N. R.G. 28333/2024
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 28333/2024 tra
C.F. ], Parte_1 C.F._1
ATTORE
e
[C.F. ], Controparte_1 C.F._2
CONVENUTO
Oggi 17 dicembre 2025 ad ore 10,28 innanzi al dott. Roberta Sperati, sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. Demuro in sostituzione dell'avv. CENTONZE FERRUCCIO, la quale riduce la domanda di risarcimento alla minor somma di € 12.800,00; precisa che i canoni non corrisposti ex art. 1591 c.c ammontano ad € 5.340,00 poiché l'immobile è stato rilasciato in data
22/10/2025; insiste anche ex art. 96 cpc per parte resistente l'avv. DO IN LA, il quale rappresenta che l'istanza di mediazione non è stata comunicato al difensore domiciliatario e che tale omissione rappresenta un vulnus nelle finalità del procedimento di mediazione che concludono come in atti;

Dopo breve discussione orale, il giudice pronuncia sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone lettura.
Il giudice dott.ssa Roberta Sperati REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt.
447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 28333/2024 promossa da:
[C.F. ], con l'avv. CENTONZE FERRUCCIO Parte_1 C.F._1
ATTORE contro
[C.F. ], con l'avv. Controparte_1 C.F._2
DO IN LA
CONVENUTO

CONCLUSIONI
Parte ricorrente:
“Nel merito:
- accertare l'intervenuta cessazione del rapporto di locazione per scadenza del termine contrattualmente pattuito e, per l'effetto, confermare la condanna e comunque condannare il sig. al rilascio dell'immobile sito in Milano, via C. Imbonati Controparte_1
n. 15 piano secondo, composto da due locali oltre servizi, identificato al NCEU del Comune di
Milano al foglio 136 part. 100 sub 31, z.c. 2, categoria A/5, classe 3, vani 2, rendita catastale
154,94;
- condannare il sig. al pagamento in favore dell'Arch. Controparte_1
a titolo di indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. degli importi Parte_1
contrattualmente pattuiti a titolo di canone e oneri accessori fino alla data di effettivo rilascio dell'immobile; - accertata la ritardata restituzione dei locali da parte del sig. Controparte_1
per suo esclusivo fatto e colpa, condannare, per tutti i motivi di cui in narrativa, il
[...] sig. a corrispondere in favore dell'Arch. Controparte_1 Parte_1
l'importo di € 32.000,00 o la somma maggiore o minore accertata come dovuta all'esito del presente procedimento;

- condannare, ove ritenuto opportuno e/o dovuto per tutti i motivi di cui in narrativa, il sig. al risarcimento del danno ex art. 96, terzo comma cpc, che si Controparte_1 quantifica i via equitativa nella somma di € 5.000,00 o quella maggiore o minore ritenuta dovuta anche ex art. 1226 c.c.
- In ogni caso, rigettare integralmente le richieste avversarie per tutti i motivi dedotti in narrativa,
- In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di causa. ”
Parte resistente:
“ Voglia il Tribunale
In via Preliminare: Firma apocrifa, Nullità della notifica e Istanza di disconoscimento ex art.
214 c.p.c.
Il sig. formalmente propone, ai sensi e per gli effetti di cui Controparte_2 all'art. 214 c.p.c., il disconoscimento della sottoscrizione apposta alla cartolina postale di avviso di ricevimento n. 200555506068 di in data 20.7.2023 prodotta in giudizio CP_3 dall'intimante come doc. n. 4 solo in copia fotostatica, nel fascicolo introduttivo del presente giudizio, di cui nega la formazione, conoscenza e sottoscrizione, con riserva pure di proporre formale querela per falso nel presente giudizio in ipotesi di produzione dell'atto in originale e della volontà dell'intimante di volersi avvalere del documento nel presente giudizio. La notifica della disdetta come effettuata è da considerarsi nulla, inesistente e/o inefficace. nel merito
Per tutti i motivi dedotti,
-rilevata la nullità e/o l'inefficacia della notifica/consegna della disdetta, respingere ogni domanda avversaria perché infondata, in fatto e in diritto;

-accertare e dichiarare inammissibili le nuove domande formulate con la memoria integrativa in quanto costituiscono un mutamento illecito dell'oggetto della domanda, e comunque perché infondate sia in fatto che in diritto;
in via subordinata nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda avversaria, concedere termine massimo per il rilascio, ex art. 56 legge n. 392 del 1978.” Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida regolarmente notificato alla controparte adiva questo Tribunale Parte_1
esponendo: di avere concesso in locazione all'intimato Controparte_1
l'unità immobiliare sita in Milano, via Imbonati 15; di avere inviato disdetta per la seconda scadenza contrattuale del 30/04/2024, ricevuta dall'intimato in data 20/07/2023. .
Chiedeva quindi che il Tribunale convalidasse l'intimato sfratto per finita locazione.
All'udienza di convalida si costituiva l'intimato , Controparte_1
il quale dispiegava opposizione, che deduceva di non aver mai ricevuto la missiva di disdetta, e disconosceva la firma di quella apposta al documento allegato da controparte.
Con provvedimento del 02/08/2024, il Tribunale ordinava ex art. 665 c.p.c. il rilascio dell'immobile per la data del 02/09/2024 e disponeva la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme del rito speciale locatizio ex art. 447-bis segg. c.p.c.
Nelle rispettive memorie integrative, le parti concludevano come in epigrafe.
Ad esito della discussione orale, sulle conclusioni rassegnate come in atti, il Giudice decideva come da sentenza resa ex art. 429 c.p.c. e pubblicata mediante lettura alle parti.
1) Sulla cessazione degli effetti del contratto di locazione.
Parte intimante ha assolto gli oneri probatori su di essa gravanti, producendo il contratto di locazione e la missiva di disdetta ricevuta dall'intimato in data 20/07/2023, e quindi nel pieno rispetto (della durata minima e) del termine di cui all'art. 2 della l. 431/98.
Il resistente, sul punto ha disconosciuto la sottoscrizione dell'avviso di ricevimento della raccomandata di disdetta.
Tuttavia, essendo la notifica avvenuta a mezzo del servizio postale e non avendo essa ad oggetto un atto giudiziario, ai fini della validità della stessa è sufficiente che il plico sia consegnato al domicilio del destinatario e che il relativo avviso di ricevimento sia sottoscritto dalla persona rinvenuta dall'ufficiale postale, non essendo necessario che da esso risulti anche la qualità del consegnatario o la sua relazione con il destinatario (Cass., Sez. 5, n. 19795 del 2017), gravando sul ricorrente l'onere di fornire la prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di prenderne cognizione.
Orbene, detta prova non è stata resa neppure nel giudizio di merito, ed anzi tale allegazione è smentita dai messaggi audio prodotti in atti da cui si evince chiaramente che l'intimato era ben a conoscenza della volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza, avendo il resistente più volte affermato nei detti files audio di essere alla ricerca di una nuova abitazione “ con tutte le forze” e rassicurato la locatrice che le avrebbe comunicato ogni novità sul punto.
L'istanza di disconoscimento, pertanto, deve ritenersi inammissibile, in quanto la paternità della sottoscrizione del documento disconosciuto è emersa dagli altri elementi probatori offerti in giudizio.
Alla luce delle considerazioni che precedono, il Tribunale deve dichiarare che il contratto di locazione tra e relativo Parte_1 Controparte_1 all'unità immobiliare sita in Milano, via Imbonati 15, , ha cessato i propri effetti alla data di scadenza contrattuale del 30/04/2024 , per effetto di tempestiva disdetta.
Nulla in punto di rilascio, essendo già intervenuta la restituzione dell'immobile.
2) Sulla domanda di risarcimento del danno da “ perdita di detrazione fiscale”.
Parte ricorrente in sede di memoria integrativa, deducendo che il mancato rilascio dell'immobile alla scadenza le avrebbe causato un danno individuabile come “perdita o riduzione della detraibilità fiscale” dei lavori di ristrutturazione dei locali, ha altresì chiesto condannarsi la controparte al relativo risarcimento.
Come anche di recente ribadito della Suprema Corte:“ Nel procedimento per convalida di licenza o di sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo ad un processo di cognizione, destinato
a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447 bis c.p.c.: sicché, non essendo specificamente previsti particolari contenuti degli atti introduttivi del giudizio, deve ritenersi che l'originario intimante, in occasione del deposito delle memorie integrative, può non solo emendare le proprie domande, ma anche modificarle, soprattutto se gli eventuali emendamenti e modifiche si rendono necessari a seguito delle difese svolte dalla controparte ' (v. Cass., sez. III, 20 maggio
2013, n. 12247; 9 marzo 2012, n. 3696; 29 settembre 2006, n. 21242; 30 giugno 2005, n. 13963.
Più di recente, in senso conforme, v. Cass., sez.

6-III, 19 febbraio 2019, n. 4771; sez. III, 26 maggio 2023, n. 14779).”( cfr. Cass. 16114/ 2025).
Nel caso in esame, il ricorrente, tuttavia, ha allegato un fatto costitutivo nuovo, relativo al presunto diritto al risarcimento del danno da “perdita di detrazione fiscale” in ragione del ritarda nell'inizio delle opere di ristrutturazione dei locali conseguente al mancato rilascio dell'immobile alla scadenza contrattuale.
Ritiene questo giudice che la relativa domanda debba considerarsi inammissibile, in quanto emendatio non consentita dell'originaria domanda di sfratto per finita locazione, poiché fondata su allegazioni ( ristrutturazione immobile e danno da perdita fiscale) nuove rispetto alla causa petendi ed al petitum dell'originaria intimazione di sfratto per finita locazione. In ogni caso, il danno lamentato è del tutto inattuale, atteso che i lavori di ristrutturazione non sono iniziati e che dunque nessuna perdita “ da mancata detrazione” si è concretizzata a sfavore del ricorrente, il quale non ha effettuato alcun esborso ( né ricevuto minor rimborso fiscale).
3) Quanto all'indennità ex art. 1591 c.c.
La domanda di condanna al pagamento dei canoni maturati sino all'effettivo rilascio dei locali avvenuto in data 22/10/2025 deve invece trovare accoglimento, trattandosi di inadempimento del conduttore all'obbligo di corrispondere il dovuto sino alla effettiva riconsegna disciplinato fondato sulla responsabilità contrattuale di cui all'art. 1591 c.c..
Come precisato da parte ricorrente nel verbale d'udienza, l'ammontare dei canoni insoluti sino alla restituzione è pari ad € € 5.340,00.
Indi, la parte resistente deve essere condannata al pagamento in favore della controparte di tale importo, maggiorato di interessi legali dal dovuto al saldo effettivo.
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate direttamente in dispositivo tenendo conto della natura e del valore della controversia, e delle fasi svolte (di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale), con riduzione del 50% attesa la bassa complessità delle questioni trattate.
Le spese di fase sommaria sono liquidate come da Tabelle in uso presso questo Tribunale.
Le spese di mediazione di mediazione sono liquidate per la sola fase di attivazione, essendosi il procedimento concluso con esito negativo al primo incontro.


P.Q.M.

il Tribunale di Milano, in persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati, definitivamente pronunciando nel giudizio RG 28333/2024, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
1) dichiara che il contratto di locazione stipulato tra e Parte_1 [...]
relativo all'unità immobiliare sita in Milano, via C. Imbonati 15, Controparte_1
,ha cessato i propri effetti alla data di scadenza contrattuale del 30/04/2024, per effetto di tempestiva disdetta;

2) nulla in punto di rilascio;

3) condanna al pagamento in favore di Controparte_1
dell'importo di € 5.340,00 per canoni e accessori scaduti sino alla data Parte_1
di rilascio, oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo;

4) rigetta nel resto;
5) condanna alla rifusione in favore di Controparte_1
delle spese di lite, che si liquidano in € 155,00 per spese ed € 2.562,00 Parte_1
per compensi, oltre spese generali al 15%, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti e allegazione al verbale.
Milano, 17/12/2025
Il Giudice
Dott.ssa Roberta Sperati