R.G.A.C.C. n. 1583/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Rovigo
SEZIONE PRIMA

Il Tribunale Ordinario di Rovigo, in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Marco Pesoli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al n°. 1583/2022 R.a.c.c., trattenuto in decisione alla udienza del 9.7.2025 vertente
TRA
CF , Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso come in atti dall'avv. ALVIGINI VALENTINA
ATTORE

E
, CF: , Controparte_1 P.IVA_2
, CF: Controparte_2 C.F._1 entrambi rappresentati e difeso come in atti dall'avv. STOPPA
FRANCESCO
CONVENUTI

OGGETTO: altri rapporti condominiali

1 Conclusioni: all'udienza del 9.7.2025 le parti concludevano come in atti.

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA
DECISIONE .

1. La motivazione è redatta secondo le regole prescritte dagli artt.132 n.4) e 118 disp. att. c.p.c., omesso lo svolgimento del processo.
Tenuto conto della trattazione in forma di discussione ex art. 281- sexies c.p.c., si fa rinvio materiale agli atti processuali delle parti quanto alle allegazioni e deduzioni ivi svolte.

2. Di seguito si riportano le conclusioni definitivamente rassegnate dalle parti in prima memoria ex art. 183, VI co. c.p.c.; per comodità di esposizione, le domande sono rubricate da questo giudicante mediante anteposizione di una lettera maiuscola seguita da una parentesi quadra.
Attore, con rinvio all'atto di citazione:
In via principale
A] Accertarsi e dichiararsi che le attività edilizie eseguite dall'attrice nella sua proprietà così descritta al Catasto Fabbricati del Comune di Porto Viro, Foglio
17, Map 297, 297 sub. 1, 297 sub. 2, 297 sub. 3, 297 sub. 4, 297 sub. 5, 297 sub. 6,
e Foglio 17, Map 314 sub. 1, 314 sub. 2, 314 sub. 3, 314 sub. 4 sono pienamente regolari e conformi alla disciplina edilizia ed urbanistica del Comune di Porto
Viro, e sono state attuate nell'ambito dei poteri che la legge conferisce al proprietario, non violando nessuna norma in materia di condominio degli edifici.
B] Accertarsi e dichiararsi che la vendita di una delle 5 unità abitative di proprietà attorea ai IGg.ri e è pienamente legittima e Pt_2 CP_3 che costoro sono, a tutti gli effetti, condomini del Controparte_1
C] Accertarsi e dichiararsi che il comportamento tenuto dal
[...]
e per esso dall'amministratrice, IG.ra , verso CP_1 Controparte_2
l'attrice e di cui in narrativa è illegittimo ed illecito.
Condannarsi il e la IG.ra , in Controparte_1 Controparte_2 solido tra di loro o nelle ragioni che saranno ritenute di giustizia a risarcire all'attrice per le ragioni di cui in narrativa i danni tutti patiti e patiendi che, allo
2 stato, si quantificano in € 100.000,00, o in quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia.
D] Accertarsi e dichiararsi la nullità della delibera assunta dall'assemblea del il giorno 9 Aprile 2022 con cui si deliberava Controparte_1
l'acquisizione della piscina e dell'area circostante in concessione.
In via subordinata Par E] accertarsi e dichiararsi che ha diritto di partecipare all'acquisizione al godimento della piscina e dell'area circostante con le sue unità, e così dicasi per i IGg.ri CP_3
Convenuti:
A] In via principale il rigetto delle domande attoree e di quanto esposto nelle note scritte per l'udienza del 7.12.22 poiché infondate in fatto e diritto.
In via riconvenzionale
B] In via principale
Accertarsi che l'immobile oggetto di causa sia in regola con l'autorizzazione rilasciata dal comune di Porto Viro.
C] Sempre in via principale
Previo accertamento da parte del Giudicante che l'attrice ha violato il regolamento di condominio mutando il volume e la forma del fabbricato oggetto della presente controversia, ordinarsi all'attrice il ripristino dello stato esistente relativamente al volume, alla forma ed al colore del fabbricato esistente,
D] in via subordinata
Previo accertamento che l'attrice ha modificato la destinazione del proprio fabbricato oggetto della presente causa, ordinarsi all'attrice il ripristino dello stato esistente, con il ripristino della originaria destinazione a ristorante e/o club house.
E] In via subordinata secondaria
Dichiararsi che gli acquirenti attuali e futuri degli appartamenti nati dalla modifica del fabbricato oggetto di causa non hanno diritto a partecipare al condominio.
F] In via ulteriormente subordinata secondaria
Dichiararsi che gli acquirenti attuali e futuri degli appartamenti nati dalla modifica del fabbricato oggetto di causa e/o di quelli nati dalla modifica e dal cambio di destinazione dei locali prima adibiti a ristorante/clubhouse non hanno diritto a partecipare al . CP_1
3 3. In via assolutamente pregiudiziale, va rigettata la questione di rito sollevata da parte attrice in ordine all'asserito conflitto di interessi del singolo procuratore di parte convenuta, il quale difende sia il condominio che l'amministratore. È infatti evidente, dal tenore delle domande, che la posizione delle due parti resistenti è collimante e priva di frizioni, ragione per cui è pienamente legittima la scelta di avvalersi di un unico difensore.

4. Sempre in via pregiudiziale di rito, va rigettata l'eccezione di difetto di procura sollevata da parte attrice nei confronti della convenuta in prima memoria, per mancanza di delega assembleare. Assorbita ogni altra considerazione, con la prima difesa utile (la seconda memoria ex art. 183 c.p.c.) il convenuto ha spontaneamente prodotto nuova procura alle liti e relativa delibera condominiale (doc. 16 convenuto), con conseguente sanatoria ex tunc di qualunque nullità si fosse in ipotesi verificata, ai sensi dell'art. 182 c.p.c..
5. Domanda sub A] di parte attrice: “Accertarsi e dichiararsi che le attività edilizie eseguite dall'attrice nella sua proprietà così descritta al Catasto
Fabbricati del Comune di Porto Viro, Foglio 17, Map 297, 297 sub. 1, 297 sub. 2, 297 sub. 3, 297 sub. 4, 297 sub. 5, 297 sub. 6, e Foglio 17, Map 314 sub. 1, 314 sub. 2, 314 sub. 3, 314 sub. 4 sono pienamente regolari e conformi alla disciplina edilizia ed urbanistica del Comune di Porto Viro, e sono state attuate nell'ambito dei poteri che la legge conferisce al proprietario, non violando nessuna norma in materia di condominio degli edifici”.

5.1. La domanda è inammissibile per carenza di interesse ex art. 100
c.p.c., circostanza che, attenendo a una questione di rito in puro diritto, non necessita della previa sottoposizione al contraddittorio delle parti, secondo la costante giurisprudenza di legittimità.

5.2. In diritto, va infatti rilevato che, poiché la tutela giurisdizionale è tutela di diritti, il processo, salvo casi eccezionali predeterminati per legge, può essere utilizzato solo come fondamento del diritto fatto valere in giudizio e non di per sé, per gli effetti possibili e futuri.
Pertanto, non sono proponibili azioni autonome di mero accertamento di fatti giuridicamente rilevanti ma che costituiscano
4 elementi frazionistici della fattispecie costitutiva di un diritto, la quale può costituire oggetto di accertamento giudiziario solo nella funzione genetica del diritto azionato e quindi nella sua interezza
(Cassazione civile sez. I, 05/08/2019, n.20885).

5.3. Osserva questo giudicante che, dall'esame degli atti di causa, non emerge quale dovrebbe essere l'interesse ad accertare lo stato legittimo dei lavori, da un punto di vista edilizio e urbanistico, effettuati da parte attrice, tenuto conto che un accertamento in un senso o nell'altro nessuna conseguenza può provocare nei rapporti tra le parti, che palesemente controvertono in ordine non alla regolarità amministrativa degli interventi, ma alla ipotizzata violazione del regolamento condominiale, come emerge in modo palese dallo stesso tenore della domanda riconvenzionale della parte convenuta (“Previo accertamento che l'attrice ha modificato la destinazione del proprio fabbricato oggetto della presente causa, ordinarsi all'attrice il ripristino dello stato esistente, con il ripristino della originaria destinazione a ristorante e/o club house”). Si tratta, con ogni evidenza, di circostanze che rilevano nella loro materialità, in quanto asseritamente violative dei rapporti di condominio come regolati dal regolamento.

5.4. Quanto, poi, alla specifica richiesta di accertare che l'attore non ha violato “nessuna norma in materia di condominio degli edifici”, anche sotto tale profilo la domanda risulta carente di interesse concreto e attuale, e ciò in quanto, come detto, non è delle norme legali in materia di condominio che si controverte, ma sulla violazione del regolamento condominiale.

5.5. In conclusione, avendo l'attore spiegato una domanda di accertamento mero rispetto alla quale non si ravvisa alcuna utilità concreta, la stessa va dichiara inammissibile per carenza di interesse.
6. Domanda sub B] di parte attrice: “Accertarsi e dichiararsi che la vendita di una delle 5 unità abitative di proprietà attorea ai IGg.ri e Pt_2
è pienamente legittima e che costoro sono, a tutti gli effetti, CP_3 condomini del . Controparte_1
5 6.1. La domanda è manifestamente inammissibile per carenza di interesse ex art. 100 c.p.c.; la domanda è inoltre inammissibile per carenza di legittimazione attiva, nella parte in cui chiede accertarsi una posizione giuridica di partecipazione al Controparte_1 in favore di e i quali non sono parti del Pt_2 CP_3 presente giudizio.

6.2. Quanto al primo aspetto, e richiamato in diritto quanto detto sopra al punto 5.2 della motivazione, non risulta dagli atti di causa che mai sia stata posta in contestazione dai convenuti (e non si vede come questi avrebbero potuto) la validità dell'atto di compravendita di una delle unità abitative risultanti dal frazionamento del bene di proprietà della società attrice in favore di e ne Pt_2 CP_3 consegue la manifesta inammissibilità della domanda di mero accertamento per carenza di interesse.

6.3. Quanto al secondo aspetto, è principio informatore del processo civile quello per cui, fuori dei casi espressamente previsti dalla legge, nessuno può far valere nel processo in nome proprio un diritto altrui
(art. 81 c.p.c.). Ne consegue che, in difetto di apposita procura, la
[...] non può agire in giudizio a vantaggio di terzi soggetti, con Pt_1 conseguente, ulteriore ragione di inammissibilità in rito della domanda.
7. Domanda sub C] di parte attrice: “Accertarsi e dichiararsi che il comportamento tenuto dal e per esso Controparte_1 dall'amministratrice, IG.ra , verso l'attrice e di cui in Controparte_2 narrativa è illegittimo ed illecito. Condannarsi il Controparte_1
e la IG.ra , in solido tra di loro o nelle ragioni che saranno Controparte_2 ritenute di giustizia a risarcire all'attrice per le ragioni di cui in narrativa i danni tutti patiti e patiendi che, allo stato, si quantificano in € 100.000,00, o in quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia”.

7.1. La domanda è infondata.

7.2. Come si dirà più ampiamente infra – vd. punto 11 della motivazione
– parte attrice ha compiuto una operazione di ristrutturazione che, almeno in parte, risulta in contrasto con il regolamento condominiale,
6 ragione per cui non si ritiene che versi in posizione tale da poter avanzare pretese risarcitorie in relazione alle ritenute condotte ostili tenute dal condominio.

7.3. Ad ogni buon conto, rileva inoltre questo giudicante che l'assemblea condominiale, quale organo che forma la volontà del , si CP_1 esprime mediante atti tipici, ed è caratterizzata da una puntuale scansione procedimentale: convocazione dell'assemblea, formale deliberazione assembleare con le specifiche maggioranze richieste e conseguente verbalizzazione, la quale diventa definitiva e irretrattabile trascorso un brevissimo termine per l'impugnazione, salve le residuali ipotesi di nullità radicale. Stante ciò, deve rilevarsi che è dato documentalmente emergente dagli atti di causa quello per cui nessuna formale autorizzazione all'effettuazione di detti lavori fu mai chiesta, né, conseguentemente, autorizzata. Non possono dunque essere condivise le argomentazioni di parte attrice, la quale contesta una condotta ambivalente all'assemblea di condominio che avrebbe indotto la a confidare nella legittimità del proprio agire: a Parte_1 fronte, infatti, di una chiara norma di divieto posta nel regolamento condominiale – regolamento la cui opponibilità all'attrice è fatto pacifico in causa – e di fronte a una clausola che chiaramente prescrive uno specifico atto di approvazione, indicando la relativa maggioranza richiesta, era preciso onere del condomino interessato quello di chiedere la messa all'ordine del giorno della proposta di lavori. Dagli atti, invece, non emerge che tale richiesta sia stata formulata, e neppure sollecitata in assemblea perché il relativo punto venisse discusso quantomeno in un'assemblea successiva.
La domanda va pertanto rigettata, in quanto infondata.
8. Domanda sub D] di parte attrice: “Accertarsi e dichiararsi la nullità della delibera assunta dall'assemblea del il giorno 9 Controparte_1
Aprile 2022 con cui si deliberava l'acquisizione della piscina e dell'area circostante in concessione”.

8.1. Parte attrice contesta che all'assemblea del 9.4.2022 (verbale sub doc.
6 attore), a cui il rappresentante di ha partecipato, non Parte_1
7 sarebbe stato verbalizzato il parere favorevole di tale ultima società all'acquisto della piscina e che, in ragione di ciò, con pec del 13.4.2022
(doc. 15 attore), la avrebbe chiesto, senza riscontro, di Parte_1 integrare il verbale di assemblea. Ciò premesso, l'attore chiede dichiararsi la nullità della delibera per le seguenti ragioni: 1)
l'acquisto di un bene immobile di terzi non sarebbe di competenza dell'assemblea; 2) il bene sarebbe indeterminabile, in quanto non catastalmente identificato. La domanda va in parte riqualificata come di annullabilità in ragione della causa petendi e, conseguentemente dichiarata in parte inammissibile per tardività e in parte infondata nel merito.

8.2. In diritto, va richiamato il principio di diritto enunciato dalle Sezioni Unite della Cassazione, a mente del quale “in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume" (Cass. Sez. U - , Sentenza n. 9839 del
14/04/2021).

8.3. Con riguardo alla prima ragione, si rileva che la delibera ha ad oggetto la raccolta di consensi dei condomini favorevoli all'acquisto di una piscina, i quali poi procederanno a rogitare, quali parti acquirenti pro quota, in regime di comunione e con destinazione di ciascuna quota a pertinenza delle rispettive unità immobiliari di proprietà (ciò risulta documentalmente dal successivo atto di compravendita - doc. 12 conv.). Si tratta di delibera che non impegna all'acquisto i condomini non aderenti, posto che l'acquisto in proprietà è previsto, come effettivamente avverrà, solo in favore e a spese dei condomini aderenti, tanto è vero che, nella medesima delibera, si prevede che, con successiva delibera, sarà determinato il canone di utilizzo della piscina per i condomini non proprietari. Non
8 pare dunque ravvisarsi una delibera rientrante nelle categorie di cui alla richiamata giurisprudenza di legittimità. Se ne ricava che, non trattandosi di ipotesi di nullità, l'azione di annullamento della delibera, nella parte in cui non dà atto della positiva volontà di acquisto manifestata dalla società attrice, è tardiva perché non proposta nel termine di legge di 30 giorni.

8.4. Con riguardo alla seconda ragione, e fermo restando che l'acquisto programmato, come detto al punto che precede, era destinato a interessare i singoli condomini con vincolo a pertinenza delle quote alle singole unità immobiliari, il bene risulta chiaramente identificabile, trattandosi della piscina adiacente alla struttura condominiale. Non sussiste, dunque, alcuna nullità per carenza di un elemento essenziale della delibera. La domanda è dunque, in parte qua, infondata.
9. Domanda sub E] di parte attrice: “accertarsi e dichiararsi che ha diritto di partecipare all'acquisizione al godimento della piscina e dell'area circostante con le sue unità, e così dicasi per i IGg.ri . CP_3

9.1. La domanda ha petitum giuridicamente impossibile nella misura in cui chiede di accertare un diritto di partecipazione ad un acquisto che si è già perfezionato, oltretutto tra soggetti diversi rispetto alle parti in causa.

9.2. La domanda è inoltre inammissibile nella parte in cui è finalizzata ad accertare un diritto in favore degli aventi causa della non parti del presente giudizio.

9.3. Quanto alla richiesta di partecipazione al godimento, va osservato che questo non è mai stato escluso dalla delibera impugnata, che ha anzi riservato a successivo atto assembleare la determinazione delle modalità di godimento in favore dei condomini non proprietari: su tale circostanza, tuttavia, parte attrice nulla allega, non chiarendo se la questione sia stata affrontata e deliberata, o comunque sollecitata in assemblea. Ad ogni buon conto, resta il fatto che, trattandosi di piscina e aree di piena proprietà di solo taluni condomini, è da
9 escludersi che l'attrice possa vantare un diritto soggettivo a pretenderne un diritto d'uso. La domanda va pertanto rigettata.
10. Domanda riconvenzionale sub B] di parte convenuta: “Accertarsi che l'immobile oggetto di causa sia in regola con l'autorizzazione rilasciata dal comune di Porto Viro.”.
10.1. La domanda è inammissibile per carenza di interesse ex art. 100
c.p.c. La domanda viene formulata nella forma dell'accertamento mero, e non è chiarito quale sia l'utilità che parte resistente – attrice in riconvenzionale, dovrebbe ricavare dall'accertamento suddetto.
Osserva infatti questo giudicante che, ferma la diversa questione della violazione dell'articolo 3 del regolamento condominiale, di cui si dirà al punto che segue in punto di parti esterne delle proprietà esclusive, per il resto, lo stato amministrativo legittimo degli interventi operati non impatta in alcun modo sulle posizioni giuridiche soggettive imputabili al;
la legittimità dei CP_1 titoli edilizi è ormai coperta dalla definitività dei relativi provvedimenti amministrativi, mentre la conformità degli interventi al titolo autorizzativo non assume alcun rilievo pratico per il condominio, che infatti può lamentare (e lamenta) il contrasto degli interventi con il regolamento condominiale nel loro essere avvenuti in assenza della previa delibera condominiale di approvazione, e ciò totalmente a prescindere dalla circostanza che essi siano o meno legittimi sul piano squisitamente edilizio. La domanda va pertanto dichiarata inammissibile.
11. Domanda riconvenzionale sub C] di parte convenuta: “Previo accertamento da parte del Giudicante che l'attrice ha violato il regolamento di condominio mutando il volume e la forma del fabbricato oggetto della presente controversia, ordinarsi all'attrice il ripristino dello stato esistente relativamente al volume, alla forma ed al colore del fabbricato esistente.”
11.1. La domanda può trovare parziale accoglimento.
11.2. Il regolamento condominiale, all'articolo 3, ultimi due capoversi, prescrive quanto segue: “Non può essere variato l'uso, la destinazione, od altro delle zone esterne di proprietà privata, a lavori terminati e consegna
10 avvenuta, se non con l'approvazione della maggioranza dei partecipanti al condominio. Medesimo criterio deve essere adottato per l'eventuale posa di manufatti od altro con esclusione di camini o barbecue. Le parti esterne di proprietà delle singole unità non potranno essere variate sia nella forma che nel colore o altro se non con l'approvazione della maggioranza dei 2/3 del
Condominio e con la maggioranza dei 2/3 dei componenti il blocco di cui fa parte l'unità che richiede la variazione”
Si tratta di regolamento condominiale che pare avere natura contrattuale, essendo stato allegato dal convenuto, e non adeguatamente smentito, che lo stesso è stato adottato nel 1997 al momento della nascita del condominio;
è inoltre documentato (doc. 4 convenuto) che il medesimo regolamento è stato adottato in tale data, venendo lo stesso indicato specificamente nel quadro D di una nota di trascrizione avente ad oggetto una unità facente parte del condominio, ciò che rafforza ulteriormente la tesi della vincolatività delle prescrizioni regolamentari in punto di limitazioni ai singoli diritti di proprietà esclusiva dei condomini. Si riporta, di seguito, la parte rilevante della nota:
11.3. È poi necessario determinare la portata dei vincoli sopra richiamati, stabilendo come le clausole testualmente sopra trascritte debbano essere interpretate.
A tal proposito, si deve precisare che, in materia di interpretazione del contratto, vige il principio di gerarchia nell'ermeneutica contrattuale, in virtù del quale i criteri individuati dagli artt. 1362 e
1363 c.c. prevalgono su quelli integrativi previsti dagli artt. 1365 e
1371 c.c..
11 Alla luce di tale profilo, il contenuto delle espressioni utilizzate dalle parti non può essere esteso fino ad individuare diritti ed obblighi ulteriori e diversi rispetto a quelli contemplati nel contratto dovendo, invece, attribuirsi rilievo primario all'individuazione dell'intenzione delle parti anche attraverso il tenore letterale delle parole, e quando questo risulta sufficiente l'operazione ermeneutica deve ritenersi conclusa (Cfr. Corte Appello Perugia, 11/08/2020, n. 378, in www.deiure.it).
E ancora, costituisce ius receptum il principio per il quale, in tema di interpretazione del contratto, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto;
il rilievo da assegnare alla formulazione letterale deve essere verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale (Cfr., ex multis:
Cass., sez. VI, 12/03/2020, n.7062; Cass. n. 12400 del 2007; Cass. n.
5102 del 2015).
In materia condominiale e di interpretazione del regolamento, la
Suprema Corte ha avuto modo di chiarire che non può escludersi a priori che la clausola del regolamento condominiale contrattuale richiedente il consenso preventivo dell'assemblea condominiale per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che possa modificare la stabilità e lo stato di decoro dell'edificio possa interpretarsi, allorquando preveda l'obbligo del ripristino dello stato di fatto come sanzione per l'esecuzione delle modifiche in difetto di autorizzazione, quale stabilente il principio dell'immodificabilità del fabbricato senza il consenso dell'assemblea (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4509 del
21/05/1997): dall'ampiezza del divieto e dalla portata delle relative conseguenze può pertanto inferirsi legittimamente un generale divieto di apportare qualunque modifica all'edificio senza il previo consenso del condominio.
Il costante insegnamento della Suprema Corte si sofferma poi sui requisiti di specificità che debbono avere i regolamenti che pongono limitazione al diritto proprietario individuale. In particolare, la giurisprudenza di legittimità ha reiteratamente puntualizzato che “i
12 divieti e i limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale nel regime condominiale possono essere formulati nei regolamenti sia mediante elencazione delle attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare, e che, in quest'ultimo caso, tali limiti e divieti, al fine di evitare ogni possibilità di equivoco in una materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze (cfr. Cass. nn. 20237/09 non massimata, 16832/09 non massimata, 9564/97, 1560/95 e 11126/94; analogamente, v. anche nn. 23/04 e 10523/03)”. È stato quindi precisato che “nella giurisprudenza sopra richiamata il requisito di chiarezza è riferito non alla clausola in sè e al divieto che contiene (il che costituirebbe una considerazione affatto ovvia), ma alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire. Una clausola chiara nell'imporre un divieto di ampia latitudine, ma non altrettanto nel connettersi alle ragioni che lo giustificano, non soddisfa i requisiti di validità imposti dalla citata giurisprudenza, poiché non consente di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela” (cfr., in motivazione, Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 19229 del 2014).
Infine, secondo il costante indirizzo della Suprema Corte,
l'accertamento della volontà delle parti in relazione al contenuto del negozio si traduce in una indagine di fatto, affidata al giudice di merito e censurabile in sede di legittimità solo nell'ipotesi di violazione dei canoni legali d'interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 c.c. e ss. (Cfr., ex plurimis: Cass., Sez. 5, Sentenza n. 873 del
16/01/2019, Rv. 652192 - 01; Sez. 1, Ordinanza n. 27136 del 15/11/2017,
Rv. 646063 - 01).
Esaurita la rassegna del diritto applicabile, e passando ora al caso concreto, osserva questo giudicante che la parte del regolamento condominiale che qui impegna (rubricata “parti private”) pone, nel suo complesso, un generale divieto di immutazione dello stato delle parti private che abbiano una percepibilità esterna, nonché un divieto
13 di modificare la destinazione d'uso dei beni. Il tenore delle clausole è estremamente ampio: salvo autorizzazione condominiale, il divieto è generale per le modifiche di uso e destinazione, in senso ampio, delle aree esterne (“Non può essere variato l'uso, la destinazione, od altro delle zone esterne di proprietà privata, a lavori terminati e consegna avvenuta”), così come è generale, salvo per un'unica specifica esclusione – camini e barbecue – per ogni ipotesi di posa di manufatti (“Medesimo criterio deve essere adottato per l'eventuale posa di manufatti od altro con esclusione di camini o barbecue”); è infine previsto un divieto a spettro ampio di variazione di ogni elemento esterno dei fabbricati, con riferimento, si noti, non alle facciate, ma genericamente alle “parti esterne”, con ampiezza della clausola ulteriormente rafforzata dall'utilizzo del termine “o altro”, che rende meramente esemplificative le specificazioni precedenti (“Le parti esterne di proprietà delle singole unità non potranno essere variate sia nella forma che nel colore o altro se non con
l'approvazione”).
Il regolamento, dunque, opera mediante individuazione di classi di attività vietate;
è silente, tuttavia, in ordine alle ragioni che fondano tali limitazioni, nonché agli specifici rimedi in caso di violazione.
Ritiene questo giudicante che, in difetto di puntuale indicazione delle ragioni giustificatrici delle limitazioni poste alla proprietà privata, non potrà che prendersi a parametro la norma dispositiva di riferimento, ovverosia l'art. 1122 c.c., il quale fonda le limitazioni proprietarie sul pericolo di danno alle parti comuni, nonché sul potenziale pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. È bene osservare che la giurisprudenza di legittimità dà lettura molto ampia di tali interessi, ravvisando un danno alle parti comuni in ogni ipotesi di contrasto con gli interessi della collettività condominiale, da ravvisarsi in tutto ciò che elide o riduce le utilità retraibili dalla cosa comune, anche di ordine estetico o edonistico (cfr. Cass. 1076/2005), rilevando poi sia i danni sul piano fisico che quelli sul piano funzionale.
11.4. Così ricostruita la portata del regolamento condominiale, va verificata la portata delle condotte tenute dalla società attrice, onde verificare se vi sia stata violazione delle limitazioni ivi poste. Rileva
14 questo giudicante che, a seguito di accertamento tecnico d'ufficio, omessa ogni considerazione in ordine allo stato legittimo dell'immobile, che qui non rileva ai fini del decidere, è emerso che
“l'intervento edilizio realizzato consiste nella ristrutturazione, ampliamento con variazione della destinazione d'uso da "ristorante a residenziale". Il locale adibito a ristorante (Club House) ha subito intervento di trasformazione edilizia con ricavo di 5 unità abitative, delle quali 3 disposte su due piani con tipologia " a schiera", due su unico piano sovrapposto con accesso indipendente (di cui una a piano primo). La trasformazione è avvenuta mediante la realizzazione di pareti divisorie e solai in legno interni. Parziale demolizione della copertura per la realizzazione di lucernari utili all'aumento delle altezze interne, rimanente copertura oggetto di smontaggio e rifacimento con adeguato isolamento termico. Sono state realizzate scale interne per l'accesso al piano primo. Sono stati utilizzati materiali e finiture tipiche "Bassopolesane". Sul lato ovest sono presenti dei porticati quali pertinenze ricadenti sull' area ex mn.
309 di proprietà di parte attrice. La realizzazione degli abbaini sulla copertura ha determinato un aumento della cubatura esistente per mc. 36, ampliamento ai sensi della L.R. n. 32 del 29-11-2013”.
Orbene, si rileva innanzitutto che, a mente della lettera del regolamento condominiale (che, come detto, va interpretato in senso stretto laddove pone limitazioni al diritto di proprietà individuale), non sono in realtà vietate le modifiche delle destinazioni d'uso degli immobili, ma solo “[del]la destinazione, od altro delle zone esterne di proprietà privata” (ns. enfasi), sicché il mutamento ad uso residenziale non è ex se rilevante.
Del pari, dalla consulenza tecnica espletata, non è emerso che le modifiche dell'edificio, ed in specie l'aumento di volumetria connesso alla creazione degli abbaini, abbia inciso negativamente sugli interessi – limite sopra richiamati, non essendo stato né allegato, né comunque emerso, che la ristrutturazione abbia comportato un pregiudizio alla stabilità o al decoro estetico dell'edificio.
15 Sotto tali aspetti, dunque, le doglianze di parte convenuta non risultano fondate.
Diversamente, tuttavia, deve ritenersi con riferimento al pregiudizio funzionale che il nel suo complesso ricava CP_1 dall'aggravamento del carico urbanistico derivante dalla creazione di cinque nuove unità abitative sotto il profilo degli spazi adibiti a parcheggi, questione che è stata tempestivamente sollevata da parte convenuta in sede di comparsa di costituzione (pag. 15 comparsa).
Sul punto, il consulente d'ufficio ha, con motivazione congrua e dando ampiamente riscontro alle note critiche dei CTP, rilevato l'inadeguatezza delle pratiche connesse all'intervento di ristrutturazione sotto il profilo della corretta individuazione delle aree da destinare a parcheggio per le unità abitative di nuova creazione, rispetto alle quali sarebbe stato indicato solo un parcheggio aggiuntivo in relazione all'aumento di cubatura realizzato, ma non sarebbe stato tenuto in alcun conto della intervenuta modifica di destinazione d'uso del fabbricato (la questione è ampiamente ricostruita e trattata nell'elaborato integrativo depositato il 18.11.2024).
Sotto tale profilo, pertanto, e in difetto di adeguata prova contraria, deve ritenersi che la condotta della parte attrice sia lesiva dei diritti del , e che pertanto, dovendo porsi rimedio in via CP_1 specifica esclusivamente sotto tale profilo, essendo state ritenute prive di rilievo le altre doglianze sopra richiamate, dovrà condannarsi la società attrice a provvedere, materialmente e mediante realizzazione delle necessarie pratiche amministrative, alla corretta individuazione dei parcheggi necessari a servire le unità abitative realizzate, onde elidere il pregiudizio funzionale patito dal
. CP_1
12. Domanda riconvenzionale sub D] di parte convenuta: “in via subordinata. Previo accertamento che l'attrice ha modificato la destinazione del proprio fabbricato oggetto della presente causa, ordinarsi all'attrice il ripristino dello stato esistente, con il ripristino della originaria destinazione a ristorante e/o club house.”
16 12.1. La domanda, pur formulata in via subordinata alla precedente, non può essere dichiarata assorbita, stante il solo parziale accoglimento della domanda principale.
12.2. La domanda subordinata non può essere accolta per le medesime ragioni per le quali non è accoglibile la domanda principale e, in particolare, per non essere tecnicamente vietata dal regolamento condominiale la variazione di destinazione d'uso degli spazi interni, salvo quanto si è detto in ordine ai pregiudizi funzionali derivanti dalla connessa variazione degli spazi esterni adibiti a parcheggio.
13. Domanda riconvenzionale sub E] di parte convenuta: “In via subordinata secondaria. Dichiararsi che gli acquirenti attuali e futuri degli appartamenti nati dalla modifica del fabbricato oggetto di causa non hanno diritto a partecipare al ” CP_1
13.1. La domanda, pur formulata in via subordinata alla precedente, non può essere dichiarata assorbita, stante il solo parziale accoglimento della domanda principale.
13.2. La domanda è manifestamente infondata, in quanto volta a produrre effetti nei confronti di soggetti terzi non parti del presente giudizio, e va pertanto rigettata. Incidentalmente, pare opportuno osservare sin d'ora che, valutata non illecita in sé la variazione di destinazione d'uso del fabbricato e il relativo frazionamento (salvo quanto detto in ordine ai parcheggi), quella del rifacimento delle tabelle millesimali è questione che andrà necessariamente affrontata.
14. Domanda riconvenzionale sub F] di parte convenuta: “In via ulteriormente subordinata secondaria. Dichiararsi che gli acquirenti attuali e futuri degli appartamenti nati dalla modifica del fabbricato oggetto di causa
e/o di quelli nati dalla modifica e dal cambio di destinazione dei locali prima adibiti a ristorante/clubhouse non hanno diritto a partecipare al
” CP_1
14.1. La domanda, pur formulata in via subordinata alla precedente, non può essere dichiarata assorbita, stante il solo parziale accoglimento della domanda principale.
17 14.2. Come la precedente, la domanda è manifestamente infondata, in quanto volta a produrre effetti nei confronti di soggetti terzi non parti del presente giudizio;
essa va pertanto rigettata.
15. In definitiva, vanno respinte, per le motivazioni sopra indicate, tutte le domande formulate da parte attrice. Vanno poi respinte la quasi totalità delle domande riconvenzionali formulate da parte convenuta, salvo quella relativa alla violazione del regolamento condominiale, sotto l'unico profilo della mancata individuazione di adeguate aree da destinare a parcheggio delle unità abitative risultanti dalla ristrutturazione edilizia.
16. L'amplissima soccombenza reciproca, così come anche il rifiuto ingiustificato, sulla scorta dell'esito del giudizio, di parte convenuta di accettare la proposta di conciliazione formulata dal Giudice, consente di disporre la integrale compensazione delle spese di lite e di
CTU tra le parti in causa.


P.Q.M.



Il Tribunale Ordinario di Rovigo, definitivamente pronunciando nel merito nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:

1. Dichiara inammissibile la domanda di parte attrice rubricata sub A] nelle conclusioni riportate, per carenza di interesse ad agire.

2. Dichiara inammissibile la domanda di parte attrice rubricata sub B] nelle conclusioni riportate, per carenza di interesse ad agire e per difetto di legittimazione attiva.

3. Rigetta la domanda risarcitoria di parte attrice rubricata sub C], in quanto infondata.

4. Rigetta la domanda di parte attrice rubricata sub D] nelle conclusioni riportate, in quanto in parte inammissibile (per la parte in cui è riqualificata come domanda di annullamento) e in parte infondata.
18 5. Dichiara la domanda di parte attrice rubricata sub E] nelle conclusioni riportate in parte inammissibile per difetto di legittimazione attiva e in parte infondata.

6. Dichiara inammissibile la domanda di parte convenuta rubricata sub B] nelle conclusioni riportate, per carenza di interesse ad agire.

7. Accoglie la domanda di parte convenuta rubricata sub C] nelle conclusioni riportate nei limiti di cui in motivazione e, per l'effetto, condanna la società attrice a porre in essere ogni attività, materiale e amministrativa, necessaria alla individuazione di aree destinate a parcheggio adeguate rispetto alla mutata destinazione d'uso dell'immobile.

8. Rigetta la domanda di parte convenuta rubricata sub D] nelle conclusioni riportate, in quanto infondata.

9. Rigetta la domanda di parte convenuta rubricata sub E] nelle conclusioni riportate, in quanto diretta a produrre effetti nei confronti di soggetti terzi rispetto alle parti in causa.
10. Rigetta la domanda di parte convenuta rubricata sub F] nelle conclusioni riportate, in quanto diretta a produrre effetti nei confronti di soggetti terzi rispetto alle parti in causa.
11. Compensa integralmente le spese di lite e di CTU tra le parti.
Si dà atto che la presente sentenza, sottoscritta dal Giudice Unico con firma digitale, viene depositato in unico originale telematico ex art.15
DM 44/2011.
Così deciso il 23.7.2025.
IL GIUDICE
Dott. Marco Pesoli
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