REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERNI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice dott. Tommaso Bellei, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 807 R.G.A.C. dell'anno 2021 promossa
DA
(C.F. ) e (C.F. AR C.F._1 Parte_2
, con il patrocinio dell'avv. PIPPI NICOLETTA ed elettivamente C.F._2 domiciliati in Chianciano Terme, Viale Emilia, 19, presso lo Studio dell'avv. Nicoletta Pippi
PARTE ATTRICE
CONTRO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MELETI TR C.F._3
DONATELLA, elettivamente domiciliata presso il domicilio digitale di cui all'indirizzo pec giusta delega a margine del presente atto, Email_1
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Responsabilità professionale.
CONCLUSIONI
All'udienza del 14/1/2025, con ordinanza del 17/1/2025, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, e AR Parte_2 citavano in giudizio il Geom. – per i motivi ivi esposti, qui richiamati e TR trascritti – le seguenti in conclusioni:
- 1 - “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria eccezione, deduzione e difesa, per le motivazioni di cui alla premessa, da intendersi integralmente trascritte, in accoglimento delle stesse,
A) Accertato l'inadempimento della geom. nell'esecuzione dell'incarico TR conferitoLe quale Esperto alla stima/CTU dal Tribunale di Terni nella procedura esecutiva immobiliare R.G.E.I. n.135/2015, per aver omesso prestazioni dovute e per avere errato nell'esecuzione delle prestazioni rese, fornendo una rappresentazione errata ed una valutazione di stima errata dell'immobile staggito, e comunque per tutti i motivi dedotti in narrativa,
B) Accertato che l'inadempimento di cui al punto A) ha provocato un danno diretto all'aggiudicatario dell'immobile, , ed alla coniuge in regime di comunione AR legale dei beni, , per i costi non previsti dall'Esperto alla stima/CTU per Parte_2 ottenere la regolarizzazione edilizia, urbanistica, strutturale e catastale degli immobili, ed accertato e quantificato il danno in €.108.230,04,
a) condannare la geom. a corrispondere ai coniugi e TR AR
, in solido tra loro, la somma di € 108.230,04 (euro Parte_2 centoottomiladuecentotrenta/04), salvo il più o il meno che sarà ritenuto di giustizia;

C) Accertato che l'inadempimento di cui al punto A) ha provocato ulteriori danni diretti all'aggiudicatario dell'immobile, , ed alla coniuge in regime di comunione AR legale dei beni, , derivanti dal mancato godimento dell'immobile per le Parte_2 finalità per cui fin dall'aggiudicazione era preposto -quantomeno a far data dal 1 luglio
2019, data dell'ipotizzabile fine lavori di completamento laddove fossero sussistite soltanto le difformità evidenziate nella perizia della geom. alla data odierna, ed accertati e CP_1 quantificati gli stessi in € 14.700,00,
b) condannare la geom. a corrispondere ai coniugi e TR AR
, in solido tra loro, quale risarcimento dell'ulteriore danno diretto, la somma Parte_2 di € 14.700,00 (euro quattordicimilasettecento/00), o quella diversa somma che verrà accertata in corso di causa;

D) Accertato che l'inadempimento di cui al punto A) ha provocato ulteriore danno diretto all'aggiudicatario dell'immobile, , ed alla coniuge in regime di comunione AR legale dei beni, , derivante dal costo sostenuto per la perizia tecnica redatta Parte_2 dal geom. , ed accertato e quantificato lo stesso in € 1.537,20, Persona_1
- 2 - c) condannare la geom. a corrispondere ai coniugi e TR AR
, in solido tra loro, quale risarcimento dell'ulteriore danno diretto, la somma Parte_2 di € 1.537,20 (euro millecinquecentotrentasette/20);
E) Accertato che l'inadempimento di cui al punto A) ha provocato altresì danni indiretti all'aggiudicatario dell'immobile, , ed alla coniuge in regime di comunione AR legale dei beni, , derivanti dai mancati maggiori introiti ricavabili dallo Parte_2 sviluppo delle attività economiche (agricola/commerciale/florovivaistica/sociale), a cui
l'acquisto, in continuità con la vocazione degli immobili era finalizzato, ed accertati e quantificati gli stessi in € 30.000,00, d) condannare la geom. a TR corrispondere ai coniugi e , in solido tra loro, quale AR Parte_2 risarcimento del danno indiretto, la somma di € 30.000,00 (euro trentamila/00), o quella diversa somma che verrà accertata in corso di causa.
F) Accertato che l'inadempimento di cui al punto A) ha provocato ulteriori danni indiretti all'aggiudicatario dell'immobile, , ed alla coniuge in regime di comunione AR legale dei beni, , per le sofferenze, preoccupazioni, per la lesione del Parte_2 bene/salute e della tranquillità familiare dei coniugi , valutabili in termini Parte_3 di danno morale, biologico ed esistenziale, accertati gli stessi e previa quantificazione in via equitativa,
e) Condannare la geom. a corrispondere ai coniugi e TR AR
, in solido tra loro, quale risarcimento dell'ulteriore danno indiretto, la Parte_2 somma che verrà ritenuta di giustizia.
G) In tutte le ipotesi suddette, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al saldo.
Con vittoria di spese e compensi di giudizio.”

Con comparsa di risposta depositata in data 18/10/2021 (udienza fissata al 21/10/2021) si costituiva in giudizio rassegnando - per i motivi ivi dedotti, qui TR richiamati e trascritti – le seguenti conclusioni:
“Piaccia al Tribunale di Terni: in via preliminare e pregiudiziale:
1) dichiarare la domanda inammissibile e/o irricevibile e/o improcedibile per mancata richiesta di ATP e per intervenuta modifica dello stato dei luoghi;

- 3 - 2) dichiarare la domanda improcedibile e/o inammissibile e/o infondata per errata configurazione della responsabilità contrattuale del CTU;
nel merito:
3) rigettare la domanda attore siccome inammissibile, generica, non provata e, comunque, infondata in fatto ed in diritto per tutte le motivazioni di cui in premessa.
Con vittoria delle spese e compensi professionali.”.
Concessi i termini ex art. 183, comma 6 c.p.c., con ordinanza del 25/10/2022 il Giudice avanzava la seguente proposta conciliativa ex art. 185-bis c.p.c.:
“pagamento da parte della convenuta in favore della parte attrice della somma onnicomprensiva pari ad euro 47.000,00, oltre un contributo per le spese legali sostenute pari ad euro 3.000.”.
Vista la mancata accettazione da parte della convenuta della suddetta proposta ex art. 185-bis c.p.c.- e una generica disponibilità manifestata da parte attrice – circostanza che non consente di operare una valutazione ai sensi dell'art. 91, comma 1 c.p.c. in ipotesi di rifiuto senza giustificato motivo della proposta ex art. 185/bis c.p.c. - con ordinanza del 3/4/2023 veniva disposta CTU tecnica, con nomina dell'Ing. , per rispondere ai seguenti Per_2 quesiti:
“1) “ACCERTI le eventuali difformità edilizie, urbanistiche, catastali e strutturali, essenziali e non essenziali sussistenti negli immobili staggiti (fabbricato, serre e tettoia) al momento dell'aggiudicazione, difformità precisamente descritte nel paragrafo intitolato “Lo stato degli immobili e le difformità come verificate dal geom. e riportate nella Persona_1
Perizia tecnica di parte, con calcolo dei maggiori costi per la regolarizzazione edilizia, urbanistica, strutturale e catastale degli immobili” (pagg.6 e ss.), di cui all'esecuzione immobiliare RGEI n.135/2015 del Tribunale di Terni;

2) VALUTI se tali difformità non siano state accertate dall'Esperto stimatore CTU geom.
nell'espletamento dell'incarico ricevuto, e quindi nella CTU dalla stessa TR depositata nell'esecuzione immobiliare predetta;

3) In caso positivo (omesso accertamento), ACCERTI le opere necessarie – ed i relativi costi
– per ottenere la regolarizzazione edilizia, urbanistica, strutturale e catastale degli immobili in questione, comprensivi delle eventuali sanzioni e dei costi di adeguamento strutturale nel rispetto delle N.C.T. 2018;
- 4 - 4) VALUTI la congruità dei costi della perizia tecnica svolta dal tecnico di parte attrice,
Geom. ;”. Per_1
Depositata la relazione da parte del CTU e liquidato il suo compenso, all'esito dell'udienza del 15/2/2024 i quesiti venivano integrati con il seguente quesito:
“VALUTI il CTU la congruità dei costi indicati nella perizia del geom. anche per i Per_1 lavori per la realizzazione del marciapiede (€ 30.030,00 oltre i.v.a.), per il rialzamento interno del locale rimessa attrezzi al pari del marciapiede (€ 13.145,45 oltre i.v.a.), e per la realizzazione del controsoffitto/cappotto interno del solaio del primo piano per riportare
l'altezza a 2,80 (4.710,00 oltre iva)”.
Depositata la relazione integrativa da parte del CTU, con ordinanza del 17/1/2025, il giudizio veniva trattenuto in decisione con concessione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c.

2.1. In primis, deve essere esaminata l'eccezione di inammissibilità della domanda avanzata da parte convenuta fondata sul mancato espletamento preventivo di un accertamento tecnico preventivo (c.d. ATP) prima di procedere a modificare i luoghi di causa.
L'eccezione è infondata atteso che nessuna norma prevede l'obbligatorietà di una previa instaurazione di un ATP nelle cause, quale quella in esame, aventi ad oggetto la responsabilità professionale e ciò anche quando sussista la necessità di preservare lo stato dei luoghi, necessità al più rilevante in sede probatoria nell'eventuale giudizio ordinario instaurato.

2.2. Deve essere disattesa anche l'eccezione di inammissibilità della domanda per errata configurazione della domanda atteso che la qualificazione giuridica della domanda è di competenza del Giudice (cfr. Cass. n. 5153/2019 secondo cui “Il giudice ha il potere-dovere di qualificare giuridicamente i fatti posti a base della domanda o delle eccezioni e di individuare le norme di diritto conseguentemente applicabili, anche in difformità rispetto alle indicazioni delle parti, incorrendo nella violazione del divieto di ultrapetizione soltanto ove sostituisca la domanda proposta con una diversa, modificandone i fatti costitutivi o fondandosi su una realtà fattuale non dedotta e allegata in giudizio dalle parti”).

3.1. Ciò posto, nel merito si osservi quanto segue.
Parte attrice agisce contro la per far accertare le difformità edilizie CP_1 riscontrate dal proprio consulente di parte sugli immobili dalla stessa acquistati all'esito dell'esecuzione immobiliare RGE n. 135/2015 svoltasi avanti a questo Tribunale: difformità
- 5 - che non erano state rilevate ed indicate nella propria consulenza dall'esperto alla stima/CTU, odierna convenuta, nominata dal giudice dell'esecuzione nell'ambito della predetta procedura.
Tali difformità edilizie, riguardo al fabbricato, determinavano la necessità di presentare una pratica di accertamento di conformità (sanatoria) – invece che una semplice SCIA secondo quando riportato dalla nella propria relazione - per ricondurre l'altezza del CP_1 fabbricato a quella massima ammissibile (attraverso la realizzazione di un marciapiede) mentre, riguardo alle serre, determinavano la necessità di richiedere un permesso a costruire, differentemente da quanto evidenziato dalla che non aveva riscontrato difformità CP_1 edilizie.
Inoltre, sempre secondo parte attrice, la convenuta non aveva riportato nella propria
CTU la mancanza presso gli archivi comunali di un progetto strutturale come richiesto dalla legge n. 1086/1971 al cui rispetto era stata condizionata l'originaria concessione edilizia n.
1405 del 26/5/1989.
In relazione ai fabbricati viene quindi ipotizzato un danno emergente quantificabile in
€ 68.978.04, pari alle spese ad oggi preventivate, oltre a quelle che si renderanno necessarie onde ottenere la conformità strutturale del fabbricato (indagine strutturale, progetto e lavori strutturali), pari ad ulteriori € 39.252,00 (cfr. rel. CTP, geom. ). Per_1
Inoltre, parte attrice lamenta un danno derivante dal mancato godimento dell'immobile per le finalità per cui fin dall'aggiudicazione era preposto, ovvero per uso abitativo, agricolo, florovivaistico e commerciale - quantomeno a far data dal mese di luglio
2019 - data dell'ipotizzabile fine lavori di completamento, laddove fossero state riscontrate soltanto le difformità evidenziate nella perizia della geom. , danno che può CP_1 quantificarsi quantomeno in € 400,00 mensili, per l'appartamento, ed € 300,00 mensili per i locali sottostanti - e un danno derivante dai mancati maggiori introiti ricavabili dallo sviluppo delle attività economiche (agricola/commerciale/florovivaistica/sociale) a cui l'acquisto, in continuità con la vocazione degli immobili, era finalizzato, che può quantificarsi quantomeno in € 15.000,00 annui.
Di contro, la parte convenuta, oltre ad eccepire le questioni preliminari sopra esaminate, ha dedotto, nel merito, di essere esente da responsabilità in relazione alle difformità in quanto tutte, in ipotesi, sanabili nei termini di legge.
Ad ogni modo, parte convenuta, pur ammettendo le difformità dedotte da parte attrice in relazione alle serre (cfr. pag. 18), deduceva l'inesistenza delle restanti difformità lamentate
- 6 - dagli attori – inerenti ai fabbricati - rilevando che, nella propria relazione, aveva dato atto che il fabbricato non era completato e che, quindi, tutte le eventuali difformità rispetto ai titoli edilizi potevano essere sanate entro la fine dei lavori con una c.d. “SCIA di completamento”; inoltre, in merito alla mancanza del progetto strutturale, la convenuta deduceva l'inapplicabilità alle strutture edilizie in questione della normativa di settore (cfr. comparsa pagg. 15 e ss.).
Infine, la convenuta deduceva la negligenza della stessa parte attrice per non aver affidato ad un tecnico di fiducia – prima di presentare l'offerta di acquisto – la valutazione degli immobili oggetto di trasferimento sotto il profilo urbanistico-edilizio.
In ogni caso, parte convenuta contestava i danni-conseguenza allegati da parte attrice rilevando che, agli atti, risulterebbe che l'attività florovivaistica e commerciale è stata avviata appena quattro mesi dopo la trascrizione del decreto di trasferimento (circostanza, in effetti, non contestata da parte attrice nella prima memoria) e che, il danno emergente richiesto, conteggerebbe costi ipotetici e costi di ultimazione dei lavori che in nessun modo possono essere posti a suo carico.

3.2. Ciò posto, in via generale si osservi quanto di seguito.
Nelle procedure di esecuzione immobiliare, ai sensi egli artt. 568 e 569 c.p.c. per la determinazione del valore dell'immobile può essere nominato un perito.
Secondo la giurisprudenza di legittimità "….l'esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l'incarico, al consulente tecnico
d'ufficio, sicché è soggetto al medesimo regime di responsabilità ex art. 64 c.p.c., senza che rilevi il carattere facoltativo della sua nomina da parte del giudice e l'inerenza dell'attività svolta ad una fase solo prodromica alla procedura esecutiva" (cfr. Cass. civ., Sez. 3,
18/09/2015, n. 18313).
Dal momento che il perito stimatore è un ausiliario del Giudice, esso non è in alcun modo legato all'aggiudicatario dell'immobile, sicché la responsabilità configurabile in capo al primo nei confronti del secondo presenta natura extracontrattuale ed è pertanto il danneggiato a dovere fornire la prova del danno, del nesso causale tra condotta del consulente e danno nonché della sua colpa (cfr. Cass. n. 13010/2016 secondo cui “…la partecipazione ad un incanto non costituisce affatto un'attività aleatoria, determinandosi ogni partecipante alla propria offerta sulla base delle caratteristiche dell'immobile e del suo interesse a rendersene aggiudicatario", dando per pacifica l'esistenza di un affidamento che i
- 7 - partecipanti ripongono nel corretto operato degli ausiliari del giudice dell'esecuzione. Il
Collegio, pertanto, anche alla luce dei citati precedenti, intende affermare che è possibile in termini giuridici prospettare l'esistenza di una responsabilità extracontrattuale del perito di stima, beninteso a condizione che si accertino l'effettiva sussistenza di dolo o colpa nello svolgimento dell' incarico, la rilevanza ai fini di una significativa alterazione della situazione reale dell'immobile destinato alla vendita e la sua incidenza causale nella determinazione del consenso degli acquirenti…”, in termini Cass. n. 8496/2020; cfr., nel merito, Tribunale di Torino, 11/09/2020, n. 2946, Trib. Verona, 19/03/2013 e Trib. Bolzano
n. 747/2022).
La giurisprudenza riconduce dunque, in via analogica, la responsabilità del perito stimatore a quella del consulente tecnico disciplinata dall'art. 64 c.p.c., norma speciale in forza della quale questi è in ogni caso chiamato a rispondere dei danni causati alle parti nell'esecuzione degli atti che gli sono richiesti. E poiché la perizia di stima da questo redatta deve contenere una serie di indicazioni elencate dall'art. 173bis disp. att. c.p.c., può concludersi nel senso che la responsabilità del perito concerna tutte le verifiche ivi indicate tra cui vi rientra la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, l'agibilità e la possibile sanatoria delle eventuali opere abusive presenti, con i relativi costi (cfr. art. 173-bis, disp. att.
c.p.c. comma 1, nn. 6 e 7).

3.3. Ciò premesso, vista la natura tecnica del presente giudizio, si rendeva necessario l'espletamento di una CTU, per cui deve darsi atto delle risposte fornite dall'ausiliario, Ing.
– quale consulenza tecnica d'ufficio cd. "percipiente" quale fonte diretta di prova (v. Per_2
Cass., 26969/2017) – dalle cui risposte ai quesiti è emerso che, nella propria relazione di stima, la parte convenuta ha effettivamente omesso di rilevare diverse difformità edilizio- urbanistiche-catastali negli immobili staggiti – nel cui dettaglio si rinvia alla relazione definitiva in atti (cfr. risposte ai quesiti nn. 1 e 2, pagg.10 e ss. ) - che dovevano essere necessariamente indicate nella propria relazione e ciò al fine di determinare il prezzo di vendita degli stessi e non alterare così l'affidamento degli acquirenti/odierni attori.
Sempre in risposta ai quesiti posti, il CTU indicava le opere necessarie ed i relativi costi per ottenere la regolarizzazione edilizia, urbanistica, strutturale e catastale degli immobili in questione, comprensivi delle eventuali sanzioni e dei costi di adeguamento strutturale nel rispetto delle N.T.C. 2018 (cfr. risposte al quesito n. 3, pagg. 24 e ss).
- 8 - Le conclusioni a cui è giunto l'ausiliario devono essere confermate in questa sede in quanto lineari, non contraddittorie, logiche ed in linea con i quesiti richiesti.
Per quanto riguarda le contestazioni tecniche di parte attrice (cfr. anche le note scritte depositate in data 18/9/2023), devono essere condivise le risposte fornite dal CTU anch'esse immuni da censure sotto il profilo logico e motivazionale.
In particolare, in relazione alla maggiore altezza del fabbricato rispetto al massimo consentito ed all'altezza massima dei locali interni dell'abitazione al primo piano deve convenirsi con quanto affermato dal CTU secondo cui le stesse non possono essere qualificate come difformità edilizie non rilevate ma bensì quali opere di completamento la cui indicazione non doveva essere fornita dalla parte convenuta come previsto dal citato art. 173bis disp. att.
c.p.c.
In particolare, secondo il CTU,
- “…la mancanza del marciapiede perimetrale deve intendersi come una delle “opere non eseguite per il completamento dell'edificio”. Infatti, come risulta dalle misure rilevate in sede di sopralluogo, nonché dall'allegato fotografico, il dislivello tra
l'attuale cordolo perimetrale esterno ed il piano di calpestio del piano terra è talmente elevato che lo stesso non poteva essere superato con un solo gradino. Si rendeva comunque necessaria una finitura pavimentata perimetrale esterna, all'interno della quale inserire il gradino intermedio di accesso al piano terra.
- La realizzazione del marciapiede esterno, oltre (indubbiamente) a risolvere il problema dell'altezza dell'edificio (come segnalato dal C.T.P., ed anche come riferito nella SCIA presentata dallo stesso C.T.P.), rientra pertanto tra le opere di completamento dell'edificio; il C.T.U. Geom. aveva chiaramente riferito che CP_1 il fabbricato non era ultimato e si presentava in condizioni di semi-rustico, fatta eccezione per pochi ambienti del piano terra…
- … Si tratta di un'opera che l'acquirente, in massima parte, avrebbe dovuto comunque realizzare per conseguire il completamento dell'opera, e giungere all'ottenimento dell'agibilità (conformità tra autorizzazione edilizia e quanto realizzato)…” (cfr. CTU, pagg. 36 e 37);
- in via generale, il CTU rilevava in risposta alle osservazioni di parte attrice che “…Chi acquistava dalla procedura di esecuzione immobiliare aveva quindi modo di capire bene quali fossero le condizioni dell'immobile, e della necessità di dover provvedere al
- 9 - completamento dello stesso, ed alla presentazione di tutte le pratiche necessarie al completamento.
- Mancavano invece le precisazioni sulla natura ed entità delle non conformità presenti, e dei costi per le loro eliminazioni, che il sottoscritto C.T.U. ha regolarmente segnalato, evidenziato, stimando anche il costo per le relative pratiche edilizie ed autorizzative necessarie alla loro regolarizzazione…” (cfr. rel. CTU, pag. 40);
- Riguardo all'altezza massima dei locali interni, affermava condivisibilmente che “…il primo piano dell'edificio, anche all'epoca della C.T.U. del Geom. , era CP_1 palesemente allo stato di rustico, non completato, sia negli impianti che nelle finiture.
Era quindi onere dell'acquirente provvedere al completamento della costruzione, facendo in modo che la stessa fosse rispettosa delle autorizzazioni edilizie rilasciate.
- A parere del sottoscritto C.T.U., se fossero posti a carico della parte Convenuta i costi per la realizzazione delle opere richiamate dal C.T.P. degli Attori, si finirebbe per porre a carico della parte Convenuta il costo di opere di completamento che la parte
Attrice avrebbe dovuto comunque eseguire per rendere abitabile il manufatto, e che avrebbe anche potuto agevolmente dedurre dalla lettura della Perizia del Geom.
(un immobile allo stato prevalente di “rustico” richiede numerose opere di CP_1 completamento, anche se non vengono descritte in modo analitico)…” (cfr. rel. CTU, pag. 42)
Tali conclusioni, consentono di ritenere superate anche le questioni poste dalle parti in relazione al quesito integrativo affidato al CTU con ordinanza del 15/2/2024 inerente alla valutazione dei costi necessari per l'espletamento dei lavori relativi al suddetto “marciapiede” ed ai lavori interni del locale rimessa-attrezzi e del controsoffitto/cappotto interno del solaio del primo piano (cfr. ordinanza in atti).
Per quanto riguarda poi il fatto che la parte convenuta non abbia riportato nella propria relazione depositata nella procedura esecutiva l'assenza di un progetto strutturale degli interventi devono essere condivise le considerazioni svolte dal CTU che si è limitato ad individuare il “percorso di regolarizzazione delle strutture” da seguire nel caso concreto, determinando i relativi costi da addebitare alla parte convenuta sotto il profilo risarcitorio non procedendo, tuttavia, ad una stima dei costi di adeguamento strutturale atteso che, allo stato,
“…non c'è alcuna evidenza documentale (ad oggi) che detti interventi siano necessari ed indispensabili ai fini della pratica di regolarizzazione presso il Genio Civile. L'ulteriore
- 10 - aggravio di costo prospettato dalla parte Attrice derivante dalla necessità di eseguire interventi “fisici” di adeguamento sismico sulla costruzione (in caso di mancata “verifica di sicurezza”) non è tecnicamente dimostrato, e si configura come una mera “ipotesi”…” (cfr. rel. CT, pag. 43 e 44).
Devono peraltro essere confermate anche le risposte fornite dal CTU alle osservazioni del consulente di parte convenuta in quanto logiche e lineari alle quali integralmente si rinvia nel dettaglio (cfr. rel. CTU, pagg. 44 e ss.).
Da quanto sopra evidenziato si ritiene che nessun apporto causale ha fornito il comportamento della parte attrice cha ha fatto affidamento a quanto riportato nella relazione di stima redatta dalla parte convenuta e ciò, si ribadisce, nei limiti sopra indicati

3.4. Per quanto riguarda i cc.d.d. danni conseguenza causati dalla condotta professionale di parte convenuta deve quindi convenirsi con le stime effettuate dal CTU nella propria relazione, a cui nel dettaglio si rinvia, dovendosi riconoscere come danno emergente la somma di euro 21.892,59 (di cui euro 4.043,67 per il fabbricato, euro 4.941,52 per le serre, euro
10.252,40 per la c.d. “verifica di sicurezza” strutturale, euro 1.855,00 per l'aggiornamento catastale delle serre, euro 600,00 più oneri di legge, opportunamente arrotondati ad euro
800,00 dallo scrivente (cfr. rel. CTU, da pagg. 26 a 33).
Al riguardo, deve ritenersi inammissibile la richiesta di parte convenuta di ridurre l'entità del risarcimento ex art. 1227, comma 2 c.c. attesa la natura di eccezione in senso stretto e quindi tardivamente formulata (cfr. Cass. n. 19218/2018).
Per quanto riguarda gli ulteriori danni lamentati da parte attrice, si osservi quanto di seguito.
In relazione al mancato godimento dell'immobile per le finalità per cui fin dall'aggiudicazione era preposto, ovvero per uso abitativo, agricolo, florovivaistico e commerciale - quantomeno a far data dal mese di luglio 2019 - data dell'ipotizzabile fine lavori di completamento, deve ritenersi che alcuna somma può essere riconosciuta alla parte attrice atteso che, da una parte, l'attività commerciale è stata effettivamente avviata pochi mesi dopo la trascrizione del decreto di trasferimento – come allegato da parte convenuta e non contestato da parte attrice – e che, in relazione all'esigenza abitativa, la stessa parte attrice, dalla data dell'avvenuto trasferimento, ha sempre avuto il possesso e la disponibilità di beni immobili in questione per cui avrebbe ben potuto procedere ad effettuare i lavori di completamento – valutati dal CTU – ed i lavori necessari per sanare le difformità edilizie
- 11 - riscontrate non potendo ricadere sulla parte convenuta la mancata attivazione in tal senso da parte degli attori.
Per quanto riguarda l'esigenza di non modificare lo stato dei luoghi – rimasto pressoché inalterato dal momento in cui la convenuta aveva effettuato i propri sopralluoghi sino all'espletamento della CTU nel corso del presente giudizio (cfr. rel. CTU in atti) – parte attrice (residente a pochi chilometri di distanza dai luoghi di causa, cfr. atto di citazione, pag.
19), qualora avesse ritenuto urgente disporre, a fini abitativi e commerciali, anche dei fabbricati, ben avrebbe potuto instaurare un accertamento tecnico preventivo a tal fine.
In riferimento poi al lucro cessante determinato dai mancati introiti derivanti dall'impossibilità di ristrutturare il fabbricato (quantificati in euro 15.000,00), tale voce di danno risulta sprovvista di prova in assenza di adeguati elementi di supporto, risultando la pur richiesta CTU del tutto esplorativa.
Alla luce di quanto evidenziato deve ritenersi accertata la responsabilità extracontrattuale di parte convenuta che, omettendo di riportare le difformità accertate nel presente giudizio nella propria relazione di stima – depositata nell'ambito della procedura esecutiva iscritta al RGE n. 135/2015 di questo Tribunale – ha causato un danno economicamente risarcibile pari ad euro 21.892,59, oltre gli interessi legali e la rivalutazione dal giorno dell'illecito, vale a dire dal 6/12/2017 (data dell'avviso di vendita del compendio pignorato), con gli interessi calcolati sulla stessa somma via via rivalutata anno per anno secondo gli indici Istat e fino alla data del deposito della presente sentenza.
Ogni altra questione prospettata dalle parti deve ritenersi assorbita.

4. In relazione alla domanda posta dal difensore di parte convenuta ai sensi dell'art. 89 c.p.c. deve disporsi la cancellazione delle parole “in totale mala fede” a pag. 1 delle note scritte da parte attrice depositate in data 26/10/2021 mentre non si ritiene sussistono i presupposti per assegnare alla parte convenuta una somma a titolo di risarcimento atteso che le suddette espressioni riguardano l'oggetto della causa senza travalicare nella sfera personale del difensore.

5. Per quanto riguarda le spese processuali le stesse devono essere sono poste a carico della parte soccombente e sono liquidate secondo i valori medi previsti dal DM n. 55/2014
(scaglione da Euro 5.200,01 a Euro 26.000,00 sulla base del danno accertato).
Le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, devono essere poste a carico della parte soccombente che ne ha dato causa.
- 12 -

P.Q.M.


Il Tribunale di Terni, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, domanda, eccezione o deduzione disattesa:
1) ACCOGLIE parzialmente le domande di parte attrice e, per l'effetto, CONDANNA
al pagamento in favore di e TR AR Parte_2
della somma di euro 21.892,59, oltre gli interessi legali e la rivalutazione dal
[...] giorno dell'illecito, vale a dire dal 6/12/2017 (data dell'avviso di vendita del compendio pignorato), con gli interessi calcolati sulla stessa somma via via rivalutata anno per anno secondo gli indici Istat e fino alla data del deposito della presente sentenza;

2) CONDANNA al pagamento in favore di e TR AR delle spese legali sostenute che liquida in euro 6.834,00 per Parte_2 compenso, oltre il 15% per spese generali, oltre IVA e CPA;

3) PONE le spese di CTU definitivamente a carico della parte convenuta;

4) DISPONE la cancellazione delle parole “in totale mala fede” a pag. 1 delle note scritte da parte attrice depositate in data 26/10/2021;
5) RIGETTA, nel resto, le residue domande delle parti.
Terni, 21 luglio 2025
Il Giudice
Tommaso Bellei
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