REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA - TERZA SEZIONE CIVILE
Il Presidente della Terza Sezione Civile, dott.ssa Grazia Longo, in funzione di Giudice unico ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 9737/2023 R.G., avente per oggetto:
“risarcimento danni”;
TRA
, c.f. rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1
dall'avv. Paolo G. Mirabella giusta procura in atti;

PARTE ATTRICE
CONTRO
, c.f. CP_1 C.F._2 Controparte_2
c.f. , entrambi rappresentati e difesi dall'avv. C.F._3
Angelo Nicolosi giusta procura in atti;

PARTE CONVENUTA
E NEI CONFRONTI DI
, c.f. e CP_3 C.F._4 Controparte_4
, c.f. ;
[...] C.F._5
PARTE CONVENUTA CONTUMACE all'udienza del 22 ottobre 2024 le parti precisavano le conclusioni come da verbale in atti.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

Preliminarmente va dichiarata la contumacia dei convenuti CP_3
e non costituitisi in giudizio
[...] Controparte_4
nonostante la regolarità della notificazione nel presente giudizio.
La domanda di scioglimento della comunione ereditaria sussistente
inter partes appare infondata e va, di conseguenza, rigettata.
Ed infatti, la domanda di divisione riguarda i seguenti beni:
- appartamento censito al Catasto Urbano del comune di Aci
Catena Foglio 2, Particella 334 Sub. 17, Categoria A/2, Classe
3, Consistenza 4,5 Vani, superficie catastale totale mq 99, superficie catastale escluse Aree Scoperte mq 90 Rendita €
227,76, Via Santa Maria Del Sangue N. 79, Interno 2, Piano
Terra, Edificio B;

- garage censito al Catasto Urbano del comune di Aci Catena
Foglio 2, Particella 335, Sub. 14, Categ. C/6, Classe 3,
consistenza mq 19, superficie catastale mq 19, rendita € 35,33,
Via Santa Maria Del Sangue N. 79, Piano S1, Edificio A.
Dalla relazione di consulenza tecnica di ufficio, espletata nel presente giudizio, le cui conclusioni precise e puntuali su ogni argomento trattato vanno pienamente condivise, emerge che l'intero stabile è stato edificato con concessione edilizia del 21 giugno1983 n.
9204, e con successiva concessione edilizia in variante del 15 dicembre
1984 n. 5413, e che gli appartamenti sono stati dichiarati abitabili con certificazione rilasciata dal sindaco di Aci Catena il 15.02.1985 e che i garages sono stati dichiarati agibili con certificazione rilasciata dal sindaco di Aci Catena il 11.03.1985.
Tuttavia, per l'appartamento sono state riscontrate difformità urbanistiche esterne, nel senso che risulta realizzata una copertura del cortile posto sul fronte Ovest, che essendo chiusa da tre lati, determina un aumento di superfice e volume, nonché una veranda nel ballatoio fronte Ovest.
La prima difformità (copertura del cortile) non può essere sanata
(ma solo demolita), a differenza della seconda, che può essere sanata mediante la presentazione di una Cila onerosa.
Le parti non hanno provveduto alla demolizione né alla sanatoria.
Orbene, l' art. 46, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – già art. 17, legge
28 febbraio 1985, n. 47 – al primo comma così dispone: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto
trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti
reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo
il 17 marzo 1985 sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi
non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso
di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si
applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.
È vero che secondo la più recente interpretazione della giurisprudenza di legittimità la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R.
n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. s.u. n.8230/2019) ed anche gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380
del 2001 (già art. 17 della legge n. 47 del 1985) e dall'art. 40, comma 2,
della l. n. 47 del 1985, per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti, ove da essi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria (Cass. s.u. n.25021/2019).
Tuttavia, la S.C. ha precisato con la sentenza sopra cit. n. 25021 che
«Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione
(ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione
che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza
della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli
atti ad essa equipollenti, come richiesti dal D.P.R. 6 giugno 2001, n.
380, art. 46 e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2,
costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione
dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della "possibilità giuridica",
e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore
e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della
loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione
attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa
da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del
giudizio». Anche successivamente la S.C. con la sentenza n. 26564/2021 ha sottolineato che «Il giudice non può disporre la divisione, ereditaria o
comune che sia, che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di
esso in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione
edilizia e degli atti ad essa equipollenti costituendo la regolarità
edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il
profilo della possibilità giuridica, e non potendo la pronuncia del
giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è
consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziate» (cfr. in questo senso, in motivazione, Cass. n. 6228/2023).
In definitiva, l'originario titolo abilitativo non può ritenersi, allo stato “riferibile” all'immobile da dividere.
Si consideri che si sta parlando di 'condizione dell'azione' per cui la documentazione relativa alla conformità urbanistica sarebbe ben potuta intervenire anche in corso di causa;
ma non avendo le parti proceduto in corso di causa alla detta regolarizzazione, la rilevata irregolarità
urbanistica dell'immobile ne preclude la divisione.
Deve inoltre aggiungersi che l'art. 29 Legge 27 febbraio 1985, n.
52, come modificato dall'articolo 19, comma 14, del D.L. 31 maggio
2010, n. 78, prevede che la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. E nella specie lo stato di fatto non corrisponde alla planimetria così
come prodotta da parte attrice.
Alla stregua delle superiori considerazioni la domanda di divisione dell'appartamento deve essere rigettata.
Quanto alla domanda di scioglimento parziale della comunione ereditaria, avente ad oggetto solo il garage va osservato, innanzitutto,
che la parte attrice non ha dedotto alcunché sulla tipologia di parcheggio, assoggettata a diversi regimi giuridici.
L'edificio condominiale in questione è stato realizzato con concessione edilizia del 1983 e del 1984, quando cioè era vigente la legge ponte che, appunto prevedeva che i parcheggi, realizzati contestualmente all'edificazione del fabbricato a servizio del quale erano destinati, secondo l'art. 18 l. n. 767/1967, erano soggetti ad un vincolo pubblicistico di destinazione, produttivo di un diritto reale di uso in favore dei condomini e di un vincolo pertinenziale ex lege che ne esclude l'alienabilità separatamente dall'unità immobiliare
Solo i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge non erano soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato: conseguentemente l'originario proprietario-costruttore dell'edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente dall'atto d'obbligo.
Nella specie non si sa nulla sulla natura del parcheggio in questione e, pertanto, essendo pacifico che in materia di spazi destinati a parcheggio, la normativa di riferimento è quella del momento della costruzione degli stessi e non della vendita dell'immobile del quale sono pertinenze, vendita che potrebbe intervenire anche a distanza di decenni dalla costruzione (cfr. in questo senso Cass. n. 13445/2016), la domanda di vendita del garage, a prescindere dall'appartamento, deve essere rigettata.
In ogni caso, a prescindere da quanto sopra esposto, è evidente che il garage è funzionalmente connesso all'appartamento e al valore dello stesso, e, pertanto, anche sotto questo profilo, la domanda deve essere rigettata.
Quanto alle spese processuali, sussistono giustificati motivi per compensarle tra le parti in considerazione della funzione propria del giudizio di divisione;
per gli stessi motivi anche le spese di consulenza tecnica di ufficio, come già liquidate in atti, vanno poste in solido a carico di tutti i condividenti e da ripartirsi nei rapporti interni secondo le quote.

P.Q.M.

Il Presidente della Terza Sezione Civile del Tribunale di Catania,
dott.ssa Grazia Longo, in funzione di Giudice unico,
definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n.9737/2023 R.G.,
dichiara la contumacia dei convenuti e CP_3 [...]
; CP_4
rigetta la domanda di scioglimento della comunione ereditaria sussistente inter partes.
Compensa tra tutte le parti le spese del presente giudizio.
Pone le spese di consulenza tecnica di ufficio, come già liquidate in atti, in solido a carico di tutte le parti e da ripartirsi nei rapporti interni secondo le quote.
Così deciso in Catania il 7 gennaio 2025 IL PRESIDENTE EST.
(dott.ssa Grazia Longo)