REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA
in persona del giudice unico dott.ssa Silvia Vitelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 2154 del Ruolo Generale degli Affari
Contenziosi dell'anno 2021 e vertente
TRA
C.F. , in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Gregorio Suriano giusta procura speciale in atti;
opponente
E
C.F. in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Massimiliano Di Brigida, giusta procura speciale in atti;
opposta
OGGETTO: opposizione avverso decreto ingiuntivo n. 509/2021.
CONCLUSIONI
All'udienza del 18 settembre 2025 le parti concludevano riportandosi ai rispettivi atti.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, il Parte_1 proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 509 del 03/05/2021 con cui
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l'intestato Tribunale gli aveva ingiunto il pagamento, in favore della
[...]
della complessiva somma di euro 36.363,20, oltre Controparte_2 accessori, per l'asserito mancato pagamento di interventi urgenti di manutenzione e riparazione eseguiti in suo favore.
L'opponente deduceva che il credito ingiunto si riferiva ad opere e lavorazioni né concretamente e regolarmente commissionate, né effettivamente realizzate dalla società opposta, la quale aveva, in alcuni casi, duplicato gli interventi fatturati, indicato, genericamente, nelle fatture emesse gli interventi eseguiti, senza, peraltro, indicare le spese anticipate per l'acquisto del materiale necessario, indicato in alcune fatture prezzi incongrui, emesso fatture per interventi riguardanti parti private e/o opere già commissionate dal Condominio ad altra ditta ed, in alcuni casi, opere che richiedevano specifiche competenze;
in ogni caso, l'opponente deduceva gravi irregolarità nella gestione dell'ente ad opera dell'allora amministratrice di condominio, RB FA, la quale era stata revocata giudizialmente con decreto dell'intestato Tribunale del 25/09/2020, confermato dalla Corte di Appello di
Roma; la successiva nomina da parte dell'assemblea, in data 16/03/2021, del nuovo amministratore di condominio, , ed, infine, l'infondatezza Controparte_3 della pretesa creditoria anche in ragione degli inadempimenti commessi dall'opposta nell'esecuzione delle relative lavorazioni.
Si costituiva in giudizio che contestava la Controparte_1 fondatezza dell'opposizione e ne chiedeva il rigetto. La società convenuta deduceva di essersi occupata della manutenzione del opponente dall'anno 2011
Parte_1 sino al 2020, che il non aveva provveduto al pagamento delle fatture
Parte_1 oggetto dell'odierna pretesa creditoria e relative ai lavori eseguiti negli ultimi due anni, che il le aveva conferito gli incarichi e le commesse anche
Parte_1 verbalmente atteso il rapporto ormai personale intercorrente tra le parti, anche senza la preliminare autorizzazione dell'assemblea attesa l'urgenza dei lavori eseguiti, che il non aveva mai contestato né le fatture oggetto del decreto
Parte_1 ingiuntivo quivi opposto, né la corretta esecuzione dei lavori commissionati e la congruità del prezzo richiesto ed aveva effettuato soltanto tre pagamenti in acconto per un ammontare complessivo di euro 4.777,00.

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Rigettata la richiesta di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, acquisita la documentazione prodotta ed escussi i testimoni ammessi, all'udienza del
18 settembre 2025, tenuta in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva decisa con la presente sentenza.
L'opposizione è parzialmente fondata e merita, pertanto, di essere accolta nei limiti di seguito esposti.
In materia di attribuzioni proprie dell'amministratore di condominio deve osservarsi che ai sensi dell'art. 1130 c.c., co. 1° nn. 3 e 4 l'amministratore, tra l'altro, deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni ed eseguire gli atti conservativi relativi alle parti comuni degli edifici potendo anche agire ai sensi dell'art. 1135, co. 2° c.c., in assenza di delibera assembleare, per la conservazione delle parti comuni, qualora l'esecuzione dei lavori alle parti comuni sia dettata dall'urgenza. Invero, l'amministratore di condominio può agire indipendentemente per le opere di manutenzione ordinaria ossia per le opere che includono tutte le attività necessarie per la manutenzione regolare dell'edificio e per garantire il funzionamento degli impianti provvedendo ad inserire le spese sostenute nel preventivo di gestione ordinaria. Al contrario, laddove si tratti di opere di manutenzione straordinaria che interessano le aree comuni, l'amministratore di condominio necessiterà dell'autorizzazione assembleare sia con riferimento al tipo di intervento da eseguire, sia con riferimento al soggetto cui affidare i lavori e soltanto laddove l'intervento rivesta il carattere dell'urgenza ai sensi dell'art. 1135, 2° co. c.c.,
l'amministratore potrà agire in assenza di delibera assembleare, ma dovrà riferirne nella prima assemblea, la quale, a sua volta, potrà ratificare, successivamente,
l'operato dell'amministratore, provvedere ed approvare la ripartizione della spesa tra i condomini, anche se la spesa dovesse risultare non urgente. La Corte di Cassazione ha chiarito che “in tema di condominio, qualora l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135, co. 2 c.c., abbia disposto in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio ove
l'amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dall'urgenza, mentre, in mancanza di quest'ultimo requisito non è configurabile alcun diritto di rivalsa o regresso del

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condominio medesimo, atteso che il relativo rapporto obbligatorio non gli è riferibile, trattandosi di atto posto in essere dall'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni” (cfr. Cass. civ.
02/02/2017 n. 2807). Occorre, comunque, richiamare quanto ulteriormente precisato dalla giurisprudenza di legittimità in merito al rimborso delle spese non urgenti sostenute dall'amministratore nell'interesse comune poiché “a differenza di quanto previsto dall'art. 1134 c.c. – che consente il rimborso al condomino delle spese sostenute senza autorizzazione soltanto in caso di urgenza – l'art. 1135 c.c. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dall'amministratore nell'interesse comune;
ne consegue che
l'assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione” (cfr. Cass. civ. 10/08/2009 n. 18192).
Deve, infine, essere richiamato il pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo il quale la stipulazione del contratto di appalto tra privati non richiede la forma scritta ad substantiam, né ad probationem, potendo lo stesso essere concluso anche per facta concludentia con la conseguenza che la prova del contratto di appalto può essere data per testimoni e per presunzioni, le quali ai sensi dell'art. 2729 c.c. devono rivestire necessariamente i caratteri della gravità e della precisione e, qualora siano più d'una, della concordanza (cfr. Cass. civ. 02/11/2022 n. 2386).
Nel caso di specie, a fronte delle specifiche contestazioni dell'opponente circa l'irregolare affidamento alla ditta opposta dei lavori oggetto delle fatture per cui è causa, l'espletata istruttoria ha consentito di provare che i predetti lavori in favore del sono stati eseguiti dalla società Parte_1 [...] su incarico dell'amministratrice di condominio, in carica all'epoca Controparte_1 dei fatti, FA RB, la quale si era rivolta alla ditta opposta per l'esecuzione dei lavori di manutenzione in favore del condominio opponente, sin dall'anno 2011
e fino al 2020. Tale circostanza è stata confermata espressamente dalla stessa amministratrice di condominio, la quale escussa all'udienza del 06/10/2023, ha confermato che “come amministratrice chiamavo la suddetta ditta per i lavori di manutenzione straordinaria necessari, procedendo in seguito a far ratificare le spese e i lavori nelle successive assemblee condominiali”; che i lavori venivano commissionati su richiesta dei

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condomini; “che detta società eseguì tutti i lavori indicati nelle fatture che mi vengono mostrate”;
“che nell'ambito dei lavori effettuati dalla suddetta società, come indicati nelle fatture mostrate, vi sono sia lavori straordinari e urgenti, sia interventi relativi a manutenzione ordinaria” e che i lavori eseguiti riguardavano servizi primari quali l'acqua ed il riscaldamento nonché
l'eliminazione di buche sui viali di pertinenza L'amministratrice di CP_4 condominio ha, peraltro, confermato che “tutte le attività di intervento di manutenzione straordinaria della e restauri precedenti a quelle relative alle fatture in Controparte_1 contestazione sono state sempre pagate dal e mai contestate, sia in ordine alla corretta Parte_1 esecuzione dei lavori e sia in ordine al carattere di straordinarietà dei medesimi che hanno sempre permesso il conferimento dell'esecuzione senza preventiva delibera assembleare”. Anche il teste escusso all'udienza del 04/07/2023, , ha confermato di aver visto Tes_1 spesso il titolare della ditta sig. , che Controparte_1 Per_1 effettuava lavori nel condominio e ha dichiarato di ricordare “che effettuò senz'altro i lavori indicati nelle fatture nn. 39, 40, 21, 20, 17, 13, 11, 3, 53/2019, 52/2019, 13/2019,
32/2019, 32/2019, 45/2019, 49/2019, sulle altre non so dire”; il teste ha, inoltre, confermato che i lavori indicati nelle fatture oggetto del decreto ingiuntivo quivi opposto si sono resi indispensabili al fine di garantire la fruizione dei servizi primari quali riscaldamento ed acqua comuni e/o al fine di eliminare un potenziale pericolo.
Deve quindi ritenersi provato lo svolgimento dei lavori sottesi alla predette fatture, in ragione delle dichiarazioni chiare e precise del teste delle quali non vi è ragione di dubitare, nonché la natura urgente di tali opere, per cui era valido il conferimento dell'incarico da parte dell'amministratore del , senza la preventiva Parte_1 delibera dell'assemblea condominiale.
Di contro, deve essere rilevata l'inattendibilità della testimonianza resa dal teste
[...]
, escusso sempre all'udienza del 04/07/2023, il quale pur avendo da un lato Tes_2 confermato che i lavori oggetto delle fatture per cui è causa venivano commissionati dall'amministratore su richiesta del e che la società opponente eseguì Parte_1 tutti i lavori indicati nelle fatture mostrate, dall'altro lato non ha saputo chiarire se si trattasse di lavori straordinari e/o urgenti.
Accertata quindi l'esecuzione e la natura urgente dei lavori indicati nelle fatture in atti sopra indicate, deve evidenziarsi che l'opponente ha provato di aver

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parzialmente adempiuto all'obbligazione mediante la produzione in giudizio di numero tre assegni tratti su e dallo stesso imputati espressamente, ai CP_5 sensi dell'art. 1193 c.c., al pagamento delle fatture 43/FE e 44/FE del 13/08/2019
(assegno postale n. 7233300612-05 del 12/08/2019), delle fatture 45/FE e 46/FE del 03/09/2019 (assegno postale n. 7233300625-05 del 04/09/2019) e della fattura
49 FE del 19/09/2019 (assegno postale n. 7233300629-09 del 20/09/2019), per un ammontare complessivo di euro 3.604,00.
Dette somme sono state tutte corrisposte in data antecedente rispetto alla notifica del decreto ingiuntivo opposto e giustificano pertanto la fondatezza parziale dell'opposizione, la quale risulta, altresì, giustificata dalla presenza in atti di fatture aventi ad oggetto interventi di manutenzione riguardanti parti private. Invero, in atti risultano fatturati i seguenti interventi: “pal. H riparazione tubazione riscaldamento tra int.
14 – 18 esclusa pittura” (fattura 50/FE del 01/10/2019 di importo pari a euro
3180,00); “sig.ra , pal. G 8° piano sostituzione parte di tubazione sfiato riscaldamento” Per_2
(fattura 14/FE del 18/04/2019 di euro 1.908,00); “pal. C sig. Clima, apertura tracantone passaggio colonne riscaldamento con apertura anche parte androne con sostituzione parti colonne e tubazione termosifone con valvole” (fattura 13/FE del 16/04/2019 di euro 2.968,00); “pal.
D sig. in giardino riparazione riscaldamento con apertura cunicolo, ripristino cunicolo e CP_6 bollettonato” (fattura 15/FE del 29/04/2019 di euro 1.696,00); “pal. C int. 14 pittura camera da pranzo” (fattura 33/FE del 11/07/2019 di euro 1.272,00); “pal. H riparazione tubazione riscaldamento int. 14 – 18 nel periodo riscaldamenti 2018 – 2019 – Testi esclusa pittura” (fattura 1/FE del 21/01/2020 euro 3.180,00); “pal. C sig. pittura di parti rovinate da infiltrazioni: 2 corridoi, 2 bagni, ripristino 2 camere” (fattura 17/FE del
20/05/2020 euro 1.590,00); “pal. C sig. tipo intervento: raschiatura parti Persona_3 rovinate, rasatura e pittura camera, corridoio, bagno, camera” (fattura 20/FE del
27/05/2020 euro 1.590,00), il tutto per un ammontare complessivo di euro
17.384,00.
Dette somme dovevano essere richieste ai singoli condomini a favore dei quali i lavori erano stati svolti e non dovevano essere imputate al . Parte_1
Per completezza giova, infine, evidenziare che, secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità e di merito, le fatture commerciali,

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se sufficienti ai fini della richiesta e dell'emissione dell'ingiunzione di pagamento, non costituiscono di per se sole, provenendo dal soggetto che se ne avvantaggia, prova del sottostante rapporto contrattuale che deve essere dimostrato secondo le ordinarie regole nel giudizio di cognizione che si instaura a seguito dell'opposizione a decreto ingiuntivo (cfr. Cass. civ. 12/07/2023 n. 19944).
Da quanto illustrato deriva che, in parziale accoglimento della spiegata opposizione, l'opposto decreto ingiuntivo deve essere revocato e l'opponente deve essere condannata al pagamento, in favore della società
[...]
della complessiva somma di euro 15.375,20, oltre interessi come Controparte_1 richiesti in ricorso, quantificato come importo dovuto in relazione ai lavori la cui esecuzione e natura urgente è stata effettivamente accertata, relativi alle parti comuni del condominio e previa compensazione con le somme per le quali l'opponente ha documentato di aver versato prima dell'instaurazione del giudizio monitorio.
La parziale soccombenza reciproca giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite tra l'opponente e la società opposta.

P. Q. M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile in primo grado iscritta al n. 2154/2021 R.G.A.C., disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così decide: accoglie nei limiti di cui in parte motiva l'opposizione e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n. 509/2021 e condanna il Parte_1 in persona dell'amministratore pro-tempore al pagamento, in favore di
[...] [...]
della complessiva somma di euro 15.375,20, oltre Controparte_1 interessi come richiesti nel ricorso per decreto ingiuntivo;
dichiara integralmente compensate le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Civitavecchia, 18 settembre 2025
Il Giudice
Silvia Vitelli

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