N. R.G. 3885/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
TERZA SEZIONE CIVILE
VERBALE D'UDIENZA
CON SENTENZA EX ART. 429 CPC
Successivamente, all'udienza del 15/07/2025, sono comparsi: per 'avv. TONON DANIELE;
Parte_1 per 'avv. BALESTRIERI CIRA ANNA. Controparte_1
I procuratori delle parti si riportano ai rispettivi scritti difensivi e alle deduzioni svolte alle precedenti udienze.
L'avv. Tonon precisa che ad oggi la convenuta ha pagato regolarmente il canone;
insiste comunque, tra le altre, per l'accoglimento anche della domanda di condanna in futuro al pagamento di indennità di occupazione.
L'avv. Balestrieri rappresenta che il broker che avrebbe dovuto procurare la fideiussione bancaria è stato, a seguito della denuncia querela di , citato a giudizio per il CP_1 reato di truffa.
Il Giudice si ritira quindi in camera di consiglio, al termine della quale, assenti le parti, allontanatesi dall'aula d'udienza, ai sensi dell'art. 429 CPC dà lettura della sentenza, come da fogli di seguito allegati al presente verbale, con esposizione delle ragioni di fatto e diritto della decisione.
Il giudice
- Dott. Carlo Baggio -
Pagina 1 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TREVISO
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Giudice del Tribunale di Treviso dott. Carlo Baggio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n° 3885/2024 in data 13.8.2024, promossa da
(C.F. ), con il patrocinio degli avv. Perazzolo Simone e Parte_1 P.IVA_1
Tonon Daniele e domicilio eletto presso lo studio dei difensori in Vicolo Bellini, 5 - Padova attrice contro
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Balestrieri Cira Controparte_1 P.IVA_2
Anna e domicilio eletto presso lo studio del difensore in Piazza Serenissima, 80/D - LF Veneto convenuta
*** avente per oggetto: Affitto di azienda,
***
CONCLUSIONI
- per Parte_1
“- Rigettata ogni domanda ed eccezione avversaria, accertata e dichiarata l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di affitto di ramo d'azienda del 25 luglio 2023 Rep. 50.468
– Racc. 21.029 Notaio condannare in persona del legale Per_1 Controparte_1 rappresentante pro tempore, a restituire ad il ramo d'azienda avente ad Parte_1 oggetto la vendita al dettaglio di prodotti di ottica, occhiali, foto-sviluppi, apparecchi acustici e relativi accessori e servizi esercitato all'interno del Centro Commerciale “Emisfero” sito in Silea (TV), Via Eroi di Podrute n. 3/5/7 nei locali identificati al n. 29. Per l'effetto disporre altresì la reintestazione a nome di della relativa autorizzazione Parte_1 amministrativa rilasciata dal Comune di Silea;

Pagina 2 di 10 - Condannare in persona del legale rappresentante pro tempore, a Controparte_1 corrispondere, ai sensi dell'art. 19.1 del Contratto, e ciò sino all'effettiva restituzione del Ramo d'azienda, un'indennità per occupazione abusiva pari al canone contrattualmente dovuto e la penale per la ritardata consegna di importo pari al doppio del canone, il tutto maggiorato degli interessi moratori ex art.

9.5 del Contratto, nonché le spese e costi di gestione di cui agli artt. 7 e 8 del Contratto;

- Condannare a rifondere a le spese della procedura di Controparte_1 Parte_1 mediazione nella misura che risulterà dal contesto di lite ovvero secondo equità;
- Condannare ai sensi dell'art. 12 bis D.lgs 28/2010 in persona del Controparte_1 legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore di di una somma equitativamente determinata in misura non superiore nel Parte_1 massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione, nei limiti della competenza di valore del Giudice adito;

- Con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio.
* * * *
IN VIA ISTRUTTORIA:
La presente controversia è di natura documentale.
Per scrupolo difensivo si insiste nella prova per testi sulle circostanze capitolate nel ricorso introduttivo premessa la locuzione “Vero che”. In replica alle difese di si Controparte_1 chiede altresì di essere abilitati alla prova per testi sulle seguenti circostanze:
1) Vero che il ramo d'azienda locato ad viene esercitato in forza della Controparte_1 licenza come grande struttura di vendita rilasciata ad (si rammostra al teste il Parte_1 doc.16) nella quale è parzialmente subentrata ex art. 12 del contratto di Controparte_1 affitto ?
2) Vero che il ramo d'azienda al momento della consegna era dotato di mobilio che
[...] ha ritenuto di non utilizzare ? CP_1
Si indicano a testi i Signori e , entrambi c/o Testimone_1 Testimone_2
Parte_1
Ci si oppone all'ammissione della prova orale ex adverso formulata, in quanto
- i capp. 1, 3, 4, 5, 6, 7 sono valutativi;

- il cap. 2 è di natura documentale e valutativo là dove si demanda al teste la valutazione se i costi afferiscono alla sistemazione, adeguamento, allestimento per la specifica attività di ottico;

Pagina 3 di 10 - il cap. 8 è irrilevante e comunque genericamente formulato.
In caso di ammissione, si chiede l'abilitazione alla prova contraria con i testi indicati a prova diretta”;
- per Controparte_1
“IN VIA PRELIMINARE DI RITO
Attesa la proposizione di una domanda riconvenzionale svolta nella presente memoria difensiva dalla resistente nei confronti della emettersi, a Controparte_1 Parte_1 modifica del precedente provvedimento del 02/09/2024, decreto per la fissazione di nuova udienza nel rispetto dei termini previsti nell'art. 418 cpc;

IN VIA PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE
Stante la mancata corrispondenza tra quanto richiesto nella procedura di mediazione e quanto preteso e richiesto nel presente procedimento, dichiararsi l'improcedibilità e/o l'inammissibilità, totale ed insanabile, del ricorso attoreo e delle domande in esso contenute e/o con esso proposte e, conseguentemente, dichiararsi l'improcedibilità del presente procedimento per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto;
spese e compensi professionali interamente rifusi;

NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE
In denegato caso di mancato accoglimento delle domande svolte in via preliminare e pregiudiziale, accertata e dichiarata la sussistenza di un contratto di locazione commerciale tra le parti in luogo di affitto di ramo di azienda, rigettarsi, per tutti i motivi meglio illustrati nella presente memoria, tutte le domande attoree, anche collegate alla domanda di accertamento e di dichiarazione di intervenuta risoluzione di diritto del contratto del 25/07/2023 Rep. 50.468 Racc. 21.029 a firma del Notaio di Vicenza;
Spese e Per_1 compensi professionali interamente rifusi;

NEL MERITO, IN VIA SUBORDINATA
In denegato caso di mancato accoglimento delle domande svolte in via preliminare e pregiudiziale e/o di quelle svolte nel merito in via principale, accertato e dichiarato che l'ammontare della penale per ritardata consegna dell'immobile di cui è causa è eccessivamente oneroso, tenuto conto altresì che la resistente è in regola Controparte_1 con il pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori, diminuire la stessa riportandola ad equità ai sensi e per gli effetti dell'art. 1384 c.c., per tutti i motivi meglio illustrati nella presente memoria, ordinandosi eventualmente la compensazione, sino a concorrenza con le somme dovute alla resistente pari ad € 3.000,00 per caparra confirmatoria versata il 03/02/2015, oltre interessi legali ai sensi e per gli effetti dell'art. 11 L. n. 392/1978 ed € 14.180,00 per caparra confirmatoria versata in relazione al nuovo
Pagina 4 di 10 contratto, oltre interessi legali ai sensi e per gli effetti dell'art. 11 L. n. 392/1978 per tutti i motivi meglio illustrati nella presente memoria. Spese e compensi professionali integralmente compensati.
IN VIA RICONVENZIONALE SUBORDINATA:
Per il denegato caso di mancato accoglimento delle domande svolte in via preliminare e pregiudiziale e/o di quelle svolte nel merito in via principale, accertarsi e dichiararsi il diritto della resistente P. IVA con sede legale a MI (VE) Via Controparte_1 P.IVA_2
Ghebba n. 67, in persona del legale rappresentante pro tempore ad ottenere il ristoro della complessiva somma di € 177.191,94 a titolo di rimborso dei costi per l'adeguamento e per l'allestimento dell'immobile sito nel comune di Silea, Catasto Fabbricati Sezione A, Foglio 9, Particella 1430 sub. 36, all'interno del Centro Commerciale Emisfero di Silea al fine di potervi esercitare attività di ottica, condannando quindi la ricorrente al Parte_1 pagamento della predetta somma o di quella diversa, maggiore o minore, che dovesse risultare in corso di causa per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto, nonché alla restituzione, a favore della resistente, delle somme alla stessa dovute pari ad € 3.000,00 per caparra confirmatoria versata il 03/02/2015, oltre interessi legali ai sensi e per gli effetti dell'art. 11 L. n. 392/1978 ed € 14.180,00 per caparra confirmatoria versata in relazione al nuovo contratto, oltre interessi legali ai sensi e per gli effetti dell'art. 11 L. n. 392/1978, disponendo, se del caso, per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto, le eventuali compensazioni tra i rispettive posizioni debitorie/creditorie.
Spese e compensi professionali, interamente rifusi;

IN VIA ISTRUTTORIA:
a) Si chiede ammissione di prova per testi sui seguenti capitoli di prova:
1) Vero che il 13 marzo 2023 ha ricevuto in consegna il locale n. 29 sito Controparte_1 all'interno del Centro Commerciale Emisfero di Silea come risulta da documentazione che si rammostra al teste (cfr. doc. 15 della resistente);
2) Vero che in relazione al locale n. 29 sito all'interno del Centro Commerciale Emisfero di Silea, i costi di sistemazione, di adeguamento e di allestimento per la specifica attività di ottico sono quelli indicati nella documentazione che si rammostra al teste (cfr. doc. 16 della resistente);
3) Vero che attualmente il locale n. 29 sito all'interno del Centro Commerciale Emisfero di Silea è quello che risulta dalla documentazione che si rammostra al teste (cfr. doc. 23 della resistente);
4) Vero che il locale 29 sito all'interno del Centro Commerciale Emisfero di Silea, prima di essere concesso in locazione a ospitava il negozio di oggettistica ad Controparte_1
Pagina 5 di 10 insegna FrikyFriky, come da documentazione che si rammostra al teste (cfr. doc. 17);
5) Vero che nella galleria del centro commerciale Silea vengono trasmessi gli CP_2 spot pubblicitari a favore delle singole attività commerciali site all'interno del predetto centro commerciale;

6) Vero che l'attività di cui al capitolo che precede rientra nei servizi comuni gestiti dalla e pagati dagli operatori dei singoli punti vendita separatamente dal canone;
Parte_1
7) Vero che ha più volte contestato, anche in forma scritta, la mancanza di CP_1 servizi pubblicitari a suo favore e, in particolare, la mancata trasmissione, nella galleria del centro commerciale, degli spot audio che pubblicizzano l'attività di , come CP_1 risulta dalla documentazione che si rammostra al teste (cfr. doc. 19 della resistente);
8) Vero che già prima dell'instaurazione del presente procedimento, era in Parte_1 trattativa con altra società del settore ottica per il suo ingresso nel centro commerciale Emisfero di Silea in sostituzione di Controparte_1
b) Si indicano a testi:
- il Sig. il Sig. e il Sig. sulle circostanze Testimone_3 Testimone_4 Tes_5
1), 2) e 3; il Sig. anche sulla circostanza capitolata al n. 8). Testimone_3
- la Sig.ra e il Sig. sulle circostanze 5) 6) e 7); il Sig. Controparte_3 Controparte_4
anche sulla circostanza capitolata al n. 4)”. Controparte_4
***
MOTIVI DELLA DECISIONE
, premesso di aver affittato a , con contratto del 25.7.2023 Parte_1 Controparte_1
(Rep. 50.468, Racc. 21.029, Notaio , il ramo di azienda avente ad oggetto la “vendita Per_1 al dettaglio di prodotti di ottica, occhiali, foto-sviluppi, apparecchi acustici e relativi accessori e servizi” esercitato all'interno del Centro Commerciale Emisfero sito in Silea (TV), Via Eroi di Podrute n. 3/5/7, ha convenuto in giudizio l'affittuaria al fine di sentir accertare la risoluzione di diritto del contratto, essendosi l'affittante avvalsa della clausola risolutiva espressa in relazione a diversi inadempimenti dell'affittuaria (mancato pagamento delle fatture nn. 493/2024 e 887/2024 per spese comuni anno 2024 e n. 841/2024 per il canone di aprile 2024, nonché per la mancata consegna della fideiussione bancaria), chiedendo altresì la condanna della convenuta alla restituzione dell'azienda, alla reintestazione a nome di dell'autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune di Silea, al pagamento Pt_1 dell'indennità per l'occupazione pari al canone e della penale contrattualmente pattuita in un importo pari al doppio del canone, alla rifusione delle spese di mediazione e al pagamento di una somma equitativamente determinata ex art. 12-bis DLGS 28/2010.
Pagina 6 di 10 si è costituita chiedendo il rigetto delle domande attoree, allegando che il CP_1 contratto dovrebbe essere qualificato quale locazione e non quale affitto di ramo d'azienda; conseguentemente, non sussisterebbe alcun inadempimento di gravità tale da legittimare la risoluzione del contratto, posto che le tre fatture predette erano state pagate con soli undici giorni di ritardo e, in luogo della fideiussione, era stata consegnata una somma pari tre mensilità del canone a titolo di deposito cauzionale (pari all'importo massimo previsto ex artt. 11 e 41 L 392/1978); in subordine, chiedendo di ridurre ad equità la penale, pattuita in misura manifestamente eccessiva;
in ogni caso, in via riconvenzionale, chiedendo la condanna dell'attrice al rimborso di tutti i costi sostenuti per l'adeguamento dei locali oggetto del contratto, quantificati in € 177.191,94.
L'attrice ha chiesto il rigetto delle eccezioni e della domanda riconvenzionale avversaria.
Tentata invano la conciliazione delle parti, la causa viene in decisione senza lo svolgimento di attività istruttoria.
***
Va anzitutto rigettata l'eccezione, sollevata dalla convenuta, di improcedibilità del presente giudizio ex DLGS 28/2010.
È invero pacifico che il tentativo di mediazione obbligatoria si è effettivamente svolto sulle domande proposte in questa sede dall'attrice ed è irrilevante che, in sede di mediazione, la parte avesse indicato un diverso valore della causa.
D'altro canto, a ben vedere, sarebbe invece la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta a dover essere dichiarata improcedibile, non risultando che la parte avesse sulla stessa tentato la mediazione. Ad ogni buon conto, la relativa improcedibilità non è stata né eccepita, né rilevata entro la prima udienza, sicché la domanda dovrà essere esaminata nel merito.
***
La domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto oggetto di causa merita accoglimento.
La convenuta, come anticipato, sostiene che il contratto dovrebbe qualificarsi quale locazione e quindi l'inadempimento, consistito nell'aver effettuato il pagamento delle fatture nn. 493/2024, 887/2024 e 841/2024 con un ritardo di soli undici giorni, non potrebbe ritenersi di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto, a mente dell'art. 5 L 392/1978 (per cui costituisce grave inadempimento solo il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando il relativo importo superi quello di due mensilità del canone).
La tesi della convenuta non può trovare accoglimento, posto che il contratto oggetto di causa
Pagina 7 di 10 contiene una clausola risolutiva espressa, la quale “esclude che la gravità dell'inadempimento possa essere valutata dal giudice nei casi già previsti dalle parti” (Cass. 29301/2019). Si precisa che la validità della clausola non verrebbe meno anche laddove il contratto dovesse essere qualificato quale locazione e non quale affitto d'azienda (si noti che nemmeno la convenuta ha illustrato le ragioni per cui la clausola in esame dovrebbe ritenersi nulla e d'altronde ne è pacificamente ammessa la compatibilità anche col contratto di locazione, tanto più se ad uso non abitativo, considerato che l'art. 5 L 392/1978 non rientra tra le disposizioni richiamate dall'art. 41 della medesima legge;
ne consegue che è in concreto irrilevante accertare se il contratto appartenesse all'una o all'altra tipologia negoziale). Nella presente fattispecie è pacifico che, nel momento in cui l'attrice dichiarò di avvalersi della clausola risolutiva espressa, con PEC dell'11.4.2024, la convenuta fosse inadempiente rispetto al pagamento delle tre fatture sopra indicate (da pagarsi, a mente dell'art.

5.4 e dell'art.

8.5 del contratto, entro l'1.4.2024). Il contratto deve quindi ritenersi risolto di diritto a far data dall'11.4.2024.
***
Vanno conseguentemente accolte le domande di condanna alla restituzione dell'azienda, alla reintestazione a nome di dell'autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune Pt_1 di Silea e al pagamento dell'indennità di occupazione ex art. 19.1 del contratto da oggi e sino alla restituzione (posto che, come ammesso dalla stessa attrice all'udienza odierna, la convenuta ha ad oggi regolarmente pagato canoni e spese).
***
Merita accoglimento la domanda di riduzione equitativa della penale.
Va a tal proposito ricordato che, se è ben vero che la penale “non può essere ridotta a zero per la sostanziale inesistenza di un pregiudizio al quale parametrarla, perché la pattuizione della pena prescinde dal danno e dalla sua prova” (Cass. 28037/2023), comunque “il criterio di riferimento per il giudice è costituito dall'interesse del creditore all'adempimento e, cioè, dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sullo squilibrio delle prestazioni e sulla concreta situazione contrattuale nel corso di rapporto, sicché non può prescindersi da una comparazione con il danno che sarebbe stato ipoteticamente risarcibile in mancanza della clausola, la quale è una predeterminazione forfettaria di tale pregiudizio” (Cass. 14706/2024; cfr. anche Cass. 26901/2023).
Nel caso di specie va considerato che la convenuta è in ogni caso tenuta a corrispondere all'attrice, a titolo di indennità di occupazione, una somma pari al canone d'affitto sino alla restituzione dell'azienda, sicché il pregiudizio per l'attrice non si può nemmeno in astratto individuare nella mancata percezione del canone, ma – tutt'al più – nella mancata possibilità di ritrarre delle maggiori utilità dalla stipula di un nuovo contratto di affitto con un diverso
Pagina 8 di 10 soggetto. Ciò posto, appare manifestamente eccessiva una penale quantificata in un importo pari al doppio di detto canone, perché l'affittuaria dovrebbe essere tenuta a pagare, complessivamente, un importo pari ben al triplo del canone stesso, che appare del tutto inverosimile si sarebbe potuto ritrarre da un nuovo contratto d'affitto. Si ritiene quindi che la penale possa essere equitativamente ridotta della metà e, quindi, ad un importo pari al canone.
***
Deve essere rigettata la domanda riconvenzionale svolta dalla convenuta con riferimento al rimborso dei costi sostenuti per l'adeguamento dei locali.
Oltre a non essere ben chiaro su quale titolo si fonderebbe tale domanda, va osservato da un lato che il contratto è stato dichiarato risolto in ragione dell'inadempimento della convenuta, dall'altro che il contratto, in ogni caso, esclude qualsivoglia diritto ad indennità o rimborsi per le migliorie eventualmente apportate dall'affittuario (art. 21.2). La convenuta ritiene che detta clausola non sarebbe “applicabile” perché la pattuizione, “estremamente gravosa” per la resistente, avrebbe dovuto essere “oggetto di specifica ed effettiva trattativa tra le parti”. Va tuttavia rilevato da un lato che non risultano applicabili al caso di specie gli artt. 1341 e 1342 CC (non essendosi in presenza di condizioni generali di contratto o di contratto concluso mediante moduli o formulari), dall'altro che non è richiesta la prova di un'effettiva trattativa individuale (richiesta invece dall'art. 34 co. 4 DLGS 206/2005 per la sola ipotesi dei contratti conclusi dai consumatori, quale senz'altro non è l'odierna convenuta).
***
Va infine accertato il diritto della convenuta alla restituzione della somma di € 3.000,00 versata a titolo di deposito cauzionale in relazione al precedente contratto concluso dalle parti nel 2015 (in relazione ad una diversa unità negoziale), posto che detto contratto è poi stato consensualmente risolto e l'azienda riconsegnata. Appare a tal proposito pretestuosa l'eccezione attorea per cui non vi sarebbe prova del titolo in virtù del quale il versamento della suddetta somma (comunque non contestato) sarebbe stato effettuato: l'obbligo di costituire detto deposito risulta dal contratto (art. 29.5 doc. 1 conv.) e l'attrice non ha nemmeno allegato a quale altro titolo il pagamento sarebbe stato effettuato (e che risulterebbe quindi indebito e, quindi, comunque da restituire alla convenuta). Il relativo credito deve tuttavia essere compensato coi maggiori crediti vantati dall'attrice, di cui si è detto sopra.
Non può invece essere accolta la domanda di ripetizione (o di compensazione) in relazione al deposito cauzionale costituito in occasione del contratto oggetto del presente giudizio, essendo il relativo credito esigibile solo all'esito della riconsegna dell'azienda.
***
Stante il parziale accoglimento delle domande della convenuta (quanto alla riduzione della
Pagina 9 di 10 penale), si ritiene debba essere disposta la compensazione delle spese di lite nella misura di un mezzo, ponendo la quota rimanente a carico della convenuta stessa, maggiormente soccombente. La liquidazione segue in dispositivo, secondo valori inferiori ai medi, stante la scarsa complessità della causa ed il mancato svolgimento di attività istruttoria.
Per i medesimi motivi, si ritiene non sussistano i presupposti per disporre la richiesta condanna della convenuta ai sensi dell'art. 12-bis co. 3 L 28/2010.
***


P. Q. M.


Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,

1. accerta l'avvenuta risoluzione di diritto, a far data dall'1.4.2024, del contratto d'affitto di ramo d'azienda del 25.7.2023 (Rep. 50.468, Racc. 21.029, Notaio;
Per_1

2. condanna a restituire ad l'azienda e a reintestare a Controparte_1 Parte_1 nome della stessa l'autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune di Silea;

3. condanna a pagare ad : Controparte_1 Parte_1
- l'indennità di cui all'art. 19.1 del contratto da oggi e sino alla restituzione dell'azienda, oltre agli interessi al tasso di cui all'art.

9.5 del contratto dalle singole scadenze al saldo;

- a titolo di penale, una somma pari al canone dall'1.4.2024 e sino alla riconsegna, oltre agli interessi al tasso di cui all'art.

9.5 del contratto dalle singole scadenze al saldo;

- detratta la somma di € 3.000,00 dovuta da ad a Parte_1 Controparte_1 titolo di restituzione del deposito cauzionale versato in relazione al contratto del 2015, disponendo quindi la parziale compensazione tra le relative somme;

4. condanna a rifondere ad la metà delle spese di lite, Controparte_1 Parte_1 liquidate (già considerata la predetta quota di un mezzo) per il procedimento di mediazione in € 95,16 ed € 268,00 per compensi e, per il presente giudizio, in € 272,50 per esborsi ed € 2.000,00 per compensi, il tutto oltre ad IVA, CPA e rimborso spese generali al 15% ex DM 55/2014.
Così deciso in Treviso, 15 luglio 2025
Il giudice
- Dott. Carlo Baggio -
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