REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione civile - nella persona del Giudice dott.ssa
Valentina Gigante, lette le note tempestivamente depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. dalle parti in sostituzione dell'udienza di discussione del 16.4.25, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa iscritta al n. 6500/2024 r.g.a.c. e vertente
TRA
, C.F. , rappresentato e difeso, giusta procura in Parte_1 C.F._1 atti, dall'Avv. Argirò Marco, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Santa Maria
Capua Vetere, alla Traversa Mario Fiore n. 32;
OPPONENTE/INTIMATO
E
C.F , in persona Controparte_1 P.IVA_1
del suo l.r.p.t., rappresentata e difesa, giusta procura in atti, congiuntamente e disgiuntamente, dall'Avv. Stanislao Marcello e dall'Avv. Foglia Ciro, tutti elettivamente domiciliati presso lo studio del primo sito in Santa Maria Capua Vetere, alla Via Roberto d'Angiò n. 50/52;
OPPOSTO/INTIMANTE

FATTO E DIRITTO

Con ricorso depositato in data 31.10.24, ha proposto opposizione ex art. 668 c.p.c. Parte_1 avverso il provvedimento di convalida di sfratto per morosità emesso dall'intestato Tribunale in data
26.9.24 nell'ambito del procedimento n. 4426/2024 r.g.a.c.
Prima di dar conto del contenuto del ricorso in opposizione, giova brevemente ripercorrere il giudizio di convalida.
La società “ conveniva in giudizio CP_1 Controparte_1 Parte_1
chiedendo convalidarsi, nei riguardi di quest'ultimo, lo sfratto dall'immobile sito in Formicola alla Via
S. Cristina n. 6, identificato al Catasto al foglio 9, p.lla 5225, sub 5, locatogli ad uso abitativo con contratto stipulato il 10.02.23 per la durata di anni quattro, regolarmente registrato, verso il pagamento di euro 500,00 mensili. L'istante ha all'uopo lamentato una morosità consistente nell'omesso pagamento dei canoni maturati dal mese di ottobre 2023 al mese di maggio 2024, per un ammontare di euro 4.000,00.
All'udienza del 26.9.24, stante l'assenza dell'intimato, il giudice assegnatario del procedimento ha convalidato lo sfratto, emettendo contestuale decreto ingiuntivo per l'importo di euro 4.000,00 oltre canoni a scadere sino al rilascio.
Venendo ai motivi dell'opposizione, l'intimato, odierno ricorrente, si duole della nullità della notifica dell'atto di citazione, giacché erroneamente eseguita, ai sensi dell'art. 140 c.p.c., presso il Comune di
San Tammaro (CE) e non già presso il proprio indirizzo di residenza in Formicola, alla Via Domenico
Di Rubba -tale sin dal 13.3.23- . Nel merito, l'opponente ha contestato la fondatezza della domanda di risoluzione per inadempimento, rappresentando di aver denunciato, sin dall'inizio del rapporto di locazione, la presenza di numerose infiltrazioni verificatesi al primo piano (sottotetto/mansarda). Ha poi affermato che, nel tempo, stante l'inerzia del locatore, dette infiltrazioni avrebbero interessato l'intero appartamento, costringendolo a vivere, col proprio nucleo familiare, in precarie situazioni igienico ambientali e costringendolo inoltre a trasferirsi al piano sottostante, stante l'inagibilità del primo. Ha altresì rappresentato di aver messo in mora il locatore con pec del 20.12.23, affinché lo stesso intervenisse per rendere agibile l'intero appartamento, riferendo poi che quest'ultimo, solo dopo qualche mese, mandava presso l'immobile un operaio che provvedeva ad apporre del silicone senza tuttavia risolvere il problema. Alla luce di quanto rappresentato, l'opponente ha così concluso: “Voglia
l'Ill.mo Tribunale adito accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale da parte della CP_1 conseguentemente dichiarare i canoni non dovuti per essere l'immobile locato inagibile, oltre a condannare la al risarcimento dei danni nei confronti dell'opponente da liquidarsi in via CP_1 equitativa. Con vittoria di spese, diritti ed onorari”.
Con decreto assunto in data 19.11.24, la scrivente ha disposto inaudita altera parte la sospensione del provvedimento di convalida opposto, fissando per la comparizione l'udienza del 19.12.24.
Con comparsa depositata in data 18.12.24, si è costituita in giudizio la società
[...]
la quale ha nel merito rilevato l'omessa contestazione, da parte Controparte_1 dell'intimato, dell'ammontare dei canoni e contestato inoltre quanto da quest'ultimo affermato in merito ai fenomeni infiltrativi. In particolare, l'intimante, in tal sede opposto, ha dedotto di essersi interessato, come comprovato dalla corrispondenza in atti, alle infiltrazioni lamentate, avendo piuttosto il conduttore mostrato un certo ostruzionismo alla risoluzione della problematica. Ha rappresentato che, ad ogni modo, secondo quanto si evince dalla planimetria in atti, il primo piano (quello che il conduttore asserisce essere inutilizzabile) altro non è che un mero deposito/sottotetto che, sebbene collegato alla zona abitativa da una scala, è quotato da zero a 3,40 metri con una altezza media di 1,70 metri, il che lo rende non abitabile ma usufruibile solo ed esclusivamente ad uso deposito. L'opposto ha poi evidenziato che, ai sensi dell'art. 7 del contratto, il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non poteva essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne fosse il titolo e che il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone avrebbe costituito mora del conduttore fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e
55 della legge 27 luglio 1978, n 392. Ancora, ha dedotto che la sola denuncia della presenza di infiltrazioni nell'immobile, con asserito parziale mancato godimento del bene, non giustifica la sospensione del canone da parte del conduttore, atteso che la sospensione totale dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte. Da ultimo, ha eccepito l'infondatezza della domanda di risarcimento, non risultando allegati e provati i danni subiti. In ragione di quanto esposto, l'opposto ha così concluso: “A) Si rigetti, siccome infondata in fatto e diritto, la spiegata opposizione confermandosi la già concessa convalida e la disposta ingiunzione di pagamento;
B) In subordine, sempre previo rigetto della spiegata opposizione;
- Si accerti e dichiari il gravissimo inadempimento del conduttore, rinveniente nel mancato pagamento dei canoni di locazione dall'ottobre del 2023 ad oggi e, per l'effetto, si dichiari risolto, per suo grave inadempimento, il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa in data 31.01.2023, avente ad oggetto gli immobili siti in Formicola (CE) alla Via
Santa Cristina n. 6 al foglio 9, p.lla 5225, sub. 5, cat. A/2, R/C € 588,76, con conseguente condanna di parte intimata, sig. , al relativo rilascio, liberi e vuoti da persone e cose in favore Parte_1
di parte intimante, fissando a brevissimo la relativa data;
- Si condanni il sig. al Controparte_2
pagamento dei canoni di locazione in favore dell'intimante Controparte_1 per complessivi € 7.500,00 (mensilità da ottobre 2023 a dicembre 2024) oltre al pagamento di
[...]
quelli scaduti ed a scadere sino alla data di effettivo rilascio del bene, con gli interessi nella misura indicata in parte motiva;
C) Si condanni l'opponente al pagamento delle spese di lite oltre al 15%, iva
e cassa”.
All'udienza del 19.12.24, le parti si sono riportate alle rispettive istanze e difese e la scrivente, all'esito della camera di consiglio, dato atto della nullità della notifica -giacché effettivamente eseguita presso un indirizzo diverso da quello di residenza dell'intimato-, rilevato poi che l'opposizione tardiva, dopo la fase rescindente (che deve acclarare il suo presupposto, ovverosia la mancata conoscenza dell'intimazione), dà comunque luogo allo svolgimento del giudizio (ex plurimis, Cass. civ. n.
13879/2023), ha ritenuto la causa matura per la decisione, disattendendo le istanze istruttorie, e rinviato per la discussione all'udienza del 16.4.25, previa conferma del provvedimento di sospensione dell'ordinanza di convalida.
******* Preliminarmente, si dà atto della inammissibilità della memoria depositata dall'opponente in data
13.12.24, il cui depositato non è mai stato autorizzato, e, per l'effetto, delle istanze e delle nuove domande riconvenzionali ivi proposte, giacché tardive.
Venendo al merito della domanda di risoluzione, va premesso che, secondo un'oramai consolidata giurisprudenza di legittimità, qui senz'altro condivisa, “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale o per il pagamento (…) è tenuto a provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (…)". (artt. 2697 e 1461
c.c.; cfr. Cass. civ. Sez. Un. n.13533/2001).
Con particolare riguardo all'inadempimento nell'ambito di un contratto di locazione ad uso abitativo, qual è quello che occupa, la valutazione della relativa gravità non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice (cfr. Cass. civ. n. 23257/2010). Essa, infatti, risulta predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge
(non abrogati dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431) - a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una sola rata del canone o nell'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità della mora debendi
a dolo o colpa grave del debitore.
Ebbene, venendo al caso che occupa, parte locatrice ha senz'altro fornito idonea prova del titolo costitutivo del credito vantato, risultando in atti il contratto -debitamente registrato- col quale locava a ad uso abitativo, l'immobile sito in Formicola, alla Via Santa Cristina n. 6, Parte_1
identificato al Catasto al foglio 9, p.lla 5225, sub 5, verso il pagamento di euro 500,00 mensili.
Parte intimante ha altresì allegato un inadempimento consistente nella mancata corresponsione delle mensilità maturate dal mese di ottobre 2023 al mese di maggio 2024 per un totale di euro 4.000,00, morosità poi aggiornata in corso di causa e dichiarata allo stato persistente.
Dal proprio canto, il conduttore non ha provato di aver corrisposto alcunché né tanto meno può trovare accoglimento l'eccezione di inadempimento formulata.
Seppur vero che, in tema di locazione di immobile, il conduttore possa sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento (tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile), la sospensione del pagamento, in ossequio al canone di buona fede, ed avuto altresì riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, deve essere proporzionata (ex plurimis, Cass. 2154/2021).
Ed infatti, secondo una giurisprudenza di legittimità qui senz'altro condivisa, l'exceptio non rite adimpleti contractus si basa non solo sull'esistenza dell'altrui inadempimento ma anche sulla proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutarsi non in rapporto alla rappresentazione soggettiva delle parti, bensì in relazione alla situazione oggettiva.
Ebbene, pur ammettendo l'inagibilità del primo piano (costituente, come da planimetria in atti, un sottotetto) non può non rilevare la circostanza che il conduttore abbia continuato a godere per lungo tempo del piano terra dell'immobile (costituito, secondo quanto è dato evincere dalla medesima planimetria, da tre vani oltre ai servizi); tale fatto attesta, con ogni evidenza, la parziale vivibilità del bene e dunque l'assoluta sproporzione tra l'integrale sospensione del pagamento dei canoni e il lamentato inadempimento del locatore (ex plurimis, Cass. civ. n. 12020/2022).
Per quanto detto, in ragione dell'evidente parziale godibilità dell'immobile, va respinta la domanda proposta dall'opponente di accertamento della non debenza dei canoni dovuti.
Acclarato, pertanto, il grave inadempimento di parte conduttrice ai sensi degli artt. 5 e 55 l. 392/78, il contratto in atti va dichiarato risolto per fatto e colpa di quest'ultima. Stimasi equo fissare quale data di rilascio ex art. 56 l. 392/78, in ragione della natura dell'inadempimento contestato, nonché delle esigenze del conduttore di rinvenire altra dimora, la data del 30.06.2025.
Va poi dichiarata inammissibile la domanda di pagamento dei canoni scaduti e a scadere, risultando i predetti canoni già oggetto del decreto ingiuntivo emesso, in data 26.9.24, contestualmente al provvedimento di convalida. Tale decreto, infatti, poiché non opposto, secondo quanto dispone l'art. 664 co. 3 c.p.c., a norma degli artt. 645 c.p.c., permane titolo esecutivo;
per cui l'accoglimento, in tal sede, della domanda di condanna al pagamento dei medesimi canoni darebbe luogo ad una duplicazione del titolo esecutivo, non sorretta da alcun valido interesse ex art. 100 c.p.c.
Da ultimo, va respinta la domanda di risarcimento formulata in via riconvenzionale dall'opponente, non risultando i danni asseritamente patiti specificamente allegati. Si osserva infatti che “nei giudizi risarcitori la domanda deve descrivere in modo concreto i pregiudizi dei quali si chiede il ristoro, senza limitarsi a formule generiche, come la richiesta di risarcimento dei 'danni subiti e subendi', perché tali domande, quando non nulle ex art. 164 cod. proc. civ., non obbligano il giudice a provvedere sul risarcimento di danni che siano concretamente descritti solo in corso di causa” (così
Cass. civ. n. 13328/2015).
Le spese di lite, ivi comprese quelle relative alla fase della convalida, seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo tenuto conto dell'attività processuale concretamente svolta e del tenore delle difese espletate.

P.Q.M.



Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del giudice dr.ssa Valentina Gigante, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) DICHIARA risolto, per grave inadempimento del conduttore, il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa avente ad oggetto l'immobile sito in Formicola alla Via S.
Cristina n. 6, identificato al Catasto al foglio 9, p.lla 5225, sub 5;
2) CONDANNA per l'effetto a rilasciare, in favore della società Parte_1 [...]
in persona del l.r.p.t., il predetto immobile Controparte_1 libero e vuoto da persone e cose, fissando all'uopo la data del 30.06.2025;
3) DICHIARA inammissibile la domanda di condanna al pagamento dei canoni;

4) RIGETTA la domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni;

5) DICHIARA inammissibili le restanti domande riconvenzionali, giacché tardive;

6) CONDANNA al pagamento, in favore della società Parte_1 [...]
in persona del l.r.p.t.,, delle spese di lite che liquida in Controparte_1
euro 76,00 per spese vive ed euro 1.876,00 per compensi oltre spese generali, iva e cpa come per legge.

Si comunichi.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, lì 24 aprile 2025

Il giudice
Dr.ssa Valentina Gigante