Successivamente, all'udienza del giorno 09/04/2025, avanti al sottoscritto dott. F. Venier, sono comparsi il procuratore degli attori avv. MELCHIOR
MAURO e il procuratore della società convenuta avv. Controparte_1
.
[...]
Il procuratore degli attori precisa le conclusioni richiamandosi a quelle formulate nella memoria integrativa di data 23.4.2024 e precisa l'importo del credito in linea capitale in € 36.400,00 e deposita nota spese.
Il procuratore della società convenuta precisa le conclusioni richiamandosi a quelle formulate nella memoria integrativa.
Il Giudice invita le parti a discutere la causa e, dopo breve discussione,
pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi dell'art. 429 comma 1
c.p.c.
Il Giudice
- Dott. Francesco Venier -

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice della seconda sezione civile del Tribunale di Udine, dott.
Francesco Venier, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 comma 1 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n° 108/2024 del R.G. in data
15/01/2024, iniziata con atto di intimazione di sfratto e citazione per la convalida notificato, in data 06/09/2023 ed inizialmente iscritto al n°
2637/2023 del R.A.C.C. in data 12/09/2023
d a
- , e Parte_1 Parte_2 [...]
con il procuratore e domiciliatario avvocato Parte_3
MELCHIOR MAURO per procura speciale unita telematicamente all'intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida,
a t t o r i – i n t i m a n t i
c o n t r o
- in persona del Parte_4
legale rappresentante, con i procuratori e domiciliatari avvocati
CARRETTA IOSE' GIOVAMBATTISTA e SPANGARO ENRICA, per procura speciale allegata telematicamente alla comparsa di costituzione e risposta della fase sommaria,
c o n v e n u t o
avente per oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso – 1.44.022
Letti gli atti di causa, viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all'odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;
letto l'art. 429 comma 1 c.p.c., come sostituito dall'art. 53 del d.l. 25 giugno
2008, n. 112, convertito con modificazioni nella legge 6 agosto 2008, n.
SENTENZA 9.4.2025 N° 108/24 R.G. Pag. 1 133;
o s s e r v a
Con contratto di data 09 giugno 2023, i sig.ri , Parte_1 [...]
e concedevano in locazione alla Parte_3 Parte_2
società un capannone sito a Gemona Parte_4
del Friuli, composto da due porzioni ove la conduttrice esercitava l'attività
di gommista e di rivendita di legna da ardere. La durata della locazione veniva concordata in sei anni con decorrenza dal 10/06/2023 e scadenza il
09/06/2029 e il canone era pattuito in € 2.800,00 mensili fino al 31 dicembre
2024 e in € 3.000,00 mensili dal 1° gennaio 2025.
Con atto di citazione notificato il 6/09/2023 i locatori intimavano alla società lo sfratto per morosità e ne Parte_4
chiedevano la condanna al pagamento dei canoni scaduti non corrisposti,
ammontanti a € 8.400,00, oltre a quelli a scadere sino al rilascio.
Rappresentando la volontà di liberare gli immobili oggetto di locazione, la società convenuta si costituiva e chiedeva l'assegnazione di un congruo termine per il rilascio.
Inoltre, la società convenuta chiedeva respingersi la domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione ai sensi dell'art. 1460 c.c., adducendo che il mancato versamento era dovuto all'inadempimento di parte locatrice,
per aver concesso in uso locali non idonei a causa delle infiltrazioni di acqua piovana che avevano imposto la sospensione dell'attività commerciale.
Infine, la chiedeva la condanna Parte_4
degli intimanti alle spese che la società stessa avrebbe dovuto affrontare per il trasferimento delle proprie attrezzature e per l'adeguamento del nuovo sito produttivo
Il Giudice del procedimento sommario ordinava il rilascio, fissando il termine del 15 marzo 2024, e disponeva il mutamento del rito.
Gli attori, costituendosi nella presente fase del giudizio, hanno rilevato che
SENTENZA 9.4.2025 N° 108/24 R.G. Pag. 2 la società conduttrice aveva denunciato un unico episodio di infiltrazione,
nell'agosto 2023, a seguito del quale i locatori avevano provveduto a far eseguire un intervento di impermeabilizzazione senza che l'attività
all'interno del capannone locato si fosse mai interrotta;
i locatori hanno poi dedotto che il pagamento dei canoni era stato interrotto già nel luglio 2023,
che la società conduttrice non aveva provveduto alla copertura assicurativa dell'immobile e non aveva versato la cauzione contrattualmente prevista.
Con la sua memoria integrativa la società conduttrice ha ribadito la inidoneità all'uso dell'immobile locato a causa delle infiltrazioni di acqua piovana verificatesi a partire dall'estate del 2023, che avevano reso necessaria la sospensione della sua attività commerciale.
Tentata inutilmente la conciliazione delle parti, la causa è pervenuta alla odierna udienza per la discussione.
Il mancato integrale pagamento dei canoni a partire dalla mensilità
successiva a quella in cui il contratto è stato concluso non è contestato, ma la società convenuta ha giustificato il proprio inadempimento invocando il disposto dell'art. 1460 c.c.
E' noto che in base al più recente orientamento della giurisprudenza il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore consegua una riduzione del godimento del bene locato;
ciò però
vale purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti,
riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede (da ultimo Cass.
sez. III, 17 aprile 2024, n. 10361).
Alla luce di tale criterio, ribadite le motivazioni della ordinanza istruttoria pronunciata in data 11 settembre 2024, gli elementi di prova acquisiti non
SENTENZA 9.4.2025 N° 108/24 R.G. Pag. 3 consentono di affermare che le condizioni dell'immobile locato giustificassero l'integrale mancato pagamento del canone.
Secondo le allegazioni della stessa società convenuta, le infiltrazioni d'acqua provenienti dalla copertura dell'immobile hanno imposto la chiusura dell'attività di gommista per sette giorni tra il 2 e il 6 novembre
2023 e il 10, il 13 e il 20 febbraio 2024, giornate queste ultime in cui venivano eseguiti dei lavori di riparazione, che si assumono peraltro non risolutivi.
Si è trattato dunque di nove giorni nell'arco degli undici mesi intercorsi tra la conclusione del contratto e il deposito della memoria integrativa.
E' vero che la società convenuta assume che la parallela attività di commercio di legname è stata totalmente impedita dalle infiltrazioni nella porzione di capannone dedicata a quella attività, essendo impossibile lo stoccaggio della legna da ardere, ma tale circostanza non è stata provata e non è oggetto dei (generici) capitoli di prova testimoniale di cui Pt_4
ha chiesto la ammissione.
[...]
Le fotografie prodotte attestano sì l'infiltrazione d'acqua nell'immobile locato, tuttavia la stessa non pare di consistenza tale da determinare la totale l'impossibilità di godimento del fabbricato.
Il limitato pregiudizio al godimento cagionato dalle infiltrazioni evidenzia la sproporzione tra l'inadempimento dei locatori e l'integrale mancato versamento dei canoni da parte della società conduttrice, al quale si sommano gli ulteriori inadempimenti della mancata stipulazione di un contratto di assicurazione dell'immobile e della mancata costituzione del deposito cauzionale, non contestati.
Per poter agire in via di autotutela ai sensi dell'art. 1460 c.c. è necessario che la sospensione del pagamento dei canoni da parte del conduttore sia proporzionale all'inadempimento del locatore, proporzione che nel caso di specie non si ravvisa, a maggior ragione se, come ammesso dalla società
SENTENZA 9.4.2025 N° 108/24 R.G. Pag. 4 conduttrice, dopo alcuni interventi di riparazione effettuati dai locatori la situazione è migliorata.
Il contratto va quindi risolto per l'inadempimento della società convenuta, la cui gravità, afferendo alla principale obbligazione a suo carico, è fuori discussione.
Poiché è altrettanto indiscutibile la presenza di vizi dell'immobile locato,
essendo attestata dalle fotografie prodotte e non contestata dagli attori, che hanno ammesso di avere dovuto eseguire degli interventi di riparazione, la società convenuta avrebbe comunque diritto ad una riduzione dei canoni, ai sensi dell'art. 1578 c.c., ma non ha formulato una domanda in questo senso,
essendosi limitata a chiedere che la domanda attorea di pagamento dei canoni venga respinta ai sensi dell'art. 1460, comma 1 c.c.
Non può neppure ritenersi che una tale domanda sia implicita nella domanda proposta in via subordinata di “compensare i canoni di locazione nei termini ritenuti di spettanza degli attori con gli oneri che la
[...]
dovrà sostenere per il trasferimento dei macchinari Parte_4
e delle attrezzature”, atteso che le parti hanno l'onere di precisare con chiarezza il titolo e il contenuto delle loro domande e in nessuna parte della memoria della società convenuta è presente il termine “riduzione”.
Per queste ragioni la società convenuta deve essere condannata all'integrale pagamento dei canoni scaduti sino alla liberazione dell'immobile, che le parti hanno dato atto essere avvenuta il 26 luglio 2024 (e dunque € 2.800,00
per 13 mensilità).
Considerato che il contratto viene dichiarato risolto per inadempimento della società conduttrice, le spese che questa sosterrà per il trasferimento dei suoi macchinari nella nuova sede operativa da essa reperita non costituiscono un danno imputabile alla società locatrice e
[...]
non ha diritto di vedersele risarcire. Parte_4
Le spese di causa, comprensive di quelle del procedimento sommario e della
SENTENZA 9.4.2025 N° 108/24 R.G. Pag. 5 mediazione, che si liquidano come in dispositivo, tenuto conto della assenza della fase istruttoria, non possono che venire poste a carico della società
convenuta.

p. q. m.

Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
1) Dichiara risolto per inadempimento della società conduttrice il contratto di locazione per uso non abitativo concluso da , Parte_1
e con la società Parte_2 Parte_3 [...]
in data 9 giugno 2023 e per l'effetto, Parte_4
2) Conferma integralmente l'ordinanza di rilascio pronunciata dal giudice del procedimento sommario per convalida di sfratto in data 15 gennaio
2024;
3) Condanna in persona del legale Parte_4
rappresentante, a pagare a , Parte_1 Parte_2
e in solido tra loro, la somma di € 36.400,00 Parte_3 CP_2
oltre agli interessi legali dalla scadenza dei singoli ratei di canone rimasti impagati al saldo;

4) Condanna in persona del legale Parte_4
rappresentante, a rimborsare a , Parte_1 Parte_2
e in solido tra loro, le spese del giudizio,
[...] Parte_3
liquidate in € 145,50 per esborsi e in € 1.500,00 per la fase di convalida di sfratto, in € 190,32 per esborsi e in € 1.200,00 per la mediazione, in €
264,00 per esborsi e € 4.200,00 per il presente giudizio e in € 1.035,00 per rimborso forfettario delle spese, oltre IVA e CPA.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Così deciso in Udine, il 09/04/2025.
Il Giudice
- Dott. Francesco Venier -
SENTENZA 9.4.2025 N° 108/24 R.G. Pag. 6 SENTENZA 9.4.2025
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