N.R.G. 2223/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Termini Imerese in persona del Giudice Dott. Rosario La Fata ha pronunziato la seguente
SENTENZA nel procedimento iscritto al n.r.g. 2223 2021
TRA
, (C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. con l'Avv. Alosi Pietro e l'Avv. Di Maria Santa;
C.F._2
ATTORE
CONTRO
, (C.F. ), con l'Avv. Vecchioni Renato;
Controparte_1 C.F._3
CONVENUTO
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da verbale dell'udienza del 13 febbraio
2025
MOTIVI DELLA DECISIONE – IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_1 Parte_2 agendo contro , hanno esposto che: i) in data 20 giugno 2020 è stato Controparte_1 concluso un contratto preliminare di vendita con cui si è impegnata ad Controparte_1 alienare e si è impegnato ad acquistare, per sé o per persona da nominare, Parte_1 al prezzo di euro 80.000,00, i seguenti immobili: un appartamento di civile abitazione composto da piano terra e primo piano, oltre un box, sito in Altavilla Milicia alla via San
Michele n. 14; un appartamento di civile abitazione composto da piano terra e primo piano, oltre un box, sito in Altavilla Milicia alla via San Michele n. 16; ii) il contratto è stato integrato con la scrittura privata del 25 ottobre 2020 recante l'indicazione delle somme corrisposte a titolo di caparra confirmatoria dal promissario acquirente, il rinvio del termine per la stipula
1 del definitivo, l'intesa che i costi per la regolarizzazione urbanistica e catastale degli immobili compravenduti sarebbero stati anticipati dal promissario acquirente e, poi, decurtati dal prezzo di vendita;
iii) una volta espletate le pratiche burocratiche, la promittente venditrice è stata invitata alla stipula del contratto definitivo, dapprima informalmente e, successivamente, a mezzo di diffida del 3 giugno 2021, rimasta senza esito;
iv) nelle more il ha versato, per caparra e costi amministrativi, la somma totale di euro 50.075,60 e, Pt_1 quale saldo prezzo, ha depositato presso un Notaio un assegno circolare dell'importo di €
29.924,40 emesso da Banca LA SP a favore di . Controparte_1
Ritenendo sussistente la lesione dei propri diritti contrattuali, e Parte_1 [...] hanno incoato il presente procedimento chiedendo al Tribunale di: i) Parte_2 pronunciare, ai sensi dell'art. 2932 c.c, sentenza produttiva degli effetti del preliminare non concluso;
ii) disporre il trasferimento della proprietà degli immobili oggetto del preliminare in favore di;
iii) ordinare il rilascio degli immobili trasferiti liberi da Parte_2 persone e cose.
Costituendosi in giudizio a mezzo di comparsa tardivamente depositata Controparte_1 ha, preliminarmente, chiesto dichiararsi l'improcedibilità dell'azione per mancato esperimento della mediazione obbligatoria.
Nel merito, la convenuta ha rappresentato che: i) il giardino oggetto del compromesso era, in realtà, di proprietà di terzi e non avrebbe potuto essere compravenduto, come già indicato alla data di stipula dell'accordo integrativo;
ii) la pratica edilizia è stata portata avanti dal forzando la sua volontà; iii) ha manifestato al il proprio dissenso alla Pt_1 Pt_1 stipula del definitivo a causa dell'altruità del giardino e della mancanza del certificato di agibilità degli immobili.
In subordine, la convenuta ha manifestato la volontà di aderire alla domanda di esecuzione in forma specifica laddove venissero ritenuti sussistenti i presupposti previsti dall'art. 2932 cc.
Sulla scorta di tali motivi la ha chiesto al Tribunale di: i) dichiarare CP_1
l'improcedibilità della domanda;
ii) rigettare la domanda;
iii) dichiarare l'intrasferibilità degli immobili, sciogliere il contratto e disporre il pagamento di euro 50.075,60 a favore dell'attore.
In subordine, accertati i presupposti ex art. 2932 cc, la convenuta ha dichiarato di aderire alla
Pag. 2 di 9 domanda di esecuzione in forma specifica, con condanna degli attori al pagamento della somma di euro 29.924,40 a titolo di saldo prezzo.
Concessi i termini ex art. 183 comma VI cpc gli attori, nella memoria n. 1, hanno proposto, ai sensi dell'art. 1385 cc, domanda subordinata di risoluzione del contratto per grave inadempimento e di condanna al pagamento del doppio della caparra nella misura di euro 100.151,20, oltre interessi, a cui la si è opposta eccependone la tardività. CP_1
La causa, rigettate le richieste istruttorie delle parti, sulla base delle conclusioni rassegnate
è stata posta in decisione all'udienza del 13 febbraio 2025, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusivi.
In via preliminare, va dichiarata l'inammissibilità della produzione documentale allegata alla comparsa conclusionale dell'attore per evidente tardività.
Del pari inammissibile è la richiesta, avanzata dall'attore, di restituzione della somma di euro 29.924,40, corrispondente al saldo prezzo portato dall'assegno circolare emesso da
Banca LA SP e pignorato, in ragione del fatto che: i) la domanda è stata avanzata per la prima volta solo ed esclusivamente nella memoria di replica depositata il 24 aprile 2025;
ii) la domanda riguarda un'obbligazione che esula dalle causae petendi enucleate nella citazione e nella memoria ex art. 183 comma VI n. 1 cpc, da individuarsi, rispettivamente, nell'obbligazione di prestazione del consenso alla stipula del definitivo e, in linea subordinata, nell'obbligazione di pagamento del doppio della caparra. In ogni caso, non è stato ritualmente acquisito al giudizio né l'assegno circolare, né l'asserito atto di pignoramento e, conseguentemente, la domanda restitutoria sarebbe comunque risultata non provata.
Sempre in via preliminare, va rigettata l'eccezione di improcedibilità della domanda attorea per mancato esperimento della mediazione ex dlgs 28/10. Ciò in quanto, per un verso, la mediazione è stata esperita, come da verbale negativo in atti. Per altro verso, deve evidenziarsi che la presente controversia non verte in materia di diritti reali bensì di diritti di obbligazione e, pertanto, esula dal campo di applicazione dell'art. 5 dlgs 28/10.
Tanto premesso giova ricordare, in diritto, che il contratto preliminare di vendita è un contratto consensuale e ad effetti obbligatori con cui le parti assumono l'impegno ad addivenire alla stipula del contratto definitivo di vendita, di cui hanno predeterminato gli elementi fondamentali.
Pag. 3 di 9 La ratio è quella di bloccare e vincolare l'affare per un certo periodo di tempo in modo da consentire alle parti di espletare gli adempimenti necessari alla vendita e di esercitare un controllo sulle sopravvenienze.
Dal punto di vista strutturale, si richiede soltanto che il preliminare disciplini gli aspetti essenziali della futura vendita e ne rispetti la forma scritta. Non trovano applicazione, invece, le norme imperative che presuppongono la produzione dell'effetto traslativo.
Sul versante delle obbligazioni, si osserva che dal preliminare non scaturisce soltanto l'obbligo di prestare il consenso alla stipula del definitivo ma anche l'obbligo di realizzare concretamente l'assetto di interessi già pre-programmato.
In caso di inadempimento del promittente venditore, il promissario acquirente ha a disposizione gli strumenti alternativi dell'azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cc e dell'azione di risoluzione del contratto, con restituzioni e risarcimento del danno. A ciò si aggiunga, se è stato previsto, il rimedio offerto dall'art. 1385 cc, consistente nel recesso dal contratto e nella richiesta della doppia caparra.
Quanto al primo strumento, l'art. 2932 cc recita: “

1. Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

2. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
Interpretando il dettato normativo, la giurisprudenza di legittimità ha sostenuto che presupposti per l'esecuzione in forma specifica sono: i) l'esistenza di un contratto preliminare valido ed efficace;
i) l'adempimento dell'attore e l'inadempimento del convenuto rispetto all'obbligo di concludere il contratto definitivo;
iii) la regolarità urbanistica ex artt. 17-40 legge
47/85 e la regolarità catastale ex art. 29 legge 52/85 dell'immobile, costituenti una condizione dell'azione (cfr, ex multis, Cass. 1362/17); iv) la titolarità dell'immobile da parte del promittente venditore (Cass. 51/96).
Non sono, invece, indispensabili, ai fini di una pronuncia ex art. 2932 cc, né la documentazione relativa all'agibilità dell'immobile (cfr Cass. 8199/90), nè il certificato di prestazione energetica (cfr Cass. 12260/12) in quanto trattasi di elementi che non incidono
Pag. 4 di 9 sulla circolazione giuridica del bene e formano oggetto di un'obbligazione a carico del venditore da adempiere una volta sorto il rapporto contrattuale.
Quanto agli ulteriori rimedi (risoluzione e risarcimento, da un lato;
recesso e doppia caparra, dall'altro lato) vale la pena sottolineare che, secondo la giurisprudenza di legittimità, la distinzione va fatta discendere non tanto dal nomen iuris utilizzato (risoluzione o recesso) quanto dal bene della vita concretamente perseguito dal promissario acquirente. Ed infatti, se questi ha domandato solo ed esclusivamente la doppia caparra allora troverà applicazione l'art. 1385 comma II cc;
se, invece, il promissario acquirente ha anche fatto richiesta di risarcimento del danno ulteriore allora troverà applicazione l'art. 1453 cc e, conseguentemente, non potrà essere riconosciuto il doppio della caparra in assenza della dimostrazione dell'an e del quantum del risarcimento (cfr Cass. 5854/24).
Tenendo a mente i superiori principi, nel caso di specie è documentalmente provato che e , con le scritture private del 20 giugno 2020 e del 25 Parte_1 Controparte_1 ottobre 2020, hanno concluso un contratto preliminare di vendita, per sé o per persona da nominare, avente ad oggetto gli immobili siti in Altavilla Milicia n. 14 e 16 per il prezzo complessivo di euro 80.000.
Segnatamente, la promessa di vendita ha riguardato i beni immobili così descritti “due
Abitazioni site in Altavilla Milicia, via San Michele civici nn dal 12 al 20, come indicato nella concessione edilizia nr. 27 del 23 dicembre 2004, che costituisce parte integrante del presente preliminare e, precisamente le unità immobiliari censite nel Catasto Fabbricati del citato Comune, al foglio 1 particelle catastali 998-,
997- sub. 3 identificati in detti fogli catastali come Contrada San Michele Sperone Civici 6, 8: A) un'abitazione lato destro composto a piano terra da cucina-pranzo, un soggiorno, una dispensa, un w.c, un disimpegno, un ripostiglio, con giardino di pertinenza ed un box di mq 14,70 (quattordici virgola settanta) di pertinenza ed a primo piano lato destro da quattro vani e w.c; B) un'abitazione lato sinistro composto a piano terra da cucina, un soggiorno-pranzo, un w.c., un ripostiglio, un corridoio, un ingresso da via San
Michele, un ingresso da via Conciliazione con un box di mq. 14,62 (quattordici virgola sessantadue) di pertinenza ed a primo piano lato destro da quattro vani e w.c. Il tutto confina con le dette vie”.
Il corrispettivo a carico del è stato quantificato in 80.000 euro, di cui euro Pt_1
30.000,00 versati a titolo di caparra ed euro 50.000 costituenti saldo-prezzo da corrispondere al tempo della stipula della vendita definitiva. Con la scrittura privata del 25 ottobre 2020, poi, le parti hanno dato atto del versamento di euro 30.000 a titolo di caparra ed hanno anche
Pag. 5 di 9 convenuto di incrementarla di ulteriori euro 4.000,00 fino a giungere ad un totale di euro
34.000,00.
Nello stesso documento le parti hanno, altresì, concordato che le spese necessarie per la regolarizzazione degli immobili fossero anticipate dal , a cui è stata rilasciata apposita Pt_1 delega, e quindi regolate al tempo della stipula del definitivo tramite il meccanismo delle compensazioni col prezzo.
Quanto alla data di stipula del definitivo, le parti hanno inizialmente fissato la data del 31 dicembre 2020, poi modificata con l'accordo di addivenire al definitivo “entro il 30 giugno 2021
e, comunque a completamento degli adempimenti burocratico-amministrativi”, nei fatti mai concluso.
Così ricostruiti i termini del rapporto, va esclusa la sussistenza dei presupposti per disporre il trasferimento della proprietà ai sensi dell'art. 2932 cc.
A riguardo si rileva che nonostante siano stati prodotti il contratto preliminare di vendita, contenente gli estremi della concessione edilizia n. 27 del 23 dicembre 2004, le visure catastali e le planimetrie aggiornate alla variazione del 5 febbraio 2021, le segnalazioni certificate di agibilità degli immobili, a ben vedere manca agli atti uno degli elementi richiesti dall'art. 29 comma I bis legge 52/85 per operare il trasferimento della proprietà immobiliare, ovvero la dichiarazione del disponente o l'attestazione di un tecnico circa la conformità, allo stato di fatto, dei dati catastali e delle planimetrie degli immobili sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. Co Trattasi di una carenza che, evidentemente, non è surrogabile dalla ex art. 24 d.p.r.
380/01– avente contenuto, funzioni e rilevanza differente ai fini contrattuali – e che, non essendo stata colmata per l'udienza di precisazione delle conclusioni, impedisce l'emanazione della sentenza ex art. 2932 cc, rendendo la corrispondente domanda del tutto inammissibile per insussistenza di una condizione dell'azione.
Passando a scrutinare la domanda subordinata proposta dall'attore nella memoria ex art. 183 comma VI n. 1 cpc va, innanzitutto, evidenziato, in punto di qualificazione, che non siamo di fronte ad una richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento con condanna della al risarcimento del danno bensì ad una domanda di accertamento CP_1 del recesso e di pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata.
Pag. 6 di 9 Tanto si ricava dal fatto che l'attore, in parte motiva, ha fatto specifico riferimento al doppio della caparra ex art. 1385 cc, che costituisce il rimedio tipico associato al recesso dal contratto, e non ha richiesto il risarcimento del danno ulteriore.
Da tale prospettiva risulta evidente l'intenzione dell'attore, il quale, lungi dal voler sobbarcarsi il rischio della prova del danno, ha mirato direttamente ed immediatamente a realizzare l'interesse negativo mediante la richiesta di restituzione del doppio della caparra versata.
Se così è allora l'espressione “risoluzione del contratto”, di per sé non decisiva, utilizzata nelle conclusioni della memoria, non centra compiutamente l'effettivo bene della vita perseguito dall'attore e va intesa in senso atecnico, non con riferimento alla domanda costitutiva di cui all'art. 1453 cc ma con riguardo alla domanda dichiarativa ex art. 1385 cc, in linea con l'intendimento di realizzare esclusivamente il doppio della caparra in mancanza delle condizioni per operare il trasferimento della proprietà immobiliare.
Una volta operata la corretta qualificazione della domanda, va disattesa l'eccezione di tardività sollevata da parte convenuta in quanto la Cassazione ha chiarito che la richiesta della doppia caparra non incontra preclusioni e può essere formulata in qualsiasi stato del processo
(cfr, ex multis, Cass. 882/18).
Ciò posto, nella specie vanno ritenuti sussistenti i presupposti per la concessione del rimedio previsto dall'art. 1385 cc.
In proposito, nessun addebito può essere mosso contro il , il quale ha versato la Pt_1 caparra concordata (cfr doc. 1, 2, 3, 4 5, 6), si è occupato delle pratiche amministrative relative agli immobili (cfr doc. 7, 8, bonifici in atti), si è recato dal Notaio per la stipula del definitivo
(cfr doc. 39) ed ha anche manifestato piena disponibilità al pagamento del saldo-prezzo della compravendita.
Risulta, invece, conclamato l'inadempimento della convenuta. Ed infatti, nella comparsa di risposta e nella memoria ex art. 183 comma VI n. 2 cpc, il difensore della ha CP_1 ammesso che l'assistita ha dichiarato, verbalmente, al di non voler procedere alla Pt_1 stipula del contratto definitivo a causa dell'altruità del giardino promesso in vendita e della mancanza del certificato di agibilità. Negli scritti difensivi si dà, altresì, atto che, per evitare di vendere un bene non di sua proprietà, la ha deciso di non aderire all'invito CP_1
Pag. 7 di 9 rivoltole a mezzo lettera del 31 maggio 2021 a presentarsi davanti al Notaio Persona_1 il giorno 17 giugno 2021, alle ore 16:30, per la sottoscrizione del rogito.
[...]
Si ha, quindi, la prova di un inadempimento imputabile posto che la si è CP_1 deliberatamente sottratta all'adempimento dell'obbligo di prestare il consenso alla stipula del rogito. Sul punto, vale la pena sottolineare che la motivazione addotta dalla per CP_1 sottrarsi al definitivo non integra una situazione rilevante ai sensi degli artt. 1258 cc e 1463 cc e restituisce, semmai, un ulteriore profilo di inadempimento a suo carico. Ciò in quanto la stipula di un contratto di vendita di cosa altrui obbliga il promittente venditore ad acquistare la cosa dal terzo in modo da poterla trasferire al promissario acquirente in sede di stipula del definitivo, sicchè la persistenza dell'altruità del bene al tempo del rogito, anche a volerla ammettere, lungi dall'integrare un'oggettiva impossibilità di adempiere, finisce, invece, per fondare e consolidare l'inadempimento contrattuale grave ed imputabile della . CP_1
Da ritenersi infondata anche l'ulteriore ragione addotta a giustificazione del rifiuto di adempiere, consistente nell'inagibilità degli immobili. Infatti, è di tutta evidenza che le unità immobiliari ed i relativi box erano stati resi agibili già a partire dai mesi di febbraio-marzo
2021 attraverso la presentazione al Comune di Altavilla Milicia delle segnalazioni certificate di agibilità da parte dei professionisti incaricati dal . Pt_1
Dovendo procedersi, adesso, alla quantificazione dell'importo spettante a Pt_1
ai sensi dell'art. 1385 cc, si evidenzia che le somme versate a titolo di caparra non
[...] sono, come sostenuto dall'attore, euro 50.075,60 bensì euro 34.000,00. Ed infatti, nella scrittura privata del 25 ottobre 2020 vengono menzionati solo euro 34.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. Le restanti somme di denaro, pari ad euro 16.075,60, costituiscono, invece, spese anticipate dal in esecuzione di un contratto di mandato senza Pt_1 rappresentanza concluso con la in seno alla scrittura privata del 25 ottobre 2020. CP_1
Non possono, quindi, essere qualificate come caparra confirmatoria anche in ragione del fatto che non sono state corrisposte direttamente alla bensì a terzi. CP_1
Ne consegue che il raddoppio va effettuato esclusivamente sull'importo di euro 34.000.
Le anticipazioni, invece, non possono essere riconosciute atteso che, come detto, costituiscono rimborso spese ai sensi dell'art. 1720 cc ed esulano, quindi, dal petitum e dalla causa petendi della domanda di doppio della caparra.
In definitiva, il ha diritto di ottenere dalla l'importo di euro 68.000,00. Pt_1 CP_1
Pag. 8 di 9 Sulla suddetta somma, costituente debito di valuta, vanno computati gli interessi corrispettivi a partire dalla data di insorgenza del credito, che coincide con il momento di proposizione della domanda di scioglimento del contratto e di doppia caparra.
Le spese di lite, tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio, vanno compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni diversa domanda, eccezione e difesa, così provvede:
DICHIARA l'inammissibilità della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cc del contratto preliminare di vendita risultante dalle scritture private del 20 giugno 2020 e del
25 ottobre 2020;
DICHIARA l'inadempimento di rispetto all'obbligo di concludere il Controparte_1 contratto definitivo di compravendita;

DICHIARA l'avvenuta risoluzione del suddetto preliminare, ai sensi dell'art. 1385 cc, per effetto della domanda proposta dall'attore nella memoria ex art. 183 comma VI n. 1 cpc;

CONDANNA a pagare a , a titolo di doppia caparra, Controparte_1 Parte_1
l'importo di euro 68.000,00 oltre interessi corrispettivi al tasso legale a decorrere dal 6 aprile
2022 al soddisfo;

COMPESA integralmente le spese di lite tra le parti.
06/07/2025
Il Giudice
Rosario La Fata
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