Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova
III Sezione Civile
In persona del giudice dott.ssa P. Zampieri ha pronunciato la seguente
SENTENZA nelle cause riunite iscritte al
R.G. n. 10182/2024 promosse da: ella sua qualità di SGR del fondo Parte_1 di investimento alternativo “Nexus I” (C.F. e P.IVA ) in persona del P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore
- avv. Nicola Franceschina, Federico Maria Mercuri, Teresa Ammirabile e
Umberto Parmigiani -
-attrice-
contro
(C.F. e P.IVA Controparte_1
), in persona del legale rappresentante P.IVA_2
assistita e difesa dagli Avv. Michele Toniatti e Diego Belloni
-convenuto-
e al n. R.G. n. 10980/2024 promossa da:
(C.F. e P.IVA Controparte_1
), in persona del legale rappresentante P.IVA_2
assistita e difesa dagli Avv. Michele Toniatti e Diego Belloni
-Ricorrente in opposizione-
Contro Parte ella sua qualità di del fondo Parte_1 di investimento alternativo “Nexus I” (C.F. e P.IVA ) in persona del P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore
- assistita e difesa dagli avv. Nicola Franceschina, Federico Maria Mercuri,
Teresa Ammirabile e Umberto Parmigiani
- convenuta opposta -
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Letti gli atti, i documenti e il verbale di causa, sentite le parti in sede di discussione orale della causa
OSSERVA
Nella causa avente R.G. 10182/2024 (di Parte_1 seguito anche semplicemente –locatrice dell'immobile sito in Parte_1
Genova, via XX Settembre 42 ad uso diverso dall'abitazione in base a contratto concluso in data 30.3.2015 (doc. 1) con la e Controparte_2
cessato in data 31.12.2023 per disdetta del conduttore (doc.3) -, con atto notificato in data 06.08.2024 ha intimato sfratto per finita locazione chiedendo alla odierna convenuta, già sub-conduttrice di una porzione di immobile (in particolare si tratta di una porzione immobiliare sita al secondo piano interrato, identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Genova al foglio 96, mappale
289, subalterno 29) in forza del contratto concluso in data 30.9.2020 con la
(doc. 2), la restituzione della porzione immobiliare locata Controparte_2
ritenendo cessato il contratto di natura transitoria concluso tra le odierna parti in data 26.03.2024 con decorrenza dal 01.01.2024.
Il giudice della fase sommaria ha disposto la trasformazione del rito.
Nella presente fase parte locatrice ha reiterato le medesime domande e ha chiesto inoltre, accertata la legittimità delle penali previste dal contratto di locazione transitoria, di condannare la convenuta al pagamento delle penali previste dal contratto a far data dal momento di cessazione del contratto di locazione e fino all'effettivo rilascio della porzione immobiliare.
Ha inoltre chiesto di condannare al risarcimento del Controparte_3 maggior danno subito e subendo da a causa dell'abusiva Parte_1 occupazione della porzione immobiliare, quantificato nell'importo di almeno €
219.492,50, oltre interessi ex art. 1284, comma IV, c.p.c. fino all'effettivo soddisfo o nell'importo che comunque dovuto o ritenuto equo.
Ha dedotto che il contratto di locazione in essere con la è CP_2
cessato per disdetta del conduttore (doc.3), che la LA De AU, sub- conduttrice dalla si è resa inadempiente omettendo il Controparte_2
rilascio della porzione di immobile dalla stessa occupato, che il contratto transitorio successivamente stipulato tra le parti è a sua volta scaduto e che comunque si è risolto in forza dei reiterati inadempimenti posti in essere dalla conduttrice;
ha dedotto inoltre che si è resa inadempiente nel CP_1
pagamento delle spese e che, a causa della condotta serbata dalla convenuta, ha subito danni consistenti nella perdita di occasioni di locare l'intero immobile.
(di seguito anche Controparte_4
semplicemente ) si è costituita opponendosi dapprima alla convalida CP_1 dello sfratto per finita locazione ed ora al rilascio dell'immobile ed eccependo quanto segue:
a) che il contratto concluso con in data 26.3.2024 non ha natura di Parte_1
contratto transitorio bensì di contratto commerciale avente durata di anni sei rinnovabili per la porzione di immobile locata;

b) che fin dal 2020 si era proposta come diretta conduttrice dell'intero immobile e che dal giugno 2023 ha intensificato le proprie proposte ad volte Parte_1
a concludere un contratto della durata di sei anni rinnovabili per l'intero immobile, inviando bussiness plan e computo metrico;

c) che in data 14.12.2023 le era stato richiesto di manifestare per iscritto la propria disponibilità a concludere un contratto transitorio, pena l'intimazione di sfratto per finita locazione;

Chiedeva quindi di rigettare le domande di parte ricorrente e, accertata la natura simulata della dichiarazione di esigenza transitoria di cui al punto C) delle premesse del contratto concluso in data 26.03.2024, di dichiarare la nullità di detto contratto nella parte in cui individua in sei mesi la durata del rapporto contrattuale, accertando quindi che il contratto ha durata di sei anni a decorrere dal 01.01.2024 rinnovabili per ulteriori periodi di sei anni, come da artt. 27 e 28 L. 392/78
Nella separata causa avente RG 10980/2024 Controparte_4
ha presentato opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 2359/2024 emesso in favore di per le penali di cui al contratto e per spese relative alle Parte_1
utenze. Si tratta dei seguenti importi:
Euro 6.179,74 a titolo di penale ai sensi dell'art. 13.3 del Contratto di
Locazione relativa al periodo 6 luglio 2024 – 31 luglio 2024, come da fattura n.
481 (doc. 9);
Euro 1.650,71 a titolo di penale ai sensi dell'art. 13.3 del Contratto di
Locazione relativa al periodo 1° agosto 2024 – 7 agosto 2024, come da fattura n. 485 (doc. 10);
Euro 3.135,48 a titolo di penale ai sensi dell'art. 13.3 del Contratto di
Locazione relativa al periodo 8 agosto 2024 – 16 agosto 2024;
Euro 3.874,39 a titolo di conguaglio delle utenze di energia elettrica per il periodo 1° gennaio 2024 – 30 giugno 2024 ai sensi dell'art.

6.1 del Contratto di
Locazione, come da fattura n. 493.
Ha dedotto nuovamente la natura simulata del contratto di locazione transitoria e chiesto in via principale di accogliere l'opposizione dichiarando la nullità del decreto ingiuntivo opposto. In via subordinata ha chiesto di accertare che la penale per ritardato rilascio dell'immobile di cui al punto 3.3 del contratto è stata indicata nella misura del 300% per errore materiale e di ridurre la medesima penale nella misura del 30% della frazione giornaliera del canone di locazione in quanto misura effettivamente corrispondente alla volontà delle parti.
Nella predetta causa si è costituita parte locatrice chiedendo di rigettare le domande della conduttrice e di condannarla al pagamento delle penali ulteriormente maturate nella misura di € 50.516,16 e delle successive fino alla completa restituzione dell'immobile.
All'udienza del marzo 2025 le due cause venivano riunite trattandosi di cause connesse dal punto di visto soggettivo, con la medesima causa petendi. LA srl dichiarava di rinunciare all'eccezione di tardività del deposito della memoria difensiva di parte ricorrente nel giudizio avente RG 10182/2024.
Le due cause, istruite in via documentale, sono state poste in decisione. All'udienza del 08.05.2025 le parti procedevano alla discussione orale e veniva disposto un breve rinvio per repliche. All'odierna udienza le parti completavano la discussione e la causa veniva decisa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
*****
In merito alla dedotta natura transitoria del contratto di locazione si osserva quanto segue.
Le deduzioni difensive di parte locatrice sono fondate.
Si tratta di contratto stipulato dalle parti a fronte di un precedente inadempimento di parte conduttrice che, a decorrere dall'01.01.2024, ha continuato ad occupare l'immobile di proprietà della ricorrente senza titolo, fino alla conclusione del contratto transitorio.
Nel corso della discussione, parte locatrice ha dedotto che dopo l'inadempimento della conduttrice e l'omesso rilascio della porzione di immobile occupata da LA s.r.l. a seguito della cessazione del contratto di locazione principale con la aveva chiesto all'odierna resistente – e ad Controparte_2 un secondo subconduttore presente nell'immobile - di regolarizzare la propria posizione.
Parte conduttrice ha dato atto che la proposta di stipulare un contratto transitorio è provenuta dalla stessa locatrice.
Alla luce di quanto emerge dagli atti si osserva che l'intenzione di parte locatrice era quella di regolarizzare la posizione degli occupanti. Non a caso, l'efficacia del contratto è stata fatta decorrere dal 01.01.2024 senza soluzione di continuità rispetto al precedente contratto di sublocazione cessato il
31.12.2023.
L'intenzione di parte convenuta era quella di non perdere l'avviamento, in una zona centrale di Genova, tentando nelle more di pervenire alla conclusone di un contratto di locazione dell'intero immobile. Nelle premesse del contratto oggetto di causa si dà atto che la transitorietà è stata determinata dalla necessità, per parte conduttrice, di “far fronte a temporanee esigenze organizzative e gestionali”, circostanza che appare fondata considerato che effettivamente il conduttore principale Controparte_2 aveva comunicato il recesso solo nell'ottobre 2023, pochi mesi prima
[...] dell'effettiva cessazione del contratto avvenuta poi in data 31.12.2023.
Esisteva quindi l'interesse di parte conduttrice a rimanere nell'immobile, sia per ricercare un'eventuale altra collocazione di pari pregio rispetto a quella attuale, sia per tentare comunque di proporsi come conduttrice dell'intero immobile.
Dal punto di vista della locatrice vi era la necessità, dichiarata anche in udienza, di regolarizzare la posizione dei due conduttori, concedendo loro un margine di tempo per trovare un'altra sistemazione, così come di fatto poi avvenuto per il secondo conduttore che ha spostato altrove la propria attività commerciale di palestra, inizialmente svolta in un'altra porzione dell'immobile oggetto di causa, sublocata anch'essa dalla Controparte_2
Ancora con riferimento alla natura transitoria del contratto concluso tra le parti si osserva che parte locatrice dal canto suo non aveva alcun interesse a concludere un contratto di locazione di lunga durata relativo ad una sola porzione dell'immobile mentre era alla ricerca di un conduttore che prendesse in locazione l'intero stabile;
la conduttrice si era già fatta avanti per proporre le sue condizioni contrattuali ed aveva fatto elaborare un bussiness plan proprio in vista della auspicata, futura conclusione di un contratto di locazione di sei anni rinnovabili per l'intero immobile.
Non si può quindi ritenere fondato quanto dedotto dalla conduttrice in merito alla simulazione del presente contratto e alla nullità della clausola che limita nel tempo la locazione della porzione immobiliare, come se la reale volontà delle parti fosse stata quella di concludere invece un contratto di tipo ordinario della durata di sei anni più sei.
Nella fattispecie, la conduttrice ha inviato una prima mail in data 15.12.2023
(doc.4 di parte ricorrente) con la quale si è offerta di stipulare un contratto transitorio, comunicando “la disponibilità di LA de AU, una volta scaduto l'attuale contratto di sublocazione, a sottoscrivere con voi un contratto di locazione transitorio, con durata preferibilmente fino al mese di settembre 2024, al fine di garantire la continuità dell'attività.
Nella stessa mail è stato indicato il canone (“Il canone di locazione sarà, come da mail in calce, pari a euro 43k su base annua, proporzionato ai mesi di effettiva durata del contratto. Tale canone è da intendersi 'all in', omnicomprensivo quindi di ogni eventuale spesa comune;
rimangono invece esclusi i costi privati”) e l'oggetto, come meglio descritto nell'allegata planimetria: “ Gli spazi oggetto della locazione saranno i medesimi attualmente occupati, come da raffigurazione planimetrica, comprensivi quindi della spa/area da lei citata (si veda area rosa). Pt_2
Lo scopo manifestato dalla conduttrice – che nell'immobile svolge l'attività di centro estetico - era proprio quello di continuare in via provvisoria “per tutta la durata del contratto, di poter utilizzare la vetrina del piano terra per apporre comunicazioni pubblicitarie o realizzare corner a tema con l'attività di LA de
AU, in modo da evitare che con la chiusura di la clientela ed CP_2
i passanti percepiscano anche il resto dell'attività come chiusa/cessata”.
Quanto alla volontà di concludere un contratto sei anni più sei rinnovabili che avesse ad oggetto l'intero immobile, essa emerge con chiarezza dalle mail intercorse tra le parti (in particolare doc. 11 di parte resistente) dal quale si evince la volontà di LA srl – le cui proposte contrattuali non sono state successivamente accettare da parte locatrice - di proporsi come unico conduttore dell'intero immobile.
Ha fatto seguito ampia corrispondenza tra le parti con scambio di diverse bozze contrattuali, analizzate da LA srl con i propri consulenti, all'esito della quale le parti sono pervenute in data 26.3.2024 alla stipula del contratto transitorio.
Deve quindi osservarsi che parte conduttrice ha occupato l'immobile di proprietà della locatrice per circa tre mesi, senza titolo. Ha successivamente concluso il contratto transitorio oggetto di causa relativo alla porzione già occupata con la volontà di stipulare un futuro contratto commerciale della durata di sei anni più sei per l'intero immobile.
Dal tenore delle mail intercorse tra le parti (doc. 13 di Plaisr srl) emerge che a febbraio 2024, quanto ha chiesto ai due occupanti di regolarizzare Parte_1
la loro posizione con un contratto transitorio, erano in corso trattative tra le parti per la stipula di un contratto 6+6 per l'intero immobile e che la conduttrice
LA srl era ancora alla ricerca di finanziamenti per poter aderire alle condizioni contrattuali richieste dalla locatrice. In data 13.2.2024 era la stessa consulente di LA srl a richiedere nel frattempo di stipulare un “temporary”
(doc. 14 ella causa 10980/2024). Pt_1
In questo contesto e in vista di ulteriori accordi si inserisce il contratto transitorio richiesto intanto per regolarizzare la posizione degli occupanti come si evince dalla missiva inviata da in data 29.2.2024 (doc. 16 di LA srl) Parte_1
nella quale stessa dà atto di non poter tollerare oltre la presenza Parte_1 dei conduttori senza titolo nell'immobile.
La mancata accettazione da parte della proprietà dell'offerta contrattuale successivamente formulata alla conduttrice per l'intero immobile non può riverberarsi sulla natura del contratto ponte e transitorio intanto concluso dalle parti per la porzione già in precedenza occupata dalla conduttrice.
Essendo il contratto ormai cessato, deve quindi essere ordinato l'immediato rilascio della porzione immobiliare oggetto di causa che parte conduttrice occupa senza titolo.
Parte locatrice ha chiesto inoltre la conferma del decreto ingiuntivo e la condanna di LA srl al pagamento delle penali contrattuali fino all'effettivo rilascio dell'immobile.
Si osserva che, essendo cessato il contratto transitorio di locazione alla data del 30.6.2024, sono dovuti i canoni di locazione fino a detta data e, successivamente, è dovuta l'indennità di occupazione – dello stesso importo - che dovrà essere corrisposta fino al rilascio dell'immobile. E' inoltre dovuta la penale nella misura indicata in contratto pari al triplo del canone contrattuale - € 3600,00 - stabilito dalle parti.
Parte locatrice ha infatti chiesto la conferma del decreto ingiuntivo e la condanna della conduttrice al pagamento della penale convenuta in contratto dando atto che la stessa conduttrice ha indicato l'importo del 300% per cento rispetto al canone contrattuale.
E' stato emesso il decreto ingiuntivo qui opposto (causa riunita avente RG
10980/2024) che ha ad oggetto la penale dovuta per il primo periodo successivo alla scadenza del contratto e fino al 16 agosto 2024.
La penale indicata dalle parti e voluta anche dalla conduttrice non può ritenersi frutto di un errore materiale, come invece vorrebbe la conduttrice. La scansione temporale delle trattative si evince dai documenti depositati in atti: ricevuta la proposta contrattuale con la previsione della penale al 100%, la conduttrice l'ha modificata prevedendo l'importo del 300%. Rivista nuovamente la bozza da parte della locatrice con indicazione della penale nella misura del 100%, parte conduttrice l'ha nuovamente modificata riportandola al 300% della frazione giornaliera del canone, così come è stata poi indicata nel contratto di locazione sottoscritto dalle parti.
Non può ritenersi che l'errore sia stato perpetuato anche al momento della sottoscrizione del contratto.
Come osserva parte locatrice, la circostanza dell'avvenuto aumento della penale da parte della conduttrice, ha indotto parte locatrice a confidare nell'effettiva volontà della conduttrice di rilasciare i locali una volta cessato il contratto di locazione. Inoltre, tale importo è coerente con il rischio economico che l'occupazione di una sola porzione di immobile ha determinato a carico della locatrice che ha visto sfumare affari per importi superiori, relativi alla locazione dell'intero immobile.
A parte locatrice non può essere riconosciuto alcun maggior danno alla luce della documentazione in atti (doc. 13-18 ella causa 10182/2024), né Pt_1 può essere ammessa l'ulteriore integrazione documentale richiesta da parte locatrice, trattandosi di documenti da depositare al momento della costituzione in giudizio.
Si tratta infatti di mere manifestazioni di interesse dalle quali nulla si può evincere in merito alla futura, effettiva, conclusione di un contratto di locazione.
Come osserva parte resistente, si tratta di documenti non sottoscritti, in parte oscurati, privi di allegati e senza alcun effettivo valore probatorio.
Se da un lato quindi non può essere riconosciuto alla locatrice alcun maggior danno, dall'altro si osserva che la penale, come prospettata nella versione finale del contratto sottoscritto dalle parti, appare congrua, poiché occupando una porzione di immobile per l'importo mensile di € 3.600,00, parte conduttrice ha di fatto impedito nel corso dell'anno di disporre dell'intero immobile, pervenendo alla stipula di contratti di locazione per importi di gran lunga superiori.
Parte locatrice ha dato atto che la fattura n. 493/2024 di cui al decreto ingiuntivo opposto relativa ai consumi di corrente elettrice è già stata pagata dalla conduttrice. Si tratta dell'importo di € 3.874,39 richiesto a titolo di conguaglio delle utenze di energia elettrica per il periodo 1° gennaio 2024 – 30 giugno 2024 ai sensi dell'art.

6.1 del contratto di locazione che infatti risulta dovuto essendo ormai cessato il contratto.
Il decreto ingiuntivo per questa parte deve pertanto essere revocato.
Parte conduttrice deve essere condannata al pagamento dell'importo di €
10.965,93, come richiesto con il ricorso per decreto ingiuntivo, a titolo di penale per il periodo dal 6 luglio 2024 al 16 agosto 2024, oltre al pagamento della penale dal 17 agosto 2024 e . si tratta dell'importo di € 10.800,00 mensili oltre a quanto dovuto a titolo di indennità di occupazione.
E' infondata e non può essere accolta la domanda di parte conduttrice relativa alle spese sostenute in vista della conclusone del contratto di locazione sei anni più sei poi non perfezionatosi, non potendo le stesse a nessun titolo essere addebitate alla locatrice per non avere poi concluso detto contratto, non avendo la conduttrice presentato una proposta conforme ai requisiti richiesti da parte locatrice. Le spese di giudizio seguono la soccombenza di parte Palisir srl. Vengono liquidate secondo i parametri di cui al dm 55/2014 come modificato dal dm
147/2022 avuto riguardo allo scaglione da euro 52.000,00 ad euro 260.000,00, considerato l'importo della penale in oggi dovuta, valori medi per le fasi di studio e introduttiva e valori minimi per le fasi di trattazione e decisionale e così complessivamente per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale, valori medi e così complessivamente € 8.000,00 oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge


P.Q.M.


Il Tribunale di Genova, in composizione monocratica in persona della dott.ssa
P. Zampieri, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione ed istanza disattesa, così decide:
1) dichiara che il contratto di locazione transitoria concluso tra le parti in data 26.03.2024 - relativo alla porzione di immobile identificata al
Catasto fabbricati del Comune di Genova al foglio 96, mappale 289 sub 29 - è cessato in data 30.06.2024;
2) condanna in persona Controparte_4
del legale rappresentante al rilascio della porzione di immobile di cui al punto 1) in favore di;
Parte_1
3) revoca il decreto ingiuntivo opposto n. 2359/2024 R.G. 8332/2024;
4) condanna in persona Controparte_4
del legale rappresentante al pagamento in favore di
[...]
della somma di € 10.965,93 dal 6 luglio 2024 Parte_1 al 16 agosto 2024 e dell'importo giornaliero del canone di locazione maggiorato nella misura del 300% dal 17 agosto 2024 e fino all'effettivo rilascio dell'immobile;
5) rigetta nel resto;

6) condanna in persona Controparte_4
del legale rappresentante al pagamento in favore di
[...]
delle spese di lite che liquida in € 8.000,00 Parte_1 oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Genova, 22.05.2025
Il giudice dott.ssa P. Zampieri