REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott.ssa Venera Condorelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n19386 /2017 R.G. promossa
DA
e rappresentati e difesi, giusta procura in Parte_1 Parte_2 atti dall'avv. BONARRIGO SALVATORE
- Opponenti-
CONTRO in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso CP_1 dall'avvocato Ferraù Giovanni, giusta procura in atti;

-Opposta -
Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo n. 5569/2017 emesso in data 26.9.2017 dal Tribunale di
Catania.
Conclusioni: come da verbali di causa
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 21.10.2024, svoltasi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c. i procuratori delle parti concludevano come in atti e la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art.190 comma 1 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_1 Parte_2
proponevano tempestiva opposizione avverso il decreto ingiuntivo in oggetto con il quale, in accoglimento della domanda monitoria proposta da era stato loro ingiunto il CP_1
pagamento della somma di euro 8.000,00 (oltre interessi e spese), quale residuo del prezzo per l'acquisto dell'immobile sito in Catania, via Etnea n. 306.
Gli opponenti deducevano di aver pagato interamente il prezzo di vendita dell'immobile, pari ad euro 200.000,00 comprensivi di IVA.
1

In via riconvenzionale eccepivano l'inadempimento del venditore, per la violazione dell'obbligo di consegnare il certificato di agibilità/abitabilità, senza ulteriori costi ed oneri, unitamente alle dichiarazioni di conformità alla vigente normativa in materia di sicurezza degli impianti infissi nell'appartamento oggetto del contratto (pag. 6 rigo 7 e ss. dell'atto di compravendita dell'
8.10.2014, raccolta 18063 rogato dal notaio da Catania). Per_1
Deducevano che, con missiva del 12.10.2017, avevano diffidato la alla consegna della CP_1 documentazione predetta, necessaria in quanto erano in corso trattative per l'alienazione dell'immobile a terzi. L'odierna opposta tuttavia non aveva dato alcun riscontro alla richiesta.
A fronte della mancata consegna dei documenti da parte della gli opponenti CP_1
deducevano di aver subito un danno non inferiore ad euro 40.000, in quanto l'immobile, in mancanza della certificazione di agibilità/abitabilità, aveva subito una riduzione del valore di mercato pari almeno al 20%.
Concludevano chiedendo: “in via principale revocare, annullare o con qualsiasi formula dichiarare inefficace per i motivi di cui alla superiore parte espositiva, il decreto ingiuntivo opposto;
- in via riconvenzionale, accertare il grave inadempimento della all'obbligo di consegna del CP_1
certificato di abitabilità – agibilità e degli ulteriori certificati previsti dalla legge e dal contratto per l'immobile di che trattasi;
- in ogni caso, laddove si ritenga sussistente un eventuale credito di parte ricorrente, riconoscere che nessuna somma è dovuta a ex art. 1460 c.c. sintanto che CP_1
la stessa non adempia alle obbligazioni contrattuali di consegna delle certificazioni sopracitate;
- condannare la società in persona del legale rappresentante pro tempore, a pagare, a CP_1 titolo di risarcimento danni, in favore degli attori la somma di € 40.000,00 o di quella maggiore o minore somma che verrà accertata in corso di causa a titolo di risarcimento danni per il decremento di valore dell'immobile nonché al pagamento delle ulteriori somme occorrenti per
l'ottenimento delle certificazioni in rassegna;
- in via subordinata compensare le somme eventualmente dovute all'opposta con le somme da quest'ultima dovute agli opponenti a titolo di risarcimento danni. Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre spese generali, IVA e
CPA”.
Con memoria difensiva depositata in data 9.5.2018, si costituiva in giudizio la società opposta, chiedendo il rigetto dell'opposizione e della domanda riconvenzionale;
deduceva che il prezzo di vendita dell'immobile era stato inequivocamente pattuito in euro 200.000, oltre IVA, e che il contratto di compravendita non prevedeva un termine per la consegna della certificazione di agibilità/abitabilità; precisava che il documento non era stato consegnato immediatamente perché
l'intero complesso (Palazzo Pancari) era stato sottoposto ad interventi di restauro e risanamento conservativo, sicchè era intenzione della società richiedere la certificazione di agibilità/abitabilità per tutte le unità immobiliari una volta ultimati i lavori;
contestava la richiesta di risarcimento, 2 negando che la mancata consegna del certificato di agibilità/abitabilità avesse comportato il deprezzamento dell'immobile.
Concessi i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c. la causa veniva istruita mediante l'acquisizione della documentazione prodotta dalle parti e mediante CTU.
Precisate le conclusioni all'udienza del 21.10.2024, la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
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La presente opposizione è solo parzialmente fondata e va pertanto accolta per quanto di ragione.
In data 8 ottobre 2014, e acquistavano dalla Parte_1 Parte_2
un immobile sito in Catania, via Etnea 306, identificato al N.C.E.U. al foglio 69, CP_1
particella 6426, sub, 33, zona censuaria 1, categoria A/2, classe 8^, vani 4,5 (cfr. contratto di compravendita sottoposta a condizione ai rogiti del notaio di Catania, repertorio n. Persona_2
72494/18063, registrato a Catania il 21 ottobre 2014 al n. 18700/1T).
L'unità immobiliare in oggetto fa parte del complesso denominato “Palazzo Pancari” (bene di interesse storico-artistico), sicchè la compravendita veniva sottoposta alla condizione sospensiva negativa del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato e degli enti pubblici territoriali.
Il prezzo veniva determinato in “euro 200.000,00 (duecentomila/00) oltre IVA come per legge”.
Contestualmente alla stipula dell'atto, venivano emesse le fatture 21L e 22 L, ciascuna per Euro
100.000,00 più IVA (totale Euro 104.000,00 ciascuno) a carico di ciascuno dei due comproprietari, che versavano immediatamente la somma di euro 10.000,00.
In data 29 gennaio 2015 a seguito del mancato esercizio del diritto di prelazione, veniva sottoscritto un atto ricognitivo, con cui le parti riconoscevano “con effetti utili e onerosi decorrenti dalla compravendita, piena efficacia traslativa della proprietà” dell'unità immobiliare in oggetto e determinavano le modalità di pagamento del prezzo residuo (cfr. articolo 2: “Il prezzo della compravendita, pattuito in euro 200.000,00 (duecentomila/00), oltre IVA, in conformità a quanto convenuto nel citato atto dell' 8 ottobre 2014, viene regolato come segue […]; cfr. altresì articolo 4:
“I contraenti riconfermano integralmente tutte le pattuizioni contenute nel più volte richiamato atto ai miei rogiti dell' 8 ottobre 2014 Repertorio n. 72494/18063”).
Dalla lettura del contratto di compravendita e del successivo atto ricognitivo si evince chiaramente che il prezzo pattuito fosse di euro 200.000,00 oltre iva.
Parte opponente sostiene che l' IVA con l'aliquota agevolata sarebbe ricompresa nella somma di euro 200.000,00 argomentando dalla circostanza che, con l'atto ricognitivo del 2015, la parte
3 acquirente, dopo la conclusione del contratto di mutuo, si era obbligata a corrispondere la somma di euro 17.837,89 quale “saldo prezzo” della compravendita.
Nessun equivoco può tuttavia sorgere, ad avviso di questo decidente, dall'utilizzo della locuzione
“saldo del prezzo” (che, secondo la prospettazione dell'opponente, varrebbe ad indicare che nessun altra somma era dovuta a qualsiasi titolo, oltre alla trance finale di euro 17.837,89): invero, già nel corpo del contratto di compravendita, si precisa che, in caso di mancato esercizio del diritto di prelazione, l'atto dichiarativo da stipulare tra le parti avrebbe avuto la finalità “di dichiarare il prodursi di ogni effetto traslativo della proprietà in uno al pagamento del saldo del prezzo e dell'ammontare dell' IVA ed al rilascio del possesso”, sicchè non può accreditarsi la tesi sostenuta dagli odierni opponenti, secondo cui gli importi indicati quali acconti sul prezzo sarebbero da intendersi comprensivi di oneri e accessori, i quali (in assenza di espressa rinuncia) sono da ritenersi dovuti.
Ciò posto, va invece esaminata e parzialmente accolta la domanda riconvenzionale spiegata da parte opponente.
Giova innanzitutto precisare che, in ossequio all'ordinario riparto dell'onus probandi ex art. 1218
c.c., spetta al creditore l'onere di provare la sussistenza del contratto da cui sorge il diritto e l'onere di allegare l'inadempimento del debitore, mentre spetta a quest'ultimo l'onere di provare il corretto adempimento o la sua impossibilità (cfr. C. Cass. S.U. 13533/2001).
Con specifico riferimento all'opposizione a decreto ingiuntivo, la Suprema Corte ha precisato che
“L'opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice deve accertare la fondatezza della pretesa fatta valere dall'opposto, che assume la posizione sostanziale di attore, mentre l'opponente, il quale assume la posizione sostanziale di convenuto, ha l'onere di contestare il diritto azionato con il ricorso, facendo valere l'inefficacia dei fatti posti a fondamento della domanda o l'esistenza di fatti estintivi o modificativi di tale diritto…..” (cfr. C. Cass. 2421/2006; C. Cass. 24851/2005; v., altresì, C. Cass. 22754/2013; C. Cass.
21245/2006).
Parte opponente ha dedotto l'inadempimento dell'obbligo, gravante sul venditore, di consegnare agli acquirenti il certificato di abitabilità – agibilità relativo all'immobile compravenduto.
A pag. 6, rigo 7, del contratto dell' 8.10.2014 si legge: “La società venditrice si obbliga a far ottenere alla parte acquirente l'autorizzazione di abitabilità – agibilità, senza ulteriori costi ed oneri per la parte acquirente, unitamente alle dichiarazioni di conformità alla vigente normativa in materia di sicurezza degli impianti infissi nell'appartamento oggetto del presente contratto”.
Con pec del 12.10.2017 e richiedevano formalmente alla Parte_2 Parte_1
la consegna del certificato di abitabilità – agibilità, rappresentando di avere più volte CP_1 sollecitato la venditrice per le vie brevi, senza tuttavia ottenere riscontro;
segnalavano l'urgenza di 4 della richiesta, dal momento che erano in corso trattative con soggetti terzi per la vendita dell'immobile in oggetto.
La società , tuttavia, non provvedeva alla consegna del documento (il procedimento CP_1 amministrativo per il rilascio del certificato sarebbe stato avviato solo all'esito dell'assemblea condominiale del 27.11.2017, come dichiarato anche dall'odierna opposta).
Non potendo procrastinare a tempo indeterminato la vendita dell'immobile, e Parte_2
alienavano l'immobile, privo del certificato di abitabilità – agibilità, ai coniugi Parte_1
e ; gli acquirenti, tuttavia, a fronte della mancata consegna del Controparte_2 Controparte_3
certificato, pretendevano una riduzione del prezzo del 20% (cfr. atto di vendita ai rogiti del notaio del 23 novembre 2017, Rep. 27804/10810, nonché scrittura privata dal Persona_3
23.11.2017 con cui e , da una parte, e e Parte_2 Parte_1 Controparte_2
, dall'altra, dichiarano che il prezzo di 210.000,00 euro, concordato nel corso delle Controparte_3
trattative, era stato transattivamente ridotto ad euro 165.000,00 a seguito della mancata consegna del certificato di abitabilità – agibilità).
Nel corso delle operazioni di CTU, disposta nel presente giudizio, è stata acquisita copia della SCIA per abitabilità presentata dalla società in data 7.12.2018 e relativa ad alcune unità CP_1
immobiliari facenti parte del complesso “Palazzo Pancari”, tra cui quella oggetto del presente giudizio (cfr. “Segnalazione Certificata per l'agibilità parziale” trasmessa in forma cartacea il 7 dicembre 2018).
Tato premesso, non vi è dubbio che il mancato rilascio del certificato di abitabilità costituisce inadempimento contrattuale, sia perché era stato espressamente pattuito l'obbligo del venditore di consegnare detto documento, sia perchè trattasi di obbligazione connaturata alla natura abitativa dell'immobile (orientamento consolidato, v. Cass. n. 34211/22 n. 23157/2013;
Cass. n. 16216/08, nonché Cassazione n. 2438/2016: “La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibirla legittimamente all'uso contrattualmente previsto;
pertanto, il venditore-costruttore ha l'obbligo di consegnare all'acquirente dell'immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l'inadempimento di questa obbligazione è "ex se" foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi”).
5 Nel contratto non è fissato un termine per l'adempimento, tuttavia viene espressamente previsto che gli effetti dell'atto decorrono, a carico e a favore delle parti contraenti, a far data dalla stipula.
Inoltre, tenuto conto della particolare incidenza della mancanza del certificato di abitabilità/agibilità di un immobile sulla sua commerciabilità, l'assenza di un termine espresso comporta la facoltà del creditore acquirente di richiedere il rilascio del certificato (da ottenersi a cura del venditore dall'Amministrazione comunale) in qualsiasi momento ed, in ogni caso il decorso di diversi anni
(tre anni dalla stipula del contratto alla richiesta formale del 12.10.2017, senza che l'iter amministrativo fosse stato neppure avviato) appare sufficiente a ritenere spirato ogni congruo termine. Sussiste pertanto l'inadempimento dell'alienante, sulla cui gravità ed importanza non possono esservi dubbi, tenuto conto, come già detto, della limitata commerciabilità del bene e degli oneri per conseguire tali certificazione, laddove non sostenuti dal venditore.
Sussiste conseguentemente la responsabilità della società venditrice per il risarcimento del danno, non avendo la stessa fornito la prova che l'inadempimento non sia a lei imputabile. Infatti, né nella comparsa di costituzione, né nel corso del giudizio parte opposta ha allegato, e né tanto meno dimostrato, l'esistenza di una causa a lei estranea che abbia reso impossibile l'adempimento dell'obbligazione, deducendo esclusivamente l'assenza del termine e la erroneità del quantum richiesto ed eccependo che era intenzione della parte venditrice attendere la fine dei lavori relativi a tutto il complesso “Palazzo Pancari”, per presentare una SCIA complessiva.
Era tuttavia ben possibile (come peraltro avvenuto successivamente) presentare SCIA parziale relativa a singole unità immobiliari, sicchè tale argomento non vale a ritenere incolpevole il dedotto inadempimento.
Compiuto l'accertamento relativo all' “an debeatur”, questo Tribunale ritiene di dover liquidare il danno in via equitativa, ai sensi dell'art. 1226 cc., essendo obiettivamente impossibile o particolarmente difficile provare il danno nel suo preciso ammontare (cfr, Cass. 20889/2016; Cass.
23157/2013; n. 19749/2020; n. 25418/2019).
Invero, nel corso dell'istruttoria espletata, non sono emersi sufficienti dati di giudizio in ordine ai riflessi della mancanza del certificato sulle quotazioni di mercato, sicchè appare opportuno quantificare il danno, in via prudenziale, nella misura del 10% del prezzo di acquisto (non assumendo valore di prova certa della misura del deprezzamento dell'immobile la riduzione di prezzo determinata in via transattiva dagli odierni opponenti e dai loro aventi causa).
Tale quantificazione si pone in linea con le valutazioni del CTU, il quale sentito all'udienza dell'11.7.2024, a domanda del Giudice, ha chiarito: “un immobile privo di certificato di abitabilità e dei requisiti per ottenerla, secondo la mia esperienza, ha un valore di mercato ridotto del 20-25%.
Nel caso in cui si potessero ottenere, secondo la mia esperienza, il valore di mercato diminuisce di un 10-15%” (cfr. altresì Cassazione civile sez. III, 10/10/2019, ud. 15/05/2019, dep. 10/10/2019, 6 n.25418 che, in caso analogo, ha ritenuto congrua una valutazione equitativa del danno pari al 10% del prezzo di acquisto).
Pertanto, tenendo in conto che il prezzo del bene era stato convenuto in euro 200.000,00 (cfr. contratto di compravendita dell' 8.10.2014) appare equo quantificare l'entità del risarcimento nella misura di euro 20.000,00: in ragione di tale valutazione equitativa, la somma viene liquidata in moneta corrente, comprensiva di accessori (si v. Cass. Civ., sez. III, 22.8.2018 n. 20889).
Tanto premesso, tra le somme dovute da parte opponente a parte opposta e quelle dovute da parte opposta a parte opponente è possibile procedere alla compensazione in senso improprio.
L'istituto della compensazione, quale regolato in senso tecnico-giuridico negli art. 1241 e ss. c.c., con la relativa disciplina comprendente l'art. 1246 c.c. sui limiti della compensabilità dei crediti, postula l'autonomia dei rapporti cui si riferiscono le contrapposte ragioni di credito delle parti, di talché esso non trova applicazione là dove non sussista la predetta autonomia di rapporti per avere origine i rispettivi crediti nell'ambito di un'unica relazione negoziale, ancorché complessa (cfr. Cass.
21646/2016, nonchè Cass. 23539/2011; Cass. 14688/2012; Cass. 16800/2015; Cass. 9871/2011 e
Cass. 17390/2007, secondo cui, in particolare, “In tema di estinzione delle obbligazioni, la compensazione in senso tecnico (o propria) postula l'autonomia dei contrapposti rapporti di debito/credito e non è configurabile allorché essi traggano origine da un unico rapporto. In questi casi (compensazione c.d. impropria) il calcolo delle somme a credito e a debito può essere compiuto dal giudice anche d'ufficio, in sede di accertamento della fondatezza della domanda, mentre restano inapplicabili le norme processuali che pongono preclusioni o decadenze alla proponibilità delle relative eccezioni….”).
L'anzidetta somma di euro 20.000,00, dovuta da parte opposta a parte opponente, va dunque posta in compensazione impropria rispetto alla somma spettante alla società per le causali di cui CP_1
al decreto ingiuntivo opposto.
La somma che parte opposta deve corrispondere a parte opponente, in seguito al parziale accoglimento della domanda riconvenzionale è pertanto pari a € 12.000,00 (€ 20.000,00 - €
8.000,00 = € 12.000,00).
Il decreto ingiuntivo deve essere conseguentemente revocato.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e, liquidate come in dispositivo, vanno poste a carico di parte di parte opposta.
Le spese di C.T.U., liquidate come da separato decreto, seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vanno poste a carico di parte opposta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Catania, disattesa ogni ulteriore domanda, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nel procedimento in epigrafe indicato, così statuisce: 7 revoca il decreto ingiuntivo opposto;
condanna parte opposta al pagamento in favore di parte opponente dell'importo di € 12.000,00. condanna parte opposta al pagamento in favore di parte opponente, delle spese processuali, che si liquidano in complessivi € 2.540,00 per compensi, oltre spese forfettarie al 15%, CPA e IVA, come per legge;
pone le spese di C.T.U., liquidate come da separato decreto, definitivamente a carico di parte opposta.
Catania, 23 aprile 2025.
Il Giudice
d.ssa Venera Condorelli
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