N. R.G. 8683/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
SEZIONE SECONDA CIVILE
SECONDA UNITA'OPERATIVA
In persona del giudice unico monocratico dott.ssa Maria Stefania Picece ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 8683 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, trattenuta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti con note telematiche depositate nel termine del 15 settembre 2025 in sostituzione dell'udienza.
TRA
Avv. , nato a [...] il [...] ed ivi residente a[...]
AN OM n. 9/A (CF rappresentato e difeso da sé stesso C.F._1
(pec: .salerno.it). Email_1 CP_1
ATTORE
pagina 1 di 11 E
Avv. FRANCESCO DENTE, CF , domiciliato in Salerno C.F._2
presso la sua residenza alla via G. V. Quaranta n. 5, rappresentato e difeso dall'avv.
RM DA, con studio in Vallo della Lucania alla via Nicola Valiante n. 1, (pec:
in virtù di procura apposta su foglio separato allegata alla Email_2
comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTO
AVENTE AD OGGETTO
Trasferimento immobile.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da note telematiche per l'udienza cartolare del 15 settembre 2025 da intendersi qui integralmente riportate e trascritte.
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'avv. adiva in giudizio l'avv. Dente Pt_1
per sentir disporre ope legis il trasferimento, in favore di esso istante avv. Pt_1
e a carico del convenuto avv. RA Dente, del diritto di superficie dello
[...]
stallo pertinenziale all'immobile principale, sito al piano secondo sottostrada,
contraddistinto dal numero di interno 1, confinante con lo stallo interno 2, con area comune di manovra sub 2 e terrapieno da due lati, nel catasto fabbricati del Comune di
Salerno, al foglio 62, mappale 603, sub 9, P.zza XXIV Maggio, piano secondo sottostrada, ZC1, ctg. C6, classe prima, mq 13, RC € 84,60, acquisito dall'odierno pagina 2 di 11 convenuto per notar giusta atto di individuazione catastale e creazione Persona_1
di vincolo pertinenziale ex l. 122/89 del 30.01.2009 e contestualmente vincolato pertinenzialmente all'immobile principale, già acquisito dall'istante a seguito della sentenza n. 2095/2023, pubblicata il 15.05.2023 e notificata a mezzo pec in data
19.05.2023, della seconda sezione civile del Tribunale di Salerno, conclusiva del giudizio RG n. 609/2011.
A tale scopo offriva l'importo di euro 44.160,00, come risultante dall'atto di trasferimento per notaio del 30/01/2009 dello stallo e chiedeva ordinarsi al Per_1
Conservatore dei Registri Immobiliari di Salerno, con esonero da responsabilità, di trascrivere la emananda sentenza di trasferimento, in favore dell'avv. Parte_1
ed a carico dell'avv. RA Dente, relativamente al diritto di superficie dello stallo al piano secondo sottostrada sopra individuato.
Allegava la parte attrice che con la sentenza n. 2095/2023, pubblicata il 15.05.2023, la seconda sezione civile del Tribunale di Salerno, a conclusione del giudizio segnato al
RG n. 609/2011, aveva disposto il trasferimento coattivo dell'immobile sito in Salerno
alla via Gian Vincenzo Quaranta n. 5, dell'edificio con ingresso dal civico 5, ubicato al quinto piano, composto da 4 vani ed accessori, in NCEU, partita 74, mod. D, foglio 62,
mappale 347, sub 78, via Gian Vincenzo Quaranta n. 5, con annessa soffitta pertinenziale, disponendo la trascrizione ex art. 2645 bis cc, con esonero di responsabilità del conservatore, da Dente RA all'istante ; che, tra Parte_1
le parti era intervenuta una scrittura privata nel 2001, da cui traeva fonte negoziale e pagina 3 di 11 titolo l'ottenuto trasferimento della consistenza specificata;
che la sentenza trascritta era passata in giudicato per mancanza di impugnazione;
che nelle more, l'attore era venuto a conoscenza dell'acquisto, da parte del convenuto, del diritto di superficie relativo allo
“stallo interno 2, con area comune di manovra sub 2 e terrapieno da due lati, nel catasto fabbricati del Comune di Salerno, al foglio 62, mappale 603, sub 9, P.zza XXIV Maggio
piano secondo sottostrada, ZC1, ctg. C6, classe prima, mq 13, RC € 84,60”, con atto per notar del 30.01.2009; che all'uopo l'avv. RA Dente, con atto per Persona_1
notar Persona_1
conferiva procura speciale a favore della sig.ra , affinché questa Persona_2
stipulasse, in nome e per conto di esso RA Dente, l'atto di individuazione catastale di stalli per auto, venduti dalla società Nova Urbs di IO RE & C., nel sottosuolo di Piazza XXIV Maggio, con specifico mandato ad intervenire nell'atto per identificare la consistenza immobiliare e per vincolare lo stallo acquisito all'immobile principale, ai sensi dell'art. 9 della legge n. 122 del 1989; che dalla visure effettuate risultava che l'immobile di pertinenza del detto stallo era proprio quello oggetto della trascrizione e che lo stesso, proprio per la natura di pertinenzialità e non autonoma commerciabilità, doveva seguire le sorti dell'immobile principale di guisa che intentava domanda per ottenere che il trasferimento coattivo disposto per l'unità principale venisse pronunciato anche per l'immobile pertinenziale, di per sé privo dei requisiti, in relazione all'acquisito diritto di superficie, della trasferibilità in assenza del bene principale.
pagina 4 di 11 Il giudizio veniva iscritto a ruolo innanzi il tribunale civile di Salerno ed assegnato alla
II Sez. civile con RG n. 8685/2023.
Si costituiva tardivamente parte convenuta impugnando e contestando l'avversa domanda di cui chiedeva il rigetto per essere la stressa infondata in fatto ed inammissibile in diritto eccependo l'inesistenza di collegamento di fatto e di diritto tra la pronuncia invocata dall'avv. , relativa al solo immobile di via Gian Vincenzo Pt_1
Quaranta n.5, con il diritto di superficie acquisito dall'avv. Dente successivamente al giudizio incardinato dall'avv. e relativo ad un posto auto oggetto di un distinto Pt_1
ed autonomo atto di acquisto.
Data la natura documentale del giudizio e l'assenza di richieste istruttorie il tribunale,
ritenuta la causa matura per la decisione invitava le parti a precisare le proprie conclusioni e rispettati i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, con decreto del 6 ottobre 2025, tratteneva la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In citazione parte attrice, presupponendo le statuizioni della sentenza n. 2095/2023 resa dal tribunale di Salerno con la quale veniva disposto il trasferimento coattivo in suo favore -ed in danno del convenuto avv. Dente - della consistenza immobiliare sita in
Salerno alla via G. V. Quaranta, postulava la pertinenzialità del diritto di superficie relativo allo stallo di parcheggio sito alla Piazza Malta acquistato da esso convenuto,
successivamente, al detto immobile chiedendone dunque il trasferimento ope legis stante pagina 5 di 11 il vincolo di pertinenza, previo pagamento dell'importo come risultante dall'atto di trasferimento del 30.01.2009.
La contestazione di parte convenuta afferma, a contrario, che essendo la vendita del diritto di superficie dello stallo di parcheggio avvenuta in un momento successivo e con separato atto non resterebbe assorbita dagli effetti della sentenza di trasferimento coattivo.
Il Codice civile all'art. 817, definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. Tale destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.
Le pertinenze sono cose che, pur conservando la loro natura e la loro individualità fisica,
sono assoggettate, in modo attuale e duraturo, a servizio oppure a semplice ornamento di un'altra cosa per renderne possibile una migliore utilizzazione ovvero per aumentarne il decoro.
Perché una cosa (mobile o immobile) possa essere pertinenza di un'altra (mobile o immobile) occorre che tra i due beni vi sia un preciso vincolo, definito per l'appunto pertinenziale.
In altre parole, si può parlare di pertinenza quando sussistono i seguenti due requisiti:
elemento oggettivo, consistente nella destinazione di un bene (cosa accessoria) al servizio o semplicemente all'abbellimento di un altro bene (cosa principale), la destinazione deve consistere nella materiale attribuzione, non occasionale ma durevole pagina 6 di 11 nel tempo, della cosa accessoria a beneficio della cosa principale;
elemento soggettivo,
costituito dalla rispondenza di tale destinazione all'effettiva volontà dell'avente diritto di creare il predetto vincolo di strumentalità e complementarità funzionale.
Praticamente, il vincolo pertinenziale tra la cosa principale e quella accessoria si crea quando il titolare di entrambe le cose (non per forza il proprietario, ma anche colui che ne può disporre vantando altro diritto reale, tipo l'usufruttuario, l'enfiteuta, ecc.) decide che una di esse deve essere funzionale all'altra.
Per aversi pertinenza, il bene non deve per forza essere strutturalmente e fisicamente collegato alla cosa principale, potendo trovarsi anche molto distante da esso. Il legame tra bene principale e pertinenza è di tipo economico funzionale e può sussistere anche da lontano.
La Cassazione civile con la decisione del 24/01/2013, n.1753 ha affermato che, l'art. 41
sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall'art. 18 legge 6
agosto 1967 n. 765, che dispone che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, stabilisce un vincolo di destinazione, in correlazione con la finalità perseguita di normalizzazione della viabilità urbana, che incide con effetti necessariamente inscindibili sia nel rapporto pubblicistico di concessione -
autorizzazione edilizia, sia negli atti privati di disposizione degli spazi riservati al parcheggio, imponendo la destinazione di detti spazi ad uso diretto dei proprietari delle unità immobiliari comprese nell'edificio, e dei loro aventi ' causa. Pertanto, sono nulle e sostituite ope legis dalla norma imperativa, ai sensi dell'art. 1419, comma secondo, c.c.
pagina 7 di 11 le clausole dei contratti di vendita che sottraggono le aree predette al loro obbligatorio asservimento all'uso ed al godimento dei condomini. Tale regime è rimasto immutato dopo l'entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985 n. 47 che all'art. 26, nello stabilire che gli spazi di cui all'art. 18 legge n. 765/67 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 e 819 cod. civ., non ha portata innovativa, assolvendo soltanto alla funzione di conferire certezza alla già evincibile regola secondo cui detti spazi possono essere oggetto di atti e rapporti separati, fermo restando quel vincolo pubblicistico, ed ha trovato conferma nella legge 24 marzo 1989 n. 122 che, nel raddoppiare la superficie minima obbligatoria degli spazi riservati a parcheggio nelle nuove costruzioni, contempla l'inderogabilità del vincolo suddetto, come connotazione necessaria del rapporto pertinenziale.
I parcheggi che, ai sensi della l. 24 marzo 1989 n. 122, art. 9, i proprietari di edifici già
costruiti possono realizzare a servizio delle singole unità immobiliari, sono assoggettati ad un vincolo di pertinenzialità e non possono essere alienati separatamente dall'unità
immobiliare al cui servizio sono inderogabilmente destinati. Tale vincolo preclude, a pena di nullità, non solo la stipulazione di qualsiasi atto di cessione del posto auto separatamente dall'unità immobiliare in favore della quale è stabilito, ma anche l'emissione della sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c., che al contratto definitivo si sostituisce in caso di inadempimento del preliminare (Cassazione civile sez.
II, 16/02/2012, n.2249).
pagina 8 di 11 Fermo restando il granitico orientamento sopra rappresentato, condiviso da questo giudicante, va altresì precisato che, nel caso che ci occupa, l'acquisto del diritto di superficie dello stallo parcheggio, da parte del convenuto avv. Dente, è avvenuto con atto del 30.01.2009 laddove il giudizio intentato dal (la cui sentenza viene posta Pt_1
quale presupposto per l'odierna azione) è iniziato nel 2011: tale circostanza avvalora ancor di più la tesi sostenuta da parte attrice svilendo, al contrario, le affermazioni di parte convenuta.
Pertanto, la domanda è fondata e deve essere accolta alla luce della natura di pertinenzialità e della non autonoma commerciabilità dello stallo parcheggio: così il trasferimento coattivo disposto per l'unità principale va pronunciato anche per l'immobile pertinenziale, di per sé privo dei requisiti, in relazione all'acquisito diritto di superficie, della trasferibilità in assenza del bene principale.
Pertanto, essendo stata disposta ex art. 2645 bis cc la trascrizione ed il trasferimento ex art. 2932 cc dell'immobile principale va altresì trascritto, a favore dell'attore avv.
anche il trasferimento del garage pertinenziale. Pt_1
La particolarità della fattispecie consente la compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando:
- Accoglie la domanda di parte attrice e, per l'effetto, dispone ope legis il trasferimento,
in favore dell'avv. e contro l'avv. RA Dente, come sopra Parte_1
identificati, del diritto di superficie dello stallo pertinenziale al predetto immobile, al pagina 9 di 11 piano secondo sottostrada, contraddistinto dal numero di interno 1, confinante con lo stallo interno 2, con area comune di manovra sub 2 e terrapieno da due lati, nel catasto fabbricati del Comune di Salerno, al foglio 62, mappale 603, sub 9, P.zza XXIV
Maggio, piano secondo sottostrada, ZC1, ctg. C6, classe prima, mq 13, RC € 84,60,
acquisito dal convenuto per notar giusta atto di individuazione catastale Persona_1
e creazione di vincolo pertinenziale ex l. 122/89 del 30.01.2009 e contestualmente vincolato pertinenzialmente all'immobile principale, già acquisito dall'istante e sopra identificato.
- Dispone il pagamento, da parte del a favore del Dente dell'importo di euro Pt_1
44.160,00, come risultante dall'atto di trasferimento per notaio del 30/01/2009 Per_1
dello stallo.
- Ordina al conservatore dei Registri Immobiliare di Salerno, con esonero da responsabilità, di trascrivere la presente sentenza di trasferimento, in favore dell'avv.
ed a carico dell'avv. RA Dente, relativamente al diritto di Parte_1
superficie dello stallo al piano secondo sottostrada contraddistinto dal numero di interno
1, confinante con lo stallo interno 2, con area comune di manovra sub 2 e terrapieno da due lati, riportato nel catasto fabbricati del Comune di Salerno, al foglio 62, mappale
603, sub 9, P.zza XXIV Maggio, piano secondo sottostrada, ZC1, ctg. C6, classe prima,
mq 13, RC € 84,60, acquisito dal resistente per notar giusta atto di Persona_1
individuazione catastale e creazione di vincolo pertinenziale ex l. 122/89 del 30.01.2009,
attesa la natura giuridica ed il regime pertinenziale di esso stallo all'immobile principale,
pagina 10 di 11 sito in Salerno alla via Gian Vincenzo Quaranta n. 5, ubicato al quinto piano, composto
Contr da 4 vani ed accessori, in NCEU (denuncia di frazionamento n. 481, reg.ta all' di
Salerno in data 08.05.1995, partita 74, mod. D, foglio 62, mappale 347, sub 78, via Gian
Vincenzo Quaranta n. 5, con annessa soffitta pertinenziale, già trasferito all'istante dalla sentenza n. 2095 del 2023, regolarmente trascritta ex art. 2645 bis cc.
- Compensa integralmente le spese di lite.
Così deciso in Salerno, lì 3 dicembre 2025.
Il giudice dott. sa Maria Stefania Picece
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