TRIBUNALE DI BRINDISI Sezione Civile
Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Brindisi, in funzione di Giudice monocratico, in persona del Giudice
Lavinia Gala, in esito alla udienza del 11.03.2025, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 42/ 2022 R. G. tra
(cf: ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. Fabio Dell'Anna del Foro di Lecce presso il cui Studio in Lecce via 95° Reggimento Fanteria 113 è elettivamente domiciliato,
attore contro
(cf. : ), Controparte_1 C.F._2 rappresentato e difeso dall'Avv. Leonardo Di Pierro del Foro di Brindisi presso il cui Studio in San Vito dei Normanni via Roma 4 è elettivamente domiciliato,
convenuto nonché contro
(cf: , titolare dell'impresa individuale, CP_2 C.F._3 rappresentato e difeso, congiuntamente e disgiuntamente, dall'Avv. Gaetano Sansone e dall'Avv. Mariagiovanna D'Amico del Foro di Brindisi presso il cui Studio in Ostuni via Diaz 92 è elettivamente domiciliato,
terzo chiamato

***
Conclusioni Per l'attore
- accertare e dichiarare l'inadempimento del convenuto agli obblighi assunti con il contratto stipulato con l'attore il 10.05.2021 dinanzi al OT dr. Per_1 di San Vito dei Normanni, rep. n. 83596, racc. n. 22707, trascritto il
[...]
25.05.2021 presso la Conservatoria dei RR.II.di Brindisi al Registro generale n.
9368 al Registro particolare n. 7426, per le causali di cui alla narrativa del presente atto;

- conseguentemente, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto per Notar di San Vito dei Normanni, rep. n. 83596, racc. n. 22707, Persona_1 trascritto il 25.05.2021 presso la Conservatoria dei RR.II.di Brindisi al Registro generale n. 9368 al Registro particolare n. 742, per inadempimento del convenuto agli obblighi derivanti da detto contratto, per le causali di cui alla narrativa del presente atto;

- per l'effetto, condannare il convenuto alla restituzione in favore dell'attore dell'importo di euro 3mila da questi versatogli a titolo di caparra confirmatoria il 22.02.2021 nonché al risarcimento del danno sempre in favore dell'attore nella misura di euro 6.500, oltre rivalutazione monetaria, interessi legali e di mora nella misura di legge, ovvero in quella maggiore o minore che verrà accertata, per le causali di cui in narrativa del presente atto, facendo salvo ogni ulteriore danno;

- con vittoria di spese e competenze di lite.
Per il convenuto
- In via preliminare, autorizzare il convenuto ai sensi dell'art. 269 cpc a chiamare in causa l'EN IA , in persona del suo l.r.p.t. sig. Controparte_3
con sede in Carovigno alla via Catalani civ,. 1 ed, in virtù del CP_2 combinato disposto degli artt. 106 e 269 cpc co. 2 cpc differire la prima udienza di comparizione allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di cui all'art. 1633 bis cpc
- in via principale, rigettare la domanda avversa in quanto infondata per tutte le ragioni indicate in narrativa;

- in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda, condannare l'EN , in persona del suo l.r.p.t., con Controparte_3 sede in Carovigno via Catalani civ. 1 a manlevare e tenere indenne il Sig.
da ogni conseguenza pregiudizievole, ivi comprese le spese Controparte_1 legali di giudizio, che possa derivare in esito al presente giudizio in quanto i fatti oggetto di causa si sono verificati per colpa e responsabilità esclusiva del sig. per le ragioni meglio descritte in narrativa. CP_2
- Con vittoria di spese ed onorari di lite
Per il terzo chiamato
- rigetto di ogni domanda avanzata dal nei propri confronti, con CP_1 condanna del medesimo al risarcimento del danno per lite temeraria e con vittoria nelle spese, diitti ed onorari di causa, espressamente riservando, all'esito del giudizio ogni azione nei confronti di per il risarcimento CP_1 dei danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti.
***
Svolgimento del processo
Con citazione veniva lamentata la violazione degli obblighi derivati dal preliminare del
17.02.2021 e dalla successiva compravendita IA del 10.05.2021, intercorsi tra e quale agente e procuratore speciale del proprietario CP_4 CP_5 Parte_2
N, per essere emerso, all'atto della trascrizione notarile del 25.05.2021, l'avvenuto
[...]
trasferimento del bene ad una terza acquirente con atto del 12.05.21 trascritto il precedente 17.05.21.
Pagina 2 Precisando l'attore di aver ottenuto in restituzione il prezzo pagato a saldo ma non ancora la caparra di euro 3mila versata in occasione del preliminare, né il rimborso dei costi affrontati per complessivi euro 6.500, chiedeva accertarsi l'inadempimento nei riguardi del proprietario venditore e, per l'effetto, la risoluzione del contratto con ogni conseguente statuizione risarcitoria andando in essa inclusa la commissione di EN ove frattanto fosse stata pretesa.
Costituito il convenuto, addebitava la responsabilità all'agente IA per non avere rispettato i termini del mandato conferito, anche arbitrariamente utilizzando la procura conferita nell'anno 2018 nonché la indicazione espressa nella sua raccomandata di riscontro del 07.05.21 ricevuta il 10.05.2021. Previa istanza di chiamata del terzo, concludeva in via principale per il rigetto della domanda, subordinatamente per la condanna dell'agente quale responsabile esclusivo.
Autorizzata la chiamata in causa con provvedimento del 05.05.2022, si costituiva il terzo argomentando la malafede del proprietario che, in spregio alla conoscenza dell'intervenuto preliminare, aveva ritenuto di stipulare la vendita con la terza ignara andandogli, pertanto, addebitate le conseguenze della condotta.
Comparse le parti e concessi i termini per le memorie ex art. 183 co. 6 cpc, venivano ammesse le prove con ordinanza del 29.05.2023 delegando per l'istruttoria lo scrivente
Giudicante.
Interrogati e ed esaminati i testi OT Dott. Parte_2 CP_5 Per_2
Avv. Magaraggia M., la causa veniva rimessa al Magistrato titolare che Per_3
assegnava per la definizione con decreto del 05.02.2024 e contestualmente fissava per il prosieguo alla udienza del 08.04.2024.
Ammesso a completamento istruttorio l'esame di venivano precisate le CP_6
conclusioni disponendo la successiva discussione orale alla udienza del 11.03.2025.
In fatto e diritto
Il complesso documentale, coerente con gli apporti orali, consente la ricostruzione storica degli accadimenti nella cronologia di seguito:
a) rilascio di procura speciale notarile del 12.11.2018 da parte di CP_1
a avente ad oggetto la vendita del terreno in
[...] CP_2
CP_ Carovigno censito al CT fl. 76 mapp. 252 di are 43,20, cl. 2, Per_4
Pagina 3 RD 18,96, RA 8,92, conferendo ampia facoltà di fissare il prezzo, comunque non inferiore ad euro 9mila, incassare e quietanziare, accreditando la somma pattuita su Intesa San Paolo a favore di iban IT3- Controparte_1
5Q030690952500000736997;
b) conferimento incarico di mediazione in esclusiva per la vendita da CP_1
a FI OB di del 25.01.2021. Tra le varie
[...] CP_2
condizioni poste, efficienti al presente giudizio, è previsto alle clausole n.ri
1, 3, 6, 10,11:
o la vendita al prezzo minimo di euro 9mila, di cui euro mille al preliminare dal promissario acquirente e l'ulteriore restante parte al rogito da stipularsi entro e non oltre il 15.04.2021 (data termine incarico), con autorizzazione dell'agente al deposito nelle sue mani degli assegni intestati al venditore;

o la commissione a carico del venditore nella sola ipotesi del prezzo di vendita superiore ad euro 9mila e per l'importo maggiore realizzato dall'agente da essere corrisposto al preliminare o, in mancanza, al definitivo nonchè dovuto “anche nel caso di conclusione della compravendita in un momento successivo alla scadenza dell'incarico, qualora il contratto venga concluso con un soggetto già contattato o segnalato dall'agente”;
o penale a carico del venditore pari ad euro 3mila in ipotesi di violazione del patto di esclusività;
c) contratto preliminare di compravendita del 17-18/02/2021 tra CP_2
quale procuratore speciale di ed per il
[...] Controparte_1 Parte_1
prezzo di euro 11.200,00 di cui euro 3mila a titolo di caparra confirmatoria da versarsi sul cc personale di (iban IT CP_5
85L030150300000002713883) ed euro 8.200,00 al momento della stipula da avvenire entro e non oltre il 30.04.2021;
d) missiva raccomandata di del 04.05.2021 n. 15090110147-2, Parte_3
ricevuta da il 07.05.2021, in cui si informa “come già Parte_2
comunicatoti telefonicamente, in data 17.02.2021 in esecuzione della
Pagina 4 procura rilasciatami il 12.11.18, ho promesso in vendita l'immobile ..al Sig.
ricevendo una caparra di euro3mila. L'atto notarile verrà da Parte_1 me stipulato, in forza della procura nei prossimi giorni”;
e) raccomandata in riscontro di del 07.05.2021, ricevuta da Parte_2
il 10.05.2021, in cui diffida alla stipula;
CP_5
f) proposta di acquisto del 27.03.2021 per mezzo dell'EN AR EA, accettata il 19.04.2021;
g) atto di compravendita (ed allegate procure speciali in favore dei comparenti)
OT Dott. Rep. n. 83596 Racc. 22707, del 10.05.2021 tra Per_2
per e Avv. Magaraggia M, per al cui CP_5 Parte_2 CP_4 punto b) si dichiara che le parti si siano avvalse dell'attività di mediazione di cui sarà corrisposto il compenso di euro 3.700,00 (iva inclusa) CP_5 distribuiti in e.1.500,00 a carico del venditore ed e. 2.200,00 dell'acquirente;
h) fattura datata 10.05.2021 emessa da FI OB a N. per e. CP_1
2.200,00 causale “provvigione vendita immobile sito in Carovigno C.da
”; Per_4
i) comunicazione/ distinta bonifico bancario del 12.05.2021 eseguito dal cc di in favore di per e. 800,00- causale “saldo per la CP_5 Parte_2 restante somma per la vendita del terreno”;
j) fatture (ad ogg: diritti ed onorari per consulenza acquisto IA in
Carovigno>), rilasciate ad da Avv. Magaraggia (inclusa iva) n. 06 CP_4
del 28.01.2021 per e. 500,00, n. 17 del 17.02.2021 per e. 950,00, n. 38 del
22.05.2021 per e. 1.450,00;
k) fattura n. 391 OT del 09.06.2021 ad Per_1 CP_4
del 10.05.2021> per tot. Euro 3.600,00 ;
l) proposta di acquisto del 27.03.2021 ed accettazione del 23.04.21 per il tramite di EN AR EA (si cfr. anche esami di L. ud. Per_3
08.01.2024 e ud. 10.06.2024); Per_5
m) atto di vendita IA innanzi a OT , Rep 33226- Racc. Per_6
19059 del 12.05.2021 tra e per il prezzo di e. 10mila Parte_2 CP_8
(atto trascritto il 17.05.2021). In esso è dichiarato che la compravendita
Pagina 5 viene conclusa per il tramite di AR EA Srl venendo riconosciuta la commissione di EN di euro 610,00 da parte venditrice e di euro 2.440,00 da parte acquirente;

n) ispezioni ipotecarie;

o) racc. ad oggetto la risoluzione dell'atto di compravendita del 10.05.2021, indirizzata a vv. Dell'Anna F., per conto di Parte_4 CP_4
Tanto dettagliato, ritiene il Giudicante che, in primo luogo, vada indagata la interpretazione delle volontà intercorse tra e Parte_2 CP_5
Si evince dagli interrogatori di e che scopo comune fosse la Parte_2 CP_5
vendita del terreno trovando causa la procura speciale del 2018 in un precedente mandato orale a vendere, rinnovato formalmente nel gennaio 2021 dopo il lungo periodo decorso nell'inerzia di entrambi, e che la precipua volontà del proprietario, chiarita all'agente, fosse di ottenere per sé il prezzo non inferiore a 9mila euro.
Si cfr. interrogatorio di : “ho conferito a un mandato orale per Parte_2 CP_5
vendermi il terreno nel 2018 e poi, sempre nello stesso anno, verso novembre, lui mi contattò proponendomi un acquirente ma non mi disse il nome. Io gli risposi che non stavo bene e comunque accettavo…mi telefonò il OT di Brindisi Per_7
informandomi che mi avrebbe inviato una procura a vendere da sottoscrivere a Milano innanzi ad altro OT…solo nell'anno 2021 ricevetti una telefonata dal che CP_5
mi propose un mandato a vendere che io firmai con scadenza il 15 aprile 2021. Il
dopo mi inviò una raccomandata il venerdì 7 maggio in cui, in base alla CP_5
procura del 2018, mi comunicava la prossima vendita del terreno. In questo caso mi comunicò il nome dell'acquirente, l'importo ricevuto in acconto per euro 3mila. Gli risposi invitandolo a non utilizzare la procura del 2018 che per me era ormai irrintracciabile…FImena, in sostanza, non mi aveva mai informato della stipula con
prima del 07 maggio 2021. Devo dire che detti anche mandato a voce Parte_1
nel 2020 a AR EA e ad altre agenzie. AR EA svolse la mediazione per la vendita a , vendita che si è regolarmente formalizzata per euro 10mila Persona_8 da cui fu detratto l'importo di provvigione per euro 610,00”) ed interrogatorio di
(:“Conosco già prima degli eventi per cui è causa ma non siamo CP_5 CP_1
mai stati amici. Lui mi contattò quando nel 2018 decise di vendere un terreno In quella
Pagina 6 occasione mi firmò un mandato a vendere. Nell'anno 2018 c'era un potenziale acquirente e gli chiesi se poteva scendere da Milano per la vendita A questo scopo mi fu rilasciata procura a vendere. Quella procura la ebbi io in consegna dal OT
. Sino all'anno 2021 non fu fatto niente. Nel gennaio 2021 sottoscrissi con il Per_7
un mandato a vendere in esclusiva. …Io proposi al la vendita ad CP_1 CP_1
per euro 11.200,00. Fui io a sottoscrivere il preliminare in forza del Parte_1
mandato e della procura. Ciò fu comunicato da me a a voce e poi feci la CP_1 raccomandata nel maggio 2021 prima di rogitare”).
Corroborano tale interpretazione, inoltre: la missiva del del 04-07.05.2021 CP_5
con cui si informa il promissario venditore della avvenuta sottoscrizione del preliminare, quale suo procuratore, risalente al febbraio 2021; il contratto di compravendita OT del 10.05.2021 che attesta la stipula di Per_1 CP_5
quale procuratore speciale di nonchè agente titolare della Parte_2
OB> indicando il compenso a quest'ultimo dovuto.
I contenuti della procura speciale notarile a vendere, priva di scadenza e rilasciata nel
2018 in favore di senza successivo atto di revoca, dunque, sono da CP_5
considerarsi corpo integrante e connesso a quelli inseriti nel mandato di EN conferitogli il 25.01.2021 con scadenza il 15.04.2021, avendo la procura stessa ragione nell'esistenza del previo mandato.
La stessa circostanza fattuale emersa negli interrogatori, ovvero che il pur in CP_5
possesso della procura dal novembre 2018 (tempo in cui essa venne conferita per via dell'assenza in loco del , residente in [...], e che coincise con l'interesse di CP_1
un potenziale acquirente), non ebbe ad adoperarsi per la vendita se non previo conferimento di formale mandato di EN nel gennaio 2021, prova la complementarietà degli atti.
La volontà delle parti è perciò univocamente deducibile, senza necessità di criteri sussidiari di interpretazione, dai testi documentali, dalle dichiarazioni offerte in giudizio, dal comportamento e contesto in cui agirono senza che vi sia divergenza tra la testualità e lo spirito dei due atti ( si cfr., in tema di interpretazione, Cass. civ., sez. II,
22 agosto 2019, n. 21576; Cass. civ., sez. lav., 19 febbraio 2020, n. 4189).
Pagina 7 Sulla base di tale premessa, emerge dai documenti, né sono fonite ex art. 2697 cc altre e diverse certezze a porli in dubbio, che CP_5
- notiziò formalmente (a mandato scaduto) il con racc. ar del CP_1
04/07.05.2021 circa la avvenuta stipula del preliminare con isalente al CP_4
17.02.2021. La comunicazione manca di allegazioni documentali e/o precisazioni concernenti contenuti dell'atto indicato, generalità del promissario acquirente, data di futura stipula;

- mai provvide, agendo nella sostanziale doppia veste di procuratore ed agente, a registrare il preliminare (o, perlomeno, segnalare l'opportunità al preponente o richiedere un suo consenso in esonero) nonostante l'obbligo di cui al DPR n.
131/1986 che prevede per gli agenti immobiliari la registrazione delle scritture private non autenticate nella conclusione degli affari;

- incassò la caparra di euro 3mila sul proprio conto personale (IT
85L030150300000002713883) nonostante la procura speciale del novembre
2018 specificamente disponesse l'accredito sul cc del (IT3- CP_1
5Q030690952500000736997), comunque non rispettando la condizione nel mandato a vendere che dettava il versamento di una caparra pari ad euro mille al preliminare, da essere versata, a sua volta, secondo procura, sul cc del . CP_1
Sul punto, va precisato che tale somma, introitata all'origine dal CP_5
venne bonificata il 12.05.2021 al nella quota parte di euro 800,00 CP_1
(corrispondente alla residua parte del prezzo del terreno fissato in euro 9mila) all'esito della stipula del definitivo del 10.05.2021 (doc. 7 fasc. ; CP_5
- stipulò il 10.05.2021 l'atto di compravendita con per il tramite del CP_4
OT nella sua doppia qualifica formale, documentata e dichiarata, di Per_1
procuratore ed agente, nonostante lo spirato mandato il 15.04.2021 ed in ogni caso la fissazione della data di stipula al 30.04.2021 prevista in preliminare oltre il termine di mandato senza consenso del preponente.
E', altresì, da segnalare che nella mattinata del giorno di stipula (10.05.2021) ebbe conoscenza della racc. ar, del con la quale gli veniva CP_5 Parte_2
inibito di agire. La corrispondenza risulta inviata in riscontro dal nella CP_1
medesima data di ricezione (07.05.2021) della missiva informativa del CP_5
Pagina 8 sul preliminare convenuto e futura prossima stipula (si cfr. i punti d) ed e) innanzi specificati).
Si concretizza, pertanto, una sua responsabilità in termini di inadempimento agli obblighi di EN prescritti dagli art. 1746, 1175, 1176 e 1375 cc ed abuso di procura per il fatto stesso di essere quest'ultima, nella evidenziata intenzione originaria, connessa al mandato e da intendersi estesa sino alla scadenza di questo.
D'altra parte, si osserva anche che fosse assente un interesse in termini di guadagno economico da parte del venditore che comunque esigeva di ricevere il prezzo minimo di euro 9mila (si v. mandato del 25.01.2021 e procura del 12.11.2018 in favore di
, parimenti ottenuto con la compravendita del 12.05.2021, previa accettazione CP_5
della proposta il 23.04.2021 (a mandato ormai scaduto con il il 15.04.2021) CP_5
pervenutagli attraverso AR EA .
Risulta, dunque, neutra ai fini del giudizio, né nulla sul punto viene eccepito e/o segnalato dalle parti, la sussistenza o meno della violazione della clausola di esclusività da parte di andando precisato, altresì, che la clausola di esclusività Parte_2
prevista su modulistica predisposta da EN esigerebbe una sottoscrizione autonoma poiché considerata vessatoria o andrebbe provata nella sua piena conoscenza.( si cfr. da ultimo Cass. Civ. Sez. II n. 673 del 09.01.2024)
Tale inadempimento, inoltre, ove sussistente, esplicherebbe i suoi effetti nei rapporti interni tra il preponente e l'agente ma non incide sulla posizione dell'attore in relazione ai fatti per cui è causa essendo emersa la imputabilità della condotta al solo in CP_5
violazione dei doveri precipui di diligenza.
Il contratto di compravendita, pertanto, va dichiarato risolto con il consequenziale obbligo risarcitorio in capo a corrispondente a totali euro 8.700,00. CP_5
Rispetto al suddetto importo sono pienamente documentati i costi accessori sostenuti da per la definizione contrattuale, di cui euro 3.600,00 per spese notarili ed euro CP_4
2.900,00 per assistenza legale.
Quanto, invece, ad euro 3mila, richiesti dall'attore in restituzione della caparra e che sostiene essere stati trattenuti dal convenuto, va specificato che esclusivamente la sua parziale somma di euro 2.200 sia da essere rimborsata da .. CP_5
Le prove, infatti, dimostrano che:
Pagina 9 - euro 3mila siano stati versati da a titolo di caparra sul conto corrente CP_4
personale del dopo la redazione del preliminare che pattuiva il prezzo CP_5
di euro 11.200,00;
- la stipula notarile del 10.05.2021 riporti il prezzo di e. 11.200,00 (di cui e. 3mila già versati quale caparra + e. 8.200,00) oltre alla commissione in favore dell'EN FI OB (titolare per euro 2.200,00 da CP_5
versarsi per parte acquirente ed euro 1.500,00 per parte venditrice;

- FI OB emise fattura ad Ogg. “provvigione” n. 29/ 2021 il 10.05.2021 per e. 2.200,00 nei riguardi di e bonificò sul cc di quest'ultimo due Parte_2
giorni dopo (il 12.05.2021) euro 800,00 con causale “saldo restante somma” (v.
Doc. 7 fasc. , riferendosi con evidenza al saldo del prezzo CP_5 dell'immobile compravenduto.
Si evince, conseguentemente:
- la circostanza fattuale che il prezzo da essere corrisposto realmente al CP_1
fosse di euro 9mila, composto da euro 8.200,00 versati dall'acquirente direttamente a oltre gli euro 800,00 versati al dal e CP_1 CP_1 CP_5 provenienti dalla quota parte dell'incasso caparra di euro 3mila da questi introitata;

- la provvigione dichiarata a carico di parte venditrice fosse sostanzialmente gravante su parte acquirente poiché inclusa nel prezzo totale del bene fissato in euro 11.200;
- sulla caparra di euro 3mila, L. abbia trattenuto e.

2.200 e versato al CP_5
gli ulteriori euro 800. Parte_5
In definitiva, sulla scorta di tali emergenze, l'importo di caparra chiesto in restituzione è da essere attribuito per euro 800 al quale ingiustificato arricchimento CP_1
conseguito dopo il bonifico 12.05.2021 in suo favore da e per la sua CP_5
restante parte da CP_5
Tutti gli importi risarcitori, quale debito di valuta, andranno maggiorati degli interessi dalla domanda al soddisfo
***
Pagina 10 Per i motivi esposti, l'esito della domanda comporta la condanna di e CP_2
alla rifusione delle competenze di giudizio in favore di Controparte_1 CP_4
liquidate in euro 2.400,00 sulla base del valore e parametri minimi di cui al Dm 55/2014 come mod. con leggera riduzione per via della fase decisoria limitata a sola nota conclusiva , poste nella percentuale del 90% a carico di e della restante CP_5
parte di Parte_2
A sua volta, dovrà i compensi legali in favore di quantificati CP_5 Parte_2
in e. 2.000,00 previa loro parziale compensazione.

P.Q.M.

previamente accertata la responsabilità di dichiara risolto il contratto di CP_2
compravendita OT Rep. 83596- Racc. 22707 del 10.05.2021 ; Per_2
per l'effetto,
- condanna al risarcimento del danno in favore di CP_2 Parte_1
per euro 8.700,00 oltre interessi dalla domanda al soddisfo;

- condanna al risarcimento di euro 800,00, ingiustificato Controparte_1
arricchimento derivato dal fatto, oltre interessi dalla domanda al soddisfo, in favore di;
Parte_1
- condanna e in solido, al pagamento dei CP_2 Controparte_1
compensi legali in favore di per euro 2.400,00 oltre spese forf., Parte_1
iva e cap e spese vive documentate posti nella percentuale del 90% a carico del primo e del restante 10% a carico del secondo;

- condanna al pagamento dei compensi legali in favore di CP_2
previa loro parziale compensazione, nella misura di euro Parte_6
2.000,00 oltre spese forf., iva, cap
Brindisi, 07.04.2025
Il Giudice On.
Lavinia Gala
Pagina 11 Pagina 12