N. R.G. 630/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Arezzo
Sezione Civile
Nella persona del giudice dott.ssa Carmela Labella ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di 1° grado iscritta al n. 630 del ruolo contenzioso generale dell'anno
2024 e trattenuta in decisione all'esito dell'udienza cartolare del 12.03.2025 e vertente tra
, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Parte_1
SANTINI ANDREA e dell'Avv. GAGLIARDI GILBERTO, che la rappresentano e difendono, anche disgiuntamente, come da procura in atti;

PARTE RICORRENTE contro
, elettivamente domiciliato presso lo studio RT dell'Avv. ROCCHIO FRANCESCO, che lo rappresenta e difende, come da procura in atti;

PARTE RESISTENTE

CONCLUSIONI
All'esito dell'udienza cartolare del 12.03.2025,
l' Avv. SANTINI ANDREA e l'Avv. GAGLIARDI GILBERTO per Pt_1
, concludono come segue: “(…) voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta
[...]
ogni contraria richiesta: Accertare e dichiarare che si è RT obbligato contrattualmente a comprare l'immobile di e a pagarne il Parte_1
prezzo di Euro 525.000,00 nei modi e nei termini di cui in narrativa;
Accertare e dichiarare che si è reso inadempiente a tale RT obbligazione e che per l'effetto il contratto da cui essa promanava si è risolto per Suo
1 fatto, colpa ed inadempimento ex art. 1453 c.c.; Accertare e dichiarare, i danni patiti da in ragione di tale risoluzione come e nelle somme di cui in Parte_1
narrativa, ferme le rinunce in atti, salva diversa quantificazione del Giudice secondo il proprio prudente apprezzamento in via equitativa e con condanna al risarcimento degli stessi. Con vittoria di spese legali ai sensi di legge aumentate del 30% per l'inserimento di ipertesti ex art. 4 c. 1 bis DM 55/14 come modificato ex DM 37/18 (…)”;
l'Avv. ROCCHIO FRANCESCO per , RT conclude come segue: “(…) previa dichiarazione di inammissibilità della domanda nuova introdotta da parte ricorrente mediante l'atto dalla medesima depositato in data
20.09.2024 ed in accoglimento delle conclusioni in merito di cui alla comparsa di costituzione del Sig. , voglia rigettare la domanda RT
avanzata dalla Sig.ra perché destituita di fondamento in fatto ed in Parte_1 diritto e, comunque, non provata. Con vittoria di spese ed onorari di causa (…)”; segnatamente, conclude come segue: “(…) voglia l'Ecc.mo Tribunale di Arezzo, ogni contraria eccezione, istanza e domanda disattesa: - In via preliminare, rigettare la domanda avanzata dalla Sig.ra in quanto inammissibile per Parte_1
inesistenza della procura alle liti. - Nel merito, rigettare la domanda avanzata dalla
Sig.ra perché destituita di ogni fondamento in fatto ed in diritto ed Parte_1
altrettanto priva del minimo riscontro probatorio. - In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari di causa (…)”.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso, ex art. 281 decies c.p.c., ritualmente notificato, Pt_1
esponeva di essere proprietaria dell'unità MM sita in Capolona
[...]
(AR), Località Cenina n. 176, ovvero di un fabbricato autonomo ed indipendente ad uso civile abitazione, oltre ad un resede pertinenziale e piscina, il tutto censito come segue:
1.1) Fabbricato autonomo ed indipendente ad uso civile abitazione, identificato al
Catasto Urbano del Comune di Capolona (AR), Foglio 16, Particella 64, Sub 4 e 5,
Categoria A/7, Classe 3, Consistenza Vani 7, Superficie catastale mq. 185, escluse aree scoperte mq. 179, rendita catastale € 704, 96; 1.2) Magazzino/deposito Foglio 16,
Particella 64, Sub 2, Categoria C/2, Classe 2, Consistenza 7 mq., Superficie catastale mq. 11, rendita catastale € 12,65; che essa aveva dato incarico all'agente Pt_1
2 MM di propiziare la vendita del predetto immobile;
che, dunque, Tes_1
l'agente MM aveva proposto detto immobile a , il CP_1 RT
quale, in data 28.07.2023, aveva formulato una proposta irrevocabile di acquisto (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo) del predetto immobile, per la somma di euro
525.000,00; che la predetta proposta era stata tempestivamente accettata da essa che, in particolare, le parti, nella suddetta proposta di acquisto: A) avevano Pt_1
stabilito di puntuare un preliminare entro e non oltre la data del 15.09.2023, termine entro il quale il avrebbe dovuto versare ad essa una caparra di CP_1 Pt_1
euro 35.000,00; B) si erano riconosciuti debitori di della provvigione del Tes_1
3% sul prezzo di compravendita, da pagarsi al momento della stipula del preliminare, ovvero entro il 15.09.2023; C) avevano stabilito, la data di stipula del rogito del definitivo e di pagamento del saldo prezzo, entro e non oltre il 31.12.2023; che essa ricorrente aveva inviato al una diffida ad adempiere per la stipula del CP_1
preliminare (cfr. all.to n. 2 al ricorso introduttivo); che, tuttavia, il termine del
15.09.2023 – e, comunque, il termine di giorni 15, ex art. 1453 c.c. – era decorso, senza che la controparte avesse adempiuto alle obbligazioni assunte;
che, dunque, essa esponente aveva inviato al resistente una diffida ad adempiere per la stipula del definitivo (cfr. all.to n. 3 al ricorso introduttivo); che, tuttavia, anche il termine del
31.12.2023 – e, comunque, il termine di giorni 15, ex art. 1453 c.c. – era decorso senza che il avesse adempiuto alle obbligazioni assunte;
che, pertanto, a dire di CP_1
essa esponente, il contratto avrebbe dovuto considerarsi risolto per grave inadempimento della controparte, ex art. 1453 c.c.; che, infatti, a dire di essa ricorrente, al momento dell'accettazione, da parte di essa della proposta irrevocabile di Pt_1
acquisto formulata dal resistente, tra le parti era stato concluso un contratto, quantomeno nelle forme del preliminare;
che, tuttavia, il resistente, nonostante la diffida espressa, ex art. 1453 c.c., era rimasto inadempiente all'obbligazione di pagare la caparra e a rendersi disponibile alla stipula del preliminare e, comunque, a quella di acquistare l'immobile pagandone il prezzo;
che, dunque, essendo oramai irrimediabilmente scaduti i termini contrattuali e di intimazione, a dire di essa esponente, avrebbe dovuto essere dichiarata la risoluzione giudiziale, ex art. 1453 c.c., per fatto, colpa ed inadempimento di;
che, pertanto, essa RT
ricorrente avrebbe avuto diritto a vedersi risarciti i danni patrimoniali subiti in
3 conseguenza di detto inadempimento;
che, infatti, essa a causa Pt_1 dell'inadempimento di controparte, aveva riportato, tanto un c.d. danno emergente che un c.d. lucro cessante;
che, in particolare, quanto al profilo del c.d. danno emergente, veniva evidenziato che il avrebbe dovuto indennizzare essa esponente CP_1 della provvigione dovuta all'agente MM , per la somma di euro Tes_1
16.380,00, come da fattura allegata (cfr. all.to n. 4 al ricorso introduttivo); che, invero, nel caso in esame, a dire di essa ricorrente, l'affare procacciato dall'agente MM non si era concluso per fatto, colpa ed inadempimento della controparte;
che, pertanto, pur avendo l'agente MM diritto alla propria remunerazione da entrambe le parti, tuttavia, la provvigione dell'affare non concluso non avrebbe potuto essere fatta gravare su essa la quale, dunque, avrebbe dovuto essere tenuta indenne dalla parte Pt_1
inadempiente; che, inoltre, relativamente al c.d. lucro cessante, veniva precisato che il resistente avrebbe dovuto versare una caparra di euro 35.000,00, che avrebbe dovuto essere acquisita da essa per il caso di inadempimento;
che, inoltre, dal Pt_1 momento che il valore commerciale dell'immobile di essa era pari ad euro Pt_1
371.220,00, come da valutazione tecnica allegata (cfr. all.to n. 5 al ricorso introduttivo)
e che il si era obbligato all'acquisto per il prezzo di euro 525,000,00, CP_1
quest'ultimo avrebbe dovuto risarcire ad essa esponente del mancato guadagno, per una somma ari ad euro 153.780,00; che, in definitiva, il danno economico complessivamente subito da essa ricorrente, in conseguenza dell'inadempimento contrattuale della controparte, avrebbe dovuto essere quantificato nella somma di euro
170.160,00, oltre interessi. Tutto ciò premesso, la parte ricorrente concludeva come segue: “(…) voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta,
Accertare e dichiarare che si è obbligato RT contrattualmente a comprare l'immobile di e a pagarne il prezzo di Parte_1
Euro 525.000,00 nei modi e nei termini di cui in narrativa;
Accertare e dichiarare che
si è reso inadempiente a tale obbligazione e che per RT
l'effetto il contratto da cui essa promanava si è risolto per Suo fatto, colpa ed inadempimento ex art. 1453 c.c.; Accertare e dichiarare i danni patiti da Parte_1
in ragione di tale risoluzione come e nelle somme di cui in narrativa, salva
[...]
diversa quantificazione del Giudice secondo il proprio prudente apprezzamento in via equitativa e con condanna al risarcimento degli stessi. Con vittoria di spese legali ai
4 sensi di legge aumentate del 30% per l'inserimento di ipertesti ex art. 4 c. 1 bis DM
55/14 come modificato ex DM 37/18 (…)”.
Con comparsa depositata in data 05.09.2024, si costituiva CP_1
e chiedeva il rigetto del ricorso, perché infondato in fatto ed in
[...]
diritto, con ogni conseguenza anche in ordine alle spese del giudizio. Segnatamente, in via preliminare, eccepiva l'inammissibilità della domanda per nullità della procura alle liti;
che, infatti, a dire di esso resistente, la procura allegata al ricorso introduttivo risultava conferita per agire nei confronti di un soggetto del tutto diverso da esso esponente e per un procedimento altrettanto diverso;
che, di conseguenza, avrebbe dovuto essere dichiarata l'inammissibilità della domanda, per mancanza di una valida procura alle liti;
che, tanto premesso, il ricorso avversario appariva del tutto infondato nel merito e che, pertanto, lo stesso avrebbe dovuto essere integralmente rigettato;
che, in primo luogo, veniva contestata la validità della proposta irrevocabile d'acquisto del
28 luglio 2023, sulla quale la ricorrente aveva fondato la propria domanda giudiziale;
che, infatti, a dire di esso esponente, la proposta in parola non rappresentava un vero e proprio contratto preliminare, quanto, piuttosto, un mero impegno a sottoscrivere un preliminare di compravendita, ovvero un c.d. “preliminare del preliminare”; che, pertanto, la suddetta proposta di acquisto, avendo la natura di c.d. “preliminare del preliminare”, a dire di esso esponente, non avrebbe potuto ritenersi vincolante per le parti;
che, peraltro, anche qualora la ridetta scrittura fosse stata ritenuta un contratto definitivo, la stessa avrebbe dovuto, comunque, ritenersi irrimediabilmente nulla, ai sensi dell'art. 1418, comma terzo, c.c., poiché completamente priva di tutte le necessarie ed imprescindibili dichiarazioni ed indicazioni di cui alla normativa urbanistico-edilizia; che, inoltre, anche la richiesta risarcitoria avanzata dalla controparte appariva del tutto infondata;
che, infatti, a dire di esso convenuto, alcuna somma risultava dovuta alla a titolo di danno emergente;
che, in particolare, quanto alla somma di euro Pt_1
16.380,00 - indicata in ricorso, quale indennizzo a fronte della provvigione dalla medesima dovuta all'agente MM -, veniva evidenziato che, dal Tes_1
momento che la proposta di acquisto in atti non costituiva un vero e proprio contratto – rivestendo la forma del c.d. preliminare di preliminare - , il predetto atto, a dire di esso esponente, non costituiva un affare idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore;
che, inoltre, ai sensi dell'art. 6 di cui alla
5 proposta di acquisto del 28.07.2023 in questione, il pagamento del compenso di mediazione (nella misura del 3% del prezzo di vendita su ciascuna delle parti) era subordinato alla sottoscrizione del preliminare di compravendita fra esso proponente e la che, pertanto, dal momento che, nel caso in esame, a dire di esso Pt_1 CP_1
, alcuna somma risultava dovuta all'agente MM, in quanto, non essendo
[...]
stato concluso tra le parti alcun contratto preliminare, non era maturato alcun diritto alla provvigione in capo all'agente MM, né a carico del di esso esponente né a carico della ricorrente;
che, infine, la controparte non aveva prodotto in giudizio alcun documento atto a comprovare l'avvenuto pagamento, da parte della ricorrente, della fattura di euro 16.380,00 all'agente MM o di qualsivoglia altra Tes_1
somma; che, infatti, la documentazione allegata al ricorso non risultava atta a dimostrare l'avvenuto pagamento;
che, inoltre, appariva del tutto infondata anche la richiesta risarcitoria avente ad oggetto il c.d. lucro cessante;
che, invero, a dire di esso resistente, il compendio MM in oggetto non aveva subito alcun deprezzamento durante tutto il periodo in cui era intercorsa la trattativa di vendita fra le parti;
che, infatti, il predetto immobile, era stato rimesso immediatamente in vendita ad un prezzo addirittura superiore di euro 10.000,00 (ovvero per la somma di euro 535.000,00, rispetto all'importo di euro 525.000,00 di cui alla succitata proposta d'acquisto), come si poteva desumere dai relativi annunci pubblicati sulle apposite piattaforme on-line
“Immobiliare.it”, “ ” e da ossia CP_2 CP_3 Controparte_4
l'agenzia specializzata nella vendita di immobili di lusso, cui ne era stata affidata la commercializzazione dalla ricorrente (cfr. all.ti n. 1, 2 e 3 alla comparsa di costituzione e risposta); che, a dire di esso resistente, nel caso in esame, a titolo di eventuale lucro cessante, non era certamente dovuta la somma di euro 153.780,00 indicata dalla ricorrente, così come derivante dalla differenza tra gli l'importo di euro 525.00,00 – relativo al prezzo di acquisto offerto - e l'importo di euro 371.220,00 – relativo all'asserito valore commerciale dell'immobile di proprietà della -; che, infatti, Pt_1 quest'ultimo importo, era stato così quantificato dalla ricorrente unicamente sulla base della perizia di stima effettuata dal suo consulente di fiducia, la quale, essendo un atto di parte di formazione e provenienza unilaterale, non poteva, dunque, avere alcuna valenza probatoria nel presente giudizio;
che, peraltro, la relazione di parte in esame, nel caso di specie, era anche un elaborato scarnissimo, privo di qualsiasi documentazione
6 planimetrica e/o fotografica a corredo, così come di qualsivoglia altro elemento documentale atto a dare una qualche sostanza alla generica e classica locuzione di stile utilizzata dal consulente;
che, dunque, l'indicazione nell'importo di euro 371.220,00 del valore commerciale dell'immobile di parte ricorrente, a dire di esso esponente, non poteva che assurgere ad una mera ed apodittica affermazione di parte;
che, inoltre, il c.t.p. di parte ricorrente aveva omesso completamente di valutare e di prezzare tutta quella serie di arredi ed altri accessori dettagliatamente indicati all'art. 7 della proposta di acquisto in questione, i quali arredi ed accessori avrebbero dovuto, anch'essi, obbligatoriamente essere oggetto dell'eventuale compravendita;
che, peraltro, a dire di esso resistente, i predetti arredi ed accessori, per quantità e pregio, non apparivano essere di così poco conto, come si poteva facilmente apprezzare dalla copiosa documentazione fotografica allegata, dalla quale si poteva, altresì, evincere l'elevato pregio anche del compendio MM di proprietà della ricorrente (cfr. all.to n. 4 alla comparsa di costituzione e risposta); che, pertanto, anche nella denegata ipotesi in cui il
Giudice avesse ravvisato, nella fattispecie in esame, un qualche profilo di responsabilità
a carico di esso resistente, l'eventuale danno da lucro cessante - la cui sussistenza veniva, in ogni caso, espressamente contestata – avrebbe dovuto essere quantificato - previa ordinanza di mutamento di rito da semplificato ad ordinario - unicamente all'esito di una c.t.u., volta ad accertare l'effettivo valore di mercato del compendio MM e mobiliare oggetto della promessa d'acquisto in parola. Tutto ciò premesso, la parte resistente concludeva come segue: “(…) voglia l'Ecc.mo Tribunale di Arezzo, ogni contraria eccezione, istanza e domanda disattesa: - In via preliminare, rigettare la domanda avanzata dalla Sig.ra in quanto inammissibile Parte_1
per inesistenza della procura alle liti. - Nel merito, rigettare la domanda avanzata dalla
Sig.ra perché destituita di ogni fondamento in fatto ed in diritto ed Parte_1
altrettanto priva del minimo riscontro probatorio. - In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari di causa (…)”.
Disposta c.t.u. tecnica;
revocato il provvedimento con il quale era stata disposta la suddetta c.t.u. - a seguito della rinuncia di parte ricorrente alla domanda di risarcimento del danno da deprezzamento dell'immobile -; all'esito dell'udienza cartolare del
12.03.2025, la causa passava in decisione, ex art. 281 sexies, comma terzo, c.p.c..
7 ***************
Innanzitutto, occorre partire dall'affrontare l'eccezione di inammissibilità della domanda, per asserita nullità della procura alle liti – sollevata, in via preliminare, dalla parte resistente -.

1. L'eccezione preliminare di inammissibilità della domanda per asserita nullità della procura alle liti
A tal proposito, si osserva che, secondo quanto asserito dalla parte resistente, nel caso in esame, la domanda avanzata dalla ricorrente sarebbe inammissibile, poiché la procura alle liti allegata al ricorso introduttivo dovrebbe ritenersi nulla, in quanto carente dei requisiti essenziali richiesti dalla legge, a pena di nullità.
Nello specifico, , alle pag. 2 e 3 della comparsa di RT costituzione e risposta, ha dedotto che “(…) è di tutta evidenza, infatti, come la procura conferita dalla Sig.ra ed allegata al ricorso introduttivo - “……nomina quale Pt_1
difensore e procuratore speciale in ogni fase e grado, in relazione alla vertenza di pignoramento esattoriale anche nelle fasi di esecuzione……” (ved. mandato alle liti in atti) - sia stata conferita per agire nei confronti di un soggetto del tutto Pt_1 diverso dall'odierno convenuto e per un procedimento altrettanto diverso. Non può, quindi, che discenderne la radicale invalidità del ridetto procedimento causa
l'inammissibilità del ricorso introduttivo per difetto insanabile di procura (…)”.
Ebbene, la predetta eccezione appare infondata e, pertanto, deve essere rigettata.
All'uopo, deve rilevarsi che, se certamente, dalla disamina della procura alle liti allegata al ricorso introduttivo, emerge che, effettivamente, la procura in parola è stata conferita, all'Avv. Gagliardi Roberto ed all'Avv. Santini Andrea, “(…) in relazione alla vertenza di Pignoramento Esattoriale (…)”; tuttavia, nel caso in esame – per quanto verrà di seguito illustrato -, detta circostanza, non determina alcuna inammissibilità della domanda, per assenza di una valida procura alle liti.
In particolare, è bene evidenziare che, nella fattispecie de qua, da un lato, il predetto vizio non risulta integrare gli estremi di un'ipotesi di nullità insanabile;
dall'altro lato, si
è, comunque, ritenuto superfluo assegnare alla parte ricorrente, per la sanatoria del
8 vizio, il termine di cui all'art. 182, comma secondo, c.p.c., atteso che, nel caso di specie,
l'eventuale vizio di validità della procura appare, in ogni caso, sanato, per effetto della ratifica intervenuta nel corso del giudizio.
Ed infatti, è pur vero che, ai sensi dell'art. 182, comma secondo, c.p.c., “(…) quando rileva la mancanza della procura al difensore oppure un difetto di rappresentanza, di assistenza odi autorizzazione che ne determina la nullità, il giudice assegna alle parti un termine perentorio per la costituzione della persona alla quale spetta la rappresentanza o l'assistenza, per il rilascio delle necessarie autorizzazioni, ovvero per il rilascio della procura alle liti o per la rinnovazione della stessa. L'osservanza del termine sana i vizi, e gli effetti sostanziali e processuali della domanda si producono fin dal momento della prima notificazione (…)”; tuttavia, l'art. 1399, commi primo e secondo, c.c. stabilisce espressamente che un negozio giuridico
“(…) può essere ratificato dall'interessato, con l'osservanza delle forme prescritte per la conclusione di esso. La ratifica ha effetto retroattivo (…)”.
Ciò precisato, deve evidenziarsi che, nello specifico caso in esame, in corso di causa, risulta, effettivamente, essere intervenuta la ratifica, da parte della ricorrente, della procura alle liti precedentemente conferita ai propri difensori (cfr. all.to al ricorso introduttivo), atteso che la ha prodotto in giudizio copia dell'atto di ratifica Pt_1
(cfr. all.to n. 9 alla nota di trattazione scritta depositata in data 09.09.2024) della procura allegata al ricorso introduttivo.
Nello specifico, dalla lettura dell'allegato denominato “(…) mandato con ratifica
(…)” (cfr. all.to n. 9 alla nota di trattazione scritta depositata in data 09.09.2024), emerge che “(…) (…) nomina quale difensore e procuratore speciale Parte_1
in ogni fase e grado, in relazione alla causa Tribunale Ordinario Di Arezzo Sezione
Civile Giudice Istruttore, Dott.ssa Carmela Labella (R.G. 630/2024 - Udienza
09.09.2024) anche nelle fasi dell'esecuzione, opposizione, incidentale, cautelare, ed in sede di gravame, l' Avv. Gilberto Gagliardi (C.F.: del foro di C.F._1
Arezzo congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. Andrea Santini (C.F.:
), ratificando ogni atto posto in essere ab origine e con efficacia C.F._2
sanate in forza di legittimo mandato contenente mero lapsus calami e conferendogli ogni più ampia facoltà di legge (…)”.
Pertanto, alla luce del contenuto del c.d. “mandato con ratifica” (cfr. all.to n. 9 alla
9 nota di trattazione scritta depositata in data 09.09.2024), l'eventuale vizio di rappresentanza e/o di mancanza di una valida procura alle liti deve, in ogni caso, ritenersi sanato, ai sensi dell'art. 1399, commi primo e secondo, c.c., per effetto della ratifica da parte della ricorrente, intervenuta nel corso del giudizio.
Di conseguenza, nel caso in esame, si è ritenuto superfluo assegnare alla ricorrente un termine perentorio, ex art. 182, comma secondo, c.c., per la sanatoria del vizio, in quanto l'eventuale vizio di nullità della procura alle liti risulta già sanato dalla ricorrente, tramite la ratifica intervenuta in corso di causa.
Alla luce di quanto riferito, non resta, dunque, che rigettare l'eccezione preliminare di inammissibilità della domanda, per asserita nullità della procura alle liti.
Tanto premesso, occorre, ora, passare ad affrontare il profilo relativo al c.d. an debeatur.

2. La richiesta di accertare che la proposta irrevocabile di acquisto del 28.07.2023 - accettata dalla ricorrente in data 30.07.2023 -, costituisca un vero e proprio accordo giuridicamente vincolante, avente la natura di contratto preliminare di compravendita MM
All'uopo, si osserva che, relativamente al profilo concernente il c.d. an debeatur, la parte ricorrente ha, in primo luogo, richiesto di accertare che la proposta irrevocabile di acquisto del 28.07.2023 (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo) - accettata dalla ricorrente in data 30.07.2023 -, costituisca un vero e proprio accordo produttivo di obblighi giuridici a carico delle parti, avente la natura di contratto preliminare di compravendita MM.
Ebbene, il ricorso, sotto tale profilo, appare fondato e, pertanto, lo stesso deve essere accolto.
In particolare, appare privo di fondamento quanto asserito dal resistente, a pag. 2 della propria comparsa di costituzione e risposta, circa il fatto che la scrittura privata in parola non integrerebbe gli estremi di un vero e proprio negozio giuridicamente vincolante, in quanto “(…) detta scrittura infatti, come si può constatare ed evincere da una sua semplice lettura (emblematico al riguardo è il tenore ed il contenuto dell'art. 4
10 della scrittura), rappresentava un impegno a sottoscrivere un preliminare di compravendita (non assistito peraltro dal deposito di alcuna somma a garanzia dell'adempimento) - un cosiddetto “preliminare del preliminare” (…)”.
A tal proposito, deve rilevarsi che, se certamente, come precisato dalla Corte di
Cassazione (cfr. in tal senso, Cass. Civ., Sez. Unite, Sentenza n. 4628/2015), il c.d.
“preliminare di preliminare”, ovvero “(…) un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (…)”, può trovare riconoscimento, nel nostro ordinamento giuridico, solamente a condizione che “(…) sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali (…)”; tuttavia, nella fattispecie in esame, non è ravvisabile alcuna formazione progressiva del preliminare.
Ed infatti, la scrittura privata sottoscritta dalle parti, rispettivamente in data
28.07.2023 ed in data 30.07.2023 (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo) – per i motivi che verranno di seguito illustrati –, non appare qualificabile come un c.d. “preliminare di preliminare”, atteso che, in detta scrittura, risultano già presenti integralmente tutti gli elementi che caratterizzano il contratto preliminare.
All'uopo, è bene, primariamente, evidenziare che, dalla lettura dell'atto denominato
“(…) proposta irrevocabile di acquisto MM (…)”(cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo), emerge che le parti, all'art. 4, hanno concordato espressamente che il versamento della somma di euro 35.000,00, pattuita quale caparra confirmatoria, sarebbe dovuto avvenire “(…) al momento del preliminare da stipulare, presso notaio scelto dalla parte promissaria acquirente, entro e non oltre il 15.09.2023 (…)” (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo).
Ciò posto, deve rilevarsi che la giurisprudenza di legittimità, in tema di contratto preliminare, ha avuto modo di precisare che “(…) il requisito della forma "ad substantiam" è soddisfatto anche mediante scritti non contestuali, non essendo indispensabile la compresenza fisica delle parti stipulanti, né l'adozione di particolari formule sacramentali, bensì sufficiente che dal contesto documentale complessivo sia desumibile l'incontro della volontà delle parti, costituito da una proposta e dalla relativa accettazione, dirette a contrarre il vincolo giuridico "de quo". Quest'ultimo, nell'ipotesi di conclusione di un contratto preliminare, si sostanzia nell'assunzione
11 dell'impegno alla futura stipula, in un contesto che consenta l'individuazione degli elementi essenziali del contratto definitivo, come può avvenire allorquando l'iniziale proposta d'acquisto venga sottoscritta per accettazione, con conseguente incontro della volontà delle parti e conclusione del contratto all'atto in cui il proponente viene a conoscenza di tale adesione (…)” (cfr. in tal senso, Cass. Civ., Sez. II, Sentenza del
25.10.2005, n. 2065).
Inoltre, secondo l'insegnamento della Suprema Corte, da cui questo Giudice unico non ha alcun motivo per discostarsi, “(…) in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita MM che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti (…)”(cfr. Cass.
Civ., Sez. II, Sentenza del 28.10.2020, n.23736).
In altre parole, in base alla giurisprudenza di legittimità citata, nell'ipotesi in cui – come nel caso in esame - le parti, in un primo accordo negoziale, abbiano previsto una data successiva per la stipula di un negozio denominato “contratto preliminare”, il
Giudice sarà tenuto, in primo luogo, a verificare se, detto primo atto - indipendentemente dalle formule e dalle espressioni sacramentali utilizzate dalle parti nell'atto medesimo -, presenti già in sé tutti gli elementi ed i requisiti giuridici propri del contratto preliminare;
dunque, soltanto nel caso in cui la suddetta verifica abbia avuto esito negativo, il Giudice sarà tenuto a valutare se sussistano o meno i presupposti affinché l'accordo concluso dalle parti possa, comunque, trovare riconoscimento nel nostro ordinamento giuridico, quale c.d. “preliminare di preliminare”.
Pertanto, dal momento che, nel caso in esame, le parti, all'art. 4 della proposta irrevocabile di acquisto del 28.07.2023 in questione hanno stabilito la successiva data del 15.09.2023 per la conclusione “(…) del preliminare da stipulare, presso notaio
(…)” (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo), alla luce dell'orientamento giurisprudenziale in materia, occorre, innanzitutto, verificare se la scrittura privata in questione presenti o meno gli elementi ed i requisiti caratteristici del contratto preliminare, ovvero se la stessa possa o meno essere considerata come un vero e proprio contratto preliminare e, dunque, come un accordo produttivo di effetti giuridici e di obblighi giuridicamente vincolanti per le parti.
12 A tal proposito, occorre rammentare che, in materia negoziale, trovano applicazione i criteri interpretativi di cui agli articoli 1362 e ss. c.c..
Nello specifico, è bene evidenziare che, ai sensi dell'art. 1362, comma primo, c.c.,
“(…) nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole (…)” e che, in base al secondo comma dell'art. 1362 c.c., “(…) per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto (…)”.
In altri termini, in base a tali criteri, nell'interpretazione di una clausola contrattuale, il Giudice non può limitarsi al mero tenore letterale, ma deve ricostruire l'effettiva volontà delle parti, che hanno sottoscritto il negozio.
All'uopo, occorre, in particolare, rilevare che, ai sensi dell'art. 1363 c.c., “(…) le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto (…)”, non potendosi, dunque, considerare le singole clausole in maniera dissociata le une dalle altre, ma essendo, invece, necessaria una valutazione combinata delle stesse.
Inoltre, anche in tema di interpretazione contrattuale, trova applicazione il fondamentale principio civilistico “(…) in claris non fit interpretatio (…)”, di cui all'art. 12 delle preleggi al codice civile, secondo il quale “(…) nell'applicare la legge non si può ad essa attribuire altro senso che quello fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse, e dalla intenzione del legislatore (…)”.
Ciò detto, occorre, dunque, procedere, alla luce dei criteri interpretativi di cui sopra, all'interpretazione delle clausole negoziali contenute nella scrittura privata in questione
(cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo), andando a ricostruire quale sia stata la comune intenzione delle parti.
Ebbene, nel caso in esame – come verrà di seguito precisato – la proposta irrevocabile di acquisto in parola sembra poter essere configurata come un vero e proprio contratto preliminare di compravendita MM, ovvero come un accordo produttivo degli effetti giuridici tipici del preliminare - e, dunque, fonte di obblighi giuridicamente vincolanti per le parti -.
Ed infatti, facendo applicazione dei criteri interpretativi sopra richiamati - ed, in particolare, del criterio interpretativo c.d. sistematico, di cui all'art. 1363 c.c. -, da una
13 semplice lettura del contenuto delle clausole contrattuali del negozio giuridico in parola
(cfr. all.to n. 1 all'atto introduttivo), nonché procedendo, ai sensi dell'art. 1363 c.c., ad effettuare una interpretazione complessiva del negozio medesimo - andando, cioè, a raffrontare il contenuto delle singole clausole contrattuali -, la comune intenzione delle parti sembra essere stata chiaramente quella di concludere un vero e proprio contratto preliminare di compravendita MM, ovvero quella di assumere, reciprocamente,
l'obbligo giuridico di stipulare il successivo contratto definitivo.
Invero, nella fattispecie in esame, dalla disamina dell'accordo concluso dalle parti in data 30.07.2023 (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo), risulta possibile evincere che, detto accordo, presenta tutti i requisiti essenziali e gli elementi tipici che caratterizzano il contratto preliminare di compravendita MM, in quanto, nell'atto giuridico in parola, risultano sussistenti i seguenti elementi:
a) l'accordo delle parti;

b) la descrizione dell'immobile promesso in vendita;

c) il prezzo di acquisto, i termini e le modalità di pagamento dello stesso;

d) la data per la stipula del contratto definitivo;

e) la forma scritta;

f) la previsione di una caparra confirmatoria e/o di un acconto sul prezzo.
In particolare, quanto al requisito sub. a), si osserva che, dalla lettura del negozio in questione, emerge che , in data 28.07.2023, ha promesso RT
“(…) irrevocabilmente di acquistare (…)” l'immobile di proprietà della ricorrente – come meglio descritto all'art. 1 dell'atto in parola – e che , alla Parte_1
successiva data del 30.07.2023, ha sottoscritto per accettazione la suddetta proposta irrevocabile di acquisito.
Relativamente, poi, al requisito sub. b), occorre rilevare che, all'art. 1 della proposta in questione – rubricato “(…) riferimenti catastali dell'unità MM (…)” -, è indicato che l'immobile oggetto della suddetta proposta è rappresentato da “(…) di
Capolona(AR} Foglio 16, Particella 64, Sub 4 e 5, Categoria A/7, Classe 3,
Consistenza Vani 7, Superficie catastale mq. 185, escluse aree scoperte mq. 179, rendita catastale € 704, 96, Magazzino/deposito Foglio 16, Particella 64, Sub 2,
Categoria C/2, Classe 2, Consistenza 7 mq., Superficie catastale mq. 11, rendita catastale € 12,65, oltre a tutti gli altri accessori e 'pertinenze (…)” (cfr. all.to n. 1 al
14 ricorso introduttivo).
Inoltre, le parti, all'art. 4 – rubricato “(…) prezzo offerto e modalità di pagamento
(…)” -, risultano aver chiaramente stabilito il prezzo di acquisto, i termini e le modalità di pagamento dello stesso (requisito sub. c) e, segnatamente, hanno convenuto quanto segue: “(…) il prezzo offerto è di complessivi € 525.000,00,
00(cinquecentoventicinguemila/00) e sarà corrisposto come appresso specificato:

1- quanto ad € 35.000. 00 {trentacinquemila/00) tramite assegno circolare .intestato alla parte promittente venditrice e/o bonifico bancario su c/c intestato alla parte promittente venditrice, da eseguire, in caso di accettazione della presente proposta, al momento del preliminare da stipulare, presso notaio scelto dalla parte promissaria acquirente, entro
e non oltre il 15.09.2023, il tutto a titolo di caparra confirmatoria.

2.quanto al saldo al momento del rogito notarile di compravendita (…)”.
Per quanto concerne, poi, l'indicazione della data per la stipula del contratto definitivo (requisito sub. d), è bene evidenziare che, all'art. 3 – rubricato “(…) atto notarile (…)” -, le parti hanno concordato che “(…) in virtù delle esigenze della parte promittente venditrice, l'atto notarile di compravendita dovrà avvenire entro e non oltre il 31.12.2023 presso notaio scelto dalla parte promissaria acquirente a cui spetteranno tutte le spese, imposte o tasse inerenti l'acquisto, fatte salve quelle che spettano alla parte promittente venditrice quali ad esempio la relazione tecnica e
l'attestato di prestazione energetica (…)”.
Inoltre, la proposta irrevocabile di acquisito in questione presenta chiaramente anche il requisito della forma scritta (elemento sub. e).
Infine, quanto all'elemento sub. f), si osserva che, dalla lettura dell'art. 4 dell'atto in parola, emerge che le parti, nello stabilire le modalità ed i termini di pagamento del prezzo di acquisto da parte del – quale promissario acquirente -, in favore CP_1 della – quale promittente venditrice -, hanno previsto anche il versamento di Pt_1
una somma di euro 35.000,00, da versarsi alla data del 15.09.2023 - al momento “(…) del preliminare da stipulare, presso notaio (…)” -, a titolo di caparra confirmatoria.
Dunque, alla luce di una disamina complessiva del contenuto delle clausole negoziali pattuite dalle parti nella proposta di acquisto in parola (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo), deve ritenersi che la scrittura privata in questione presenti tutti gli elementi giuridici ed i requisiti caratteristici del contratto preliminare di compravendita
15 MM.
È pur vero che le parti, all'art. 4 del negozio in questione - nel definire i termini e le modalità di pagamento del prezzo di acquisto -, hanno stabilito una data successiva per la conclusione “(…) del preliminare da stipulare, presso notaio (…)” (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo); tuttavia, la predetta circostanza - tenuto conto del contenuto della clausola contrattuale di cui all'art. 4, nonché del tenore complessivo dell'atto negoziale in oggetto - non appare indice di una formazione progressiva del preliminare, ma sembra, piuttosto, essere espressione della mera volontà delle parti di riversare nelle forme dell'atto pubblico notarile un contratto preliminare già completo e giuridicamente vincolante al momento dell'accettazione, da parte della della proposta Pt_1
irrevocabile di acquisto del 28.07.2023 - ossia alla data del 30.07.2023 -.
Pertanto, dal momento che la scrittura privata del 28.07.2023 (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo), in base a quanto precisato, presenta già in sé tutti gli elementi tipici del contratto preliminare di compravendita MM – ovvero l'accordo delle parti, la descrizione dell'immobile promesso in vendita, il prezzo di acquisto, i termini e le modalità di pagamento dello stesso, la data per la stipula del contratto definitivo, la forma scritta, la previsione di una caparra confirmatoria e/o di un acconto sul prezzo -, va da sé che il suddetto atto deve ritenersi, a tutti gli effetti, un contratto preliminare di compravendita MM giuridicamente vincolante, con il quale le parti si sono impegnate, reciprocamente, alla stipula del rogito notarile definitivo.
Deve, dunque, ritenersi che, nella fattispecie in esame, nel momento in cui il resistente/preponente sia venuto a “(…) conoscenza dell'accettazione (…)” della proposta da parte della ricorrente, ai sensi dell'art. 1326, comma primo, c.c., tra le parti sia stato concluso un negozio giuridicamente vincolante, nelle forme di un contratto preliminare di compravendita MM.
Ed infatti, nel caso in esame – diversamente da quanto asserito dalla parte resistente - non è ravvisabile alcuna formazione progressiva del preliminare, atteso che la circostanza che le parti, all'art. 4 della proposta irrevocabile di acquisito in questione, abbiano stabilito una data per la stipula “(…) del preliminare (…) presso notaio (…)”, si ribadisce, non appare la manifestazione di una formazione progressiva del preliminare, ma rappresenta, piuttosto, l'espressione della mera volontà delle parti di riversare nelle forme dell'atto pubblico notarile un contratto preliminare già
16 giuridicamente completo e vincolante al momento dell'accettazione della proposta da parte della ricorrente, ovvero alla data del 30.07.2023.
Di conseguenza, in base a quanto riferito, non resta che, in accoglimento del ricorso, dichiarare che la proposta irrevocabile di acquisto del 28.07.2023 - accettata dalla ricorrente in data 30.07.2023 (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo) -, costituisce un vero e proprio accordo produttivo di effetti giuridici, avente la natura di contratto preliminare di compravendita MM.
A questo punto, chiarito che, alla scrittura privata del 28.07.2023 (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo), deve essere riconosciuta la natura di contratto preliminare di compravendita MM – e, dunque, di un negozio giuridicamente vincolante a tutti gli effetti -, occorre, ora, passare ad esaminare la domanda di risoluzione giudiziale del contratto preliminare in parola, avanzata dalla ricorrente, ex artt. 1453 e 1455 c.c..

3. La domanda di risoluzione giudiziale del contratto preliminare in parola, ex artt. 1453
e 1455 c.c., previo accertamento del grave inadempimento del resistente agli obblighi contrattualmente assunti
In particolare, la parte ricorrente, con detta domanda, ha richiesto di accertare il grave inadempimento, da parte del resistente, agli obblighi contrattualmente assunti – nella sua qualità di promissario acquirente – con la stipula del contratto preliminare del
28.07.2023 e, per l'effetto, di dichiarare risolto il contratto in questione, ex artt. 1453 e
1455 c.c..
A tal proposito, occorre rammentare che, ai sensi dell'art. 1453, comma primo, c.c.,
“(…) nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può (…) chiedere (…) la risoluzione del contratto
(…)”.
Inoltre, l'art. 1455 c.c., in materia di risoluzione giudiziale del contratto per inadempimento da parte di uno dei contraenti, stabilisce espressamente che “(…) il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra (…)”; sicché, in base a quanto previsto nella norma sopra citata, affinché il Giudice possa dichiarare risolto il contratto,
è necessario che l'inadempimento contrattuale sia connotato da una certa gravità, avuto
17 riguardo all'equilibrio complessivo del sinallagma contrattuale.
In altri termini, in base a quanto stabilito dagli art. 1453 e 1455 c.c., è noto, il presupposto necessario, per la declaratoria di risoluzione giudiziale di un contratto a prestazioni corrispettive, è costituito dal grave inadempimento, da parte di uno dei contraenti, alle obbligazioni contrattualmente assunte.
Dunque, dal momento che, nel caso in esame, la parte ricorrente ha avanzato una domanda di risoluzione contrattuale, ex artt. 1453 e 1455 c.c., occorre, in primo luogo, accertare la sussistenza o meno di un inadempimento, da parte del resistente, alle obbligazioni contrattualmente assunte, in quanto, detto inadempimento – si ribadisce -, in base alle norme sopra richiamate, costituisce il presupposto per la declaratoria di risoluzione giudiziale del contratto.
All'uopo, si osserva che, in materia di responsabilità contrattuale, l'art. 1218 c.c., stabilendo che “(…) il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile
(…)”, prevede un'inversione dell'onere della prova.
In particolare, secondo l'insegnamento della Suprema Corte, da cui questo Giudice unico non ha alcun motivo per discostarsi, in base a tale norma, “(…) il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della dimostrazione del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (…)” (cfr. Cass. Civ., Sez. VI, ordinanza n. 25584 del 12.10.2018).
Pertanto, - ai sensi dell'art. 1218 c.c. ed in aderenza all'orientamento giurisprudenziale sopra richiamato - per la ricorrente/creditrice è sufficiente provare il titolo del proprio diritto – ovvero l'esistenza del rapporto contrattuale tra le parti -, ed allegare l'inadempimento della controparte.
Ebbene, nel caso di specie, la parte ricorrente risulta avere pienamente adempiuto all'onere probatorio posto a suo carico, tramite la documentazione prodotta nel corso del giudizio.
In particolare, la in primo luogo, risulta aver provato la circostanza Pt_1
18 dell'avvenuta conclusione, tra le parti, di un contratto preliminare di compravendita MM, con il quale il resistente, nella qualità di promissario acquirente, si è impegnato giuridicamente, nei confronti della ricorrente – quale promittente venditrice -
a sottoscrivere il rogito notarile definitivo (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo).
Ed infatti, deve ritenersi che la scrittura privata denominata “(…) proposta irrevocabile di acquisto (…)” (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo), si ribadisce - indipendentemente dalle espressioni letterali e dalle formule sacramentali utilizzate dalle parti, alla luce del contenuto complessivo di tale atto e del tenore delle singole clausole contrattuali -, in base a quanto precisato al punto 2) della presente sentenza, presenti la natura di un contratto preliminare a tutti gli effetti.
Deve, dunque, ritenersi che la parte ricorrente, mediante la produzione del documento in parola (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo), abbia adempiuto all'onere probatorio posto a suo carico, in quanto la stessa risulta aver fornito la prova del titolo del proprio diritto.
Inoltre, la ricorrente, in aderenza a quanto previsto dall'art. 1218 c.c. ed alla luce della giurisprudenza di legittimità in materia (cfr. Cass. Civ., Sez. VI, Ordinanza n.
25584 del 12.10.2018), ha anche allegato la circostanza dell'inadempimento contrattuale della controparte alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare in questione (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo).
Segnatamente, , a pag. 4 del ricorso introduttivo, ha dedotto che Parte_1
“(…) nonostante la diffida espressa ex art. 1453 c.c. è Parte_2 rimasto inadempiente all'obbligazione di pagare la caparra e rendersi disponibile alla stipula del preliminare e comunque a quella di acquistare l'immobile pagandone il prezzo (…)”.
Del resto, dalla documentazione prodotta in giudizio dalla ricorrente (cfr. all.ti n., 2
e 3 al ricorso introduttivo), emerge che la rispettivamente in data 25.09.2023 Pt_1
ed in data 23.01.2024, dopo aver espressamente contestato il mancato adempimento della controparte alle obbligazioni su di essa gravanti in virtù della scrittura privata del
28.07.2023, ha inviato a – a mezzo di raccomandate a/r -, RT
due diffide ad adempiere, rispettivamente, per la stipula del preliminare con la forma dell'atto notarile (cfr. all.to n. 2 al ricorso introduttivo) – il quale, si ribadisce, deve considerarsi come un semplice riversamento, nelle forme dell'atto pubblico notarile, del
19 precedente contratto preliminare del 28.07.2023 -, e per la stipula del rogito notarile definitivo (cfr. all.to n. 3 al ricorso introduttivo).
Nello specifico, risulta documentalmente provato che la ricorrente, in data
25.09.2023, ha, dapprima, contestato al resistente, a mezzo di raccomandata a/r, il mancato adempimento “(…) agli impegni da Lei assunti in 'forza della proposta irrevocabile da Lei formulata in data 28/07/2023 ad oggetto l'acquisto dell'immobile sito in Capolona (AR) Località Cenina n. 176 per la somma di Euro 525.000,00 e tempestivamente accettata dalla mia Assistita (…)”; ed ha, poi, diffidato formalmente il a “(…) rendersi disponibile alla stipula di idoneo preliminare di CP_1
compravendita MM ed al contestuale pagamento del prezzo di Euro
525.000,00; - Rimborsare a le spese del presente intervento per Euro Parte_1
500,00; entro e non oltre il termine di 15 giorni dal ricevimento della presente (…)” ed ha, altresì, precisato che “(…) trascorso il quale senza Suo adempimento la mia
Assistita potrà legittimamente dichiarare risolto il contratto venuto in essere con
l'accettazione della sopradetta proposta, per Suo fatto, colpa ed inadempimento ex art.
1453 c.p.c. riservandosi il risarcimento dei danni tutti patiti. Valga la presente diffida agli effetti tutti di legge come formale costituzione in mora, anche ai fini della decadenza dei termini e dell'interruzione di decadenze e prescrizioni tutte (…)” (cfr. all.to n. 2 al ricorso introduttivo).
Inoltre, dalla lettura della successiva raccomandata a/r del 23.01.2024 (cfr. all.to n. 3 al ricorso introduttivo), emerge che la dopo aver “(…) preso atto della Pt_1
mancata risposta ed ottemperanza alla precedente mia diffida, nonché l'inutile decorso se termine di stipula del 31/12/2023, per intimare il perfetto adempimento agli impegni da Lei assunti in 'forza della proposta irrevocabile da Lei formulata in data 28/07/2023 ad oggetto l'acquisto dell'immobile sito in Capolona (AR) Località Cenina n. 176 per la somma di Euro 525.000,00 e tempestivamente accettata dalla mia Assistita (…)” , ha contestato nuovamente al resistente l'inadempimento alle obbligazioni contrattualmente assunte ed ha, poi, ribadito a la diffida precedentemente RT
inoltrata.
Di conseguenza, deve ritenersi che la parte ricorrente abbia integralmente adempiuto all'onere probatorio a suo carico, in quanto la stessa – come sopra evidenziato – ha fornito la prova del titolo del proprio diritto ed ha allegato la circostanza del mancato
20 adempimento della controparte.
Viceversa, la parte resistente, nel corso del giudizio, non risulta aver fornito alcuna prova dell'“(…) avvenuto adempimento (…)”, in quanto il non ha, in CP_1
alcun modo, provato di aver esattamente adempiuto alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto preliminare di compravendita MM in questione – ovvero con la scrittura privata del 28.07.2023 (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo) -.
Ed infatti, il resistente, in corso di causa, non ha fornito la prova la predetta circostanza, né tramite prove orale, né per via documentale, atteso che quest'ultimo, da un lato, non ha articolato alcun capitolo di prova orale;
dall'altro lato, non ha prodotto in giudizio alcuna documentazione idonea a fornire allo scopo.
Peraltro, sul punto, è bene evidenziare che, non solo la parte resistente non ha fornito la prova del proprio esatto adempimento, ma sembra anche pacifico tra le parti che il non abbia adempiuto agli impegni contrattualmente assunti al momento CP_1
della sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto del 28.03.2023 ed, in particolare, che lo stesso, pur avendo ricevuto delle formali diffide ad adempiere, non sia comparso davanti al notaio per la stipula, tanto del c.d. preliminare formalizzato
(ovvero del contratto preliminare con la forma dell'atto pubblico notarile), che del rogito definitivo.
A tal proposito, deve, infatti, rilevarsi che non risulta espressamente e puntualmente contestato, da parte del resistente, quanto riferito dalla ricorrente a pag. 3 del ricorso introduttivo, ovvero che “(…) ha inviato a Parte_1 Parte_2
una diffida ad adempiere per la stipula del preliminare (doc. 2) 5.2) il
[...]
sopradetto termine del 15/09/23 e comunque il termine di giorni 15 ex art. 1453 c.p.c. sono decorsi senza che adempisse alle obbligazioni Parte_2
assunte (…).
Inoltre, la parte resistente non ha neppure contestato, in forma espressa, puntuale e specifica, la circostanza che “(…) ha inviato a Parte_1 Parte_2
una diffida ad adempiere per la stipula del definitivo (doc. 3) 5.4) il
[...]
sopradetto termine del 31/12/23 e comunque il termine di giorni 15 ex art. 1453 c.p.c. sono decorsi senza che adempisse alle obbligazioni Parte_2
assunte (…)” (cfr. pag. 3 e 4 del ricorso introduttivo).
Ed infatti, il sul punto, a pag. 3 della propria comparsa di CP_1
21 costituzione e risposta, si è limitato a riferire che la scrittura privata del 28.07.2023
“(…) rappresentava un impegno a sottoscrivere un preliminare di compravendita (non assistito peraltro dal deposito di alcuna somma a garanzia dell'adempimento) - un cosiddetto “preliminare del preliminare” - e non un contratto definitivo, scrittura da considerarsi nulla per mancanza di causa in quanto non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico (…)”, senza, tuttavia, sollevare alcuna espressa e puntuale contestazione in ordine alle circostanze sopra riportate.
All'uopo, occorre rammentare che, ai sensi dell'art. 115, comma primo, c.p.c., il
Giudice deve porre a fondamento della sua decisione anche “(…) i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita (…)”.
Inoltre, secondo l'insegnamento della Suprema Corte, da cui questo Giudice unico non ha alcun motivo per discostarsi, i fatti devono considerarsi ammessi, in quanto non contestati, anche qualora “(…) la parte (…) si sia limitata, con clausola di mero stile, a contestare “espressamente ed in ogni suo punto il contenuto dell'atto (…), senza esprimere alcuna chiara e specifica contestazione relativa a tali fatti (…)” (cfr. tra le altre, Cass. Civ., Sez. I, n. 31837, del 04.11.2021).
Di conseguenza, ai sensi dell'art. 115, comma primo, c.p.c., le circostanze di cui sopra, in quanto non espressamente e puntualmente contestate da parte del resistente, devono considerarsi pacifiche tra le parti (cfr. Cass. Civ. n. 15107/2004; n. 6666/2004;
n. 9285/2003).
Pertanto, poiché, nel caso di specie, il mancato adempimento del resistente agli impegni contrattualmente assunti con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita MM del 28.07.2023 (cfr. all.to n. 1 all'atto introduttivo) deve ritenersi anche pacifico tra le parti, non resta che dichiarare il grave inadempimento, da parte di , agli obblighi contrattualmente assunti con la RT
stipula del contratto preliminare in questione.
Alla luce di quanto riferito, nel caso in esame, devono, dunque, ritenersi sussistenti i presupposti di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c., considerato che, peraltro, l'inadempimento contrattuale del resistente non appare qualificabile, in ogni caso, come “(…) di scarsa importanza (…)”.
Di conseguenza, ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., non resta che dichiarare risolto il
22 contratto preliminare di compravendita MM in parola, per grave inadempimento di . RT

4. Il profilo relativo al c.d. quantum debeatur
Passando, ora, ad affrontare il profilo relativo al c.d. quantum debeatur, si osserva che la parte ricorrente, sotto tale profilo, ha richiesto il risarcimento dei danni patrimoniali asseritamente cagionati dall'inadempimento contrattuale del resistente.
In particolare, la ricorrente, nel proprio ricorso introduttivo, ha richiesto il risarcimento delle seguenti voci di danno:
A) sotto il profilo del c.d. danno emergente, la condanna del resistente al pagamento, in proprio favore, della somma di euro 16.380,00, ovvero delle spese asseritamente sostenute, da parte della a titolo di provvigione dovuta all'agente MM Pt_1
, sulla base e nelle modalità stabilite dalle parti all'art. 6 del contratto CP_5
preliminare in parola;

B) sotto il profilo del c.d. lucro cessante, il danno da asserito deprezzamento dell'immobile in parola.

4.A. La richiesta risarcitoria avente ad oggetto le spese asseritamente sostenute, da parte della ricorrente, a titolo di provvigione dovuta all'agente MM , CP_5 sulla base e nelle modalità stabilite dalle parti all'art. 6 del contratto preliminare in parola , per il complessivo importo di euro 16.380,00
Partendo, dunque, dal prendere in esame la richiesta risarcitoria avente ad oggetto le spese asseritamente sostenute, da parte della ricorrente, a titolo di provvigione dovuta all'agente MM - sulla base e nelle modalità stabilite dalle parti CP_5 all'art. 6 del contratto preliminare in parola - per il complessivo importo di euro
16.380,00, deve evidenziarsi che la suddetta richiesta appare fondata e che, pertanto, la stessa deve essere accolta.
All'uopo, occorre, in primo luogo, rammentare che, in materia di mediazione, ai sensi dell'art. 1755 c.c., “(…) il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento (…)”.
23 Il comma secondo del medesimo articolo stabilisce, poi, che “(…) la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità (…)”.
Con particolare riferimento al caso in esame, è bene, poi, evidenziare che, dalla lettura dell'art. 6 della scrittura privata del 28.03.2023 - rubricato “(…) compenso di mediazione (…)” -, emerge che “(…) la parte promissaria acquirente dichiara che la presente proposta è stata conclusa tramite l'agente MM , (…), al Tes_1
quale si obbliga a corrispondere a titolo di mediazione, un importo pari al 3% (…) da versare allo stesso al momento del preliminare di compravendita o come da altri accordi (…)”.
Inoltre, al medesimo articolo, le parti hanno pattuito espressamente che “(…) in caso di accettazione della presente proposta anche la parte promittente venditrice si obbliga
a corrispondere all'agente MM , a titolo di mediazione un importo Tes_1 pari al 3% (…) da versare allo stesso al momento del preliminare di compravendita o come da altri accordi di compravendita o come da altri accordi (…)” ed hanno, altresì, aggiunto che “(…) in caso di mancata accettazione della presente proposta all'agente MM nulla sarà dovuto allo stesso a titolo di mediazione da entrambe le parti
(…) (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo).
Ciò posto, tenuto conto del fatto che la scrittura privata del 28.07.2023 (cfr. all.to n.
1 al ricorso introduttivo) – indipendentemente dalle espressioni e dalle formule sacramentali in essa contenute - si configura come un contratto preliminare a tutti gli effetti, deve, ora, evidenziarsi che, nel caso in esame, oltre che documentalmente provate – alla luce del contenuto della clausola contrattuale di cui all'art. 6 della scrittura privata del 28.07.2023 (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo) -, risultano anche pacifiche tra le parti le seguenti circostanze:
-) che, in relazione alla compravendita dell'immobile oggetto del preliminare del
28.07.2023 (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo), è stato conferito un incarico di intermediazione all'agente MM;
CP_5
-) che il contratto preliminare del 28.07.2023 in questione (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo) è stato concluso per effetto dell'intervento del mediatore . CP_5
Ed infatti, non risulta espressamente e puntualmente contestato, da parte della
24 resistente, quanto riportato alle pagg. 2 e 3 del ricorso introduttivo, ovvero che “(…)
ha dato incarico all'agente MM di propiziare la Parte_1 Tes_1 vendita di predetto immobile (…)” e che “(…) ha proposto detto immobile Tes_1
a (…) il quale ha formulato, tramite appunto il Parte_2
ricorrente, in data 28/07/23 proposta irrevocabile di acquisto (doc. 1) del predetto immobile per Euro 525.000,00 tempestivamente accettata da (…)”. Parte_1
Di conseguenza, ai sensi dell'art. 115, comma primo, c.p.c., le circostanze sopra riportate - in quanto non espressamente e puntualmente contestate da parte del resistente
- devono considerarsi pacifiche tra le parti (cfr. Cass. Civ. n. 15107/2004; n.
6666/2004; n. 9285/2003).
Dunque, poiché, nella fattispecie in esame, risulta provato e pacifico tra le parti che
“(…) l'affare (…)” – ovvero il contratto preliminare di compravendita del 28.07.2023 –
è stato “(…) concluso per effetto (…)” dell'intervento dell'agente MM CP_5
va da sé che, ai sensi dell'art. 1755, comma primo, c.c., il mediatore avrà “(…)
[...]
diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (…)”.
Pertanto, considerato anche quanto stabilito dall'art. 6 del contratto preliminare in parola, la parte ricorrente, avrà diritto a vedersi riconosciuto, a titolo di risarcimento del danno, l'importo da essa dovuto all'agente MM . CP_5
All'uopo, deve, in particolare, evidenziarsi che, anche a voler ritenere che, le parti, all'art. 6 della scrittura privata del 28.07.2023, nello stabilire che l'importo dovuto al mediatore a titolo di provvigione avrebbe dovuto essere versato “(…) al momento del preliminare di compravendita (…)”, abbiano inteso concordare che l'obbligo di pagamento della provvigione al mediatore sarebbe sorto - a carico di ciascuna delle parti contraenti (ovvero, rispettivamente, del promissario acquirente e del promittente alienante) – soltanto al momento della stipula del “(…) preliminare da stipulare presso notaio (…)” (ossia c.d. preliminare mediante rogito notarile); tuttavia, il patto di cui alla clausola contrattuale in parola non potrebbe, in ogni caso, essere opposto al mediatore.
Ed infatti, poiché, nel caso di specie, è pacifico che l'agente MM non ha sottoscritto per adesione quanto concordato dalle parti all'art. 6 della scrittura privata in questione, va da sé che, ai sensi dell'art. 1372 c.c., la suddetta pattuizione non appare, in alcun modo, opponibile al mediatore.
Pertanto, dal momento che l'accordo del 28.07.2023 (cfr. all.to n. 1 al ricorso
25 introduttivo) è stato, pacificamente, concluso per effetto dell'intervento dell'agente MM , quest'ultimo, ai sensi dell'art. 1755, comma primo, c.c., CP_5
avrà diritto ad ottenere, da ciascuna delle parti, il pagamento della provvigione ad esso spettante in relazione all'affare in oggetto, senza che risulti ad esso opponibile quanto concordato dalle parti all'art. 6 del negozio giuridico in parola, in quanto, si ribadisce, il suddetto atto non è stato sottoscritto per adesione da parte del mediatore.
Ciò posto, passando, ora, ad affrontare il c.d. quantum della voce di danno in oggetto, occorre evidenziare che la richiesta risarcitoria in questione può essere integralmente accolta.
A tal proposito, primariamente, si osserva che la parte resistente non ha sollevato alcuna espressa e puntuale contestazione in ordine all'entità dell'importo richiesto dalla ricorrente a tale titolo, pari alla complessiva somma di euro 16.380,00, con ogni conseguenza, ex art. 115, comma primo, c.p.c.
Inoltre, si osserva che la parte ricorrente ha prodotto in giudizio copia della fattura commerciale emessa dall'agente MM , a titolo di quota della CP_5 provvigione gravante sulla “(…) per l'attività di mediazione relativa alla Pt_1
vendita di immobile posto in Capolona(AR) Loc. Cenina n.176 come da proposta del
28.07.2023 accettata in data 30.07.2023 (…)” (cfr. all.to n. 4 all'atto di citazione) e che, anche detta fattura, non è stata oggetto di specifica e puntuale contestazione da parte del resistente.
Pertanto, tenuto conto, peraltro, che le parti, da un lato, all'art. 6 del contratto preliminare del 28.07.2023, hanno concordato la quota dovuta, da ciascuna della parti, al mediatore MM, a titolo di provvigione, in “(…) un importo pari al 3% (…)” del valore del prezzo di acquisto dell'immobile promesso in vendita;
dall'altro lato, che le parti all'art. 4 del contratto in parola, hanno pattuito il prezzo complessivo di acquisto nella somma di euro 525.000,00; va da sé che potrà essere liquidato alla ricorrente l'intero importo richiesto in relazione a tale voce di danno, pari ad euro 16.380,00.
Di conseguenza, alla luce di quanto sopra riferito, non resta che accogliere integralmente la richiesta risarcitoria in oggetto.

4.B. Il danno da asserito deprezzamento dell'immobile in parola
26 Relativamente, poi, alla richiesta di risarcimento dell'asserito danno da deprezzamento dell'immobile – formulata dalla ricorrente nel ricorso introduttivo -, è appena il caso di evidenziare che la parte ricorrente, con la nota depositata in data
20.09.2024, risulta avere espressamente rinunciato -per ragioni di celerità processuale -
a far valere, in questa sede, detta richiesta risarcitoria.
In particolare, , in detta nota, ha dichiarato espressamente che - per Parte_1
ragioni di celerità processuale – “(…) RINUNCIA alla sola domanda di risarcimento danni da deprezzamento dell'immobile (…)”, riservandosi di riproporre la suddetta domanda in separata sede.
In definitiva, alla luce di quanto riferito, non resta che dichiarare, in questa sede, che il danno patrimoniale riportato da , in conseguenza Parte_1 dell'inadempimento, da parte del resistente, agli obblighi contrattualmente assunti, ammonta alla complessiva somma di euro 16.380,00 – corrispondente all'importo dovuto, da parte della ricorrente, all'agente MM , a titolo di CP_5
provvigione, sulla base di quanto pattuito dalle parti all'art. 6 del contratto preliminare in parola -, oltre gli interessi legali dal dì della messa in mora e sino al saldo.
Di conseguenza, deve essere condannato al RT
pagamento, in favore di , a titolo di risarcimento del danno, del Parte_1
complessivo importo di euro 16.380,00 - corrispondente all'importo dovuto, da parte della ricorrente, all'agente MM , a titolo di provvigione, sulla base CP_5
di quanto pattuito dalle parti all'art. 6 del contratto preliminare in parola -, oltre gli interessi legali dal dì della messa in mora e sino al saldo.

5. La richiesta di condanna del resistente al pagamento della somma contrattualmente dovuta a titolo di caparra confirmatoria
Per quanto concerne, poi, la richiesta avanzata dalla parte ricorrente, nella nota depositata in data 20.09.2024, di condannare il resistente “(…) al pagamento della somma di Euro 35.000,00 dovuta a titolo di caparra (…)”, deve rilevarsi che, a prescindere dal ritenere che la richiesta in oggetto sia stata tempestivamente formulata o meno – come espressamente eccepito dal ricorrente, il quale ha, in particolare, eccepito la tardività della richiesta in oggetto, che, a suo dire, integrerebbe gli estremi di una vera
27 e propria ipotesi di mutatio libellis -, la predetta richiesta – per quanto verrà di seguito precisato – appare in ogni caso inammissibile.
All'uopo, occorre, infatti, evidenziare che, se certamente, ai sensi dell'art. 1385, comma secondo, c.c., nel caso in cui le parti – al momento della conclusione del contratto – abbiano contrattualmente pattuito una caparra confirmatoria, “(…) se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra (…)”; tuttavia, il comma terzo della norma medesima stabilisce espressamente che “(…) se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare
l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (…)”.
In altre parole, come emerge dal chiaro tenore letterale dell'art. 1385, comma terzo,
c.c., in tema di inadempimento contrattuale, i due rimedi dell'esercizio del diritto di recesso con facoltà di ritenzione della caparra (ossia il rimedio di cui all'art. 1385, comma secondo, c.c.) e quello dell'azione di risoluzione giudiziale con richiesta di risarcimento del danno presentano carattere alternativo tra loro e, dunque, non possono essere richiesti cumulativamente.
Pertanto, la parte non inadempiente che intenda agire in giudizio sarà tenuta, necessariamente, ad optare per uno dei predetti due rimedi, ovvero ad operare una scelta tra la richiesta di risarcimento del danno - previa dichiarazione di risoluzione del contratto -, e quella di accertamento della legittimità del recesso e della facoltà di ritenzione della caparra confirmatoria – o di condanna al versamento della somma contrattualmente pattuita a titolo di caparra –.
Di conseguenza, deve ritenersi inammissibile la contemporanea richiesta di accertamento della legittimità del recesso (con conseguente facoltà di ritenzione della caparra confirmatoria) e di condanna al risarcimento del danno, previa declaratoria di risoluzione del contratto.
Ed infatti, secondo l'insegnamento della Suprema Corte, da cui questo Giudice unico non ha alcun motivo per discostarsi (cfr. Cass. Civ., Sez. Unite, Sentenza n. 553 del
14.01.2009), alla parte non inadempiente che agisca in giudizio, non è consentito esperire, cumulativamente, sia il rimedio della risoluzione del contratto, con conseguente richiesta di risarcimento del danno, che quello volto a far valere il recesso, con contestuale ritenzione della caparra, “(…) attesa l'incompatibilità funzionale dei
28 due rimedi (…)” (cfr. in tal senso, altresì, Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 26206 del
03.11.2017; Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n. 2999 del 28.02.2012).
In particolare, la Corte di Cassazione, sul punto, ha precisato che la caparra confirmatoria ha una “(…) funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria (…)” (cfr., tra le altre, Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 20907 dell'08.09.2017) ed ha, altresì, aggiunto che, detto rimedio, presenta, necessariamente, un carattere alternativo rispetto all'azione di risoluzione giudiziale e di conseguente risarcimento del danno, la cui natura appare “(…) incompatibile con la funzione deflattiva di liquidazione stragiudiziale del pregiudizio, propria della caparra confirmatoria (…)” (cfr. Cass. Civ., Sez. Unite, Sentenza n. 553 del 14.01.2009).
In altri termini, in base al chiaro tenore letterale dell'art. 1385, comma terzo, c.c. ed alla luce dell'orientamento giurisprudenziale in materia, in tema di inadempimento contrattuale, i due rimedi dell'esercizio del diritto di recesso, con conseguente ritenzione della caparra confirmatoria, e del risarcimento del danno – previa declaratoria di risoluzione del contratto -, presentano una natura alternativa tra loro e, dunque, non possono essere richiesti cumulativamente.
Ne consegue che, ai sensi dell'art. 1385, comma terzo c.c., deve ritenersi inammissibile la contemporanea richiesta di risarcimento del danno - previa dichiarazione di risoluzione del contratto -, e di ritenzione della caparra confirmatoria –
o di condanna al versamento della somma contrattualmente pattuita a titolo di caparra –.
Ciò precisato, passando ad affrontare il caso in esame, deve rilevarsi che - come verrà di seguito precisato -, nella fattispecie de qua, la parte ricorrente risulta avere chiaramente optato per il rimedio del risarcimento del danno, previa declaratoria di risoluzione del contratto.
Ed infatti, nel caso specie, sebbene, a pag. 5 del ricorso introduttivo, la Pt_1 abbia riferito che “(…) avrebbe dovuto versare una Parte_2
caparra di Euro 35.000,00 che sarebbe dovuta essere acquisita da Parte_1 per il caso di inadempimento (…)”; tuttavia, tenuto conto, sia del contenuto complessivo dell'atto introduttivo che del chiaro tenore letterale delle conclusioni formulate dalla ricorrente - sia nel proprio ricorso introduttivo, che in sede di precisazione delle conclusioni -, appare evidente che la parte ricorrente abbia operato una scelta in favore del rimedio della risoluzione del contratto, con conseguente
29 richiesta di risarcimento del danno.
All'uopo, occorre, innanzitutto, evidenziare che, dalla lettura delle conclusioni riportate nel ricorso introduttivo, è possibile evincere che la dopo avere Pt_1
richiesto di dichiarare la risoluzione giudiziale del contratto preliminare in parola – previo accertamento dell'inadempimento contrattuale del resistente - , ha chiesto espressamente di “(…) accertare e dichiarare i danni patiti da in Parte_1 ragione di tale risoluzione (…) con condanna al risarcimento degli stessi (…)” (cfr. pag. 5 del ricorso introduttivo).
Inoltre, la circostanza che, nel caso in esame, la parte ricorrente, nel proprio ricorso introduttivo, abbia chiaramente optato per il risarcimento del danno, emerge anche dalla disamina del contenuto complessivo dell'atto introduttivo.
A tal proposito, è bene evidenziare che, a pag. 5 del ricorso, ex art. 281 decies c.p.c., al c.d. punto C, rubricato espressamente “(…) RISARCIMENTO DANNI (…)”, è riportato chiaramente che “(…) a fronte dell'inadempimento di Parte_2
ed alla conseguente risoluzione contrattuale, ha diritto a
[...] Parte_1
vedersi risarcito il danno subito (…)”.
In particolare, la quanto al profilo del c.d. danno emergente, ha dedotto che Pt_1
“(…) dovrà indennizzarla della provvigione dovuta Parte_2 all'agente MM per Euro 16.380,00 come da FT allegata (doc. 4) Tes_1
(…)”; mentre, quanto al profilo del c.d. lucro cessante, ha evidenziato che “(…) atteso che il valore commerciale dell'immobile di è Euro 371.220,00 come Parte_1
da valutazione tecnica allegata (doc. 5) e si era RT obbligato all'acquisto per Euro 525,000,00 egli dovrà risarcire il mancato guadagno per la maggior somma di Euro 153.780,00 (…)”.
Dalla lettura di pag. 5 del ricorso introduttivo, emerge, poi, che la ricorrente, dopo aver indicato il danno emergente nell'importo di euro 16.380,00 – corrispondente alla provvigione asseritamente dovuta all'agente MM – ed il lucro cessante nell'importo di euro 153.780,00 – relativo all'asserito deprezzamento dell'immobile promesso in vendita -, ha quantificato “(…) il complessivo danno economico derivato dall'inadempimento di nella somma di “(…) Euro Parte_3
170.160,00 oltre interessi (…)” - ovvero in un importo corrispondente esattamente alla somma tra l'asserito danno emergente e l'asserito lucro cessante da deprezzamento
30 dell'immobile -.
Dunque, alla luce del chiaro tenore letterale delle conclusioni riportate nell'atto introduttivo e tenuto conto del contenuto complessivo del ricorso, emerge chiaramente che la parte ricorrente ha operato una scelta in favore del rimedio del risarcimento del danno.
Inoltre – diversamente da quanto sostenuto dalla parte resistente -, non sembra che, nel caso in esame, la ricorrente abbia mutato la propria domanda nel corso del giudizio.
Ed infatti, sebbene la nella nota depositata in data 20.09.2024, abbia Pt_1 richiesto il “(…) pagamento della somma di Euro 35.000,00 dovuta a titolo di caparra
(…)”; tuttavia, la ricorrente medesima, da un lato, nella predetta nota, non ha rinunciato alla propria domanda di risarcimento del danno – previa declaratoria di risoluzione giudiziale -; dall'altro lato, anche in sede di precisazione delle conclusioni, ha insistito nella propria domanda di “(…) accertare e dichiarare i danni patiti da Parte_1 in ragione di tale risoluzione (…) con condanna al risarcimento degli stessi
[...]
(…)”.
Pertanto, considerato che, nell'ipotesi di inadempimento contrattuale, ai sensi dell'art. 1385, comma terzo, c.c. ed alla luce dell'orientamento giurisprudenziale in materia, i due rimedi del risarcimento del danno e della ritenzione della caparra confirmatoria presentano un carattere alternativo tra di loro e che, dunque, è inammissibile la contemporanea richiesta della caparra e del risarcimento del danno, deve ritenersi che, nel caso in esame, la parte ricorrente abbia optato per il rimedio del risarcimento del danno - previa declaratoria giudiziale di risoluzione del contratto -, tenuto conto, sia del contenuto complessivo dell'atto introduttivo che del chiaro tenore letterale delle conclusioni formulate dalla - sia nel proprio ricorso introduttivo, Pt_1
che in sede di precisazione delle conclusioni -.
Pertanto, dovendosi ritenere che, nel caso in esame - per quanto già evidenziato -, la parte ricorrente abbia optato per il risarcimento del danno, va da sé che appare inammissibile la richiesta di condanna “(…) al pagamento della somma di Euro
35.000,00 dovuta a titolo di caparra (…)”, di cui alla nota depositata da parte ricorrente in data 20.09.2024.
Di conseguenza, alla luce di quanto riferito, non resta che dichiarare inammissibile la richiesta di condanna del resistente al pagamento della somma contrattualmente
31 dovuta a titolo di caparra confirmatoria, formulata da parte ricorrente nella nota depositata in data 20.09.2024.
Ogni altra questione, domanda e/o eccezione deve considerarsi assorbita nella presente decisione.
Quanto al regolamento delle spese di lite, le stesse seguono la soccombenza e si liquidano – tenuto conto delle tabelle di cui al D.M. n. 55/2014 e succ. mod. e dei limiti in cui la domanda è stata accolta – come segue: euro 919,00 per la fase di studio della controversia;
euro 777,00 per la fase introduttiva del giudizio;
euro 1.000,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione;
euro 1.000,00 per la fase decisionale.
Infine, in punto di liquidazione delle spese processuali, deve essere riconosciuto l'incremento percentuale del 30% del compenso professionale, previsto dall'art. 4, comma 1 bis, del D.M. n. 55/2014 e succ. mod., per la presenza di collegamenti ipertestuali.


P.Q.M.


Il Tribunale di Arezzo, definitivamente pronunciando sul ricorso promosso, ex art. 281 decies c.p.c., da , ritualmente notificato, nei confronti di Parte_1
, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, RT
così provvede:

1. rigetta l'eccezione preliminare di inammissibilità della domanda per asserita nullità della procura alle liti;

2. dichiara che la proposta irrevocabile di acquisto del 28.07.2023 (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo) - accettata dalla ricorrente in data 30.07.2023 -, costituisce un vero e proprio accordo giuridicamente vincolante, avente la natura di contratto preliminare di compravendita MM;

3. dichiara, ex artt. 1453 e 1455 c.c., il grave inadempimento, da parte di
[...]
, agli obblighi contrattualmente assunti con la stipula del RT
contratto preliminare in questione (cfr. all.to n. 1 al ricorso introduttivo);

4. per l'effetto, ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., dichiara risolto il contratto preliminare in parola, per grave inadempimento di RT
;
[...]
32 5. dichiara, inoltre, che il danno patrimoniale riportato da , in Parte_1 conseguenza dell'inadempimento contrattuale del resistente, ammonta, in questa sede, alla complessiva somma di euro 16.380,00 – corrispondente all'importo dovuto, da parte della ricorrente, all'agente MM , a titolo di provvigione, CP_5 sulla base di quanto pattuito dalle parti all'art. 6 del contratto preliminare in parola -, oltre gli interessi legali dal dì della messa in mora e sino al saldo;

6. per l'effetto, condanna al pagamento, in RT
favore di , a titolo di risarcimento del danno accertato in questa Parte_1
sede, del complessivo importo di euro 16.380,00, oltre gli interessi legali dal dì della messa in mora e sino al saldo;

7. dichiara inammissibile la richiesta di condanna del resistente al pagamento della somma contrattualmente dovuta a titolo di caparra confirmatoria, di cui alla nota depositata in data 20.09.2024;

8. dichiara ogni altra questione, domanda e/o eccezione assorbita nella presente decisione;

9. condanna a rimborsare a RT Pt_1
le spese di lite, che si liquidano in euro 285,00 per spese ed euro 3.696,00
[...]
per competenze professionali, oltre il 30%, ex art. 4, comma 1 bis, del D.M. n. 55/2014
e succ. mod. – per la presenza di collegamenti ipertestuali -, nonché il 15% per spese generali, iva e cap come per legge.
Arezzo, 20.03.2025
IL GIUDICE
Dr.ssa Carmela Labella
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