N. R.G. 11773/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CATANIA
Quinta CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Assunta Massaro ha pronunciato ex art. 447 bis c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 11773/2022 promossa da:
( ) rappresentata e Parte_1 C.F._1
difesa dall'avv. SAVIA ORAZIO SALVATORE ( ed C.F._2
elettivamente domiciliata in Indirizzo Telematico
RICORRENTE/I
contro
( ), rappresentata e difeso dall'avv. CP_1 C.F._3
CA LO ed elettivamente domiciliata in Catania Via Firenze n. 144
RESISTENTE/I
CONCLUSIONI DELLE PARTI Le parti hanno concluso come da note depositate telematicamente.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con ricorso ex articolo 447 bis e 414 cpc la sig.ra adiva Parte_1
questo Tribunale avverso la sig.ra sostenendo che: CP_1 - era proprietaria di un'unità immobiliare sita in San NN La UN, Via
Raffaello Sanzio 2, composta da tre locali e servizi, al primo piano come da stralcio del rogito notarile;

- con contratto dell'01/10/19 la sig.ra rinnovava la locazione annuale, in Pt_1
precedenza concessa alla signora , residente a[...]
Cesare Pavese 147, per uso transitorio, con contratto regolarmente registrato e prorogato;

- la locazione prevedeva un canone mensile di euro 450 ed il rimborso, da parte della conduttrice alla locatrice, dei costi delle utenze domestiche anticipate dalla locatrice, quale intestataria dei relativi contratti, ed il pagamento delle spese condominiali;

- l'unità immobiliare veniva concessa in godimento con gli arredi tutti indicati nel contratto di locazione;

- con lettera raccomandata inviata alla signora il 26/01/21 e dalla stessa CP_1
ricevuta l'08/02/21, la locatrice dava disdetta del contratto di locazione per la scadenza del 30 settembre 2021;
- nel mese di novembre la locatrice era venuta a conoscenza che l'immobile dalla stessa concesso in locazione alla signora era stato stabilmente occupato CP_1
non solo dalla stessa conduttrice ma anche dal figlio , Persona_1
dalla nuora signora dal PO , dal Controparte_2 Parte_2
PO , come da certificato di Stato di famiglia del Parte_3
24/11/21 allegato;

- a seguito dell'occupazione da parte delle persone indicate dell'immobile di proprietà della ricorrente, parte degli arredi consegnati dalla locatrice, tra cui un letto Frau singolo con altro letto estraibile, con rivestimento in tessuto rosso, e una scrivania d'epoca in noce con ripiano in cristallo, oltre altri arredi non identificati, erano stati trasferiti altrove, in ignota destinazione di cui solo la signora era a conoscenza;
CP_1
- Faceva presente che la ricorrente aveva richiesto, nel mese di agosto 21, di poter accedere nei locali concessi in locazione ma il figlio le aveva permesso di accedere solo a parte dei locali, e precisamente l'ingresso e una stanza attigua, impedendole di accedere alle altre parti dell'immobile, adducendo a scusante le non buone condizioni di salute della madre;

- La conduttrice aveva trasferito senza alcuna autorizzazione della locatrice parte degli arredi e aveva permesso a terze persone di godere dell'immobile locato.
Pertanto chiedeva:
- la declaratoria di cessazione del contratto di locazione nonchè il risarcimento del danno, da determinarsi in via equitativa, in conseguenza della illegittima occupazione dell'immobile da parte di terzi estranei e in considerazione dei maggiori canoni di locazione che la ricorrente avrebbe potuto introitare concedendo l'immobile con gli arredi a terzi, sulla base dei costi medi delle locazioni degli immobili arredati vigenti sulla piazza.
In diritto sosteneva,
- in via principale, che la conduttrice aveva violato la clausola numero 8 del contratto di locazione, con la quale le si negava la possibilità di sublocare o concedere in comodato in tutto o in parte la cosa locata, comportando in caso contrario la risoluzione ipso iure dal contratto ai sensi dell'articolo 1456 c.c.;
- che non aveva comunicato alla locatrice l'immissione nella detenzione di tutto o parte dell'immobile locato a terzi estranei nel rapporto locatizio;

- che si era disfatta di beni mobili arredanti l'unità immobiliare, non preoccupandosi di rendere edotta la locatrice ed incorrendo in palese violazione di natura civile e penale;
- che aveva contravvenuto all'obbligo di osservare, nel prendere in consegna l'immobile e gli arredi, la diligenza del buon padre di famiglia, ponendo in essere di fatto la perdita o il deterioramento della cosa locatale e dei suoi arredi di cui rispondeva personalmente, anche nel caso in cui la perdita o il deterioramento fossero stati cagionati da persone che aveva immesso anche temporaneamente nell'uso o godimento della cosa;

- che la conduttrice non aveva mai ottenuto dalla locatrice alcuna facoltà di sublocare o cedere il contratto.
- In subordine proponeva domanda di cessazione del rapporto locatizio alla scadenza annuale del 3/09/21, come da raccomandata di disdetta datata 26/01/21
o per quella data che sarebbe stata stabilita giudizialmente. Nella disdetta era indicata la motivazione dell'adibizione dell'immobile ad abitazione di uno dei suoi due figli, e precisamente o o Parte_4 Parte_5
: per quanto riguardava il figlio maggiore, lo stesso era orientato a svolgere
[...]
pratica forense a Catania presso lo studio di un avvocato amico di famiglia, mentre per quanto riguardava il figlio questi era Persona_2
intenzionato a ottenere il trasferimento alla facoltà di medicina di Catania da quella di Bari ove era attualmente iscritto;
in assenza di disponibilità dell'alloggio, il figlio aveva rinnovato il contratto di locazione per Pt_5
un'ulteriore anno mentre il figlio non aveva potuto iscriversi Parte_4
all'ordine dei praticanti avvocati di Catania per il medesimo motivo;

- infine l'odierna ricorrente era affetta da asma bronchiale per cui necessitava di clima confacente alla sua patologia.
- La ricorrente aveva cercato di esperire il tentativo di mediazione nei confronti della resistente la quale aveva disertato l'invito rivoltole, per cui si era reso necessario esperire il presente giudizio.
- Infine faceva presente che la sig.ra , senza alcun titolo, permetteva al CP_1
PO di parcheggiare la propria autovettura davanti il garage della sig.ra la quale non poteva utilizzare il bene immobile in quanto non le era Pt_1
permesso di accedere ed uscire con una autovettura di sua proprietà dal garage.
Chiedeva:
- Accertare e dichiarare risolto, per fatto e colpa esclusiva della signora CP_1
, il contratto di locazione stipulato l'01/10/19 con la signora
[...] [...]
per i motivi di cui al presente atto;
Controparte_3
- conseguentemente condannare la signora al risarcimento del danno in CP_1
favore della locatrice per aver concesso in godimento a terzi l'intero immobile nonché gli arredi tutti indicati in contratto, danno da determinarsi in via equitativa;

- in via subordinata accertare e dichiarare risolto il contratto di locazione datato
1/10/19 per la scadenza del 3/09/21 o per quella diversa data da ritenersi di giustizia;

- conseguentemente condannare la signora al risarcimento dei danni in CP_1
favore della locatrice per occupazione senza titolo dell'immobile per cui è causa, nella misura di euro 650 mensili o in quella ritenuta di giustizia, fino alla riconsegna degli immobili;

- in ogni caso condannare la signora a restituire alla locatrice tutti i beni CP_1
mobili indicati nel contratto di locazione o a corrispondere il relativo controvalore nel caso di perdita o deterioramento degli stessi.
- Con vittoria di spese, competenze e accessori di legge.
Si costituiva in giudizio la signora la quale contestava le ragioni della CP_1
chiesta risoluzione contrattuale perché del tutto immotivata;
rilevava che:
- parte ricorrente ometteva volutamente di dichiarare che l'immobile sito in San
NN la UN era stato concesso in locazione all'esponente in forza di accordo verbale dell'aprile 2016, con canone locatizio mensile determinato in euro 450 oltre al rimborso dei costi delle utenze domestiche, intestate alla locatrice, e gli oneri condominiali ordinari;

- in virtù del detto accordo, la resistente aveva versato con puntualità i canoni e tutte le spese afferenti le utenze domestiche, come confermato dalla controparte che non contestava alcuna morosità, risultando, pertanto, la conduttrice adempiente alle obbligazioni principali del conduttore;

- quanto al trasferimento ed all'occupazione stabile dei familiari nell'unità immobiliare, l'assunto era del tutto infondato, stante che l'appartamento era utilizzato esclusivamente dalla conduttrice: i coniugi e Persona_1
unitamente ai figli e , erano residenti ed Controparte_2 Pt_2 Pt_3
abitavano presso il predetto stabile dal 2011, in quanto conduttori di altra unità immobiliare sita nel medesimo edificio, giusto contratto di locazione del
27/09/11; successivamente i coniugi avevano Persona_1 CP_2
acquistato la suddetta unità abitativa con atto pubblico del 2019;
- La signora era affetta da gravi patologie per le quali era stata CP_1
riconosciuta disabile al 100%;
- Per tali motivi nell'aprile 2016 si era trasferita da Roma a San NN La UN presso l'immobile locatole, per ricevere assistenza dal figlio e dagli altri famigliari, spostando la residenza presso l'unità immobiliare oggetto di causa, come da certificato storico di residenza;

- viste le condizioni di salute della resistente, i coniugi Parte_6
frequentavano la casa della conduttrice, con ciò rilevandosi, comunque,
[...]
che ospitare i familiari non costituiva certamente una violazione degli accordi contrattuali;

- L'immobile locato era in uso ed in pieno godimento della conduttrice, non essendo mai stato occupato da terzi familiari;
- In ogni caso parte ricorrente non forniva qualsivoglia prova certa ed univoca degli elementi conducenti ai fini della configurazione di un diverso rapporto sinallagmatico, tale da condurre alla declaratoria di inadempimento del contratto di locazione;

- nel caso di specie dovevano ritenersi alla stregua di elementi conducenti di segno contrario la circostanza che la conduttrice aveva provveduto ad onorare tutte le obbligazioni derivanti dal contratto;

- osservava, comunque, che la conduttrice poteva ospitare per un determinato periodo di tempo, anche relativamente lungo, familiari senza che ne derivasse una violazione degli obblighi assunti nel contratto di locazione;

- Quanto poi al trasferimento dei beni mobili rilevava che tutto era stato concordato con la proprietà, come da email e messaggi Whatsapp, ed il letto Frau trasportato, nell'anno 2016, a spese della resistente e su esplicito accordo con la locatrice, presso il magazzino della ditta AM (direzione gruppo AM SPA);
- La ricorrente, inoltre, aveva avuto pieno accesso all'unità immobiliare nel mese di agosto 21 e ciò alla presenza del figlio della resistente, senza alcun comportamento ostruzionistico della conduttrice, nonostante le sue precarie condizioni di salute;

- Infine nulla era addebitabile alla conduttrice per l'impedimento all'accesso al proprio locale garage, perché provocato dall'amministrazione condominiale in virtù dei ponteggi realizzati per eseguire, sull'intera palazzina, i lavori del superbonus;

- in riferimento al parcheggio del veicolo del PO della resistente, osservava che la vettura non inibiva l'accesso al locale garage della perché parcata nella Pt_1
corsia condominiale;

- conseguentemente doveva rigettarsi la domanda risarcitoria;
- in mancanza di inadempimento della conduttrice, la risoluzione veniva chiesta da parte ricorrente sapendo consapevolmente che non c'erano motivi fondati, e questo comportamento era in contrasto con l'articolo 1375 c.c., che prevede che il contratto deve essere eseguito secondo buona fede;

- ribadiva, inoltre, che il contratto tra le parti era stato concluso in forma verbale nel 2016 per espressa volontà della locatrice, che non aveva intenzione di procedere alla registrazione del contratto;

- Per tali motivi si doveva applicare la legge 431/98 articolo 13, concedendo la cosiddetta conversione giudiziale della locazione non registrata per il canone pacificamente concordato di euro 450 mensili e per una durata di danni 4+ 4 a partire dall'aprile 2016;
- Inoltre, in relazione al contratto di locazione dell'01/10/2019, la resistente contestava la conformità del documento nonché il deposito agli atti del giudizio in formato digitale rispetto all'eventuale originale, cosicché in assenza della produzione dell'originale il documento non aveva alcun valore o efficacia probatoria;

- In ogni caso la resistente contestava e disconosceva il contenuto del documento contrattuale, così come contestava e disconosceva la propria firma apparentemente apposta nel contestato documento, non essendo mai venuta a conoscenza di tale documento nè avendolo mai sottoscritto;

- La signora formulava ampia riserva di deduzione ed eccezione CP_1
all'esito dell'eventuale produzione del documento in originale, riservandosi ogni opportuna ulteriore tutela giudiziaria, anche in sede penale;

- Senza recesso da quanto sopra, rilevava che, comunque, il contratto ed era denominato contratto transitorio di locazione, nonostante difettassero tutte le condizioni ed i presupposti di legge per la qualificazione del contratto in tal senso e per la sua stessa stipula;
- Mancava qualsivoglia indicazione espressa e specifica dell'ipotetica esigenza transitoria della locatrice o della conduttrice, tali da giustificare la detta natura e la stessa qualificazione giuridica del contratto in questione, nè risultava allegata la documentazione comprovante la sussistenza delle particolari esigenze abitative che ne giustificassero l'applicazione, seguendo quanto previsto dalle norme speciali;

- La transitorietà, difatti, richiedeva la sussistenza effettiva e concreta delle ragioni dei presupposti previsti dalla legge attraverso il rinvio alla normativa secondaria;

- Il DM 30/ 12/ 2002 aveva dettato i criteri per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula di contratti di locazione agevolati, ai sensi dell'articolo due legge 431/98 e dei contratti transitori di cui all'articolo 5, stabilendo all'articolo 2 comma uno una durata dei contratti di locazione di natura transitoria non inferiore a un mese non superiore a 18 mesi e imponendo, al comma due, la definizione ad opera delle parti dei relativi canoni per immobili ricadenti tra i vari territori considerati all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per fasce di oscillazione aree omogenee;

- Nella fattispecie in esame, il contratto non menzionava le ragioni della transitorietà né tantomeno controparte aveva prodotto documentazione per comprovare tale esigenza, per cui andava esclusa l'esistenza di un'esigenza abitativa di natura transitoria, da cui derivava l'automatica qualificazione e conversione del rapporto quale contratto di locazione soggetto al regime ordinario di durata e l'applicazione ad esso del canone già determinato dalle parti;

- Pertanto la disdetta e l'intimazione di cui alla raccomandata dell'otto Febbraio
21 non erano idonee a produrre qualsivoglia effetto, stante che era riferito a contratto di locazione di natura transitoria del tutto insussistente;
- conseguentemente non si era prodotta alcuna cessazione della locazione per la scadenza del 3/09/21 indicata dalla locatrice: era pacifico che l'unico contratto inter partes fosse quello stipulato in forma verbale nell'aprile 2016, di cui si era già chiesta la conversione ai sensi delle vigenti disposizioni di legge, non essendo mai intervenuta disdetta in relazione al menzionato contratto;

- la locazione si era automaticamente prorogata per altri quattro anni, fino ad
Aprile 2024 e, fino a tale data, la signora deteneva ed utilizzava CP_1
legittimamente l'immobile locatole;

- Nulla era dovuto alla conduttrice per l'asserita e non provata occupazione sine titulo dell'immobile, contestando comunque la misura mensile richiesta.
- Il comportamento sanzionato dall'articolo 96 cpc si caratterizzava per la mala fede e colpa grave della parte che agiva o resisteva in giudizio con la consapevolezza dell'infondatezza della propria pretesa, cioè abusando del diritto;

- dai documenti di causa si evinceva la condotta dalla locatrice, improntata a malafede e colpa grave, perché era del tutto consapevole dell'infondatezza della domanda e ciò relativamente alla chiesta risoluzione contrattuale per l'asserito inadempimento della conduttrice, stante che era certa la detenzione dell'unità immobiliare locata in favore esclusivo della signora . CP_1
Chiedeva:
- accertare e dichiarare la non imputabilità alla resistente degli inadempimenti contestatile e, per l'effetto, rigettare la richiesta di risoluzione contrattuale per fatto e colpa esclusivi della signora , nonché la conseguente domanda CP_1
risarcitoria, perché prive di fondamento;

- accertare e dichiarare che, tra le parti, era stato concluso in forma verbale il contratto di locazione a uso abitativo dell'immobile sito in San NN La
UN, Via Raffaello Sanzio 2 a decorrere dall'aprile 2016 per il canone mensile di Euro 450, oltre il rimborso dei costi delle utenze domestiche installate intestate alla locatrice e gli oneri condominiali;

- Per l'effetto, in applicazione della legge 431/98 articolo 13, dichiarare la cosiddetta conversione giudiziale della locazione non registrata per il canone concordato di euro 450 mensili ed una durata minima di anni 4+ 4 a decorrere dall'aprile 2016;
- in subordine, previo accertamento del contratto di locazione dell'01/10/19 prodotto agli atti del giudizio rispetto all'eventuale originale, nonché il disconoscimento del contenuto di tale documento contrattuale e la firma asseritamente apposta nel predetto documento, accertare e dichiarare comunque l'erroneità della qualificazione del contratto di natura transitoria, in mancanza dei presupposti di legge, stante l'omessa specificazione delle ragioni della transitorietà;
- conseguentemente convertire il rapporto quale contratto di locazione soggetto al regime ordinario di durata e l'applicazione ad esso del canone già determinato dalle parti;

- rigettarsi la richiesta di risoluzione del contratto per la data del 3/09/21 e conseguentemente la richiesta risarcitoria, in favore della locatrice, per tutti i motivi esposti disponendo la scadenza contrattuale per il 31 Marzo 2024 o quella diversa ritenuta di giustizia;

- condannare la controparte per lite temeraria ex articolo 93 c.p.c., da determinarsi in via equitativa.
- Vittoria di spese e compensi.
Alla prima udienza il procuratore della ricorrente chiedeva la verificazione della firma apposta sul contratto e contestata dalla resistente. Chiedeva di produrre delle foto attestanti l'inagibilità dell'immobile acquistato dal figlio della . Veniva CP_1
concesso termine per note e per il deposito dell'originale del contratto. Con le note parte ricorrente confermava gli assunti di cui al ricorso, sostenendo che la famiglia della coabitava con la stessa in quanto il proprio immobile era da CP_1
anni in ristrutturazione.
Parte convenuta, invece, precisava, all'esito della disamina del documento originale depositato in atti da parte di proprio CTP grafologo, che il documento depositato in originale non appariva conforme a quello depositato telematicamente ma che la firma appariva genuina, contestando, quindi, la prima pagina del documento, non sottoscritta, il cui contenuto non era stato voluto o sottoscritto dalla . CP_1
Alla successiva udienza entrambe le parti insistevano nell'ammissione dei propri mezzi istruttori e, all'esito della riserva, il GOT rigettava tutte le richieste di prova e rinviava la causa per la decisione.
Dopo il deposito delle note conclusive il GOT disponeva la CTU grafologica sul contratto depositato. Il consulente, in risposta ai quesiti posti dal Giudice, attestava,
“con profili di CERTEZZA TECNICA, che: − la firma Q (" ") apposta CP_1
in calce all'originale del documento contestato È RICONDUCIBILE alla mano scrivente della signora , che la ha apposta;
− la firma apposta in calce CP_1
alla pagina 2 del documento contestato, in allegato al ricorso introduttivo, È
CONFORME alla firma Q apposta dalla signora sull'originale del CP_1
documento contestato.”
All'esito del deposito della CTU il procuratore della convenuta evidenziava come l'autenticità della sottoscrizione fosse stata già ammessa ma che si fosse disconosciuto il contenuto del documento in quanto la prima pagina del contratto prodotto (non firmata) era stata artatamente modificata e dichiarava “di proporre querela di falso contro il documento denominato “CONTRATTO TRANSITORIO DI LOCAZIONE (l.
431/98 art. 5) CON CEDOLARE SECCA” e datato 01/10/2019, composto da due fogli dattiloscritti ciascuno su una sola facciata, dei quali solo il secondo foglio è sottoscritto dalla signora , prodotto dalla signora (parte CP_1 Pt_1
opposta) in originale all'udienza del 5 maggio 2023, già oggetto di verificazione”. Nelle stesse note il procuratore della convenuta sosteneva una diversa versione, ovvero che il contratto fosse stato stipulato nel 2016 non in forma orale, come fin qui dichiarato, ma scritta e per 4 anni +4 e la prima pagina del contratto sarebbe stata modificata per trasformarla in contratto di natura transitoria.
Evidenziava che il contratto sottoposto a registrazione era dichiarato di 5 pagine ma che controparte ne aveva prodotte solo due.
Inoltre precisava che lo stato di famiglia prodotto dalla ricorrente dava la CP_1
residente presso il figlio e non il contrario.
All'udienza le istanze istruttorie erano rigettate e la causa rinviata nuovamente per la decisione.
Nelle more la causa transitava al ruolo della sottoscritta ed era rinviata per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Secondo la prospettazione della ricorrente tra le parti sarebbe intercorso un contratto di locazione di natura transitoria “rinnovato” l'1/10/19.
Tale rinnovo è inammissibile. Invero il contratto di locazione di natura transitoria deve avere caratteristiche specifiche, come giustamente contestato da controparte, e contenere le ragioni della transitorietà che, in caso di rinnovo, vanno confermate con una specifica procedura. Difatti, secondo il DM 30/12/02 art.

2-c.5 “I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge
9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno.”
Tale riconduzione, considerato che, secondo la prospettazione della convenuta, il contratto è stato stipulato nell'aprile 2016, comporterebbe la trasformazione del contratto, ab origine, in una normale locazione di 4 anni più 4, il che porterebbe la scadenza contrattuale alla data del 31 marzo 2024. Pertanto, alla data della proposizione del ricorso, lo stesso era inammissibile sotto il profilo della scadenza contrattuale.
Parte ricorrente ha, altresì, sostenuto la risoluzione per violazione del contratto, per avere la resistente accolto ad abitare nell'immobile il figlio e la propria famiglia e per aver disperso beni mobili affidatile. Parte resistente ha contestato che la famiglia del figlio abitava nello stesso stabile e che si recava spesso dalla conduttrice per sostenerla, considerate le sue gravi condizioni di salute che l'avevano fatta dichiarare disabile al
100%. In realtà è irrilevante se la famiglia del figlio si è trasferita nell'immobile o vi si
è recata spesso per assistenza. Dal momento che la sig.ra è incontestato che ha CP_1
continuato ad abitare l'immobile è ovvio che la presenza del figlio e della famiglia nella sua abitazione si configura come ospitalità, che non può essere vietata neppure contrattualmente. Difatti “La clausola del contratto di locazione nella quale, oltre al divieto di sublocazione, sia contenuto anche il riferimento al divieto di ospitalità è nulla. Detto divieto si pone in contrasto con il dovere di solidarietà sociale e della famiglia tutelato dall'art. 2 della Cost. posto a presidio di tutte le aggregazioni sociali, compresa la famiglia di fatto. È bene ricordare che, nel regolamentare l'autonomia negoziale, la meritevolezza di tutela degli interessi regolati convenzionalmente deve sempre essere parametrata ai superiori valori costituzionali posti a garanzia degli specifici interessi.” Corte appello Roma sez. II, 12/05/2023, n.3396
Quanto alla dispersione dei mobili presenti nell'abitazione la questione potrà essere trattata solo al rilascio dello stesso.
Le due doglianze, pertanto, non sono idonee a motivare la risoluzione del contratto per grave inadempimento, come sostenuto da parte ricorrente.
Rimane, comunque, la richiesta di rilascio e, considerato che il contratto si è convertito in un normale contratto di locazione avente durata di anni 4+4, esso è andato a scadere nel marzo 2024 e da quel momento la sig.ra deve ritenersi occupante sine CP_1
titulo. Difatti la disdetta inviata nel 2020, anche se in relazione ad un contratto nullo, deve ritenersi valida per la scadenza contrattuale effettiva del 2024, ormai trascorsa. “L'art. 1424 c.c. sulla conversione dei contratti nulli si applica, in virtù del richiamo operato dall'art. 1324 c.c., anche ai negozi unilaterali, a condizione che l'atto contenga
i requisiti di sostanza e di forma dell'atto diverso e che l'atto convertito risponda allo scopo perseguito con quello nullo. Ne consegue che il diniego di rinnovazione della locazione ex art. 29 legge n. 392 del 1978, nullo in relazione alla prima scadenza, ben può convertirsi in una disdetta cosiddetta "semplice" o a regime "libero" (non essendo richiesto che sia motivata) valida per la seconda scadenza contrattuale, recando il contenuto inequivocabile della manifestazione di volontà contraria alla prosecuzione
e alla rinnovazione del rapporto.” Cassazione civile sez. III, 07/01/2011, n.263
Per queste ragioni va rigettata la domanda di rilascio per grave inadempimento e va accolta quella di rilascio per intervenuta scadenza contrattuale, anche se la scadenza non è quella indicata da parte ricorrente. Dalla scadenza del contratto la è CP_1
occupante sine titulo dell'immobile e, in quanto tale, è tenuta al rilascio dell'immobile, libero e sgombro di persone e cose di sua proprietà, nel termine che, in considerazione delle condizioni di salute della resistente, viene fissato in sei mesi dalla presente sentenza.
In relazione all'occupazione sine titulo la resistente sarebbe tenuta al pagamento di un'indennità di occupazione che va, normalmente, parametrata al valore locativo dell'immobile. Tuttavia risulta, in quanto ammesso dalla stessa parte ricorrente, che la resistente non ha mai cessato di pagare con regolarità il canone di locazione e gli accessori concordati, per cui nessuna liquidazione ulteriore può essere fatta a tale titolo, essendo sufficiente che la prosegua nei pagamenti fino alla liberazione CP_1
dell'immobile.
Quanto alle reciproche domande di condanna per lite temeraria esse vanno entrambe rigettate, per il comportamento tenuto da entrambe (la ricorrente ha agito strumentalmente e la resistente ha cambiato la propria versione dei fatti in corso di causa). Quanto alle spese legali, considerato l'esito della controversia e la mancata partecipazione della resistente alla mediazione, vanno integralmente compensate mentre vanno poste integralmente a carico di parte ricorrente le spese di CTU. Difatti, nelle note integrative depositate dalla resistente, era chiaramente riferito che la firma non era apocrifa: la contestazione era in ordine alla prima pagina del documento, considerata posticcia rispetto alla seconda prodotta e diversa rispetto a quella depositata telematicamente. Perciò insistere sulla CTU è stato totalmente superfluo e le relative spese restano a carico della parte che l'ha chiesta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) Rigetta la richiesta di rilascio per grave inadempimento;

2) Dichiara che il contratto di locazione di natura transitoria si è convertito in contratto di locazione ordinaria, con scadenza a marzo 2024;
3) Accoglie, pertanto, la richiesta di rilascio dell'immobile per intervenuta scadenza contrattuale e, per l'effetto, condanna la sig.ra al rilascio CP_1
dell'immobile, libero e sgombro di persone e cose di sua proprietà, nel termine di sei mesi dalla presente sentenza.
4) Dispone che la continui a pagare la somma di € 450,00 mensili, oltre CP_1
alle altre spese già concordate in contratto, fino al rilascio dell'immobile.
5) Compensa interamente tra le parti le spese di giudizio.
6) Pone le spese di CTU a carico di parte ricorrente.
Così deciso in Catania, 19/11/2025
Il GOT Dott.ssa Assunta Massaro