N. R.G. 1007/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giovanni Giampiccolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 1007/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ALESSANDRELLO Parte_1 C.F._1
RAFFAELLA (ammessa al patrocinio a spese dello Stato)
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PEPI MANUELA Controparte_1 C.F._2
(ammessa al patrocinio a spese dello Stato)
CONVENUTO/I
OGGETTO
Divisione immobile in comunione ordinaria
CONCLUSIONI
Parte attrice: ordinare ai sensi dell'art. 1111 c.c lo scioglimento della comunione dell'immobile sopra descritto con attribuzione ai singoli partecipanti della quota ad ognuno spettante;
porre le spese a carico dei condividenti stessi… parte convenuta:
In via principale, dichiarare lo scioglimento della comunione tra le parti, previa stima del valore dell'immobile e della regolarità urbanistica ed edilizia e catastale;
- In via principale, nel merito, assegnare il compendio all'odierna convenuta, con liquidazione del relativo conguaglio che tenga conto delle somme eventualmente necessarie alla regolarizzazione dell'immobile ove sussistano irregolarità
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione depositato il 18.3.22 chiede lo scioglimento della comunione Parte_1 ordinaria dell'immobile acquistato in comproprietà (50% ciascuna) con la sorella , sito Controparte_1 pagina 1 di 3

in Comiso (RG) via Guerrazzi nn. 11-13.
Si costituisce dopo la prima udienza , aderendo alla domanda di divisione e chiedendo Controparte_1 la stima del bene, previo accertamento della regolarità urbanistico-edilizia e catastale, riservandosi di valutare l'assegnazione di quota con conguaglio a favore della sorella.
Viene disposta CTU volta ad acclarare il valore commerciale del dividendo cespite (ai fini della quantificazione dell'eventuale conguaglio, in ipotesi di verificata indivisibilità del bene e della sua integrale assegnazione a una delle due condividenti), previo accertamento della sua regolarità urbanistico-edilizia e catastale e della sua comoda divisibilità in due quote di pari valore.
Il CTU ing determina il valore dell'immobile, in assenza di difformità, in € 38.000,00; i Persona_1 costi di regolarizzazione in € 12.600,00 € (12.200,00 € + 400,00 €) (vds. relazione di CTU in atti).
Pertanto il valore del cespite, calcolato per differenza tra il valore dell'immobile regolare e i costi di regolarizzazione, è 25.400,00 € (38.000,00 € - 12.600,00 €).
Si tratta di immobile sito nel Comune di Comiso (RG), in via Guerrazzi n°11, di proprietà delle odierne parti in causarna (parte ricorrente) e (parte resistente), in quota pari al 50%, Pt_1 Controparte_1 come indicato nell'atto di compravendita del 22/10/2007 (n. 131869 Rep., n. 42102 Racc.) del Notaio Dr. Persona_2
L'unità immobiliare è censita al catasto fabbricati del Comune di Comiso al foglio 75, particella 2942, subalterno 1.
Dopo avere descritto adeguatamente l'immobile e la sua posizione all'interno del Comune, il CTU rileva una superficie netta totale di 73,45 mq, accerta che l'edificazione è antecedente al 1.9.1967 e registra le seguenti difformità: esaminando le planimetrie allegate al Nulla Osta n.10787 del
04/08/1971 (lavori di modifica e sopraelevazione) emergono sostanziali difformità tra lo stato di fatto rilevato e l'ultimo stato autorizzato. Tali modifiche non sembra abbiano interessato la struttura portante dell'immobile. La disposizione dei locali sia al piano terra che al piano primo è variata e alcuni vani porta/finestra sono stati chiusi determinando una variazione anche dei prospetti su strada.
In particolare, al piano terra avrebbero dovuto essere collocati un garage con accesso diretto dall'esterno (oggi non più esistente) e un salotto comunicante sia con il garage che con la scala interna. La finestra in corrispondenza del pianerottolo della scala risulta anch'essa non più esistente. Al piano primo i locali del bagno e della camera da letto minore erano pensati nella medesima posizione ma con dimensioni differenti anche per la presenza di un ulteriore locale disimpegno a servire tutte le stanze del piano primo, mentre nella attuale camera matrimoniale avrebbe dovuto esservi una cucina con annesso locale dispensa.
Per regolarizzare lo stato di fatto il CTU determina costi per ripristinare il garage nella medesima superficie e posizione e per la sanatoria delle ulteriori difformità (LAVORI di ripristino garage e ridistribuzione P.T. (a corpo) 7.000,00 € LAVORI per modifiche al P.1 (a corpo) 2.500,00 € Pratiche e sanatoria + diritti istruttoria/segreteria 1.200,00 € DICO, APE e S.C.A. per il rilascio dell'agibilità + diritti istruttoria 500,00 € Onorario tecnico per redazione e presentazione pratica 1.000,00 € per un Totale 12.200,00 €), oltre € 400,00 per costi di frazionamento e di onorario del tecnico ai fini della conformità catastale.
Quanto alla verifica della comoda divisibilità del bene, la stessa è risultata negativa (la presenza imprescindibile del garage al piano terra, per le motivazioni di cui al paragrafo precedente, non consente una equa ripartizione degli ambienti tra i due piani).
La relazione del CTU, comprensiva dei criteri seguiti per determinare la superficie commerciale ed il valore di mercato dell'immobile, non ha ricevuto osservazioni.
pagina 2 di 3 All'esito della disposta CTU, parte attrice chiede “dichiarare lo scioglimento della comunione dell'immobile sito in Comiso, via Guerrazzi n. 11-13; - Assegnare l'intero immobile alla SI.ra
, con obbligo a carico di quest'ultima di ottemperare alla regolarizzazione edilizia;
- Controparte_1
Condannare la SI.ra al pagamento del conguaglio in favore della SI.ra Controparte_1 Pt_1
per la quota di proprietà spettantele, tenendo conto dei costi di regolarizzazione”; parte
[...] convenuta chiede l'assegnazione del bene con addebito del valore eccedente la sua quota.
Va rilevato che la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass.
SSUU 8230/2019).
Pertanto il bene va attribuito alla convenuta, con addebito dell'eccedenza (€ 25.400,00:2=12,700) ex art. 720 c.c..
Le spese di lite vanno integralmente compensate;
entrambe le parti risultano ammesse al patrocinio a spese dello Stato;
le spese di CTU sono già state liquidate con separato provvedimento e poste a carico dello Stato.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone: previo scioglimento della comunione tra e assegna l'unità Parte_1 Controparte_1 immobiliare censita al catasto fabbricati del Comune di Comiso al foglio 75, particella 2942, subalterno
1 a in proprietà piena ed esclusiva;
Controparte_1 condanna al pagamento, in favore di , della somma di € 12.700,00; Controparte_1 Parte_1 compensa integralmente le spese di lite.
Ragusa, 07/05/2025.
Il Giudice
dott. Giovanni Giampiccolo
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