N. R.G. 3105/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa UD ON UA ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3105/2022 promossa da:
, con il patrocinio dell'avv. ALESSANDRO MUNNO (C.F. Parte_1
), elettivamente domiciliato presso il suo studio in Cosenza, Via Milelli C.F._1 nr. 19.
ATTORE contro
, in persona dell'amministratore p.t. (C.F. Controparte_1 Controparte_2
), che lo rappresenta e difende anche in proprio, ai sensi dell'art. 86 C.F._2
c.p.c., elettivamente domiciliato presso il suo studio in Cosenza, via Ezio Tarantelli, n. 3.
CONVENUTO

OGGETTO: impugnazione delibera assembleare del 07.04.2022
CONCLUSIONI: come in atti
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione, ritualmente notificato, l'odierno attore conveniva in giudizio dinanzi all'intestato Tribunale, il per sentire accertare e dichiarare la Controparte_3 nullità, ovvero l'annullabilità, della delibera adottata dall'assemblea condominiale in data 07 aprile 2022, previa sospensione di efficacia della delibera stessa, con vittoria di spese e competenze di lite.
pagina 1 di 6 Il sig. , in qualità di proprietario di un appartamento facente parte del Pt_1 CP_1 convenuto, esponeva di non aver ricevuto alcun avviso di convocazione assembleare, come previsto dall'art. 66 disp. att. cc. e che, conseguentemente, non aveva potuto partecipare alla discussione e deliberazione su punti rilevanti posti all'ordine del giorno, tra cui bilanci e lavori straordinari.
Precisava inoltre che il verbale assembleare gli veniva notificato in data 21.04.2022.
Altresì, rilevava la non idoneità del luogo scelto per la riunione ai fini di una serena e libera discussione, essendosi tenuta presso l'abitazione di un condomino con il quale intercorrevano dissidi personali.
Con comparsa di costituzione e risposta del 23.01.2023 si costituiva il , in Controparte_1 persona dell'amministratore pro tempore Avv. eccependo in via preliminare Controparte_2
l'improcedibilità del giudizio per violazione dell'art. 4 del d.lgs. n. 28/2010 in ragione della difformità tra la domanda giudiziale e l'istanza di mediazione obbligatoria, ritenuta generica e incompleta. In particolare, il rilevava la mancata indicazione, nell'istanza di CP_1 mediazione, della questione relativa alla contestazione sul luogo di svolgimento dell'assemblea condominiale.
Nel merito, il convenuto chiedeva il rigetto delle domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto. Nella specie, sosteneva che l'attore fosse stato regolarmente citato all'assemblea del 07.04.2022 mediante raccomandata inviata tramite servizio di posta privata, ma che aveva rifiutato la consegna, come attestato dall'ufficiale incaricato;
quanto alla scelta del luogo, il Condominio contestava la denuncia di inidoneità dello stesso, sottolineando come il sig. avesse sempre manifestato disinteresse verso la vita condominiale, non Pt_1 partecipando alle assemblee e non versando quote condominiali. In ogni caso, rilevava come l'attore avesse alienato l'immobile in data 27.12.2022, perdendo la qualità di condomino e, dunque, dell'interesse attuale all'impugnazione della delibera.
Altresì, il Condominio chiedeva la condanna dell'attore ex art. 96 c.p.c.; con vittoria di spese e competenze di lite.
La causa veniva istruita con prova testimoniale e assunta poi in decisione all'udienza del
28.05.2025 con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.
Sulla eccezione preliminare di improcedibilità per violazione dell'art. 4 del d.lgs. n. 28/2010. pagina 2 di 6 L'eccezione sollevata dal convenuto, fondata sulla presunta genericità CP_1 dell'istanza di mediazione per asimmetria tra il contenuto dell'istanza stessa e le ragioni poste a fondamento dell'atto di citazione, non può essere accolta.
Ed invero, da giurisprudenza di legittimità ormai consolidata, emerge come l'obbligo di cui all'art. 4 del d.lgs. n. 28/2010 deve intendersi riferito al nucleo fondamentale della controversia, e non alle singole articolazioni o domande accessorie che possono emergere in sede giudiziale (Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n. 29333 del 2019).
Tale principio è stato ribadito di recente anche dalla giurisprudenza di merito, la quale ha statuito che: “affinché possa ritenersi soddisfatta la condizione di procedibilità della domanda non è necessario che vi sia perfetta simmetria tra l'istanza di mediazione e la domanda giudiziale, essendo sufficiente che i fatti posti a fondamento della successiva domanda siano gli stessi enucleati nella domanda di mediazione, a nulla rilevando l'esatta qualificazione giuridica della vicenda(…)”. Ciò trova una spiegazione in tali termini:” Poiché la domanda di mediazione non è un atto processale strictu sensu inteso e la procedura di giustizia consensuale è caratterizzata da una connaturale informalità degli atti e della sua procedura, la necessaria indicazione delle "ragioni della pretesa" di cui all'art. 4 co. 2 D.Lgs. n. 28/2010 deve essere intesa nel senso della necessaria "allegazione di una situazione latamente ingiusta per la quale si prospetti una futura, possibile azione di merito, non risultando necessario inquadrare giuridicamente il fatto: ciò in quanto, come già detto, l'istanza di mediazione non richiede anche l'indicazione di "elementi di diritto", come invece avviene per la citazione ex art. 163 c.p.c., e per il ricorso, ex art. 414 c.p.c. ovvero per gli atti in generale, ex art. 125 c.p.c. (cfr. Tribunale di Roma, Sez. V, n. 259 del 2022; Tribunale di Teramo,
Sentenza n. 332 del 2025).”
Nel caso di specie, l'istanza di mediazione presentata dall'attore, per come allegata in atti, indica chiaramente l'impugnazione del verbale assembleare del 7 aprile 2022, facendo riferimento alla violazione dell'art. 66 disp.att. cc. e alla mancata convocazione. Tali elementi costituiscono il nucleo fondamentale della controversia, in quanto la legittimità della delibera assembleare dipende primariamente dalla regolare convocazione del . CP_1
Inoltre, l'espressione “tra le altre cose” contenuta sull'istanza di mediazione, nella descrizione dell'oggetto, lascia intendere che vi siano ulteriori motivi di impugnazione, coerenti con quelli poi sviluppati in sede giudiziale, tra cui la contestazione del luogo di svolgimento dell'assemblea. pagina 3 di 6 A ciò si aggiunga che il procedimento di mediazione è stato effettivamente avviato e che le parti si sono incontrate innanzi al mediatore designato, come da verbale del 15/07/2022 allegato in atti. Pur non essendo riportato il contenuto della discussione, è ragionevole ritenere che il abbia avuto occasione di conoscere le ragioni della pretesa, senza CP_1 sollevare contestazioni formali circa la genericità dell'istanza.
Pertanto, l'eccezione deve essere rigettata, essendo stata la condizione di procedibilità validamente assolta.
Nel merito,
In via preliminare, si richiamano i principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità in merito alla distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali.
Ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dalla l. n. 220/2012, l'impugnazione per annullamento costituisce la regola generale, ed è ammessa per le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio, su iniziativa dei condomini assenti, dissenzienti o astenuti, entro il termine perentorio di trenta giorni.
Diversamente, l'azione di nullità è circoscritta alle ipotesi di vizi radicali e residuali, quali la mancanza degli elementi essenziali, l'illiceità dell'oggetto o il difetto assoluto di attribuzioni (cfr.
Cass. SS.UU. n. 9839/2021).
Nel caso in esame, il vizio dedotto dall'attore, consistente nella mancata convocazione all'assemblea del 07 aprile 2022, integra un'ipotesi di annullabilità, in quanto incide sulla regolarità del procedimento deliberativo.
Ciò premesso, dall'esame della documentazione prodotta e delle risultanze istruttorie, emerge una mancanza di prova dell'effettivo invio della convocazione assembleare al Sig. Pt_1
, tale da precludere la regolare costituzione dell'assemblea del 07/04/2022.
[...]
Altresì, si rileva una contraddizione evidente tra la distinta di recapito prodotta dal convenuto, nella quale la raccomandata in questione risulta “RIFIUTATA” e l'avviso di giacenza prodotto dall'attore, dove al contrario risulta: “consegna non effettuata a causa dell'ASSENZA del destinatario”.
A ciò si aggiunge la testimonianza resa in udienza il 13/10/2023 dal Sig. , Tes_1 incaricato della consegna nonché proprietario della ditta di posta privata, il quale ha dichiarato di aver trovato il Sig. in casa, e che quest'ultimo avrebbe manifestato Pt_1
l'intenzione di ritirare la raccomandata in un momento successivo, previo consulto con il pagina 4 di 6 proprio legale. Questa circostanza appare incompatibile con la dicitura “assenza del destinatario” riportata nell'avviso di giacenza, e non consente di ritenere provata la consegna o il rifiuto consapevole della stessa.
Inoltre, ai sensi dell'art. 2, lett. c delle Condizioni Generali del Servizio Postale allegati in atti, la raccomandata deve fornire al mittente una prova dell'avvenuta spedizione e consentire la verifica dello stato dell'invio. Nel caso di specie, non è stata prodotta alcuna ricevuta di accettazione, né etichetta di tracciamento, né avviso di ricevimento firmato dal destinatario, elementi minimi richiesti per ritenere perfezionata la notifica.
Pertanto, la convocazione deve ritenersi giuridicamente inesistente, e la delibera adottata in data 07/04/2022 viziata da irregolare costituzione dell'assemblea, con conseguente annullabilità ai sensi dell'art. 1136 c.c. e art. 66 disp. att. c.c.
Quanto alla questione relativa alla carenza di interesse alla impugnazione della delibera sollevata dal convenuto, occorre rilevare che l'attore era condomino al momento CP_1 della delibera impugnata e, in quanto tale, titolare del diritto di partecipare all'assemblea. Tale diritto è stato leso dalla mancata convocazione. Di fatto, ai sensi degli artt. 1136 c.c. e 66 disp. att. c.c., la regolare convocazione di tutti i condomini è condizione essenziale per la validità delle deliberazioni assembleari. Tale lesione, già verificatasi, non può essere sanata da eventi successivi, irrilevanti rispetto alla regolarità del procedimento deliberativo.
A conferma di tale principio, giurisprudenza ormai consolidata afferma che: “l'interesse del condomino che faccia valere un vizio di annullabilità(…) di una deliberazione dell'assemblea, non può, infatti, ridursi al mero interesse alla rimozione dell'atto, ovvero ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti: la delibera assembleare è annullabile sulla base del giudizio riservato al soggetto privato portatore di quella particolare esigenza di funzionalità dell'atto collegiale tutelata con la predisposta invalidità, esigenza che si muove al di fuori del complessivo rapporto atto-ordinamento”
(Cass.civ., 28.5.2020, n.10071; Cass. Civ., n.15550 del 2017; Cass. Civ. n. 23903 del 2016;
Corte d'Appello di Palermo, sez. II, sent. n. 730 del 6 maggio 2021).
Vi è però da dire che, sebbene inizialmente e al tempo della impugnativa della delibera il
ES era condomino, quindi legittimato attivo a proporre l'azione per come in realtà avvenuto, tale posizione però è venuta meno alla data delle presente sentenza per come pagina 5 di 6 documentato dal convenuto il quale ha depositato in atti comunicazione CP_1 dell'attore e a sua firma del 18.01.2023 indicando non essere più condomino avendo venduto l'appartamento in data 27.12.2022 e di rivolgersi per qualsiasi affare al nuovo proprietario.
Tale assunto di vendita non è stato contestato dall'attore, ex condomino.
Sul punto, la Corte di Cassazione, sez. II, 14 giugno 2024, n. 16654, afferma che il presupposto ineludibile perché sussista la legittimazione ad impugnare da parte del condomino la delibera assembleare è che tale qualità debba sussistere fino al momento della decisione della lite. Venuto meno tale status nel corso del giudizio – di solito, per avvenuta alienazione dell'unità immobiliare posta nello stabile – l'attore è ormai uscito dalla compagine condominiale, comportando ciò la cessata materia del contendere. Il condomino-venditore perde la qualità di condomino e quindi l'interesse a portare avanti la causa, a meno che non dimostri che gli effetti della delibera continuano a incidere sul suo patrimonio anche dopo la vendita. Tale prova, nel caso sottoposto al Tribunale, non è stata fornita comportando, pertanto, la cessata materia del contendere per carenza di interesse dell'attore, Pt_1
.
[...]
Rimane assorbita ogni altra questione, anche nel merito.
Le spese, considerato l'esito del giudizio, possono ritenersi interamente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
dichiara cessata la materia del contendere;

compensa le spese di lite.
Cosenza, 19 ottobre 2025
Il Giudice
dott.ssa
UD ON UA
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