N. R.G. 8318/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice, dott. Silvia Orani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 281 quinquies cpc nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8318/2021 promossa da:
, quale Procuratore di e Parte_1 Persona_1 Persona_2
, rappresentato e difeso dall'Avv. POESIO ALESSANDRO, presso il cui studio Persona_3
in BORGO PINTI n. 80 50121 FIRENZE ha eletto domicilio, come da procura alle liti agli atti
ATTORE
contro
, in nome del Legale Rapp.te p.t., rappresentata e difesa Controparte_1 dall'Avv. COCCHI SILVIA, presso il cui studio in VIA MASACCIO 116 50132 FIRENZE ha eletto domicilio, come da procura alle liti agli atti
CONVENUTA
OGGETTO: contratto preliminare di compravendita.
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Firenze, respinta e disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, dichiarare risolto, e comunque pronunziare la risoluzione del contratto preliminare 22.5.2015 per grave inadempimento della Società
[...]
e per l'effetto ordinare alla stessa l'immediato rilascio, in favore dei Controparte_1
proprietari sig.ri e della terza unità Persona_1 Persona_2 Persona_3 immobiliare tuttora invenduta “la cosìdetta ) ed illegittimamente occupata dalla sig.ra CP_1
, legale rappresentante della società, libera da persone e cose. Persona_4 pagina 1 di 12 Condannare altresì la al risarcimento del maggior danno Controparte_2
causato dal suo inadempimento in misura pari alla somma di € 53.589,46 resasi necessaria per la bonifica del terreno e per i compensi dei professionisti a ciò incaricati, nonché alla somma di
€ 45.000,00 pari al costo delle opere necessarie per l'ultimazione della terza unità immobiliare,
o quelle diverse somme che saranno ritenute di giustizia. Con vittoria di spese e compensi professionali”.
CONCLUSIONI DI PARTE CONVENUTA: “Voglia il Tribunale adito ogni contraria istanza reietta e disattesa così provvedere: - respingere le domande attrici in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui agli scritti difensivi di parte convenuta, accertando e dichiarando che il contratto preliminare del 22.05.2015 non si è risolto di diritto per inadempimento di parte convenuta ed è dunque ad oggi valido e vincolante tra i sottoscrittori in ogni sua parte, in quanto i termini indicati nella predetta scrittura e nelle successive proroghe - che parte attrice ritiene non essere rispettati e dunque costituenti inadempimento che giustificherebbe la pretesa intervenuta risoluzione di diritto – prima di tutto non hanno natura di termine essenziale, e comunque il mancato rispetto degli stessi da parte della società convenuta è dovuto a fatti alla stessa non imputabili, in parte collegati alla sospensione delle attività che si sono rese necessarie a causa e in conseguenza dell'emergenza pandemica Covid 19 nonchè al comportamento del promissario venditore in relazione alla questione della cisterna di gasolio, che costituisce l'unico reale intoppo alla corretta esecuzione del contratto. Con vittoria di spese diritti e onorari di causa ed ogni consequenziale statuizione di legge”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 7.7.2021, quale Procuratore di Parte_1 Persona_1
, e ha convenuto in giudizio la
[...] Persona_2 Persona_3 Controparte_2
(nel prosieguo ), in persona del legale rappresentante,
[...] CP_2 [...]
chiedendo l'accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto, ovvero la Persona_4
pronuncia della risoluzione del contratto preliminare di vendita concluso tra le parti il 22.5.2015 e modificato dalle scritture private del 31.8.2015 e del 23.3.2016, per grave inadempimento della società convenuta, con condanna di questa all'immediato rilascio di un'unità immobiliare, ricompresa nel più ampio complesso oggetto dell'operazione posta in essere e meglio descritta in atti, illegittimamente occupata da e dal suo compagno convivente Persona_4
e al risarcimento del danno, quantificato in € 53.589,46, in relazione costi Persona_5
per opere di bonifica del terreno e per i compensi dei Professionisti incaricati di provvedervi, ed pagina 2 di 12 € 45.000,00 per i costi della conclusione di lavori edili, rimasti incompiuti da parte della convenuta. Con vittoria delle spese di lite.
A sostegno delle domande proposte, l'attore ha dedotto:
- che, col contratto preliminare tra le parti, concluso per suo tramite con scrittura privata in data
22.5.2015, i promittenti venditori e Persona_1 Persona_2 Persona_3
promettevano di vendere alla Società convenuta, per sé o persona da nominare, il complesso immobiliare sito in Firenze, via Santa Margherita a Montici, meglio descritto in atti al prezzo complessivo di € 1.450.000,00, da corrispondersi alle scadenze ivi indicate, con l'accordo che il contratto definitivo di compravendita sarebbe stato concluso entro il 15.1.2016 e con l'impegno della convenuta a ristrutturare il complesso immobiliare previo ottenimento delle necessarie autorizzazioni, frazionarlo in più unità abitative “al grezzo”, reperire sul mercato gli acquirenti da nominare entro il rogito;

- che, con la prima scrittura privata di modifica, sottoscritta il 31.8.2015, le parti convenivano la proroga di sei mesi dei termini indicati nel contratto preliminare e, con la seconda, datata
23.6.2016, in ragione di talune irregolarità in precedenza non dichiarate, pattuivano la riduzione del corrispettivo di € 130.000,00, restando quindi inteso che il costo finale del complesso immobiliare ammontava a € 1320.000,00;
- che, in data 30.5.2016, veniva venduta al grezzo la prima delle tre unità abitative realizzate dal frazionamento del complesso immobiliare al prezzo di € 500.000,00, incassato dai proprietari;

- che, con scrittura del 4.10.2016, venivano ulteriormente prorogati di sei mesi i termini stabiliti con la seconda scrittura integrativa per la vendita delle restanti due unità abitative da realizzarsi ad opera della convenuta e quest'ultima si impegnava al versamento ai promittenti venditori degli interessi moratori al tasso dell'8% previsto dal D.L. 231/2002 per l'eventualità del ritardo nella stipula dei contratti definitivi di compravendita con gli acquirenti finali;

- che, in data 28.4.2017, veniva venduta al grezzo la seconda unità immobiliare, al prezzo di €
400.000,00 versato dagli acquirenti e, in quell'occasione, veniva concordata un'ulteriore proroga sino al 15.3.2018 per la stipula del contratto di compravendita della terza ed ultima unità immobiliare, denominata ”, e veniva stabilito che alla stipula di tale rogito CP_1
sarebbe stata versata dalla convenuta ai promittenti venditori la somma dovuta a titolo di interessi moratori sino a quel momento maturati in base agli accordi pregressi;

pagina 3 di 12 - che, infine, con scrittura privata del 16.4.2018, le parti convenivano che il pagamento del saldo, pari a € 420.000,00, e degli interessi sino a quel momento maturati, sarebbe avvenuto entro il termine ultimo del 31.12.2018, indipendentemente dalla vendita dell'ultima unità abitativa (la ”); CP_1
- l'inadempimento della convenuta agli obblighi assunti nei confronti dei promittenti venditori, consistente nell'omessa conclusione del contratto definitivo di compravendita rispetto alla terza unità abitativa, nel mancato pagamento degli importi dovuti e fissati, da ultimo, con l'accordo del 16.4.2018, oltre interessi maturati dalla sottoscrizione di tale scrittura, nella realizzazione di opere nella c.d. in difformità ai titoli edilizi ottenuti, CP_1 nell'occupazione senza titolo di tale unità abitativa da parte della Legale Rappresentante p.t. della , Signora e del suo compagno, Sig. CP_2 Persona_4 Per_5
, socio occulto della convenuta, nella rimozione e smaltimento irregolari, nel corso
[...]
del rapporto negoziale pluriennale con i proprietari, di una cisterna in disuso, un tempo contenente gasolio per l'alimentazione dell'impianto di riscaldamento, condotta quest'ultima dalla quale era scaturito l'avvio di un procedimento penale a carico dei proprietari del complesso immobiliare e del loro Procuratore;

- di aver inviato alla convenuta diffide ad adempiere e ad astenersi dall'utilizzo non autorizzato della porzione del complesso immobiliare rimasta invenduta.
La convenuta si è costituita in data 1.3.2022, giorno antecedente la prima udienza, CP_2
fissata al 2.3.2022, contestando le deduzioni di parte attrice e chiedendo il rigetto delle domande dalla stessa formulate e la sua condanna alla rifusione delle spese di lite.
A sostegno delle conclusioni spiegate, la convenuta ha confermato la versione dei fatti resa dall'attrice relativamente alla stipula con questa sia del contratto preliminare di compravendita, sia degli accordi integrativi e modificativi, alla realizzazione da parte sua di lavori sul complesso immobiliare di proprietà dei promittenti venditori, alla stipula di contratti definitivi di compravendita rispetto a due delle tre unità abitative risultanti dal frazionamento, alla mancata conclusione della compravendita da parte sua o di terzo nominato con riferimento alla terza unità abitativa, al rinvenimento di una cisterna nel terreno ove sorgeva l'edificio oggetto di accordi, ma ha eccepito l'omessa comunicazione della presenza della cisterna ad opera dei proprietari all'atto del preliminare e nel prosieguo, la mancata collaborazione degli stessi nelle attività di smaltimento, l'impossibilità da parte sua di proporre a terzi l'acquisto dell'unità immobiliare sino pagina 4 di 12 a quel momento invenduta, stante la presenza del predetto recipiente e la necessità di eseguire opere di bonifica protrattesi sino al 2020.
Depositate le rispettive memorie ex art. 183 comma VI cpc, le parti hanno chiesto plurimi rinvii stante la pendenza di trattative per la soluzione amichevole della controversia, non andate a buon fine e seguite dal deposito di ricorso cautelare ex art. 700 cpc dell'attore volto alla pronuncia dell'ordine in via d'urgenza alla convenuta di rilascio immediato dall'unità abitativa occupata senza titolo dalla Legale Rappresentante pt della e dal suo compagno convivente, CP_2
ricorso accolto dal GI con Ordinanza nel prosieguo revocata dal Collegio in sede di reclamo, stante il ravvisato difetto del requisito del periculum in mora.
La causa di merito è stata quindi istruita con l'assunzione delle prove per testi dedotte dall'attore e risultate ammissibili e rilevanti, mentre la convenuta non ha articolato proprie istanze istruttorie né è comparsa all'udienza di escussione dei testimoni indotti dalla controparte.
Esaurita l'istruttoria orale, il Giudice ha fissato l'udienza di precisazione delle conclusioni, differita su richiesta congiunta delle parti motivata dall'esperimento di un nuovo tentativo di conciliazione, non esitato nella definizione amichevole della controversia, indi la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni sopra testualmente riportate e precisate con note di trattazione scritta ex art. 127 ter cpc, a cui è seguito il deposito di comparse conclusionali e repliche nei termini di cui all'art. 190 cpc, assegnati nella massima estensione.
Con i propri scritti conclusionali, l'attore ha dato atto di una riduzione delle proprie pretese risarcitorie, riformulando le conclusioni e chiedendo: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Firenze, respinta e disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, dichiarare risolto, e comunque pronunziare la risoluzione del contratto preliminare 22.5.2015 per grave inadempimento della
e per l'effetto ordinare alla stessa l'immediato rilascio, in Controparte_2
favore dei proprietari sig.ri e della terza Persona_1 Persona_2 Persona_3
unità immobiliare tuttora invenduta ed illegittimamente occupata dalla sig.ra Persona_4
, legale rappresentante della società, libera da persone e cose. Condannare altresì la
[...]
al risarcimento del maggior danno causato dal suo Controparte_2 inadempimento in misura pari alla somma di € 53.589,46 resasi necessaria per la bonifica del terreno e per i compensi dei professionisti a ciò incaricati. Con vittoria di spese e compensi professionali”.
* * *
pagina 5 di 12

1. Sulle domande di accertamento della risoluzione di diritto o di pronuncia di sentenza costitutiva di risoluzione del contratto preliminare.
Oggetto della controversia sono le domande proposte da quale Procuratore Parte_1
generale, in forza di procure notarili (docc 1 e 2 di parte attrice), di Persona_1
e di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto, ovvero di Persona_2 Persona_3
pronuncia di sentenza costitutiva di risoluzione per inadempimento della Società al CP_1
contratto preliminare del 22.5.2015, comprensivo di integrazioni e modifiche apportate con successive scritture private succedutesi sino al 16.4.2018 - con cui l'attore aveva promesso in vendita il complesso immobiliare sito in Firenze e meglio descritto in atti alla Società convenuta, la quale si era impegnata all'acquisto al prezzo di € 1.450.000,00, poi ridotto a € 1.320.000,00, per sé o per persone fisiche o giuridiche da nominare, previa esecuzione di opere di ristrutturazione del compendio e del suo frazionamento in tre unità abitative, con percepimento del corrispettivo di tali lavori direttamente dagli acquirenti finali - e di condanna della controparte al rilascio dei beni e risarcimento dei danni come da conclusioni precisate con note di trattazione scritta e modificate con gli scritti conclusionali, ed alla rifusione delle spese di lite.
Le pretese attoree si fondano sull'allegazione del grave inadempimento della convenuta alle obbligazioni sorte dal contratto preliminare e dai successivi atti integrativi, consistente:
i) nell'omessa conclusione nei termini assegnati a seguito di plurime proroghe, in proprio o da parte dei terzi acquirenti che aveva facoltà di individuare, del contratto definitivo di compravendita con riferimento ad una delle tre unità abitative risultanti da ristrutturazione e frazionamento, ovvero, in difetto, di pagamento dell'importo che da ultimo la si era CP_2
impegnata a versare, comprensivo di interessi moratori;

ii) nell'occupazione senza titolo dell'unità abitativa invenduta, adibita a stabile abitazione dalla
Legale Rappresentante della convenuta e dal suo compagno, socio occulto e rappresentante di fatto della Soc. Torre deceduto nel corso del procedimento, ai quali il compendio immobiliare era stato consegnato al solo fine dell'esecuzione di opere di ristrutturazione e frazionamento;

iii) nell'esecuzione di lavori in difformità rispetto ai titoli abilitativi edilizi rilasciati dalle competenti Amministrazioni e, di conseguenza, in contrasto con le previsioni di cui al preliminare;

iv) nella rimozione della vecchia cisterna in disuso, in precedenza adibita a deposito di gasolio e rinvenuta nel terreno compreso nel complesso nel corso dei lavori, in difformità rispetto agli pagina 6 di 12 accordi assunti ed alle disposizioni normative vigenti per lo smaltimento di tale tipologia di rifiuti.
A fronte delle condotte allegate dall'attore, la convenuta si è limitata, con comparsa di costituzione e risposta, ad eccepire l'impossibilità di adempiere alle obbligazioni di tempestivo completamento dei lavori sull'unità abitativa rimasta invenduta per causa a sé non imputabile e riconducibile alla presenza della cisterna, a suo dire interrata anni addietro dai proprietari, i quali non gliene avrebbero dato notizia all'atto del preliminare e rispetto alla quale le parti avevano comunque concordemente stabilito nel prosieguo lo smaltimento con modalità in grado di garantire la celere risoluzione del problema.
A riguardo, occorre premettere che l'eccezione in ordine alla non imputabilità dell'inadempimento – è tale quella della Società rispetto alla mancata comunicazione dei CP_1
promittenti venditori circa la presenza della cisterna che avrebbe comportato il mancato completamento dei lavori da parte sua nel termine concordato - non è tardiva sebbene avanzata dalla convenuta all'atto della costituzione avvenuta solo il giorno antecedente l'udienza, ovvero oltre il termine di venti giorni prima cui all'art. 166 cpc, trattandosi di eccezione in senso lato, rilevabile d'ufficio e, quindi, non soggetta alla decadenza ex art. 167 c.p.c., sempre che il fatto emerga dagli atti, dai documenti o dalle altre prove ritualmente acquisite al processo (cfr Cass.
Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 12980 del 30/06/2020).
Ciò detto, convenuta ha formulato esclusivamente contestazioni imprecise in ordine alla mancata comunicazione da parte dei proprietari della presenza della cisterna nel terreno ove sorge il compendio oggetto di preliminare e non ha contestato neppure in maniera generica le allegazioni dell'attore rispetto ai plurimi restanti inadempimenti in ragione dei quali è stata chiesta in questa sede la risoluzione del contratto.
Ne consegue che costituiscono circostanze incontestate e perciò provate, ai sensi dell'art. 115 cpc:
i) l'omessa conclusione, anche una volta rimossa la cisterna e bonificata l'area nel settembre
2020 (doc. 23 dell'attore), del contratto definitivo di compravendita relativo alla terza unità abitativa, da parte della convenuta o di terzi acquirenti che la stessa si era obbligata a nominare entro il rogito (doc. 5 di parte attrice: contratto preliminare, art. 2);
ii) l'omesso pagamento dell'importo pari a € 420.000,00 oltre interessi, che, con la scrittura privata del 16.4.2018, la convenuta si era obbligata a corrispondere in caso di mancata vendita pagina 7 di 12 della terza unità abitativa (doc. 12 di parte attrice);
iii) l'esecuzione di lavori in difformità rispetto ai titoli abilitativi edilizi rilasciati dalle competenti
Amministrazioni e, di conseguenza, in contrasto con le previsioni di cui al preliminare, a cui non ha fatto seguito il completamento e la regolarizzazione neppure a seguito della diffida ad adempiere dei proprietari del 7.11.2019 (docc. 15 e 24 di parte attrice);
iv) l'utilizzo dell'unità immobiliare a fini abitativi da parte della Legale Rappresentante della
Società convenuta e del suo compagno, comprovato dal certificato di residenza in atti (doc. 4 di parte attrice: la residenza all'indirizzo in cui si trova il compendio immobiliare non può che essere presso la terza unità abitativa, l'unica invenduta), in violazione del preliminare che non aveva effetti anticipati quanto alla concessione del godimento a favore della promissaria acquirente, bensì prevedeva esclusivamente la consegna del bene alla stessa al fine dell'esecuzione dei lavori di ristrutturazione e frazionamento preordinati alla compravendita a cui la si era impegnata per sé o per persona fisica o giuridica da nominare (doc. 5 di CP_2
parte attrice), il tutto peraltro in difetto di abitabilità e pur non risultando mai dismesso il cantiere allestito per l'esecuzione delle opere che la promissaria acquirente si era obbligata a svolgere.
Quanto all'eccezione di non imputabilità alla propria condotta dell'inadempimento, sollevata dalla convenuta per non aver potuto vendere a terzi tempestivamente la terza unità abitativa stante la presenza della cisterna, si osserva, in primo luogo, che dette allegazioni, laddove pure provate, non escludono l'inadempimento colpevole della debitrice quanto al mancato acquisto da parte sua dell'immobile in questione, al mancato reperimento di un acquirente una volta bonificata l'area nel settembre 2020, all'omesso versamento degli importi previsti dagli accordi via via conclusi tra le parti, all'esecuzione di opere difformi dai titoli abilitativi, all'occupazione dell'unità abitativa invenduta in difetto di autorizzazione dei proprietari, dell'abitabilità e della rimozione del cantiere.
In secondo luogo, la convenuta non ha prodotto documenti né articolato istanze istruttorie a sostegno dell'eccezione sollevata, omettendo pertanto di fornire la prova a proprio carico dell'interramento della cisterna da parte dei proprietari che avrebbero nel prosieguo omesso di informarla, circostanza questa mai ammessa dall'attore, il quale ha dedotto che i promittenti venditori avrebbero avuto notizia della presenza del manufatto e della possibile dispersione di gasolio da un terzo, tale , creditore della convenuta che avrebbe sporto la Persona_6
denuncia, da cui avrebbe avuto avvio un procedimento penale conclusosi senza condanne a carico dei proprietari del compendio. pagina 8 di 12 Infine, l'attore ha fornito prova dell'adozione da parte dei proprietari delle necessarie misure per lo smaltimento della cisterna e la bonifica dell'area e che, al contrario, una volta che il Sig.
aveva presentato l'esposto denunciandone la presenza, la convenuta ha omesso di Per_6
collaborare alla regolare esecuzione di tali operazioni, disfandosi del manufatto senza darne preventiva comunicazione all come invece richiesto dalla normativa di settore (si Pt_2
vedano le comunicazioni via e mail allegate alla prima memoria ex art. 183 comma VI cpc dell'attore e le dichiarazioni del teste , Ingegnere e consulente dei proprietari del Testimone_1
compendio per cui è causa, escusso all'udienza del 7.2.2024).
Accertato, per quanto sin qui esposto, l'inadempimento della convenuta agli obblighi a suo carico, sussistono i presupposti per la declaratoria di intervenuta risoluzione del contratto preliminare tra le parti, come modificato e integrato dagli accordi successivi alla sua stipula, per effetto di diffida ad adempiere, ovvero per la pronuncia di sentenza costitutiva di risoluzione.
Invero, sebbene il preliminare del 22.5.2015 contenga all'art. 11 una pattuizione integrante clausola risolutiva espressa, recante esposizione degli obblighi il cui inadempimento da parte della promissaria acquirente avrebbe provocato la risoluzione del contratto, non si rinviene in atti la comunicazione dei promittenti venditori della loro intenzione di volersene valere per provocare la risoluzione di diritto di detto contratto, a norma dell'art. 1456 cc.
Sono invece agli atti le diffide ad adempiere inviate con duplice PEC dall'attore alla convenuta in data 7.11.2019 (docc. 15 e 24 di parte attrice), contenenti intimazione in ordine a parte delle obbligazioni di cui è in questa sede stato accertato il mancato adempimento, a norma dell'art. 1454 cc.
In ogni caso, stanti le considerazioni che precedono, sussistono indubbiamente i presupposti per la risoluzione del contratto preliminare del 22.5.2015 tra le parti, a norma dell'art. 1453 cc, stante l'inadempimento di non scarsa importanza della convenuta ai sensi dell'art. 1455 cc, non potendosi dubitare che sia tale quello consistito nelle condotte di cui si è dato atto, ovvero, segnatamente, nell'omessa stipula del definitivo per sé o persona da nominare, nel mancato versamento di somma superiore alla terza parte del prezzo inizialmente pattuito, nell'occupazione non autorizzata dell'immobile invenduto, nell'esecuzione di lavori in difformità rispetto ai titoli, nello smaltimento di rifiuti pericolosi con inosservanza di norme di sicurezza.
Risolto il contratto preliminare, deve essere ordinato alla convenuta l'immediato rilascio dell'immobile dalla stessa pacificamente occupato senza titolo.
pagina 9 di 12

2. Sulla domanda di risarcimento dei danni.
Premesso che con gli scritti conclusionali l'attore ha dato atto della riduzione delle proprie pretese risarcitorie, rinunciando a quelle inizialmente proposte per il completamento dei lavori di realizzazione della terza unità abitativa (sulla facoltà della parte di rinunciare a parte delle domande, non riproponendole all'atto della precisazione delle conclusioni si veda ex multis Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 140 del 08/01/2002 e Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1281 del 29/01/2003), deve passarsi in rassegna la restante domanda, di risarcimento dei danni patrimoniali subiti per aver sostenuti gli esborsi per l'esecuzione di opere bonifica dell'area in cui era stata rinvenuta la cisterna irregolarmente smaltita dalla convenuta, ovvero per essa da che Persona_5
della stessa pacificamente era rappresentante di fatto.
Ebbene, detta domanda è infondata per non avere l'attore provato l'esecuzione dei lavori, la necessità ed opportunità degli specifici interventi che assume di aver svolto, il pagamento del corrispettivo e la sua congruità, per il cui accertamento parte attrice non ha provveduto, in precedenza alla presente causa, ad intraprendere alcun procedimento di istruzione preventiva, né ha chiesto assumersi prove orali e/o una CTU nel presente giudizio.
Sotto questo profilo, infatti, si consideri che, per un verso, lo smaltimento della cisterna è avvenuto da parte della convenuta o per suo conto da parte del Sig. e, per altro verso, Per_5
che non integrano prova scritta nel presente procedimento ordinario di cognizione gli unici documenti depositati dall'attore a riguardo, ovvero il prospetto dei costi della bonifica (doc. 27 allegato alla citazione), di formazione e provenienza dalla parte cha dichiara di volersene valere, né le fatture prodotte in copia quali allegati alla prima memoria ex art. 183 comma VI cpc (doc.
42), scritture contabili di provenienza da terzi estranei al giudizio.
La domanda attorea di risarcimento dei danni, non oggetto di rinuncia, deve pertanto essere rigettata.


3. Sulle spese di lite.
La prevalente soccombenza della convenuta (sono fondate la domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di quest'ultima e quella di condanna della stessa al rilascio dell'immobile e, delle due domande risarcitorie, quella attinente ai lavori di ultimazione dell'immobile ha costituito oggetto di abbandono solo con gli scritti conclusionali, mentre la restante, relativa alle perdite subite per aver eseguito a proprie spese le opere di bonifica, è risultata infondata) ne comporta la condanna a favore dell'attore alla rifusione delle spese di lite pagina 10 di 12 del presente giudizio di merito nella misura della metà, con compensazione per la restante parte
(artt. 91 e 92 cpc).
Vengono invece poste a carico dell'attore, in applicazione del principio generale della soccombenza (art. 91 cpc) le spese della fase cautelare, esitata con l'accoglimento del reclamo e la revoca dell'ordinanza di accoglimento del ricorso d'urgenza ex art. 700 cpc proposto in corso di causa.
La liquidazione ha luogo come da dispositivo in applicazione del DM 147/2022, nella cui vigenza si è esaurita l'attività difensiva (cfr art. 6 DM 147/2022: “le disposizioni di cui al presente regolamento si applicano alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore”), avuto riguardo, per il procedimento di merito, al valore della causa pari al corrispettivo per l'unità abitativa rimasta invenduta (come da dichiarazione di valore dell'attore in calce alla citazione) e ai parametri medi per tutte le fasi del giudizio e, per quello cautelare, al valore indeterminabile della causa (tesa al rilascio in via d'urgenza dell'immobile), alla sua complessità bassa ed ai parametri minimi per entrambi i gradi di giudizio, tenuto conto dell'attività difensiva espletata, consistita nella redazione di un atto per parte e nella partecipazione ad un'udienza.
La condanna è comprensiva del rimborso delle spese documentate e di quelle generali, nella misura del 15% dei compensi, IVA e CPA come per Legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) RISOLVE il contratto preliminare del 22.5.2015, come modificato e integrato dai successivi accordi tra le parti, in conseguenza del grave inadempimento di Controparte_1
[...]
2) ORDINA a l'immediato rilascio dell'immobile Controparte_1
occupato senza titolo a favore di , quale Procuratore di Parte_1 Persona_1
e ;
[...] Persona_2 Persona_3
3) RIGETTA la domanda di risarcimento dei danni proposta da , Parte_1
quale Procuratore di e , e non oggetto di Persona_1 Persona_2 Persona_3
rinuncia;
pagina 11 di 12 4) LIQUIDA le spese del presente giudizio di merito in € 1713,00 a titolo di esborsi non imponibili, € 29.193,00 a titolo di compensi di Avvocato, spese generali nella misura del 15% dei compensi, oltre i.v.a. e c.p.a. come per Legge, e NA Controparte_1
alla loro rifusione nella misura della metà a favore di ,
[...] Parte_1
quale Procuratore di , e , con compensazione Persona_1 Persona_2 Persona_3
rispetto alla restante parte;

5) NA , quale Procuratore di Parte_1 Persona_1 Per_2
e a rifondere a le spese di lite di
[...] Persona_3 Controparte_1
entrambi i procedimenti cautelari, che liquida in € 2608,00 a titolo di compensi di Avvocato per il primo grado di giudizio e in € 2608,00 a titolo di compensi di Avvocato per quello di reclamo, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi, oltre i.v.a. e c.p.a. come per Legge.
Firenze, 4 maggio 2025.
Il Giudice
dott. Silvia Orani
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