REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del
Giudice dott.ssa Maria Rosaria Barbato, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 5289/2020 r.g.a.c. avente ad oggetto altri istituti in materia di diritti reali possesso e trascrizioni
TRA
, (C.F. ), nato il [...] in [...] Parte_1 C.F._1
e , (C.F. ), nata il [...] in [...] Controparte_1 C.F._2
(Na), residenti in [...], rappresentati e difesi dall'Avv. Vincenzo
PU e domiciliati presso il suo studio in Castellammare di TA (Na), al C.so Garibaldi, 108, giusta procura in atti.
ATTORI
E
(C.F. ), nato a [...] il [...], Controparte_2 C.F._3
(C.F. ), nata a [...] il [...], Controparte_3 C.F._4
(C.F. ), nato a [...] il [...], Controparte_4 C.F._5
(C.F. ), nato a [...] il [...], e Controparte_5 C.F._6 residenti in [...], rappresentati e difesi dall'Avv. Catello Di
Capua ed elettivamente domiciliato ai fini del presente giudizio presso lo studio sito in Agerola
(NA), alla Via F.S. Acampora n. 4, che li rappresenta e difende giusta procura in atti
CONVENUTI
NONCHÉ
nato il [...] a [...] ed ivi residente a[...] CP_6
(C.F. ), , nato il [...] a [...] C.F._7 CP_7
e residente in [...] (C.F. ), C.F._8 rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'Avv. Mattia Iovine con studio in ON (NA) alla
Via Casa Cuomo, Piazza n. 23, presso il quale sono elettivamente domiciliati
1 CONVENUTI
CONCLUSIONI
Come da note relative all'udienza del 19.5.2025, trattata in modalità cartolare-
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato il 19.11.2020, e convenivano in Parte_1 Controparte_1 giudizio Controparte_2 Controparte_3 Controparte_5 Controparte_4
e . CP_6 CP_7
Gli attori premettevano di essere comproprietari dell'unita immobiliare sita in ON (Na), alla
Via San Giovanni n. 15, identificata al catasto comunale al foglio 2 particella 224, sub.15, acquistata da con atto notarile del 21.06.2004 — rep. 82141; che l'immobile Persona_1 oggetto della compravendita era composto da tre vani con servizi comuni posti nel cortile antistante il fabbricato, e confinava con le proprietà delle famiglie , e;
che il cortile Pt_1 CP_2 CP_7 immediatamente antistante le proprietà dei sigg.ri , , e CP_1 Pt_1 CP_2 CP_3
era identificato con la particella 227 del foglio 2 e serviva come passaggio per l'accesso alle CP_7 rispettive unità immobiliari;
che tale corte, essendo comune, era priva di proprietari esclusivi ed era registrata come accessorio comune ad enti rurali ed urbani;
che dai rispettivi titoli di proprietà, i coniugi e così come i sigg.ri e Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
— tutti acquirenti dalla dante causa — risultavano proprietari CP_5 Persona_2 unicamente del fabbricato urbano (particella 224), dal quale era esclusa la corte comune (particella
227), che pur confinava con esso.
Gli attori deducevano, ancora, che la documentazione catastale allegata dimostrava che tutti i proprietari delle unità immobiliari delle particelle 224 e 225 (quest'ultima di proprietà dei sigg.ri
) vi accedevano mediante l'attraversamento del cortile comune, il quale non risultava di CP_7 proprietà esclusiva di alcuno;
che, ciascun proprietario, in base ai rispettivi titoli d'acquisto, godeva dei medesimi diritti di uso e godimento sul cortile comune, che costituiva parte necessaria per il raggiungimento delle abitazioni;
nessuno, quindi, poteva vantare un uso esclusivo del bene;
che, tuttavia, il cortile veniva utilizzato in modo improprio dai convenuti, che vi sostavano stabilmente con le proprie autovetture, realizzando così condotte lesive e limitative del loro diritto di proprietà, in contrasto con la sua naturale destinazione e in spregio alla sua natura di bene comune, impedendogli persino di fermarsi temporaneamente con i propri veicoli o di accedere agevolmente alla loro abitazione;
che i comportamenti reiterati da parte dei convenuti, fonte anche di immissioni sonore intollerabili e di fastidi dovuti ai cattivi odori degli scarichi, generavano loro gravi disagi emotivi con stati d'ansia e timore tali da modificarne le abitudini di vita;
che inoltre, erano stati destinatari di varie denunce e procedimenti penali ancora in corso, che avevano leso la loro serenità
2 familiare e la loro reputazione, compromettendo persino il loro ruolo genitoriale;
che, nonostante i ripetuti solleciti rivolti ai proprietari confinanti per invitarli a cessare i comportamenti illeciti, non si era giunti ad alcuna soluzione bonaria;
che, anche il tentativo obbligatorio di mediazione si era concluso con esito negativo.
Sicché, gli attori, ritenuta applicabile alla fattispecie la disciplina normativa propria degli spazi comuni condominiali, nonché quella di cui all'art. 1012 c.c. sui limiti di uso del bene comune, concludevano chiedendo di accertare e dichiarare la natura comune del cortile per cui è causa;
di accertare e dichiarare la illegittima occupazione del cortile comune da parte dei convenuti e pertanto disporre l'assoluto divieto di sosta di qualsivoglia veicolo e /o provvedere la sola possibilità di fermata dei veicoli per brevi periodi escludendone in maniera assoluta la sosta prolungata;
di condannare, altresì, i convenuti al risarcimento di tutti i danni materiali e morali cagionati loro per l'illegittima occupazione della corte comune, gli innumerevoli episodi persecutori subiti sino ad oggi e le numerose immissioni sonore ed olfattive cagionate dall'illegittimo comportamento di controparte a far data dall'anno 2004, data di acquisto dell'immobile, da quantificarsi in corso di causa anche in via equitativa;
di condannare tutti i convenuti alle spese ed onorari di giudizio con attribuzione al procuratore dichiaratosi antistatario.
Con comparsa depositata in data 06.02.2021 si costituivano in giudizio e Controparte_3
e , i quali contestavano di occupare illegittimamente la Controparte_2 CP_4 CP_5 corte, identificata al foglio n.2, part.lla 227, ed affermavano, altresì, che risultavano prive di pregio le richieste risarcitorie avanzate a seguito di presunti episodi persecutori e per le immissioni sonore ed olfattive.
In particolare i predetti convenuti deducevano che con atto pubblico di compravendita per notar repertorio n°5535, registrato in Castellammare di TA (Na), il 13/07/1984, i Persona_3
Sig.ri e acquistavano l'immobile sito in ON (Na), alla Via San CP_2 CP_3
Giovanni, n.19, distinto in Catasto al foglio 2, mappale 224, sub-1-2-8-9-11-12-13; che la sig.ra inoltre era proprietaria di un locale deposito posto nella corte, identificato al Controparte_3 foglio n.2 part.lla 224 sub 16 cat C/2 mq.2 con compravendita del 01/07/2015 rep.1616 raccolta
126, registrata a C.maredi TA (Na) il 07/07/2015 al n. 5685; di essere proprietari esclusivi di porzione del cortile antistante l'androne ed i due locali ad uso garage di loro proprietà esclusiva come espressamente indicato nella licenza edilizia del 1972, e nell'atto pubblico di compravendita per notar repertorio n°5535, registrato in Castellammare di TA (Na), il Persona_3
13/07/1984 e che, pertanto, nella “zonetta” prospiciente l'ingresso ai garage ed all'androne dell'immobile, legittimamente avevano da sempre parcato le proprie automobili;
che i rapporti di vicinato con gli attori, sin dal trasferimento dei e , avvenuto a seguito dell'acquisto CP_1 Pt_1
3 dell'immobile nell'anno 2004, erano stati caratterizzati da un clima di aspra conflittualità e di reciproche denunce sfociati in una serie di procedimenti penali tutt'ora pendenti e richiamati in comparsa di costituzione e risposta;
in merito al sottoscala , definito nell' atto di citazione di proprietà esclusiva dei , deducevano che lo stesso, nel caso specifico, non si Parte_2 configurava geometricamente come un vano compreso tra un solaio piano e la rampa di una scala, ma era uno spazio di dimensioni maggiore rispetto all'ingombro della scala e di loro esclusiva proprietà come emergente dal titolo di acquisto;
contestavano, altresì', che gli attori fossero comproprietari del cortile dagli stessi rivendicato come comune e sul quale potevano vantare solo un diritto di passaggio.
Pertanto, concludevano chiedendo, nel merito, di accertare e dichiarare la proprietà esclusiva dei
Sig.ri e della porzione di cortile antistante i due locali ad uso garage, e del CP_2 CP_3 sottoscala antistante l'androne, come espressamente indicato nella licenza edilizia del 1972 e nell'atto pubblico di compravendita per notar repertorio n°5535, registrato in Persona_3
Castellammare di TA (Na), il 13/07/1984; sempre nel merito, accertare e dichiarare l'inesistenza dell'illegittima occupazione del cortile da parte dei Sig.ri e in via CP_2 CP_3 subordinata, accertare e dichiarare l'inesistenza delle lamentate immissioni sonore ed olfattive nonché l'inesistenza di comportamenti persecutori posti in essere dai Sig.ri e CP_2 nei confronti dei coniugi – , e per l'effetto rigettare la richiesta di CP_3 Pt_1 CP_1 risarcimento dei danni materiali e morali così come richiesti ex adverso;
in ogni caso, con vittoria di spese e competenze professionali oltre rimborso forfettario, Iva e CPA come per legge in favore procuratore che dichiaratosi anticipatario.
Con comparsa depositata in data 05.02.20221 si costituiva in giudizio il convenuto , CP_6 il quale impugnava e contestava in fatto e in diritto tutti gli avversi assunti perché inammissibili e infondati nei suoi confronti, in quanto, il medesimo convenuto, in merito ai presunti e denunciati comportamenti illegittimi perpetrati sul cortile comune, risultava essere assolutamente estraneo.
In particolare il predetto convenuto deduceva di essere, per atto di donazione del Notaio Per_4 del 13.09.1993 rep. 36647, racc. 6929, registrato il 24.09.1993 con n.2944, proprietario
[...] esclusivo del locale terraneo sito in ON (NA), facente parte del fabbricato alla Via San
Giovanni n.15, NCEU foglio 2, p.lla 225, con accesso dal cortile comune;
di godere della piena ed esclusiva proprietà anche del quartino ubicato al primo piano nello stesso fabbricato di Via San
Giovanni n.15, composto di due vani ed accessori, identificato catastalmente al foglio 2, p.lla 225/3; di essere proprietario anche del locale cantina facente parte dello stesso fabbricato sito in ON,
Via San Giovanni n.15, al piano seminterrato, riportato nel NCEU al foglio 2, p.lla 225/a; che,
4 quindi, per atto pubblico, l'accesso agli immobili di sua proprietà avveniva attraverso il cortile comune, cioè area in comproprietà, confinante con l'intero fabbricato della famiglia . CP_7
concludeva chiedendo, in via preliminare, di accertare e confermare la comunione CP_6 dello spazio esterno adibito a cortile, adiacente e confinante alle proprietà dei ER , CP_7 fratelli e coniugi e , così come CP_2 Controparte_3 Parte_1 Controparte_1 risulta dai rispettivi atti pubblici notarili;
in via principale, accertare e dichiarare la eventuale illegittima occupazione del cortile comune da parte dei responsabili e pertanto disporre l'assoluto divieto di sosta di qualsivoglia veicolo e/o prevedere la sola possibilità di fermata dei veicoli per brevi periodi per carico e scarico, escludendone in maniera assoluta la sosta prolungata, come prevedono gli atti pubblici in possesso di tutte le parti in causa;
in via gradata, accertare la totale estraneità del convenuto sig. , in merito ai presunti comportamenti illegittimi ed CP_7 incivili denunciati dagli attori;
condannare, altresì, i soli ed eventuali responsabili delle condotte abusive ed illegittime al risarcimento di tutti i danni materiali e morali cagionati agli altri condomini per l'illegittima occupazione della corte comune;
con vittoria di spese e onorari del giudizio come per legge.
Inoltre in via riconvenzionale chiedeva, effettuati i dovuti accertamenti, anche CP_6 tramite incarico di CTU, sulla titolarità e legittimità della tubatura che attraversa il cortile e perdeva acqua e sulla eventuale pericolosità della stessa, per i condomini dello spazio cortile, la condanna dei responsabili alla rimozione e/o alla manutenzione della stessa tubatura, qualora fosse stata legittimamente installata e al risarcimento dei danni cagionati.
All'udienza cartolare del 1.3.2021, il giudice, letta la richiesta delle parti, concedeva i termini di cui all'art. 183 comma 6 cpc e fissava per l'ammissione dei mezzi istruttori l'udienza del 10.1.2022.
Con memoria I termine ex art. 186 comma vi c.p.c., depositata in data 17.05.2021 gli attori chiedevano, altresì, di accertare e dichiarare il diritto di proprietà esclusiva dei sigg.ri e Pt_1
in relazione al vano sottoscala, mentre , con memoria I termine ex art. CP_1 Parte_3
186 comma vi c.p.c., depositata in data 05.05.2021 rinunciava alla domanda riconvenzionale così come avanzata nella comparsa di costituzione e risposta.
Con comparsa depositata in data 07.05.2021 si costituiva in giudizio anche il quale, CP_7 associandosi alla difesa del convenuto , chiedeva di provvedere, in via preliminare, CP_6 di accertare e confermare la comunione dello spazio esterno adibito a cortile, adiacente e confinante alle proprietà dei ER , fratelli e coniugi CP_7 CP_2 Controparte_3 Parte_1
e , così come risulta dai rispettivi atti pubblici notarili;
in via principale, di accertare Controparte_1
e dichiarare la eventuale illegittima occupazione del cortile comune da parte dei responsabili e pertanto disporre l'assoluto divieto di sosta di qualsivoglia veicolo e/o prevedere la sola possibilità
5 di fermata dei veicoli per brevi periodi per carico e scarico, escludendone in maniera assoluta la sosta prolungata, come prevedono gli atti pubblici in possesso di tutte le parti in causa;
in via gradata, di accertare la totale estraneità del convenuto sig. , in merito ai presunti CP_7 comportamenti illegittimi ed incivili denunciati dagli attori;
di condannare, altresì, i soli ed eventuali responsabili delle condotte abusive ed illegittime al risarcimento di tutti i danni materiali e morali cagionati agli altri condomini per l'illegittima occupazione della corte comune. Con vittoria di spese e onorari del giudizio come per legge.
Per quanto concerne il suo diritto reale sull'area in comunione, il predetto convenuto rappresentava di essere, per atto di donazione del Notaio del 13.09.1993 rep. 36647, racc. 6929, Persona_4 registrato il 24.09.1993 con n.2944 (che si allega), proprietario esclusivo del quartino ubicato al secondo piano del fabbricato di Via San Giovanni n.15, composto di due vani ed accessori, identificato catastalmente al foglio 2, p.lla 225/4 e sovrastante sottotetto, nonché proprietario del locale cantina facente parte dello stesso fabbricato sito in ON, Via San Giovanni n.15, al piano seminterrato, riportato nel NCEU al foglio 2, p.lla 225/b; che, come risultante dall'atto pubblico notarile, l'accesso agli immobili di sua proprietà. avveniva attraverso il cortile comune, cioè area in comproprietà, confinante con l'intero fabbricato di proprietà dei ER e degli altri aventi CP_7 diritto.
All'udienza del 10.1.2022, sostituita dal deposito di note a trattazione scritta ex art. 127 ter cpc, venivano ammesse le prove orali articolare dalle parti e fissata per l'espletamento della prova l'udienza del 15.6.2022.
Alla citata udienza, il giudice letta la concorde richiesta delle parti rinviava in prosieguo di prova e di interpello all'udienza del 12.4.2023, limitando l'escussione testimoniale a due testi per parte.
Alla predetta udienza, il Giudice, visti gli esiti degli interrogatori formali, tenuto conto della natura del contendere e della necessità di accertare in via preliminare la natura comune o meno dello spazio cortilizio oggetto di causa, disponeva procedersi a CTU tecnica al fine di accertare alla luce dei titoli in atti e dello stato dei luoghi la natura condominiale o meno del cortile oggetto di causa.
Nominava CTU l'ing. e rinviava la causa per il conferimento dell'incarico Persona_5 all'udienza del 18.09.2023.
Con ordinanza a seguito di trattazione cartolare relativa all'udienza del 18.09.2023, rinviava la causa all'udienza del 25.03.2024, per verificare l'espletamento della disposta c.t.u.
All'esito del deposito della consulenza tecnica d'ufficio la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni, ed all'udienza del 19.05.2025, veniva riservata in decisione, previa assegnazione alle parti giorni 60 per il deposito delle comparse conclusionali e giorni 20 per il deposito delle memorie di replica.
6 Questioni Preliminari
La domanda attorea è procedibile in quanto ritualmente preceduta dal tentativo obbligatorio di mediazione previsto nella materia dei diritti reali dall'art. 5, comma primo, D.Lgs. 28/2010 (cfr verbale negativo di mediazione allegato all'atto di citazione).
Sempre in via preliminare si dà atto che il convenuto ha rinunciato alla domanda CP_6 riconvenzionale originariamente spiegata in sede di comparsa di costituzione e risposta con conseguente cessazione della materia del contendere sulla predetta domanda.
Ancora va chiarito che in base al tenore della difesa dei convenuti può Controparte_8 ritenersi che gli stessi non abbiano inteso spiegare una domanda riconvenzionale, ma che abbiano sollevato una mera eccezione riconvenzionale.
E' pacifico in giurisprudenza il principio in base al quale “la domanda riconvenzionale differisce dalla eccezione riconvenzionale per il diverso bene della vita che chi la formula intende ottenere: se l'istante vuol conseguire la paralisi della richiesta di parte avversaria si è al cospetto di una eccezione riconvenzionale, per contro, se fa valere una statuizione a sé favorevole attributiva di un determinato bene della vita quella proposta è da considerare una domanda riconvenzionale” (cfr. da ultimo Cass. 4131/2024).
Nel caso in esame la formulata richiesta di “accertare e dichiarare la proprietà esclusiva dei Sig.ri
e porzione di cortile antistante i due locali ad uso garage, e del sottoscala CP_2 CP_3 antistante l'androne” nonché di “accertare e dichiarare l'inesistenza dell'illegittima occupazione del cortile da parte dei Sig.ri e è stata spiegata in funzione del rigetto della CP_2 CP_3 domanda attorea ( come del resto confermato anche dalla dichiarazione del difensore in ordine al contributo unificato in calce alla comparsa di costituzione e risposta).
Va invece dichiarata inammissibile la domanda degli attori, tardivamente spiegata, ed avente ad oggetto, l'accertamento e la declaratoria del diritto di proprietà esclusiva dei sigg.ri e Pt_1
in relazione al vano sottoscala, in quanto spiegata per la prima volta solo in sede di CP_1 memoria primo termine ex art. 183 VI comma c.p.c. (cfr Cassazione civile sez. I, 24/02/2023,
n.5774, ove l'attore non proponga alla prima udienza di trattazione eccezioni, processuali e di merito, che sono conseguenza della domanda riconvenzionale o delle eccezioni, processuali e di merito, proposte dal convenuto con la comparsa di risposta tempestivamente depositata, non può avvalersi della memoria da depositare nel termine fissato dall'art. 183 c.p.c., comma 5, in quanto finalizzata esclusivamente a consentire alle parti di precisare e modificare le domande e le eccezioni "già proposte" e di replicare alle domande ed eccezioni formulate tempestivamente, ma non a proporne di ulteriori, non essendo ammissibile estendere il "thema decidendum").
Merito
7 La domanda attorea è fondata e va accolta nei limiti e per le ragioni di cui di seguito.
L'odierna controversia verte sulla natura, se comune o meno, e sull'utilizzo di un piccolo cortile posto tra più edifici limitrofi, che consente l'accesso alle proprietà immobiliari esclusive di più nuclei familiari.
Si premette in diritto che colui il quale agisca per ottenere il mero accertamento della proprietà o comproprietà di un bene, anche unicamente per eliminare uno stato di incertezza circa la legittimità del potere di fatto esercitato sullo stesso, è tenuto, al pari che per l'azione di rivendicazione ex art. 948 c.c., alla probatio diabolica della titolarità del proprio diritto, trattandosi di onere da assolvere ogni volta che sia proposta un'azione, inclusa quella di accertamento, che fonda sul diritto di proprietà tutelato "erga omnes" (cfr Sez. 2 - , Sentenza n. 1210 del 18/01/2017 (Rv. 642466 - 01)
Cass. Civ., II sez., Ordinanza 06.05.2019 n. 11767).
Va poi richiamata la giurisprudenza della Suprema Corte Corte (cfr., tra le tante, Cass. n.
15372/2000 , Cass. n. 20593/2018), alla stregua della quale, in tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova, senza che, peraltro, a tal fine sia sufficiente l'allegazione del suo titolo di acquisto ove lo stesso non contenga in modo chiaro ed inequivocabile elementi idonei ad escludere la condominialità del bene.
Venendo alla disciplina normativa, secondo l'art. 1117 c.c. n. 1 sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo
… i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.
Si è anche detto che “al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto.
Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni. (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20693 del 09/08/2018).
Secondo l'orientamento univoco e consolidato della giurisprudenza di legittimità “in materia di condominio, il cortile, salvo titolo contrario, ricade nella presunzione di condominialità ai sensi dell'art. 1117 c.c., essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, senza
8 che la presunzione possa essere vinta dalla circostanza che ad esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un condomino, in quanto l'utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all'edificio condominiale” (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23316 del 23/10/2020).
Il principio è stato affermato anche con riguardo ad edifici limitrofi strutturalmente autonomi.
Sul tema, la Suprema Corte ha affermato, altresì, “in tema di condominio degli edifici, la presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'art. 1117 c.c., trova applicazione anche nel caso di cortile esistente tra più edifici limitrofi ma strutturalmente autonomi appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano” (Cass. sez. 2, Sentenza n. 3739 del 15/02/2018). In particolare si è detto che «la presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'art. 1117 cod. civ., senz'altro applicabile quando si tratti di parti dello stesso edificio, può ritenersi applicabile in via analogica anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso od al godimento degli stessi, come nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano» (Sez. 2, Sentenza n. 14559 del 30/07/2004).
Alla luce delle predette coordinate ermeneutiche verranno esaminate le domande e le eccezioni delle parti.
Anzitutto, si osserva che tutte le parti hanno assolto il proprio onere probatorio, versando in atti prova, documentale e per atto pubblico, della proprietà sui beni oggetto di causa;
pienamente provata e sussistente, dunque, è la proprietà delle unità immobiliari che insistono sulla corte de quo vertitur in capo ad tutte le parti, con conseguente legittimazione.
Venendo alle risultanze istruttorie in atti occorre partire dall'esame consulenza tecnica d'ufficio, espletata all'esito di un approfondito esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi.
Il ctu all'esito del sopralluogo e degli opportuni riscontri documentali, premesso che oggetto di indagini è un uno spazio cortilizio a piano terra, in ON (NA), alla via S. Giovanni 15-17-19, compreso tra le particelle 224 e 225 del foglio 2 del NCT di ON, ha chiarito che:
1) il suddetto cortile, è individuato al NCT del Comune di ON al foglio 2, particella 227, qualità “area”, superficie catastale 79 mq, senza intestazione, in quanto “accessorio comune ad ente rurale ed urbano”; trattasi di una zona di terreno “comune” ai soggetti intestatari di unità immobiliari censite all'urbano, anche e già come porzioni di fabbricato rurale o fabbricato urbano da accertare;

9 2) tale qualità è stata attribuita dall'Agenzia delle Entrate-servizi per il Territorio- ex catasto, con variazione del 21.02.2017, pratica n. NA0065301 – bonifica identificativi catastali (n.1688.1/2017); trattasi di una variazione d'ufficio scaturita dalla presentazione di un atto di aggiornamento da parte di un tecnico- tipo mappale del 9.06.2015, pratica n. NA0257111, in atti dal 10.06.2015, collegato a tipo mappale 255666/201,5 ANNULLATO PER FUSIONE NON PROPONIBILE
(n.255666.1/2015) Il tutto come in allegato “E”;
3) la p.lla 227, dal punto di vista catastale, risulta “comune” ai subalterni delle particelle 224-225, sia di parte attrice che di parte convenuta, anche se occorre segnalare un'incongruenza grafica tra la mappa catastale, la quale con la p.lla 227,graficamente ingloba anche uno spiazzetto nelle immediate adiacenze dell'ingresso alle proprietà x3-Vanacore, spiazzetto che risulta CP_2 essere in comune tra , e giusta quanto Controparte_2 CP_5 CP_4 Controparte_3 riportato testualmente nell'atto Notaio rep. 5535 del 29.06.1984, agli atti di causa. Tale Per_3 spiazzetto è individuato nell'allegato “D”, e risulta pavimentato con mattonelle in gres;
le tre parti acquirenti sono i sigg. e Controparte_2 Controparte_5 Controparte_4
Controparte_3
4) valore risolutivo, ai fini della risposta al quesito, è stato generato dalla lettura dei titoli di proprietà precedenti e successivi a quelli inseriti nelle produzioni di causa, che risultano essere Atto
Notaio rep. 5535 del 29.06.1984; - Atto Notaio rep. 161 del 1.07.2015, ed i Per_3 Per_6 seguenti atti acquisiti dal ctu: Atto Notaio rep. 1853 del 3.11.1951; -Atto Notaio Persona_7 rep. 40521 del 7.10.1971; -Atto Notaio rep. 40350 del 1.06.1976; -Atto Notaio Per_8 Per_9
Per_1
rep. 82141 del 21.06.2004; -Atto Notaio rep. 1572 del 30.11.2005. Per_11
Pertanto l'ausiliario nominato, richiamati i titoli notarili agli atti di causa e quelli richiesti nel corso della consulenza, nei quali gli immobili oggetto dei rogiti, relativi alle particelle 224-225 del foglio
2, sono descritti come confinanti con corte comune, e appurata l'assenza di diritti reali di natura esclusiva di uno o più soggetti sulla particella 227, conclude le operazioni peritali affermando che
“con certezza che il predetto cortile individuato al NCT del Comune di ON al foglio 2, particella 227, risulta essere “comune” a tutti i soggetti titolari di diritti reali sulle unità immobiliari site nelle particelle 224-225 ed alle quali si accede attraverso tale cortile particella
227”. (cfr ctu depositata in data 05.03.2024).
Il giudice non ha motivo di discostarsi dalle conclusioni raggiunte dal consulente tecnico d'ufficio e ribadite dallo stesso anche all'esito dei rilievi critici della parti, in quanto frutto di specifica competenza tecnica e di argomentazione logica e lineare supportata dai titoli in atti, dall'esame dello stato dei luoghi e dalla richiamata presunzione di comproprietà di cui all'art. 1117 c.c.
10 Deve pertanto incontrovertibilmente ritenersi la natura condominiale del cortile oggetto di causa, individuato al NCT del Comune di ON al foglio 2, particella 227, qualità “area”, superficie catastale 79 mq, così come raffigurata nel grafico sub allegato d) alla consulenza tecnica d'ufficio, riportato anche a pag. 12 della predetta consulenza, e dunque nei limiti individuati dal ctu, con esclusione dello spiazzetto nelle immediate adiacenze dell'ingresso alle proprietà Parte_4
come ben delineato dal ctu, spiazzetto che risulta essere in comune tra
[...] CP_2
, e ivi compreso il vano sottoscala (cfr foto 11-12
[...] CP_5 CP_4 Controparte_3 pag. 8, foto 13. 14. 15. 16 pag. 9 ctu depositata in data 05.03.2025 e grafico stato dei luoghi allegato D alla consulenza).
Per contro va disattesa l'eccezione dei convenuti volta ad accertare la loro Controparte_9 proprietà esclusiva sullo spazio di cortile antistante i due locali ad uso garage, non risultando supportata da alcun titolo all'uopo idoneo come ben chiarito in sede di consulenza tecnica d'ufficio e risposta ai relativi rilievi formulati dai predetti convenuti ( lil ctu ha ben evidenziato che “il rilascio di titoli abilitativi, con allegati grafici prodotti dai tecnici di parte richiedente, da parte degli enti comunali non stabilisce alcun ”diritto reale” sugli immobili oggetto di licenza ( rif.
Licenza edilizia n.319/72 e var. n.381/75), né tantomeno i confini indicati nei predetti elaborati, dichiarati dai tecnici di parte richiedente, statuiscono in ordine alle proprietà, tant'è vero che ad ogni rilascio di licenze, concessioni o permessi di costruire viene allegata sempre la frase…”si rilascia salvo il diritto di terzi..” cfr risposta ai rilievi critici di parte convenuta pag. 16 elaborato peritale depositato in data 05.03.2025).
Acclarata la natura comune della corte di cui si discute, il relativo uso è assoggettato alla disciplina di cui all'art. 1102, primo comma, cod. civ., in base al quale ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, sempre che non ne alteri la destinazione e non ne impedisca il pari uso agli altri comunisti.
E' stato chiarito dalla Suprema Corte che la nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 cod. civ., non va intesa nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio. La disposizione va piuttosto interpretata nel senso che l'utilizzo da parte di ciascuno dei compartecipi, anche laddove sia più intenso, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, preservando l'equilibrio fra le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri comproprietari e senza implicare pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti di costoro (Cass. 1072/2005; 4617/2007). In particolare, nel caso in cui parti del bene comune siano di
11 fatto destinate ad uso e comodità esclusiva di singoli condomini, la regola dell'art. 1102 c.c. impone al giudice un'indagine diretta ad accertare che lo sfruttamento più intenso del bene da parte del singolo non ne impedisca la simultanea fruizione degli altri e non alteri comunque la destinazione della cosa, trasmodando, in tal caso, in un uso illegittimo, in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (Cass. 17208/2008).
Ancora va chiarito che tra gli usi propri cui è destinato un cortile comune rientra anche la sosta, anche temporanea, di veicoli, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, attività non incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni, che è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari circostanti, aggiungendosi alla stessa quale destinazione accessoria o secondarie (v. Cass. n. 13879/10).
Nella specie non sussiste un regolamento di condominio, nè tantomeno una disciplina relativa all'uso del bene comune è inferibile dai rispettivi titoli di provenienza delle unità immobiliari in capo alle parti in lite.
Occorre dunque fare riferimento alle caratteristiche concrete del bene, invero di esigue dimensioni come emergente dai rilievi fotografici e dal grafico redatto dal consulente tecnico d'ufficio e pacifico tra le parti, e tale a non consentire il simultaneo parcheggio di tutti i veicoli dei condomini senza creare intralcio alla libera circolazione degli stessi in entrata ed uscita dal cortile, come del resto reso evidente anche dalle liti insorte tra i condomini per l'uso dello spazio cortilizio di cui si discute, sfociate anche in sede penale (cfr le risultanze degli interrogatori formali degli attori e dei convenuti e raccolti all'udienza del 12.06.2023 ed i Controparte_4 Controparte_5 rilievi fotografici allegati alla memoria ex art. 183 VI comma c.p.c. n.2, di parte attrice, e rilievi fotografici allegati alla memoria ex art. 183 VI comma c.p.c, n. 3 di parte convenuta
. Controparte_9
Tenuto conto, allora, dell'assenza di destinazione convenzionale impressa alla corte, si rileva che la stessa, per le sue caratteristiche e dimensioni, apprezzabili obiettivamente dai rilievi fotografici prodotti in atti e senza, quindi, che si renda necessario sul punto un approfondimento peritale, non si presta ad un concorrente pari uso per il parcheggio dei veicoli.
Invero un paritario utilizzo da parte di tutti i comproprietari della corte in comune per la sosta dei loro veicoli finirebbe per occupare quasi totalmente la superficie dell'atrio, impedendo o comunque rendendo oltremodo difficoltoso l'accesso alle proprietà singolari insistenti nel fabbricato, che, rimane, pur sempre, la destinazione primaria di un cortile comune.
Nella prospettiva in esame non è significativa la pacifica circostanza che i convenuti abbiano utilizzato l'atrio per parcheggiare i propri veicoli in Controparte_9
12 corrispondenza dell'acceso ai loro locali box, sin da prima dell'acquisto immobiliare in capo agli attori, essendo evidente che la regola dell'utilizzo concorrente deve essere rimodulata proprio alla luce del sopravvenuto acquisto di pari diritti sul bene comune da parte degli altri compartecipi ( cfr
Corte appello Napoli sez. II, 25/07/2023, (ud. 05/07/2023, dep. 25/07/2023), n.3560).
Pertanto, come evidenziato dagli attori, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che “deve ritenersi che la condotta del , consistente nella stabile occupazione - mediante CP_10 il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura - di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando
l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà' (Cass. Civ. 3640/2004 e le precedenti conformi
n. 7752 del 1995 Rv. 493309 - 01, N. 12344 del 1997 Rv. 510736 - 01, n. 11520 del 1999 che si collocano in continuità con Cass. Civ. Sez. 2, sent. 1678 del 14.5.1969 la cui massima recita: 'Il diritto di comproprietà dei condomini sulle parti comuni di un edificio deve ritenersi leso ogni qual volta uno dei condomini abbia attratto la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, sottraendola alla possibilità di uso collettivo o alterandone la destinazione.').
Ciò non sta a significare, come già evidenziato, che la nozione di pari uso della cosa comune debba essere intesa in senso restrittivo, ovvero in quello di 'uso identico', ben potendo uno o alcuni tra i comproprietari trarre un'utilità maggiore dall'utilizzo della cosa comune, ma ciò, ben inteso, sempre che l'uso più inteso non elida o comprometta le corrispondenti facoltà dei comproprietari, ovvero si traduca, alla luce della destinazione originaria della cosa, nella costituzione di una vera e propria servitù a carico della cosa comune.
Nella fattispecie è pacifico (cfr altresì risultanze degli interrogatori formali di CP_4
e raccolti all'udienza del 12.06.2023) che solo i comproprietari
[...] Controparte_5 parcheggiano le proprie automobili nella zona della corte comune Controparte_9 antistante l'androne ed i due locali, utilizzati come garage, di loro proprietà esclusiva;
zona che come acclarato in sede di ctu è in comproprietà tra le parti.
La stabile occupazione dello spazio comune integra, quindi, un abuso dei comproprietari convenuti, in quanto è attuata con modalità spazio-temporali tali da ostacolare il libero e pacifico godimento della cosa comune e, soprattutto, idonee ad alterare significativamente il rapporto di equilibrio tra i partecipanti.
Va dunque accolta la domanda inibitoria formulata da parte attrice, alla quale si sono associati anche i convenuti , e, conseguentemente, condannati i convenuti CP_7 Controparte_2
e ad astenersi dall'utilizzo Controparte_5 Controparte_4 Controparte_3
13 a parcheggio nella corte comune oggetto di causa, trattandosi di un utilizzo, non solo e non tanto più intenso e astrattamente ammissibile, ma, in concreto, lesivo della altrui possibilità di utilizzo dell'area, la quale, per la sua conformazione e natura è destinata al solo transito pedonale o di autovetture dirette ad accedere alle proprietà private e mal si presta alla sosta prolungata dei veicoli.
Non pare per il resto inopportuno ricordare che un eventuale regolamento delle modalità di esercizio del diritto di parcheggio dei vari comproprietari della corte comune è possibile soltanto nell'ambito del diverso giudizio di cui all'art. 1105, ultimo comma, c.c.
Va invece respinta la domanda di condanna dei predetti convenuti al risarcimento del danno per tale illegittima occupazione, stante la mancata allegazione di alcun tipo di pregiudizio. Infatti,
l'occupazione indebita non è il danno, ma la condotta produttiva di esso, sicchè competeva al danneggiato invocante il risarcimento del pregiudizio materiale derivante dalla sosta dei veicoli nel cortile, provare di aver subito un'effettiva lesione patrimoniale per non aver potuto disporre del bene
(cfr. Cass. n. 15111/2013; Cass. 14268/2021, Sentenza n. 33645 del 15/11/2022 ).
Nè vi è prova di un danno non patrimoniale.
Non è certamente configurabile come in re ipsa un danno non patrimoniale, inteso come disagio psico-fisico, conseguente alla mancata utilizzazione di un'area comune condominiale, potendosi ammettere il risarcimento del danno non patrimoniale solo in conseguenza della lesione di interessi della persona di rango costituzionale, oppure nei casi espressamente previsti dalla legge, ai sensi dell'art. 2059 c.c., e sempre che si tratti di una lesione grave e di un pregiudizio non futile (arg. da Cass. Sez. U, 11/11/2008, n. 26972).
Nè vi è prova di immissioni sonore ed olfattive, “intollerabili” poste in essere dai convenuti pure denunziate dagli attori. Controparte_9
Nè tantomeno la prova dei lamentati danni poteva essere fornita tramite testi come richiesto da parte attrice, in quanto i capi della prova all'uopo articolata in sede di memoria ex art. 183 VI comma c.p.c., n. II, non appaiono idonei allo scopo, laddove dalle contrapposte allegazioni delle parti e dalle reciproche querele emerge chiaramente un clima di reciproca ed accesa conflittualità condominiale tra le parti, e segnatamente tra gli attori ed i convenuti Parte_4
che è sfociato in plurime denunce in sede penale (cfr decreto di rinvio a giudizio di
[...] per reato di calunnia ai danni di , prodotto dagli attori in allegato Persona_12 Persona_13 alle memoria ex art. 183 VI c.p.c., n.2, e video allegato alla predetta memoria, nonché allegati da
7 a 11 comparsa di costituzione e risposta 7.Copia decreto di citazione a Controparte_11 giudizio Proc.Pen, N.R.g.n.r. 2332/17; 8. Copia decreto di citazione a giudizio , N.R.g.n.r. CP_12
5627/17; 9. Copia decreto di citazione a giudizio Proc.Pen, N.R.g.n.r.230/2016 mod.21bis; 10.
14 Copia decreto di citazione a giudizio Proc.Pen, N.R.g.n.r.331/2016 mod.21bis; 11. Sentenza N.
571/2018 emessa dal Tribunale di Torre Annunziata).
La domanda di risarcimento del danno, va, pertanto, disattesa.
Tenuto conto della reciproca soccombenza le spese di lite si compensano nella misura di 1/3 nei rapporti tra gli attori ed i convenuti Controparte_2 Controparte_5 CP_4
e mentre per i restanti 2/3 seguono la soccombenza dei predetti
[...] Controparte_3 convenuti e si liquidano come in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. 147/2022
(scaglione di riferimento per le cause di valore indeterminabile basso, da euro 26.000,00 ad euro
52.000,00 valori medi); le spese di lite si compensano integralmente nei rapporti tra gli attori ed i convenuti e che hanno aderito alla domanda attorea di accertamento CP_6 CP_7 della natura comune della corte, e tenuto conto della rinuncia del primo alla domanda riconvenzionale spiegata che ha valore di rigetto nel merito, (cfr Cass. n. 18255 del 10/09/2004).
La rinuncia unilaterale alla relativa domanda costituisce però rinuncia all'azione, come tale non necessitante di accettazione, come invece la mera rinuncia agli atti (ex art. 306 c.p.c.), ma equivalente a rigetto nel merito della relativa domanda, il che non può che incidere anche sulle spese del presente giudizio).
Le spese di ctu, espletata nell'interesse di tutte le parti in lite, come liquidate con separato decreto, vengono poste in via definitiva a carico di tutte le parti, gli attori, i convenuti Controparte_11 ed i convenuti nella misura di 1/3 ciascuno. CP_7

P.Q.M.

Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
-accoglie la domanda attorea, per quanto di ragione, e per l'effetto:
1) accerta la natura comune del cortile per cui è causa individuato al NCT del Comune di ON al foglio 2, particella 227, qualità “area”, superficie catastale 79 mq, così come raffigurata nel grafico allegato sub d) alla consulenza tecnica d'ufficio depositata in data 05.03.2025, riportato anche a pag. 12 della predetta consulenza, con esclusione dello “spiazzetto” nelle immediate adiacenze dell'ingresso alle proprietà come ben delineato dal ctu, Parte_4 spiazzetto che risulta essere in comune tra , e Controparte_2 CP_5 CP_4 CP_3
[...]
2) condanna i convenuti Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 ad astenersi dall'utilizzare la predetta corte comune per il parcheggio di Controparte_5 veicoli propri, di familiari o di terzi;

3) rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta dagli attori;

15 4) dichiara inammissibile la domanda spiegata dagli attori in sede di prima memoria ex art. 183 VI comma c.p.c. di accertamento e la declaratoria del loro diritto di proprietà esclusiva in relazione al vano sottoscala;

5) dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda riconvenzionale spiegata da
[...]
; CP_6
6) compensa le spese di lite nella misura di 1/3 e condanna i convenuti Controparte_2
al pagamento, in favore degli Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 attori dei restanti 2/3 delle spese di lite che si liquidano nella somma di euro 545,00 per esborsi ed euro 5.080.00 per compensi oltre rimborso forfettario spese nella misura del 15%, IVA e CpA., con attribuzione all'avv. Vincenzo PU, dichiaratosi antistatario,
7) compensa integralmente le spese di lite nei rapporti tra gli attori ed i convenuti e CP_7
; CP_6
8) pone le spese di ctu, come liquidate in corso di causa con separato decreto, a carico di tutte le parti in lite nella misura di un 1/3 ciascuno.
Torre Annunziata, 24.10.2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Rosaria Barbato
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