R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
9 SEZIONE CIVILE

Il Giudice, dott. Rosa Romano Cesareo, ha pronunziato la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al n. 28625/2022 R.Gen.Aff.Cont.
TRA

(C.F. , Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3
(C.F. ), (C.F. Parte_4 C.F._4 Parte_5
) e (C.F. ) C.F._5 Parte_6 C.F._6 elettivamente domiciliati presso lo Studio dell'Avv. Esposito Antonio, che li rappresenta e difende giusta procura agli atti;

- ATTORI
E
C.F. ) con Sede legale in Piazza Controparte_1 P.IVA_1
Degli Artisti n. 38, 80129 Napoli (NA), in persona del L.r.p.t. e Amm.re unico, Sig.
, elettivamente domiciliata in Via Casette 36/A, 03023 Ceccano (FR) CP_2 presso lo Studio dell'Avv. Pascale Simona che la rappresenta e difende unitamente e/o disgiuntamente all'Avv. Guidi Annalisa in virtù di procura agli atti;

- CONVENUTO

Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso.
Conclusioni: le parti hanno concluso come da atti difensivi, scritti conclusionali e verbali di causa in atti. Decisa all'udienza del 03.03.2025 all'esito della camera di consiglio, con lettura del dispositivo e motivazione contestualmente depositata.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida notificato il 22.09.2022, gli attori convenivano in giudizio la società CP_1 per ivi sentir: convalidare l'intimato sfratto per morosità con fissazione
[...] della data del rilascio;
emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni di locazione scaduti, ivi compreso il debito pregresso della locazione, pari a € 13.296,00 (tredicimiladuecentonovantasei/00), e per i canoni a scadere fino all'esecuzione dello sfratto ai sensi dell'art. 664 c.p.c.; in caso di opposizione, emettere ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c.. L'intimata nel costituirsi in giudizio si opponeva alla convalida e spiegava domanda riconvenzionale imputando la sospensione del pagamento dei canoni -giusta eccezione d'inadempimento ex art. 1460 c.c.- al grave inadempimento dei locatori, che non avevano mantenuto il bene locato in stato da servire all'uso convenuto, impedendone così il pacifico godimento. Con ordinanza del 12.12.2022 il Giudice rigettava la richiesta provvisoria di rilascio dell'immobile e disponeva il mutamento del rito, assegnando altresì alle parti termine per il deposito di memorie integrative, previo esperimento del procedimento di mediazione. Nella memoria integrativa parte attrice chiedeva dichiararsi risolto il contratto di locazione per inadempimento dell'intimata, attesa la conclamata morosità con condanna della stessa al pagamento dei canoni insoluti nella misura di € 13.796,00 maturati fino alla data del 08/09/22 e di tutti quelli maturati e maturandi successivi fino alla data di pronunzia della sentenza, oltre interessi legali nonché rigettarsi la domanda proposta in via riconvenzionale, in quanto infondata in fatto e carente di pregio giuridico, il tutto con vittoria di spese e compensi.
La società intimata insisteva per il rigetto della domanda e in via riconvenzionale, nel merito, chiedeva “condannarsi gli attori al pagamento, della somma complessiva di € 106.583,13 (centoseimilacinquecentoottantatre/13), di cui € 26.337,98 (ventiseimilatrecentotrentasette/98) per i costi sostenuti dal periodo di forzata inutilizzabilità del bene locato ad oggi, € 55.245,15 (cinquantacinquemiladuecentoquarantacinque/15) per la diminuzione del fatturato a causa della forzata inattività, € 25.000,00 -venticinquemila/00- (costo di compravendita di ramo di azienda, come da atto n. 13397 del 15.10.2018) per la svalutazione aziendale o della somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa anche per mezzo di consulenza tecnica d'ufficio o che sarà ritenuta di giustizia e sempre tenendo conto della perdita di avviamento pari ad euro 7.653,00; il tutto oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo”. Sempre in via riconvenzionale, nel merito, chiedeva condannare i Sig.ri , Parte_1
, , e Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 [...] al pagamento, in favore di della Pt_6 Controparte_1 somma di euro 990,98 per le ulteriori spese di utenze ad oggi maturate nonché euro 2.923,00 per l'occupazione dello spazio ed aree pubbliche, oltre alle successive sopravvenienti. Il tutto vinte le spese e competenze di lite.
Ciò premesso in fatto, risulta superata l'eccezione sollevata da parte intimata di inammissibilità della intimazione di sfratto per morosità in quanto fondata su un titolo diverso vale a dire la scrittura privata del giugno del 2021. Infatti, nel procedimento di convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario (Cass. n. 5955/2023) e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale (Cass. n. 17995/2021;
Cass. n. 21242/2006). Peraltro, anche quella parte della giurisprudenza di legittimità che non segue la concezione per così dire “autonomistica” della fase ordinaria successiva alla fase sommaria del procedimento di convalida ritiene che l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il "thema decidendum" risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto,
l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in dipendenza dalle difese svolte da controparte (Cass. n. 14779/2023, Cass. n. 4771/2019; Cass. 12247/2013). Nel merito, è pacifico ed incontestato che l'intimata abbia omesso Controparte_1 di corrispondere i canoni dovuti relative ai mesi si marzo, aprile, maggio, giugno, ottobre, novembre e dicembre 2020, nonché gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio
2021 per un totale complessivo di euro 9.600,00 atteso che con scrittura privata ricognitiva del debito del 01/06/2021 l'intimata chiese la dilazione del debito, impegnandosi alla restituzione, con aumento di € 100,00 del canone di locazione a far data dal gennaio 2022, e poi, successivamente, da gennaio 2023 a dicembre 2023 con aumento di ulteriori € 150, e ancora da gennaio 3024 fino a settembre 2026 con aumento di ulteriori di €200. Successivamente, l'intimata conduttrice si rendeva morosa dei canoni di locazione dei mesi di maggio, giugno, luglio, agosto e settembre
2022 (di cui la citazione di sfratto per morosità per € 13.296,00 al settembre 2022) morosità che si è aggravata sino alla data di rilascio avvenuta il 22.04.2024.
L'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. sollevata dalla difesa della conduttrice, con riferimento al dedotto, contrapposto inadempimento della parte locatrice all'obbligo di manutenzione del cespite locato ex art. 1576 c.c. non appare idonea, almeno nella fattispecie in disamina, a paralizzare l'avversa domanda risolutoria. In punto di diritto, è ormai consolidato e condiviso l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte ( n. 2154/2021; Cass. n. 20322/2019; Cass. n.
22039/2017; n. 2855/2005). Si è in tal senso rammentato — sulla scorta e in continuità con consolidata giurisprudenza (da ultimo v. 29/03/2019, n. 8760) — il rilievo che, nell'istituto della sospensione dell'adempimento regolato dall'art. 1460 c.c., assume il principio di correttezza e buona fede oggettiva ex artt. 1175 e 1375 c.c., al quale del resto fa esplicito rimando il secondo comma dell'art. 1460 c.c. là dove correla alla considerazione delle circostanze del caso concreto la valutazione della legittimità della sospensione secondo «buona fede»: correlazione che — si è osservato — non altrimenti può concretizzarsi se non nella «commisurazione del rilievo sinallagmatico delle obbligazioni coinvolte», ossia nella - 14 - «proporzionalità» dei rispettivi inadempimenti (da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede:
v. Cass. 2855/2005; Cass. n. 4457/1982; Cass. n. 250/1985; Cass. 5694/1996). Per stabilire in concreto, dunque, se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, è altrettanto pacifico nella giurisprudenza della Suprema Corte che il giudice di merito deve verificare «se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte» (Cass. n. 2720/2009; cfr. anche Cass. n.
16822/2003). Ebbene, non vi è alcun dato positivo né ragione logica o sistematica che impongano di adottare, con riferimento al contratto di locazione, una interpretazione diversa ovvero una versione per così dire più limitata di tale strumento di autotutela e dei relativi presupposti. È evidente piuttosto che detti criteri di buona fede e proporzionalità sinallagmatica che concretano il funzionamento dell'istituto verrebbero traditi ove, pur in presenza di accertati inadempimenti del locatore, ancorché non tali da escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, non si ammettesse una
«proporzionale» sospensione della prestazione di controparte, ma se ne richiedesse al contrario l'integrale adempimento.
Orbene, nella fattispecie, la società intimata sostiene che i canoni scaduti e non pagati non sarebbero dovuti stante il preteso grave inadempimento dei locatori, che non avrebbero mantenuto il locale oggetto del contratto in condizione da servire all'uso convenuto. Sul punto deduce la convenuta che, a seguito di infiltrazioni propagatesi dalla terrazza (di proprietà aliena) soprastante l'immobile, nel dicembre dell'anno 2021 fu necessario richiedere l'intervento dei VV.UU di Napoli, i quali, con propria ordinanza, accertate le infiltrazioni in atto, inibirono alla conduttrice l'uso di una saletta del locale. A seguito di tale diffida i locatori, in uno con gli , Controparte_3 proprietari della terrazza di copertura, provvidero ad effettuare i lavori di messa in sicurezza e di impermeabilizzazione della terrazza, come da certificazione richiesta dai
Vigili Urbani ed agli stessi rimessa, dandone comunicazione immediata alla conduttrice. Ciò posto va osservato che non è revocabile in dubbio che il locatore debba effettuare le riparazioni a prescindere da ogni sua colpa, ricollegandosi l'obbligo all'effettivo verificarsi del deterioramento che, diminuendo il godimento della cosa, squilibra le reciproche prestazioni: la godibilità deve restare ferma nei termini pattuiti. Infatti l'obbligo di manutenzione trova la sua ragione più profonda nella necessità di garantire la persistenza di un rapporto proporzionale tra il valore del godimento assicurato al conduttore e l'entità del canone pagato al locatore : in mancanza di tale obbligo il conduttore alla fine del rapporto di locazione ben spesso si troverebbe a dover pagare un canone sproporzionato per il deperimento fisico del bene locato (il più delle volte derivante dal decorso del tempo) rispetto alla qualità del godimento ritraibile dal bene medesimo. In siffatta situazione non rileva quale sia l'antecedente causale dell'evento dannoso, che può essere riconducibile tanto al fatto del locatore che a caso fortuito od a comportamento del terzo: orbene, anche se debba escludersi ogni colpa del locatore, egli sarà tenuto ad effettuare le riparazioni del cespite locato, ma evidentemente non a rispondere dei danni derivanti dalle infiltrazioni (dei quali sarà, invece, responsabile solo nel caso di suo diretto contributo causale, colposo e/o doloso). Pertanto, in linea generale, in presenza di fatti che determinano la limitazione del godimento della cosa locata, il locatore è obbligato ex art. 1576 c.c a rimuovere l'inconveniente salvo il suo diritto di rivalersi sul terzo ove la causa dei lamentati danni sia ad esso imputabile (Cass. 27 febbraio 1962, n. 379; Cass. 9 settembre 1953, n.
3004). Peraltro, quanto sin qui osservato si attaglia solo agli interventi riparatori da effettuare sulla singola unità immobiliare oggetto di locazione e sempre che utili di per sé stessi al ripristino del pieno godimento del bene locato, non potendosi per esempio pretendere dal locatore, anche in applicazione del generale principio di buona fede nell'esecuzione del contratto di intervenire quando la causale delle infiltrazioni verificatesi nel medesimo non sia stata ancora eliminata dal diretto responsabile.
Nessun obbligo quanto al facere può pertanto ritenersi a carico del locatore nel caso di opere di competenza del terzo o, come nel caso di specie, del proprietario del terrazzo sovrastante. Occorre, peraltro, rammentare che il conduttore gode di autonoma legittimazione ad esperire verso il terzo le azioni extracontrattuali più opportune, dovendosi dunque escludere che egli si trovi privo di strumenti legali a tutela del suo diritto;
anzi, secondo il prevalente orientamento di legittimità, se il danno proviene da un terzo, si verte in tema di molestia di fatto e il conduttore non è semplicemente facultato ma deve proporre l'azione di responsabilità ex art. 1585 comma 2 c.c. nei confronti dell'autore del danno (sul punto, fra le altre, Cass. 12089/1990, Cass. n.
11514/2008; Cass. n. 23447/2014). Inoltre, laddove il conduttore abbia in ogni caso continuato a godere dell'immobile e, quindi, abbia comunque ricevuto la prestazione, lo stesso non può sospendere l'intera sua prestazione, perché in questo caso mancherebbe la proporzionalità tra i due inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall' art.1584 c.c.. Laddove, invece, l'indifferenza del locatore ai problemi che presenta il locale riducono la qualità, la fruibilità o l'utilità dell'immobile, ma non tanto da renderlo inservibile, l'affitto va comunque versato, fatta salva la facoltà del conduttore di adire all'autorità giudiziaria per ottenere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo. È devoluto al giudice, pertanto, il potere di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti, ai fini di sciogliere il contratto o ridurre il corrispettivo pattuito tra le parti, dovendosi escludere, invece, il diritto del conduttore all'autoriduzione unilaterale del canone, che dà vita a un atto arbitrario e illegittimo. Nella fattispecie risulta che le infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante di proprietà di terzi avevano solo ridotto lo spazio utilizzabile tant'è che il dando atto del sopralluogo Controparte_4 effettuato dai Vigili del Fuoco in data 9.12.2021, diffidava la società conduttrice a non far praticare la sala interna del locale. Risulta altresì agli atti né tale circostanza è stata contestata che la causa delle infiltrazioni fu risolta in data 8.1.2022. Risulta altresì pacifico che a marzo 2022 i locatori chiedevano di poter effettuare un sopralluogo onde
“verificare i danni subiti dal conduttore”. Tale disponibilità non può che ritenersi tempestiva atteso che, come precisato dal CTU, “le infiltrazioni, prima di asciugarsi completamente, considerando il periodo invernale degli accadimenti, hanno interessato l'ambiente oggetto di indagini per almeno un altro paio di mesi. Quindi, prima di procedere alla sanificazione e ripitturazione dell'ambiente si doveva attendere il tempo necessario di asciugatura delle suddette “macchie”. Non risulta contestato che successivamente al sopralluogo, a seguito del quale furono individuati i lavori a farsi e i tempi di esecuzione – all'incirca una settimana lavorativa - la società conduttrice non abbia mai comunicato la sua disponibilità, né risulta che dopo il sopralluogo la stessa abbia sollecitato i locatori ad intervenire mostrando con tale comportamento assoluto disinteresse ad una soluzione della problematica. Anzi il fatto che la conduttrice abbia corrisposto, seppur in ritardo, i canoni sino al mese di aprile 2022, abbia effettuato il pagamento per l'occupazione di suolo pubblico anche per l'anno 2023, si sia opposta all'immediato rilascio e abbia rilasciato l'immobile solo nelle more del giudizio nell'aprile 2024, rende evidente, ad avviso del Tribunale che, difformemente da quanto dichiarato dalla conduttrice, lo stato di insalubrità dell'immobile, come accertato dal CTU, non ha impedito a quest'ultima di esercitare la propria attività seppur in un immobile parzialmente inagibile e che la sua decisione di rilasciare l'immobile e chiudere l'attività a distanza di ben 28 mesi dalla eliminazione delle cause infiltrative sia dipesa da difficoltà economiche peraltro già sussistenti come è dato evincersi dagli accordi precedenti al giudizio convenuti nella scrittura privata depositata agli atti. Per mera completezza va rilevato che il mancato godimento del bene locato che di per sé non implica il diritto del conduttore al risarcimento del danno, bensì, ai sensi dell' art.1584 c.c., la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo ovvero la risoluzione del rapporto, può determinare l'insorgenza del diritto risarcitorio, a titolo di responsabilità contrattuale del locatore
(nonché a prescindere dall'attribuibilità del fatto al terzo e dall'autonoma responsabilità risarcitoria dello stesso per illecito aquiliano) ove si deduca e si dimostri il verificarsi, in derivazione causale, di un pregiudizio ulteriore e diverso riguardo alla diminuzione o perdita dell'utilizzabilità del bene locato, atteso che, nell'indicata situazione, è configurabile un'autonoma inadempienza del locatore all'obbligo di garantire il pacifico godimento della cosa locata. Pertanto tenuto conto che le infiltrazioni lamentate hanno condotto ad un limitato godimento dell'immobile locato, ma non già ad una chiusura dell'attività commerciale ivi svolta con la conseguente infondatezza - già per mancanza di proporzionalità e assenza di buona fede - dell'exceptio inadimpleti non est adimplendum - sollevata dalla conduttrice, per giustificare il mancato pagamento dei canoni intimati alla relativa scadenza contrattuale sino al rilascio, il contratto non può che dichiararsi risolto per grave inadempimento della società conduttrice. Del resto nel contratto di locazione è stato espressamente previsto che: "Il pagamento del canone non potrà essere ritardato per nessun motivo od eccezione del conduttore qualunque sia il titolo”. Quanto alla domanda di rilasciato va dichiarata cessata la materia del contendere essendo stato l'immobile rilasciato in data 22.4.2024.
Quanto alla domanda di pagamento dei canoni tenuto conto delle risultanze della CTU che ha accertato un ridotto godimento dell'immobile nella misura del 35%, il canone dovuto, relativamente alle mensilità che vanno dal dicembre 2021 al 22.4.2024 è pari ad euro 20.502,00. Pertanto parte convenuta va condannata al pagamento della predetta somma in uno agli interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo.
Per tutto quanto sopra detto va rigettata in toto la domanda riconvenzionale di risarcimento danni formulata dalla convenuta nei confronti dei locatori.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo tenuto conto del valore della causa e delle fasi svolte.
Le spese di CTU vanno poste a carico di parte attrice in considerazione dell'esito della CTU e del giudizio.

PQM

Il Tribunale definitivamente pronunciando così provvede:
a) dichiara risolto il contratto di locazione tra le parti per inadempimento della conduttrice relativo all'immobile sito in Napoli alla via Morghen n.179 piano terra meglio descritto nella citazione e nel contratto agli atti;
b) dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio;

c) condanna parte convenuta, per quanto in motivazione, al pagamento della somma di euro 20502,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;

d) rigetta le domanda riconvenzionale;

e) condanna parte convenuta al pagamento delle spese processuali che liquida in euro 180,00 per spese ed euro 14.103,00 per compenso oltre rimborso forfettario Iva e CPA come per legge con attribuzione all'avv. Esposito antistatario;
f) pone le spese di CTU a carico di parte attrice.
Napoli 3.3.2025 Il Giudice
Rosa Romano Cesareo