REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Brescia
SEZIONE LOCAZIONE
Il Giudice Onorario del Tribunale di Brescia, dott. Antonio Cocchia, all'udienza di precisazione delle conclusioni del 22/09/2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 12582/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
, c.f.: , con il patrocinio dell'avv.
[...] C.F._2
BUGADA ADA e dell'avv. VIGNONI LUCIANO ) C.F._3
Indirizzo Telematico;
con elezione di domicilio in Indirizzo Telematico presso avv. BUGADA ADA, giusta procura;

ATTORI

contro

:
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._4 [...]
, C.F. contumaci;
CP_2 C.F._5
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno così concluso. Parte attrice:
IN VIA PRINCIPALE: “dichiarare la contumacia dei sig.ri
[...]
e nel presente procedimento;
CP_2 Controparte_1
pagina 1 di 10 - per tutti i motivi indicati ed argomentati negli atti del presente procedimento, dichiarare la risoluzione per inadempimento per morosità dei conduttori
(sussistente sia nella fase sommaria del presente giudizio, che nella fase attuale), del contratto di locazione ad uso abitativo datato 13-14/01/2021, registrato a
Castiglione delle Stiviere (MN) il 01/02/2021 al n. 410 serie 3T, tra i sig.ri e e i sig.ri Parte_2 Parte_1 Controparte_2
e , con decorrenza dal 01/02/2021, per la Controparte_1
durata di 4 anni, rinnovabile, avente ad oggetto l'immobile di civile abitazione sita in Acquafredda (BS) Via Castello n. 11, catastalmente censito al foglio 6, mappale 214, subalterno 43, e dell'annesso garage censito al foglio 6, mappale
214, subalterno 44, contratto registrato in data 01/02/2021 presso l'Agenzia delle
Entrate di Castiglione delle Stiviere (MN) al n. 410 serie 3T;
- dichiarare, altresì, la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ad uso abitativo datato 13-14/01/2021 tra i sig.ri e Parte_2
e i sig.ri e Parte_1 Controparte_2 _1
, anche per l'applicazione della clausola risolutiva espressa ex art.
[...]
1456 c.c. contenuta nell'art. 9 del contratto di locazione stesso;
- condannare pertanto i sig.ri e Controparte_2 Controparte_1
all'immediato rilascio dei locali suindicati in favore del proprietario e del comodatario, nel termine minimo da fissarsi ex art. 56 legge n. 392/1978. In ogni caso: - respingere le eventuali domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in narrativa.
Con vittoria di spese, diritti e onorari di causa, oltre rimborso spese generali,
I.V.A. e C.P.A. come per legge della fase sommaria e della presente fase.
FATTO E SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
pagina 2 di 10 Con atto introduttivo ritualmente notificato parte locatrice conveniva i propri conduttori per l'udienza del 13/06/2024 intimando lo sfratto per morosità, assumendo mancati pagamenti. Parte conduttrice, senza costituirsi ritualmente, chiedeva termine di grazia per € 3.672,00. Alla successiva udienza del
19/09/2024 le parti davano atto del pagamento di € 3.600,00 alla data dell'udienza. Conseguentemente, parte attrice insisteva nella convalida, mentre i due conduttori assumevano di aver già corrisposto dette somme. Al fine di meglio comprendere la circostanza, si rinviava al 19/10/2024 nella cui sede i conduttori esibivano pagamenti del 2022, una pluralità di pagamenti, assumendo di aver sanato la morosità. Il procuratore di parte attrice, invece, lamentava la sussistenza di morosità stante imputazioni di pagamento a debiti più antichi e, pertanto, in una situazione di estrema confusione, non era possibile appurare se i convenuti avessero sanato o meno la morosità, veniva dichiarata conclusa la fase sommaria, disponendo il mutamento del rito denegato ogni provvedimento ex art. 665 c.p.c., onde appurare in sede a cognizione piena i rapporti di dare ed avere tra le parti. All'udienza di verifica prevista ex art. 55 L. 392/1978, occorre accertare che il conduttore abbia pagato integralmente quanto disposto, affinché il giudice possa dichiarare chiusa la procedura di sfratto. La somma può essere versata anche all'udienza stessa. Al contrario, se il pagamento è solo parziale o non è stato effettuato, il giudice convalida lo sfratto (Cass. 23 dicembre 2003 n.
19772, Cass. 18 febbraio 1998 n. 1717, Trib.). Nella fattispecie, il pagamento non era stato effettuato integralmente, ma i conduttori asserivano di aver pagato in precedenza le somme residue, senza, però, fornirne adeguata prova. All'esito, parte attrice depositava verbale negativo di mediazione, dando atto della presenza di un difensore di parte convenuta, il quale, però, non formalizzava la costituzione in giudizio, anticipando che avrebbe depositato note scritte, di fatto,
pagina 3 di 10 mai depositate. Ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni e deposito della sentenza al 22/09/2025, previa concessione dei termini per il deposito di note conclusive.
Anche in questa sede, solo parte attrice depositava note scritte, mentre si dichiarava la contumacia di parte convenuta, la quale aveva sempre anticipato una volontà di costituirsi formalmente, senza, però, provvedervi materialmente.
All'esito, il giudizio veniva deciso come segue.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La difesa attrice insiste nella domanda di risoluzione per grave inadempimento di parte conduttrice per una morosità residua e per il tardivo pagamento della morosità intimata con atto di citazione, in virtù della clausola risolutiva espressa, negozialmente pattuita all'art. 9 del contratto di locazione.
Inoltre, la difesa attrice lamenta che i convenuti, anche durante il presente giudizio, abbiano omesso il pagamento di canoni pregressi.
In proposito, la suprema Corte di Cassazione, con consolidata giurisprudenza
(Cass. n. 8076/2002, Cass. n. 14527/2022), ha confermato il principio secondo cui, in materia di locazione e conseguente sfratto per morosità, il giudice può valutare la gravità dell'inadempimento anche tenendo conto del comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda di risoluzione.
Questo comportamento è stato ritenuto rilevante ai fini della conferma della risoluzione del contratto per inadempimento grave, in quanto, nei contratti di durata come la locazione, l'inadempimento può aggravarsi nel tempo, incidendo sull'interesse del locatore.
Questo principio si discosta dalla regola generale prevista dall'art. 1453 c.c., che cristallizza l'inadempimento al momento della proposizione della domanda per evitare che il debitore possa sanare ex post il proprio inadempimento.
pagina 4 di 10 La Corte ha ribadito che nei contratti di locazione, non si applica la cristallizzazione degli inadempimenti tipica di altri contratti a esecuzione istantanea o periodica. Il conduttore è tenuto a rispettare le proprie obbligazioni per l'intera durata del rapporto contrattuale, e l'inadempimento può aggravarsi anche dopo la proposizione della domanda di risoluzione, senza che il locatore possa sospendere la propria prestazione, ovvero la messa a disposizione dell'immobile.
Questo principio si riflette nella giurisprudenza secondo cui la valutazione della gravità dell'inadempimento deve essere complessiva e considerare il comportamento del debitore anche durante il processo (Cass. n. 446/2011).
La decisione si inserisce nel solco della giurisprudenza consolidata, che in materia di contratti di locazione dà rilevanza non solo all'inadempimento iniziale, ma anche alla condotta successiva del conduttore, confermando il principio che, nei contratti di durata, l'interesse del locatore al corretto adempimento delle obbligazioni contrattuali si protrae fino alla riconsegna dell'immobile.
Esaminando, ora, la domanda di risoluzione per grave ritardo nell'adempimento, si osserva che il semplice tardivo pagamento non costituisce automaticamente un grave inadempimento, soprattutto quando non residua alcun danno economico in capo al locatore quale conseguenza del suddetto ritardo. Tuttavia, nel caso di specie, le parti hanno negozialmente convenuto all'art. 9 del contratto di locazione azionato che il mancato pagamento anche parziale di un canone di locazione o delle quote di oneri accessori, avrebbe prodotto la risoluzione del contratto di locazione per colpa di parte conduttrice.
pagina 5 di 10 Orbene, quando il locatore dichiara di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa per inadempimento del conduttore, il contratto si intende risolto senza la necessità di un'apposita azione giudiziale volta ad ottenere, accertata la sussistenza dei presupposti, una sentenza costitutiva che provoca lo scioglimento del vincolo. Tuttavia, può succedere che, nonostante l'inequivoca volontà, manifestata dal locatore, di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa e quindi di ritenere risolto di diritto il rapporto di locazione in essere, il conduttore si opponga al rilascio dell'immobile locato. In particolare, come nella fattispecie, la fase sommaria si conclude se non vi è stata l'attestazione della persistenza della morosità, o se il procedimento è stato utilizzato al di fuori delle ipotesi tipiche. La trasformazione del procedimento sommario per convalida in giudizio ordinario di cognizione, sarà volta proprio ad accertare se la domanda di rilascio, comunque sempre contenuta nell'intimazione, sia o meno fondata, dovendo far derivare da qui la decisione sul mantenimento o sulla risoluzione del contratto sottostante all'intimazione stessa.
Invero, la gravità del comportamento di parte conduttrice si riscontra nella circostanza che, nonostante l'esplicita manifestazione di volontà di parte locatrice di non voler tollerare oltre ritardati pagamenti, nel prosieguo del rapporto negoziale e nelle more del presente giudizio, parte conduttrice abbia continuato a non onorare tempestivamente le proprie obbligazioni contrattuali.
Pertanto, sulla gravità dell'inadempimento, si deve invece accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (Cass. 12.05.1999 n. 4688).
pagina 6 di 10 Il giudice, dunque, viene chiamato a pronunziarsi sull'accertamento concreto della gravità o meno dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c. e sulla valutazione della scarsa importanza di qualsiasi inadempimento contrattuale. In particolare, in tema di risoluzione per inadempimento di locazione ad uso non abitativo, occorre fare riferimento al concreto interesse delle parti, ed accertare che l'inadempimento possa essere definito grave solo attraverso la verifica che lo stesso abbia inciso nell'economia complessiva del rapporto, in modo tale che dia luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale (Cass. 17.12.1991
n. 13575). Pertanto, si ritiene che il ritardo nel pagamento dei canoni, di per sé, non abbia cagionato danni alla parte locatrice e non integri di per sé la fattispecie del grave inadempimento, ma, nella fattispecie, il fondamento del rimedio della risoluzione si rinviene nell'esigenza di tutelare l'interesse del contraente a liberarsi da un contratto oneroso quando l'inadempimento dell'altro contraente rende l'esecuzione non affidabile. Infatti, la pattuizione negoziale dell'art. 8 giustifica la gravità dell'inadempimento, avendo le parti predeterminato l'importanza della tempestività dell'adempimento, espressamente non tollerato da parte locatrice alcun ritardo, il quale investendo l'obbligazione principale del conduttore altera l'equilibrio del sinallagma contrattuale. In proposito, si rileva che la Suprema Corte ha, inoltre, statuito che con riguardo ad un rapporto di locazione, qualora alcune prestazioni parziali siano state adempiute tardivamente prima della domanda di risoluzione, ed altre prestazioni tardive si siano successivamente verificate, le prime devono essere valutate insieme con le seconde allo scopo di un esame globale del comportamento dell'obbligato, tenendo altresì conto che anche un inadempimento iniziale di scarso rilievo può successivamente evidenziarsi come grave, per la sua durata e persistenza malgrado il ricorso del creditore alle vie pagina 7 di 10 giudiziarie (Cass.

8.3.1988 n. 2346). Nel caso di specie, i pagamenti tardivi sono proseguiti anche dopo il mutamento del rito, aggravando il comportamento inadempiente di parte conduttrice.
Orbene, la clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandola dall'onere di provarne l'importanza (Cass. 28502/2018).
Inoltre, anche se l'indagine sull'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. viene meno quando i contraenti hanno pattuito una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. ovvero hanno considerato un determinato inadempimento condizione risolutiva del contratto, poiché detto strumento introduce una modifica nel normale meccanismo della risoluzione per inadempimento, prevedendo una forma speciale di risoluzione ipso iure che i contraenti subordinano all'inadempimento di una o più obbligazioni determinate, con riferimento alla gravità dell'inadempimento, si ritiene accertata la gravità in concreto, cioè l'idoneità a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (Cass. 12/05/1999 n. 4688).
In particolare, in tema di risoluzione per inadempimento di locazione ad uso non abitativo, occorre fare riferimento al concreto interesse delle parti, così come inserito pattiziamente nel contenuto del contratto di locazione in essere, per accertare se l'inadempimento possa essere definito grave solo attraverso la verifica che lo stesso abbia inciso nell'economia complessiva del rapporto, in modo tale che dia luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale, in virtù delle esigenze manifestate dalle parti (Cass. 17/12/1991 n. 13575).
pagina 8 di 10 Ai sensi dell'art. 1455 c.c., il fondamento del rimedio della risoluzione si rinviene nell'esigenza di tutelare l'interesse del contraente a liberarsi da un contratto oneroso quando l'inadempimento dell'altro contraente rende l'esecuzione non affidabile. Infatti, il rimedio della risoluzione, negozialmente convenuto con la clausola risolutiva espressa di cui all'articolo 8 del contratto di locazione in oggetto, viene espressamente previsto come il ritardo nei pagamenti legittimi il locatore alla risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c.
Le doglianze della difesa convenuta non giustificano ipotesi di morosità.
Diversamente opinando, infatti, si darebbe luogo a fenomeni di ragion fattasi, non ammessi nel nostro ordinamento. Peraltro, i pagamenti tardivi risultano ingiustificati, alla luce dell'importanza attribuita dalle parti al tempestivo pagamento con la clausola risolutiva espressa ex art. 9 del contratto di locazione in oggetto.

Per questi motivi

, si accoglie la domanda principale di parte locatrice di risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes, per grave inadempimento della parte conduttrice, condannando quest'ultima al rilascio del bene locato, libero da cose e persone, come da dispositivo. Le spese seguono la soccombenza per principio generale del nostro ordinamento e vengono liquidate come da dispositivo, tenendo conto del pagamento della fase sommaria

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita,
pagina 9 di 10 Accoglie la domanda principale di parte attrice e dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes, per grave inadempimento di parte conduttrice sigg.ri e Controparte_2 Controparte_1
, disponendo ex art. 56 L. 392/1978 il rilascio dell'immobile locato,
[...]
sito nel Comune di sita in Acquafredda (BS) Via Castello n. 11, libero da cose e persone, entro il 30/11/2025;
Condanna parte conduttrice sigg.ri e Controparte_2 _1
, al rimborso delle spese di lite che si liquidano per tutte le Controparte_1
fasi giudiziali e stragiudiziali espletate in € 1.500,00 oltre anticipazioni giudiziarie, costi per la mediazione, rimborso delle spese generali, CPA e IVA come per legge.
Così deciso in data 22 settembre 2025 dal TRIBUNALE ORDINARIO di
Brescia. il Giudice
Dott. Antonio Cocchia
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