Tribunale Ordinario di L'Aquila
SEZIONE UNICA
UDIENZA 17/12/2025 RISERVATA
Ex art. 127 cpc
N. R.G. 2350/2024
Il giudice NA AR CI lette le “note in sostituzione di udienza” redatte e depositate NR PI lette le “note in sostituzione di udienza “ redatte e depositate CA TI lette le note di discussione depositate dalle parti;

Il Giudice dato atto, si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio, alle ore 17:30 dà lettura dell'allegata sentenza mediante invio della stessa tramite l'applicativo consolle del magistrato.
L'Aquila, lì 17/12/2025
Il giudice
NA AR CI REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
T R I B U N A L E DI L ' A Q U I L A
Il Tribunale di L'Aquila in composizione monocratica in persona del Giudice Onorario dott.ssa NA AR CI ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in I grado, iscritta al n. 2350/2024 R.G. decisa ex art. 429 c.p.c. vertente
T R A
NR PI elettivamente domiciliato in Via G. Mazzini, 65 Avezzano presso e nello studio dell'avv. IORIO ELISABETTA dal quale è rappresentato e difeso
Attore
E
CA TI elettivamente domiciliata in Via S Agostino 25 L'Aquila presso e nello studio dell' avv. BAFILE FRANCESCO
Convenuta
OGGETTO: intimazione di sfratto per finita locazione
CONCLUSIONI DELLE PARTI
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va evidenziato che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo”, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della Legge 18 giugno 2009, n. 69, e in maniera sintetica a norma dell'art. 16 bis, comma 9-octies del D.L. 18 ottobre 2012 n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012 n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n.

2-ter) del D.L. 27 giugno 2015 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015 n. 132).
Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, le memorie e i verbali di causa.
Appare tuttavia opportuno precisare l'oggetto del processo nonché riportare, sinteticamente, le rispettive domande, deduzioni ed eccezioni nella misura in cui le stesse siano rilevanti ai fini del decidere.
Con ricorso di data 05/02/2024 CO OD ha intimato lo sfratto per finita locazione e citazione per la convalida alla signora TT LA. Ha dedotto l'intimante:
-di aver acquistato in data 21.10.2023, con atto di compravendita a rogito Notaio Dr.
Repertorio n. 8669 Raccolta 6911, da Persona_1 Controparte_1
l'appartamento, il locale cantina e il garage siti in L' Aquila via Piccolomini n. 28; - che nell'art. 4 del contratto di compravendita la venditrice aveva dato atto che il bene era locato in virtù del contratto di locazione di natura transitoria, regolarmente registrato, sottoscritto in data 1° febbraio 2023, con scadenza al 31 gennaio 2024; - di essere subentrato ex lege nel suddetto contratto;
- che in data 31.10.23 aveva sottoscritto con la venditrice e la conduttrice LA TT una Controparte_1
scrittura privata in cui si era stabilito che a seguito della compravendita effettuata il
21.10.2023 il pagamento del canone mensile di affitto sarebbe stato accreditato sul conto corrente di esso intimante;
-che con raccomandata in data 19.01.2024 consegnata il 23.01.2024, aveva chiesto la restituzione dell'appartamento alla data della scadenza del contratto 31/01/2024: - che TT LA non aveva risposto alla lettera ma aveva comunicato in data 29.01.2024 tramite messaggio whatsApp l'intenzione di non lasciare l'appartamento.
La conduttrice TT LA si è costituita in giudizio con comparsa di data 05/06/2024 per opporsi alla convalida;
in particolare, ha contestato la validità del contratto che fissava la durata di un anno anziché la durata secondo la previsione legislativa ordinaria, deducendo che non ricorrevano le esigenze di transitorietà, genericamente indicate nel contratto quali “motivi lavorativi” ciò perché nel contratto di locazione sottoscritto, seppure presente la presunta esigenza di transitorietà della conduttrice, mancava, invece, l'allegazione dell' apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza.
All'udienza del 16/09/2024, svoltasi in contraddittorio con le parti, con ordinanza di pari data, il Giudice, ritenuto non sussistenti i presupposti di legge per ordinare il rilascio dell'immobile, ha rigettato l' istanza di rilascio provvisoria ex art. 665 c.p.c. e ha disposto il mutamento di rito ex art. 667 c.p.c. con assegnazione all'istante del termine di trenta giorni e all' intimata del termine al dieci giorni prima della udienza fissata al 13/01/2025 per l'integrazione degli atti introduttivi. Inoltre, ha ordinato che fosse esperito il procedimento di mediazione obbligatorio ex D. Lgs. 4 marzo 2010, n.
28 presso un Organismo territorialmente competente.
Soltanto parte attrice ha depositato le memorie integrative ex art. 426 c.p.c. precisando le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria difesa:
In via preliminare:
-dichiarare la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria (Legge 9/12/1998 n. 431 articolo 5, comma1) registrato presso l'Agenzia delle Entrate di L'Aquila il 22.03.23 al n. 1451 Serie 3T (cfr doc 2 intimazione di sfratto) nel merito: ordinare l'immediata riconsegna del bene e condannare la signora
TT LA (Cod. Fisc. ) nata l'[...] a [...] ed ivi CodiceFiscale_1
residente in [...] al rilascio dell'immobile locatole indicato in narrativa, sito in L'Aquila alla Via Piccolomini n. 28, con ogni accessorio e pertinenza, libero e sgombro da persone e da cose;

condannare ex art. 1591 c.c. la signora TT LA al pagamento dal 31.01.24, data di cessazione del contratto, dei canone di locazione dovuti, della somma di € 100,00 mensile per l'occupazione senza titolo del locale cantina, degli oneri accessori, dell'importo IMU sino alla restituzione dell'immobile;
in via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di parte resistente quantificare in termini di giustizia il canone di locazione, adeguandolo all'affitto medio per le case attualmente sul mercato, e considerando anche l'occupazione del locale cantina non prevista nel contratto di locazione oggetto di causa, oltre oneri accessori;

condannare la resistente alle spese, diritti e onorari di giudizio”.
Espletato con esito negativo il procedimento di mediazione, la causa, istruita con produzioni documentali, all'udienza odierna è stata discussa mediante trattazione scritta ed è stata decisa ex art. 429 c.p.c..
Preliminarmente, va evidenziato che le conclusioni come precisate dall'attore nelle note difensive conclusionali di data 05/12/2025 limitatamente alle domande nuove sono inammissibili, essendo la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. preposta a fissare in modo definitivo le domande e le istanze che sono conseguenziali alla difesa avversaria.
La convenuta nelle note difensive conclusionali si è riportata integralmente alle conclusioni precisate nella comparsa di costituzione in giudizio.
Passando all'esame del merito, nel presente giudizio si controverte sulla natura del contratto di locazione di data 1° febbraio 2023 per il quale l'attore ha agito in giudizio per far accertare la finita locazione dichiarata di natura transitoria, a fronte della posizione assunta dalla conduttrice che ne assume, invece, la durata quadriennale.
Il contratto formalmente è stato rubricato come “Contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria (legge n. 431 del 1998 dell'articolo 5 comma 1)”.
All'art. 1 “Durata” stabilisce: “Il contratto è stipulato per la durata di dodici mesi dal
01/02/2013 al 31/01/2024, allorché fatto salvo quanto previsto dall'art. 2 cesserà senza bisogno di disdetta alcuna”.
All'art. 2 “Esigenza del conduttore” stabilisce: “Il conduttore, nel rispetto di quanto previsto dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei trasporti in concerto con il Ministro delle Economie e delle finanze, emanato ai sensi dell'art. 4, comma 2, della legge n. 431/1998 di cui il presente costituisce l'Allegato B e dall'Accordo Territoriale depositato presso il Comune di L' Aquila il 03/09/2019 dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto: motivi di lavoro”.
Al riguardo, però, si rileva che il contratto difetta delle condizioni di legge per la sua qualificazione alla stregua di un valido contratto di locazione a uso transitorio, in quanto le parti hanno omesso di indicare specificamente l'esigenza transitoria della conduttrice indicata in modo generico “motivi di lavoro” così da giustificare detta natura e la corrispondente durata, ed hanno, altresì omesso di allegare la documentazione comprovante la sussistenza delle esigenze abitative transitorie.
La transitorietà richiede, difatti, la sussistenza effettiva delle ragioni previste dalla legge attraverso il rinvio alla normativa secondaria, di cui al combinato disposto degli articoli 5 e 4 della L. n. 431 del 1998, nonché il rispetto dei requisiti formali previsti.
Il contratto, pertanto, deve essere riqualificato quale contratto di locazione di durata di quattro anni sino al 31/01/2017, rinnovabile per un periodo di ulteriori quattro anni, salvo facoltà del locatore di diniego di rinnovo del contratto nei casi tassativi di cui all'art. 3 della L. n. 431 del 1998, tra i quali rientra l' ipotesi in cui locatore intenda destinare l' immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori dei figli o dei parenti entro il secondo grado da comunicare alla conduttrice nei termini e nelle modalità di legge.
Di conseguenza la domanda di risoluzione del contratto de quo non può trovare accoglimento.
Merita, invece accoglimento la domanda di condanna della conduttrice TT LA al pagamento dal 31.01.24, della somma di € 50,00 mensile per l'occupazione senza titolo del locale cantina e degli oneri accessori, con esclusione dell'IMU che è di spettanza del proprietario, sino alla restituzione dell'immobile.
In punto di diritto, va evidenziato che nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario. Pertanto, a fronte dell'iniziale domanda di sfratto per finita locazione di un contratto transitorio, proposta nell'atto introduttivo del procedimento sommario, la domanda, formulata dal locatore nella memoria integrativa successiva al mutamento di rito ex art. 667 c.p.c. di condanna al pagamento di un'indennità per l'occupazione sine titulo del locale cantina di pertinenza dell'abitazione, per il caso in cui il contratto fosse stato ritenuto di durata quadriennale, è ammissibile.
Difatti, si evince dal contenuto del contratto che oggetto della locazione è soltanto l'appartamento sito in L' Aquila, via dei Piccolomini n. 28, piano 3, composto di n. 2 vani con cucina e servizi, ammobiliato (con esclusione del locale cantina e del garage oggetto di compravendita); inoltre il fatto storico, costituito dall'occupazione del locale cantina da parte della convenuta, documentato anche a mezzo produzioni fotografiche, non è stato contestato dalla medesima, il che comporta per il giudice ai sensi dell'art. 115 c.p.c. l'obbligo di astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato, sì da ritenerlo «sussistente» in quanto espunto dal thema probandum per volontà «dispositiva» delle parti. Il danno presuntivo nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo con valutazione equitativa, mediante il parametro del canone locativo di mercato può essere liquidato in € 50,00 mensili con decorrenza dal 31/01/2024 sino all'effettivo rilascio (Cass. civ.
SS.UU, n. 33645/2022; Cass. civ. n. 30971/2024).
In relazione alla domanda subordinata di quantificare in termini di giustizia il canone di locazione, adeguandolo all'affitto medio per le case attualmente sul mercato, va detto che il canone annuo nella misura pattuita dalla clausola contrattuale (art. 4) è valido e vincolante anche per l'attuale proprietario subentrato ex lege nel contratto di locazione. La domanda, pertanto, non è fondata.
Ogni altra questione resta nel merito assorbita.
La circostanza che parte convenuta soltanto in sede giudiziaria ha contestato l'asserita natura transitoria del contratto di locazione e il comportamento processuale della convenuta che nella fase cautelare aveva dichiarato di voler rilasciare l'immobile, costituiscono gravi e giustificate ragioni per compensare le spese di lite del presente giudizio.

P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando sulle conclusioni e tra le parti indicate in epigrafe, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:
- rigetta la domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 1° febbraio 2023;
- in accoglimento della domanda attorea accerta che il locale cantina è occupato in via esclusiva, in assenza di un valido titolo giustificativo, dalla convenuta LA AT a far data dal 31/01/2024 e per l'effetto condanna la medesima a corrispondere all'attore
CO OD, a titolo di indennità di occupazione, la somma di € 50,00 mensili dal
31/01/2024 all'effettivo rilascio oltre rivalutazione ed interessi maturati dalle singole scadenze al saldo;

-spese di lite interamente compensate.
L' Aquila, 17/12/2025
Il Giudice
Dott.ssa NA AR CI