N. 789 / 2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
Sezione II^ civile
Il Tribunale ordinario di Perugia in composizione monocratica in persona del giudice dott.
Antonio Contini ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di primo grado iscritta al registro generale degli affari civili per l'anno 2024 al numero 789, e vertente
TRA in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente Parte_1 domiciliata in Chiusi (SI), via Mazzini, n. 2, presso l'avv. Valerio Di Rienzo che la assiste e difende anche disgiuntamente con l'avv. Michele Tiecco, giusta procura allegata telematicamente al ricorso introduttivo;

RICORRENTE
CONTRO
Controparte_1
CONVENUTO
e avente ad oggetto: risoluzione di contratto preliminare di vendita;

Sulle seguenti conclusioni: come da verbale di udienza,
PER IL RICORRENTE
“in via principale, accertare e dichiarare la risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. del contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 27.02.2022, per inadempimento ascrivibile a fatto e colpa della con sede a Città della Pieve (PG), Controparte_2
Vocabolo San Donnino n.22 (C.F. e P.IV , in persona del suo legale rappresentante P.IV_1 pro tempore e, per l'effetto, dichiarare che la con sede a Chiusi (SI), Via Parte_1
Montegrappa n.126 (C.F. e P.IV , in persona del suo legale rappresentante pro P.IV_2

tempore, è libera da ogni vincolo contrattuale, con ogni ulteriore statuizione;
sempre in via principale, accertare e dichiarare che, per effetto dell'intervenuta risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. del contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 27.02.2022, ai sensi dell'art. 3 del contratto preliminare, la con sede a Chiusi (SI), Via Montegrappa n.126 (C.F. e P.IV Parte_1
), in persona del suo legale rappresentante pro tempore, è legittimata al trattenimento della P.IV_2 somma di € 155.000,00 (centocinquantacinquemila/00), già versata dalla
[...] con sede a Città della Pieve (PG), Vocabolo San Donnino n.22 (C.F. e Controparte_2
P.IV , in persona del suo legale rappresentante pro tempore, in favore della P.IV_1 Parte_1
a titolo di caparra confirmatoria;
sempre in via principale, condannare la
[...] [...] con sede a Città della Pieve (PG), Vocabolo San Controparte_2
Donnino n.22 (C.F. e P.IV , in persona del suo legale rappresentante pro tempore, al P.IV_1 rilascio dell'immobile oggetto di causa (sito a Città della Pieve (PG), Frazione Po' Bandino S.R. 146 di
Chianciano km 0.500 n.43, iscritto al catasto fabbricati di detto Comune, foglio 17, part. 902, cat. F/3),
e per l'effetto alla immediata restituzione dell'Immobile, libero da persone o cose, in favore della con sede a Chiusi (SI), Via Montegrappa n.126 (C.F. e P.IV Parte_1
), in persona del suo legale rappresentante pro tempore, in ogni caso, con vittoria di compensi P.IV_2
e spese del presente giudizio, oltre IV, CPA e rimborso spese generali, come per legge.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
1. – Con ricorso ex art. 281 decies e ss. cod. proc. civ. la società ha Parte_1 convenuto in giudizio la esponendo di aver stipulato Controparte_1 con la detta società un contratto preliminare di vendita in un immobile sito in Città della
Pieve in data 27 febbraio 2022. Ha esposto che era pattuito in contratto che il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato 30 marzo 2024 e che il prezzo era pattuito in complessivi
400.000 euro oltre iva, da corrispondere, per euro 30.000 alla stipula del preliminare, per euro 5.000 al marzo 2022, per euro 25.000 in rate di 5.000 euro ciascuna da corrispondere il
20 dei mesi di aprile, maggio, giugno, luglio, agosto 2022, quindi per euro 340.000 in diciassette rate di 20.000 euro ciascuna a decorrere dal 20 agosto 2022, di cui l'ultima da pagare al definitivo unitamente all'iva.
Ha quindi riferito di aver immesso nel possesso la promissaria acquirente il 27 febbraio
2022, e che successivamente la predetta società si rendeva inadempiente al pagamento di quanto dovuto ai termini del contratto preliminare, corrispondendo la complessiva somma di euro 155.000 e interrompendo i pagamenti al gennaio 2023.
Ha quindi dato atto di aver intimato stragiudizialmente l'adempimento, anche ai fini dell'applicazione della clausola risolutiva affermata come prevista in contratto, senza ottenere quanto in tesi spettante.
Parte ricorrente ha quindi domandato dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare di vendita, accertando la legittimità della ritenzione di quanto corrisposto dalla promissaria venditrice a titolo di caparra, e ordinarsi alla controparte la restituzione dell'immobile.
Ha sostenuto in punto di diritto che l'inadempimento della controparte integra la fattispecie prevista in contratto quale clausola risolutiva espressa di cui intende valersi
(come già intimato stragiudizialmente), in ogni caso lamentando che l'omesso pagamento di quanto previsto in contratto costituisce grave inadempimento ai fini della risoluzione. Ha evidenziato che il contratto prevedeva che le somme versate dal promissario acquirente dovessero qualificarsi come caparra confirmatoria e dunque che ne sia legittima la ritenzione.
2. – Fissata l'udienza a norma dell'art. 281 undecies co. 2 cod. proc. civ. veniva ritualmente istaurato il contraddittorio;
rimaneva contumace la società Controparte_2
Chiamata la causa all'udienza del 22 gennaio 2025 i procuratori di parte attrice
[...] concludevano come da ricorso introduttivo e la causa passava in decisione.
3. – Il ricorso è parzialmente fondato e deve essere accolto per quanto di ragione.
Risulta dagli atti di causa che effettivamente il 27 febbraio 2022 le società Parte_1
e hanno stipulato un contratto con il quale la prima si è obbligata a Controparte_2 vendere e la seconda a comprare (in proprio o per persona da nominare) un immobile e segnatamente un capannone al grezzo con terreno di circa 4380 mq in Città della Pieve, fissando per il rogito data non successiva al 30 marzo 2024. Hanno convenuto il prezzo per la somma di euro 400.000 disponendone il pagamento anticipato con vari pagamenti, salvo il pagamento di un'ultima rata al definitivo unitamente all'iva sull'intero.
Il contratto prevede altresì, per ciascuno di detti pagamenti, che le somme sono versate
“a titolo di caparra confirmatoria ed in acconto prezzo”, specificando quindi, sempre ad instar dell'art. 3 del contratto, che “Gli importi versati a titolo di caparra confirmatoria saranno considerati in conto prezzo solo al momento dell'atto definitivo di compravendita, e pertanto in tale sede saranno scalati dal prezzo complessivamente pattuito. Qualora la parte promessa acquirente risulti inadempiente agli obblighi previsti da questo contratto la parte promessa venditrice potrà ritenerlo risolto trattenendo quanto sopra versato a titolo di caparra”.
Ciò posto, deve rilevarsi che parte ricorrente ha allegato l'altrui inadempimento a quanto pattuito, avendo la società agricola omesso di versare le rate di Controparte_2 pagamento previste a partire dal gennaio 2023 e dunque per non aver corrisposto 12 rate mensili di 20.000 euro ciascuna, oltre ad aver omesso il pagamento di una rata intermedia
(prevista per agosto 2022) di 5.000 euro. Assume, quindi, come si è detto, che l'omesso pagamento di una sola rata costituisca inadempimento rilevante in quanto previsto da clausola risolutiva espressa e che in ogni caso il comportamento di controparte integri grave inadempimento ai fini della risoluzione del contratto.
L'assunto è fondato.
Come noto, nelle obbligazioni di fonte contrattuale, per regola generale, chi assuma l'altrui inadempimento deve affermare e provare il titolo dell'obbligazione (cioè la sussistenza di un contratto e quindi, a seconda dell'obbligazione che si deduca come inadempiuta, il contenuto di questo) e quindi può limitarsi ad affermare l'altrui inadempimento, rimanendo onerata la controparte di affermare e dimostrare l'adempimento o altri fatti modificativi o estintivi dell'avversa pretesa.
Nel caso di specie il ricorrente – quanto agli aspetti che si vanno enucleando - ha evidentemente provato il titolo della pretesa, allegando il contratto preliminare di vendita da cui discendono le obbligazioni affermate inadempiute, mentre il convenuto non ha inteso, come sua facoltà, costituirsi e dedurre alcunchè in ordine all'adempimento, di cui tuttavia era onerato al fine di contestare l'avversa domanda.
Ne deriva che in ogni caso deve ritenersi l'inadempimento della alle Controparte_2 obbligazioni dedotte in contratto.
Quanto alla natura della risoluzione, non può che rilevarsi come la concreta formulazione del contratto – che ricollega una risoluzione di diritto all'inadempimento degli obblighi previsti dal contratto ed anche al mancato o ritardato pagamento di una sola rata – non possa che essere interpretata, peraltro in stretta aderenza letterale, come clausola che prevede la risoluzione a fronte di tutte le obbligazioni contrattuali, valendo il riferimento al mancato pagamento di una rata (si legge in contratto “verrà considerato inadempimento anche”, si intende ai fini della clausola risolutiva espressa immediatamente prima genericamente riferita a tutte le obbligazioni contrattuali) a richiamare una delle ipotesi già ricomprese nell'insieme e non ad individuare una autonoma e specificatamente determinata clausola risolutiva espressa) e dunque come clausola di stile inidonea a consentire la risoluzione di diritto (v. al riguardo Cass. civ., Sez. III, 26 luglio 2002, n. 11055; Cass. civ., Sez. III, 27 gennaio 2009, n. 1950; Cass. civ., Sez.II, 12 dicembre 2019, ord. n. 32681).
Ad ogni modo, è comunque evidente che l'inadempimento è grave alla luce degli interessi del promissario venditore, posto che il promissario acquirente, pur invitato stragiudizialmente ad adempiere, in ogni caso si è sottratto agli obblighi su di sé gravanti omettendo il pagamento di 225.000 euro ai quali si era obbligato prima della stipula del definitivo.
Ne deriva, quindi, che il contratto deve essere risolto per suo grave inadempimento.
Quanto alle somme ricevute da parte ricorrente queste devono essere qualificate, per espressa volontà delle parti, come caparra confirmatoria sia con riferimento a quanto pagato al momento della stipulazione sia con riferimento a quanto successivamente pagato in più soluzioni. E' infatti opportuno rammentare che i contraenti, in esercizio di autonomia privata, possono qualificare le somme che una parte andrà a corrispondere successivamente alla stipulazione come caparra confirmatoria (Cass. civ., Sez. II, 24 aprile
2013, n. 10056; Cass. civ., Sez. II, 28 febbraio 2018, n. 4661), rimanendo gli effetti della pattuizione correlati all'effettivo pagamento, avendo la caparra natura reale.
Dunque, a norma dell'art. 1385 cod. civ., posto che la soc. arg. è Controparte_2 inadempiente, la società ha diritto di ritenere le somme dalla prima Parte_1 corrisposte.
3.1. – Venendo infine alla domanda di restituzione dell'immobile, deve osservarsi che parte ricorrente ha affermato di aver immesso la controparte nel possesso dell'immobile, chiedendo dunque di ordinarsi la restituzione.
Ebbene, di tale negozio non è data alcuna prova come non è data alcuna evidenza del fatto della altrui detenzione.
Può rammentarsi che di regola quando sia pattuito, in sede di contratto preliminare, il trasferimento della disponibilità del bene, tale pattuizione deve essere sussunta in un contratto di comodato, avente natura reale, collegato alla stipulazione preliminare, avente effetti obbligatori (v. Cass. civ., Sez. Un., 27 marzo 2008, n. 7930; Cass. civ., Sez. II,, 16 marzo 2016, n. 5211), sicchè in astratto può pronunciarsi la risoluzione anche di tale contratto ove si pronunci la risoluzione del contratto preliminare.
Nel caso di specie, tuttavia, nel contratto preliminare non è in alcun modo pattuito il trasferimento della detenzione o la c.d. immissione in possesso, né è stato diversamente prodotto alcun diverso contratto e neppure un verbale di immissione in possesso, sicchè in atti non vi è alcun titolo negoziale in funzione della risoluzione del quale possa ordinarsi la restituzione del bene. A rigore, infatti, nel contratto preliminare, è espressamente ed unicamente previsto che “per quanto riguarda la disponibilità, e il possesso dell'immobile, si conviene che la parte promittente acquirente abbia la possibilità di richiedere i documenti necessari presso Ufficio
Tecnico comunale (…)” nulla disponendo in ordine al trasferimento del godimento.
Ne deriva conseguentemente che la domanda di restituzione non può essere accolta.
4. – In conclusione, dunque, deve accogliersi la domanda di risoluzione del contratto preliminare stipulato il 27 febbraio 2022 tra le parti, per inadempimento della soc. agr.
Sa.ri.ca. e dichiararsi legittima la ritenzione da parte di di quanto CP_2 Parte_1 ricevuto, a titolo di caparra confirmatoria per la somma di euro 155.000. Deve invece respingersi la domanda di restituzione dell'immobile.
5. – Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo tenendo conto del valore della controversia (determinato nella somma del valore della caparra di cui si è chiesto dichiarare legittima la ritenzione e del valore delle obbligazioni inadempiute, posto che entrambe le parti sono in contestazione, v. art. 12 c.p.c.), dell'attività difensiva prestata
(fasi di studio della controversia, introduttiva e decisionale: minimi, euro 6.023; massimi: euro 18.069).


P. Q. M.


Il Tribunale ordinario di Perugia, in composizione monocratica, disattesa ogni diversa domanda ed assorbita ogni altra questione, così definitivamente provvede nella causa in epigrafe:
- accoglie la domanda per quanto di ragione e per l'effetto dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato il 27 febbraio 2022 tra e Parte_1 [...]
per inadempimento di Controparte_1 Controparte_1
- dichiara legittima la ritenzione da parte di di euro 155.000 a titolo di Parte_1 caparra confirmatoria;

- respinge la domanda di restituzione dell'immobile oggetto del preliminare di vendita;

- condanna al pagamento delle spese di lite in Controparte_1 favore di che liquida in misura di euro 9.000 oltre spese generali (15%) iva e Parte_1
c.p.a. come per legge ed oltre esborsi per euro 1.241;
Così deciso in Perugia il 27 gennaio 2025
Il giudice dott. Antonio Contini