R.G. 29821/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Roma
SESTA SEZIONE
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al 29821 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Raffaella Parte_1 CodiceFiscale_1
Zamboni ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Magenta, via Alcide De Gasperi n. 4, giusta procura in atti
ATTORE
E
(C.F. ) e (C.F. ), CP_1 C.F._2 CP_2 C.F._3 rappresentati e difesi dall'Avv. Fabio D'Amato presso il cui studio hanno eletto domicilio in Roma, alla Via Cesare Ferrero di Cambiano, 82, giusta procura in atti
CONVENUTI
FATTI E MOTIVI
Con atto di citazione ritualmente notificato, intimava lo sfratto per morosità nei Parte_1
confronti di e stante il mancato pagamento dei canoni locatizi e CP_1 CP_2
degli oneri accessori maturati dal mese di novembre 2023 all'epoca della notifica, per un importo complessivo di Euro 3.920,00 (di cui Euro 3.320,00 per canoni di locazione ed Euro 600,00 per spese condominiali); somme trovanti fonte nel contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il
17.10.2023, registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di Roma 6, in data
15.11.2023 al n. 009341 – serie 3T, della durata di anni 3, con decorrenza dal 17.10.2023 al
16.10.2026 , avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, VIA DELLA MAGLIANA 1332 – SCALA:
A – INTERNO: 7, piano 3, identificato al Catasto Urbano del Comune di Roma al foglio 754, particella 105, subalterno 504, categoria A2, rendita catastale Euro 976,00, per un canone annuo pari ad Euro 9.120,00= da corrispondersi in 12 rate mensili anticipate dell'importo di Euro 760,00=.
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Si costituiva il convenuto, contestando in fatto ed in diritto tutto quanto esposto dalla parte intimante, giustificando il mancato pagamento dei canoni e oneri intimati in ragione del correlativo inadempimento del locatore, consistente nel non aver mai posto rimedio, pur essendo stato avvertito, ai numerosi vizi affliggenti l'immobile, così venendo meno alla propria obbligazione di mantenere il bene in stato idoneo alla funzione per cui era stato locato. Spiegava quindi domanda riconvenzionale volta all'accertamento della parziale inutilizzabilità dell'immobile, ascrivendola a responsabilità della locatrice per omessa manutenzione chiedendo, per l'effetto, di compensare i canoni di locazione con i danni da inutilizzabilità dell'immobile.
Emessa ordinanza di rilascio per il giorno 16 settembre 2024, il giudice disponeva la trasformazione del rito, assegnando alle parti termine per l'integrazione degli atti ed il deposito di memorie integrative ex art. 426 c.p.c..
Esperito invano il tentativo obbligatorio di mediazione obbligatorio ratione materiae, le parti davano atto del rilascio dell'immobile del 6 febbraio 2025. La causa è venuta per la discussione all'udienza del 18 aprile 2025, all'esito della quale si deposita la presente sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE.
La domanda attorea di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione è fondata e merita accoglimento per quanto di ragione.
Come noto, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione circa la gravità e l'importanza dell'inadempimento del conduttore “Non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone, l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito e tollerato. Una tale conclusione, tuttavia, riguarda, sulla base della chiara lettura dell'art. 41 della legge 392/1978, le sole locazioni a uso abitativo, non applicandosi l'art. 5 agli immobili locati a uso diverso” (Cassazione civile n. 8076 del 04.06.2002).
Nel caso di specie, in cui si è accertata una morosità al momento della notifica non contestata e ben superiore alla misura di un solo canone, si configura a carico dei conduttori un'ipotesi di grave inadempimento e, per l'effetto, la risoluzione del contratto.
A nulla rileva, infatti, l'eccezione ex art. 1460 c.c. spiegata dai conduttori, secondo la quale i canoni non erano dovuti a causa della presenza nell'unità immobiliare di cospicui vizi, impeditivi del godimento, cui il locatore non ha mai posto riparo.
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Come noto, con riferimento alle condizioni che legittimano il conduttore a sospendere, in tutto o in parte, il pagamento del canone, anche se deve ormai ritenersi abbandonato, nella più recente giurisprudenza della Suprema Corte (v. Cass. 26/07/2019, n. 20322; Cass. 25/06/2019, n. 16917 e n.
16918; Cass. 22/09/2017, n. 22039; ma v. già anche Cass. 11/02/2005, n. 2855), l'orientamento più rigoroso che, con riferimento al rapporto locativo, riteneva legittima la sospensione, anche parziale, della prestazione gravante sul conduttore solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (v., per tale indirizzo, Cass. 01/06/2006, n. 13133; 23/04/2004, n. 7772; 18/06/1999,
n. 6125; 05/10/1998, n. 9863; 17/05/1983, n. 3411; 23/05/1962, n. 1172), è pur vero che permane a carico del convenuto la dimostrazione della proporzionalità dei rispettivi inadempimenti (da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede: v. Cass. n. 2855 del 2005, cit.; Cass. 09/08/1982, n. 4457; 22/01/1985,
n. 250; 20/06/1996, n. 5694).
Costituisce infatti arresto consolidato della Suprema Corte (da ultimo v. Cass. 29/03/2019, n. 8760) che, nell'istituto della sospensione dell'adempimento regolato dall'art. 1460 c.c., assuma fondamentale rilievo il principio di correttezza e buona fede oggettiva ex artt. 1175 e 1375 c.c., al quale del resto fa esplicito rimando l'art. 1460, comma 2, laddove correla alla considerazione delle circostanze del caso concreto la valutazione della legittimità della sospensione secondo "buona fede": correlazione che - si è osservato - non altrimenti può concretizzarsi se non nella "commisurazione del rilievo sinallagmatico delle obbligazioni coinvolte".
Per stabilire in concreto, dunque, se l'eccezione di inadempimento sia stata esercitata dai conduttori in maniera rispondente al canone di buona fede, è pacifico che il giudice verifichi "se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte" (Cass.04/02/2009, n. 2720; v. anche Cass. 10/11/2003, n. 16822)”.
Tali condizioni non risultano essersi concretizzate nel caso di specie, in cui i conduttori non hanno fornito alcuna prova della totale impraticabilità dell'unità locata, continuando, tra l'altro, a vivere nell'immobile anche nel periodo in cui, a loro dire, la stessa si sarebbe verificata.
A tal fine, la stessa consulenza di parte depositata in atti dai convenuti dopo la conversione del rito, pur rilevando diverse criticità, non dà atto dell'assoluta impraticabilità dell'immobile.
Ciò posto, la domanda attorea di risoluzione del contratto per inadempimento è fondata e va accolta.
Parte attrice ha infatti assolto all'onere probatorio sulla stessa gravante con la produzione in atti del contratto di locazione sottoscritto tra le parti. Sul punto, secondo l'orientamento consolidato della
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Suprema Corte, "in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte", mentre incombe sul convenuto debitore "l'onere della "prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento" (Cass. 826/2015; Cass. 15659/2011; Cass. Sezioni Unite 13533/2001).
Va, quindi, dichiarato risolto per inadempimento grave dei conduttori, il contratto di locazione relativo all'immobile ad uso abitativo sito in Roma, VIA DELLA MAGLIANA 1332 – SCALA: A
– INTERNO: 7, piano 3.
Per l'effetto, i conduttori vanno condannati al pagamento delle somme per canoni maturati e non pagati alla data del rilascio dell'immobile, per un importo complessivo di € 10.920,00 (€ 3.320 per canoni intimati fino al mese di aprile 2024, oltre a quelli maturati per gli altri dieci mesi di persistenza nell'immobile fino a febbraio 2025, per ulteriori € 7.600,00), oltre interessi al tasso legale dalle singole maturazioni al saldo.
Non può invece trovare accoglimento la richiesta di condanna al pagamento degli oneri condominiali.
Nella disciplina codicistica, l' art. 63 disp. att. c.c. recita: "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi".
La norma citata completa e rende attuale il disposto dell'art. 1130, primo comma n. 3, c.c., a mente del quale: "L'amministratore di condominio deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni".
Ne consegue quindi che, nell'ipotesi di mancato pagamento di oneri condominiali, unico legittimato attivo a proporre la relativa domanda sia il Condominio stesso, il quale potrà rivolgere la propria pretesa unicamente nei confronti del condomino moroso, da individuarsi nell'effettivo proprietario dell'immobile e non nel conduttore.
L'applicazione di tale principio determina risvolti importantissimi nell'atteggiarsi dei rapporti tra il locatore ed il conduttore, atteso che, come confermato dal celebre arresto della Suprema Corte (Cass.
10 novembre 2016 n. 22899), il credito che il locatore intenda far valere nei confronti del conduttore che non abbia provveduto al pagamento degli oneri condominiali gravanti sull'immobile concesso in locazione si atteggia a vero e proprio “credito di ripetizione” di quanto il locatore/proprietario abbia preventivamente corrisposto al (come detto, unico legittimato ad agire per il recupero CP_3
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delle somme approvate nel rendiconto condominiale), come tale sottoposto ad un rigoroso onere della prova.
Ne consegue che, nel caso in cui, come nel caso di specie, gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto “ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore “a rimborso” dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio, oltre alla prova dell'intervenuto pagamento, anche le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso” (nella giurisprudenza di merito, in senso assolutamente conforme, si legga Tribunale ordinario di Milano - sez. XIII civ.- sentenza n. 2218 del 16-03-2022).
Il diritto di rivalsa del locatore, in caso di contestazione da parte del conduttore, deve essere quindi oggetto di specifica prova a carico dello stesso;
in altre parole qualora il conduttore sia convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali e contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso, o che ne abbia effettuato una corretta ripartizione, o, ancora, che il riparto delle stesse tra i singoli condomini non sia mai stato approvato dall'assemblea, è lo stesso locatore, ai sensi dell'art. 2697 c.c., a dover fornire la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto.
Non è quindi sufficiente che egli dimostri di avere inviato al conduttore la distinta analitica delle spese in ottemperanza a quanto previsto dall'art. 9 della legge 392/1978, invio peraltro necessario per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione del contratto, dovendo anche dimostrare l'esistenza del proprio credito, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Cass. civ., sez. III, 28/09/2010, n. 20348). Gli oneri accessori vanno naturalmente corrisposti solo nel caso in cui i servizi siano effettivamente resi, essendo il conduttore legittimato a opporsi al pagamento quando gli stessi siano prestati in maniera inadeguata.
Se quindi è vero che può legittimamente riconoscersi al locatore la facoltà di richiedere al conduttore il rimborso delle spese sostenute per il godimento della res locata (a prescindere dalla natura condominiale dello stabile ove si trova l'appartamento), è anche vero che tale diritto compete a condizione che chi agisce (nella specie, i locatori) diano prova a) che le spese siano state effettivamente sostenute daic locatori;
b) che la relativa ripartizione sia stata oggetto di apposita approvazione in sede condominiale.
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Nel caso di specie, in assenza di prova in tal senso, non può accogliersi la domanda dell'attore di condanna al pagamento degli oneri condominiali.
Le spese seguono la soccombenza e vanno quantificata in ragione dei parametri di cui al D.M.
147/2022, applicando i valori minimi, in assenza di particolari questioni giuridiche, previsti per lo scaglione di riferimento fino ad € 26.000,00, relativamente alle voci relative alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale.

Per Questi Motivi

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, accoglie per quanto di ragione le domande svolte da ai danni di e e per l'effetto: Parte_1 CP_1 CP_2
✓ dichiara risolto, per inadempimento grave dei convenuti, il contratto di locazione uso abitativo stipulato il 17.10.2023, registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di Roma 6, in data 15.11.2023 al n. 009341 – serie 3T, della durata di anni 3, avente ad oggetto l'immobile sito in
Roma, VIA DELLA MAGLIANA 1332 – SCALA: A – INTERNO: 7, piano 3;
✓ dichiara cessata la materia del contendere relativa al rilascio dell'immobile;
✓ condanna e in solido al pagamento, in favore di CP_1 CP_2 Parte_1
delle somme per canoni di locazione maturati e non pagati alla data del rilascio, per un importo complessivo di € 10.920,00, oltre interessi legali dalle singole maturazioni al saldo;

✓ rigetta la domanda di condanna al pagamento egli oneri accessori perché non provata;

✓ condanna e in solido a rifondere a le spese di lite CP_1 CP_2 Parte_1 che liquida in € 166,25 per esborsi ed € 1.700,00 per compensi legali (liquidati ex D.M. n° 147/2022), oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.
Roma lì 18 aprile 2025
Il GOP – Giudice unico
Roberto Valentino
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