REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VERONA
Sezione Terza Civile
Il Giudice, dott.ssa Stefania Abbate ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1431/2023 R.G. promossa da
(C.F. ) Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall' Avv. Beatrice Morgante in virtù di mandato in allegato all'atto di citazione con elezione di domicilio presso il suo studio
ATTORE contro
(C.F. ) CP_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dagli Avv.ti Danilo Cerpelloni e in virtù di mandato alle liti CP_2
in allegato alla comparsa di costituzione e risposta, con elezione di domicilio presso lo studio degli stessi
CONVENUTO avente ad oggetto: compravendita immobiliare
CONCLUSIONI
Per l'attore:
Nel merito:
l'attore dichiara di recedere dai contratti preliminari prodotti sub 1 e 2 con l'atto di citazione del 14.02.2023 e chiede che venga accertato che il recesso esercitato dall'attore è stato
1 causato dal grave inadempimento della soc. Bebi alle obbligazioni assunte da CP_1
quest'ultima nei confronti dell'attore stesso. Quest'ultimo chiede che la convenuta venga condannata al pagamento, ex art. 1385 c.c., dell'importo di € 390.000,00 somma pari al doppio della caparra ricevuta dalla soc. oltre agli interessi e rivalutazione dal CP_1
23.11.2022 al saldo effettivo.
Nel caso in cui gli importi versati non venissero considerati e imputati a titolo di caparra confirmatoria, si chiede che la convenuta venga, comunque, condannata alla restituzione di €
195.000,00 oltre agli interessi e rivalutazione dal 23.11.2022 al saldo effettivo o di quella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, con gli interessi e rivalutazione dal
23.11.2022 al saldo effettivo.
In via ulteriore di merito: come già esplicitato nella seconda memoria istruttoria ex art. 183 c.p.c. del 14.11.2023, si chiede che i contratti preliminari di cui è causa vengano dichiarati nulli in quanto la soc.
[...]
non ha rilasciato alcuna fideiussione a favore dell'attore ex art. 2 d. lgs. 122/2005 e in CP_1
quanto i contratti preliminari stessi (ex d. lgs. 12.01.2019 n. 14) non sono stati stipulati nella forma di atto pubblico e/o scrittura privata autenticata da notaio.
In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio e rimborso del contributo unificato pari a € 1.214,00 (oltre ad IVA e CPA come per legge).
Per la convenuta:
Nel merito:
Rigettarsi, siccome infondata, ogni domanda svolta dall'attore nei confronti di CP_1
Nel merito in via riconvenzionale:
1) Accertarsi e dichiararsi: a) in relazione al contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 15/11/2018 avente ad oggetto il lotto di terreno attualmente distinto nel Catasto di Verona al Foglio 238 mappale nr 1400, la gravità dell'inadempimento
2 del Dr lle obbligazioni assunte e segnatamente alle obbligazioni di stipulare il Parte_1
contratto definitivo di compravendita e di corrispondere a la somma di € 368.000,00 CP_1
quale saldo del corrispettivo pattuito (comprensiva dell'IVA dovuta sull'intero prezzo); b) in relazione al contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 19/11/2018 avente ad oggetto il lotto di terreno attualmente distinto nel Catasto di Verona al Foglio 238 mappale nr 1401, la gravità dell'inadempimento del Dr alle obbligazioni Parte_1
assunte e segnatamente alle obbligazioni di stipulare il contratto definitivo di compravendita e di corrispondere a la somma di € 230.000,00 quale saldo del corrispettivo pattuito CP_1
(comprensiva dell'IVA dovuta sull'intero prezzo).
2) Per l'effetto dichiararsi la legittimità del recesso di dai contratti preliminari di cui è CP_1
causa e il suo diritto a trattenere la somma di € 195.000,00 a suo tempo versata dal Dr
titolo di caparra confirmatoria. Parte_1
In ogni caso:
Onorari e spese di lite rifusi, oltre rimb forf 15% e cpa 4%
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il presente giudizio ha ad oggetto le domande formulate da nei confronti Parte_1
della società al fine di ottenere, previo l'accertamento della legittimità del recesso CP_1
esercitato con lo stesso atto di citazione, la condanna della convenuta al pagamento dell'importo di € 390.000,00, pari al doppio delle caparre confirmatorie versate in virtù di due contratti preliminari di compravendita immobiliare, oppure, in subordine, in caso di diversa qualificazione dei relativi versamenti, alla restituzione della somma di € 195.000,00.
In particolare, a sostegno delle domande ha dedotto che:
- in data 15.11.2018 e 19.11.2018, aveva sottoscritto due contratti preliminari per l'acquisto di lotti di terreno edificabile in Comune di Verona, versando contestualmente a favore della
3 promittente venditrice, dichiaratasi piena proprietaria dei beni in oggetto, le somme di €
120.000,000 e € 75.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

- le parti avevano pattuito che la stipula del contratto definitivo sarebbe avvenuta “… non appena saranno pronti i frazionamenti dei singoli lotti” e, tuttavia, erano trascorsi oltre quattro anni senza che tale condizione si fosse avverata, in quanto la promittente si era resa inadempiente agli obblighi assunti, sia mancando di porre in essere le attività all'uopo necessarie, sia dichiarando falsamente, in violazione dei doveri di correttezza e buona fede, di essere proprietaria dei lotti.
A tal ultimo proposito, l'attore ha lamentato di essere stato indotto alla stipula dei due preliminari e a versare l'ingente importo di € 195.000,00 sulla base di un'erronea rappresentazione della situazione patrimoniale della venditrice, dato che, se fosse stato a conoscenza dell'altruità dei beni, si sarebbe determinato altrimenti.
La società costituitasi in giudizio, si è opposta alle domande avversarie, negando CP_1
qualsivoglia inadempimento, nonché formulando, in via riconvenzionale, una domanda di adempimento ai sensi dell'art. 2932 c.c. e, in subordine, dichiarando anch'essa di voler recedere dai due contratti preliminari e, stante l'inadempimento del promissario, chiedendo di accertare il suo diritto a trattenere le due caparre confirmatorie.
Preliminarmente occorre rilevare che la domanda di adempimento in forma specifica formulata dalla società non è stata riproposta all'udienza di precisazione conclusioni e CP_1
deve intendersi implicitamente rinunciata.
La domanda era comunque preclusa alla convenuta, la quale non si è mai procurata la proprietà dei beni promessi in vendita, onde porsi nelle condizioni per agire ex art. 2932 c.c., avendo al proposito chiarito la giurisprudenza che, benché “il promittente venditore di una cosa altrui, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario ,
4 (…) è solo dal momento in cui il venditore acquisisce la proprietà della cosa promessa in vendita, che può essere pronunciata sentenza di esecuzione specifica, ex art. 2932 c.c., essendo venuta meno l'altruità della res, fatto ostativo alla sentenza traslativa con effetto immediato” (Cass., Sez. 2, Ord. n. 28856 del 19/10/2021; Sez. 2, n. 8417 del 27/04/2016).
Per il resto, le parti, addebitandosi reciproci inadempimenti, hanno proposto domande solutorie speculari, intese ad ottenere la declaratoria dell'intervenuto loro recesso dai contratti, con i benefici di cui all'art. 1385, secondo comma, c.c. e, dunque, quanto all'attore, con il versamento in proprio favore del doppio della caparra e, quanto alla convenuta, con la ritenzione della caparra.
Come noto, il recesso previsto dall'art. 1385, comma 2, c.c., presupponendo un inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, connesso alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione ex tunc degli effetti del contratto (Cass., Sez. 2, n. 31228 del 09/11/2023).
Procedendo, dunque, all'indagine della condotta tenuta dalle parti, si è già detto che i lotti di terreno promessi in vendita rientravano in un piano di lottizzazione e che, pertanto, all'art. 9, le parti avevano subordinato l'efficacia dei contratti “all'approvazione del Piano di lottizzazione che verrà presentato e che dovrà essere autorizzato con approvazione da parte del Comune di Verona con firma della Convenzione urbanistica”, e, all'art. 3, avevano pattuito che la stipula dell'atto notarile definitivo e il saldo del prezzo sarebbero avvenuti “non appena saranno pronti i frazionamenti dei singoli lotti” (docc. 1 e 3 convenuta).
5 Occorre dunque verificare se l'attività prodromica necessaria per consentire l'avveramento delle condizioni dedotte in contratto e giungere ai frazionamenti sia stata eseguita dalla convenuta o se, viceversa, questa sia rimasta totalmente inerte, come lamentato dall'attore.
Orbene, dalla disamina dei documenti in atti si evince la seguente ricostruzione delle attività compiute dalla società convenuta e dell'iter amministrativo destinato, dapprima, all'approvazione del PUA e, poi, alla formalizzazione dei frazionamenti:
- in data 08.01.2019 la convenuta stipulava il contratto con la società Parte_2
affidandole l'incarico per redigere il PUA, la VAS ed il progetto definitivo ed esecutivo architettonico, nonché per la direzione dei lavori architettonici (v. contratto del 08.09.2019, doc. 11 convenuta);
- circa un mese dopo HI comunicava all'attore, via mail, le tempistiche previste per l'approvazione del PUA, come di seguito: consegna elaborati integrativi 05 novembre 2019, convocazione conferenza istruttoria 15 novembre 2019, convocazione conferenza dei servizi-
30 dicembre 2019; adozione febbraio 2020; approvazione aprile 2020 (doc. 4 attoreo);
- veniva poi conferito incarico al geologo dott. di effettuare le indagini Persona_1
geologiche e idrogeologiche, indagini che, come si evince dalla fattura in atti, sono iniziate il
19.07.2019 e terminate il 13.11.2019 (doc. 12 convenuta);
- ulteriori documenti che attestano l'attività svolta ai fini dell'approvazione del PUA sono le fatture emesse in data 09.05.2019 e 31.07.2019 da Dabster s.r.l. per la consulenza sulla progettazione delle infrastrutture del PUA, precedute da preventivi datati 22.04.2019 e
04.02.2019, nonchè la parcella del geom. datata 10.01.2020, emessa a Controparte_3
seguito dell'analisi preliminare plano-aritmetica relativa alla lottizzazione EU (docc. 14, 15,
16, 17 e 20 convenuta);
- con deliberazione n. 407 del 12.10.2021, la Giunta Comunale approvava definitivamente il
PUA denominato “EU”, in accoglimento di istanza depositata in data 08.08.2019, nonché il
6 progetto di fattibilità tecnica ed economica delle opere di urbanizzazione e lo schema di convenzione urbanistica, realizzandosi così la prima delle condizioni cui era subordinata l'efficacia dei preliminari (doc. 5 convenuta);
- con deliberazione della Giunta Comunale del 24.06.2022 veniva approvata la Convenzione urbanistica, dopo che la venditrice, in data 12.04.2022, aveva preceduto al rilascio di polizza fideiussoria a garanzia della realizzazione delle opere di urbanizzazione (doc. 5 e 18 convenuta);
- il 10.08.2022 il topografo geom. depositava l'accompagnatoria alla CP_3
documentazione prevista nella Convenzione, tra cui vi era anche la grafica con cui si sarebbe presentato catastalmente il piano urbanistico (doc. 26 convenuta tra cui all. 4 bozza di frazionamento in adattamento reale-mappa Model);
- 12 giorni dopo, il 22.08.2022, HI presentava la domanda di permesso di costruire per l'esecuzione delle opere di urbanizzazione;

- in data 07.11.2022 il legale rappresentante della società venditrice inviava all'attore la lista della documentazione da far pervenire al notaio per il rogito (doc. 6 convenuta);
- il 16.11.2022 l'Agenzia delle Entrate rilasciava l'estratto di mappa digitale necessario per procedere al deposito del frazionamento (v. doc. 28, pag. 8).
L'attore, notificando l'atto di citazione in data 14.02.2023, ha agito in un momento in cui i frazionamenti non erano stati ancora approvati, ciò essendosi verificato solo in data
13.03.2023 (doc. 5 bis convenuta), dolendosi del “totale disinteresse della società a CP_1
giungere alla realizzazione della lottizzazione del terreno”, protratto, secondo i suoi assunti, per oltre 4 anni, dal 2018 al 2022.
Sennonché, la ricostruzione cronologica sopra riportata dimostra che la società convenuta, contrariamente a quanto sostenuto nell'atto introduttivo del giudizio, ha posto in essere tutte le attività prodromiche alla vendita, riuscendo a portare a termine l'iter per l'approvazione del
7 PUA e la sottoscrizione della Convenzione urbanistica, fino ad ottenere il rilascio dell'estratto di mappa catastale, indispensabile ai frazionamenti.
Non solo, dunque, non è ravvisabile una condotta inerte della convenuta, ma a questa neppure può imputarsi un'eccessiva dilatazione dei tempi occorsi per l'approvazione dei provvedimenti autorizzativi.
Preme, invero, sottolineare che la realizzazione del piano di lottizzazione costituiva l'esito di un iter amministrativo ben complesso, ove erano coinvolte valutazioni discrezionali della pubblica amministrazione, le cui tempistiche non possono essere addebitate all'operato della convenuta, men che meno in un contesto in cui neppure l'attore ha evidenziato specifiche manchevolezze di quest'ultima e/o chiesto una CTU per verificare il concreto andamento di quell'iter, essendosi bensì limitato ad una generica censura d'inattività (cfr. terza memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., ove così richiama le propri doglianze: “non (ha) fatto alcunchè dal
2018 al novembre 2022 per addivenire alla conclusione dei contratti definitivi di compravendita”).
D'altra parte, il termine per la stipula del rogito non era convenuto per una data certa e, al riguardo, alcuna valenza vincolante potevano rivestire le indicazioni fornite nella mail dello studio HI circa la tempistica dell'iter di approvazione del PUA.
Proseguendo con le doglianze attoree, sebbene risulti pacifico che l'attore, al momento della stipula dei contratti, non sia stato messo a conoscenza dell'altruità dei beni, ciò non integra un inadempimento della società CP_1
Tanto si deve affermare pur se, con clausola espressa, la promittente venditrice aveva dichiarato e garantito che “l'area oggetto del presente contratto è di sua piena esclusiva proprietà”, dal momento che tale falsa dichiarazione sarebbe stata, semmai, suscettibile di rilevare ai fini di un'eventuale domanda di annullamento per vizio del consenso, che il promissario non ha tuttavia formulato.
8 Riguardo alla vendita di cosa altrui è consolidato l'orientamento della giurisprudenza consolidata, secondo cui il contratto può essere concluso “anche dal non proprietario, consapevole o meno che sia l'acquirente (promissario) dell'appartenenza del bene a soggetto estraneo al contratto”, per cui ”siffatto contratto determina gli effetti giuridici, di natura squisitamente obbligatoria, puntualmente regolati negli artt. 1478-1480 c.c., sicché né la mancanza della proprietà in capo al venditore (o promittente tale), né la mancata denuncia di tale circostanza all'acquirente (…) ne determinano la nullità, poiché il contratto non è carente di oggetto, e tanto meno (quelle situazioni) rendono ex se il venditore inadempiente alle sue obbligazioni, che semplicemente assumono un contenuto diverso da quello tipico della vendita con effetti reali o del normale preliminare di vendita” (Cass., Sez. Un., 18/05/2006 n. 11624).
Neppure è possibile invocare la tutela approntata dall'art. 1479 c.c. , dato che tale norma, che consente al compratore in buona fede di chiedere la risoluzione del contratto, è coerente con la natura di vendita definitiva del negozio cui si riferisce, destinato, nell'intenzione delle parti,
a esplicare quell'immediato effetto traslativo che è stabilito dall'art. 1376 c.c., impedito dall'altruità della cosa, e non è invece applicabile al contratto preliminare, che ha efficacia soltanto obbligatoria, sicché, fino alla scadenza del termine previsto per la conclusione del contratto definitivo, nessun nocumento ne deriva per il promissario, potendo il promittente venditore, fino a tale momento, adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela (v. Cass. Sez. 2, Ord. n. 28856 del 19/10/2021; Sez. Un. 18/05/2006 n. 11624).
Infine, non soccorre alla domanda dell'attore il fatto che altri e diversi mappali della lottizzazione siano stati promessi in vendita ad un'impresa edile che, in ipotesi, edificherà un condominio, in mancanza di un qualsivoglia riscontro in ordine ad un impegno o a rassicurazioni della convenuta circa la destinazione dei lotti all'esclusiva realizzazione di case unifamiliari.
9 Escluso l'inadempimento della convenuta, non spetta miglior sorte alla tesi che i contratti siano affetti da nullità, considerato che le disposizioni del d. lgs. n. 122/2005 operano limitatamente agli immobili da costruire per i quali, al momento della stipula del contratto preliminare, sia già stato richiesto il permesso di costruire, laddove le vendite di cui è causa hanno un diverso oggetto e, precisamente, il trasferimento di terreni edificabili.
Venendo alla domanda subordinata della convenuta, per disattenderla è sufficiente ribadire che, al momento della loro proposizione, la proprietà del fondo era ancora in capo a terzi
(come lo è tuttora).
Non solo i diversi inviti rivolti in sede stragiudiziale all'attore perché trasmettesse al notaio la documentazione necessaria per rogitare appaiono pretestuosi, in quanto comunicati in un momento in cui pacificamente non sussistevano le condizioni per il perfezionamento dei contratti definitivi, ma, una volta introdotto il giudizio, nonostante i sopravvenuti frazionamenti, alcun recesso poteva essere legittimamente esercitato dalla promittente, per la semplice ragione che questa non aveva ancora acquistato la proprietà dei terreni dagli effettivi titolari (ma unicamente conseguito una dichiarazione di impegno al trasferimento dei terzi, v. doc. 9 e 9 bis convenuta) e, pertanto, l'inadempimento del promissario acquirente non era configurabile.
In tal senso si è già espressa la Suprema Corte, sia pure con riguardo a diversa ipotesi di risoluzione di diritto, osservando che “ (…) i promissari acquirenti non sono inadempimenti se, nonostante la maturazione del termine previsto per la stipula del contratto, il promittente venditore non sia ancora proprietario del bene”, facendone discendere che “il promittente venditore non può in questa situazione avvalersi della clausola risolutiva espressa eventualmente pattuita per il caso di inutile decorso del termine, perché manca l'essenziale condizione dell'inadempimento del promissario” (v. Cass., Sez. 2, n. 787 del 16/01/2020).
10 Peraltro, attese le domande speculari di recesso, pur in mancanza di profili di inadempimento imputabili a qualsivoglia delle parti, i contratti devono intendersi comunque risolti e così essere dichiarati, conformemente al principio che “quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione del contratto, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, in considerazione delle premesse contrastanti, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale” (v. Cass., Sez. Sez. 6 - 2, Ord. n. 19706 del
21/09/2020, Sez. 3, Sent. n. 26907 del 19/12/2014, nonché, con specifico riferimento a contrapposte dichiarazioni di recesso unilaterale, Sez. 2, n. 16317 del 26/07/2011).
Per l'effetto, la somma di € 195.000,00, pacificamente ricevuta dalla promittente, dovrà essere restituita all'attore, trattandosi di prestazione divenuta indebita a seguito della caducazione dei titoli negoziali in base ai quali era stata effettuata (sul principio che “una volta che ne sia stata chiesta la restituzione, non rileva la ragione per la quale quel pagamento
è diventato indebito, potendo l'effetto restitutorio seguire all'accertamento d'ufficio di altra causa di risoluzione” v. Cass., Sez. 6-3, Ord. n. 13504 del 18/05/2021), in uno agli interessi legali computati dalla data della presente sentenza.
Reciproca la soccombenza, le spese di lite vanno integralmente compensate tra le parti.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. dichiara risolti per quanto di ragione i contratti preliminari di cui e causa e, per l'effetto, condanna la società convenuta a restituire la somma di € 195.000,00 in favore dall'attore, oltre agli interessi legali dalla data della presente sentenza fino al saldo;

2. respinge ogni altra domanda dell'attore, diversa da quella restitutoria accolta al capo 1;
11 3. respinge le domande riconvenzionali della convenuta;

4. compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Verona, 28.02.2025
IL GIUDICE dott.ssa Stefania Abbate
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