N. R.G. 2606/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TRANI nella persona del Giudice monocratico dr.ssa Laura Cantore, la quale ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 2606/2016 R.G. affari contenziosi avente ad oggetto: inadempimento contrattuale
TRA
rappresentato e difeso dall'avv. Malerba Paolo, giusta mandato in atti, Parte_1
-attore-
CONTRO
e rappresentati e difesi dall'avv. Di Rella Luigi, giusta Controparte_1 Controparte_2 mandato in atti, -convenuti-
Conclusioni come da note scritte ex art 127 ter c.p.c.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 19 aprile 2016 conveniva in giudizio innanzi Controparte_3 al Tribunale di Trani i coniugi e al fine di sentire accogliere le Controparte_1 Controparte_4 seguenti conclusioni: “In via principale e nel merito: 1) accertare e dichiarare il grave inadempimento delle parti promittenti venditrici per le ragioni di cui nella premessa del presente atto e per l'effetto: 1.1) dichiarare legittimo e fondato il recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliare del
02.04.15 operato dall'attore e conseguentemente dichiararne l'avvenuta risoluzione;
1.2) condannare le parti promittenti venditrici, in solido tra loro, al pagamento in favore dell'attore della complessiva somma di €43.000,00 oltre interessi come per legge nonché rivalutazione monetaria, di cui: €40.000,00 quale somma pari al doppio della caparra confirmatoria;
- €3.000,00 quale rimborso della ulteriore somma versata a titolo di acconto (cfr. art. 6 contratto preliminare di compravendita immobiliare del 02.04.15);
2) In via subordinata e nella denegata ipotesi di non accoglimento delle precedenti richieste: 2.1) dichiarare l'annullamento del contratto compravendita immobiliare del 2.04.15 oggetto del presente giudizio per vizio del consenso dell'attore determinato dal comportamento doloso delle parti promittenti veditrici;
2.2) condannare le parti promittenti venditrici, in solido tra loro, al risarcimento del danno in favore dell'attore della somma complessiva di 32.446.80. di cui: € 20.000,00 a titolo di restituzione della caparra confirmatoria da questi versata al momento della sottoscrizione del contratto preliminare de quo:
€ 3.000,00 a titolo di restituzione dell'ulteriore acconto versato dall'attore (contrattualmente previsto e
1 concordato al punto sub. 6 del ridetto contratto preliminare di compravendita): € 7.000,00 per spese di intermediazione immobiliare dell'Agenzia Tecno "House Immobiliare Columella"; € 390,00 per spesa di registrazione del preliminare di compravendita del 02.04.2015; €56,80 per marche da bollo e diritti per registrazione del preliminare per cui è causa: € 2.000,00 per spese di intermediazione finanziaria e creditizia della Finitalica Srl, corrente in Ruvo di Puglia;
oltre alle eventuali ed ulteriori spese bancarie di istruttoria per l'ottenimento del mutuo ipotecario con la BCC di Santeramo in Colle, che si riserva di quantificare in corso di causa, il tutto oltre interessi e danno da svalutazione monetaria;
Comunque ed in ogni caso: 3) Condannare i convenuti, in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite e dei compensi professionali relativi al presente giudizio, oltre accessori di legge (IVA, CPA e rimborso forfettario), con espressa considerazione, ai sensi dell'art. 91, comma 1, c.p.c., del mancato accoglimento, senza giustificato motivo, della proposta conciliativa formulata dalla parte attrice, con conseguente aggravio di responsabilità in ordine alle spese del processo”.
Assumeva parte attrice di aver stipulato in qualità di promissario acquirente in data 2 aprile 2015 un contratto preliminare di compravendita immobiliare con i coniugi e Controparte_1 Controparte_4 in qualità di promittenti venditori, avente ad oggetto un appartamento sito in Ruvo di Puglia, alla Via
Eugenio Montale n. 14, unitamente ai relativi locali pertinenziali, con prezzo indicato in contratto di €
215.000,00 e con data fissata per la stipula del contratto definitivo di compravendita entro e non oltre il 30 marzo 2016, innanzi al notaio Dott. , con studio in Terlizzi;
di aver versato in favore Persona_1 dei promittenti venditori la somma di € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, nonché l'ulteriore somma di € 3.000,00 a titolo di acconto sulla compravendita, rappresentando che i promittenti venditori si erano resi inadempienti rispetto alle obbligazioni di cui al contratto, non avendo gli stessi provveduto, alla data fissata per la stipula dell'atto definitivo, ossia il 30 marzo 2016, a cancellare l'ipoteca n. 8407/1295 del 28 aprile 1999, iscritta a favore della Banca Nazionale del Lavoro, non avendo provveduto a proprie spese e sotto la loro responsabilità, ad apportare le necessarie modifiche alle visure e alle planimetrie catastali, al fine di garantire la conformità delle stesse allo stato di fatto degli immobili, in ottemperanza alle vigenti disposizioni di legge in materia di conformità catastale;
i promittenti venditori inoltre non avevano messo a disposizione del notaio rogante le certificazioni di conformità degli impianti, né la quietanza dell'amministratore condominiale attestante l'avvenuto pagamento integrale degli oneri condominiali, non presentandosi infine la sig.ra dinanzi al notaio per la stipula dell'atto CP_2 definitivo fissata al 30 marzo 2016; che i predetti promittenti venditori inoltre avevano omesso di dichiarare l'esistenza di ulteriori oneri di natura espropriativa che gravavano sugli immobili in vendita, omissione che risultava incompatibile con quanto previsto nell'art. 5 dello stesso contratto preliminare, e che avrebbe portato l'attore, se fosse stato messo a completa conoscenza dell'intera debitoria, a non concludere l'affare, o perlomeno a concluderlo a condizioni differenti.
Su tali premesse, insisteva sulle conclusioni come sopra riportate.
Si costituivano con comparsa i coniugi e , i quali chiedevano il rigetto Controparte_1 Controparte_4 della domanda, in quanto inammissibile e infondata;
spiegavano domanda riconvenzionale, chiedendo che
2 il contratto preliminare di cui innanzi venisse dichiarato risolto per esclusiva responsabilità e colpa dell'attore, con richiesta di condanna di quest'ultimo al risarcimento dei danni, oltre al pagamento della penale convenuta nel contratto preliminare di euro 10.000,00, oltre all'ulteriore risarcimento del danno per illegittima trascrizione della domanda giudiziale;
chiedevano ancora dichiararsi parzialmente compensate le somme dovute a titolo di risarcimento del danno con quelle ricevute dai convenuti, con ordine di cancellazione della illegittima trascrizione della domanda, oltre alla condanna in capo all'attore al risarcimento del danno per lite temeraria con il favore delle spese di giudizio.
Assumeva parte convenuta che nella fattispecie non vi erano i presupposti per l'accoglimento della domanda, atteso che alla data del 30.3.2016 il sig. comparso innanzi il notaio designato, avrebbe CP_1 chiesto solo un rinvio di qualche giorno per poter acquisire la documentazione attestante l'avvenuta estinzione dell'ipoteca gravante sull'immobile promesso in vendita, la rettifica delle planimetrie catastali, la certificazione di conformità degli impianti e la quietanza dell'amministratore condominiale di avvenuto pagamento degli oneri condominiali, e che sarebbe stato proprio l'attore a non comparire innanzi al notaio nella successiva data del 20.4.2016 fissata dai convenuti per la stipula dell'atto pubblico.
Rappresentavano ancora i convenuti che l'attore non avrebbe dovuto temere nulla in ordine alla pretesa vantata dal Comune di Ruvo, azionata solo ed esclusivamente nei confronti dei convenuti quali soci assegnatari della Cooperativa Edilizia Conf.- Casa che evidentemente erano gli unici legittimati passivi rispetto a tale pretesa;
in ogni caso, tale pretesa non aveva inciso in alcun modo sulla libera trasferibilità degli immobili, non avendo il Comune proceduto ad alcuna azione cautelare e/o trascrizione pregiudizievole sulle unità immobiliari assegnate ai soci in relazione alle somme dai medesimi dovuti ed oggetto del contenzioso in atto, rappresentando di aver comunque garantito il promissario acquirente che sarebbe stato tenuto indenne rispetto a qualsivoglia debito e/o obbligazione che eventualmente dovesse sussistere a carico della parte venditrice in dipendenza della sua qualità di assegnataria dei beni oggetto del preliminare.
Evidenziavano che il contratto definitivo in esecuzione del contatto preliminare non fu stipulato in data
20.4.2016 solo ed esclusivamente a cagione dell'assenza dell'attore che non ritenne di comparire, adducendo infondate e pretestuose motivazioni e così rendendosi gravemente inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte con il ridetto contratto preliminare, tanto da cagionare danni di cui i convenuti chiedevano il conseguente ristoro in questa sede.
Su tali premesse ha concluso come sopra.
Istruita la causa a mezzo degli interrogatori formali e prova testimoniale, la causa veniva rinviata all'udienza del 15.5.2025, celebrata nella forma della trattazione scritta, con concessione alle parti di un termine per note conclusive fino a gg. 20 prima dell'udienza e gg. 10 prima per le repliche;
all'esito la causa veniva assunta in decisione.
§§§§§§§§§§
La domanda avanzata da è fondata, per cui merita accoglimento. Parte_1
3 È provato documentalmente che in data 2.4.2015 le parti in causa stipularono un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un appartamento sito in Ruvo di Puglia, alla Via Eugenio Montale n. 14, unitamente ai relativi locali pertinenziali, di proprietà dei convenuti, quali promissari venditori.
Dall'esame del detto contratto emerge che questi ultimi avrebbero dovuto alla data fissata per la stipula dell'atto definitivo, fissata per il giorno 30 marzo 2016 adempiere alle seguenti obbligazioni:
1) cancellare l'ipoteca n. 8407/1295 del 28 aprile 1999 a favore della Banca Nazionale del Lavoro (BNL), che derivava da atto notarile stipulato dal Notaio di Ruvo di Puglia in data 27 aprile 1999 Persona_2
e registrato il 3 maggio 1999 al n. 1078/1E;
2) apportare le necessarie modifiche alle visure e alle planimetrie catastali, al fine di garantire la conformità delle stesse allo stato di fatto degli immobili, in ottemperanza alle vigenti disposizioni di legge in materia di conformità catastale, risultando che sulle planimetrie catastali figuravano due ripostigli e un solo bagno, mentre lo stato di fatto degli immobili era difforme, in quanto erano presenti un solo vano ripostiglio e due servizi igienici;

3) mettere a disposizione del notaio rogante le certificazioni di conformità degli impianti, come previsto dall'art. 13 del D.M. n. 37 del 22 gennaio 2008, nonché la quietanza dell'amministratore condominiale attestante l'avvenuto pagamento integrale degli oneri condominiali;

4) comparire dinanzi al notaio per la stipula dell'atto definitivo fissata, come detto, al 30 marzo 2016, mentre la parte promissaria venditrice, sig.ra non si presentava, impedendo così la Controparte_4 regolare conclusione della operazione.
Sulla scorta di tali doglianze parte attrice ha richiesto in via principale dichiararsi “legittimo e fondato il recesso” esercitato atteso il grave inadempimento della controparte rispetto agli obblighi come sopra specificatamente indicati, invocando la previsione di cui all'art. 1385 c.c., che così recita: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare
l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
Orbene, va ricordato che il recesso ex art. 1385, co. 2, c.c. è una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto per l'inadempimento della controparte (Cass. Civ., ord. n. 20961/2017) e che la parte può esercitare il recesso, purché l'inadempimento dell'altro contraente presenti gli stessi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale (imputabilità e non scarsa importanza).
Preme precisare che il diritto di recesso previsto in materia di caparra confirmatoria non è sussumibile nella previsione generale del recesso unilaterale (ex art. 1373 c.c.) a cui, invece, fa riferimento il distinto istituto della caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) e che il diritto di recesso ex art. 1385 c.c. rappresenta uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto simile alla diffida ad adempiere (Cass. Civ. n.
19801/2021).
4 La risoluzione ipso iure del contratto - che avviene tramite il recesso - è collegata alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile.
Si tratta di un vero e proprio fenomeno risolutivo in quanto presenta: gli stessi presupposti della risoluzione
(inadempimento colpevole e di non scarsa importanza), le medesime conseguenze (come la caducazione ex tunc degli effetti del contratto).
Ciò premesso, tornando alla fattispecie oggetto di scrutinio, si deve ritenere che il recesso esercitato dal promissario acquirente sia legittimo, a fronte dell'inadempimento della controparte che assume il carattere della gravità.
Invero, in primo luogo va evidenziato che il termine entro cui le parti avrebbero dovuto stipulare l'atto definitivo non riveste carattere di termine essenziale, non evincendosi dal tenore letterale del contratto in maniera inequivocabile la volontà delle parti o di una di esse di non aver più interesse alla esecuzione del contratto preliminare una volta decorso tale termine.
Secondo giurisprudenza consolidata, infatti, “Il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art.1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraente, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta
l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo;
tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione “entro e non oltre”, quando non risulti dall'oggetto del negozio
o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (cfr: in tal senso Cass.17/3/2005, n. 5797; nella specie questa corte ha confermato la sentenza con la quale i giudici di merito avevano ritenuto non essenziale il termine che nel contratto preliminare le parti, adoperando l'espressione “entro e non oltre” avevano fissato per il rogito” (Cass. 6.12.2007, n. 25549; Cass. 26.4.1983 n. 2870).
Nel caso che ci occupa, non solo dal tenore del contratto preliminare non emerge alcun elemento dal quale possa desumersi l'ipotetica inequivocabile volontà delle parti di perdere l'interesse alla stipula del contratto definitivo, ove lo stesso non fosse stato perfezionato nel termine del 30.3.2016.
Pertanto, esclusa l'essenzialità del termine previsto nel preliminare per la stipula dell'atto definitivo, va evidenziato che è documentalmente provato che gli obblighi a carico dei promissari venditori, come contenuti nel preliminare, sono risultati solo parzialmente adempiuti, atteso che versata in atti vi è la certificazione relativa all'allineamento catastale dell'immobile, come da “accertamento della proprietà immobiliare urbana” presentato all'Agenzia delle Entrate, Ufficio provinciale di Bari, Territorio Servizi
Catastali, il 31.3.2016 per l'esatta rappresentazione grafica degli immobili, sottoscritta da geom. CP_5
, il quale dà atto che tale “rappresentazione” “fa riferimento al fatto che per mero errore il bagno
[...] padronale veniva indicato come ripostiglio nella planimetria in atti”; vi è la certificazione relativa alla idoneità degli impianti (si veda attestazione di prestazione energica degli edifici, che porta la data del
24.3.2016), nonché la dichiarazione dell'amministratore pro tempore del Condominio, ove è ubicato
5 l'immobile oggetto del preliminare, il quale dà atto che alla data del 30.3.2016 i convenuti avevano “saldato quanto di spettanza a carattere condominiale…”.
Con riferimento invece all'obbligo assunto dai promissari venditori di provvedere “nel più breve tempo possibile” alla cancellazione dell'ipoteca di cui innanzi, formalità che alla data del 30.3.2016 era ancora presente, e in verità era presente pure alla data del 20/04/2016, allorquando veniva inoltrata da parte dei convenuti la diffida ad adempiere per la stipula dell'atto definitivo e perfino alla data del 06/06/2016, in cui i beni de quibus vennero venduti a terzi (come emerge dall'atto pubblico di compravendita versato in atti, ove leggesi che i beni oggetto del preliminare che ci occupa venivano trasferiti ai sigg.ri Parte_2
e ) vanno formulate le seguenti considerazioni.
[...] Parte_3
Nel fascicolo di parte dei convenuti è stato prodotto un “conteggio estinzione anticipata” emesso dalla
BNL, datato 13.4.2016, dall'esame del quale risulta che a tale data il mutuo in forza del quale era stata iscritta ipoteca sugli immobili oggetto del contratto preliminare non risultava ancora estinto, emergendo un “capitale residuo” alla data del 31.12.2015 ancora da versare di € 2.360,27, oltre interessi e diritti di segreteria per conteggio.
Il successivo documento prodotto dai convenuti (trattasi dell'estratto conto rilasciato dalla medesima banca) riporta la data del 16.8.2016, allorquando i beni erano stati già alienati dai convenuti a terzi.
Sta di fatto che l'unico documento che incontrovertibilmente avrebbe dimostrato l'avvenuta estinzione del mutuo sarebbe stata la quietanza di pagamento, che per legge (v. art. 13 della L. n. 40/2007, cd. Legge
Bersani) l'istituto mutuante, una volta estinto il mutuo, deve rilasciare e che sola costituisce la prova della data di estinzione del mutuo e dell'estinzione del mutuo stesso, in forza della quale poi lo stesso istituto di credito è tenuto ad effettuare l'avvenuta comunicazione di estinzione del mutuo agli uffici competenti, che provvedono alla relativa cancellazione dell'ipoteca senza l'intervento del notaio e senza oneri per il debitore.
Risulta invece documentalmente provato che sia alla data del 30.3.2016, che alla successiva del 20.4.2016
e persino alla data del 6.6.2016, giorno in cui i convenuti vendevano gli immobili oggetto del preliminare che ci occupa a terzi, l'ipoteca n. 8407/1295 del 28.4.1999 era ancora presente.
In assenza della detta quietanza e della circostanza che era certa all'epoca del recesso la presenza dell'ipoteca sugli immobili promessi in vendita, devesi concludere che legittimamente l'attore abbia operato il recesso dal rapporto contrattuale intercorso con i convenuti.
Invero, in tema di preliminare di compravendita immobiliare, l'inadempimento del promittente venditore all'obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto, anche agli effetti del regolamento della caparra confirmatoria (articolo 1385 c.c.), non viene meno per la sola circostanza del pagamento del debito garantito, in quanto il permanere dell'iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene non potendo, il promissario acquirente, invocare il pagamento come fatto estintivo della garanzia reale (Cassazione, sentenza 29 maggio 2008, n. 14424).
In tema di preliminare di compravendita immobiliare, l'inadempimento del promittente all'obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene, anche agli effetti dell'art. 1385 cod. civ., per il caso di
6 caparra confirmatoria, non resta escluso dalla circostanza che sia stato pagato il creditore garantito da detta ipoteca, poiché il permanere dell'iscrizione, non potendo il pagamento essere invocato dal terzo come fatto estintivo della garanzia reale, comporta comunque un pregiudizio per l'acquirente, in quanto determina un intralcio al commercio giuridico del bene (così Cass. civ. n. 20434/2022).
In tema di ipoteca, la natura reale del vincolo ed il valore costitutivo dell'iscrizione comportano che, mentre nei confronti del creditore l'estinzione dell'obbligazione estingue anche la garanzia ipotecaria che l'assiste, nei confronti dei terzi è necessaria anche la cancellazione dell'ipoteca, poiché il permanere dell'iscrizione, nonostante l'estinzione del credito, può essere di pregiudizio per il proprietario, in quanto determina un intralcio al commercio giuridico del bene, potendo i terzi ignorare la reale situazione ed essendo essi generalmente inclini a dare rilevanza all'apparenza del vincolo (Cassazione, sentenza 26 luglio 1994, n.
6958).
Con riguardo a preliminare di compravendita immobiliare, l'inadempimento del promittente all'obbligo di provvedere alla cancellazione di ipoteca iscritta sul bene, anche agli effetti dello articolo 1385 c.c. per il caso di caparra confirmatoria, non resta escluso (dalla circostanza) che sia stato pagato il creditore garantito da detta ipoteca, poiché tale pagamento, opponibile nel rapporto fra debitore e creditore, non può essere invocato dal promissario come fatto estintivo della garanzia reale, occorrendo all'uopo la cancellazione dell'iscrizione (Cassazione, sentenza 12 maggio 1987, n. 4361).
La buona fede nell'esecuzione del contratto si sostanzia, tra l'altro, in un generale obbligo di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra a prescindere tanto da specifici obblighi contrattuali, quanto dal dovere extracontrattuale del neminem laedere, trovando tale impegno solidaristico il suo limite precipuo unicamente nell'interesse proprio del soggetto, tenuto, pertanto, al compimento di tutti gli atti giuridici e/o materiali che si rendano necessari alla salvaguardia dell'interesse della controparte nella misura in cui essi non comportino un apprezzabile sacrificio a suo carico;
Cassazione, sentenza 4 marzo 2003, n. 3185, in Giustizia civile, 2004, I, p. 2832, che ha cassato la decisione del giudice di merito che aveva escluso ogni violazione di obblighi, contrattuali e di comportamento secondo buona fede, nella mancata, tempestiva cancellazione ipotecaria da parte del promettente venditore di un immobile che tale cancellazione si era obbligato a compiere, con clausola inserita nel preliminare, "entro il rogito definitivo".
Alla luce di quanto sopra considerato e in forza dei principi in materia di recesso sopra richiamati, si deve considerare legittimo e giustificato l'esercizio da parte dell'attore del diritto di recesso dal contratto preliminare de quo, come esercitato con lettera datata 31.3.2016, ricevuta dai convenuti il 1.4.2016, essendo risultato dimostrato l'inadempimento della controparte colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente, per cui legittimamente ai sensi dell'art. 1385, 2° co., c.c.
l'attore ha preteso la restituzione del doppio della caparra versata.
Il recesso della parte non inadempiente, di cui all'art. 1385 cod. civ., identifica un'ipotesi di risoluzione di diritto, da affiancare (piuttosto che contrapporre) a quelle di cui agli artt. 1454, 1456, 1457 c.c., una
''modalità'' (ulteriore) di risoluzione del contratto, destinata ad operare, indipendentemente dall'esistenza
7 di un termine essenziale o di una diffida ad adempiere, attraverso la semplice comunicazione all'altra parte di una volontà ''caducatoria'' degli effetti negoziali - operante, nella sostanza, attraverso un meccanismo analogo a quello che regola la clausola risolutiva espressa.
Il diritto di recedere dal contratto e di trattenere la caparra ricevuta, o di pretendere il doppio di quella versata, costituisce l'effetto proprio dell'istituto in caso di inadempimento della controparte, cui è riconosciuta la già accennata funzione di preventiva e convenzionale liquidazione del danno, con la duplice conseguenza che: a) la pretesa risarcitoria del contraente 'fedele' non può essere superiore all'ammontare della caparra;
b) la controparte non è ammessa a dimostrare che l'entità di tale danno è inferiore alla caparra, stante l'inconciliabilità dell'istituto in esame con quello della riduzione.
Ciò posto, avendo optato l'attore per il recesso e assolvendo la caparra confirmatoria (Cass. Civ. n.
28573/2013) funzione di liquidazione convenzionale e anticipata del danno da inadempimento, con conseguente estinzione di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento, è preclusa la possibilità di richiedere il risarcimento di ulteriori danni, anche se maggiori rispetto all'importo della caparra.
Parte convenuta, pertanto, va condannata a restituire in favore della parte attrice la somma di € 40.000,00, quale doppio della caparra ricevuta, come pacificamente emergente dal contratto preliminare di compravendita, versato in atti.
Sul credito restitutorio del doppio della caparra spettano gli interessi legali ma non anche la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta soggetto al principio nominalistico, per il quale il maggior danno da ritardo è risarcibile solo in presenza dei presupposti di cui all'art. 1224 c.c.
Si rammenta che nell'ipotesi di rilascio di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente anziché recedere dal contratto ritenendo la caparra o esigendo il doppio di essa, a norma del secondo comma dell'art. 1385 cod. civ., preferisca domandare l'esecuzione o la risoluzione ai sensi del terzo comma dello stesso articolo, il risarcimento è regolato dalle norme generali, in quanto la caparra perde la propria funzione di risarcimento del danno derivante dall'inadempimento anticipatamente o convenzionalmente determinato. La somma che la parte inadempiente deve restituire forma oggetto, pertanto, di un'obbligazione priva di funzione risarcitoria, soggetta al principio nominalistico, con l'ulteriore conseguenza che sulla somma medesima sono dovuti soltanto gli interessi compensativi con decorrenza dalla data della sua ricezione (Sez. 2, Sentenza n. 5007 del 28/04/1993 (Rv. 482124 – 01 e successive conformi)
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, avuto riguardo agli importi liquidati e tenuto conto dei criteri di cui al DM 55/2014 come integrato e modificato dal D.M. n.
147 del 13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del 08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre 2022.con inclusione di tutte le fasi.


P.Q.M.


Il Tribunale di Trani, in persona del giudice unico dott.ssa Laura Cantore, definitivamente pronunciando nella causa come in epigrafe, così provvede:

8 - accoglie la domanda attorea e per l'effetto:
- dichiara legittimo l'esercizio del diritto di recesso esercitato dall'attore e condanna i convenuti in solido tra loro alla restituzione in favore dell'attore della somma di euro 40.000,00, quale doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi legali con decorrenza dalle date in cui vennero effettuati i versamenti;

- condanna la parte convenuta alla refusione delle spese di giudizio che liquida in complessivi euro 7.616,00
(oltre a € 545,00 per spese borsuali), oltre rimborso forfetario al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

- rigetta ogni altra domanda.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege ex art 282 c.p.c.
Così deciso in Trani, il 17.5.2025
Il Giudice
Dr.ssa Laura Cantore
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