REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE X

in persona del Giudice unico, dott.ssa Raffaella Tronci ha emesso la presente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n. 5650 del ruolo generale dell'anno 2024, trattenuta in decisione all'udienza del 2 ottobre 2025 ai sensi dell'art.281 sexies co.3 c.p.c. e vertente
TRA
( cod. fisc[...]), rappresentato e difeso dall'avv. Roberto VI Parte_1 giusta procura allegata all'atto di citazione
Attore
E
( C.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Nicola Neri, Controparte_1 CodiceFiscale_1 giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
Convenuto
E
(C.f. , rappresentata e difesa dall'avv. Roberto VI , Controparte_2 C.F._2 giusta procura allegata alla comparsa di intervento
Terza intervenuta

OGGETTO: preliminare di vendita

1 Conclusioni : al verbale dell'udienza del 2.10.2025 le parti si sono riportate alle conclusioni di cui alle memorie autorizzate
E quindi :La parte ricorrente e la parte interventrice si riportano alle rassegnate conclusioni, ciascuna riferendosi al proprio atto introduttivo ed ai propri scritti difensivi, in linea con le conclusioni del CT, con vittoria di spese e competenze professionali con attribuzione al procuratore antistatario e con condanna ex art. 96 cpc come richiesto in narrativa.
Conclusioni per l'attore: come da ricorso “l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni avversa eccezione, deduzione, istanza e conclusione, voglia accertare l'esistenza del contratto tra le parti e l'inadempimento della parte resistente e per l'effetto
•in via principale dichiarare risolto il contratto intercorrente tra le parti del presente giudizio per tutti i motivi di cui in premessa;

•in via principale e conseguente voglia condannare, ex art 1453 c.c ed art. 1218 c.c., la parte resistente al pagamento della somma di euro 54.750,00 ovvero della diversa somma che verrà provata in corso di causa e decisa dal Giudice, oltre interessi legali, moratori e corrispettivi ed oltre rivalutazione economica, per tutti i motivi di cui in premessa;

•con vittoria di spese e competenze professionali con attribuzione al procuratore antistatario;

•con condanna ex art. 96 I e III comma al pagamento di una somma di denaro di euro 1.000,00 per i motivi di cui in premessa”
Conclusioni per la terza intervenuta come da comparsa di intervento “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni avversa eccezione, deduzione, istanza e conclusione, voglia accertare la risoluzione del contratto per persona da nominare intervenuta tra il sig. e la sig.ra , come descritto in Parte_1 Controparte_2 narrativa per l'effetto
• in via principale respingere l'eccezione di carenza di legittimazione attiva in capo al sig. e Parte_1 dichiarare la sussistenza di tale legittimazione in capo all'odierno attore;
in via meramente subordinata, in caso di rigetto della istanza che precede, in adesione alla tesi processuale ed alla domanda dispiegata dal sig. , abbiansi qui per estensivamente ripetute e trascritte le Parte_1 conclusioni rassegnate dal ricorrente, che si fanno proprie e di cui si chiede l'accoglimento”
Conclusioni per il convenuto : “IN VIA PRELIMINARE ED IN LIMINE LITIIS accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva del IG. avendo lo stesso indicato, nelle forme e nei termini Parte_1 convenuti, il soggetto acquirente, IG.ra , nata a [...], (RM), in data 25.11.1991, Controparte_2 residente in [...] (cod. fisc. , la quale ha dato chiara CodiceFiscale_3 manifestazione di accettazione della intervenuta nomina, non rilevando l'intervenuto asserito atto di transazione intercorso successivamente tra il IG. e la IG.ra , come Parte_1 Controparte_2 dedotto nella comparsa di costituzione ex art. 105 c.p.c. depositata nell'interesse della predetta IG.ra
, le cui domande ivi rassegnate, laddove non debbano intendersi rinunciate per i motivi tutti CP_2 sopra riportati, andranno in ogni caso rigettate in quanto infondate in fatto ed in diritto;
nel deprecato caso di rigetto della sopra formulata eccezione, e comunque
NEL MERITO rigettare le domande tutte svolte dal IG. , cui ha aderito la IG.ra Parte_1 [...]
, nei confronti del IG. in quanto infondate in fatto ed in diritto oltre che CP_2 Controparte_1 sfornite di riscontro probatorio. Con vittoria di spese, competenze ed onorari da distrarsi in favore del sottoscritto Avvocato, procuratore antistatario.

MOTIVI DELLA DECISIONE 2
1. Con ricorso ex art.281 undecies c.p.c. ha convenuto in giudizio Parte_1 CP_1 chiedendo la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare inter partes , sub
[...] specie di proposta irrevocabile accettata, perfezionatosi il 19.7.2023 ed avente ad oggetto immobile, sito in Roma via Abigaille Zanetta 18 , al prezzo di euro 170.000,00 e con termine per la stipula del rogito entro il 30.6.2023 innanzi al notaio . Persona_1
Il ricorrente ha allegato :
-di avere con raccomandata a/r del 07.08.2023, invitato a comparire parte promittente venditrice presso il Notaio indicato nella proposta di vendita per il giorno 2.10.2023 per la stipula del rogito, senza esito;

-di avere nominato in data 19.09.2023, mediante raccomandata a/r, la persona beneficiaria della compravendita promessa e nuovamente invitava la controparte a comparire dinanzi al notaio nominato in data 19.10.2023, concedendo ancora un rinvio all' onde procedere al negozio CP_1 giuridico promesso;

-di avere in data 03.10.2023, mediante raccomandata a/r, nuovamente concesso un ulteriore rinvio alla controparte al 20.12.2023, convocandola innanzi al notaio e quindi Persona_2 ancora con raccomandata in data 30.11.2023 ;
-di avere con missiva del 18.01.2024 costituito, un'ultima volta, in mora la parte resistente ex art. 1219 c.c..
Essendo quindi rimaste senza esito tutte le missive ed intimazioni inviate , ha spiegato domanda di risoluzione per grave inadempimento con condanna dell' al risarcimento del danno da CP_1 determinarsi in misura pari alla differenza tra il prezzo di cui al preliminare e il valore di mercato del cespite alla data della domanda di risoluzione , determinato in euro 34.750,00 oltre alla provvigione di euro 19.000,00 corrisposta alla agenzia immobiliare.
Si è costituito il resistente contestando la legittimazione attiva del , Controparte_1 Pt_1 avendo egli indicato il beneficiario del preliminare nella persona di in data Controparte_2
19.9.2023 ( il preliminare prevedeva la facoltà di nomina da esercitarsi almeno 10 giorni prima della data fissata per il rogito da effettuarsi entro il 30.6.2023 ). Nel merito ha dedotto che il preliminare aveva ad oggetto il solo appartamento privo della cantina e del posto auto e quindi nella valutazione del cespite al fine della determinazione del danno questi ultimi non andavano ricompresi . Inoltre non provata sarebbe l'ulteriore voce di danno pretesa dal ricorrente,
3 riguardante la somma di Euro 19.000,00 asseritamente corrisposta all'Agenzia Immobiliare incaricata della vendita dell'appartamento dell' , poiché non documentato l'esborso . CP_1
In data 28.5.2024 è intervenuta in causa aderendo integralmente alle tesi del Controparte_2 ricorrente e quindi , in via principale , chiedendo solo l'accertamento della legittimazione attiva in capo al Pt_1
Espletata CT , è stato autorizzato il deposito di brevi memorie conclusive e la causa è stata assunta in decisione ex art.281 sexies co.3 c.p.c. all'udienza del 2.10.2025.
2. Eccezione di difetto di legittimazione attiva
Parte resistente ha eccepito il difetto di legittimazione attiva di per avere egli Parte_1 nominato la beneficiaria del contratto preliminare in data 19.9.2023 comunicata con raccomandata a/r .
L'eccezione è infondata.
In tema di contratto per persona da nominare, affinché possa ritenersi perfezionato il subingresso del terzo (con conseguente esclusione della legittimazione ad agire dello stipulante) non è sufficiente una valida e tempestiva "electio amici", ma è altresì necessaria l'esistenza di una procura rilasciata dal terzo nominato ovvero l'accettazione della nomina da parte di costui (Cass.
Sez. 3, 24/04/2023, n. 10850). La dichiarazione di nomina e l'accettazione del terzo devono rivestire la stessa forma del contratto, ma ciò non va inteso nel senso che debbano necessariamente essere consacrate in una formale dichiarazione diretta all'altro contraente, essendo sufficiente che a costui pervenga una comunicazione scritta indicante la chiara volontà di designazione del terzo, in capo al quale deve concludersi il contratto, e la sua accettazione (Cass. 21254/2006). Il contratto per persona da nominare è destinato a produrre effetti tra le parti originarie non solo in caso di mancata dichiarazione di nomina, ma anche quando questa non venga validamente compiuta entro il termine convenuto, ovvero quando l'"electio amici" sia inefficace per difetto di adesione o per mancanza di pregressa valida procura da parte dell'eletto; peraltro, l'unico soggetto legittimato ad effettuare l'indicazione è colui il quale si sia riservato tale facoltà nel contratto stesso, mentre l'altro contraente, fino a quando non abbia notizia della dichiarazione di nomina e della relativa accettazione, non ha nessun rapporto con il soggetto nominato. (Cass. Sez. 2,
20/06/2011, n. 13537)
Orbene nel caso in esame difetta la prova di tempestiva accettazione del terzo formulata per iscritto o della pregressa valida procura da parte della ( si badi che neppure la CP_2 missiva del 19.9.2023 reca alcun riferimento ad accettazione della nominata ) , sicché si deve
4 ritenere che alla data della proposizione della domanda di risoluzione gli effetti del contratto si fossero consolidati in Capo al proponente . Pt_1
Di qui la irrilevanza delle difese della di cui alla comparsa di intervento del CP_2
28.5.2024 ed altresì del prodotto atto di transazione recante data del 27.5.2024 .
3. Sulla sussistenza di inadempimento grave legittimante la risoluzione
Parte resistente ha concentrato la propria difesa sulla contestazione della legittimazione attiva del proponente e sulla quantificazione dei danni .
Quanto all'inadempimento le generiche difese di rinvii concordati e richiesti dal promissario acquirente che non disponeva della provvista per l'acquisto non risultano provati.
Sussiste pertanto la prova del grave inadempimento atteso che il promittente venditore si è ingiustificatamente sottratto alla esecuzione del preliminare compromettendo l'interesse della controparte alla stipula del definitivo e dunque all'acquisto del cespite.
Deve pertanto trovare accoglimento la domanda di risoluzione.
4. Il quantum debeatur
Il ricorrente ha innanzitutto domandato il risarcimento del danno derivato dalla perdita della possibilità di acquistare l'immobile computabile nella differenza tra il prezzo proposto ed accettato dal proprietario (Euro 170.000,00) ed il valore di mercato del bene medesimo all'atto della proposizione della domanda di risoluzione.
Il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente, per effetto della mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita immobiliare imputabile al promittente alienante, consiste nella differenza tra il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo, normalmente coincidente (sulla scorta del principio generale espresso dall'art.1225 c.c. , secondo cui la prevedibilità del danno risarcibile deve essere valutata con riferimento al momento in cui il debitore, dovendo dare esecuzione alla prestazione e potendo scegliere fra adempimento e inadempimento, è in grado di apprezzare più compiutamente e, quindi, prevedere il pregiudizio che il creditore può subire per effetto del suo comportamento inadempiente) con quello di proposizione, sia pure in via subordinata, della domanda di risoluzione ovvero altro anteriore, ove accertato in concreto ed il prezzo pattuito, oltre alla rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio (Cass. 30/06/2021,
n.18498). Il risarcimento del danno dovuto alla parte non inadempiente compensa, dunque, la
5 differenza tra le condizioni pattuite nel contratto e quelle, per ipotesi meno favorevoli, che possono essere negoziate sul mercato mediante la conclusione di un contratto sostitutivo.
Parte resistente ha dedotto che dalla semplice lettura della proposta irrevocabile di acquisto, emerge che il ha inteso acquistare il solo appartamento sito in Via Abigaille Zanetta n. Pt_1
18 contraddistinto al Catasto Fabbricati al foglio 885, sub. 511 (già sub. 22), categoria A/2, z.c.
6, r.c. 732,08 per il complessivo importo di Euro 170.000,00 non essendo riportata alcuna menzione, né nella proposta irrevocabile di acquisto né nelle successive comunicazioni indirizzate all' all'acquisto della cantina e del posto auto presenti nel medesimo stabile e non graffate CP_1 catastalmente all'appartamento.
Il CT ingegner è stato incaricato di accertare previo sopralluogo ed esame della Persona_3 documentazione versata in atti quale fosse il valore del cespite di cui è causa all'epoca del deposito del ricorso (7.2.2024) indicando il CT - sempre con riferimento alla data del 7.2.2024- quale fosse il valore del cespite sia comprensivo delle pertinenze (box e cantina) sia privo delle stesse.
Il CT , nel proprio elaborato esaustivo e congruamente motivato , ha concluso che In base ai dati su esposti ed alle osservazioni da parte dei CTP si ritiene di poter attribuire, all'immobile in oggetto, comprensivo delle pertinenze, il seguente valore, arrotondato ai cento euro superiori:
valore dell'abitazione senza pertinenze=€173.200,00 (euro centosettantatremiladuecento/00)
valore della cantina=€4.300,00 (euro quattromilatrecento/00)
valore del posto auto=€14.300,00 (euro quattordicimilatrecento/00)
valore totale abitazione+cantina+posto auto =€191.800,00 (euro centonovantunomilaottocento/00) I suddetti valori sono riferiti all'immobile alla data del febbraio 2024, venduto allo stato manutentivo attuale, precisando che le spese per la regolarizzazione edilizio-urbanistica si ritengono escluse dal valore immobiliare, essendo addebitabili all'acquirente 'Ricorrente', consapevole delle condizioni dell'appartamento, previo richiamo specifico in sede di compravendita immobiliare.”
Ebbene al fine di verificare l'entità del danno occorre accertare se il preliminare avesse o meno ad oggetto anche cantina e posto auto , che in verità non risultano menzionati nella proposta accettata. Anche la individuazione catastale del posto auto e della cantina che è indicata dal CT
( POSTO AUTO - Fg. 885 part. 135 sub 239; - Fg. 885 part. 135 sub 512) non risulta CP_3 richiamata nel preliminare ove si fa riferimento all'immobile catastalmente individuato come
6 segue : fg 885 part 135 A/2 Z C 6 sub 511 RC 732,0( fg 885 sub 511 è la identificazione catastale dell'appartamento riscontrata anche dal CT ).
Tuttavia trattandosi pacificamente di pertinenze dell'immobile deve escludersi che le stesse non fossero comprese nell'oggetto del preliminare in difetto di elementi da cui possa trarsi una volontà in tal senso ( cfr. Cass. 2003 n. 634 secondo cui “gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di compravendita, essendo necessaria un'espressa volontà contraria per escluderli -nella fattispecie si lamentava la mancata menzione, nell'atto di ratifica della promessa di vendita del rappresentante senza poteri, della cantinola e del box dell'unità immobiliare oggetto del preliminare di vendita. Ed in senso conforme vedi anche Cass. 12866/2022 ).
Ne consegue che il danno va determinato in euro 21.800,00 alla data del 19 febbraio 2023 .
L'ammontare del danno rivalutato è pari ad euro 22.410,40 ( indice FOI generale) . Su tale somma sono dovuti interessi in misura legale dalla domanda al soddisfo ex art.1284 c.4 c.c.
Parte ricorrente chiede anche la liquidazione del danno determinato dall' obbligo assunto relativo al pagamento della provvigione all'agenzia immobiliare IM NE s.r.l.s. . Ha prodotto documento di riconoscimento della provvigione in favore della detta agenzia pari ad euro
19.000,00 .
Il danno patrimoniale, avente la funzione di reintegrare il patrimonio del danneggiato nella esatta misura della sua lesione, deve essere adeguatamente provato . Nella specie manca del tutto la prova dell'esborso in favore della IM NE s.r.l.s. né parte attrice ha documentato iniziative stragiudiziali o giudiziali finalizzate al pagamento ( sollecito di pagamento , decreto ingiuntivo ) . La domanda è pertanto sfornita di prova .
9.Le spese di lite di , parte ricorrente , e della intervenuta ad adiuvandum , Parte_1 seguono la soccombenza del resistente ( Il rimborso delle spese processuali Parte_2 sostenute da colui che sia legittimamente intervenuto "ad adiuvandum" è posto, senza che occorra che la sua presenza sia stata determinante ai fini dell'esito favorevole della lite per l'adiuvato, a carico della parte la cui tesi difensiva, risultata infondata, abbia determinato l'interesse all'intervento -Cass. Sez. 2, 14/05/2018, n. 11670). Esse si liquidano in misura media in base al decisum maggiorate ex art art. 4, comma 2, del d.m. n. 55 del 2014 e si distraggono in favore dell'unico difensore, che ha dichiarato di averne fatto anticipo .


P.Q.M.


7 Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1)dichiara risolto il preliminare inter partes per inadempimento di non scarsa importanza del promittente venditore e condanna quest'ultimo al pagamento a titolo di risarcimento Controparte_1 del danno patrimoniale in favore del promissario acquirente , dell'importo di euro Parte_1
22.410,40 oltre interessi legali ex art.1284 co.4 c.c. dalla domanda al soddisfo;

2) condanna parte resistente a rifondere le spese di giudizio in favore del ricorrente e della terza intervenuta , spese che liquida complessivamente in euro 6.600,00 per compensi ed euro 518,00 per spese, il tutto oltre iva , cpa e spese generali al 15% , spese da distrarsi in favore dell'avv.Roberto
VI antistatario.
Roma, 7.10.2025 Il Giudice
dott.ssa Raffaella Tronci
8