N. R.G. 8218/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO SEZIONE OTTAVA CIVILE
in composizione monocratica, in persona del dott. Andrea De Magistris, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 8218/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi
TRA
N.111/2023 (P.IVA ), in persona del Parte_1 P.IVA_1
Curatore dott. rappresentata a difesa dall'Avv. Andrea Chiesa Parte_2
PARTE INTIMANTE
E
(C.F. Controparte_1
IVA ), rappresentata e difesa dall'Avv. Nicola CodiceFiscale_1 P.IVA_2
Caputo
PARTE INTIMATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, nel merito:
a) rigettare l'opposizione proposta dalla , in Controparte_1 persona della legale rappresentante sig.ra , in quanto infondata in fatto e in diritto CP_1 per i motivi di cui in atti e per l'effetto dichiarare risolto il Contratto per cui è causa condannando
in persona della legale rappresentante sig.ra Controparte_1
al rilascio dei locali condotti;
CP_1
b) accertare comunque e, per l'effetto, dichiarare l'intervenuta risoluzione del Contratto di locazione in forza della clausola risolutiva espressa di cui all'art.4 del Contratto, condannando
in persona della legale rappresentante sig.ra Controparte_1
al rilascio dei locali condotti, per i motivi di cui in atti;
CP_1 in ogni caso: con vittoria di spese e compensi, oltre rimborso forfettario delle spese al 15%, I.V.A. e
C.P.A.”
Parte convenuta
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, nel merito - Disattesa ogni contraria domanda e deduzione, respingere le domande proposte dall'intimante opposta, giacché infondate in fatto e in diritto, per le ragioni esplicate in premessa e, conseguentemente,
- dichiarare l'estinzione del processo in quanto la morosità è stata sanata, come – peraltro - ammesso e confermato dall'attrice intimante che ha rinunciato al decreto ingiuntivo.
Con vittoria di spese e compensi, oltre al rimborso forfetario del 15% delle spese, IVA – se dovuta
– e CPA.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di intimazione notificato in data 13.03.2024 il Dott. nella sua qualità Parte_2
di curatore della procedura di Liquidazione Giudiziale n. 111/2023 intimava alla
[...]
lo sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, Controparte_1 relativamente all'immobile sito in Torino, Via Cimarosa n. 67/D, piano terra.
A tal fine l'intimante esponeva che, con contratto di locazione a uso commerciale sottoscritto in data 01.10.2020 e registrato in data 28.10.2020, i signori , e CP_2 CP_3 CP_4
avevano concesso in locazione alla
[...] Controparte_1
l'unità immobiliare di loro proprietà sita in Torino, Via Domenico Cimarosa n. 67/D,
[...]
piano terreno, per la durata di sei anni, con scadenza il 30.06.2026.
Il contratto prevedeva, quale canone di locazione per il primo anno, l'importo di Euro 13.800,00 e,
a decorrere dall'inizio del secondo anno, l'importo di Euro 15.000,00, annui, oltre variazione
ISTAT, oltre euro 50,00 mensili per le spese accessorie.
In data 25 maggio 2023, il Tribunale di Torino, con sentenza n.166/2023, dichiarava l'apertura della liquidazione giudiziale nei confronti della Controparte_5
nonché dei soci illimitatamente responsabili e;
la dichiarazione di
[...] CP_2 CP_3
apertura della procedura di liquidazione giudiziale veniva estesa successivamente anche alla sig.ra
, nominando curatore il dott. il quale non avendo optato per la Controparte_4 Parte_2 facoltà di scioglimento di cui all'articolo 185 CCII, informava la conduttrice della procedura concorsuale a carico delle parti locatrici, comunicandole, pertanto, che i canoni di locazione di giugno e luglio 2023, nonché quelli successivi dovevano essere corrisposti alla Procedura subentrante.
Parte intimante riferiva che la conduttrice si rendeva morosa nel pagamento dei canoni di locazione e spese condominiali per i mesi da giugno a dicembre 2023 e da gennaio a marzo 2024, per un totale di euro 13.000,00 e che, nonostante i solleciti, nulla corrispondeva. Al fine di ottenere il pagamento di quanto dovuto e il rilascio dell'immobile, la Curatela avviava un procedimento di sfratto per morosità nei confronti della Controparte_1
, con contestuale richiesta di emissione del decreto ingiuntivo per le somme insolute.
[...]
All'udienza fissata ex art 663 c.p.c., parte convenuta compariva personalmente dichiarando di aver versato, con assegno circolare a favore di parte intimante, la somma di euro 16.480,52, a saldo della morosità e versando banco iudicis l'ulteriore somma di euro 220,00 ad integrale estinzione del debito preteso. Parte intimante, confermando l'avvenuto pagamento integrale dell'importo intimato, pertanto, rinunciava alla richiesta di ingiunzione, ma insisteva nella domanda di convalida dello sfratto, richiamando l'art. 4 del contratto di locazione. La convenuta, ritenendo di aver sanato la morosità, si opponeva, eccependo che la domanda iniziale dello sfratto fosse la domanda ordinaria di risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c. e non la domanda di accertamento della risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. (in applicazione dell'art. 4 del contratto di locazione), domanda non modificabile in corso di causa.
Stante l'opposizione della convenuta, il Giudice, con ordinanza del 10.05.2024, disponeva il mutamento del rito, assegnando alle parti termine per il deposito di memorie integrative ex art 426 cpc, previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione e rinviando la causa all'udienza del 17.10.2024. Nelle more la convenuta si costituiva nel procedimento ordinario e si riportava alle eccezioni e domande formulate dalla parte personalmente nel giudizio monitorio.
A seguito della procedura di mediazione, conclusa con esito negativo, parte ricorrente depositava memoria integrativa, eccependo (pur non formulando la relativa domanda nelle conclusioni) la nullità/inammissibilità della comparsa di costituzione della convenuta, depositata per la fase sommaria, per tardività della stessa e insistendo nella domanda di risoluzione ex art. 4 del contratto di locazione. Parte convenuta chiedeva il rigetto della domanda nuova e pertanto non proponibile dopo il mutamento del rito e chiedeva l'estinzione del procedimento per avvenuto integrale pagamento della morosità intimata, dando atto di aver regolarmente pagato anche i canoni successivi e di non versare in una situazione debitoria.
All'udienza del 17.10.2024, senza necessità si svolgere attività istruttoria, le parti si richiamavano ai rispettivi scritti difensivi e chiedevano fissarsi udienza di discussione ex art. 429 cpc. La causa veniva rinviata al 20.12.2024 per la discussione.
All'odierna udienza le parti discutevano la causa, che veniva decisa mediante lettura del dispositivo ex art 429 c.p.c. con riserva di deposito della motivazione.

2. La domanda di parte ricorrente è procedibile avendo la difesa di parte attrice esperito la procedura di mediazione obbligatoria.
Preliminarmente, occorre confermare l'ammissibilità della domanda nuova formulata dalla parte ricorrente con la memoria integrativa. Infatti, si ritiene che tale attività difensiva, che costituisce un ampliamento del thema decidendum, sia ammissibile come sostenuto dalla Giurisprudenza di legittimità più recente: “Nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis cod. proc. civ., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il
"thema decidendum" risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 cod. proc. civ. ” (Cass. Sez. 3, Sent. n.
12247 del 20/05/2013). Conseguenzialmente al ricorrente è consentito proporre la domanda nuova entro il termine per il deposito della memoria integrativa (Cass. 30 giugno 2005, n. 13963 richiamata da Cass n. 7430/2017).
E sulla scorta di detto insegnamento la Suprema Corte ha quindi ritenuto che “Nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario. (In applicazione del suddetto principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che, a fronte dell'iniziale domanda di sfratto per finita locazione di un contratto transitorio, proposta nell'atto introduttivo del procedimento sommario, aveva ritenuto inammissibile quella di risoluzione per inadempimento, formulata dal locatore nella memoria integrativa successiva al mutamento di rito ex art. 667 c.p.c., per il caso in cui il contratto fosse stato ritenuto di durata quadriennale).(Cass n. 5955/2023).
La domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore ex art 1453 c.c., proposta con l'intimazione di sfratto per morosità è connessa alla vicenda sostanziale prospettata con la successiva domanda di risoluzione di diritto ex art 1456 c.c. con la quale la parte locatrice richiama il disposto dell'art. 4 del regolamento contrattuale che introduce una clausola risolutiva espressa della quale la parte, con la memoria integrativa e prima in udienza per la convalida, ha dichiarato di volersi avvalere.
Infatti, con la clausola dell'art 4 del contratto di locazione le parti hanno convenuto che “in caso di mancato pagamento di due rate del canone o degli oneri accessori la parte locatrice potrà valersi del diritto di risoluzione del contratto per inadempimento senza bisogno di diffida o di costituzione in mora. L'inadempienza da parte dei conduttori di uno dei patti contenuti in questo contratto produrrà ipso iure la sua risoluzione”.
E' documentale, e non è contestato, che al momento della notifica dell'intimazione dello sfratto la parte conduttrice avesse maturato una morosità di € 13.000,00 di cui € 12.500,00 per le mensilità giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre, dicembre 2023 e gennaio, febbraio, marzo
2024 ed € 500,00 per le spese condominiali;
e che all'udienza dell'11.4.2024 la parte convenuta per la convalida dava atto del pagamento, tramite assegno circolare, dell'importo di € 16.480,52, a saldo della morosità, salvo conguaglio successivamente corrisposto nella misura di € 220.
Il ritardato pagamento di 10 mensilità di canone nel periodo compreso tra giugno 2023 e aprile 2024 non giustifica la risoluzione di diritto del contratto ex art 1456 c.c. operata dal locatore con la memoria integrativa.
Infatti "La dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa (art. 1456, comma 2, cod. civ.) può essere resa, senza necessità di formule rituali, anche in maniera implicita, purché inequivocabile, pure nell'atto di citazione in giudizio per la risoluzione del contratto o in atti giudiziari equipollenti, ma non può, in nessun caso, avere effetto se la controparte ha già adempiuto alle proprie obbligazioni contrattuali, anche se ciò è avvenuto oltre i termini previsti nel contratto per l'adempimento, atteso che fino a quando il creditore non dichiari di volersi avvalere della detta clausola il debitore può adempiere, seppure tardivamente, la sua obbligazione”.
Per tali ragioni il pagamento banco iudicis della somma indicata con la citazione per la convalida esclude l'operatività della clausola risolutiva espressa della quale la parte intimante si è avvalsa solo dopo il pagamento con la memoria integrativa ex art 426 c.p.c.
E' invece fondata la domanda di risoluzione del contratto ex art 1453 c.c per grave inadempimento del conduttore come proposta con la citazione per la convalida e richiamata con la memoria integrativa.
Parte locatrice ha insistito nel rigetto dell'opposizione e nella risoluzione del contratto che, a seguito di mutamento del rito, va intesa come domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, costituendo la convalida di sfratto per morosità un procedimento speciale per domandare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c.
E' documentale, che al momento della notifica dell'intimazione dello sfratto la parte conduttrice avesse maturato una morosità di € 13.000,00 salvo corrispondere tardivamente per intero gli arretrati per canoni e spese all'udienza del 11.4.2024.
Con la richiesta di convalida dello sfratto per morosità l'attore ha introdotto una domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore ex art 1453 c.c. il quale “dalla data della domanda di risoluzione non può più adempiere la propria obbligazione” (art 1453 co 3 c.c.).
Infatti, il pagamento tardivo nel corso del procedimento sommario di convalida di sfratto impedisce la pronuncia dell'ordinanza di convalida, la quale presuppone il permanere della morosità, ma non la risoluzione del contratto per grave inadempimento (vedi in questo senso Cass. n. 24460/2005: “In tema di locazioni, la purgazione della mora, successiva alla domanda di risoluzione insita nell'intimazione di sfratto per morosità, non è ostativa, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1453 cod. civ., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua successivamente al pagamento dei canoni scaduti da parte dell'intimato”).
L'inadempimento del conduttore, nel caso in esame, è grave avuto riguardo ai parametri generali fissati in tema di contratti dall'art. 1455 c.c.: non può, infatti, considerarsi di scarsa importanza il mancato pagamento del canone di locazione, che rappresenta la prima e principale obbligazione a carico del conduttore, per oltre 10 mesi. Si deve ritenere, poi, che l'inadempimento sia anche soggettivamente grave avuto riguardo al contenuto del regolamento contrattuale che, all'art 4, stabilisce convenzionalmente la gravità dell'inadempimento in caso di ritardato pagamento, totale o parziale di due rate di canone o degli oneri accessori: nel caso in esame oltre ai 10 canoni per €
12500 risultavano impagati € 500 di oneri accessori.
Va dunque dichiarata la risoluzione per inadempimento di parte conduttrice, del contratto di locazione, con conseguente fissazione della data del rilascio che, ai sensi dell'art. 56 della legge n.
392/1978, deve essere indicata d'ufficio dal giudice (cfr. Cass. Civ., sez. III, 10 febbraio 1987 n.
1426), come in dispositivo.
3: Le spese sono compensate tra le parti stante la reciproca soccombenza della locatrice sulla domanda ex art 1456 c.c. e della conduttrice sulla domanda ex art 1453 c.c.

PQM

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:

1. Accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione concluso tra le parti, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Torino via Cimarosa n. 67/D e censita al NCEU del predetto Comune al fg. 1146, subalterno 55, particella n. 257, categoria C2;

2. Dichiara tenuta e condanna parte convenuta a rilasciare l'immobile locato, libero da persone e cose, nella disponibilità di parte ricorrente, fissando per il rilascio la data del 28.2.2025;

3. Compensa tra le parti le spese di lite.
Indica in giorni 30 il termine per il deposito della motivazione
Così deciso in Torino mediante lettura del dispositivo all'udienza del 20.12.2024.
Il Giudice
Dott. Andrea De Magistris