N. 4152/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
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TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Cosenza, sezione prima civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.ssa Lucia Angela Marletta, all'udienza del 25/02/2025 ha pronunciato, mediante lettura, la seguente
SENTENZA ex art. 429 c.p.c. nella causa civile iscritta al n. 4152/2023 (già 2985/2023) del R.G.A.C. dell'anno 2023, vertente
TRA
, (C.F.: e, quale suo amministratore di sostegno, Parte_1 C.F._1
(C.F.: ), rappresentati e difesi dall'Avv.to Parte_2 C.F._2
FRANCESCO NOTO;

PARTE ATTRICE
E

, (C.F.: ), e , (C.F.: Controparte_1 C.F._3 CP_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. ANNA SPADA;
C.F._4
PARTE CONVENUTA
Oggetto: Sfratto per morosità
Conclusioni: come in atti e a verbale di udienza del 25.2.2025.
MOTIVAZIONE CONTESTUALE
pagina 1 di 9 I Sigg. nella qualità sopra specificata, e hanno notificato Parte_2 Parte_1
intimazione di sfratto per morosità ai convenuti in relazione al contratto di locazione ad uso abitativo dell'immobile di proprietà di sito in Rende, (Cs), Via Fratelli Bandiera n. 9, iscritto al Parte_1
foglio n. 38, p.lla 940, sub. 26, Cat. A/2, classe 3, piano 1, stipulato con i detti convenuti, quali conduttori, in data 30.05.2016 e registrato in data 07.06.2016 al n. 2898, serie 3T, per il mancato pagamento, a partire dalla mensilità di marzo 2023, dei canoni di locazione (previsti per l'importo annuo di € 6.000,00, da corrispondere in rate mensili di € 500,00 ciascuna) entro il 5^ giorno di ogni mese, oltre a non versare la corrispondente quota per il canone di somministrazione idrica pari ad €
1.668,40, per un totale di € 4.438,40, (di cui € 2.750,00 a titolo di arretrati pigione), citandoli per la convalida dinanzi a questo Tribunale.
Gli intimati si sono costituiti formulando opposizione, non contestando il mancato pagamento dei canoni di locazione ma eccependo, ai sensi dell'art. 1460 c.c. la legittimità della sospensione dei canoni di locazione a causa della mancata esecuzione da parte della proprietà di lavori di straordinaria manutenzione per le gravi carenze dell'immobile locato, interessato da fenomeni di infiltrazione di acqua piovana, che hanno determinato la inutilizzabilità di alcuni locali e la formazione di muffa e umidità, con conseguente nocività dell'ambiente, essendo rimaste inevase le richieste a tal fine rivolte ai proprietari.
Hanno quindi chiesto “rigettare la domanda di sfratto avanzata sulla scorta di quanto in premessa e per l'effetto disporre il mutamento de rito, ai sensi dell'art. 667 c.p.c.; accertare e dichiarare
l'esistenza di gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c., ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto, attesa
l'impossibilità sopravvenuta dei conduttori a regolamentare e diligentemente adempiere agli obblighi nascenti dal sinallagma contrattuale, e per l'effetto rigettare la richiesta di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti. In via subordinata Accertare e dichiarare il diritto dei Sigg. e , CP_1 CP_2
a veder rimodulati, i canoni di locazione con conseguente riduzione dell'esposizione debitoria ed un congruo termine per sanare la stessa..”.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 03.10.2023, è stata emessa ordinanza con cui, disattesa l'istanza di convalida dello sfratto e dichiarata inammissibile la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo, è stata rigettata la richiesta di ordinanza di rilascio, in favore dei locatori, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., dell'immobile; è stato assegnato alle parti il termine per promuovere il procedimento di mediazione obbligatoria ed è stato disposto il mutamento del rito per la pagina 2 di 9 prosecuzione del giudizio di merito, fissando l'udienza ex art. 420 c.p.c. del 05.03.2024 e assegnando a parte attrice termine perentorio sino a trenta giorni prima e a parte convenuta sino a dieci giorni prima di tale udienza per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi.
Parte attrice ha depositato memoria integrativa, con la quale ha rilevato preliminarmente l'esito negativo del tentativo di mediazione esperito, come da verbale dell'01.07.2021 allegato, ed ha inoltre eccepito che la ipotetica presenza di tracce di umidità non giustifica in alcun momento la sospensione o la autoriduzione del versamento mensile convenuto, completamente interrotto da oltre un anno, ed oggi perpetuatosi in una connotazione di totale gratuità.
Parte convenuta, con atto depositato il 22.02.2024, ha ribadito che l'appartamento presenta gravi e ripetuti problemi di infiltrazioni di acqua piovana e ha chiesto disporsi c.t.u. al fine di quantificare i danni subiti dall'immobile oggetto di locazione, con vittoria di spese e competenze del giudizio.
Con ordinanza del 14.3.2024 il giudice ha quindi disposto c.t.u. al fine di rispondere ai seguenti quesiti: “accerti il c.t.u., previo sopralluogo, la ricorrenza presso l'immobile per cui è causa dei vizi lamentati dai convenuti e, in caso positivo, ne accerti la causa se dovuta a difetto di manutenzione ordinaria ovvero straordinaria;
verifichi altresì se tali vizi incidano, ed in quale misura, sul godimento dell'immobile; accerti infine se il valore locatizio dell'immobile, a causa degli eventuali vizi ove gli stessi siano da fare risalire a difetto di manutenzione straordinaria sia diminuito ed in quale misura”.
Il CTU, in data 14.12.2024, ha depositato relazione con cui ha affermato che i vizi evidenziati non incidono sul godimento complessivo dell'immobile e non lo rendono inabitabile e/o inutilizzabile e sono da attribuirsi a difetti di manutenzione sia di carattere ordinario che di carattere straordinario, escludendo in conclusione che tali difetti possano incidere sul valore del canone di fitto precedentemente concordato.
Con ordinanza del 04.02.2025, è stato disposto richiamo del CTU al fine di chiarimenti in ordine alle cause ed entità delle infiltrazioni di acqua che proverrebbero dalla terrazza ed in ordine alle cause relative al difetto di chiusura degli infissi.
All'udienza odierna del 25.2.2025, il CTU ha riferito in ordine alla richiesta di chiarimenti ed in proposito si è riportato alla sua relazione (nella quale ha evidenziato nella zona soggiorno il malfunzionamento della tapparella che si sposta dalla sua guida e la rottura dell'infisso interno, che non consente la chiusura e, nella zona cucina, il malfunzionamento nella chiusura dell'infisso, mancante di un cardine e il malfunzionamento delle tapparelle e dell'infisso interno che non chiude, ritenendo di pagina 3 di 9 natura ordinaria i conseguenti necessari lavori di manutenzione) in ordine al difetto di chiusura degli infissi, evidenziando che trattasi di difetti dovuti al normale utilizzo degli stessi.
In ordine ai fenomeni di umidità riscontrata (cfr. la relazione del CTU: tracce di umidità nella zona
Studio in prossimità dei battiscopa e in prossimità del balcone;
tracce di infiltrazione di acqua nella zona cucina in prossimità dell'infisso, come da foto sulla relazione;
macchia di umidità nella zona notte dovuta probabilmente alla vasca collocata nel bagno adiacente al vano in considerazione;
presenza sul lato terrazza di alcune macchie dovute molto probabilmente ad infiltrazione delle acque piovane provenienti dalla terrazza), il CTU ha spiegato che rientrano fra gli interventi di manutenzione straordinaria sia quelli relativi all'umidità riscontrata sulla parete della stanza del figlio dei conduttori adiacente al bagno, poiché deriva probabilmente da una perdita della vasca da bagno, sia quelli relativi alle infiltrazioni provenienti dalla terrazza esterna riscontrate nella stanza studio, probabilmente dovute ad un problema di pendenza della terrazza per cui si verificano fenomeni di umidità che si espande per capillarità; Ha esposto di avere indicato con tre X , sulla planimetria allegata alla relazione, il fenomeno di umidità proveniente dalla terrazza e che si presenta sulla parete esterna dello studio, dove vi è il terrazzo condominiale, come da foto 3b di pag. 6 della relazione. Quanto all'umidità sulla terrazza proveniente dall'appartamento lato est, il CTU ha esposto che l'umidità, probabilmente determinata anch'essa da un problema di pendenza, si verifica nella camera da letto del bambino dal lato del terrazzo, zona indicata sula planimetria di pagina 9 con tre X. Quanto all'umidità riscontrata nel bagno, il CTU ha rilevato che derivi da probabile rottura del tubo di scarico che si trova incassato e che andrebbe pertanto sostituito.
Ha specificato che le infiltrazioni sono limitate a quelle zone che sono indicate nella relazione, ha esposto che i difetti riscontrati non sono tali da impedire l'utilizzo dell'immobile e non incidono sul valore locativo stabilito in contratto: ha quindi confermato la sua relazione (in cui ha ritenuto essere di ordinaria manutenzione gli interventi relativi agli infissi e di straordinaria manutenzione gli altri interventi).
All'esito le parti hanno discusso la causa, riportandosi il procuratore di parte attrice al contenuto dei propri atti, facendo presente che i canoni non pagati comprensivi di oneri accessori ammontano all'attualità ad Euro 14.938,40, rilevando l'infondatezza della eccezione di inadempimento formulata da parte convenuta e insistendo nell'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto per morosità con il rilascio dell'immobile e la condanna al pagamento dei canoni con vittoria di spese. pagina 4 di 9 Il procuratore di parte convenuta ha evidenziato che il CTU ha confermato consistenza ed entità dei vizi lamentati, tutti dovuti a difetto di manutenzione di carattere straordinario;
ha rilevato che anche la problematica di chiusura degli infissi implica intervento di manutenzione di carattere straordinario;
ha rilevato come il CTU ha precisato che i problemi di infiltrazione sono dovuti ad una difettosa pendenza del terrazzo dell'appartamento; si è riportata a tutte le conclusioni formulate all'udienza del 04/02/2025 ed ha insistito per il rigetto della domanda di parte attrice e per la compensazione tra l'importo dei canoni non pagati e l'importo dei lavori di manutenzione straordinaria dell'immobile di pertinenza del locatore, quantificati nei preventivi allegati da parte convenuta alle osservazioni alla consulenza del
CTU. Ha chiesto inoltre “Qualora una volta accertata la compensazione tra le reciproche obbligazioni, il Giudice rilevi una differenza dovuta dai conduttori, si chiede che venga disposto un termine per adempiere. In subordine si chiede la condanna dei locatori all'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria dell'immobile locato…”.
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Preliminarmente è incontestato tra le parti, oltre che documentato, il rapporto di locazione, come da contratto del 30.05.2016 e registrato in data 07.06.2016, per un importo complessivo annuo pari a €
6.000,00, da corrispondere in dodici rate mensili, ciascuna pari ad € 500,00.
Si ricorda in merito che "il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento" (Cass. n. 15659/2011; cfr. Cass. SS.UU. n.
13533/2001; Cass. 826/2015).
Parte convenuta si è opposta alla convalida dello sfratto deducendo motivi che, alla disamina degli atti, sono infondati.
Ed invero, a fronte della contestazione di mancato pagamento dei canoni, parte convenuta non ha fornito prova di pagamento dei canoni e delle somme dovute in relazione al contratto di locazione.
La CTU svolta, inoltre, ha escluso che i vizi lamentati possano incidere sul godimento complessivo dell'immobile e possano renderlo inabitabile e/o inutilizzabile, potendosi concludere per l'assoluta abitabilità e agibilità dell'appartamento in esame, salvo il normale deterioramento dovuto all'usura e dal normale utilizzo quotidiano. pagina 5 di 9 Parte convenuta infatti non ha fornito prova che le infiltrazioni e i vizi denunciati per i quali i locatori non hanno provveduto alle riparazioni avessero determinato una impossibilità, anche solo parziale del godimento dell'immobile locato ed anzi i conduttori hanno continuato a godere a fini abitativi dell'immobile in oggetto, cosicché nessuna efficacia paralizzante della pretesa creditoria può essere attribuita alla formulata eccezione, non ricorrendo i presupposti legittimanti.
Occorre inoltre rilevare in proposito che: “In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare
l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte
(…)”, (Cass. 20322/2019).
Deve inoltre rilevarsi la sostanziale differenza tra la sospensione del pagamento del canone ex art. 1460
c.c., anche parziale, e la richiesta di riduzione del canone medesimo ex art. 1458 c.c., così come delineata dalla S.C., che ha affermato che: “se la permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la sospensione totale del canone nel caso in cui l'inutilizzabilità di detta detenzione renda totale anche l'inadempimento del locatore, qualora invece sussista ancora un grado di utilizzabilità dell'immobile locato, ovvero una "quota" di adempimento del locatore, il conduttore potrà sospendere in proporzione il versamento del canone, applicandosi quindi integralmente
l'articolo 1460 e seguendo, per effettuarne nel concreto la corretta applicazione, il parametro posto nel secondo comma dell'articolo, ove lo si evince a contrario: se non corrisponde alla buona fede oggettiva sospendere l'adempimento nel caso in cui l'inadempimento o _l'adempimento inesatto di controparte "avuto riguardo alle circostanze" non giustifichi la - sospensione, viceversa la sospensione è corrispondente alla buona fede oggettiva quando "avuto riguardo alle circostanze"
l'inadempimento o l'adempimento inesatto del locatore è tale da giustificare il rifiuto di adempimento del conduttore. E in questo raffronto sintonizzante non può non venire inclusa pure la sospensione parziale - quindi la determinazione proporzionale del quantum del canone sospeso”,
(Cass. 16918/2019). Nel caso in esame, come da conclusioni formulate dal c.t.u., l'immobile locato è da ritenersi pienamente utilizzabile, ed anche all'odierna udienza il CTU ha chiarito che i fenomeni di pagina 6 di 9 infiltrazione e/o umidità si manifestano in zone circoscritte dell'immobile e, pur rilevando il mancato intervento da parte del locatore per interventi di manutenzione straordinaria (e sul punto occorre precisare che è stabilito in contratto all'art. 12 essere a carico del conduttore gli interventi per la manutenzione ordinaria per interventi di piccola manutenzione anche riguardo i serramenti), ha escluso che i difetti e vizi riscontrati possano incidere sulla fruibilità e sul valore locativo dell'immobile.
Deve ritenersi pertanto ricorrere grave inadempimento da parte dei conduttori che, a fronte dei lamentati vizi e malfunzionamenti, hanno inteso sospendere totalmente il versamento del canone di locazione, trattandosi di condotta per nulla proporzionata a quanto lamentato e tale da incidere negativamente sull'equilibrio sinallagmatico delle obbligazioni rispettivamente a carico delle parti, posto che, anche a ritenere una riduzione (non verificatasi) del godimento dell'immobile a seguito dei vizi denunciati, l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. non appare giustificare, la sospensione integrale del pagamento del canone, dovendo aversi riguardo alla proporzione dei rispettivi inadempimenti ed alla esigenza di preservare l'equilibrio sinallagmatico del contratto (cfr. Cass.
8760/2019).
Il CTU inoltre, richiesto con il quesito di verificare “…..se il valore locatizio dell'immobile, a causa degli eventuali vizi ove gli stessi siano da fare risalire a difetto di manutenzione straordinaria sia diminuito ed in quale misura”, ha concluso nel senso che “I vizi sopra definiti sono da attribuire, secondo lo scrivente, a difetti di manutenzione alcuni di carattere ordinario e alcuni di carattere straordinario. I difetti sopra evidenziati, secondo lo scrivente, non incidono sul valore del canone di fitto precedentemente concordato” e tale conclusione ha confermato all'odierna udienza.
Ne deriva l'infondatezza della domanda formulata in via riconvenzionale da parte convenuta di riduzione della misura del canone di locazione, domanda che pertanto va rigettata.
Deve concludersi pertanto, incontestato essendo fra le parti il mancato pagamento dei canoni di locazione e non essendo stata fornita prova da parte dei convenuti della estinzione dell'obbligazione a loro carico di pagamento dei canoni di locazione ed evidenziato, inoltre, che nel contratto risulta espressamente previsto all'art. 4 che: “il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato o ritardato pagamento, totale o parziale, del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori, trascorsi i termini di cui all'art. 5 della l. 392/1978, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone, (nonché di quant'altro dovuto ove di importo pari a una mensilità pagina 7 di 9 del canone), costituisce in mora il conduttore, e darà diritto al locatore di chiedere la risoluzione del contratto, come per legge, oltre al risarcimento degli eventuali danni, fatto slavo quanto previsto dagli artt. 55 e ss., l. 27 luglio 1978 n. 392”, che ricorra grave inadempimento del conduttore.
Il criterio che consente di valutare la gravità dell'inadempimento, peraltro, trova riferimento normativo nell'art. 5, l. n. 392/1978, che prevede che costituisce motivo di risoluzione il mancato pagamento di un importo che superi quello di due mensilità, nonché all'art. 55 l. n. 392/1978.
Nel caso in esame, la incontestata circostanza della persistente morosità, protratta dal mese di marzo
2023 ad oggi ed ammontate a complessivi € 12.500,00 a titolo di canoni scaduti ed insoluti da marzo
2023 a febbraio 2025, oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo, oltre alla somma di
€ 1.688,40 per quote condominiali somministrazione acqua, come da prospetto contabile allegato alla citazione da parte intimante, è tale da integrare grave inadempimento.
Ne consegue l'accoglimento della domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione
(implicitamente già contenuta nella domanda di convalida di sfratto) per grave inadempimento del conduttore, con conseguente condanna dei convenuti al pagamento dei canoni locatizi insoluti per le mensilità da marzo 2023 all'attualità, oltre interessi legali ex art. 1284 comma 1 c.c. dalle singole scadenze, nonché alla quota somministrazione acqua, per un importo complessivo di € 14.188,40, oltre ai maturandi canoni fino all'effettivo rilascio dell'immobile.
Essendo inoltre l'immobile ad oggi ancora occupato, va ordinato rilascio dell'immobile sito in Rende,
Via Fratelli Bandiera n. 9 nel fissando termine per l'esecuzione come in dispositivo, tenuto conto delle esigenze abitative dei convenuti.
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte convenuta e si liquidano come in dispositivo applicando i valori minimi della tariffa per le fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisionale tenuto conto del valore della causa (scaglione 5.201,00-26.000,00).
Le spese di CTU liquidate in corso di causa con decreto del 2.1.2025, vanno poste definitivamente a carico di parte convenuta e, essendo i convenuti ammessi al gratuito patrocinio, vanno poste a carico dell'Erario, salvo rivalsa.

P.Q.M.

Il Tribunale di Cosenza, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
pagina 8 di 9 -accoglie, per quanto in parte motiva la domanda proposta dal locatore, Sig.ra come Parte_1 rappresentata dall'amministratore di sostegno Sig. e, per l'effetto, risolve il contratto Parte_2
di locazione in oggetto, concluso in data 30.05.2016 e registrato in Rende il 07.06.2016, serie 3t, numero 2898, relativo all'appartamento sito in Rende alla Via Fratelli Bandiera n. 9, iscritto al fg. 38,
p.lla 940, sub. 26, per grave inadempimento dei conduttori;

-Condanna i conduttori, Sigg. e , al pagamento, in solido fra loro, Controparte_1 CP_2 in favore di parte attrice della complessiva somma di € 12.500,00 a titolo di canoni di locazione scaduti ed insoluti dal mese di marzo 2023 al mese di febbraio 2025, oltre ulteriori canoni a scadere sino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali ex art. 1284 comma 1 c.c. dalle singole scadenze sino al soddisfo, nonché della somma di € 1.688,40 per quote condominiali di somministrazione acqua;

-Rigetta, per come in motivazione, le domande formulate da parte convenuta;

-Ordina ai convenuti il rilascio dell'immobile in oggetto libero da persone e cose e fissa per l'esecuzione la data del 30 maggio 2025;
-condanna altresì parte convenuta alla rifusione, in favore di parte attrice, delle spese di lite, che liquida in € 2.540,00 per competenze oltre rimborso forfettario al 15%, CPA e IVA come per legge, oltre euro
76,00 per C.U. e Bollo;

-pone definitivamente le spese di CTU liquidate in corso di causa con decreto del 2.1.2025 a carico delle parti convenute e, essendo le parti convenute ammesse al gratuito patrocinio, pone dette spese a carico dell'Erario, salvo rivalsa.
Cosenza, 25 febbraio 2025
Il giudice dott.ssa Lucia Angela Marletta
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