REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BERGAMO SEZIONE III

in composizione monocratica, nella persona del dott. Tommaso Del Giudice, nella causa civile di primo grado iscritta al n 6415 (ex 5791) del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, discussa e decisa nell'udienza del 05/02/2025 e vertente tra
C.F. in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall'avv.to GERONI MARCO ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo, sito in VIA MATTEOTTI, 3 24058 ROMANO DI LOMBARDIA, giusta procura in calce all'intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida,
RICORRENTE, nei confronti di
C.F. , rappresentata e difesa CP_1 C.F._1 dall'avv.to ZAMBELLI MARCO ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo, sito in Bergamo, via Giuseppe Verdi, n. 3, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione,
RESISTENTE,
sulle conclusioni precisate dalle parti nella medesima udienza, dando lettura del seguente dispositivo e delle seguenti ragioni di fatto e di diritto della decisione.
FATTO E DIRITTO 1. intimava sfratto per morosità a Parte_1 che contestualmente citava per la convalida dinanzi CP_1 all'intestato Tribunale. A fronte dell'opposizione dell'intimata, costituitasi con comparsa in data 21/10/2024, veniva rigettata l'istanza di ordinanza ex art. 665 c.p.c., era disposta la conversione del rito, e, nella successiva memoria integrativa, la predetta intimante chiedeva risolversi il contratto locatizio, in subordine accertarne la risoluzione stragiudiziale ex art. 1456 c.c., ed in ogni caso condannarsi la controparte al rilascio dell'immobile, infine concludendo come riportato in epigrafe.
1 Con comparsa di costituzione depositata in data 21/10/2024, CP_1
si opponeva allo sfratto e, anche dopo la conversione del
[...] rito, chiedeva il rigetto delle avverse domande, infine concludendo come riportato in epigrafe.

2. Le domande di sono infondate e Parte_1 devono essere rigettate. Va premesso che quest'ultima società asserisce essere succeduta, quale locatrice, nel contratto di locazione, a fronte dell'acquisto in data 27/5/2024 della proprietà dell'immobile condotto a (così pag. 2 della CP_1 memoria depositata in data 30/12/2024) e che quest'ultima persona fisica non abbia corrisposto puntualmente a detto ente il rateo di canone del giugno 2024, così realizzandosi un inadempimento idoneo alla risoluzione del negozio locatizio. Orbene, precisato che il contratto di locazione de quo prevedeva che il “canone annuo” fosse “da pagarsi in rate trimestrali anticipate alle scadenze 01AGOSTO/ 01NOVEMBRE/01FEBBRAIO/01MAGGIO di ogni anno”, con una tolleranza di venti giorni nel ritardo,
“per la ragione più liquida” è dirimente osservare come parte intimata, pacificamente in data 8/6/2024, si rivolgeva al legale rappresentante della parte ricorrente, via Whatsapp, scrivendo:“sono venuto a sapere che lei è diventato il nuovo proprietario dei muri della mia attività di BAR sito in Romano di Lombardia (BG) in via MONTEGRAPPA, pertanto visto che i nuovi affitti dovranno essere pagati a lei, volevo chiedere se poteva mandare i suoi dati anagrafici ed il IBAN per richiesti, per ulteriori questioni può rispondere a questo messaggio od chiamare al numero presente messaggio”; a fronte di ciò, nella medesima data, il legale rappresentante della società ricorrente rispondeva
“Passo da lei giovedì mattino”, incontro non realizzatosi se non in corso di causa e, precisamente, il giorno prima del pagamento di quanto controverso, secondo le allegazioni non contestate di parte intimata, la quale riceveva doglianza del mancato pagamento del rateo solo in occasione della notifica della citazione per la convalida in data 6/8/2024, cui seguivano lo svolgimento dell'appuntamento in data 8/8/2024 ed il richiesto versamento pacificamente in data 9/8/2024 (così anche il doc. 1 di parte resistente). Ebbene, lo scambio dei predetti messaggi attesta la conclusione di un negozio bilaterale che esclude la vigenza del lamentato inadempimento, ponendosi siffatto accordo in deroga a quanto disciplinato dal contratto locatizio circa le scadenze dei ratei, evidentemente essendo concordi le odierne parti nel postergare l'esigibilità dell'ammontare di giugno, allora impagato, ad un futuro incontro, poi avvenuto il giorno prima del pagamento, in cui la locatrice avrebbe indicato l'IBAN richiesto dalla conduttrice: se, infatti, quest'ultima domanda siffatti estremi di conto corrente proprio per il pagamento dei “nuovi affitti” e il legale rappresentante della ricorrente rinvia ad un futuro incontro, è evidente che questi ha assentito che il versamento attendesse la comunicazione di tali dati in detto appuntamento e che avvenisse mediante bonifico.

2.1. Conclusioni diverse da quelle suesposte non possono essere tratte dal rilievo di come, proprio essendo fissate nel contratto
2 locatizio, scadenze trimestrali segnatamente “anticipate” e, nel caso di specie, pertinenti al primo maggio, l'intimata abbia comunque disatteso il versamento entro quest'ultima data di quanto afferente al mese di giugno. Invero, anche prescindendo da come ciò confligga con la causa petendi azionata da parte ricorrente, visto che questi rivendica come proprio un rateo che, scadendo il primo di maggio, invero sarebbe spettato alla precedente locatrice (essendosi stipulata la vendita dalla proprietà dell'immobile de quo solo nella successiva data del 27/5/2024), in ogni caso, il perfezionamento, tramite i citati messaggi, del suesposto negozio in deroga elide, per evidente incompatibilità, il diritto potestativo alla risoluzione (indifferentemente giudiziale o stragiudiziale) per l'inadempimento anche ipoteticamente sorto anteriormente. Del resto, un negozio così modificante il pregresso scadenzario fissato nel contratto vincola entrambi i paciscenti, così escludendo la pertinenza della mutatio libelli di cui al secondo comma dell'art. 1453 c.c., valevole solo per il differente, unilaterale e processuale esercizio dell'azione giudiziale.

2.2. Occorre precisare che, inoltre, non sussistono limiti formali alla validità di detto negozio modificativo. Da un lato, infatti, esso impatta su una locazione di natura commerciale di sei anni, ancorché rinnovabili, come tale sottratta dalla forma scritta ad substantiam (così Cass. Sez. 1, 14/05/1997, n. 4258, Rv. 504325 - 01). Dall'altro, non vige l'obbligo di registrazione, a pena di nullità, per un mero accordo modificativo dello scadenziario, visto che “La registrazione del patto modificativo non costituisce (…) un obbligo fiscale posto a carico del contribuente” (così Cass. Sez. 6, 09/03/2022, n. 7644, Rv. 664138 - 01) e che tale incombente non si applica alle pattuizioni di natura diversa da quella sancente il diritto personale di godimento sull'immobile (così, a proposito della fideiussione, Cass. Sez. 3, 07/03/2017, n. 5612, Rv. 643390 – 01, nonché Cass. Sez. 3, 27/01/2017, n. 2037, Rv. 642709 – 01 circa il preliminare di locazione).

2.3. Le conclusioni suesposte non sono nemmeno inficiabili da una ipotetica alternativa ricostruzione dell'oggetto dell'accordo modificativo, inteso come riferibile solo ai ratei di canoni interessanti il godimento da agosto 2024, visto che la messaggistica dell'8/6/2024 concernerebbe i “nuovi affitti” e che quanto pertinente a giugno afferiva al rateo trimestrale scaduto anteriormente, in particolare in data 1/5/2024. Invero, una esegesi della comune volontà negoziale, coerente non solo con il principio di buona fede oggettiva ex art. 1366 c.c., ma anche con il comportamento successivo dei paciscenti, ex art. 1362 c.c., non può che evidenziare come l'accordo de quo attenesse quantomeno anche all'importo allora impagato concernente giugno 2024: non solo quest'ultimo è stato considerato separatamente dal trimestre di pertinenza sia dall'intimata (così il proprio doc. 1), sia dall'intimante (così il proprio doc. 4), ma anche lo scambio dei messaggi de quo attiene testualmente ai “nuovi affitti dovranno essere pagati a lei”, dunque alle somme di canone non ancora
3 versate, tra le quali, all'epoca, era ricompresa la mensilità in questione.

2.4. Assunti diversi non possono essere nemmeno tratti dalla fattura, per tale mese, di cui al doc. 4 di parte ricorrente. A prescindere sia da come resti contestato ed indimostrato che lo stesso venisse recapitato alla conduttrice prima dell'incontro precedente il giorno del pagamento, sia dal prospettato e non provato inserimento nel c.d. Sistema di Interscambio, resta comunque dirimente l'accordo negoziale di cui alla citata messaggistica, segnatamente successivo alla data dell'1/6/2024 riportata nel predetto doc. 4, negozio modificativo in base al quale le parti decidevano comunque di attendere un futuro incontro per la comunicazione di persona dell'IBAN funzionale al pagamento.

2.4.1. Per la medesima ragione, altresì, a nulla rilevano il doc.
3 di parte intimante, oppure lo scarto temporale – peraltro di soli tre giorni – tra l'atto introduttivo del presente giudizio e il pagamento dell'importo concernente giugno 2024: né il citato documento, né tale citazione surrogano la convenuta esigenza dello svolgimento dell'appuntamento tra le parti, e questo anche a non voler conferire ulteriore rilievo al margine di tolleranza nel ritardo, previsto all'art. 15 del contratto locatizio.

2.5. Le conclusioni predette nemmeno sono smentite dalla circostanza che, alla stregua di quanto incontestatamente indicato a pag. 4 della comparsa di costituzione dell'intimata, l'incontro tra questi e il legale rappresentante della società avveniva in data 8/8/2024 e il relativo bonifico seguiva il giorno successivo. Premesso che l'espressa fissazione dell'appuntamento per comunicare anche i dati dell'IBAN evidenziano come le parti fossero d'accordo per il versamento a mezzo bonifico (di talché non risultano applicabili i principi di Cass. Sez. U., 28/12/1990, n. 12210, Rv. 470319 - 01), in ogni caso l'art. 15 del contratto di locazione prevedeva una tolleranza di 20 giorni di ritardo nel pagamento e tale clausola non è stata derogata dall'accordo delle parti.

3. Quanto suesposto rende altresì ultroneo ogni ulteriormente esame ed approfondimento circa le “prassi” di pagamento altrimenti dedotte dalla conduttrice in atti.

4. Le spese processuali seguono la soccombenza prevalente e vanno poste a carico di esse si liquidano Parte_1 in favore di considerati le tariffe forensi del D.M. CP_1 n. 55/2014, l'importo delle domande rigettate (segnatamente quantificate nello scaglione tra € 5.201,00 ed € 26.000,00, visto l'orientamento, inter alia, di Cass., Sez. 3 - , Sentenza n. 4921 del 02/03/2018, Rv. 647361 - 01 alla stregua del quale “In tema di determinazione del valore della causa ai sensi dell'art. 12 c.p.c., nel testo vigente dal 30 aprile 1995, a seguito della riforma recata dalla legge n. 353 del 1990, in ipotesi di domanda di risoluzione di un rapporto di locazione per morosità, il valore è rappresentato dall'ammontare dei canoni del residuo periodo della locazione che la domanda dell'attore mira a far cessare anticipatamente”), in € 3.387,00 per compensi (fase di studio € 919,00, fase introduttiva € 777,00, fase istruttoria € 840,00,
4 fase decisoria € 851,00, calcolati in misura media, ad eccezione del minor importo per la fase istruttoria e per quella decisoria, e ciò per la natura documentale della controversia, nonché per la sua conclusione con una breve discussione), oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%.

P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa e respinta, così provvede: 1) Rigetta le domande di;
Parte_1
2) Condanna al pagamento in favore Parte_1 di delle spese di lite, che liquida in € CP_1
3.387,00 per compensi, oltre rimborso forfetario (15%), IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Bergamo, il 05/02/2025.
Il Giudice dott. Tommaso Del Giudice
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