N. R.G. 1046/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE della SPEZIA

Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Gabriele Romano ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1046/2020 promossa da:
e Parte_1 Parte_2 rappresentati e difesi dall'Avv. Alberto CORSINI, come da procura allegata all'atto di citazione, elettivamente domiciliati presso il suo studio in Piazza Niccolò V n.

9 - Sarzana
attori contro
e CP_1 Controparte_2 rappresentate e difese dall'Avv. Michele VITA, come da procura allegata alla comparsa di costituzione, elettivamente domiciliate presso il suo studio in Piazza Aranci n. 18 – Massa convenute

CONCLUSIONI
Come precisate all'udienza del 6 maggio 2025:
per gli attori:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale, contrariis reiectis, accertato e dichiarato, per le causali di cui in narrativa, il grave inadempimento della parte promittente venditrice agli obblighi derivanti dal contratto preliminare 7.5.2019 dedotto in causa e rigettata la richiesta di condanna ex art. 96 cpc ex adverso formulata perché infondata in fatto e diritto:
1 in via principale: dichiarare legittimo il diritto di recesso azionato da parte attrice ai sensi dell'art. 1385, II comma, cc e, pertanto, condannare le convenute alla restituzione, in favore di parte attrice, del doppio dell'importo versato a titolo di caparra che si quantifica in € 20.000,00, oltre interessi dal di del dovuto fino al saldo effettivo;
in via subordinata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, accertare e dichiarare che l'immobile oggetto di compravendita, per i motivi indicati in narrativa, non ha le qualità essenziali promesse ed i requisiti di legge per l'agibilità e/o abitabilità e, per l'effetto, determinare la diminuzione di valore del bene che si quantifica in € 28.000,00 rispetto al prezzo di acquisto indicato in contratto preliminare, e, pertanto, accertato e dichiarato che il valore dell'immobile per cui è causa è pari ad € 35.000,00, o pari a quello meglio visto all'esito dell'espletanda istruttoria, voglia l'Ill.mo Tribunale trasferire ex art. 2932 c.c. in capo agli attori, a fronte del versamento in favore dei convenuti della residua somma di € 25.000,00, o di quella somma minor o maggior che verrà accertata a seguito dell'espletanda istruttoria, di cui viene fatta formale offerta di pagamento in questa sede, il seguente compendio immobiliare oggetto del contratto preliminare inter partes del 07.5.2019: appartamento sito in Comune di Sarzana (SP), località Marinella, via Papa Giovanni XXIII n.92, posto al piano terra e costituito da angolo cottura, soggiorno pranzo, bagno, camera da letto contraddistinto al NCEU foglio 38, particella 287, subalterno 33 ( già subalterno 9), categorie A/3, classe 2, consistenza 2,5 vani, rendita euro 213,04, nonché frastaglio di terreno ad uso corte di mq 70 contraddistinto al Catasto Terreni foglio 38, particella 386, ordinando al competente conservatore la trascrizione dell'emananda sentenza con manleva da ogni respon-sabilità al riguardo;
In via di ulteriore subordine: nella denegata ipotesi di rigetto di entrambe le domande sopra proposte si chiede, per i motivi esposti in narrativa, che parte convenuta venga, comunque, condannata alla restituzione della caparra ricevuta pari ad € 10.000,00 in quanto trattenuta senza alcun titolo in assenza di richiesta di accertamento in merito all'inadempimento dei promissari acquirenti;
In ogni caso: con condanna di parte convenuta alla refusione delle spese e competenze di lite nonché delle spese tecniche sostenute”.
Per le convenute:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria richiesta provvedere come segue;
IN VIA PRINCIPALE E DI MERITO: respingere tutte le domande formulate in quanto totalmente infondate in fatto ed in diritto e comunque integralmente sprovviste di prove per tutti i motivi indicati nel presente atto, accertando l'inadempienza degli attori per tutte le argomentazioni sopra esposte, la perdita della caparra data per € 10.000,00 e l'impossibilità degli stessi attori di chiedere prima la risoluzione, e poi l'adempimento. Accertare altresì i presupposti per l'applicazione dell'art. 96 c.p.c., per lite temeraria a carico degli attori. Vinte le spese”.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 24 giugno 2020 e Parte_1
esponevano di avere sottoscritto, in data 7 maggio 2019, contratto Parte_2 preliminare di compravendita con il quale si erano impegnati ad acquistare un
2 appartamento di civile abitazione con adiacente corte, sito in Marinella di Sarzana, di proprietà di ed la vendita avrebbe dovuto CP_1 Controparte_2 perfezionarsi entro il 30 agosto 2019, data prevista dalle parti come essenziale per la stipula del rogito. Il prezzo della vendita veniva stabilito in euro 63.000,00, di cui euro 10.000,00 versati dai promissari acquirenti al momento della sottoscrizione del preliminare a titolo di caparra confirmatoria. Successivamente, con missiva del 7 agosto 2019, gli attori comunicavano di avere fissato per il giorno 30 agosto 2019 la stipula del rogito davanti al notaio Pt_3 invitando i promittenti venditori a consegnare tutta la documentazione necessaria per il trasferimento. Senonché, alla data prevista per il rogito i promissari acquirenti prendevano atto che la controparte non aveva provveduto all'invito di consegnare la documentazione richiesta dal notaio, tra cui il certificato di agibilità/abitabilità dell'immobile ed il certificato di concessione edilizia in sanatoria. A quel punto, visto anche il mancato esito di un ulteriore sollecito, gli attori effettuavano accertamenti dai quali emergeva la sussistenza di una serie di problematiche ostative all'ottenimento dell''agibilità/abitabilità, per insufficiente altezza dei vani e presenza di una superficie inferiore a quella dichiarata nel preliminare. Neppure la certificazione tardivamente esibita dai convenuti appariva regolare ed idonea a sanare il vizio, come riscontrato dalla consulente di fiducia degli attori, i quali contestavano quindi il grave inadempimento avversario, sia per non avere concluso il rogito entro il termine essenziale stabilito, sia perché l'immobile non aveva le qualità promesse né i requisiti minimi per ritenersi agibile ed abitabile. Sulla scorta di tali premesse, i promittenti venditori dichiaravano di voler recedere dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c., chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata. In subordine, chiedevano la riduzione del prezzo di vendita per mancanza delle qualità promesse, con trasferimento della proprietà dell'immobile ex art. 2932 c.c. al prezzo complessivo di euro 35.000. e ritualmente intimate, si costituivano in CP_1 Controparte_2 giudizio evidenziando come al momento della stipula della proposta di acquisto del 30 aprile 2019 i promissari acquirenti fossero a conoscenza del fatto che mancava ancora la Concessione Edilizia in Sanatoria, essendo l'immobile frutto di un cambio di destinazione d'uso effettuato con il condono del 1985. Dopo la stipula del preliminare, per il giorno 4 settembre 2019 era stato fissato appuntamento dinanzi al notaio, al quale tuttavia i promissari acquirenti non si erano presentati, adducendo la giustificazione della mancanza dell'agibilità dell'immobile (requisito non essenziale per la compravendita). Le convenute si erano quindi adoperate per ottenere l'agibilità, con presentazione il giorno 17 ottobre 2019 del relativo certificato al Comune di Sarzana, non opposto nei 30 giorni successivi. Ciononostante, gli attori non si erano presentati neppure ai successivi appuntamenti fissati dinanzi al notaio per i giorni 22 settembre 2019 e 29 novembre 2019. 3 I promittenti venditori negavano quindi un proprio inadempimento per mancato rispetto dei termini per la stipula del contratto definitivo, dal momento che il termine indicato nel preliminare non era da ritenersi essenziale, come confermato dalla fissazione di diversi successivi incontri. Piuttosto, erano stati gli attori a rendersi inadempienti, non essendosi presentati agli appuntamenti fissati dal notaio. Le convenute contestavano infine sia le risultanze dell'accertamento tecnico di parte ex adverso prodotto, stante l'intervenuta sanatoria di ogni difformità, sia la possibilità di domandare cumulativamente la risoluzione del contratto e l'adempimento dello stesso, concludendo per il rigetto delle domande avversarie. La domanda principale degli attori è fondata e meritevole di accoglimento. In fatto ed in ordine cronologico, è documentalmente provato che:
- Con proposta di acquisto del 30 aprile 2019 si impegnava ad Parte_2 acquistare da e l'immobile sito in CP_1 Controparte_2
Marinella di Sarzana, Via Papa Giovanni XXIII n. 92, “conforme al momento della vendita definitiva”; nelle osservazioni e note in calce all'atto, i venditori ribadivano che “l'immobile dovrà essere trasferito con l'atto definitivo di compravendita con la conformità urbanistica e catastale” [v. all. 2 conv.];
- Con contratto preliminare del 7 maggio 2019 le parti si impegnavano al trasferimento del predetto immobile “entro e non oltre il 30/08/2019 data essenziale”; gli acquirenti corrispondevano con assegno bancario in favore delle odierne convenute la somma di euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria
[v. all.ti 1 e 2 att.];
- Con raccomandata del 7 agosto 2019 i promissari acquirenti informavano i promittenti venditori che il notaio aveva fissato la data per il rogito al 30 agosto 2019, invitandoli a provvedere alla consegna di tutta la documentazione necessaria [v. all. 3 att.];
- Non essendo stato possibile stipulare il contratto definitivo entro la data pattuita nel preliminare, con missiva del 28 settembre 2019 gli attori comunicavano all'agenzia immobiliare ed al legale dei convenuti che, pur essendo spirato il termine da loro indicato come essenziale, “resta il nostro interesse a concludere positivamente la compravendita purché in tempi brevi pertanto chiediamo di intervenire con urgenza presso la parte venditrice affinché tutti i documenti richiesti dal Notaio con la mail del 7 agosto (che precede) ed anche con mia raccomandata del 7 agosto medesimo siano forniti al più presto allo
[...]
affinché entro il 15 ottobre 2019 si possa procedere con la stipula CP_3 dell'atto di Rogito. Dopo tale data sarà nostra intenzione far valere le nostre ragioni” [v. all. 8 att.];
- In data 17 ottobre 2019 le convenute presentavano Segnalazione Certificata con la quale asseveravano l'agibilità dell'immobile promesso in vendita [v. all. 10 att.]; gli attori contestavano la regolarità di tale certificazione, sostenendo l'insussistenza dei requisiti minimi di legge, come da propria relazione tecnica di parte;

4 - Infine, i promittenti venditori avrebbero nuovamente convocato i promissari acquirenti dinanzi al notaio per il 29 novembre 2019, ma questi non si sarebbero presentati (si usa il condizionale perché la circostanza è contestata dagli attori, mentre i convenuti non hanno prodotto alcuna missiva, bensì solamente due avvisi di ricevimento: v. all. 4 conv.). Ciò premesso in ordine alla ricostruzione documentale delle vicende intercorse e venendo all'esame della natura del termine pattuito nel preliminare, si osserva che, per costante giurisprudenza, il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (così, da ultimo, Cass. Sez. 2, 11/04/2025, n. 9529). Nella presente fattispecie, come visto, i promissari acquirenti, pur avendo inizialmente qualificato come essenziale il termine del 30 agosto 2019 indicato nel contratto preliminare, hanno successivamente acconsentito ad una proroga sino al 15 ottobre 2019 per il deposito della documentazione necessaria al rogito, manifestando il proprio persistente interesse alla stipula del contratto definitivo. Anche dopo lo spirare di detto ulteriore termine, gli attori hanno tenuto un comportamento contrario alla volontà di ritenere perduta l'utilità economica del contratto, essendo pacifico (siccome dagli stessi allegato in atto di citazione) che, a seguito della mancata esibizione della documentazione richiesta, i predetti avevano svolto ulteriori accertamenti per verificare la sussistenza dei requisiti per ottenere l'agibilità dell'immobile, dimostrando così il permanere dell'interesse al negozio. Si ritiene pertanto che la mancata stipula del contratto definitivo nel termine pattuito non sia di per sé tale da integrare un inadempimento dei venditori, stante la natura non essenziale del termine medesimo. Nondimeno, sussiste un'altra ed assorbente ragione idonea a giustificare il recesso dei promissari acquirenti. A tale proposito, gli attori, come visto, hanno sostenuto che difettassero i requisiti minimi per ottenere l'abitabilità dell'immobile, non risultando a tal fine sufficiente la segnalazione certificata effettuata dai promittenti venditori, attesa l'insufficiente altezza dei vani ed altre difformità ostative. Vertendosi in questioni di natura tecnica, la causa è stata quindi istruita mediante CTU, al fine di verificare la commerciabilità dell'immobile, tanto alla data inizialmente prevista per il rogito quanto all'attualità. Il perito nominato, all'esito di un accertamento di natura documentale (stante l'indisponibilità delle convenute a consentire l'accesso all'immobile), ha concluso il proprio elaborato ritenendo che “Da un punto di vista urbanistico, lo stato di fatto dell'immobile non può essere conforme ai titoli abilitativi rilasciati in quanto a fronte 5 della pratica catastale del 02/08/2019 - Frazionamento per trasferimento di diritti n. SP0046088, che ha comportato la realizzazione di un locale di deposito con accesso indipendente, non risulta depositata alcuna pratica edilizia. Infine, sia dall'analisi delle planimetrie catastali che dei grafici allegati alla pratica di condono edilizio n° PO-401-1986 si evince che l'unità immobiliare in esame non è conforme alle norme igienico sanitarie sia per l'altezza interna pari a ml. 2,00, che per la superficie inferiore a mq. 28,00. Alla luce di quanto sopra esposto lo scrivente ritiene che l'unità immobiliare in esame non poteva essere compravenduta alla data del 30/08/2019, né può essere oggetto di trasferimento all'attualità”. Non si ravvisano vizi nella CTU, le cui conclusioni, congruamente motivate e non contestate dai consulenti di parte, possono essere condivise ed acquisite, con conseguente accertamento della sussistenza di difformità di portata e gravità tali da giustificare il recesso dei promissari acquirenti. Non rilevano in senso contrario le difese spese dai venditori, atteso che:
- L'eventuale circostanza per cui gli attori potessero essere a conoscenza dell'assenza di conformità urbanistica al momento della proposta di acquisto, emergente dal tenore del relativo documento, non equivale a rinuncia degli acquirenti al requisito dell'abitabilità, né esonerava i venditori dall'obbligo di garantire la conformità al momento del rogito, come peraltro specificato nella proposta medesima.
- Parimenti, non può condividersi l'affermazione dei convenuti, per cui alla data del 4 settembre 2019 sarebbe stata presente tutta la documentazione necessaria per addivenire al rogito, non essendo l'agibilità requisito essenziale per la compravendita. In giurisprudenza si è infatti ripetutamente evidenziato che, in tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità) ovvero l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, pur non incidendo sul piano della validità del contratto, integrano comunque un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", salvo che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o comunque esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (cfr. Cass. Sez. 6, 05/06/2020, n. 10665).
- Né può ritenersi che il requisito dell'abitabilità fosse stato regolarmente ottenuto a seguito della pratica di segnalazione certificata effettuata dai venditori, avendo il CTU accertato la non conformità dell'immobile alle norme igienico sanitarie (sia per l'altezza interna pari a ml. 2,00, che per la superficie inferiore a mq. 28,00), ostativa al rilascio del relativo certificato.
- Infine, l'assenza dei requisiti di agibilità/abitabilità non può ritenersi superata neppure in virtù delle sopravvenienze normative invocate dai convenuti in comparsa conclusionale (DL n. 69/2024, c.d. Decreto salva casa), sia perché si tratta di modifica normativa intervenuta a distanza di oltre 4 anni dalla data pattuita per il rogito, sia, in ogni caso, perché il nuovo art. 23 ter del DPR n. 380/2001 consente di asseverare la conformità dalle norme igienico-sanitarie 6 in ipotesi di locali con un'altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri (mentre nella specie, come visto, l'altezza interna è pari a metri 2, dunque ben inferiore rispetto al nuovo limite introdotto). L'assenza dei requisiti per l'ottenimento dei certificati di abitabilità o agibilità integra pertanto un inadempimento di gravità tale da giustificare il recesso dei promissari acquirenti (essendo i predetti certificati essenziali, stante l'interesse dell'acquirente ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto: v. Cass. Sez. 2, 30/01/2020, n. 2196), con conseguente condanna delle convenute in solido, ex art. 1385 comma 2 c.c., alla restituzione dell'importo di euro 20.000,00, pari al doppio della caparra ricevuta, oltre interessi legali dalla messa in mora e sino al saldo. L'accertamento della legittimità del recesso degli attori determina l'assorbimento della questione relativa alla sussistenza di un preteso inadempimento dei predetti per non essersi presentati agli appuntamenti fissati dai promittenti venditori dinanzi al notaio, allegazione peraltro posta dalle convenute a fondamento di una domanda riconvenzionale (volta all'accertamento del loro diritto al trattenimento della caparra) inammissibile, in quanto formulata in comparsa di costituzione depositata oltre la scadenza del termine decadenziale di cui agli artt. 166 e 167 comma 2 c.p.c.. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto della natura e del valore della causa, con applicazione dei parametri medi di cui al DM n. 147/2022. Le spese di CTU, separatamente liquidate, sono poste, nei rapporti tra le parti, a carico delle convenute, con condanna delle predette in solido a restituire agli attori quanto eventualmente anticipato dagli stessi a tale titolo.


P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, accertata la legittimità del recesso comunicato da parte attrice, condanna
[...] ed in solido tra loro, al pagamento in favore di CP_1 Controparte_2
e in solido della somma capitale di euro Parte_1 Parte_2
20.000,00, pari al doppio della caparra versata, oltre interessi legali dalla messa in mora e sino al saldo;
condanna le convenute in solido a rifondere gli attori delle spese di lite, che liquida in euro 264,00 per esborsi ed euro 5.077,00 per onorari, oltre spese generali, IVA e CPA;
pone le spese di CTU, nei rapporti tra le parti, a carico delle convenute, con condanna delle predette in solido a restituire agli attori quanto già versato dagli stessi a tale titolo. La Spezia, 7 novembre 2025
Il Giudice dott. Gabriele Romano
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