REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Perugia, Sezione Specializzata Agraria, in composizione collegiale, nella persona dei sig.ri dott. Andrea Ausili Presidente rel. est.
dott.ssa Giulia Maria Lignani Giudice
dott. Luca Marzullo Giudice
dott. Emanuele Crasti Esperto
dott. Zaccaria Carlo Secci Esperto
nella causa iscritta al n. 5168 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2024 e promossa
da
rappresentato e difeso dall'Avv. Gea Todini;
Parte_1
ricorrente contro
; Controparte_1
resistente contumace ha pronunciato la seguente
SENTENZA

1. proponeva ricorso, affinché l'adito Parte_1
Tribunale dichiarasse l'inopponibilità nei suoi confronti,
ai sensi dell'art. 2923, c. 2, c.c., del contratto di affitto di fondo rustico stipulato, in data 14.2.2015, da e con condanna Controparte_2 Controparte_1
dell'odierna resistente, quale affittuaria, al rilascio dei beni immobili oggetto di pattuizione. A fondamento della domanda proposta, parte ricorrente esponeva:
- che all'esito della procedura esecutiva Parte_1
R.G.E. n. 157/2018, con decreto di trasferimento Tribunale
di Perugia dell'8.2.2023 n. 112, rep. n. 204/2023,
regolarmente registrato e trascritto (doc. 1), acquistava la piena proprietà dei seguenti beni immobili: -
appartamento censito al Catasto Fabbricati del Comune di
Lisciano Niccone al Foglio 24, Particella 56, Sub. 1, Cat
A/4, Classe 1°, Vani 6 e rendita pari ad €238,60; - corte esclusiva censita al Catasto Terreni del Comune di
Lisciano Niccone al Foglio 24, Particella 61, Cat.
Seminativo, Classe 3°, Mq 230 e R.D. €1,01;
- che i suddetti beni risultavano attualmente condotti da in virtù di contratto di affitto di Controparte_1
fondo rustico del 14.2.2015, registrato presso l'Agenzia
delle Entrate, Ufficio Territoriale di Perugia in data
25.5.2015 serie 3T n. 5527, per il canone annuale di euro
1.050,00 (doc. 2);
- che tale contratto, di durata trentennale, veniva stipulato dalla debitrice esecutata con Controparte_2
l'odierna resistente in data antecedente all'atto di pignoramento immobiliare relativo alla suddetta procedura esecutiva, e non veniva trascritto;

- che, pertanto, il contratto in questione, ai sensi dell'art. 2923, c. 2, c.c., doveva ritenersi non più
pag. 2/9 opponibile all'odierno ricorrente, quale aggiudicatario degli immobili locati, essendo ormai trascorso il termine di efficacia novennale di cui alla citata norma.

1.2. All'udienza del 28.3.2025, veniva dichiarata la contumacia di . Controparte_1
Alla successiva udienza del 27.6.2025 parte ricorrente discuteva la causa.
Il Tribunale pronunciava il dispositivo di sentenza riservando il deposito della motivazione.
***

2. Il ricorso è fondato e, pertanto, merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte.

2.1. Dalla documentazione versata in atti risulta provato che, con contratto di affitto di fondo rustico stipulato in data 14.2.2015, concedeva a Controparte_2
la conduzione dei seguenti beni Controparte_1
immobili: - terreno censito al Catasto Terreni del Comune
di Lisciano Niccone al Foglio 24, Particella 61, Cat.
Seminativo, Cl. 3° Mq 230; - appartamento censito al
Catasto Fabbricati del Comune di Lisciano Niccone al
Foglio 24, Particella 56, Sub 1 Cat. A/4 Classe 1°. Le
parti, nella specie, predisponevano “il presente contratto
di affitto per l'esercizio delle attività agricole ai
sensi dell'articolo 2135 del codice civile”, con efficacia trentennale a decorrere dal 1.3.2015 fino al 31.12.2045
(cfr. art. 3 del contratto – doc. n. 2).
pag. 3/9 Tale negozio giuridico veniva, quindi, registrato presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di
Perugia in data 25.5.2015, serie 3T n. 5527 (cfr. doc. n.
2).
Successivamente, nei confronti di era Controparte_2
intrapreso giudizio di esecuzione, introdotto da atto di pignoramento datato 20.4.2018 (cfr. doc. n. 4), poi conclusosi con l'aggiudicazione dei beni, già oggetto del citato contratto di affitto, in favore dell'odierno ricorrente, ad oggi proprietario dei medesimi immobili in forza di decreto di trasferimento disposto dall'intestato
Tribunale in data 8.2.2023 (cfr. doc. n. 1).

2.2. Tanto premesso in punto di fatto, la difesa di parte ricorrente rappresenta come il contratto di affitto agrario ultranovennale per cui è causa non risulti più
opponibile allo stesso ricorrente (attuale proprietario dei beni immobili già concessi in affitto), ai sensi dell'art. 2923, c.c., a mente del quale – per quanto qui d'interesse – “le locazioni consentite da chi ha subito
l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno
data certa anteriore al pignoramento, salvo che,
trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia
conseguito il possesso in buona fede” (c.1); “le locazioni
immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state
trascritte anteriormente al pignoramento non sono
opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un
pag. 4/9 novennio dall'inizio della locazione” (c.2).
La norma in esame – che coordina la posizione dell'acquirente in vendita forzata con quella dei terzi titolari di diritti sulla cosa fondati su un rapporto di locazione – si conforma al principio emptio non tollit
locatum dettato anche per la vendita volontaria (artt.
1599 e 1600 c.c.), sempre che si tratti di locazioni concluse anteriormente al pignoramento;
e ciò al ricorrere di determinati e alternativi criteri espressamente previsti dalla norma (id est la trascrizione, la data certa e la detenzione del conduttore), cui corrispondono gradi differenti di opponibilità. A tale regola fa,
tuttavia, in parte eccezione quanto previsto dal citato comma 2 della norma in commento che, nel caso di locazioni ultranovennali non trascritte, limita l'opponibilità del contratto limitativo della proprietà ceduta nel termine di nove anni dall'inizio della locazione.
Quanto all'applicabilità della norma alla fattispecie in oggetto, condivisibile giurisprudenza di legittimità si
è espressa affermando che “la norma di cui alla L. n. 203
del 1982, art. 41 relativa ai contratti ultranovennali di
affitto di fondi rustici a coltivatore diretto, dei quali
stabilisce la validità e l'efficacia anche nei confronti
dei terzi, pur se stipulati in forma verbale e non
trascritti, modifica la precedente disciplina costituita
dall'art. 1350 c.c., n. 8, e art. 2643 c.c., n. 8, secondo
pag. 5/9 la quale tutti i contratti di locazione immobiliari
ultranovennali - quindi anche quelli agrari - debbono
farsi per atto pubblico o scrittura privata, sotto pena di
nullità. Tuttavia, nessuna incompatibilità è ravvisabile
tra la L. n. 203 del 1982, art. 41 ed altre norme
anteriori, fra cui l'art. 2923 cod. civ. e l'art. 560 cod.
proc. civ., che disciplinano l'ipotesi del pignoramento
del bene oggetto del rapporto agrario;
ne consegue che, in
tal caso, il contratto di affitto agrario ultranovennale è
opponibile al creditore procedente solo se reca data certa
anteriore al pignoramento e, se non trascritto, solo nei
limiti di un novennio dall'inizio della locazione (…). Il
che è in piena armonia con una lettura complessiva del
sistema, secondo cui il citato art. 41 deroga alle
disposizioni del codice civile in tema di forma, ma non
deroga al complesso della normativa in materia di
trascrizione (anche del pignoramento immobiliare)” (cfr.
ex multis, Cass., sent. n. 10136/2015).
Ne consegue la piena applicabilità della norma richiamata al caso di specie, avente ad oggetto un contratto di affitto di fondo rustico che risulta avere data certa anteriore all'atto di pignoramento de quo, ma non risulta essere stato trascritto.
Il contratto, infatti, come sopra esposto, veniva registrato nel maggio del 2015 e, quindi, in data certa antecedente all'atto di pignoramento eseguito nell'aprile pag. 6/9 2018.
Quanto alla prova della mancata trascrizione, parte resistente ha depositato perizia redatta dal CTU dott.
nell'ambito del procedimento di esecuzione Persona_1
immobiliare promosso nei confronti di il Controparte_2
quale ha verificato che gli immobili in questione “sono
stati ceduti a con contratto di affitto Controparte_1
di fondo rustico stipulato il 14.2.2015 e registrato a
Perugia il 25.5.2015 al n. 5527 mod. 3T (allegato n. 4/a).
Il contratto ha decorrenza 1.3.2015 e scadenza 31.12.2045
con canone annuale di € 1.050,00 da pagare in unica
soluzione entro il 10.11 di ogni anno. Non risulta
trascrizione del contratto” (cfr. p. 13, doc. n. 3).
Parte ricorrente ha poi depositato visure storiche ed ipotecarie dei beni in questione, da cui risulta che il contratto di affitto di cui si discute non è stato trascritto.
Può dirsi provata, dunque, la mancata trascrizione del contratto di affitto di fondo rustico per cui è causa.
Pertanto, alla luce dei principi normativi e giurisprudenziali sopra esposti, il contratto ultranovennale di affitto, avente data certa anteriore al pignoramento ma non trascritto, non può dirsi più
opponibile all'odierno ricorrente, essendo ormai trascorso il termine novennale previsto dall'art. 2923, c. 2, c.c.,
decorrente – nel caso di specie - dal 1.3.2015, data di pag. 7/9 inizio dell'efficacia del contratto.

3. Le spese seguono la soccombenza di parte resistente,
ai sensi dell'art. 91 c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale di Perugia, Sezione Specializzata Agraria,
definitivamente pronunciando nel giudizio R.G. n. 5168 del
2024 sul ricorso proposto da contro Parte_1 [...]
, così provvede: CP_1
- condanna a rilasciare, in favore Controparte_1
del ricorrente i beni immobili oggetto del Parte_1
contratto di affitto di fondo rustico stipulato in data
14.2.2015 tra e Controparte_2 Controparte_1
registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio
Territoriale di Perugia in data 25/5/2015 serie 3T n.
5527, e dunque:
1) Appartamento censito al Catasto Fabbricati del Comune
di Lisciano Niccone al Foglio 24, Particella 56, Sub. 1,
Cat A/4, Classe 1°, Vani 6 e rendita pari ad €238,60;
2) Corte esclusiva censita al Catasto Terreni del Comune
di Lisciano Niccone al Foglio 24, Particella 61, Cat.
Seminativo, Classe 3°, Mq 230 e R.D. €1,01.;
dispone che il rilascio avvenga terminata l'annata agraria del presente anno;

- condanna a corrispondere a parte Controparte_1
ricorrente, a titolo di rimborso delle spese di lite, euro
2.540,00 per compenso professionale, euro 264,00 per pag. 8/9 anticipazioni, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e
CPA.
Giorni 15 per la motivazione
Perugia, il 27.6.2025
Il Presidente est. dott. Andrea Ausili
(atto sottoscritto digitalmente)
pag. 9/9