N. R.G. 2326/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Ravenna in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. PIETRO
BARONIO ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 23263/2023 promossa da:
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. Stefano Parte_1 C.F._1
Trane, elettivamente domiciliato presso il difensore in Bologna Via Murri n°48
ATTORE contro
(p. iva , con il patrocinio Controparte_1 P.IVA_1 dell'avv. Cristina d'Onofrio, elettivamente domiciliato presso il difensore in Ravenna Piazza Kennedy n°22
CONVENUTO
CONCLUSIONI
All'udienza del 17/02/2025 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni riportandosi alle proprie memorie integrative.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato nella sua qualità di proprietario Parte_1
e locatore, in forza di contratto 30/12/2017 reg.to il 11/01/2018 dell'immobile ad uso commerciale sito in Ravenna Via Classense n°76, intimava sfratto per morosità nei confronti della propria conduttrice ditta individuale per il mancato pagamento del Controparte_1 canone locatizio di febbraio 2023 per l'importo di € 1.210,00 e delle spese condominiali a consuntivo
2022 per € 11.152,36 e quindi complessivamente per l'importo di € 12.362,36.
Evidenziava altresì l'ulteriore inadempimento derivante dalla mancata consegna della polizza assicurativa prevista in contratto.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 1 di 3 Nella fase sommaria si costituiva l'intimato opponendosi alla convalida precisando che il canone di locazione era già stato pagato seppur con lieve ritardo dovuto al fatto che la scadenza contrattuale si era accavallata con la notifica di un pignoramento presso terzi ancora in corso, le spese condominiali erano anch'esse state saldate una volta che l'amministrazione aveva operato lo scorporo tra proprietario e conduttore mentre la polizza assicurativa non era mai stata richiesta in precedenza e comunque ne esisteva già una condominiale e due ulteriori estensioni stipulate dal conduttore.
Eccepiva quindi, in conclusione, che non sussisteva il requisito della gravità dell'inadempimento necessario per una pronuncia risolutoria del contratto.
Con ordinanza 25/09/2023 veniva rigettata la richiesta di ordinanza di rilascio e mutato il rito.
La mediazione obbligatoria non sortiva alcun esito, entrambe le parti depositavano memorie integrative, parte attrice evidenziava in aggiunta anche l'esistenza di una veranda non autorizzata.
La causa veniva istruita con prove per interpello e per testi e quindi discussa all'udienza del 17/02/2025 in cui è stata data lettura del dispositivo.
La domanda è infondata e va rigettata.
Parte attrice ha inteso coltivare a cognizione piena la domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore sotto il preminente profilo dell'inadempimento, o meglio del tardivo adempimento, nel pagamento dei corrispettivi contrattuali insoluti.
L'adempimento tardivo del canone riguarda l'importo di € 1.210,00 per la mensilità di febbraio 2023 scaduta il 15 del mese e saldata il successivo 20/03/2023, unitamente alla mensilità di Marzo 2023, prima dell'udienza di convalida (cfr. docc. 2 – 3).
Così pure il saldo delle spese condominiali nell'importo effettivamente dovuto dopo le verifiche dell'amministratore (quasi il 50% di quello reclamato) è avvenuto entro il mese di Aprile 2023 (cfr. docc. 5 – 6).
È principio noto che la sanatoria della morosità intervenuta dopo la notifica dell'intimazione non preclude il giudizio sulla valutazione della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. e quindi sulla risoluzione o meno del contratto di locazione (cfr. ex multis Trib. Roma VI 21/05/2020 n°7558 – Trib.
Roma VI 09/10/2019 n°19442), tale valutazione però non è automatica ma devoluta alla discrezionalità del giudice di merito che deve tenere conto sia dell'ammontare del debito, sia del tempo intercorso per la sua sanatoria, sia di tutte le circostanze che hanno determinato il ritardo (cfr. Trib. Firenze
04/01/2021 n°2296 – Trib. Bologna 26/02/2020 n°425 – Trib. Roma VI 29/10/2019 n°20592) “….. operando un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore ed il legittimo diritto di quest'ultimo a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento” (cfr. Trib. Roma VI 03/06/2022 n°8843).
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 2 di 3 Per quanto attiene all'ipotizzata inadeguatezza assicurativa, da un lato si rileva che la stessa non era mai stata contestata in precedenza il che è quindi un chiaro segnale dell'irrilevanza per la parte locatrice, e dall'altro lato che comunque dalla documentazione prodotta (cfr. docc. 7 – 8 – 9) risulta una complessiva tutela dell'immobile idonea a garantire il proprietario anche in assenza del vincolo specifico a suo favore.
Anche la presenza della veranda retrattile non appare una violazione contrattuale tenendo conto che la stessa, come risultato dall'istruttoria svolta, era di fatto già esistente da parecchi anni e quindi da supporre come tollerata da parte del locatore che ha acquisto l'immobile con tale arredo già presente.
Dall'esame della complessiva fattispecie ritiene dunque il Tribunale che negli inadempimenti contestati alla parte conduttrice, valutati nella globalità della situazione contrattuale ed economico/sociale contingente e rapportati allo specifico interesse economico della parte locatrice nonché alla loro incidenza sul vincolo sinallagmatico, non si possa ravvisare quella gravità necessaria per una pronuncia risolutoria.
Le spese possono eccezionalmente essere integralmente compensate tra le parti tenendo conto da un lato della sostanziale soccombenza dell'attore nella fase di merito e dall'altra del diritto dello stesso di ottenere il ristoro della fase sommaria di convalida.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda di cui in epigrafe ed in accoglimento della stessa, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
CP_
- rigetta la domanda proposta da nei confronti della individuale Parte_1
[...]
Controparte_1
- compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Ravenna, 17 febbraio 2025
Il Giudice
dott. Pietro Luigi Giuseppe Baronio
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 3 di 3