R.G. 4264/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice ES UC ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4264/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. COCCIA SERGIO e, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in VIA CACCIATORI DELLE ALPI, 28 06121 PERUGIA presso il difensore avv. COCCIA SERGIO
ATTORE contro
(P.I. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1 P.IVA_2
ER ER (C.F. ) ed elettivamente domiciliato in Roma Via Padre C.F._1 Reginaldo Giuliani n. 40. CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ha convenuto in giudizio la per sentir Parte_1 Controparte_1 accogliere le seguenti conclusioni: In via principale: - accertare e dichiarare l'inadempimento della società Controparte_1 per tutti i motivi esposti in narrativa, - risolvere, per inadempimento della società convenuta, il
[...] contratto preliminare di vendita dell'immobile sito in Milano, Via Dogana n. 3 perfezionato tra le parti in data 27/07/2022 e per l'effetto, - condannare la società alla Controparte_2 restituzione del doppio della caparra confirmatoria di € 23.500,00, versata da Parte_1 all'Agenzia Immobiliare Resystems S.r.l. e poi trasmessa dall'Agenzia stessa al venditore, ovvero condannare la società a corrispondere all'odierna attrice la Controparte_1 complessiva somma di € 47.000,00 oltre interessi dal versamento (28.07.2022) sino al saldo effettivo. In via subordinata: - risolvere il contratto preliminare di vendita dell'immobile sito in Milano, Via Dogana n. 3 perfezionato tra le parti in data 27/07/2022 e per l'effetto, - condannare la società pagina 1 di 12 alla restituzione della caparra confirmatoria di € 23.500,00, versata Controparte_1 da all'Agenzia Immobiliare Resystems S.r.l. e poi trasmessa dall'Agenzia stessa al Parte_1 venditore, oltre interessi dal versamento (28.7.2022) sino al saldo effettivo. In ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali”.

Si è costituita con comparsa di risposta del 31 maggio 2023 la Controparte_1 chiedendo:
[...]
“a) in via pregiudiziale, dichiarare improcedibile la presente domanda per le ragioni di cui alla narrativa del presente atto;
b) nel merito, rigettare la domanda attorea in quanto assolutamente infondata in fatto ed in diritto non provata;
e) rigettare, in ogni caso, la domanda subordinata;
f) Condannare, comunque parte attrice ex art 96 c.p.c. secondo la misura che sarà ritenuta equitativamente più opportuna, oltre interessi legali e rivalutazione. Con vittoria di spese e compensi professionali come per legge”.
La g.i. precedente assegnataria del ruolo ha rilevato la necessitò di dover esperire il procedimento di negoziazione assistita ai fini della procedibilità della domanda giudiziale assegnando all'attrice termine di giorni 15 per la sua introduzione e aggiornando la causa all'udienza del 29 febbraio 2024. L'udienza è stata differita d'ufficio – ed in via provvisoria – al 5 giugno 2024 per sopraggiunto trasferimento ad altro Ufficio dell'assegnataria. Medio tempore la causa è stata definitivamente riassegnata al presente Giudice che ne ha disposto il differimento al 26 giugno 2024. Dal cui esito, cartolare, ha concesso i termini ex art. 183 comma sesto c.p.c. e ha rinviato la causa all'udienza del 14 novembre 2024 per la discussione sulle eventuali istanze istruttorie. Con ordinanza del 27 novembre 2024 il g.i. ha:
• ritenuto inammissibili i capitoli di prova per interrogatorio formale della convenuta dedotti dalla parte attrice nella seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. poiché aventi ad oggetto circostanze documentali o da provarsi documentalmente (cap. 1 e incontestate, 2 ed irrilevante visto il titolo speso) irrilevanti e/o superflue ai fini della decisione (cap. 3, documentale, 4), genericamente formulate (cap, 5 ed irrilevante);
• ritenuto inammissibili i capitoli di prova per testimoni dedotti dalla parte attrice nella seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. poiché aventi ad oggetto circostanze documentali o da provarsi documentalmente (cap. 1 ed incontestata, 2 ed irrilevante visto il titolo speso) irrilevanti e/o superflue ai fini della decisione (cap. 3, documentale, 4, 5, 6 ed incontestato), non contestate (cap.) genericamente formulate (cap,), valutative (cap.7 e generica);
• respinto l'istanza di rimessione in termini dedotta dalla difesa della convenuta il 3 ottobre 2024 in quanto superflua atteso che l'ordinanza (emessa ex art. 127 – ter c.p.cv.) con la quale furono concessi i termini ex art. 183 comma sesto c.p.c. era stata comunicata alle parti il 27 giugno 2024 e che, pertanto, il termine di cui al n 1) fosse scaduto il 29 luglio 2024 (vista la proroga del sabato e del giorno festivo al lunedì successivo ex art. 155 commi quarto e quinto c.p.c.); che, pertanto, il termine di cui al n 2) è decorso il 30 settembre 2024 (attesa tanto la sospensione la ulteriore e citata feriale dei termini quanto proroga del sabato e del giorno festivo al lunedì
pagina 2 di 12 successivo ex art. 155 commi quarto e quinto c.p.c; che la citata seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. fosse stata depositata dalla parte convenuta il 26 settembre 2024;
• ritenuto inammissibili i capitoli di prova orale dedotti dalla parte convenuta nella seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. poiché aventi ad oggetto circostanze irrilevanti e/o superflue ai fini della decisione (cap. 1,2,3,4,, 5 e documentale. 6), valutative (cap 7 ed irrilevante);
• ritenuta l'irrilevanza della propulsione di un accertamento tecnico sui temi di indagini offerti dalla difesa attorea sia per il titolo e il rimedio azionato in giudizio sia per la natura contrattuale dell'oggetto di uno degli accertamenti;

• rinviato la causa all'udienza del 24 settembre 2025 ore 10.00 per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale della causa ex art. 281- sexies c.p.c. le parti hanno precisato le conclusioni come da atti e discusso oralmente la causa. Il Tribunale ha trattenuto la causa in decisione ex art. 281- sexies comma terzo c.p.c..
La domanda principale attorea è infondata e va respinta. Una premessa processuale. La parte attrice si è cimentata in una peculiare forma di esternazione dei propri petita rispetto al risultato sostanziale agognato e richiesto in via condannatoria ovvero il pagamento del duplum di quanto versato a titolo di caparra confirmatoria. Ed infatti in citazione ha rassegnato la seguente conclusione:” accertare e dichiarare l'inadempimento della società per tutti i motivi esposti in narrativa, - risolvere, per Controparte_1 inadempimento della società convenuta, il contratto preliminare di vendita dell'immobile sito in Milano, Via Dogana n. 3 perfezionato tra le parti in data 27/07/2022 e per l'effetto, - condannare la società alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria di € Controparte_2 23.500,00, versata da all'Agenzia Immobiliare Resystems S.r.l. e poi trasmessa Parte_1 dall'Agenzia stessa al venditore, ovvero condannare la società a Controparte_1 corrispondere all'odierna attrice la complessiva somma di € 47.000,00 oltre interessi dal versamento (28.07.2022) sino al saldo effettivo”. Sul piano strettamente nominalistico ha “abbinato” una domanda di risoluzione giudiziale come affermato nella “rubrica” del capitolo I della parte in diritto della citazione:”…sul diritto del compratore alla risoluzione giudiziale del contratto preliminare” (p. 9) nonché dall'uso del verbo
“risolve” alla richiesta di condanna al duplum. Appare evidente l'antinomia giuridica nell'evocare l'istituto della risoluzione del contratto per inadempimento (con implicito richiamo all'art. 1453 c.c.) e quello di cui all'art. 1385 comma secondo c.c. che presuppone l'esercizio (stragiudiziale o con la stessa citazione) del diritto di recesso. La difesa, infatti, non evoca mai le altre forme risolutorie di diritto cui la giurisprudenza di legittimità riconnette il diritto di avvalersi della disciplina semplificatoria e forfettaria della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.. È noto che il recesso previsto dal secondo comma dell'art. 1385 cod. civ., presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 cod. civ., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella pagina 3 di 12 caducazione "ex tunc" degli effetti del contratto. (Cass. II, Ord. 6 giugno 2017, n. 14014; Cass. II, 6 settembre 2011, n. 18266). Nulla di tutto ciò. Purtuttavia nel corpo della citazione appare chiaro il riferimento “sostanziale” alla disciplina di cui all'art. 1385 c.c. che presuppone il recesso dal contratto e non la risoluzione giudiziale per chiedere la relativa condanna. A p. 15 della citazione espone in un'apposita “rubrica” tale fondamento:” Sul diritto del compratore alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c. agganciandolo all'allegazione dell'altrui grave inadempimento e alla risoluzione del contratto. Il lemma recesso non viene mai speso ancorché si indichino tutti i presupposti fattuali e giuridici della fattispecie astratta. Orbene con la prima memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. (neanche all'udienza ex art. 183 comma quinto c.p.c. celebrata in forma cartolare) la difesa attorea ha aggiunto delle nuove conclusioni, tra cui una in via principale:
− “accertare e dichiarare l'inadempimento della società per tutti i Controparte_2 motivi esposti in narrativa,
− accertare e dichiarare il legittimo esercizio del diritto di recesso da parte di Parte_1 dal contratto preliminare del 28/7/2022 e per l'effetto,
− risolvere e/o dichiarare risolto, per inadempimento della società convenuta, il contratto preliminare di vendita dell'immobile sito in Milano, Via Dogana n. 3 perfezionato tra le parti in data 28/07/2022 e per l'effetto,
− condannare la società alla restituzione del doppio della caparra Controparte_2 confirmatoria di € 23.500,00, versata ai sensi dell'art. 1385 c.c. da Parte_1 all'Agenzia Immobiliare Resystems S.r.l. e poi trasmessa dall'Agenzia stessa al venditore, ovvero condannare la società a corrispondere all'odierna Controparte_1 attrice la complessiva somma di € 47.000,00, ovvero di quella diversa somma di giustizia, oltre interessi dal versamento sino al saldo effettivo”. In termini astratti, quindi, dovrebbe discorrersi di domanda nuova in quanto i petita concernenti espressamente il recesso e la risoluzione di diritto del contratto (“dichiarare risolto”) sono “comparsi”, non soltanto per la prima volta in tale sede, ma, soprattutto, sono stati aggiunti a quelli preesistenti che non sono stati così modificati. Il criterio per distinguere le domande precisate consentite da quelle nuove non consentite è dato dalla relazione con la quale queste si pongono rispetto alla domanda originariamente formulata. Le domande che si limitano a precisare si pongono essenzialmente in un rapporto di alternatività rispetto alla domanda originaria, sostituendosi ad essa;
al contrario, le domande nuove sono domande ulteriori e aggiuntive che comportano un ampliamento del thema decidendum (Cass. SS.UU. 13 settembre 2018, n. 22404; Cass. SS.UU. 15 giugno 2015, n. 12310 Cass. VI-II,, Ord. 30 settembre 2020, n. 20898). Questo, tuttavia, appare un approdo formalistico e nominalistico nel caso de quo o, comunque, in tutte le controversie ove venga in rilievo il regime giuridico e la relativa causa petendi spesa del duplum della caparra confirmatoria. La stessa giurisprudenza di legittimità ha precisato che la caparra confirmatoria è generalmente descritta nella sua funzione bifasica di dimostrazione della serietà dell'impegno obbligatorio di chi la versa, in chiave fisiologica, nonché di predeterminazione e liquidazione convenzionale anticipata del danno, in chiave patologica. Essa riveste, pertanto, una forma di autotutela mediante la quale il soggetto non inadempiente, qualora sia colui che abbia ricevuto la caparra, può soddisfare le proprie pagina 4 di 12 pretese economiche direttamente sulla stessa senza poter chiedere il risarcimento del danno;
sul punto vi è una incompatibilità strutturale tra ritenzione della caparra confirmatoria e tutela risarcitoria. (su tutte SS. UU. 14 gennaio 2009, n.553) In quell'occasione, sul presupposto fondamentale che l'antinomia non sia rinvenibile nel rapporto tra la domanda di risoluzione giudiziale abbinata al risarcimento, da un lato, e l'esercizio del recesso abbinato alla ritenzione della caparra, dall'altro, atteso che una vera e propria incompatibilità si debba rivenire piuttosto, sul piano morfologico, tra le due sole azioni recuperatorie (quella, cioè, strettamente risarcitoria: la domanda di risarcimento dei danni, e quella più latamente satisfattiva: ritenzione della caparra, di carattere para indennitario), è stata stabilita dalle Sezioni Unite – per quel che qui rileva – l'infungibilità tra le due connesse azioni lato sensu risarcitorie. Ciò in quanto la finalità di liquidazione immediata, forfettaria, stragiudiziale, posta nell'interesse di entrambe le parti dalla caparra, viene esclusa dalla pretesa giudiziale di un maggior danno da risarcire (e provare), poiché la semplificazione stragiudiziale del procedimento di ristoro conseguente alla sola ritenzione della caparra tramonta, inevitabilmente e definitivamente, al cospetto delle barriere processuali sorte per effetto di una diversa domanda di natura risarcitoria (Cass. Sez. U., n. 553 del 2009, cit., punti 4.3., 4.4.; Cass. VI-II, Ord. 12 ottobre 2020, n. 21971). Sì che si sarebbe in presenza di domanda nuova, frustrando il principio costituzionale del giusto processo che vieta di modificare la strategia difensiva, nell'ipotesi in cui il contraente non inadempiente che abbia originariamente agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, chieda di ottenere la declaratoria dell'intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio- infra Cass. II, Ord. 30 luglio 2024, n. 21317). Appare evidente, con riferimento alla domanda principale, che la difesa attorea, in modo atecnico, avesse già speso in citazione la disciplina del recesso del contratto di cui all'art. 1385 c.c., ancorché avesse evocato il verbo “risolvere” e non recedere o dichiarare risolto il contratto. Da un punto di vista assertivo quindi non vi è stato alcun mutamento della fattispecie sostanziale, potenzialmente lesivo del diritto di difesa, né un'aggiunta di una conclusione nuova, essendo già implicita nel petitum condannatorio e nell'allegazione in fatto di cui alla citazione.
Svolta questa doverosa premessa, la domanda di accertamento della legittimità del recesso dal contratto e richiesta del duplum proposta dalla va rigettata. Parte_1 Costituisce ius receptum la riconducibilità del recesso di cui all'art. 1385 c.c. all'istituto della risoluzione del contratto per inadempimento del quale partecipa la struttura e gli effetti sul versante del vincolo negoziale. Quale species risolutiva del contratto necessita che la parte contro la quale avviene il suo esercizio sia stata inadempiente ad una o più obbligazioni dedotte, l'inadempimento sia di non scarsa importanza, ovvero, grave ai sensi dell'art. 1455 c.c., e sia attribuibile alla stessa (su tutte SS. UU. 14 gennaio 2009, n.553). Il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, (Cass. SS.UU., 30 ottobre 2001, n. 13533; Cass. II, Ord. 6 giugno 2017, n. 14011). La giurisprudenza di legittimità ha aderito alla teoria secondo cui l'interesse di cui all'art. 1455 c.c. non si identifica con l'interesse alla risoluzione, ma consiste nell'interesse all'adempimento (Cass. II, 28 giugno 1986, n. 4311). Infatti, posto che l'art. 1455 c.c. parla genericamente di "interesse" della parte non inadempiente, la lettera della norma potrebbe essere interpretata in due sensi alternativi: quale interesse alla risoluzione del contratto, oppure quale interesse alla esecuzione del contratto.
pagina 5 di 12 Pertanto, l'interesse richiesto dall'art. 1455 c.c. non può che consistere nell'interesse della parte non inadempiente alla prestazione rimasta ineseguita: interesse che deve presumersi (con presunzione semplice, ex art. 2727 c.c.) vulnerato tutte le volte che l'inadempimento sia stato di rilevante entità, ovvero abbia riguardato obbligazioni principali e non secondarie (amplius Cass. III, Ord. 20 febbraio 2018, n. 4022; Cass. III, 14 giugno 2001, n. 8063). La difesa attorea si duole di un duplice inadempimento in cui sarebbe incorsa la controparte: a) mancanza delle qualità promesse della cosa venduta “in quanto solo successivamente alla stipula del preliminare l'odierna attrice riscontrava un'importante difformità di superficie, (pari al 25% di superficie in meno), dunque un difetto di qualità, che andava ben oltre i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi”; b) “il venditore avrebbe dovuto – e non lo ha fatto – fornire al promissario acquirente la documentazione attestante tutti i titoli edilizi previsti dalla legge, nonché la regolarità e la fruibilità igienico-sanitaria dello stesso all'uso al quale è destinato, documentazione in cui rientra inequivocabilmente anche il certificato di abitabilità, dovendosi ritenere che tale obbligo sia consequenziale all'assunzione della garanzia di regolarità urbanistica del bene”. L'inadempimento sub a) è manifestamente infondato. Una simile conclusione si ricava dalla stessa prospettazione offerta in fatto laddove sovrappone il piano della determinazione negoziale con quello del contenuto del contratto e del suo asserito inadempimento. A suo avviso l'inadempimento si sarebbe così atteggiato:
• “nell'annuncio veniva inequivocabilmente precisata la superficie dell'immobile pari a 45 mq (doc. 1)”;
• “Sulla base di tali informazioni La prendeva contatti con la predetta Agenzia Pt_1
Immobiliare per visionare l'immobile, ed in data 26 luglio 2022, per il tramite della stessa, sottoscriveva una proposta irrevocabile di acquisto (doc. 2) con il proprietario”;
• “La proposta di acquisto, all'art. 1, identificava il bene solo con i dati catastali (Fabbricato distinto al NCEU del Comune di Milano Foglio 390, part.lla 149, sub 756, Cat. A/2). Nulla veniva specificato riguardo alla superficie dell'immobile, rispetto alla quale, per l'odierna attrice, faceva inevitabilmente fede la metratura precisata nell'annuncio pubblicitario (doc. 2)”;
• “Perfezionatosi il contratto, in data 28/07/2022 l'Agenzia Immobiliare trasmetteva tramite email (doc. 4) all'odierna attrice alcuni documenti relativi alle caratteristiche e allo storico dell'immobile, tra i quali, in particolare, la visura catastale storica dell'immobile (doc. 5)”;
• “..dall'esame della documentazione come sopra trasmessa all'odierna attrice, ed in particolare dalla visura catastale dell'immobile (doc. 5), emergeva l'effettiva superficie dello stesso, pari a 33 mq, ovvero inferiore del 25% rispetto a quella indicata nell'annuncio pubblicitario”. Emerge come la difesa non si dolga della discrasia fra quanto promesso nel contratto e quanto poi effettivamente esistente in rerum natura ma dell'asserita difformità tra un annuncio pubblicitario e la realtà fattuale. Ci si trova, dunque, strutturalmente e funzionalmente, al di fuori del genus inadempimento. La stessa parte ricorda che l'oggetto mediato del contratto (quello immediato è la prestazione di prestare il consenso per il futuro definitivo) era l'immobile per come individuato dai dati catastali indicati (infra doc. 2 fasc. ) senza alcuna indicazione di metratura. Peraltro, la stessa promittente Parte_1
pagina 6 di 12 venditrice si era impegnata a trasferire la proprietà dell'immobile “ a corpo” e non a misura con quel che ne segue circa l'applicabilità del regime (in caso di intervenuta compravendita) di cui all'art. 1538 c.c. La parte si lamenta della errata formazione del proprio consenso negoziale, in thesi, poiché l'oggetto su cui si è misurata era diverso (in termini quantitativi) da quanto sarebbe stato proposto dalla promittente
– venditrice attraverso l'annuncio pubblicitario dell'intermediario immobiliare. Si può discorrere di dolo o di errore, forse, seguendo tale impostazione, ma mai di inadempimento ad un contratto che ancora non c'era o, comunque, ad un'obbligazione che non indicava una certa misura del cespite da trasferire. Evocare le qualità “promesse” costituisce un fuor d'opera giuridico. Ciò è sufficiente per rigettare l'assunto. Ad abundantiam, peraltro, non può non sottolinearsi come sarebbero preclusive all'esame di detta doglianza:
- la riferibilità della pubblicità prodotta al solo intermediario immobiliare e non certo alla promittente venditrice attesa peraltro la promozione in vendita cumulativa di alti nove appartamenti siti nello stesso stabile ed aventi metrature divergenti (doc. 1 fasc.-
[...]
, doc. 1 prima memoria fasc. ); Pt_1 CP_1
- la natura dell'oggetto della promessa di compravendita ovvero a corpo e non a misura.
L'inadempimento sub b) è insussistente. In limine litis vanno esaminati partitamente i diversi aspetti che la difesa attorea ha condensato in modo quasi fungibile nella propria “doglianza” Si appalesa subito del tutto generico (ma anche infondato in diritto) il profilo inerente alla mancata trasmissione (o esibizione) ante actum della “documentazione dalla quale evincere la conformità urbanistica dell'immobile...” nonché “…attestante tutti i titoli edilizi previsti dalla legge, nonché la regolarità e la fruibilità igienico-sanitaria dello stesso all'uso al quale è destinato”. Appare evidente l'assenza di un inadempimento allegato quale fatto storico dal quale dedurre una distorsione del sinallagma negoziale legittimante una valutazione di gravità ex art. 1455 c.c.. Non si capisce quale sia la difformità urbanistica o edilizia sostanziale che avrebbe affettato il bene;
in realtà la parte si duole della mancata prova del contrario da parte della promittente – venditrice, accollandole in via stragiudiziale obblighi non previsti dalla legge quali la produzione dei titoli edilizi ai fini della compravendita. In primo luogo, la questione edilizia ed urbanistica rileva – anche ai fini delle verifiche ex post – nel momento della compravendita e non “prima” atteso che l'eventuale difformità che potrebbe rilevare ex art. 1489 c.c. potrebbe essere sanata entro tale momento. In secondo luogo, con riferimento agli aspetti dichiarativi urbanistici non può fare a meno di ricordarsi la natura e valenza delle menzioni urbanistiche necessarie ai fini della conclusione del contratto definitivo di compravendita. La Corte Suprema di Cassazione (Sezioni Unite 22 marzo 2019, n. 8230) ha ricostruito quale ipotesi di nullità formale (nonché testuale) di cui all'art. 1418 comma 3 c.c. quella comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985. Il menzionato art. 17 della L. n. 47 del 1985 è stato abrogato (l'art. 40 è invece rimasto in vigore) dall'art. 136 del d.P.R. n. 380 del 2001 a far data dalla sua entrata in vigore, ma è stato sostanzialmente riprodotto dall'art. 46 del medesimo d.P.R. n. 380, intitolato "Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 (legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17; decreto-legge 23 aprile 1985, n. 146, art. 8)" secondo cui: "Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di pagina 7 di 12 diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù". Il citato art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 dichiara, infatti, invalidi quegli atti da cui non constino (ove da essi non risultino) gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, ovvero gli estremi della segnalazione certificata di inizio attività, con la precisazione che tali elementi devono risultare per dichiarazione dell'alienante. Nell'ipotesi qui in rilievo di compravendita di edifici o parte di essi (le norme pongono, dunque, un medesimo, specifico, precetto: che nell'atto si dia conto della dichiarazione dell'alienante contenente gli elementi identificativi dei menzionati titoli, mentre la sanzione di nullità e l'impossibilità della stipula sono direttamente connesse all'assenza di siffatta dichiarazione (o allegazione, per le ipotesi di cui all'art. 40). Null'altro. Pertanto la nullità comminata dalle disposizioni in esame non può esser sussunta nell'orbita della nullità c.d. virtuale di cui al comma 1 dell'art. 1418 c.c., che presupporrebbe l'esistenza di una norma imperativa ed il generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili, e tale divieto, proprio come registra l'ordinanza di rimessione, non trova riscontro in seno allo jus positum, che, piuttosto, enuncia specifiche ipotesi di nullità. Né la conclusione può fondarsi nella previsione della conferma degli atti nulli, mediante la redazione di un atto aggiuntivo, contemplata per l'ipotesi in cui la mancata indicazione dei prescritti elementi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati. La tesi sostanzialista non può fondarsi sul disposto di cui al comma secondo dell'art. 1418 c.c. in quanto ad integrare le vietate ipotesi d'illiceità o d'impossibilità dell'oggetto, o, ancora d'illiceità della prestazione (che, in tesi, dovrebbero colpire tutti gli atti e, dunque, anche quelli esentati) o della causa per contrarietà a norme imperative o al buon costume, dovendo, peraltro, confermarsi l'esattezza della giurisprudenza richiamata al § 4.1. (Cass. n. 6466 del 1990; n. 2631 del 1984) che per l'ipotesi qui in esame (e che peraltro è quella più rilevante nella pratica) evidenzia che l'oggetto della compravendita, secondo la definizione data dall'art. 1470 c.c., è il trasferimento della proprietà della res, che, in sè, non è suscettibile di valutazione in termini di liceità o illiceità, attenendo l'illecito all'attività della sua produzione, e, considerato che la regolarità urbanistica del bene è estranea alla causa della compravendita, tradizionalmente definita nello scambio -cosa contro prezzo- che ne costituisce la sua funzione economica e sociale. Il titolo deve realmente esistere e, quale corollario a valle, che l'informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, deve esser veritiera: ipotizzare, infatti, la validità del contratto in presenza di una dichiarazione dell'alienante che fosse mendace, e cioè attestasse la presenza di un titolo abilitativo invece inesistente, svuoterebbe di significato i termini in cui è ammessa la previsione di conferma e finirebbe col tenere in non cale la finalità di limite delle transazioni aventi ad oggetto gli immobili abusivi che la norma, pur senza ritenerli tout court incommerciabili, senz'altro persegue, mediante la comminatoria di nullità di alcuni atti che li riguardano. La dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione, e che l'indicazione degli estremi dei titoli abilitativi in seno agli atti dispositivi previsti dalla norma non ne costituisce un requisito meramente formale (dovendosi superare in parte la primigenia giurisprudenza formalista). Come ha sottolineato acuta dottrina rappresenta il veicolo per la comunicazione di notizie e per la conoscenza di documenti, con valenza essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente, e, poiché la presenza o la mancanza del titolo abilitativo non possono essere affermate in astratto, ma devono esserlo in relazione al bene che costituisce l'immobile contemplato nell'atto (cfr. Cass. 20258 del 2009 cit.), la dichiarazione oltre che vera, deve esser riferibile, proprio, a detto immobile.
pagina 8 di 12 Tale precisazione si impone proprio perché secondo l'autorevole dictum nomofilattico “per effetto della prescritta informazione, l'acquirente, utilizzando la diligenza dovuta in rebus suis, è, infatti, posto in grado di svolgere le indagini ritenute più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell'affare, anche, in riferimento ad eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato”. Soltanto in costanza di una dichiarazione reale e riferibile all'immobile, il contratto sarà in conclusione valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato. Riportando le citate coordinate normative ed ermeneutiche al caso in oggetto, non sfugge l'irrilevanza della lamentela attorea laddove si appunta sull'assenza della documentazione inerente i “titoli edilizi”. Informazione che il venditore e, quindi, a fortiori, il promittente, venditore, non è obbligato a trasmettere all'acquirente, essendo sufficiente indicare nel contratto di compravendita quali siano gli estremi del titolo o dei titoli legittimanti l'edificazione dell'edifico. In questo caso, peraltro, il contratto non concerneva la promessa di vendita dell'intero edificio ma solo di un 'appartamento” ivi presente. La circostanza che quell'appartamento sia stato il frutto di una previa modificazione della destinazione d'uso, e di un successivo frazionamento (tanto materiale che catastale), non incide di per sé sugli obblighi che incombono sul venditore ( e, quindi, sul promittente – venditore). La mera indicazione in sede di compravendita, non prima, del titolo legittimante il costruito ed, eventualmente, le modifiche eseguite, al fine di consentire alla controparte di poter, qualora volesse, svolgere un accesso agli atti e verificare la portata delle opere e modifiche eseguite, era sufficiente. Da qui l'impossibilità di poter rifiutare la conclusione del contratto definitivo sulla base della mera allegazione (peraltro contestata dall'odierna convenuta) dell'assenza dei titoli edilizi riguardante il cespite. L'edificio in cui è sito l'appartamento oggetto di frazionamento era (ed è) preesistente al 1° settembre 1967 cosicchè non sarebbe stato neanche necessario indicare il titolo edilizio primigenio. La c.d. commerciabilità dell'immobile, quindi, era pienamente esistente e dimostrata sotto tale profilo, anche alla luce delle dichiarazioni urbanistiche recate da:
- l'atto di provenienza della convenuta stipulato il 5 luglio 2019 (doc. 3 fasc. REVUELTA);
- l' atto di vendita dell'appartamento “gemello” stipulato il 20 dicembre 2020 (doc. 5 fasc. REVUELTA). In terzo luogo, non vi è neanche un barlume di allegazione di quale sarebbe la difformità urbanistica o edilizia sostanziale che andrebbe ad incidere sul sinallagma legittimando il recesso del contratto.
La questione del certificato di agibilità. Si palesa quale allegazione irrilevante ai fini di causa in quanto la difesa attorea confonde i piani della esistenza fisico – materiale del documento con quello dei requisiti igienico – sanitari sottostanti il suo rilascio. Sul piano normativo, la disposizione introduttiva dell'istituto era rappresentata dall'art. 221 del r.d. n. 1265/1934 (T.U. delle leggi sanitarie), il quale stabiliva che, in materia di costruzione, ricostruzione, sopraelevazione e modificazione di case urbane o rurali o parti di esse contemplate dal precedente art. 220, tali edifici non potessero “essere abitati senza autorizzazione del sindaco, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario e di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”. Successivamente il certificato di abitabilità è stato disciplinato dagli artt. 24-26 del d.P.R. n. 380/2001, entrato in vigore il 30 giugno 2003, che ha sostituito la vecchia dizione di “certificato di abitabilità” pagina 9 di 12 con quella di “certificato di agibilità”. In ordine a detta regolamentazione, è stabilito che il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità in tutti i casi di interventi edilizi relativi a nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, nonché di interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al primo comma del medesimo articolo. La formulazione normativa dell'art. 24, primo comma, T.U. Edilizia ha ampliato il valore legale della certificazione, statuendo che il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. La disposizione ha ancora provveduto alla semplificazione del procedimento di rilascio del certificato, tramite la concentrazione delle competenze presso lo sportello unico per l'edilizia e la previsione di una forma di silenzio-assenso, in caso di mancata risposta dell'amministrazione entro 30 giorni dalla presentazione dell'istanza da parte dell'interessato, corredata dagli appositi documenti richiesti dalla legge. Quindi, il d.lgs. n. 222/2016, nel modificare la disciplina in tema di agibilità, non allude più al rilascio di apposita certificazione, neanche mediante la procedura del silenzio assenso, posto che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati è valutata secondo quanto dispone la normativa vigente, con l'effetto che la conformità dell'opera al progetto presentato dovrà essere attestata mediante “segnalazione certificata”. Ne consegue la sostanziale assunzione di responsabilità da parte del professionista, tenuto ad attestare la sussistenza dei requisiti di legge, senza che sia rilasciato un apposito provvedimento espresso e senza che maturi un titolo avente natura provvedimentale mediante silenzio-assenso. Tanto premesso quanto all'evoluzione del plesso normativo dedicato all'istituto, occorre, a questo punto, indagare sulle conseguenze (come articolate dalla giurisprudenza di legittimità) che discendono dalla “carenza” del certificato o licenza di abitabilità (recte di agibilità). “Carenza” cui si fa riferimento in termini ambigui, sia per indicare la mancanza (sostanziale) delle condizioni sottese al rilascio dell'attestazione, sia per significare il difetto (formale) del documento in sé. In primis, deve escludersi che la carenza sostanziale o formale dell'agibilità infici la validità
“strutturale” del contratto traslativo per illiceità dell'oggetto. Ne discende che il rilievo in forza del quale l'abitazione sia priva dell'agibilità non determina comunque la nullità del contratto per la sua incommerciabilità (Cass. II, 16 giugno 2008, n. 16216; Sez. 2, Sentenza n. 24957 del 29/11/2007; Sez. 2, Sentenza n. 3687 del 29/03/1995; Sez. 2, Sentenza n. 8199 del 11/08/1990). Non è dato altresì rintracciare una norma imperativa, che contempli l'obbligo di un preventivo rilascio del certificato in questione e, dunque, neppure è configurabile una nullità “virtuale”. Né si può escludere che le parti, nella loro autonomia, abbiano un meritevole interesse a contrattare ex art. 1322 c.c., pur in assenza del certificato. Ed invero, l'attività costruttiva non viene in gioco nel contratto come oggetto della prestazione, ma solo in chiave strumentale, con l'effetto che è la costruzione di un immobile senza l'osservanza delle prescrizioni igieniche, di salubrità, sicurezza (e in tema di risparmio energetico) a colorare di illecito l'attività del costruttore o del venditore, il che, ad ogni modo, non implica l'illiceità dell'oggetto della vendita. La parte che si duole di detta carenza è dunque legittimata esclusivamente – e a certe condizioni – a rivendicare l'alterazione del sinallagma funzionale In adesione al consolidato indirizzo giurisprudenziale, la mancanza dei requisiti funzionali all'agibilità incide sulla regolarità giuridica del rapporto negoziale e, all'esito, può importare la risoluzione del contratto. Secondo la ricostruzione di questa Corte, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto pagina 10 di 12 preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla “commerciabilità” del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state “sanate” a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata (Cass. II, Ord. 3 febbraio 2023, n. 3419; Sez. 6-2, Ordinanza n. 34882 del 25/11/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 4467 del 11/02/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29173 del 20/10/2021; Sez. 6-2, Ordinanza n. 22144 del 03/08/2021; Sez. 2, Sentenza n. 17123 del 13/08/2020; Sez. 2, Sentenza n. 29866 del 18/11/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 12226 del 18/05/2018; Sez. 2, Ordinanza n. 11653 del 14/05/2018; Sez. 2, Ordinanza n. 29090 del 05/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 7547 del 23/03/2017; Sez. 6-2, Ordinanza n. 22561 del 23/10/2014; Sez. 2, Sentenza n. 13231 del 31/05/2010; Sez. 2, Sentenza n. 6548 del 18/03/2010; Sez. 2, Sentenza n. 3851 del 15/02/2008; Sez. 2, Sentenza n. 8199 del 11/08/1990). Pertanto, solo ove difettino – in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria – i requisiti igienico- sanitari e di sicurezza per ottenere l'agibilità, la vendita può essere risolta per l'intervenuta consegna di aliud pro alio datum. Tanto è vero che la circostanza si verifica anche all'inverso ovvero quando alla verifica dell'insussistenza delle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza si accompagni il formale (ed evidentemente inappropriato) rilascio della certificazione di agibilità, rilevando, nella specie, il vizio sostanziale correlato ad una carenza strutturale e non il mero dato formale dell'attestazione confermativa del rispetto delle prescrizioni (non corrispondente alla realtà dei fatti). Ne deriva che, in tale ambito, deve operarsi una discriminazione qualitativa tra difformità sanabili e insanabili, collegata alla natura e alla rilevanza delle prescrizioni violate, allo scopo di diversificare sinergicamente le azioni esperibili: 1) allorché l'inosservanza delle prescrizioni igienico-sanitarie e di sicurezza si consacri in una difformità non riparabile, è integrata la fattispecie della vendita di aliud pro alio; 2) si ha, invece, vizio redibitorio oppure mancanza di qualità essenziali, allorché il mancato rispetto delle prescrizioni sia suscettibile di sanatoria (Cass. III, Ord. 24 gennaio 2023, n. 2064; Cass. II, 16 dicembre 2019, n. 33149; Cass. II, 31 maggio 2017, n. 13782). L'excursus in parola appare piuttosto rilevante ai fini della “scoloritura” della doglianza attorea, la cui difesa si limita ad allegare la mancanza del certificato, quale documento, senza mai indicare quali sarebbero le condizioni sostanziali che renderebbero insalubre l'immobile o privo delle caratteristiche essenziali per considerarlo agibile secondo il novum normativo anzidetto. L'accertata assenza della certificazione di agibilità, quindi, appare assorbita dalla assenza di qualunque allegazione sulle condizioni fattuali ed impiantistiche dell'immobile tali da far, quantomeno, dubitare dell'aderenza dell'immobile frazionato ai citati criteri igienico – sanitari astratti. Non può non ricordarsi che assumerebbe rilevanza agli odierni fini risolutori soltanto l'assenza delle condizioni tali da rendere non agibile a fini abitativi il cespite: soltanto ciò potrebbe essere sussunto nel concetto di aliud pro alio quale grave inadempimento ex art. 1455 c.c., legittimante il recesso dal contratto ( o la risoluzione vista la comunanza di presupposti). Ne segue l'impellente necessità dell'attore di dover allegare (e provare, peraltro) simili deficienze e non limitarsi ad affermare che: il cambio di destinazione d'uso avrebbe determinato una diversa consistenza edilizia ed igienico sanitaria. Si tratta di una vera e propria tautologia assertiva in quanto indica il mero fatto storico (ed amministrativo) del cambio di destinazione d'uso e della diversità astratta di requisiti igienico – sanitaria: non indica, né prova ovviamente, che il nuovo cespite così frazionato non li possieda. Questa considerazione va svolta anche in chiave diacronica: la parte attrice non ha provveduto a svolgere alcun accesso agli atti del né prima né dopo il recesso intimato, al fine di poter CP_3 allegare compitamente quali carenze avrebbe avuto il cespite a seguito del frazionamento. pagina 11 di 12 Ciò assorbe anche la diatriba procedimentale insorta fra le parti circa la necessità amministrativa di dover attivare il procedimento (come visto ora presidiato da una semplice segnalazione certificata di agibilità) teso ad ottenere la certificazione o, comunque, il suo silenzio – assenso sull'agibilità. A seguire l'interpretazione sostenuta dell'attrice (che comunque non persuade visto il chiaro tenore del T.U. dell'edilizia), anche la mancata segnalazione in parola, all'esito della comunicazione di fine lavori ( del 7 gennaio 2020, Progr.42345/2019 PG 4746/2020) relativi alle CILA del 26 luglio 2019 ed, in variante in corso d'opera, del 9 dicembre 2019, non avrebbe ripercussioni agli odierni fini. Si tratterebbe di un aspetto procedimentale surrogabile o “sanabile” ed, incidente in meri termini economici., per di più limitati, con quel che ne segue circa l'insensibilità sulla funzionalità del sinallagma contrattuale e, quindi, sul diritto a chiedere la risoluzione od esercitare il recesso dal contratto.
In definitiva difetta in nuce la stessa allegazione dell'inadempimento grave in cui sarebbe incorsa la convenuta.
La domanda subordinata di risoluzione del contratto e restituzione della somma versata è infondata e va respinta. Come detto, il recesso costituisce un'ipotesi di risoluzione del contratto dei cui presupposti partecipa. Da qui l'insussistenza del diritto dell'attrice a chiedere la risoluzione giudiziale del contratto vista l'assenza di un inadempimento grave id imputabile alla convenuta come su meglio descritto. Tanto basta per il suo rigetto.
Le altre conclusioni rassegnate nella prima memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. devono essere dichiarate inammissibili per novità atteso che la parte attrice ha proceduto ad aggiungere domande prima non proposte e non a precisare (sostituendole a quelle precedenti). Peraltro, non costituiscono reazioni assertive a domande o eccezioni in senso stretto sollevate dalla convenuta in comparsa di costituzione e risposta sicchè non potrebbero neanche essere sussunte quale reconventio reconventionis. A questo proposito non si può fare a meno di notare, comunque che un'eventuale domanda riconvenzionale dell'attore avrebbe dovuto essere proposta alla prima udienza di comparizione e trattazione ex art.. 183 comma quinto c.p.c. e non soltanto nella prima memoria.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate tenendo conto del disputatum in € 7.616,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
• rigetta tutte le domande proposte dalla in confronto della Parte_1 [...]
Controparte_1
• condanna la alla rifusione delle spese di lite sostenute dalla Parte_1 CP_1 [...]
e liquidate in € € 7.616,00 per compensi, oltre spese generali al Controparte_1
15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A..

Milano, 20 novembre 2025
Il Giudice
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