REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale Civile di Tivoli
In composizione monocratica in persona del giudice designato G.O.T. dott.
Fabrizio Pagniello a seguito dell'udienza di discussione del 31/10/2024 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa di primo grado iscritta al n.717 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024
TRA
, rappresentato e difeso dall'Avv. Domenico Ercolino giusta Parte_1
delega in atti – INTIMANTE
E
, rappresentata e difesa dall'Avv. Sergio Meucci giusta Controparte_1
delega in atti – INTIMATA
OGGETTO : Sfratto per morosità
CONCLUSIONI : Vedi verbale
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, regolarmente notificato, deducendo il mancato Parte_1
pagamento dei canoni dovuti nel periodo corrente dal mese di agosto 2014 fino alla data di notifica della citazione (28.07.2023) per una morosità pari a complessivi Euro 135.000,00, intimava a sfratto per Controparte_1
morosità relativamente agli immobili siti nel Comune di Palombara Sabina
(RM), Via della Neve n. 88, in catasto al foglio 21, p.lla 102 sub 1 e 500, con annessa corte censita alla p.lla 100 concessi alla conduttrice, dal proprio dante causa (deceduto il giorno 26.08.2014) in virtù Persona_1
di contratto di affitto di azienda regolarmente registrato. Regolarmente incardinatosi il contraddittorio, si costituiva la resistente per opporsi alla convalida eccependo in via preliminare la prescrizione del debito ex art. 2948 n. 3 c.c. e nel merito, l'inutilizzabilità dell'immobile a causa dell'inadempimento della parte concedente all'obbligo di eseguire interventi di manutenzione straordinaria poi posti in essere dalla stessa convenuta e di cui chiedeva il rimborso in via riconvenzionale.
Tanto premesso, insisteva per il rigetto della domanda di convalida e per la condanna dell'attore al risarcimento del danno parametrato ai lavori di straordinaria manutenzione eseguiti all'interno del cespite per renderlo conforme all'uso convenuto.
Nel corso istruttorio veniva emessa ordinanza di rilascio con contestuale assegnazione alle parti dei relativi termini per l'integrazione degli atti.
All'udienza del 31.10.2024, la causa è stata decisa mediante lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è fondata.
Parte attrice ha assolto all'onere della prova su di essa gravante relativa alla fonte delle obbligazioni rispettivamente gravanti sulle parti, da individuarsi nel contratto di locazione ed affitto di azienda allegato in atti.
Sul punto, è incontestato che in forza di tale contratto la resistente abbia conseguito il possesso del bene: tanto si ricava dal fatto che nell'ambito del giudizio di rilascio per occupazione senza titolo azionato dall'intimante, fu la stessa parte convenuta ad eccepire l'esistenza di un contratto di affitto di azienda che la abilitava alla detenzione del bene (cfr. sentenza n. 780/2015 in atti).
Allo stesso tempo, però, proprio per avere invocato l'esistenza di un siffatto contratto, era onere della conduttrice dar prova di avere regolarmente pagato il canone di locazione pattuito in misura pari a Euro 15.000,00, ai sensi dell'art.

3.1 della siffatta convenzione. Senonchè tale onere è rimasto del tutto inadempiuto.
In particolare, si evince che la stessa resistente, lungi dal produrre in giudizio le quietanze attestanti il pagamento del canone si è limitata ad eccepire l'esistenza di vizi tali da rendere necessaria l'esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria, in relazione ai quali, peraltro, nessuna dimostrazione è stata fornita e nessuna fattura è stata allegata in atti;
né possono assurgere ad elemento di prova le matrici degli assegni o i fogli con i calcoli vergati a meno senza alcuna dichiarazione di quietanza da parte del soggetto esecutore dei lavori.
A parte, vale poi il rilievo che il principio inadimplenti non est adimplendum può essere invocato nei soli casi in cui la prestazione del locatore venga totalmente a mancare, ipotesi che non può ritenersi affatto sussistente nel caso di specie.
In un siffatto contesto, deve ritenersi pertanto provato l'inadempimento della convenuta a quello che rappresenta il principale obbligo della parte conduttrice, vale a dire quello di versare il canone di locazione alle scadenze pattuite (art. 1587 c.c.).
In considerazione, pertanto, della ripetuta e persistente inottemperanza della conduttrice, protrattasi anche in corso di giudizio, deve essere dichiarata la risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione ed affitto di azienda con contestuale condanna della resistente al rilascio del locale e al pagamento dei ratei insoluti.
E' tuttavia fondata l'eccezione di prescrizione tempestivamente sollevata.
Difatti, ai sensi dell'art. art. 2948 n. 3 c.c. , si prescrivono in cinque anni le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazione.
Consegue da quanto sopra che, in difetto di atti interruttivi - non prodotti in giudizio dall'attore - deve ritenersi estinto per intervenuta prescrizione il diritto al pagamento dei canoni dovuti dalla resistente fino alla data del 28.07.2018, vale a dire entro il quinquennio antecedente la notifica dell'atto di citazione eseguita il 28.07.2023.
Parte convenuta, deve pertanto essere condannata al pagamento della somma di Euro 75.000,00 quale residuo dovuto in relazione alla morosità intimata
(15.000 x 5 annualità), nonché al pagamento delle successive indennità maturate fino al 25.07.2024, data di rilascio dell'immobile con gli interessi legali dalle singole scadenze.
Le superiori considerazioni inducono il Tribunale a rigettare la domanda riconvenzionale rimasta del tutto sfornita di prova quanto alla necessità di svolgere opere di manutenzione straordinarie e ai necessari documenti fiscali in grado di attestare gli esborsi sostenuti per il ripristino.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice del Tribunale di Tivoli, disattesa ogni diversa azione, eccezione, difesa ed istanza, definitivamente decidendo sulla causa in epigrafe così provvede:
1) Accerta e dichiara la risoluzione del contratto di affitto di azienda inter partes per grave inadempimento di Controparte_1
2) Conferma l'ordinanza di rilascio emessa in data 22.02.2024;
3) Accerta e dichiara l'intervenuta prescrizione quinquennale dei canoni dovuti dalla resistente fino alla data del 28.07.2018;
4) Condanna parte resistente al pagamento della somma di Euro 75.000,00 quale residuo dovuto in relazione alla morosità intimata, nonché al pagamento delle successive indennità maturate fino al 25.07.2024, data di rilascio dell'immobile con gli interessi legali dalle singole scadenze;

5) Respinge la domanda riconvenzionale
6) Condanna altresì parte resistente al pagamento delle spese di lite che liquida in Euro 410,00 per esborsi ed Euro 2.600,00 per onorari, oltre iva, cpa e rimborso generale. Motivazione gg 90
Tivoli, 31 ottobre 2024
Il Giudice O.P.