N. R.G. 319/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PISTOIA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice EM ZO, ha pronunciato ex art. 281 quinquies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 319/2024 promossa da:
(p.iva ) - p.iva ) - Parte_1 P.IVA_1 Parte_2 P.IVA_2 Parte_3
(p.iva ) con l'avv. DALLEDONNE Francesco (c.f. P.IVA_3 C.F._1
PARTE ATTRICE contro
(p.iva con gli avv.ti BRUNI Martina (c.f. Controparte_1 P.IVA_4
) e TO LE (c.f. ) C.F._2 C.F._3
PARTE CONVENUTA
PARTE INTERVENUTA
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione regolarmente notificato e hanno citato in Parte_1 Parte_2 Parte_3 giudizio innanzi al Tribunale di Pistoia la deducendo: che in data 27.10.2022 la Controparte_1 ha acquistato dalla l'immobile posto al primo piano denominato “Lotto A” Parte_1 Parte_2 sito in Comune di Pistoia, alla via Di NT, 65 località Case Nuove di Masiano, contraddistinto, al
Catasto fabbricati di Pistoia al foglio 267, particella 1149, subalterno 12, oltre pertinenze;
che successivamente la ha locato il suddetto immobile alla stessa ed alla Parte_1 Parte_2 Pt_3
che il suddetto immobile è situato all'interno di un polo di recente costruzione, di proprietà della
[...]
e dalla stessa edificato;
che tale complesso si presenta ancora al grezzo, Controparte_1 presentando numerose parti ancora da terminare, tra cui, a titolo esemplificativo, gli infissi e l'isolamento dagli elementi atmosferici;
che il mancato completamento delle opere, unitamente alla mancata pagina 1 di 6 manutenzione da parte della convenuta, ha cagionato danni consistenti alle società attrici, posto che, con particolare riferimento agli eventi atmosferici del 24.10.2023, l'immobile è divenuto inutilizzabile e pericoloso, stanti i crolli del soffitto dovuti alle copiose piogge. Le parti attrici hanno, dunque, chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: IN VIA
PRINCIPALE per la posizione di • accertare e dichiarare la responsabilità della società
Parte_1 [...] per rovina di edificio ex art. 2053 c.c.; • per l'effetto condannare la società al CP_1 Controparte_1 pagamento della maggior somma che dovrà derivare dall'istruttoria sia per il danno emergente che per il lucro cessante oltre interessi fino alla data dell'effettivo soddisfo;
• per l'effetto ordinare a di mettere in sicurezza la Controparte_1 propria proprietà al fine di evitare il ripetersi della odierna situazione con espresso obbligo a provvedere quanto prima a dar evidenza della risoluzione delle problematiche così come evidenziate in sede di CTU;
IN VIA SUBORDINATA per la posizione di • accertare e dichiarare la responsabilità della società per rovina di
Parte_1 Controparte_1 edificio ex art. 2053 c.c.; • per l'effetto condannare la società al ripristino totale dello stato di fatto Controparte_1 per le condizioni di sicurezza e salubrità dell'immobile di proprietà di in oggetto con espressa indicazione
Parte_1 delle tempistiche al fine di non gravare inutilmente sulla società ; • per l'effetto condannare la società
Parte_1 al giusto ristoro del mancato guadagno di per tutto il periodo a far data da Controparte_1 Parte_1
24.10.2023 nella quantità che verrà stabilita in sede di CTU o comunque in via equitativa;
• per l'effetto ordinare a di mettere in sicurezza la propria proprietà al fine di evitare il ripetersi della odierna situazione con Controparte_1 espresso obbligo a provvedere quanto prima a dar evidenza della risoluzione delle problematiche così come evidenziate in sede di
CTU; IN VIA PRINCIPALE per la posizione di e la società • accertare e Parte_2 Parte_3 dichiarare la responsabilità della società per rovina di edificio ex art. 2053 c.c.; • per l'effetto Controparte_1 condannare la società al pagamento della maggior somma che dovrà derivare dall'istruttoria sia per Controparte_1 il danno emergente che per il lucro cessante oltre interessi fino alla data dell'effettivo soddisfo;
IN VIA ISTRUTTORIA •
Si richiede fin d'ora CTU volta al riconoscimento della responsabilità di NT Sviluppo SR IN OGNI CASO Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge”.
Si è costituita in giudizio la eccependo, in via preliminare, la nullità dell'atto di Controparte_1 citazione per aver omesso controparte l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda con le relative conclusioni e contestando nel merito le domande attoree, posto che non vi sarebbe stata rovina di edificio ai sensi dell'art. 2053 c.c., le fotografie depositate ex adverso non riprodurrebbero lo stato dei luoghi ed, in ogni caso, gli eventi atmosferici eccezionali del
24.10.2023 escluderebbero la responsabilità della convenuta. La ha, quindi, Controparte_1 chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, in via preliminare dichiarare la nullità dell'atto di citazione per i motivi di cui in premessa;
nel merito, respingere la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui in premessa. Con vittoria di spese e pagina 2 di 6 competenze”.
Svolta istruttoria documentale, le parti hanno così precisato le proprie conclusioni:
- parti attrici: “l'Ill.mo Tribunale adito voglia:

1. Accertare e dichiarare la responsabilità di
[...] per i danni cagionati dalla rovina e dalle infiltrazioni dell'edificio sito in Pistoia, Via NT n. Controparte_1
65, ai sensi dell'art. 2053 c.c.; 2. Condannare la convenuta al pagamento in favore delle attrici della somma complessiva di €
20.000,00, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal danno all'effettivo soddisfo;

3. Ordinare alla convenuta di eseguire tutti i lavori necessari al ripristino della sicurezza e salubrità dei locali;

4. In via istruttoria, disporre CTU tecnica per l'accertamento dei fatti di causa, anche in parziale revoca del provvedimento del 9.7.2024; 5. Con vittoria di spese, diritti
e onorari del giudizio, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge” (cfr. note conclusive autorizzate del
17.10.2025).
- parte convenuta “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, in via preliminare dichiarare la nullità dell'atto di citazione per i motivi di cui in premessa;
nel merito, respingere la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui in premessa. Con vittoria di spese e competenze e con distrazione a favore dei procuratori antistatari” (cfr. nota di precisazione delle conclusioni dell'8.9.2025).
Assegnati termini per conclusionali e repliche, la causa è stata rimessa in decisione in data 18.11.2025 ai sensi dell'art. 281 quinquies c.p.c.
***

1. Le società quale proprietaria, e e quali conduttrici dell'immobile Parte_1 Parte_2 CP_2 sito in Pistoia alla via NT 65, hanno agito in giudizio affinché, previo accertamento e declaratoria di responsabilità della società per rovina di edificio ex art. 2053 c.c., quest'ultima Controparte_1 venisse condannata al risarcimento del danno emergente e da lucro cessante subiti dalle attrici asseritamente causati dalla rovina dell'immobile soprastante di proprietà della società convenuta, nonché la messa in sicurezza di quest'ultimo bene.
Le domande attoree sono infondate.
Va premesso che la domanda sottoposta al vaglio di questo Giudice è stata inquadrata dalle attrici sotto l'ambito di operatività dell'art. 2053 c.c., ai sensi del quale ‹‹il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione››.
Tanto premesso, da un punto di vista generale deve osservarsi che la responsabilità fatta valere dalle attrici, quella ex art. 2053 c.c., secondo la giurisprudenza di legittimità, deve ascriversi al novero della pagina 3 di 6 responsabilità oggettiva e come tale implica a carico di colui che ne invoca l'applicazione l'onere di provare che il convenuto sia proprietario o altro titolare di diritto reale di godimento sull'edificio o altra costruzione, in base al criterio formale del titolo, nonché il nesso di derivazione causale tra la cosa e l'evento di danno lamentato. Il proprietario (o titolare di altro diritto reale di godimento sull'immobile), per andare esente da responsabilità, deve fornire la prova che i danni provocati dalla rovina non sono riconducibili a vizi di costruzione o a difetto di manutenzione, bensì ad un fatto dotato di efficacia causale autonoma, comprensivo del fatto del terzo o del danneggiato, ancorché non imprevedibile ed inevitabile
(cfr. Cass. 34401/2023).
Ebbene, ritiene questo Giudice che le attrici non abbiano assolto l'onere a loro carico di specifica allegazione e prova dei fatti costitutivi della domanda proposta e, segnatamente, della sussistenza dell'evento di danno dedotto, del nesso di causalità materiale tra questo e l'immobile di proprietà della convenuta, del danno conseguenza lamentati, in termini di perdita subita e di mancato guadagno che, sulla base del nesso di causalità giuridica, siano conseguenza immediata e diretta dell'evento dannoso (cfr. in tema di fatti costitutivi della azione risarcitoria Cassazione civile sez. un., 15.11.2022, n.33645).
Invero, in atto di citazione le attrici allegano di aver subito danni consistenti, riguardanti “crolli sulle scrivanie e rottura di elementi del soffitto dovuti dalla pioggia”, i quali avrebbero reso del tutto impraticabile nonché pericoloso il sottostante immobile, con conseguente necessaria interruzione delle attività lavorative ivi svolte, a causa della omessa manutenzione dell'immobile soprastante, non isolato dagli eventi atmosferici, di proprietà della convenuta Controparte_1
Al fine di provare l'esistenza dell'evento di danno lamentato le attrici hanno prodotto documentazione fotografica, ritraente per lo più macchie da infiltrazioni insistenti sul soffitto e porzioni di pannelli da soffitto cadute a terra.
La convenuta, costituendosi in giudizio, ha specificamente contestato che nella specie vi si sia stata rovina di edificio relativamente all'immobile di sua proprietà, nonché eccepito l'irrilevanza probatoria della documentazione fotografica ex adverso prodotta, evidenziando come la stessa fosse priva di qualsivoglia riferimento temporale e perciò non riferibile allo stato dei luoghi per cui è causa.
Orbene, a fronte della specifica contestazione avversaria circa la sussistenza dell'evento dannoso dedotto a fondamento dell'azione proposta e dei danni conseguenza lamentati, le attrici avrebbero dovuto, quantomeno, articolare richieste di prove testimoniali al fine di dimostrare che lo stato dei luoghi rappresentato nelle fotografie prodotte corrispondesse a quelli per cui è causa oltre che la relativa datazione.
pagina 4 di 6 Al contrario parte attrice, evidentemente nella erronea convinzione di aver già assolto l'onere probatorio sulla stessa ricadente (come in tal senso più volte ribadito nei propri scritti difensivi), ha ritenuto di non articolare alcuna richiesta istruttoria sul punto, né tantomeno di produrre ulteriore documentazione al fine di dimostrare la sussistenza dei fatti allegati, come detto - ex adverso specificamente contestati (quale, ad esempio, una relazione tecnica di parte), entro i termini di preclusione probatoria di cui alla memoria integrativa ex art. 171 ter n. 2 c.p.c., per vero nemmeno depositata.
Si aggiunga che la documentazione prodotta con la memoria n. 3, inerente missiva del 8.11.2023 nella quale la convenuta avrebbe ammesso la sussistenza delle problematiche lamentate, non può essere utilmente apprezzata da questo giudice ai fini del decidere, in quanto prodotta successivamente al maturare delle preclusioni istruttorie e, come tale, inammissibile.
In un quadro istruttorio così gravemente lacunoso, ove vi è assoluta incertezza in ordine alla effettiva sussistenza dell'evento di danno denunziato dagli attori, oltre che dei danni risarcibili ad esso conseguenti, si appalesa del tutto esplorativa, e come tale inammissibile, la richiesta formulata da parte attrice in memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c. di disporre una consulenza tecnica d'ufficio sull'immobile oggetto di causa “al fine di valutare i danni, la quantificazione del lucro cessante e danno emergente e la ricerca delle responsabilità di controparte nella gestione del proprio immobile, nonché la valutazione degli elementi amministrativi (abitabilità, agibilità, staticità, salubrità ecc…) depositate presso il comune di Pistoia e la loro idoneità relazionata allo stato dei luoghi”.
È noto, infatti, che la C.T.U. non può essere finalizzata ad esonerare la parte dall'onere della prova ovvero richiesta a fini esplorativi alla ricerca di elementi non provati.
Né può sostenersi, come pure argomentato dall'attrice in comparsa conclusionale, che la CTU, richiesta e non ammessa, costituisse “l'unico mezzo per accertare tecnicamente fatti rilevanti non altrimenti verificabili”, ben potendo detta parte (nella piena disponibilità dell'immobile di cui è causa) dimostrare, sia a mezzo testimoni che con documenti, l'effettiva sussistenza dell'evento di danno denunziato e dei danni risarcibili ad esso conseguenti.
Così motivato il convincimento di questo Giudice, deve allora ritenersi indimostrata la responsabilità ex art. 2053 c.c. invocata nei confronti della convenuta, con conseguente rigetto di tutte le domande attoree.
Ogni ulteriore questione è assorbita.

2. Le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice e si liquidano, come in dispositivo, a mente del
DM 55/2014 in base al valore del petitum (indeterminabile) e all'attività processuale svolta, con applicazione pagina 5 di 6 dei compensi inferiori ai medi per tutte le fasi del giudizio, in considerazione della non elevata complessità delle questioni trattate, dell'assenza di attività istruttoria orale, delle modalità semplificata di decisione.

P.Q.M.


Il Tribunale di Pistoia, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza ed eccezione respinta, così provvede:
a) rigetta le domande attoree,
b) condanna le attrici a rifondere alla convenuta le spese di lite che si liquidano complessivamente in euro
3.809,00 per compensi, oltre euro oltre 15% per spese generali, oltre IVA e CPA, se dovute, come per legge.
Pistoia, 19.11.2025.
Il Giudice
EM ZO
pagina 6 di 6