N. R.G. 722/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI
Seconda CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice Andrea Chibelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 722/2017 promossa da:
e con il patrocinio dell'Avv. Cito Vito, giusta Parte_1 Parte_2 procura in atti;
attori contro
, con il patrocinio dell'Avv. Martino Raffaele, giusta procura in atti;
P_ convenuto
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Nei limiti di quanto strettamente rileva in funzione della motivazione della decisione, giusta il combinato disposto degli artt. 132 co. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., l'iter del processo e le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
II. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., e convenivano Parte_1 Parte_2 in giudizio , con la richiesta di: “1) accertata e dichiarata la P_ mancanza di accordo scritto e/o controdichiarazione tra le parti negoziali, (…) coevo alla stipula del definitivo di compravendita immobiliare, dal quale desumere inequivocabilmente la volontà di far sopravvivere taluni degli pagina 1 di 12 obblighi del preliminare di vendita, rectius, la clausola di pagamento della differenza di prezzo maggiore rispetto a quello inferiore convenuto in definitivo, accogliere il ricorso e, per l'effetto, 2) dichiarare non dovuta la somma di €.30.900,00, pari, cioè, alla differenza tra quanto dedotto in definitivo e quanto in preliminare e, di conseguenza, accertata e dichiarata che la somma corrisposta dalla ricorrente di €. 20.200,00 (€.19.200,00 + €
1.000,00) al promissario alienante Sig. si appalesa sine titulo, in P_ quanto priva di alcuna causa negoziale, condannare il Sig. alla P_ restituzione in favore dei ricorrenti Sig.ri e ed in Parte_2 Parte_1 ragione di quanto rispettivamente ed effettivamente versato secondo le norme sulla ripetizione d'indebito della somma di €.20.200,00, gravata degli interessi al tasso legale dal giorno di ciascun pagamento alla pronunzia della sentenza;

3) condannare parte resistente Sig. al pagamento delle spese ed P_ onorari di causa in favore dello scrivente difensore antistatario;
4) munire
l'emananda ordinanza di clausola di provvisoria esecuzione come per legge”.
In particolare, gli attori deducevano che:
- in data 27/3/2010, in qualità di promissari acquirenti, avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile ubicato nel Comune di Locorotondo alla via Guareschi n. 11 (identificato in catasto fabbricati al fg. 34 part. 1628, sub. 66), che il promittente venditore P_
si obbligava a vendere in nome e per conto della
[...] Controparte_2
al prezzo convenuto di euro 176.500 al netto delle imposte dovute (v.
[...] doc. 4 prod. ricorrente);
- in data 21/9/2010, veniva concluso il contratto definitivo di compravendita per notar , tra la ricorrente e la Per_1 Pt_1 Controparte_2 avente ad oggetto la medesima unità abitativa già promessa in vendita unitamente al pertinenziale locale box auto posto al primo piano interrato, al prezzo di euro 140.000, oltre IVA per euro 5.600 (per complessivi euro
145.600) (cfr. doc. 1 prod. ricorrente);
- il prezzo era stato versato dalla ricorrente contestualmente alla sottoscrizione del negozio traslativo a mezzo del ricavato ottenuto mediante mutuo fondiario;

pagina 2 di 12 - la parte acquirente, anche successivamente alla stipula del definitivo, aveva corrisposto parte della differenza del corrispettivo maggiore convenuto in preliminare, versando direttamente in contanti all'odierno convenuto P_ la somma complessiva di euro 20.200, somma in realtà non dovuta, essendo la relativa pattuizione stata superata dalla previsione del prezzo inferiore convenuto nel contratto definitivo, in difetto di diverso accordo scritto e/o controdichiarazione delle parti negoziali.
Sulla scorta di tali allegazioni, parte ricorrente richiedeva dunque la restituzione, a titolo di ripetizione di indebito, della somma di euro 20.200 versata in favore del convenuto, previa declaratoria della non debenza della differenza di prezzo tra quanto dedotto in definitivo e quanto pattuito in preliminare.
III. Costituendosi in giudizio, contestava la fondatezza dell'avversa P_ domanda e, spiegando domanda riconvenzionale, chiedeva, previo accertamento della mancata corresponsione della residua somma pattuita dalle parti nel documento dalle stesse sottoscritto in data 27/03/2010, la condanna dei ricorrenti al pagamento del residuo importo di euro 16.300,00 oltre danno da svalutazione ed imposte e accessori di legge dal 20/09/2012; in via subordinata dichiararsi l'ingiustificato arricchimento dei ricorrenti in virtù delle prestazioni già eseguite dal resistente e per l'effetto condannare i ricorrenti al pagamento per equivalente della suddetta somma in favore del resistente;
in via ulteriormente gradata condannarsi i ricorrenti, per qualsiasi titolo o ragione derivante direttamente e/o indirettamente dal trasferimento dell'immobile di cui è causa o dalle circostanze emerse nel presente giudizio, alla refusione per equivalente in favore del resistente della somma sopra indicata.
Il resistente affermava, in particolare, l'autonomia degli obblighi previsti nel documento denominato “preliminare” – asseritamente contenente sia obbligazioni tipiche della vendita di cosa altrui (essendo previso l'obbligo del promittente alienante di procurare l'acquisto dell'immobile promesso in vendita, di proprietà di un altro soggetto), sia quelle del contratto d'opera e/o appalto (essendo previsto l'impegno alla realizzazione di opere edili a modifica pagina 3 di 12 dell'immobile promesso in vendita e alla fornitura dei relativi materiali), sia quelle del contratto di prestazione professionale (essendo previsto l'impegno alla regolarizzazione in sede amministrativa dell'immobile) – integrando dunque un negozio complesso, “a fattispecie progressiva”, “con obblighi totalmente estranei alla fattispecie legalmente tipizzata del mero contratto di compravendita”.
In questa ottica ricostruttiva, la differenza di prezzo tra preliminare e definitivo troverebbe giustificazione, ad avviso del convenuto, nella “retribuzione delle opere e dei materiali aggiuntivi realizzati o forniti” da nonché nella P_ remunerazione dei servizi professionali effettuati e dell'opera di intermediazione da quest'ultimo svolta per procurare l'acquisto dell'immobile in capo alla parte promissaria acquirente. Con la conseguenza che le maggiori somme previste nel contratto del 27/03/2010, in quanto relative alle obbligazioni diverse e ulteriori rispetto a quella traslativa assunte da P_ sarebbero di esclusiva spettanza di quest'ultimo e, non trovando giustificazione causale nel trasferimento della titolarità dell'immobile attuata con il successivo contratto di compravendita stipulato con il proprietario dell'immobile, la relativa previsione negoziale non sarebbe stata affatto travolta dalla conclusione del definitivo.
Da qui la richiesta di condanna dei ricorrenti al pagamento delle residue somme ancora dovute, anche a titolo di ingiustificato arricchimento.
IV. Disposto il mutamento del rito, la causa, istruita per mezzo di prove documentali e dell'interrogatorio di e perveniva infine Parte_1 Parte_2 all'udienza del 19/02/2025, celebrata con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., ovvero con trattazione scritta sostitutiva del verbale, ove, precisate le conclusioni, veniva riservata per la decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
V. La domanda di parte attrice è fondata e merita accoglimento, per le seguenti ragioni.
pagina 4 di 12 Come è noto, l'onere della prova gravante sull'attore nel giudizio di indebito va assolto in relazione al thema decidendum, cioè al tipo di vizio che renderebbe il pagamento sine causa.
Ciò vuol dire che, se l'attore assume che il pagamento di cui chiede la restituzione venne eseguito - ad esempio in base ad un titolo nullo;
oppure in eccesso rispetto ai patti contrattuali - egli deve provare nel primo caso la nullità, nel secondo caso il contenuto di quei patti.
Come chiarito dalla Corte di legittimità (cfr. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 1734 del 25/01/2011, Rv. 616329), una volta proposta una domanda di ripetizione di indebito, l'attore ha infatti l'onere di provare l'inesistenza di una giusta causa delle attribuzioni patrimoniali compiute in favore del convenuto, ma solo con riferimento ai rapporti specifici tra essi intercorsi e dedotti in giudizio, mentre è onere del convenuto dimostrare che quel pagamento avvenne in base ad un titolo giustificativo (in argomento, cfr. Cass, n. 14428/2021).
Ciò detto, nella specie, parte attrice assume l'inesistenza di una giusta causa della corresponsione della somma di euro 20.200 elargita in favore del convenuto, sostenendo che l'attribuzione patrimoniale non troverebbe giustificazione causale nel contratto “preliminare” di compravendita stipulato tra i coniugi (in qualità di promissari acquirenti) e ER P_
(in qualità di promittente venditore di cosa altrui), in quanto quest'ultimo
[...] sarebbe stato superato e 'assorbito' dal successivo contratto definitivo di compravendita stipulato tra e la proprietaria del bene compromesso _2
, a un prezzo inferiore rispetto a quello convenuto Controparte_2 nella precedente pattuizione, con conseguente non debenza della differenza di corrispettivo pretesa dall'odierno resistente, in difetto di atto scritto, coevo alla stipula del definitivo di compravendita immobiliare, dal quale desumere inequivocabilmente la volontà di far sopravvivere taluni degli obblighi del preliminare di vendita.
Dal canto suo, il convenuto ha

contro

-dedotto che il predetto contratto preliminare, sottoscritto dalle parti di causa, dalle stesse denominato e rubricato “Contratto preliminare di compravendita”, costituirebbe, in realtà, un pagina 5 di 12 accordo contrattuale contenente plurimi e diversificati obblighi a carico delle parti, non tutti inquadrabili integralmente nello schema legale del contratto preliminare di compravendita. Infatti, secondo parte convenuta, indipendentemente dal nomen juris attribuito dalle parti, l'accordo contrattuale del 27/03/2010 alla sua semplice lettura risulterebbe contenere quanto meno le seguenti obbligazioni:
– obblighi tipici della vendita di cosa altrui ex art. 1478 c.c., norma espressamente dedotta e richiamata nel contratto (alla clausola n.2) dalle parti, tra cui l'obbligo di procurare in favore del promissario acquirente l'acquisto dell'immobile promesso in vendita, attesoché l'immobile compromesso non era di proprietà del promissario alienante;

– obbligazioni tipiche del contratto d'opera e/o appalto, atteso che il resistente assumeva l'impegno di realizzare importanti opere edili a modifica dell'unità immobiliare compromessa, tali da variarne la destinazione d'uso nonché il numero dei vani, pattuendo inoltre la creazione di servizi di cui l'immobile risultava privo e ristrutturando di fatto un locale ad uso commerciale per trasformarlo in un appartamento ad uso abitativo;

– obblighi di fornitura di materiali e loro posa in opera al fine di realizzare le modifiche richieste dai promissari acquirenti, dato che i materiali impiegati dovevano essere forniti dal promissario venditore;

– obblighi del contratto di prestazione professionale, attesoché l'accordo prevedeva, terminate le opere, che il promissario venditore regolarizzasse in sede amministrativa l'intervenuta variazione di destinazione d'uso nonché
l'intervenuta variazione della suddivisione dell'immobile.
Il convenuto sostiene, pertanto, che il documento contrattuale in questione, seppure sinteticamente denominato dalle parti “contratto preliminare di compravendita”, in realtà deve essere inteso come un “rapporto complesso”, a fattispecie progressiva ovvero con concatenazione temporale degli obblighi assunti, con obblighi totalmente estranei alla fattispecie legalmente tipizzata del mero contratto preliminare di compravendita.
pagina 6 di 12 Così riassunte le posizioni delle parti, giova innanzitutto evidenziare che, nel contratto “preliminare” del 27/3/2010 l'odierno convenuto ha espressamente dichiarato di “vendere” l'unità immobiliare compromessa “in nome e per conto della . Controparte_2
La spendita del nome altrui impedisce, al di là dell'equivoco riferimento all'art. 1478 c.c., di qualificare il contratto come vendita di cosa altrui (che invece postula la stipula in nome proprio del negozio).
E, come chiarito da tempo dalla giurisprudenza, ove la spendita del nome non trovi giustificazione nel potere di rappresentanza (Cass. I, 9 dicembre
1976, n. 4581) “il negozio non si può ritenere concluso né dal sostituto nè dal sostituito ed è perciò improduttivo degli effetti suoi propri, configurando ... una fattispecie negoziale in itinere, al cui perfezionamento è necessario, ai sensi dell'art. 1399 c.c., l'ulteriore elemento della ratifica, solo in conseguenza della quale il regolamento diventa retroattivamente impegnativo anche per il dominus”.
Ratifica qui per l'appunto ravvisabile nel successivo atto scritto (contratto definitivo) stipulato dal proprietario dell'immobile, nel rispetto della forma scritta richiesta ad substantiam (in argomento, cfr. Cass., n. 12647/2008).
Ciò non consente pertanto di rinvenire quella diversità di parti tra preliminare e definitivo che inibisce, ad avviso della parte convenuta, l'applicabilità del principio di c.d. assorbimento del regolamento contrattuale riportato nel preliminare, in considerazione di un successivo regolamento riportato in un contratto definitivo tra le stesse parti.
Invero, dall'interpretazione non solo letterale ma anche logico-sistematica e teleologica della fattispecie negoziale oggetto della presente controversia, si ritiene che la medesima debba essere inquadrata come contratto preliminare di compravendita stipulato tra i promissari acquirenti e odierni attori e la controparte quest'ultimo “in nome e per conto” della società P_ proprietaria dell'immobile oggetto di compravendita, e, dunque, in qualità di rappresentante della medesima, e non già come mero promittente venditore di cose altrui (qualità che peraltro esclude la possibilità, per quest'ultimo, di pagina 7 di 12 pretendere la provvigione, adducendo di aver svolto anche attività di mediazione: v. Cass., n. 1231/2000).
Infatti, contrariamente a quanto opinato dal convenuto, il contratto “preliminare” concluso nel caso di specie, pur contenendo delle obbligazioni di facere non devia dallo schema negoziale della vendita, rispetto al quale tali obblighi assumono funzione accessoria.
Invero, l'impegno alla realizzazione dei lavori interni e alla conseguente regolarizzazione amministrativa dell'immobile e a renderlo idoneo al godimento assume, all'evidenza, nel sinallagma contrattuale, un rilievo soltanto accessorio e strumentale rispetto al trasferimento della proprietà, come evincibile dal fatto che i lavori richiamati nella contrattazione preliminare avevano ad oggetto mere opere di ristrutturazione e distribuzione interna degli spazi e che il bene, ancorché i predetti lavori non fossero stati realizzati, esisteva dal punto di vista fisico;
che esso veniva compravenduto “a corpo”, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, contro un prezzo predeterminato (da ritenersi unitario e globale, comprensivo dunque anche della remunerazione dei lavori da eseguirsi, come evincibile dalla circostanza che una parte del corrispettivo convenuto sarebbe stata versata “entro il compimento di alcuni lavori interni” ivi specificati, in difetto peraltro di diversa e specifica previsione negoziale, essendosi le parti limitate a concordare, subito dopo la pattuizione del prezzo a “corpo”, che le lavorazioni e gli adempimenti indicati sarebbero rimasti “a carico” della parte promittente venditrice); che il venditore era obbligato a realizzare i lavori e a ottenere la variazione della destinazione d'uso dell'immobile con relativa variazione catastale (impegno del cui adempimento si dà per l'appunto conto nel successivo contratto definitivo di vendita).
Non è dunque dato ravvisare obbligazioni ulteriori che, per la loro autonomia funzionale (rispetto al trasferimento della proprietà), erano destinate a sopravvivere alla stipula del contratto definitivo e, men che meno, riconducibili all'odierno convenuto in proprio.
pagina 8 di 12 Orbene, atteso il riconoscimento della natura preliminare dell' accordo negoziale oggetto di causa, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale: “ … nell'ipotesi in cui si ravvisino delle differenze tra il preliminare e il definitivo, devono considerarsi valide le clausole di quest'ultimo contratto, determinando il contratto preliminare soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, con la conseguenza che esso resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva” (Cass. n. 21656/2019), e secondo cui “con la conclusione del definitivo, il preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del definitivo, esaurisce le sue funzioni e viene superato da quest'ultimo (c.d. assorbimento del preliminare). Il contenuto del preliminare può in astratto essere utilizzato solo per indagare, eventualmente, sulla comune intenzione delle parti. Gli accordi contrattuali contenuti nel definitivo generalmente sono conformi a quanto previsto nel preliminare, ma le parti possono anche prevedere una disciplina difforme o revocare i precedenti accordi. Il definitivo è infatti un nuovo contratto che le parti stipulano. Se vogliono che la disciplina o parte di essa contenuta nel preliminare sopravviva devono prevederlo espressamente” (cfr. conforme Cass. n. 9063/2012; Cass.,
n. 15585/2007).
In sostanza, la Suprema Corte ha avuto modo di ribadire l'ormai consolidato principio dell'“assorbimento del preliminare” o della prevalenza del contratto definitivo sul compromesso (ex multis, Cass. sent. n. 21656/19).
Quindi il preliminare determina solo l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo e, dunque, resta superato da questo la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva. Invero, la suddetta presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà dei contraenti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova di un accordo posto in essere dalle stesse parti, contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare,
pagina 9 di 12 sopravvivono al contratto definitivo. Del resto, a contrario, verrebbe a negarsi il valore di “nuovo” accordo alla manifestazione di volontà delle parti consacrata nel definitivo, che assurgerebbe, quindi, a mera ripetizione del preliminare, ponendosi in tal modo un limite ingiustificato all'autonomia privata;
per altro verso, si attribuirebbe natura negoziale all'adempimento, in contrasto con la concezione, ormai dominante, che vede in esso il “fatto” dell'attuazione del contenuto dell'obbligazione e non un atto di volontà.
Anche la sentenza di Cass. Civ. n. 20541/2017 (Cfr. conforme n. 23307 del
23.10.2020), afferma che: “qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto il contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina può anche conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva”, con l'ulteriore specificazione che la conformità dell'accordo definitivo al preliminare precedentemente stipulato “può essere vinta soltanto dalla prova – la quale deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni contenute nel preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l'adempimento di detto distinto accordo”.
Pertanto, in forza di quanto innanzi stabilito nei rapporti tra preliminare e definitivo, la Corte di Cassazione è giunta alla conclusione che, in sede di interpretazione del contratto definitivo, il giudice di merito non è tenuto a valutare il comportamento delle parti ex art. 1362, comma 2, c.c., né a prendere in considerazione il tenore del contratto preliminare al fine di identificare il contenuto delle determinazioni definitive delle parti (ex multis
Cass. n. 9184/2013).
Ciò detto, nella specie, difetta per l'appunto la dimostrazione dell'esistenza di un distinto accordo (insuscettibile di dimostrazione mediante prova pagina 10 di 12 testimoniale, stanti i limiti di cui agli artt. 2721 e ss. c.c.) e, come visto, il preliminare non conteneva clausole aventi una loro autonomia rispetto a quelle del definitivo ed in questo non riportate.
In tale situazione è precluso al giudice di modificare la volontà espressa dalle parti nel contratto definitivo mediante il richiamo al comportamento complessivo delle parti e a una pattuizione riportata nel solo preliminare, concernente la determinazione del prezzo.
Va aggiunto che detto comportamento, ove trattasi di interpretare contratti soggetti alla forma scritta ad substantiam, non può comunque evidenziare una formazione del consenso al di fuori dell'atto scritto medesimo in quanto ne deriverebbe la creazione di una volontà diversa da quella da esso risultante
(Cass. n. 5635/02; Cass., n. 7416/2000; Cass., n. 6214/99).
Tanto chiarito, ne consegue che la domanda di parte attrice è fondata, risultando non dovuta la differenza di prezzo tra quanto dedotto nel contratto definitivo del 21/9/2010 e quanto previsto nel contratto preliminare del
27/3/2010 e, conseguentemente, indebitamente corrisposta la somma di euro
20.200 versata in forza della pattuizione di un contratto preliminare soppiantato dal successivo contratto definitivo, destinato a compiutamente regolare l'assetto di interessi alla cui realizzazione il precedente negozio era prodromico.
In questa prospettiva ricostruttiva, non residuano spazi applicativi per la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto, sulla scorta di previsioni negoziali del regolamento contrattuale riportato nel preliminare, da ritenersi
'assorbite' in considerazione del successivo regolamento riportato nel contratto definitivo.
Da qui il rigetto della pretesa azionata da . P_
Il convenuto deve dunque essere condannato alla restituzione, in favore di parte attrice, della somma di euro 20.200, dalla stessa pacificamente versata, in assenza di idonea giustificazione causale.
Considerato che in materia di indebito la buona fede si presume (per tutti,
Cass., 2993/2019), in difetto di prova contraria, la malafede dell'accipiens è,
pagina 11 di 12 nella specie, da escludersi alla luce della scarsa qualità della tecnica contrattuale impiegata nella predisposizione della documentazione negoziale preliminare, con la conseguenza che gli interessi sono dovuti dalla data della domanda.
VI. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo. Alla liquidazione degli onorari deve provvedersi applicando i parametri medi di cui al D.M. 147/2022, tenuto conto del valore della causa e dell'attività processuale espletata (fase di studio della controversia € 919,00 fase introduttiva del giudizio € 777,00, fase istruttoria e/o trattazione € 1680,00, fase decisionale € 1.701,00).


P.Q.M.


Il Tribunale di Bari definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e difesa, così provvede:
1) ACCOGLIE la domanda avanzata dalla parte attrice, per l'effetto, DICHIARA non dovuta la differenza di prezzo tra quanto dedotto nel contratto definitivo del 21/9/2010 e quanto previsto nel contratto preliminare del
27/3/2010 e CONDANNA a pagare ai ricorrenti, a titolo di P_ ripetizione di indebito, la somma complessiva di € 20.200,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

2) RIGETTA la domanda riconvenzionale proposta da;
P_
3) CONDANNA il convenuto al pagamento, in favore della parte attrice, delle spese di lite, che si liquidano, in euro 145,50, per esborsi e € 5.077,00 per compensi difensivi, oltre I.V.A. C.P.A. e rimborso spese forfettarie nella misura del 15% come per legge, da distrarsi in favore del difensore antistatario.
Bari, 12 giugno 2025
Il Giudice
Andrea Chibelli
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