in violazione dell'art. 1102 cc.
Detta area condominiale, occupata abusivamente dal sig. , sarebbe stata, inoltre, Controparte_1 arbitrariamente delimitata dalla restante area di giardino condominiale, con l'installazione, sul lato
Nord, di una recinzione in metallo, posizionata dal convenuto senza alcuna comunicazione né previa autorizzazione da parte dell'assemblea del . CP_3
Prima di procedere con i lavori descritti, il convenuto si sarebbe limitato a richiedere a soli tre condomini (su dieci totali) un preventivo generico assenso;
tuttavia, al riguardo, la dichiarazione d'assenso rilasciata dalla sig.ra sarebbe stata ottenuta sulla prospettazione di un fine Persona_1 diverso da quello effettivamente realizzato, cioè quello di agevolare temporaneamente le manovre dei mezzi della “ posteggiati nel fondo confinante, Mappale 103. Controparte_2
Inoltre, senza previo avviso ai condomini comproprietari dell'area comune e senza previa convocazione dell'assemblea, sempre nel corso del 2019, il convenuto avrebbe installato un controsoffitto nell'androne della scala condominiale del civico 14.
Il sig. , infine, occuperebbe con beni personali anche il vano sottoscala condominiale, Controparte_1 impedendovi l'alloggio degli attrezzi utili alla manutenzione del condominio.
In aggiunta, sarebbe responsabile delle rumorose operazioni di carico/scarico di materiali edili, tanto nell'area condominiale esterna abusivamente occupata, quanto nel magazzino di sua proprietà al piano terra del civico 14 (mappale 1006 sub. 10) e nel garage (mappale 1006 sub. 30), che egli utilizzerebbe come magazzino, per il deposito di materiale edile della . Dette operazioni, nonostante le Pt_5 rimostranze degli altri condomini, verrebbero effettuate quotidianamente e ripetutamente (sin dalle ore
7:00 del mattino). pagina 5 di 12 L'inesistenza di una regolare delibera dell'assemblea condominiale che avesse preventivamente autorizzato le suddette iniziative poste in essere dall'odierno convenuto, con le maggioranze richieste dall'art. 1117-ter, comma 1, c.c. per la modifica delle destinazioni d'uso delle parti comuni, avrebbe comportato, quindi, la illegittimità dei lavori eseguiti e la loro doverosa eliminazione, con ripristino della situazione quo ante, a carico del convenuto o, con riguardo al controsoffitto, in alternativa, con il completamento delle opere mancanti, fornendo altresì la documentazione necessaria a comprovare la conformità a regola d'arte dei lavori svolti. Inoltre, le attrici ritenevano di aver diritto al risarcimento del danno, per l'impossibilità di fare uso di una porzione di giardino condominiale e del vano sottoscala condominiale del civico n. 14, da liquidarsi in via equitativa ex artt. 1226 e 2056 c.c..
Con la comparsa di risposta, il convenuto asseriva che il condominio sito in via F. Carrara n. 12
e 14, a Marghera, sia costituito da due edifici costruiti dai fratelli (i genitori delle odierne CP_1 parti), negli anni '70, in cui questi avrebbero risieduto per 30-40 anni con le loro rispettive famiglie.
Fin dall'origine, i locali al piano terra e l'area ovest del condominio sarebbero stati sempre destinati ad uffici e magazzini per il deposito di materiale e mezzi dall'impresa edile Sa.FR soc. coop., (di cui il padre dell'attrice sig.ra sarebbe stato socio fondatore), costituita negli anni '70 dai fratelli Pt_1
. Lo scoperto ad Ovest (come altre aree condominiali) sarebbe sempre stato utilizzato dalla CP_1 predetta impresa, come deposito di attrezzature e mezzi. Ciò fino al 2018, anno in cui sarebbe stato dichiarato il fallimento della Nel 1998, e quindi 20 anni prima del fallimento, sarebbe costituita Pt_6
l'impresa edile che avrebbe condiviso con Sa.FR i medesimi spazi esterni. Controparte_2
Nel 2000, avrebbe acquistato i locali al civico 12, destinati ad ufficio ed affittati in parte a CP_2
Sa.FR soc. coop.. Nel 2016, i medesimi locali sarebbero stati acquistati dal sig. e Controparte_1 concessi in comodato d'uso gratuito ad con contratto regolarmente registrato. Controparte_2
Attualmente, i locali sarebbero, quindi, utilizzati come uffici da CP_2
A seguito del fallimento di Sa.FR, il sig. , su autorizzazione e delega degli altri Controparte_1 condomini, avrebbe presentato una SCIA per l'apertura di un nuovo passo carraio, in Marghera via F.
Carrara 12. Le relative spese di realizzazione sarebbero state integralmente sostenute da col CP_2 comune intento di permettere a questa di continuare a parcheggiare i mezzi, senza creare interferenze al nell'area comune a parcheggio, utilizzata maggiormente dai condomini. Infatti, tale area CP_3 sarebbe da sempre stata utilizzata come deposito attrezzi o parcheggio delle imprese edili.
Il convenuto contestava, quindi, che in occasione della realizzazione della nuova apertura con passo carraio fossero stati “sradicati piante ed alberi di proprietà condominiale”. La foto di cui al documento attoreo n. 3, in particolare, non riprenderebbe l'area ad ovest del . CP_3 pagina 6 di 12 Con apposita pratica edilizia (DIA), su richiesta anche dell'odierna attrice sig. , si Parte_1 sarebbe, poi, proceduto al cambio di destinazione d'uso di una cantina, con frazionamento in unità immobiliari diverse, per il conseguimento di due uffici e tre garage. Quindi, il locale cantina predetto sarebbe stato trasformato in garage ed utilizzato per il deposito di materiali di Nella pratica CP_2 edilizia, la sig.ra ed risulterebbero tra i committenti e proprietari Parte_1 Controparte_2
(oltre a e . Parte_7 Parte_8
In occasione di questi lavori di ristrutturazione dei locali al piano terra, sarebbe stato realizzato anche il controsoffitto dell'androne, su autorizzazione di tutti i condomini residenti nel civico 14.
Le domande attoree, quindi, sarebbero, in primis, sono inammissibili per difetto di legittimazione passiva del sig. , avendo ad oggetto asseriti fatti e comportamenti riconducibili Controparte_1 all'attività della impresa edile CP_2
Inoltre, le attrici non avrebbero dato prova del titolo in base al quale agivano, con conseguente difetto di legittimazione attiva delle stesse. In particolare, con riguardo alla sig.ra , in quanto Parte_1 non sarebbe proprietaria dell'immobile al primo piano del civico 14, interno 2 (e annesso garage), bensì ne sarebbe venuta in possesso a seguito di un contratto di compravendita concluso con il padre,
, nel quale non risulterebbe alcuna indicazione o riferimento di come il prezzo Parte_9 sarebbe stato versato. In realtà, dunque, le parti non avrebbero inteso porre in essere nessun trasferimento di proprietà (simulazione assoluta) o, in subordine, avrebbero voluto realizzare una donazione (simulazione relativa).
In aggiunta, il convenuto eccepiva l'improcedibilità della domanda, per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria nei suoi confronti, poiché le attrici avrebbero avviato il procedimento di mediazione solo nei confronti di Controparte_2
In ogni caso, il convenuto eccepiva la prescrizione dell'azione e del relativo diritto al risarcimento dei danni, ai sensi dell'art. 2947 c.c., in quanto il diritto al risarcimento del danno da fatto illecito si prescriverebbe in cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato. In particolare, le attrici non avrebbero provato che, prima del 2017, nell'area ad Ovest, vi fossero piante o alberi, né che il sig.
li avesse rimossi. Nell'area in questione, peraltro, non vi sarebbero stati piante ed Controparte_1 alberi sicuramente da oltre 5 anni.
Il controsoffitto, d'altro canto, sarebbe stato realizzato contestualmente ai lavori di cui alla DIA del
2011: il termine prescrizionale sarebbe quindi ampiamente decorso.
In ogni caso, l'apertura del nuovo passo carraio sarebbe stata chiesta per su delega ed CP_2
pagina 7 di 12 autorizzazione di tutti i condomini del civico 12 e dalla maggioranza assoluta dei condomini del civico
14. Gli stessi condomini avrebbero chiesto ed autorizzato, in data 23/01/2020, ad Controparte_2
“utilizzare prevalentemente lo spazio sud/ovest per il parcheggio dei propri mezzi (vedi planimetria allegata). Si autorizza la stessa società il deposito di attrezzatture e/o materiale relativo alla propria attività in modo temporaneo e limitativo dell'area sopra descritta”.
L'assenso necessario per la presentazione della SCIA, inoltre, sarebbe stato quello della maggioranza dei condomini, che il convenuto avrebbe ottenuto. Il fatto che la sig.ra avesse Persona_1 eventualmente autorizzato il convenuto per una finalità diversa da quella realizzata e riportata nella autorizzazione stessa non sarebbe rilevante. La pratica sarebbe stata regolarmente presentata in
Comune, il passo carraio sarebbe stato legittimamente aperto e sarebbe utilizzabile da chiunque. Si tratterebbe di una miglioria, ex art. 1102 c.c., che non creerebbe alcun danno agli altri condomini, né pregiudicherebbe il diritto di alcun condomino sul bene comune né, tanto meno, altererebbe la destinazione d'uso.
Peraltro, non vi sarebbe alcuna utilizzazione esclusiva dell'area Ovest condominiale, poiché tale diritto di parcheggio non escluderebbe il diritto di utilizzo o di parcheggio dei condomini nelle aree comuni. Il parcheggio in una area determinata, difatti, non comporterebbe un utilizzo esclusivo, bensì un uso dettato da una civile convivenza e dal godimento razionale delle aree condominiali. Mentre i mezzi di verrebbero parcheggiati nella parte condominiale ad ovest, ossia adiacente agli uffici, CP_2 evitando quelle vicine alle abitazioni, le altre aree, ben più vicine alle abitazioni civili, rimarrebbero libere.
Il convenuto contestava, altresì, di aver mai installato una recinzione in metallo, a Nord, essa sarebbe sempre esistita e, probabilmente, sarebbe stata installata dai fratelli o, comunque, dalla CP_1 impresa Sa.FR..
Il controsoffitto dell'androne, d'altronde, sarebbe stato interessato dai lavori di ristrutturazione dei locali al piano terra, realizzati in occasione della pratica edilizia per locali anche di proprietà della sig.ra , che ne sarebbe stata cointestataria. I lavori sarebbero comunque stati tutti Parte_1 autorizzati dai condomini, comprese le attrici. In particolare, la sig.ra si sarebbe Parte_2 offerta di eseguire la maggior parte dei lavori di dipintura dell'intero valo scala, dal piano terra all'ultimo piano, compresa l'ultimazione della controsoffittatura, in occasione di opere di ristrutturazione all'interno della sua abitazione. Tuttavia, ciò non sarebbe avvenuto. In particolare, con e-mail del 27.04.2019, l'architetto avrebbe inviato alla sig.ra , su incarico Tes_1 Parte_2 della stessa, un preventivo, in cui avrebbe compreso anche la finitura del controsoffitto. Questo, in ogni pagina 8 di 12 caso, ad oggi, sarebbe stuccato e dipinto: il convenuto contestava le foto prodotte dalle attrici, poiché non corrispondenti allo stato dei luoghi. Le viti presenti, infine, sarebbero solo una segnalazione per la predisposizione di una eventuale illuminazione a soffitto e potrebbero essere rimosse, in qualsiasi momento, agevolmente.
Il convenuto negava, peraltro, che fossero state realizzate operazioni rumorose di carico e scarico di materiali edili da parte di non verrebbero svolte attività rumorose oltre al normale, tanto CP_2 meno negli orari dalle ore 21.00 alle ore 8.00 in cui gli uffici sarebbero chiusi.
Infine, il convenuto contestava che il vano scala venga utilizzato esclusivamente da lui: vi sarebbero depositate le attrezzature (secchi e scope) per la pulizia delle scale, un mobiletto contenente materiale del condominio (lampadine ecc) ed una bicicletta da uomo (non di proprietà del sig ), Controparte_1 nulla, quindi, di riferibile al convenuto che, pertanto, concludeva come sopra riportato, nelle premesse.
All'esito della prima udienza, il GI. assegnava il termine per l'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ed autorizzava l'attrice alla chiamata in causa di la quale si CP_2 costituiva, con apposita comparsa, nella quale richiamava le difese già svolte dal convenuto e concludeva come già sopra riportato.
In seguito alla conclusione, con esito negativo, della procedura di mediazione, ed al decorso dei termini assegnati ex art. 183, VI co., cpc, la causa veniva rinviata alla scorsa udienza di pc. sostituita ex art. 127 ter cpc con il deposito telematico di note, nelle quali le parti concludevano come già sopra riportato. La causa veniva trattenuta in decisione, quindi, con ordinanza pubblicata in data 18.06.2025, con assegnazione dei termini ex art. 190 cpc.
Decorsi detti termini, si rileva, in primis, come già segnalato con ordinanza depositata il
28.09.2023, la manifesta infondatezza dell'eccezione di inammissibilità della chiamata in causa di avanzata sia dalla stessa che dal convenuto: proprio dalla visura camerale di cui al doc. 1 CP_2 attoreo, risulta che il convenuto sig. sia socio, insieme ad altri, ed amministratore unico Controparte_1 di ragione per cui appare del tutto attendibile che parte attrice avesse ritenuto, al CP_2 momento di notifica dell'atto di citazione ed iscrizione della causa a ruolo, che l'uso dei beni condominiali da parte della società fosse dovuto a ragioni qualificabili come una mera ospitalità, da parte del suo amministratore.
Non è contestato, peraltro, che la conoscenza, da parte dell'attrice, dell'esistenza di un contratto di comodato tra ed il convenuto, sia stata raggiunta solo in seguito al deposito della comparsa CP_2 di risposta di quest'ultimo. Detto rapporto di comodato, d'altronde, è essenziale per determinare la pagina 9 di 12 legittimazione passiva di in quanto esercente iure proprio atti di utilizzo dei beni CP_2 condominiali, in spregio al diritto di pari uso degli altri condomini.
L'interesse ala chiamata in causa di dunque, è sorto, per le attrici, solo in seguito alla CP_2 costituzione del convenuto e, pertanto, la loro istanza ex art. 269 cpc risulta essere stata tempestivamente proposta con le note depositate per la trattazione scritta della prima udienza ex ar.t
183 cpc.
D'altro canto, è manifestamente infondata anche l'eccezione di difetto di legittimazione formale passiva avanzata dal convenuto, sig. , in quanto, come già segnalato con la precedente Controparte_1 ordinanza già citata, egli, in qualità di condomino comodante, ha concesso l'uso dei beni condominiali ad con i conseguenti profili astratti di responsabilità. CP_2
Risulta manifesta, altresì, l'infondatezza della domanda riconvenzionale di simulazione assoluta proposta dal convenuto con riguardo alla compravendita avvenuta a favore dell'attrice
[...]
, in quanto basata su di una mera presunzione semplice: la carenza di indicazione (nell'atto Parte_1 notarile) delle modalità di pagamento del prezzo, circostanza che, di per sé, è del tutto inidonea a dimostrare che le parti non avessero alcuna intenzione di produrre l'effetto traslativo della proprietà dell'immobile. D'altro canto, con riguardo alle domande riconvenzionali subordinate, di accertamento della simulazione relativa del medesimo atto, dissimulante una donazione, e di conseguente nullità di quest'ultima, lo stesso convenuto è rimasto inadempiente all'onere di allegazione del fatto costitutivo posto a fondamento dell'asserita nullità. In ogni caso, ove si ritenesse di rilevarlo nell'assenza dei due testimoni, prescritti per l'integrazione del requisito di forma tipico della donazione, si evidenzia che proprio l'assenza di tale elemento depone a favore della prova dell'effettiva volontà delle parti di concludere una compravendita. D'altro canto, nel medesimo atto, il venditore ha dichiarato di aver già integralmente riscosso l'intero prezzo, dandone quietanza e rinunciando all'ipoteca sull'immobile. Il pagamento del prezzo, quindi, risulta fornito di prova scritta, costituita dalla quietanza data dal creditore, mentre l'odierno convenuto non ha fornito alcuna prova contraria. Tutte le domande riconvenzionali del convenuto, dunque, sono manifestamente infondate, sulla base della documentazione da lui stesso prodotta.
D'altro canto, il convenuto non ha svolto alcuna specifica contestazione circa la qualità di condomina in capo alla residua attrice, sig.ra . Parte_2
Anche le domande svolte dalle attrici, d'altro canto, risultano essere tutte infondate, nel merito:
- con riguardo all'apertura del passo carraio ed all'installazione del cancello, l'opera risulta pagina 10 di 12 autorizzata dai condomini, come da docc. 9 e 10 del convenuto, non specificatamente contestati con riguardo alle qualità di condomini dei soggetti sottoscrittori né alla quantità delle quote millesimali da loro rappresentate;
lo stesso vale per l'utilizzo dell'area come parcheggio (cfr. doc. 11 del convenuto); trattasi, peraltro, di evidente miglioria effettuata a favore di tutti i condomini (sulla quale né il convenuto né la terza chiamata vantano alcun diritto di uso esclusivo, ribadendone, anzi, la disponibilità ed utilizzabilità da parte di tutti i condomini), a spese (pacificamente) della sola che ha consentito l'ampliamento CP_2 delle possibilità di utilizzo dell'area scoperta in questione, tramite accesso diretto, con automezzi, alla pubblica via e, dunque, consentendone il più agevole utilizzo anche come area di parcheggio (uso saltuariamente già consentito in precedenza, per stessa ammissione delle attrici e dimostrato anche dalle foto prodotte dal convenuto come doc. 4);
- l'asserito sradicamento di piante e alberi, in occasione dell'apertura del suddetto passo carraio, è stato allegato in modo solo generico dalle attrici, aggiungendovi solo tardivamente, in sede di I memoria ex art. 183, VI co., cpc, il riferimento alla rimozione di una grande magnolia;
dalle stesse fotografie di produzione attorea, d'altronde, tale albero risulta posto sul confine con il fondo vicino ed il suo abbattimento, dunque, rientrava nell'obbligo di tutti i condomini, ex artt. 892 e 894 cc;
in ogni caso, sia con riguardo a detto albero che con riferimento ai residui cespugli e piante genericamente richiamati dalle attrici, non risultano né l'allegazione né la prova della causazione di alcun danno in concreto alle attrici, soprattutto in raffronto all'evidente utilità ed al conseguente aumento di valore apportati, per l'intero condominio, dal nuovo cancello;

- la realizzazione del controsoffitto nell'androne condominiale, d'altro canto, risulta anch'essa approvata dai condomini, come da doc. 19 del convenuto, non contestato specificatamente dalle attrici, in particolare con riguardo alle qualità di condomini dei sottoscrittori ed alla quantità di millesimi da loro rappresentata;
trattasi, in ogni caso, di opera completata, come attestato dalle foto di cui ai docc. 7 e 14 del convenuto, non contestate specificatamente, e circa la quale la stessa attrice sig.ra risulta Parte_2 aver acconsentito sia all'esecuzione che alla ripartizione della spesa, come da corrispondenza prodotta dal convenuto come doc. 15;
- circa l'uso del magazzino, goduto in comodato da parte di le pretese attoree sono CP_2 infondate, in quanto non sussiste alcun divieto generale di stoccaggio di materiali edili all'interno di un magazzino situato all'interno di edificio condominiale in cui sussistano pagina 11 di 12 anche civili abitazioni, mentre l'allegazione circa la presenza di materiali pericolosi è rimasta del tutto generica;
lo stesso vale per gli asseriti rumori provocati da nelle CP_2 ore di riposo, per l'accesso a detto magazzino, che sono stati riferiti dalle stesse attrici, peraltro, solo a partire dalle ore 7 del mattino, senza alcuna precisazione circa la frequenza degli stessi ed il superamento dell'ordinaria tollerabilità e circa i quali, peraltro, non è stata tempestivamente allegata, nell'atto di citazione, alcuna specifica conseguenza dannosa.
Le spese di lite devono essere interamente compensate, ex art. 92 cpc, per l'infondatezza delle reciproche domande svolte dalle parti e, altresì, delle iniziative processuali del convenuto e della terza chiamata, con riferimento alle ripetute istanze di estromissione di quest'ultima dal giudizio, e di accertamento, allo stesso tempo, dell'antitetica carenza di legittimazione passiva del convenuto, per suo difetto di legittimazione passiva, in ragione del fatto che la vera legittimata passiva sarebbe stata proprio la terza chiamata.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata o assorbita ogni ulteriore istanza, così decide:
1) rigetta integralmente, per infondatezza nel merito, tutte le domande proposte dalle attrici avverso il convenuto ed avverso la terza chiamata;

2) rigetta altresì, tutte le domande riconvenzionali, di simulazione e nullità, proposte dal convenuto e dalla terza chiamata nei confronti delle attrici;

3) compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Venezia, 24 dicembre 2025.
Il Giudice
dott.ssa Maria Carla Quota
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