n. 2633/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MARSALA
Sezione Civile in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. TE TO, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 2633/2022 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 [...]
) entrambi residenti a [...], rappresentati C.F._2
e difesi dall'Avv. Pietro Enzo Gancitano posta elettronica , ed Email_1 elettivamente domiciliata in Mazara del Vallo nella via Castelvetrano n.113
- attori opponenti - contro
( ) nata a [...] il [...] Controparte_1 C.F._3
(P.I. Controparte_2
REA 187871), elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Tobia Di Dio sito in P.IVA_1
Trapani nella G.Errante, 17, posta elettronica certificata: Email_2
- convenuta opposta - avente ad oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo;
contratto di mediazione
CONCLUSIONI DELLE PARTI
1 Attrice opponente: […] – Ritenere e dichiarare infondata in fatto e diritto l'azionata pretesa monitoria e, per l'effetto, revocare il decreto ingiuntivo oggi opposto per i motivi in narrativa meglio specificati e per ogni altro ritenuto di giustizia.;
– Ritenere e dichiarare la temerarietà del giudizio monitorio instaurato e pertanto disporre la condanna ai sensi dell'art.96 c.p.c.;
– Con vittoria di spese e competenze, oltre spese generali del 15%, oltre IVA e CPA.
-convenuta opposta: […] Nel merito, accertare e dichiarare che l'attività posta in essere dall'odierna opposta abbia rappresentato l'antecedente causale per la conclusione dell'affare e per l'effetto rigettare l'opposizione per cui si procede, confermando il decreto ingiuntivo n. 736/2022 e per l'effetto condannare gli opponenti a pagare le somme scaturenti dallo stesso oltre che la condanna per lite temeraria ex art.96 c.p.c..
Il tutto con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio.

RAGIONI in FATTO e in DIRITTO della DECISIONE
(art. 118 disp. Att. C.p.c. rif. L. 69/2009) il Giudice
- osservato che il novellato art. 132 c.p.c esonera oramai dall'esposizione del tradizionale
"svolgimento del processo", essendo sufficiente, ai fini dell'apparato giustificativo della decisione, "la concisa esposizione della ragioni di fatto e di diritto della decisione";
- ritenuta la legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem (cfr., da ultimo, Cass.
3636/07), la cui ammissibilità - così come quella delle forme di motivazione c.d. indiretta – risulta oramai definitivamente codificata dall'art.16 del d.lgs 5/03, recettivo degli orientamenti giurisprudenziali ricordati;

- osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare "concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni -di fatto e di diritto - " rilevanti ai fini della decisione" concretamente adottata;

- che, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente ritenute come "omesse"
(per l'effetto dell' error in procedendo), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite ovvero superate per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante;

2 - richiamata adesivamente Cass. SS.UU. 16 gennaio 2015, n. 642, secondo la quale nel processo civile ed in quello tributario, in virtù di quanto disposto dal secondo comma dell'art. 1 d.lgs. n. 546 del 1992 non può ritenersi nulla la sentenza che esponga le ragioni della decisione limitandosi a riprodurre il contenuto di un atto di parte (ovvero di altri atti processuali o provvedimenti giudiziari) eventualmente senza nulla aggiungere ad esso, sempre che in tal modo risultino comunque attribuibili al giudicante ed esposte in maniera chiara, univoca ed esaustiva, le ragioni sulle quali la decisione è fondata, dovendosi anche escludere che, alla stregua delle disposizioni contenute nel codice di rito civile e nella
Costituzione, possa ritenersi sintomatico di un difetto di imparzialità del giudice il fatto che la motivazione di un provvedimento giurisdizionale sia, totalmente o parzialmente, costituita dalla copia dello scritto difensivo di una delle parti,
OSSERVA
1) Con atto di citazione datato 21.12.2022 gli attori e convenivano Parte_1 Parte_2 in giudizio titolare dell' Controparte_1 Controparte_2 promuovendo opposizione al decreto ingiuntivo n. 736/2022, reso nel proc. iscritto al n. 2015/2022
R.G., notificato il 24/11/2022, con cui era stato ingiunto ai medesimi opponenti il pagamento della somma di euro 5130,00 oltre interessi come per legge, spese del procedimento monitorio, liquidate in complessi euro 450,00 per compensi ed euro 76,00 per spese vive, oltre accessori di legge.
A tal fine esponevano che nel mese di maggio 2021 gli odierni attori opponenti, autonomamente, e senza l'intervento di alcuna agenzia immobiliare, avevano deciso di vendere un immobile di loro proprietà sito in Mazara del Vallo nella Via Croazia n.15, affiggendo all'esterno il cartello con la dicitura “vendesi”. Quindi che il 21/04/2022 gli stessi attori avevano proceduto alla stipula dell'atto di compravendita a rogito notaio dott.ssa , in favore di e Persona_1 Parte_3
. Parte_4
Obiettavano dunque che gli odierni attori non avevano mai conosciuto né Controparte_1 tantomeno sottoscritto alcuna proposta di vendita dell'immobile de quo in favore dell'opposta, e di avere ricevuto una lettera di diffida prima e la notifica del ricorso per ingiunzione ante causam successivamente senza che vi fosse stato alcun tipo di rapporto e/o di accordo tra le parti.
E deducendo poi che nel mese di settembre 2021 tra le numerose visite all'immobile in questione, vi era stata quella del , accompagnato da , il quale dopo Parte_3 Persona_2 essersi presentato, proponeva agli odierni attori- opponenti, che rifiutavano categoricamente in presenza peraltro di testimoni, di “agevolare” la vendita tramite la propria agenzia immobiliare.
3 Ed ancora che la non aveva mai stipulato alcun Controparte_2 accordo, né tantomeno svolto alcuna attività di intermediazione e conseguentemente non sarebbe in alcun modo legittimata a richiedere il pagamento di alcuna provvigione. Ed infatti, il foglio di visita posto a fondamento del decreto ingiuntivo riguarda la di (soggetto CP_2 Persona_2 peraltro non iscritto al REA e conseguentemente non abilitato all'esercizio dell'attività di intermediazione immobiliare), che nulla a che vedere con l'odierna opposta.
Dunque, che l'unico soggetto che aveva incaricato l'agenzia immobiliare in questione per la ricerca di un immobile era stato il e che nessun tipo di rapporto e/o accordo verbale Parte_3 né tantomeno per iscritto era mai intercorso tra la opposta e gli opponenti.
Per quanto detto, eccepiva la mancata sussistenza del diritto alla provvigione nel caso di mediazione unilaterale atipica, l'infondatezza della richiesta per mancata comunicazione al venditore della proposta di acquisto, l'infondatezza della richiesta per mancato espletamento dell'attività di intermediazione, l'inapplicabilità della percentuale indicata nel ricorso per ingiunzione ante causam, e la configurabilità di un'ipotesi di responsabilità aggravata ex art.96 c.p.c.
Opponendosi, poi, alla concessione della provvisoria esecutività ex art.648 c.p.c. per le motivazioni spiegate.
Concludeva come innanzi riportato.
2) Si costituiva l'ingiungente/convenuta – opposta obiettando che e Parte_3
si erano rivolti all' di in quanto erano alla ricerca Parte_4 CP_2 Controparte_1 di un immobile da acquistare, che in data 28.09.2021 , in rappresentanza dell' Persona_2 [...]
di faceva visitare l'immobile di proprietà degli attori CP_2 Controparte_1
e sottoscrivendo foglio di visita e in occasione della quale, venivano fornite tutte Parte_1 Pt_2 le informazioni riguardanti l'immobile. Ed inoltre, che il 1° dicembre 2021, interessati ad acquistare l'immobile di proprietà degli odierni opponenti, formulavano, per iscritto, una proposta d'acquisto con la quale offrivano il prezzo di € 170.000,00 corredandola di assegno bancario di € 5.000,00 tratto sul
Banco BPM – n°0163415821-10.
Esponendo, ancora, che dopo numerosi solleciti, gli opponenti non davano alcuna risposta all'offerta di acquisto e che con atto pubblico del 21.04.2022 a ministero del notaio dott.ssa , gli Persona_1 odierni opponenti stipulavano contratto pubblico di compravendita col quale vendevano l'immobile de quo a e , tenendo all'oscuro l'agenzia immobiliare che Parte_3 Parte_3 Parte_4 aveva messo in relazione le parti, peraltro dichiarando di non esservi avvalsi dell'attività di mediazione di alcuna agenzia.
4 Dunque, che la compravendita avveniva per il prezzo di € 171.000,00, e che, venuta a conoscenza dell'avvenuta stipula della compravendita, l'odierna opposta provvedeva ad emettere fattura alle relative parti, saldata dagli acquirenti ( e ), mentre gli Parte_3 Parte_4 odierni opponenti accampavano scuse prettamente pretestuose e prive di fondamento, spregiosi, come detto, dell'attività di intermediazione svolta dall'agenzia immobiliare, che tra l'altro aveva portato alla conclusione dell'affare, con la stipula del rogito finale di compravendita.
Quindi, deducendo che contrariamente a quanto affermato da parte opponente, è indubbio che la stessa si fosse avvalsa dell'intermediazione dell'agenzia opposta in quanto apriva le porte di casa per consentire al dell'agenzia di farla visionare a potenziali acquirenti. Ed Persona_2 CP_2 altresì obiettando che la circostanza per cui la proposta di acquisto non fu comunicata agli opponenti è smentita dai messaggi whattsapp inviati dal a , e che il mediatore aveva messo in Per_2 Parte_1 relazione le parti, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto.
Chiedeva l'esecuzione provvisoria del d.i. opposto e concludeva come in precedenza richiamato.
3) Rigettata la richiesta di provvisoria esecuzione del d.i. opposto, ed espletato il tentativo di mediazione con esito negativo, venivano assegnati i termini ex art. 183 co. 6° c.p.c. e la causa veniva poi istruita attraverso i documenti prodotti in atti, l'interrogatorio formale dell'attore opponente,
l'audizione dei testi indicati dalle parti.
Nel corso del giudizio veniva anche formulata una proposta conciliativa ex art. 185 – bis c.p.c. non accolta da parte convenuta.
Il procedimento era in seguito avviato alla fase decisoria, e così le parti precisavano successivamente le rispettive conclusioni e assegnati i termini ex art. 190 c.p.c.
4) Merito della controversia, qualificazione della domanda ed analisi delle risultanze istruttorie, princìpi applicabili.
L'odierno deliberare trae origine dalla contestazione circa l'avvenuta sussistenza di un rapporto di mediazione immobiliare convenuto tra le parti.
Al fine di meglio esplicitare il percorso logico – argomentativo che ha portato il giudicante alla risoluzione della presente controversia, che come di seguito meglio si esporrà, ci si dovrà pure soffermare su alcune valutazioni in merito al thema decidendum tenuto conto delle esposizioni sui fatti del processo espresse dalle parti, e della compiuta valutazione degli aspetti salienti della vicenda, della espletata correlazione tra essi, in relazione al caso di specie, e delle più significative emergenze conseguite nel contesto giudiziale.
5 4.1) In diritto, deve intanto premettere che il decreto ingiuntivo è un accertamento anticipatorio con attitudine al giudicato e che, instauratosi il contraddittorio a seguito dell'opposizione, si apre un giudizio a cognizione piena caratterizzato dalle ordinarie regole processuali (cfr. art. 645, 2 comma,
c.p.c.) anche in relazione al regime degli oneri allegatori e probatori (cfr. Cass. 17371/03; Cass.
6421/03), con la conseguenza che oggetto del giudizio di opposizione non è tanto la valutazione di legittimità e di validità del decreto ingiuntivo opposto, quanto la fondatezza o meno della pretesa creditoria, originariamente azionata in via monitoria, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza (cfr. Cass. 15026/05; Cass. 15186/03; Cass. 6663/02); quindi il diritto del preteso creditore (formalmente convenuto, ma sostanzialmente attore) deve essere adeguatamente provato, indipendentemente dall'esistenza -ovvero, persistenza- dei presupposti di legge richiesti per l'emissione del decreto ingiuntivo (cfr. Cass. 20613/11).
Proprio sull'aspetto della pretesa creditoria, non è peregrino osservare che, secondo i principi generali in tema di onere della prova grava in capo a chi fa valere un diritto in giudizio il compito di fornire gli elementi probatori a sostegno della propria pretesa: quindi l'opposto deve fornire la prova dei fatti costitutivi della pretesa creditoria azionata in via monitoria mentre l'opponente ha l'onere di contestare il diritto fatto valere, allegando i fatti estintivi o modificativi di tale diritto o l'inefficacia dei fatti posti a fondamento della domanda (Cass. civ. Sez. 3, Sentenza n. 5071 del 03/03/2009).
Va ancora considerato che nella controversia vertente sulla sussistenza ed entità di un'obbligazione i principi generali sull'onere della prova trovano applicazione indipendentemente dalla circostanza che la causa sia stata instaurata dal debitore, ovvero dal creditore e, pertanto, anche in tale situazione, sono a carico del creditore le eventuali conseguenze della mancata dimostrazione degli elementi costitutivi delle sue pretese, mentre rimane a carico del debitore la mancata dimostrazione dei dedotti fatti estintivi dell'obbligazione medesima.
Le Sezioni Unite della Suprema Corte, inoltre, hanno chiarito che il creditore che agisce in giudizio, sia per l'adempimento del contratto sia per la risoluzione ed il risarcimento del danno, deve fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto (ed eventualmente del termine di scadenza), limitandosi ad allegare l'inadempimento della controparte, su cui incombe l'onere della dimostrazione del fatto estintivo costituito dall'adempimento (Cass. Sez. Unite 30.10.2001, n. 13533). Difatti, il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13550 del 21/12/1992 (Rv.
480077); Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 5163 del 09/03/2005 (Rv. 581372) dà luogo ad un ordinario ed autonomo giudizio di cognizione, esteso non solo all'esame delle condizioni di ammissibilità e di validità del procedimento monitorio, ma pure alla fondatezza nel merito della domanda introdotta con
6 il ricorso monitorio (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 5055 del 25/05/1999 (Rv. 526626); Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 19595 del 2013).
-È rinvenibile in atti, alla stregua della compulsazione delle carte processuali, la documentazione a sostegno della pretesa creditoria e dunque foglio di visita, proposta di acquisto, fattura emessa a
, messaggi Whattsapp, atto compravendita. Parte_3
Con riferimento alla fattispecie in esame, va osservato che la domanda di parte opposta/ingiungente
(attrice in senso sostanziale) è volta al riconoscimento di una provvigione per l'attività di mediazione nella compravendita di un immobile, mentre parte opponente ha sostenuto di non dover versare alcuna provvigione al mediatore per mancata sussistenza del diritto alla provvigione nel caso di mediazione unilaterale atipica.
4.2) Ragioni di pregiudizialità logico-giuridica impongono, a questo punto, di considerare i princìpi applicabili in materia ed esaminare i profili in diritto sui quali si incentra l'odierno giudizio.
Come è noto, la Suprema Corte ha ripetutamente affermato che “Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata”
(Cass. 16/01/2018 n. 869; Cass. 06/12/2016 n. 24950; Cass. civ. 09/12/2014 n. 2585; Cass. civ.
06/07/2010 n. 15880 e Cass.18/09/2008 n. 23842).
Dunque, “Il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando l'affare è concluso, ossia quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
Va, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stata formulata una proposta di acquisto che seppur accettata rinvia la conclusione alla possibilità di un futuro accordo”
(cfr. Cass. 10/04/2020 n. 7781; Cass. 19/11/2019 n. 30083).
7 Per pacifica e consolidata giurisprudenza (da ultimo, Cass., sez. II civile, sent. 19/11/2019 n.30083), al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un valido vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio;
va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economicogiuridico per mancanza di un valido vincolo contrattuale idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, rivestito dei prescritti requisiti e quindi della necessaria forma scritta ad substantiam. Il diritto del mediatore al compenso, quindi, sorge ogni qualvolta la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera dallo stesso svolta per l'avvicinamento dei contraenti, purché tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso, valorizzata dalle parti. Pertanto, il fondamento del diritto al compenso è da ricercarsi nell'attività di mediazione, che consiste nella messa in relazione delle parti e costituisce l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, pur sempre alla conclusione dell'affare (Cass.civ.
n.7994/2009, Cass. civ. n.13260/2009 e Cass. n.11539/2013), Corte di Appello di Palermo, Terza
Sezione Civile Sentenza n. 1858/2021 pubbl. il 17/11/2021.
Ed orbene, l'art.1754 CC, infatti, pur non fornendo una definizione del contratto di mediazione, indica nel mediatore proprio “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Combinando tale norma con l'art.1755 CC (secondo cui “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”), si comprendono chiaramente le caratteristiche della mediazione ed invero essa dà vita ad una obbligazione di risultato, come visto, atteso che il diritto alla provvigione è condizionato alla conclusione dell'affare cui l'attività è stata preordinata. Ciò diviene ancor più chiaro analizzando la differenza tra il contratto di mediazione e quello di mandato, laddove, proprio la Suprema Corte (Cass. 6/12/2016 n.24950), ha posto l'accento sulla circostanza che, mentre il mandatario ha l'obbligo di eseguire l'incarico ricevuto ed ha diritto a ricevere il compenso pattuito indipendentemente dal risultato raggiunto, il mediatore ha la mera facoltà di attivarsi per mettere in relazione le parti ed ha diritto alla provvigione solo se provoca la conclusione dell'affare. Si è poi ulteriormente precisato (v. Cass. 15/6/1988 n.4082, Cass. 18/2/1998
n.1719, Cass. 27/2/2002 n.9380, Cass. 7/4/2005 n.7251, Cass. 30/9/2008 n.24333) che, il mediatore è sempre tenuto all'obbligo di comportarsi in buona fede, in virtù della clausola generale di correttezza di cui all'art.1175 CC, estrinsecatesi in special modo nell'obbligo di una corretta informazione, tra cui la comunicazione di tutte le circostanze non solo note, ma anche conoscibili sulla base della diligenza
8 qualificata ex art. 1176 co. 2 CC, vertendosi in tema di attività professionale, per come anche previsto dalla L. 39/1989. Tale obbligo di correttezza sussiste a favore di entrambe le parti, messe a contatto ai fini della conclusione dell'affare. Il mediatore immobiliare, quindi, dovrà sempre comunicare alle parti l'eventuale accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore, l'esistenza di iscrizioni o pignoramenti sul bene oggetto dell'affare, la presenza di prelazioni, opzioni o qualsivoglia ulteriore circostanza di fatto o di diritto a sua conoscenza, perfezionativa o ostativa dell'affare, Corte di Appello di Palermo, Terza Sezione Civile Sentenza n. 1858/2021 pubbl. il 17/11/2021.
Va, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. "preliminare di preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento. Tale ultimo negozio, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, non legittima, tuttavia, la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio” (Cass. sentenza n. 30083 del 19.11.2019), Sentenza n. 414/2023 pubbl. il 27/02/2023 Corte di Appello di
Palermo, II Sezione Civile.
Ancor più specificamente, la giurisprudenza di legittimità più recente ritiene che la proposta d'acquisto non sia idonea a far sorgere il diritto alla provvigione del mediatore, essendo, tale atto, costitutivo di un semplice vincolo a dare impulso alla successiva conclusione dell'affare, inidoneo a far sorgere tale diritto. L'affare può considerarsi concluso ai sensi dell'art. 1755 c.c. in caso di contratto preliminare o definitivo e il valore dell'affare deve pertanto calcolarsi sulla base di essi, Cass. civ., sez. II, sent., 26 gennaio 2023, n. 2385: al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. È invece da escludere il diritto alla
9 provvigione qualora tra le parti si sia costituito soltanto un vincolo idoneo a dare impulso alle successive articolazioni del procedimento di conclusione dell'affare, il diritto del mediatore alla provvigione consegue soltanto alla conclusione dell'affare (come previsto dall'art. 1755 c.c.). Nondimeno, con la sottoscrizione di una mera proposta l'affare non può dirsi concluso. In altre parole, il diritto alla provvigione non matura alla stipula di un accordo a contenuto essenzialmente preparatorio, come la proposta d'acquisto. Quest'ultima, infatti, dà impulso alla conclusione dell'affare, ma non è idonea a vincolare ambo le parti, infatti, non consente – in caso di inadempimento di una di esse – di ricorrere all'esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.)
o di agire per ottenere il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
Dunque, con la sottoscrizione di una proposta d'acquisto - che è atto preparatorio - l'affare non può dirsi concluso, Cass. Civile Sent. Sez. 2 Num. 2385 Anno 2023.
Come, in effetti, è accaduto nel caso di specie con la sottoscrizione della proposta d'acquisto.
4.3) Sempre al fine di risolvere la controversia vanno espresse alcune considerazioni che scaturiscono in diritto dall'accertamento retrospettivo dei dati storico-fattuali conseguiti e di argomentazioni introdotte nel giudizio che pure appaiono significativamente rilevanti nella disamina della vicenda e del particolare sviluppo di essa.
Quanto detto, tenuto conto delle plurime e particolareggiate emergenze processuali sulla vicenda ricostruita, risultando effettivi dati di riscontro tra i principali elementi probatori evidenziati, nella necessità di addentrarsi solo su alcuni punti rilevanti.
Può, quindi, nel dettaglio, passarsi a prospettare, dunque, quali siano le valutazioni di maggior pregnanza sulla fattispecie in esame, e per cui vengono in rilievo i dati come di seguito evidenziati, e dunque allo scrutinio consequenziale.
In primo luogo, in sede di interrogatorio formale l'attore opponente ha negato di Parte_1 conoscere il della affermando che il venne con la moglie a Persona_2 CP_2 Parte_3 vedere l'immobile comprando l'immobile dopo alcuni mesi, e ancora di non conoscere i messaggi whatsapp esibitigli, di avere provveduto egli stesso a far vedere la casa, dunque di non conoscere il sig.
e la sig.ra di non avere parlato mai con loro e di non averci mai avuto a che fare. Per_2 CP_1
Negando, soprattutto, che il sig. portò a visitare la casa di via Croazia, n.15 in Mazara, Persona_2
a diverse persone, poi venduta ai sig.ri e , e che Parte_3 Parte_4 venivano fissati gli appuntamenti andando ad aprire la porta di casa per fare visitare l'immobile alle
10 persone che portava;
così affermando di essere stato lo stesso Persona_2 Parte_1 personalmente a fare vedere la casa.
All'udienza del 15 maggio 2024, il teste rappresenta invece di avere Parte_3 visto la casa nel settembre 2021 mediante il e di averla acquistata e successivamente nel 2022, e Per_2 che al momento della visita dell'immobile erano presenti “i proprietari della casa”.
Inoltre, dichiarando di avere saputo dell'immobile posto in vendita tramite un annuncio on line ed era Co un annuncio riportante il nome dell'agenzia . E specificando che nella fase successiva dopo aver visto l'immobile l'agenzia non si occupò più della trattativa ancorché di aver pagato
l'intermediazione perché 'andava pagata', e la trattativa si concluse direttamente con i venditori.
Nonché, che i venditori gli dissero di non avere dato alcun incarico all'agenzia e questa circostanza gli venne detta successivamente. Inoltre, che l'appuntamento per vedere l'immobile nel settembre 2021 venne preso telefonicamente con il sig. . Per_2
Ed ancora, all'udienza del 16 ottobre 2024, il teste , figlio degli odierni attori, non Testimone_1 ha escluso né confermato la circostanza di avere ricevuto mediante whatsapp la proposta d'acquisto da parte dei sig.ri e e sottoscritta da questi ultimi, riferendo anche Parte_3 Parte_4 che la chat allo stesso esibito sembra indicare una conversazione con lo stesso e di non escludere che il logo sul whatsapp fosse il suo.
Ed altresì, di non avere avuto nessun mandato o procura alla vendita, che fu il sig. a Parte_3 rivolgersi direttamente allo stesso ma di non ricordare su indicazione di chi, e di non ricordare di avere avuto interlocuzioni dirette con l'agenzia immobiliare che scrisse ai suoi genitori per CP_1 chiedere la provvigione. Dunque, e testualmente, dichiarando: “Che io sappia comunque i miei genitori non hanno incaricato nessuno per la vendita”.
-4.4) Ed orbene, tracciate le superiori coordinate giuridiche a cui bisogna fare riferimento, occorre tenere conto delle risultanze documentali conseguite nel contesto giudiziale, rilevata la difformità tra le dichiarazioni rese dall'attore e dal teste per quanto attiene la conoscenza del Parte_1 Parte_3
(ovvero l'intervento e/o la presenza di questi) al momento in cui gli acquirenti si recarono Per_2 presso l'immobile in presenza dello stesso (così parrebbe). Parte_1
Intanto, va considerato che il documento indicato quale dichiarazione del in Parte_3 ordine all'avvenuta visita dell'immobile e di avere ricevuto informazioni quale servizio gratuito offerto dall'agenzia immobilitare, e di essere a conoscenza che ai sensi dell'art. 1755 c.c. l'agente immobiliare avrà diritto alla provvigione anche se, in seguito alla visita, l'affare venga concluso direttamente con la proprietà dell'immobile e anche qualora l'agente immobiliare non abbia svolto alcun'altra attività
11 non appare affatto rilevante né conducente ai fini della prova della sussistenza di un accordo tra le odierne parti del giudizio.
Milita, inoltre, a sostegno della dedotta insussistenza dell'accordo de quo la circostanza per cui nell'atto notarile di compravendita venga esplicitamente indicato che le parti abbiano dichiarato di non essersi avvalse dell'attività di mediazione di alcuna agenzia ed ancora il fatto che l'assegno per l'importo di € 5.000,00 allegato alla proposta di acquisto prodotta da parte convenuta opposta e sottoscritta dal solo proponente non parrebbe menzionato nel rogito. Parte_3
E proprio sul punto, va rilevato che detta proposta di acquisto appare firmata dal solo proponente (e poi acquirente) , mentre non risulta alcuna sottoscrizione del venditore. Parte_3
Detta proposta non appare per nulla vincolante per il venditore.
Né tampoco risulta la sottoscrizione di un compromesso tra le parti della compravendita ovvero un contratto preliminare.
Tali elementi e considerazioni non appaiono inconciliabili con quanto riferito dal per Parte_3 quanto concerne l'avvenuto pagamento della mediazione in favore dell'agenzia da parte di quest'ultimo, avendo inoltre l'acquirente dichiarato che l'agenzia non si occupò più della trattativa, e che la trattativa si concluse direttamente con i venditori.
Né assume valore probatorio dirimente l'allegazione della messaggistica whatsapp tra il Tes_1
e l'agenzia odierna convenuta, al di là dell'invio della proposta di acquisto, e che attesta
[...] certamente la sussistenza di rapporti tra gli stessi, ovvero il ruolo verosimilmente espletato dal figlio degli attori nella ricerca di possibili acquirenti: proprio in detta messaggistica si evince però che il risponde al US dicendo che le condizioni contrattuali non sono soddisfacenti e Testimone_1 accettabili per la parte venditrice e che la trattativa può ritenersi conclusa negativamente. Senza ulteriore riscontro al successivo messaggio inoltrato dal (così parrebbe). Per_2
Nel raffronto con le altre risultanze allegate in via documentale che non assumono, nella reciproca connessione tra esse, pregnante o inconfutabile valore di prova a sostegno della pretesa creditoria, può affermarsi che nel caso in esame, non è pacificamente riscontrabile né indubitabile una successiva articolazione nello svolgimento delle trattative. E dunque, a quel momento, può ritenersi assodato il mancato raggiungimento dello scopo della trattativa, e in ogni caso, e certamente, non ancora concluso l'affare in questione, né addirittura costituito un effettivo vincolo che avrebbe abilitato ciascuna delle parti ad agire per l'esecuzione specifica del negozio, ex art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno.
12 Tale conclusione, non consente di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione in adesione ai princìpi in precedenza esaminati e richiamati.
Appare infine tranciante considerare, a tal proposito, quanto precisato dalla giurisprudenza di merito a cui si ritiene di aderire, vd. Corte di Appello di Catanzaro n. 303/2023, Pubblicazione 10/03/2023, in
Banca Dati di Merito:… le Sezioni Unite civili della Corte di legittimità con la sentenza n. 19161 del 2 agosto 2017, con riferimento alla figura del mediatore nella vendita di beni, hanno sancito il seguente principio di diritto:
<<…è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale). Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di un persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni, e proprio per il suo estrinsecarsi in attività di intermediazione, rientra nell'ambito di applicabilità della disposizione prevista dalla L. n. 39 del 1989, articolo 2, comma 4, che, per l'appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione per il caso in cui oggetto dell'affare siano beni immobili o aziende>>.
La mediazione tipica, disciplinata dagli artt. 1754 e seguenti c.c., è soltanto quella svolta dal mediatore in modo autonomo, senza essere legato alle parti da alcun vincolo di mandato o di altro tipo, e non costituisce un negozio giuridico, ma un'attività materiale dalla quale la legge fa scaturire il diritto alla provvigione.
Ed invece, il conferimento ad un mediatore professionale dell'incarico di reperire un acquirente od un venditore di un immobile dà vita ad un contratto di mandato e non di mediazione, essendo quest'ultima incompatibile con qualsiasi vincolo tra il mediatore e le parti. Da ciò, consegue che nell'ipotesi suddetta il c.d. “mediatore”: ha l'obbligo, e non la facoltà, di attivarsi per la conclusione dell'affare e, può pretendere la provvigione dalla sola parte che gli ha conferito l'incarico.
Sulla scorta di tali principi di diritto, deve ritenersi che nel contratto di mediazione atipica il mediatore
è un mandatario, giacché, sulla base della causa in concreto del contratto posto in essere, assume
l'incarico di reperire un acquirente (oppure un venditore) o un locatario (oppure un locatore) di un immobile, con la previsione del diritto di esclusiva all'incaricato, nonché, il diritto di recesso per entrambi i contraenti.
A fronte di dette prestazioni il diritto al corrispettivo non sorge ex articolo 1755 codice civile, “nei confronti di ciascuna delle parti” e per il solo effetto dell'intervento del mediatore, ma rimane “a
13 carico del solo mandante, per quanto previsto agli artt.1709 e 1720 c.c., rispetto al quale è contrattualmente vincolato, nell'espletamento dell'incarico e delle connesse prestazioni”.
Nel caso di specie, va pertanto riconosciuto il diritto di ricevere la provvigione solamente da una delle parti (nel caso di specie dal proponente acquirente, come in effetti avvenuto), trattandosi in tale ipotesi, di una mediazione atipica, non rientrante nella disciplina di cui agli articoli 1754 e ss. c.c. ma in quella del contratto di mandato ex articoli 1703 e ss. c.c.
L'opposizione va pertanto accolta e conseguono le statuizioni come in dispositivo in ordine alla revoca del decreto ingiuntivo opposto.
5) Per quanto attiene alle spese del giudizio, si rileva che la fattispecie è indubbiamente regolata da una normativa non sempre di immediata ricostruzione, comunque dipendente da precisazioni giurisprudenziali, e che in ogni caso dette posizioni hanno pure ricostruito (ancorchè in parte) in via interpretativa la delimitazione del perimetro delle rilevanti tematiche trattate. Tali rilievi configurano le ragioni ipotizzate dall'art. 92, co. 2, cpc, che consentono di applicare alle parti l'integrale compensazione delle spese, considerando che la soccombenza della convenuta opposta non implica ipso facto, ai sensi della suddetta disposizione di legge, l'operatività del principio regolatore in via generale della distribuzione degli oneri di lite, e per cui può darsi luogo alla integrale compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Marsala, sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.
TE TO, definitivamente pronunciando nella causa n. 2633/2022 R.G., disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
-accoglie la domanda formulata dagli attori opponenti e e, per Parte_1 Parte_2
l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n. 736/2022, emesso dal Tribunale di Marsala, reso nel n.
2015/2022 R.G., reso in data 21/11/2022 e notificato il 24/11/2022;
- compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio;

Così deciso in Marsala, il 5 dicembre 2025.
Il Giudice dott. TE TO
Il presente atto viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice TE TO in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L.
22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.
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