R.G.n. 1217/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI AREZZO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Arezzo, in composizione monocratica in persona del giudice Leila Nadir Sersale, ha emesso la seguente
SENTENZA
ex art. 281 sexies, co. 3 c.p.c. nella causa civile di I grado iscritta al n. 1217 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024 avente ad oggetto: vendita con patto di riservato dominio
promossa da
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Prof. Marco De Cristofaro, Parte_1 C.F._1
dall'Avv. Michela Temporin e dall'Avv. Massimilla Brogi
ricorrente
nei confronti di
(C.F. Controparte_1 C.F._2
resistente contumace
conclusioni
per parte ricorrente, come da atto introduttivo: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: In via
principale di merito: accertare e dichiarare che il contratto di compravendita con patto di riservato dominio concluso tra
il Sig. e la Sig.ra in data 2.10.2009, avente ad oggetto un immobile sito nel Comune di Parte_1 Controparte_1
Lucignano (AR), località Corti n. 37, censito al Catasto Fabbricati del medesimo Comune al foglio 32, part. 113, sub. 6,
cat. A/3, classe 4, vani 13 e foglio 32, part. 113, sub. 2, cat. C/6, classe 4, mq. 17, nonché due appezzamenti di terreno
agricolo siti nel medesimo Comune e censiti al Catasto Terreni al Foglio 32, particella 1114, seminativo arborato, classe
5, mq. 285 e foglio 32, particella 1115, seminativo arborato, classe 5, mq. 5507, deve ritenersi risolto di diritto ex art.
1454, co. 3, c.c. a decorrere dal 20.8.2017; Sempre in via principale di merito: accertare e dichiarare che, essendo venuto
meno il titolo che legittimava la detenzione e il godimento da parte della Sig.ra dell'immobile sito nel Controparte_1
Comune di Lucignano (AR), località Corti n. 37, censito al Catasto Fabbricati del medesimo Comune al foglio 32, part.
113, sub. 6, cat. A/3, classe 4, vani 13 e foglio 32, part. 113, sub. 2, cat. C/6, classe 4, mq. 17, nonché dei due
appezzamenti di terreno agricolo siti nel medesimo Comune e censiti al Catasto Terreni al Foglio 32, particella 1114,
seminativo arborato, classe 5, mq. 285 e foglio 32, particella 1115, seminativo arborato, classe 5, mq. 5507, la predetta
1 R.G.n. 1217/2024
Sig.ra è tenuta a restituire/rilasciare i beni immobili al suo legittimo proprietario, Sig. Controparte_1 Parte_1
Ancora in via principale di merito: ordinare l'annotazione della sentenza, ex art. 2655 c.c., a margine della trascrizione
del contratto di compravendita con patto di riservato dominio del 2.10.2009, Notaio Rep. n. Persona_1
54.442, Racc. n. 14.426, registrato ad Arezzo il 7.10.2009, n. 8013, serie 1T; In via consequenziale di merito:
condannare la Sig.ra alla corresponsione di un equo compenso in favore del Sig. da Controparte_1 Parte_1
calcolarsi a decorrere dal giorno della stipula del contratto di compravendita con patto di riservato dominio, avvenuto in
data 2.10.2009, fino al giorno in cui lo stesso si è risolto di diritto ex art. 1454, co. 3, c.c., in data 20.8.2017, che dovrà
essere liquidato in via equitativa da parte del Giudice;
Ancora in via consequenziale di merito: condannare la Sig.ra
al risarcimento dei danni da occupazione sine titulo in favore del Sig. da calcolarsi a Controparte_1 Parte_1
decorrere dal giorno della risoluzione di diritto ex art. 1454, co. 3, c.c. del contratto di compravendita con patto di
riservato dominio, avvenuta in data 20.8.2017, ad oggi, da liquidarsi da parte del Giudice in via equitativa;
In via
subordinata di merito: condannare la Sig.ra al risarcimento dei danni da arricchimento ingiustificato Controparte_1
in favore del Sig. da calcolarsi a decorrere dal giorno della risoluzione di diritto ex art. 1454, co. 3, c.c. del Parte_1
contratto di compravendita con patto di riservato dominio, avvenuta in data 20.8.2017, ad oggi, da liquidarsi da parte
del Giudice in via equitativa. In ogni caso: con vittoria di spese ed onorari di causa.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio Parte_1 [...]
al fine di ottenere: i. l'accertamento e la dichiarazione dell'avvenuta risoluzione di diritto del CP_1 contratto di compravendita immobiliare stipulato tra le parti il 2.10.2009, con conseguente condanna della stessa al rilascio dei beni immobili;
ii. la condanna di alla corresponsione di un equo Controparte_1
compenso da calcolarsi a decorrere dal giorno della stipula del contratto di compravendita con patto di riservato dominio al 20.08.2017.; iii. la condanna di al risarcimento dei danni da Controparte_1 occupazione sine titulo dal 20.08.2017 all'attualità, ovvero, in subordine, alla corresponsione dell'indennizzo di cui all'art. 2041 c.c., da calcolarsi a decorrere dal 20.08.2017 all'attualità. Con vittoria di spese.
2. Il ricorrente ha premesso di aver stipulato con l'odierna resistente in data 2.10.2009 un contratto di compravendita con patto di riservato dominio concernente beni immobili siti nel Comune di Lucignano
(AR), località Corti n. 37, censiti al Catasto Fabbricati del medesimo Comune al foglio 32, part. 113, sub. 6,
cat. A/3, classe 4, vani 13, e al foglio 32, part. 113, sub. 2, cat. C/6, classe 4, mq. 17. Il contratto era comprensivo anche di due appezzamenti di terreno agricolo siti nel medesimo Comune e censiti al Catasto
Terreni al Foglio 32, particella 1114, seminativo arborato, classe 5, mq. 285 e foglio 32, particella 1115,
seminativo arborato, classe 5, mq. 5507 (definiti nel contratto di compravendita “incolti e di difficile coltivazione
stante l'ubicazione”). Il corrispettivo complessivo per la vendita di detti immobili è stato quantificato in €
2 R.G.n. 1217/2024
160.000,00, da corrispondersi mediante il pagamento di 5 rate da € 5.000,00 ciascuna il 31 dicembre di ogni anno dal 2009 al 2013 e il pagamento a saldo della somma residua entro il 31.12.2014.
Il ricorrente ha allegato che non ha corrisposto alcunché, rimanendo inerte anche in seguito Controparte_1
alla formale diffida inviatale dal ricorrente il 3.08.2017 e che la stessa non ha neppure dato riscontro alle richieste di rilascio spontaneo degli immobili e a quelle per ottenere l'assenso alla cancellazione consensuale della trascrizione nei pubblici registri immobiliari del contratto, da intendersi ormai risolto di diritto, non essendo pervenuta alcuna risposta alla diffida del 23.03.2021 in tal senso. Il ricorrente ha, infine, allegato che non è neppure comparsa all'incontro del 2.7.2021 per la mediazione obbligatoria, fissato a Controparte_1
seguito di istanza del 24.05.2021 all'Organismo di Mediazione Forense di Arezzo.
3. Tanto premesso, il ricorrente ha dedotto che:
i. egli ha fornito la prova della fonte del proprio diritto e ha allegato l'inadempimento della controparte,
sulla quale grava l'onere probatorio del fatto estintivo della pretesa per cui è causa;

ii. non essendo mai stato corrisposto alcunché da parte di la proprietà del complesso Controparte_1
immobiliare oggetto del contratto, che prevedeva un patto di riservato dominio, è ancora del ricorrente. In
particolare, a far data dal 20.08.2017 (e trascorsi pertanto quindici giorni dalla ricezione della diffida del

3.08.2017 senza che nulla venisse corrisposto dalla resistente) il contratto si è risolto ex art. 1454 co. 3 c.c.;
iii. conseguentemente, su grava l'obbligo di rilascio e restituzione del complesso Controparte_1
immobiliare, non avendo quest'ultima alcun titolo per detenere tale bene;

iv. in base al disposto dell'art. 1526 c.c., è dovuto un equo compenso per il godimento del bene da parte di in costanza di contratto. Il relativo ammontare va individuato in via equitativa secondo il Controparte_1
criterio della remunerazione del godimento del bene, tenuto conto dei valori OMI relativi al secondo semestre degli anni dal 2009 al 2017 per l'area extraurbana del Comune di Lucignano (AR), da riferirsi ad un immobile in categoria A/3, di 13 vani e 240 mq (120 mq su ciascuno dei due piani), con garage di pertinenza
C/6 di 17 mq. Da essi si ricava un valore medio costante per la zona extraurbana del Comune di Lucignano
pari a € 3,50 al mq per le abitazioni e a € 2,50 al mq per i garage e – dunque – si ricava un canone di locazione medio mensile di € 840,00 per l'abitativo e di € 42,50 per il garage;

v. sussiste anche il diritto al risarcimento del danno per il mancato godimento del bene per l'occupazione
sine titulo dello stesso da parte della a far data dal 20.08.2017, da calcolarsi con i medesimi criteri CP_1
del precedente risarcimento, tenuto conto in questo caso dei valori OMI relativi al secondo semestre degli anni 2017-2023. Da ciò si ricava un canone mensile medio di € 840,00 per l'abitativo e di € 42,50 per il garage;

vi. in via subordinata nel caso di non riconoscimento del risarcimento anzidetto, al ricorrente spetta comunque quantomeno una tutela ex artt. 2041 e 2042 c.c., prendendo a riferimento i medesimi criteri di liquidazione di cui sopra.
3 R.G.n. 1217/2024
4. benché il ricorso le fosse stato ritualmente notificato, non si è costituita nel presente Controparte_1
procedimento.
5. La causa è stata istruita documentalmente ed è stata trattenuta in decisione all'udienza dell'8 gennaio 2025
ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
******
6. Preliminarmente, va rilevato che – pur essendole stato regolarmente notificato il ricorso – Controparte_1
ha scelto di non costituirsi nel presente giudizio e deve esserne, dunque, dichiarata la contumacia.
7. Venendo al merito, ha agito per ottenere, in primo luogo, l'accertamento della risoluzione di Parte_1
diritto del contratto di compravendita con patto di riservato dominio stipulato il 2.10.2009 con
[...]
con conseguente condanna della stessa al rilascio dei beni immobili oggetto del contratto. CP_1
Sul punto, giova ricordare che: “il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento
del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre
può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto
estintivo del diritto” (cfr. Cass. SS. UU. n. 13553 del 30.10.2001).
Nel caso di specie, parte ricorrente ha prodotto il contratto di compravendita per cui è causa, dal quale risulta che: i. l'odierno ricorrente ha venduto a un immobile sito nel Comune di Lucignano Controparte_1
(AR), località Corti n. 37, censito al Catasto Fabbricati del medesimo Comune al foglio 32, part. 113, sub. 6,
cat. A/3, classe 4, vani 13, e foglio 32, part. 113, sub. 2; ii. il prezzo è stato fissato in € 160.000,00, da versarsi in cinque rate da € 5.000,00 ciascuna, da corrispondere rispettivamente entro il 31.12.2009, il 31.12.2010, il
31.12.2011, il 31.12.2012 e il 31.12.2013, con saldo finale da € 140.000,00 da corrispondere entro il 31.12.2014
(cfr. doc. 01).
Con diffida del 3.8.2017, - dato atto dell'inadempimento della acquirente all'obbligazione di Parte_1 pagare il prezzo pattuito - ha diffidato quest'ultima ad adempiere entro e non oltre quindici giorni dal ricevimento della comunicazione, pena la risoluzione di diritto del contratto.
Il ricorrente ha allegato che non ha mai corrisposto né le cinque rate da € 5.000,00 previste Controparte_1
al termine di ogni anno dal 2009 al 2013, né il restante importo da corrispondere entro il 31.12.2014, e che la stessa non ha corrisposto alcunché neppure nei quindici giorni successivi al recapito della suddetta diffida.
Di contro, la resistente, non costituitasi in giudizio, non ha fornito la prova del fatto estintivo del diritto di credito vantato dall'odierno attore.
Non può revocarsi in dubbio che il mancato pagamento del prezzo (obbligazione primaria del compratore)
alla data del 20.08.2017 costituisca inadempimento di non scarsa importanza in quanto idoneo ad incidere,
alterandolo, sul sinallagma negoziale.
Pertanto, deve dichiararsi la risoluzione del contratto di compravendita stipulato tra le parti.
4 R.G.n. 1217/2024
8. Conseguentemente alla dichiarata risoluzione, deve essere condannata al rilascio dei beni Controparte_1
immobili oggetto del negozio.
9. A norma dell'art. 2655 c.c., deve disporsi l'annotazione della presente pronuncia nei Registri Immobiliari.
10. Deve essere accolta anche la domanda del ricorrente tesa ad ottenere un equo compenso ex art. 1526 co. 1
c.c. per l'uso della cosa da parte della odierna convenuta dal 2.10.2009 al 20.08.2017.
Per la quantificazione di tale importo, deve essere preso in considerazione il valore locatizio medio del bene nel periodo 2009-2017. Sul punto, nel caso che occupa trattasi di immobile di categoria A/3 di 13 vani e 240
mq (come ricavabile dalla relativa planimetria prodotta), con garage di pertinenza di categoria C/6 di 17 mq
(come indicato nel contratto di compravendita del 2.10.2009). Dall'analisi delle tabelle contenenti i valori
OMI per il comune e la categoria di immobile di riferimento dal 2009 al 2017 prodotte da parte ricorrente,
può ritenersi congruo il valore medio di € 3,5 al mq per l'abitazione ed € 2,5 al mq per il garage.
Moltiplicando tali valori per le rispettive dimensioni di abitazione e garage, si ottengono i rispettivi canoni locatizi pari a € 840,00 e € 42,50. La somma di tali importi, pari a € 882,50, deve essere moltiplicata per 95, che rappresenta il numero di mensilità intercorrenti tra ottobre 2009 e agosto 2017 compresi. Da tale operazione si ricava l'importo di € 83.837,50, somma che la deve essere condannata a corrispondere al CP_1 Pt_1
quale equo compenso per l'uso della cosa, unitamente agli interessi legali dalla data della presente sentenza al saldo.
11. Deve, invece, essere respinta la domanda di risarcimento del danno per occupazione sine titulo
dell'immobile a partire dal 20.08.2017.
Come chiarito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, “nel caso di occupazione senza titolo di bene
immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è
la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad
altri dietro corrispettivo, che è andata perduta;
nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un
terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso
ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo
di mercato;
nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del
proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in
mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al
canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato” (cfr. Cass. sez.
un. n. 33645/2022).
Il diritto al risarcimento, dunque, nasce con l'occupazione senza titolo o con il permanere dell'occupazione dopo la scadenza del titolo ove questa pregiudichi la concreta possibilità del proprietario di godere del bene ed il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa, quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva,
5 R.G.n. 1217/2024
dovendosi negare l'esistenza di un danno “in re ipsa”. L'attore deve, dunque, allegare e provare che, dalla violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, ha subito un danno-conseguenza risarcibile.
Nel caso in esame, il ricorrente non ha assolto al suo onere di allegazione. Difatti, negli scritti difensivi, è del tutto carente la deduzione di circostanze relative al danno subito per il mancato godimento dell'immobile come conseguenza immediata e diretta dell'occupazione da parte di Controparte_1
Il ricorrente, si è invero, limitato ad allegare quanto segue: “Come detto, gli immobili per cui è causa, di piena ed
esclusiva proprietà del Sig. sono ancor oggi nel possesso della Sig.ra nonostante a far data dal Parte_1 CP_1
20.8.2017 sia venuto meno il titolo che ne giustificava il godimento. Ne consegue ineluttabile il diritto del ricorrente a
vedersi risarcito il pregiudizio connesso alla compressione delle proprie prerogative dominicali, protrattasi – ad oggi –
per quasi 7 anni”. Quanto alla quantificazione, si è chiesto “che lo stesso venga liquidato dal Giudice in via
equitativa, secondo i medesimi criteri valutativi utilizzati per determinare l'equo compenso di cui si è detto al
precedente paragrafo, assumendo a parametro il criterio della “remunerazione del godimento del bene” (che, appunto,
costituisce il “danno normale” conseguente ad una fattispecie di occupazione sine titulo)” (pag. 6 ricorso).
Come si può notare, nessuna circostanza è stata dedotta in merito alla ipotetica perdita patrimoniale subita in ordine alla concreta possibilità di godere direttamente o indirettamente del bene. Niente è stato detto circa la volontà/intenzione di concedere il bene in locazione ad altri o di usufruirne direttamente per il soddisfacimento di esigenze proprie.
Non risulta, dunque, in alcun modo allegata la “concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è
andata persa”, necessaria in quanto fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, “restando, invece, non risarcibile il venir meno
della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di
reintegrazione attraverso la sola tutela reale” (Cass. sez. un. n. 33645/2022).
12. L'assenza di allegazione e prova in ordine al pregiudizio subito preclude anche l'accoglimento della domanda di arricchimento ex art. 2041 c.c., proposta dal ricorrente in via subordinata.
Ed invero, “Ai fini della verifica del rispetto della regola di sussidiarietà di cui all'art. 2042 c.c., la domanda di
arricchimento è proponibile ove la diversa azione, fondata sul contratto, su legge ovvero su clausole generali, si riveli
carente ab origine del titolo giustificativo. Viceversa, resta preclusa nel caso in cui il rigetto della domanda alternativa
derivi da prescrizione o decadenza del diritto azionato, ovvero nel caso in cui discenda dalla carenza di prova circa
l'esistenza del pregiudizio subito, ovvero in caso di nullità del titolo contrattuale, ove la nullità derivi dall'illiceità del
contratto per contrasto con norme imperative o con l'ordine pubblico” (Cass. sez. un. n. 33954/2023).
13. L'accoglimento parziale delle domande giustifica la condanna di al pagamento delle Controparte_1
spese di lite nei confronti di liquidate come in dispositivo in base al d.m. n. 55 del 2014, come Parte_1
6 R.G.n. 1217/2024
modificato dal d.m. n. 147 del 2022, parametri minimi dello scaglione relativo al valore della controversia (da
€ 52.001,00 a € 260.000,00) per le fasi di studio, introduttiva e decisionale concretamente svolte.


P.Q.M.


Il Tribunale di Arezzo, in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando:
a) dichiara risolto, per le ragioni di cui in parte motiva, il contratto di compravendita con patto di riservato dominio concluso tra e il 2.10.2009 ed avente ad oggetto Parte_1 Controparte_1
immobile sito nel Comune di Lucignano (AR), località Corti n. 37, censito al Catasto Fabbricati del medesimo Comune al foglio 32, part. 113, sub. 6, cat. A/3, classe 4, vani 13 e foglio 32, part. 113, sub.
2, cat. C/6, classe 4, mq. 17, nonché due appezzamenti di terreno agricolo siti nel medesimo Comune
e censiti al Catasto Terreni al Foglio 32, particella 1114, seminativo arborato, classe 5, mq. 285 e foglio
32, particella 1115, seminativo arborato, classe 5, mq. 5507;
b) per l'effetto, condanna al rilascio degli immobili sopra indicati, in favore di Controparte_1 Pt_1
[...]
c) dispone l'annotazione della presente sentenza, ex art. 2655 c.c., a margine della trascrizione del contratto risolto;

d) condanna a corrispondere a l'importo di € 83.837,50, oltre interessi Controparte_1 Parte_1
legali dalla data della presente sentenza al saldo, per le ragioni di cui in parte motiva;

e) rigetta le ulteriori domande proposte da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
f) condanna al pagamento delle spese di lite in favore di che liquida in € Controparte_1 Parte_1
4.217,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.
Così deciso in Arezzo, il 7 febbraio 2025
Il giudice
Leila Nadir Sersale

7