N. R.G. 6456/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, in persona del G.M., dott.ssa Veronica
TI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 6456 dell'anno 2023 del R.G.A.C., riservata in decisione con ordinanza del 29/10/2025 avente ad oggetto altri istituti in materia di diritti reali e vertente
TRA
, nata a [...] il [...], C.F. Parte_1 [...]
, residente in [...]
Marconi n. 5, elett.te dom.ta in GR EV (NA), alla Via Filippo
Turati n. 4, presso lo studio degli Avvocati Tammaro Soprano, C.F.
[...]
e LF Maiello, C.F. , C.F._2 CodiceFiscale_3
entrambi del Foro di Napoli Nord, dai quali è rapp.ta e difesa giusta procura in atti
ATTRICE
CONTRO
, nato a [...] il [...] ed ivi residente Controparte_1
alla Via G. Marconi, 7, C.F. , e , C.F._4 CP_2
nata a [...] il [...] e residente in [...]alla Via G.
Marconi, 7, C.F. , elettivamente domiciliati in C.F._5 pagi na 1 di 12 Frattamaggiore (Na) alla Via XXXI Maggio, 29, presso lo studio dell'avv.
Giovangiuseppe Bilancio, cod. fiscale , che li C.F._6
rappresenta e difende in forza di procura in atti
CONVENUTI
NONCHÉ
nato a Giugliano in [...] il [...] nella Controparte_3
qualità di legale rappresentante, nella qualità di legale rappresentate dello
, con sede legale in GR EV (NA) Controparte_4
alla via Marconi n.7 p.iva , nonché nato a P.IVA_1 CP_5
Napoli il 22.06.1967 (C.F. ) e nata C.F._7 CP_6
a GR EV (NA) il 21.10.1942 (C.F ), tutti C.F._8
rappresentati e difesi dall'avv. Bruno Cantone (CF: ) C.F._9
presso il quale sono elettivamente domiciliati in Napoli, al Centro
Direzionale Isola E4- Palazzo FADIM giusta procura in atti.
CONVENUTI
NONCHE'
, nata a [...] il [...], C.F. CP_7 C.F._10
, residente in [...];
[...]
CONVENUTA CONTUMACE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti e verbali di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'attrice, come sopra generalizzata, premesso di essere proprietaria dell'appartamento sito in
GR EV (NA), alla Via Guglielmo Marconi n. 5, al piano 2° nonché del 50% dell'appartamento ubicato nel predetto stabile al piano pagi na 2 di 12 1°, unitamente alla nipote, ha dedotto che, nel medesimo CP_7
stabile, all'interno dell'immobile ubicato al piano rialzato, del quale è usufruttuaria e di cui è nudo proprietario il figlio CP_6 [...]
, concesso in locazione allo studio professionale associato CP_5 [...]
, sono stati Parte_2
aperti dei varchi nel muro perimetrale portante comune ai due edifici confinanti, mettendo in tal modo in comunicazione l'appartamento locato al predetto studio associato con quello confinante, estraneo al
, sito in GR EV (NA), alla Via Marconi n. 7, Controparte_8
di proprietà dei vicini, i fratelli e CP_2 [...]
. CP_1
Secondo la prospettazione attorea, le denunciate aperture erano state realizzate all'evidente scopo di ampliare lo studio professionale associato , che era già in precedenza Parte_2
locatario dell'immobile confinante, sito in GR EV (NA), alla Via
Marconi al n. 7 e in violazione della normativa in materia, a mente della quale l'apertura di varchi nel muro perimetrale del condominio, da parte di un comproprietario, è legittima solo quando non influisca sulla statica del fabbricato condominiale compromettendone la stabilità; non pregiudichi la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio; non alteri la destinazione del bene;
non possa dar luogo alla costituzione di una servitù a favore di terzi estranei al condominio e, ovviamente, non sia stata anche previamente autorizzata col consenso scritto da tutti i condomini-comproprietari.
L'attrice ha chiesto, pertanto, di condannare i convenuti, in solido o chi di ragione, alla rimozione delle opere realizzate ed al ripristino della pagi na 3 di 12 situazione preesistente, con vittoria di spese in favore dei difensori antistatari.
Nel costituirsi in giudizio, i convenuti e Controparte_1 CP_2
hanno eccepito di non aver effettuato alcuna apertura nei muri di
[...]
confine tre le due proprietà.
ha dedotto, peraltro, di non essere proprietario né Controparte_1
titolare di altro diritto reale dell'appartamento posto al piano rialzato dell'immobile di Via Marconi n. 5 in GR EV (Na) chiedendo, dunque, l'estromissione dal giudizio con vittoria di spese di lite;

[...]
ha evidenziato di non aver realizzato alcuna apertura nella CP_2
parete (rectius: porzione di parete) di proprietà di controparte, chiedendo anche ella l'estromissione dal giudizio con vittoria di spese di lite e nel merito il rigetto della domanda attorea con vittoria di spese di lite.
Infine, si sono costituiti in giudizio nella qualità di Controparte_3
legale rappresentate dello , nonché Controparte_4 [...]
e rispettivamente nella qualità di conduttore (il CP_5 CP_6
primo) e locatori (i secondi) dell'immobile ubicato in GR EV (N
A), al piano rialzato di Via Guglielmo Marconi n. 5 in GR EV
(Na). I predetti convenuti hanno chiesto il rigetto della domanda attorea deducendo che in sede di contratto di locazione, depositato in atti, era stato convenuto il diritto dei conduttori di eseguire lavori ivi individuati, per quali era stata poi presentata SCIA in data 16/5/2022, pure depositata in atti, dalla quale si evince che i lavori consistevano nel collegamento tra l'immobile medesimo e quello già in locazione alla Studio, sito nell'immobile limitrofo e riportante il numero civico 7.
pagi na 4 di 12 I lavori venivano conclusi in data 12/12/2022 e consistevano nell'apertura di un varco sul muro posto a confine tra entrambi i fabbricati, muro interno, non visibile, né accessibile, senza alcun rischio per le strutture, come documentato dalla certificazione rilasciata dal progettista, ing. , dal progetto predisposto ed Controparte_9
approvato dal genio civile, che ne ha certificato le strutture.
Con decreto del 27/10/2023, all'esito della costituzione dei convenuti, la prima udienza veniva differita al 9/1/2024 con termini per il deposito di memorie ex art. 171 ter cpc.
Sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 9/1/2024, il Giudice concedeva a parte attrice termine di 15 giorni dalla comunicazione del presente provvedimento per l'espletamento del tentativo di mediazione obbligatoria anche nei confronti di . Controparte_1
Con provvedimento del 24/4/2024, veniva rigettata ogni altra istanza istruttoria e disposta la CTU conferendo l'incarico all' ing. Persona_1
.
[...]
All'esito del deposito della CTU, la causa veniva rinviata all'udienza del
13/10/2025, con concessione dei termini ex art. 189 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, la domanda che qui ci occupa va qualificata come azione di manutenzione nel possesso ex art. 1170 c.c.
Quanto alla legittimazione attiva dell'odierna attrice, è appena il caso di ricordare che poiché il diritto di ciascun condomino investe la cosa comune nella sua interezza, sia pure con il limite del concorrente diritto degli altri condomini, anche un solo condomino può promuovere le pagi na 5 di 12 azioni reali a difesa della proprietà comune, senza che sia necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione. (Cass., 22.10.1998, n. 10478; Cass., 28.8.1998, n. 8546;
Cass., 19.10.1994, n. 8531)
Merita, invece, accoglimento, l'eccezione formulata da parte del convenuto e reiterata in sede di comparsa Controparte_1
conclusionale relativa al proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto non risulta proprietario dell'appartamento sito in GR EV
(NA), alla Via Guglielmo Marconi n. 7, piano rialzato , per quanto documentato in atti.
Si osserva in diritto che l'art. 1170 c.c. rubricato “azione di manutenzione” legittima ad agire colui che subisce molestie o atti di turbativa che impediscono l'esercizio del potere di fatto sul bene o comunque ne rendono l'esercizio stesso più difficoltoso o meno comodo andando quindi a ledere quello status giuridico presupposto che è il possesso.
Nel caso di muri dell'edificio condominiale, l'esercizio del possesso consiste nel beneficio che il piano o la porzione di piano, e soltanto per traslato il proprietario, trae da tali utilità.
Ciò giustifica che l'attrice, in qualità di condomino compossessore del bene comune, ha la legittimazione ad agire in giudizio per salvaguardare la situazione di fatto preesistente alla turbativa.
Tanto premesso, dall'istruttoria svoltasi mediante l'espletamento della consulenza tecnica e dall' esame della documentazione versata in atti, la domanda avanzata da parte attrice deve ritenersi fondata e va accolta.
pagi na 6 di 12 Appare pacifico che l'immobile situato in Via Guglielmo Marconi n. 5, e l'immobile situato in Via Guglielmo Marconi n. 7, come sopra puntualmente individuati, siano entrambi stati concessi in locazione rispettivamente ad uso “Commerciale” e ad uso “Non abitativo”, allo
“Studio CP_4 Parte_2
”.
[...]
E' emerso, inoltre, che i predetti immobili siano stati messi in comunicazione tra loro attraverso un'apertura realizzata su una muratura portante, di confine, comune ai due fabbricati per tutta l'altezza degli stessi, dal conduttore dei suddetti immobili, con lavori edili denunciati agli enti competenti, con l'autorizzazione dei proprietari/locatori.
Tale ultima circostanza è stata, peraltro, ammessa dal conduttore nella propria comparsa di costituzione e risposta cui si rimanda.
La relazione di CTU deve ritenersi scientificamente argomentata, completa, priva di aporie logiche o motivazionali e, pertanto, condivisibile.
Il CTU riferisce testualmente: “… che i lavori segnalati sono consistiti, come da Documentazione tecnica, nell'adeguamento funzionale e nella diversa distribuzione degli spazi interni, oltre alla fusione di fatto e non di diritto delle due unità immobiliari mediante la realizzazione di un vano di passaggio realizzato nella parete adiacente e confinante tra le due uiu”, senza variazione della destinazione d'uso, né aumento di superfici e volumi… Per tali lavori, lo “ ”, Controparte_4
ha provveduto a presentare Segnalazione Certificata di inizio attività
(SCIA Prot. n. 5768 del 16/05/2022) e depositare la documentazione sismica, Denuncia per Attestazione di Presentazione del Progetto per
pagi na 7 di 12 interventi di minore rilevanza (APP prot. 9704 del 13/05/2022), presso il comune di GR EV… Nella documentazione presentata è dichiarato che le opere previste non riguardano parti comuni, e anche di non avere titolarità esclusiva all'esecuzione dell'intervento, ma di disporre comunque della dichiarazione di assenso dei terzi titolari di altri diritti reali o obbligatori… che l'intervento ha interessato una muratura portante, di confine, comune ai due fabbricati per tutta
l'altezza degli stessi, come suddetto, e che, la documentazione presentata ai fini dell'autorizzazione amministrativa (SCIA Prot. n. 5768 del 16/05/2022) risulta carente delle dichiarazioni di assenso dei terzi titolari di altri diritti reali, necessarie per il consenso di tutti i soggetti che detengono diritti sulle porzioni comuni, come il suolo su cui sorge
l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, e tutte le parti necessarie all'uso comune…”
In base alle risultanze della CTU deve dirsi, pertanto, accertato che il conduttore con l'avallo e l'autorizzazione dei Controparte_4
proprietari-locatori - ha realizzato un'apertura che mette in comunicazione i due immobili concessi in locazione, attraverso la muratura portante, di confine, comune ai due distinti edifici individuati alla via Marconi n. 5 e n. 7, opere che tra l'altro non risultano neanche conformi ai titoli autorizzativi rilasciati dall'ufficio tecnico del Comune di GR EV.
Secondo la giurisprudenza di legittimità cui questa Giudice ritiene di aderire, è illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto pagi na 8 di 12 una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del (anche in difetto di funzione portante), in CP_8
favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini. (Cass. civ., Sez. II, 16/12/2024, n. 32683)
Ancora, secondo giurisprudenza di legittimità, i n tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile, pure di sua proprietà, ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini. Né è possibile ipotizzare la costituzione di un vincolo pertinenziale tra il muro perimetrale e l'unità immobiliare di proprietà esclusiva esterna al condominio, per atto proveniente dal solo titolare di quest'ultima, giacché detto vincolo postula che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità della cosa accessoria - si da poterla validamente destinare, in modo durevole, al servizio od all'ornamento dell'altra - mentre il muro perimetrale è oggetto di proprietà comune. (Cass. Sez. 6, 25/02/2020, n. 5060, Rv. 657264 - 01)
Costituisce una modalità di utilizzo abnorme del muro perimetrale, che non è legittima, l'apertura, da parte di un condomino, di un varco che pagi na 9 di 12 consenta la comunicazione tra il proprio appartamento ed una altra unità immobiliare attigua, che però fa parte di un edificio condominiale distinto, perché altrimenti il collegamento tra queste unità abitative determinerebbe inevitabilmente la creazione di una servitù a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture del fabbricato, in aggiunta alla creazione di una eventuale servitù di passaggio a carico di un ipotetico ingresso condominiale sulla via pubblica (Cass., sent. 18 febbraio 1998,
n. 1708).
La Corte di Cassazione ha escluso la legittimità dell'apertura, ribadendo quanto già enunciato da Cass., sent. 5 marzo 2015, n. 4501 e da Cass., sent. 21 febbraio 2017, n. 4437, secondo cui l'apertura di un varco nel muro perimetrale per le esigenze del singolo condomino costituisce un uso più intenso del bene comune ai sensi dell'art 1102 cod. civ. e invece non è legittima perché configura un uso abnorme del bene comune quando il varco consenta la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, seppure di proprietà del medesimo
, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale, dal CP_8
momento che il collegamento tra tali unità abitative provoca inevitabilmente la creazione di una servitù a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture del fabbricato.
Pertanto, ogni modifica sostanziale che impone un peso su un'area comune a vantaggio di una proprietà esterna al condominio proprietario di quell'area deve essere qualificata come costituzione di servitù. Tale atto richiede il consenso unanime di tutti i comproprietari e non può essere giustificato come un semplice uso più intenso del bene comune.
pagi na 10 di 12 Ai fini della tutela possessoria ex. art. 1170 c.c., l'accertamento dell'illiceità della condotta posta come turbativa del possesso, prescinde dalla verifica in concreto dell'indebolimento funzionale o di un aggravio della struttura condominiale, non rilevando neanche la sussistenza o meno di un danno economico.
Ne consegue che gli elementi offerti dalla consulenza, condivisi da questo giudicante, appaiono sufficienti per arrivare a ritenere con certezza che le opere realizzate dai convenuti siano illegittime.
I convenuti, ad eccezione di del cui difetto di Controparte_1
legittimazione passiva si è detto supra, devono essere, pertanto, condannati al ripristino dello status quo ante mediante chiusura del varco eseguito sul muro perimetrale.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.
L'attrice deve essere condannata a rifondere le spese nei confronti di convenuto estromesso. Controparte_1


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, in persona del G.M., dott.ssa Veronica
TI definitivamente pronunciando, nella causa iscritta al n. 6456 dell'anno 2023 del R.G.A.C., avente ad oggetto altri istituti in materia di diritti reali, ogni contraria istanza disattesa così provvede:

1. Accoglie la domanda attorea nei termini indicati;

2. Dichiara il difetto di legittimazione passiva di e Controparte_1
pertanto lo estromette dal presente giudizio;

pagi na 11 di 12 3. Condanna i convenuti costituiti, ad eccezione di , in Controparte_1
solido al ripristino dello stato dei luoghi, provvedendo, con ricostruzione muraria, alla chiusura del vano realizzato sul muro condominiale al fine di rendere comunicanti l'appartamento sito in GR EV (NA), alla
Via Marconi n. 5, al piano rialzato, di cui è nudo proprietario il sig.
e usufruttuaria la Sig.ra concesso in CP_5 CP_6
locazione allo studio Controparte_10
, con altro immobile confinante, ubicato in GR
[...]
EV (NA), alla Via Marconi n. 7, parimenti concesso in locazione dai
Signori allo studio associato CP_2 Parte_2
, effettuando tutte le opere di
[...] Parte_2
ripristino del muro di confine indicate nell'elaborato peritale del CTU incaricato Ing. ; Persona_1

4. Condanna i convenuti costituiti, in solido, ad eccezione di
[...]
, a rifondere in favore di parte attrice le spese di giudizio, che CP_1
vengono liquidate in euro 3.809,00 oltre IVA e CPA come per legge, da corrispondersi ai difensori dichiaratisi anti statari.

5. Condanna parte attrice alla rifusione delle spese di giudizio nei confronti del convenuto estromesso , che si liquidano in euro Controparte_1
2.906,00 oltre IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Aversa il 14 novembre 2025
La Giudice
Veronica TI
La presen te sen tenza è stata red atta con la collaborazion e del GOP in tir ocinio do tt. CP_11
.
[...]
pagi na 12 di 12