N. R.G. 25775/2024 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Sabrina Bocconcello ha pronunciato ex art. 281 sexies quarto comma c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 25775/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. UC ER Parte_1 C.F._1
SQ elettivamente domiciliato in VIALE CONI ZUGNA, 63 20144 MILANO presso il difensore avv.
UC ER SQ
ATTORE/I
contro
CONI ZUGNA 63-MILANO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
ES MA AS elettivamente domiciliato in VIA F.LLI INDUNO, 2 20154 MILANO presso il difensore avv. ES MA AS
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza.
pagina 1 di 8 SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO
omissis ex art. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi e di cui alla pronunzia della Suprema Corte di Cassazione alle SS.UU. n.
642 del 16/01/2015. Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi. Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att. c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente controversia è stata introdotta dal condomino Fernando Ferrucci con atto di citazione, regolarmente notificato, con il quale ha convenuto in giudizio il sito in Milano, viale Coni Zugna n. 63, per sentire CP_1
accogliere le seguenti conclusioni: “1)Accertare e dichiarare l'annullabilità dell'assemblea condominiale del 03-
04/06/2024, per le motivazioni esposte ai precedenti capi “A”, “B”, “C” e “D” invalidandone ad ogni effetto di regolamento e di legge le deliberazioni adottate. 2)Conseguentemente disporre l'assegnazione all'esponente degli oneri condominiali secondo la destinazione abitativa originaria e attribuendogli dall'09/10/2017, anche a mezzo di C. T.U., quei millesimi riconosciuti alle altre unità immobiliari dello stesso complesso condominiale, per le motivazioni esposte ai precedenti capi “A”, “B”, “C” e “D”. 3) Disporre, in conseguenza dell'accoglimento delle domande di cui ai precedenti capi 1° e 2°, il rimborso a favore dell'esponente di quegli importi versati in eccedenza dal 09/10/2017 ad oggi e per quelle che saranno versate in futuro, per ogni onere condominiale non dovuto, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria. 4)Accertare e dichiarare la responsabilità
dell'Amministratore del per colpa grave sia per l'attribuzione Controparte_2
all'esponente di oneri condominiali non dovuti sia per mancata attribuzione di dovuti maggiori oneri a carico di quei condomini che esercitano nelle loro unità immobiliari attività diverse da quelle puramente abitative, per le pagina 2 di 8 motivazioni esposte ai precedenti capi “A”, “B”, “C” e “D”. 5)In caso di accoglimento delle domande formulate,
condannare l'Amministratore Condominiale al risarcimento danni in favore dell'esponente e di quegli altri condomini a cui siano stati attribuiti oneri condominiali maggiori di quelli da essi dovuti in base alla corretta attribuzione dei millesimi tabellari, secondo il Regolamento Condominiale, la cui quantificazione è da determinarsi in corso di causa o equitativamente ex artt. 1337-1321 e segg.-2059 C.C. oppure ex art. 2043-2059
C.C., entro il valore della dichiarazione di valore della causa. 6)Con favore delle spese e delle competenze legali tutte del giudizio, oltre spese straordinarie ed accessori di legge, nonché di quelle dell'eligendo C.T.P..”.
Con comparsa di risposta regolarmente depositata si costituiva in giudizio il convenuto, chiedendo CP_1
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “in via preliminare: dichiarare nullo l'atto di citazione e/o comunque improcedibile lo stesso per le argomentazioni spese in via preliminare nei punti da 1 a 3 e per carenza di legittimazione passiva in ordine alla domanda di responsabilità dell'amministratore. In via principale: rigettare le domande attoree in quanto del tutto infondate come sopra argomentato. Con ogni più ampia riserva di dedurre e produrre elementi di prova. In ogni caso Con vittoria di spese e compensi professionali da avvocato ex D.M. n.
55 / 2014, compenso da maggiorarsi del 15% rimborso forfettario spese generali ex art. 2, comma 2., cit. D.M. n.
55 / 2014, oltre ad I.V.A. e C.P.N.A.”
La causa veniva assegnata a questo Giudice che con decreto n. 9144/2024 fissava la nuova udienza di comparizione delle parti avanti a sé per il 17.12.2024.
Depositate le memorie ex art. 171 ter c.p.c., all'esito dell'udienza di prima comparizione delle parti veniva disposta la introduzione della mediazione a cura di parte attrice entro il 15.1.2025 e la causa veniva rinviata per verificare l'avveramento della condizione di procedibilità all'udienza del 5.5.2025.
Con nota depositata in data 3.2.2025 parte attrice dava atto dell'esito negativo della procedura di mediazione chiedendo altresì se per la udienza del 5.5.2025 si dovesse ottemperare agli impegni procedurali di cui alle statuizioni dell'art. 171 ter c.p.c..
Vista l'istanza di parte attrice, con ordinanza del 4.2.2025, questo giudice dava atto, da un lato, della intervenuta pagina 3 di 8 decorrenza dei termini di cui all'art. 171 ter c.p.c. e, dall'altro lato, della inesistenza di elementi che permettessero la remissione di parte attrice nei termini ex art. 153 c.p.c., confermando l'udienza del 5.5.2025 per la verifica dell'esito della procedura di mediazione.
Presentato reclamo ex art. 178 c.p.c. avverso la suddetta ordinanza del 4.2.2025, all'esito lo stesso veniva dichiarato inammissibile.
Alla udienza del 5.5.2025 la causa, ritenuta di natura documentale, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 4.11.2025 concedendo termine per il deposito di note conclusive sino al 24.10.2025.
Depositate le note conclusive a cura di entrambe le parti e precisate le conclusioni come da rispettivi atti introduttivi, dopo ampia discussione orale, la causa veniva trattenuta in decisione ex art 281 sexie cpc ultimo comma
Oggi la causa viene decisa con la presente sentenza.
Quanto alle eccezioni pregiudiziali si rileva quanto segue.
Il convenuto eccepisce la nullità della citazione per essere stato assegnato un termine a comparire CP_1
inferiore a quello stabilito dalla legge nel caso di specie 20 giorni anzicchè 70 giorni.
AI sensi dell'art. 164, comma terzo, il vizio della citazione per essere stato assegnato un termine inferiore a quello prescritto dall'art. 163 bis, al pari di quello derivante dalla mancanza dell'avvertimento previsto dall'art. 163, c. 3, n. 7, è sanato dalla costituzione del convenuto solo se questi, costituendosi, non faccia richiesta di fissazione di una nuova udienza nel rispetto dei termini, essendo in tal caso il giudice tenuto ad accogliere la richiesta. Ne consegue che la mancata fissazione della nuova udienza, sollecitata dal convenuto, impedisce alla costituzione di sanare la nullità, a nulla rilevando che questi si sia difeso nel merito, dovendosi presumere che l'inosservanza del termine a comparire gli abbia impedito una più adeguata difesa (Cass. 21947/2014).
Atteso che nel caso in esame parte convenuta nell'eccepire la nullità dell'atto non ha chiesto la fissazione di una nuova udienza nel rispetto dei termini, con la costituzione ha sanato retroattivamente il vizi dell'atto (ex tunc), in pagina 4 di 8 quanto l'atto ha comunque raggiunto il suo scopo e non risulta violato il principio del contraddittorio.
L'eccezione quindi va disattesa.
Quanto alla dedotta improcedibilità della azione per mancato esperimento della mediazione, si osserva che risulta essere stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi negativamente in data
31.1.2025, e che quindi la condizione di procedibilità prevista dalla legge può considerarsi assolta.
L'eccezione quindi va disattesa.
Deve poi essere disattesa l'eccezione di decadenza dall'impugnazione, atteso che la notifica dell'atto è
intervenuta pacificamente nel termine di cui all'art. 1137 c.c.
Sempre in via pregiudiziale deve essere dichiarata improcedibile la domanda di parte attrice volta ad accertare la responsabilità dell'amministratore condominiale per dedotte gravi irregolarità nell'adempimento delle proprie funzioni atteso che nel presente giudizio non è stato citato l'amministratore personalmente ma solo quale legale rappresentante del condominio.
Nel merito si rileva quanto segue.
Parte attrice, proprietario di un immobile presso l'edificio del convenuto, ha posto a fondamento CP_1
delle proprie domande la illegittimità della delibera del 4.6.2024 assunta dall'assemblea condominiale,
lamentando che l'immobile di cui è proprietario, diversamente da quanto indicato dal , avrebbe una CP_1
destinazione d'uso di abitazione e non di ufficio, risultando accatastato nella categoria A3, ossia in quella di abitazione di tipo economico. In particolare eccepisce che nonostante l'amministrazione condominiale sia stata messa al corrente della situazione inerente alla destinazione d'uso per mezzo di diverse e-mail intercorse con la medesima (cfr. doc. 11, 12, 13), non ha operato la dovuta correzione delle tabelle millesimali continuando dal
2017 ad applicare quelle che, a suo dire, attribuiscono maggiori millesimi.
Chiede quindi l'annullamento della delibera del 4.6.2024 nella parte in cui è stato approvato il rendiconto della gestione 2022 – 2023 e il preventivo 2023/2024 sulla base del presupposto che l'unità immobiliare di cui è
proprietaria abbia oggi una attribuzione di millesimi tenuto conto della destinazione d'uso ufficio e non di pagina 5 di 8 abitazione, come è oggi,
Il Condominio eccepisce la infondatezza delle domande attoree in quanto :
a) l'amministratore, nella redazione dello stato di ripartizione delle spese del rendiconto della gestione 2022 –
2023 e del preventivo 2023/2024, ha applicato le tabelle millesimali vigenti,
b) la revisione delle tabelle millesimali, diversamente da quanto sostenuto da parte attrice, sarebbe esclusa nel caso di modifica della destinazione d'uso di un immobile risultando invece ammessa esclusivamente nelle ipotesi di cui agli artt. 68 e 69 disp. att. c.c.,
c) l'immobile attoreo risulta in ogni caso accatastato nella categoria A10, vale a dire in quella di uso ufficio/studio,
d) le argomentazioni di cui ai punti 6, 7, 8 della citazione risulterebbero irrilevanti,
e) la decadenza dall'impugnazione dei consuntivi a far data dal 2017 per decorrenza dei termini di legge,
f) controparte impugna genericamente l'assemblea del 4.6.2024 e non le singole delibere assunte durante lo svolgimento della stessa;

Quanto all'eccezione di genericità della domanda di impugnativa di cui al punto f) che precede la stessa va disattesa posto che ad una attenta lettura dell'atto di impugnazione parte attrice ha chiaramente inteso impugnare i punti 1 e 2 dell'odg nella parte in cui ha ripartito le spese approvate secondo millesimi che ritiene non corretti a seguito del cambio di destinazione d'uso da ufficio e abitazione.
In tema di impugnazione di delibere condominiali, le tabelle millesimali e il regolamento di condominio costituiscono atti presupposti delle decisioni assembleari e devono essere autonomamente impugnati mediante apposita azione giudiziale diretta alla loro modifica, non potendo essere contestati incidentalmente attraverso l'impugnazione della delibera che su di essi si fonda. Il giudice chiamato a valutare la legittimità di una delibera assembleare può fare riferimento alle tabelle millesimali vigenti al momento dell'adozione della delibera stessa,
senza essere tenuto ad esaminare i titoli di acquisto dei singoli condomini, finché dette tabelle non siano state modificate nelle forme previste dalla legge o non siano state oggetto di autonoma impugnazione.
pagina 6 di 8 Ne consegue che risulta inammissibile l'impugnazione di una delibera assembleare fondata sulla contestazione della legittimità delle tabelle millesimali e del regolamento condominiale vigenti e non precedentemente impugnati. Ed infatti le tabelle millesimali di un condominio sono gli atti presupposti delle decisioni dello stesso e dunque, nel caso di specie, sono state il presupposto della ripartizione delle spese nei bilanci annuali, la delibera oggi impugnata ha raggiunto il suo scopo in ragione delle tabelle millesimali mai opposte;
giurisprudenza di legittimità fra cui in tal senso una delle pronunce – Cass. Sez. 2, 18/08/2005, n. 16982 – sottolinea la necessità
di impugnare giudizialmente le tabelle chiedendo al giudice la loro modifica, non certo di impugnare la delibera che si basa sulle stesse.
“Del resto giurisprudenza di legittimità fra cui la pronuncia n. 20071/17, chiarisce la distinzione importante fra l'azione diretta alla contestazione delle tabelle e quelle diretta alla contestazione della delibera. Prima del presente giudizio né le tabelle millesimali né il regolamento condominiale erano stati impugnati in nessuna sede,
né modificati e/o corretti dall'assemblea dei proprietari. Pertanto risultano inammissibili le contestazioni sulle tabelle e sull'attribuzione dei millesimi delle proprietà”. Tribunale l'Aquila Sentenza n. 577\2025.
Consegue il rigetto di tutte le domande di parte attrice.
Per quanto sopra, ogni altra domanda ed eccezione sollevata nel merito del giudizio rimane assorbita o disattesa, in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del
08/05/2014; Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008).
Le spese del presente giudizio, secondo il principio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., vanno poste a carico della attore ed a favore del Convenuto, determinandole sulla scorta dei parametri dettati del D.M.
Giustizia 55 del 10/03/2014, in considerazione del valore della domanda e della rispettiva attività processuale svolta le stesse si liquidano come in dispositivo, tenuto conto anche dell'esito del reclamo rg n.7857\25 ove si precisava “spese al merito”.
Sentenza esecutiva

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P.Q.M.


Il Tribunale, in funzione di giudice unico, ogni altra istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede:
- Rigetta le domande di parte attrice come in motivazione.
- condanna l'attore al pagamento in favore del Convenuto delle spese e competenze del presente CP_1
procedimento anche per la mediazione liquidate in €.5.000,00 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva di legge
- condanna l'attore al pagamento in favore del Convenuto Condominio delle spese e competenze di lite relative al reclamo rg n. 7857\25 che liquida in €.1.100,00 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15%
dei compensi ed a cpa e Iva di legge
- sentenza esecutiva
Così deciso in Milano, il 3.12.2025
Il Giudice
Dott.ssa Sabrina Bocconcello
Il Giudice
dott. Sabrina Bocconcello
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