R.G. 2143/2024
TRIBUNALE DI PISTOIA
Udienza del 29 aprile 2025
Oggi davanti al Giudice Unico, dott.ssa Elena Piccinni, sono comparsi:
- per parte attrice l'avv. Ilaria Innocenti in Parte_1 sostituzione dell'avv. Gianluca Corrias;

- per parte convenuta nessuno;
Controparte_1
Il G.U., visto l'art. 281 sexies c.p.c., invita la parte a precisare le conclusioni, ordinando la discussione orale in quest'udienza.
Il procuratore di parte attrice conclude come in note difensive conclusionali autorizzate depositate il 16/04/2025, richiamandosi alle proprie istanze, allegazioni e deduzioni.
A questo punto il Giudice dà lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, pronunciando la seguente sentenza.
1 R.G. 2143/2024 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PISTOIA
Il Tribunale di Pistoia, in persona del Giudice Unico Dott.ssa Elena Piccinni, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 2143/2024 del R.G.A.C., pendente tra
(P.IVA ) Parte_2 P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'avv. Gianluca Corrias del Foro di Pistoia ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Santa Croce sull'Arno, Via Viviani n. 4, giusta procura in atti;

- parte attrice -
e
(p.iva ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_2
tempore, nessuno;

- parte convenuta contumace -
Oggetto: occupazione di immobile sine titulo.
* * *
Conclusioni di parte attrice:
- come in note difensive conclusionali autorizzate depositate il 16/04/2025:
“Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:
- In via preliminare accertare l'inadempimento contrattuale della Convenuta al contratto preliminare di compravendita immobiliare del 18/01/24, e, di conseguenza, accertare il
2 R.G. 2143/2024 diritto dell'Attrice a trattenere a titolo definitivo la caparra confirmatoria versata nell'occasione della sottoscrizione di detto contratto preliminare.
- Nel merito, accertare la mancanza di un qualsiasi titolo della Convenuta alla detenzione del bene di proprietà attrice, e, di conseguenza, condannare la Convenuta al rilascio immediato del bene immobile oggetto del preliminare del 18/01/24, libero e vacuo da persone e cose, nella piena e totale disponibilità della proprietà attrice.
- Sempre nel merito, condannare la Convenuta al pagamento in favore dell'Attrice della somma di € 12.600,00, pari ad una indennità mensile di € 1.800 a partire dal mese di maggio 2024 e fino al presente mese di novembre 2024, somma da intendersi maturata alla data di notifica del presente atto e suscettibile di aumento sulla base della persistenza, da parte della convenuta, della detenzione sine titulo del bene di proprietà dell'Attrice, fatto salva richiesta del maggior danno da verificarsi al momento del rilascio del bene in relazione alle condizioni in cui il medesimo verrà restituito.
- In ogni caso, condannare la convenuta alle spese ed onorari del presente giudizio, oltre
Iva, cpa e spese generali come per legge”.
* * *
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Posizione delle parti
Con atto di citazione ritualmente notificato, la società Parte_2
(di seguito, anche ha convenuto in giudizio la società
[...] Pt_1 Controparte_1
deducendo le seguenti circostanze:
- con contratto preliminare sottoscritto in data 18/01/2024 avanti al Notaio Per_1
parte attrice prometteva di vendere alla società l'esclusiva
[...] Controparte_1
proprietà di immobile facente parte di più ampio fabbricato sito in Pescia, frazione di
Veneri, Via delle Botteghe n. 45 (identificato al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio di mappa 92 part. 700 sub 11 e part. 724 sub 6 graffate);
- nel suddetto accordo le parti convenivano di procedere alla stipula del contratto definitivo entro la data del 15/04/2024; già al momento della sottoscrizione del preliminare, il promittente acquirente era immesso nella detenzione dell'immobile;
3 R.G. 2143/2024 - decorso inutilmente il termine fissato per la stipula del contratto definitivo, il legale rappresentante della società con pec del 27/05/2024, attestava il Controparte_1
proprio inadempimento contrattuale con riferimento alla stipula del definitivo e manifestava la disponibilità a corrispondere alla promittente venditrice, a far data dal 01/05/2024, una indennità di occupazione pari ad € 1.800,00 mensili, stante la perdurante occupazione dell'immobile; inoltre, chiedeva il differimento del termine fissato per la stipula del contratto definitivo al 31/07/2024;
- nonostante l'acquiescenza della società promittente venditrice, non Controparte_1
provvedeva ad effettuare alcun pagamento né si rendeva disponibile all'acquisto del bene entro il nuovo termine dalla stessa proposto;

- a fronte dell'inadempimento, con pec del 12/08/2024, comunicava formalmente il Pt_1
recesso dal contratto preliminare in essere, con conseguente trattenimento della caparra confirmatoria versata da richiedendo, altresì, la restituzione Controparte_1 dell'immobile e la corresponsione dell'indennità di occupazione nella misura offerta dalla stessa promittente acquirente.
Ciò premesso in fatto, parte attrice ha dedotto l'inadempimento contrattuale di parte convenuta con riferimento al contratto preliminare del 18/01/2024, inadempimento idoneo a legittimare il recesso esercitato dalla società e la ritenzione della caparra Pt_1
confirmatoria. Inoltre, l'attrice ha dedotto l'inadempimento di parte convenuta anche con riferimento all'obbligazione dalla stessa assunta successivamente e derivante dall'occupazione sine titulo dell'immobile promesso in vendita;
difatti, la stessa
[...]
si sarebbe impegnata unilateralmente a corrispondere un importo – pari ad € Controparte_1
1.800,00 mensili – a titolo di indennità di occupazione e l'acquiescenza di parte attrice avrebbe determinato il perfezionarsi di un accordo sul quantum e sulla durata della corresponsione di tale indennità.
Tutto ciò premesso, pertanto, parte attrice ha insistito per l'accoglimento delle rassegnate conclusioni.
Nonostante la regolarità della notifica, la società non si è costituita nel Controparte_1
presente giudizio, di talché ne va dichiarata la contumacia.
4 R.G. 2143/2024 Celebrata la prima udienza di comparizione delle parti, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 171 ter c.p.c.-, ritenuta la causa matura per la decisione, il Giudice ha fissato l'odierna udienza per la precisazione delle conclusioni e pronuncia di sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.-.
Nel merito
1. Parte attrice domanda accertarsi l'inadempimento della società alle Controparte_1
obbligazioni nascenti dal contratto preliminare di compravendita immobiliare del
18/01/2024 con conseguente diritto della stessa attrice ad esercitare il recesso dal contratto e trattenere a titolo definitivo la caparra confirmatoria versata dalla convenuta al momento della stipula del preliminare.
La domanda è fondata e, pertanto, merita accoglimento.
Parte attrice ha prodotto il contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso in data 18/01/2024 tra e Parte_2 Controparte_1
avente ad oggetto immobile facente parte di un più ampio fabbricato, sito in Comune di
Pescia, frazione Veneri, via delle Botteghe n. 45, identificato in Catasto Fabbricati del
Comune di Pescia al foglio di mappa 92, part. 700 sub 11 e 724 sub 6 graffate (cfr. doc. 2 di parte attrice).
Con riferimento al prezzo della compravendita, lo stesso veniva fissato in complessivi €
123.000,00-, di cui € 40.000,00 versati dalla parte promittente acquirente a titolo di caparra confirmatoria “ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 c.c.” (cfr. art. 4 contratto preliminare).
Inoltre, le parti fissavano il termine per la conclusione del contratto definitivo alla data del
15/04/2024, all'uopo prevedendo in capo alla promittente acquirente l'obbligo di dare comunicazione alla promittente venditrice, con almeno cinque giorni di preavviso, della data, del luogo e dell'ora della stipula del contratto a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o messaggio di posta elettronica (cfr. art. 9 contratto preliminare).
Ebbene, ciò chiarito, parte attrice ha allegato l'inadempimento di parte convenuta, la quale non si è resa disponibile alla stipula del definitivo entro la data fissata del 15/04/2024; la circostanza, peraltro, è confermata dalla comunicazione pec del 27/05/2024 inoltrata dal
5 R.G. 2143/2024 legale rappresentante della società alla società attrice, con la quale la Controparte_1
promittente acquirente, premettendo di essere impossibilitata a stipulare il contratto definitivo, richiedeva ad l'accettazione di un nuovo termine – indicato nella data del Pt_1
31/07/2024 - per poter addivenire alla stipula della compravendita (cfr. doc. 3 di parte attrice).
Tuttavia, neppure alla data del 31/07/2024, parte convenuta si rendeva disponibile alla conclusione della compravendita immobiliare, con ciò risultando inadempiente alle obbligazioni dalla stessa assunte.
In conseguenza dell'accertato inadempimento di parte convenuta – la quale non ha provveduto alla stipula del definitivo né entro il primo termine contrattualmente previsto né entro il successivo termine accordato - la società promittente venditrice, con PEC del
12/08/2024 ha esercitato formale recesso dal contratto preliminare di compravendita ai sensi dell'art. 1385 c.c.-.
Ebbene, l'esercizio da parte della società attrice del diritto di recesso - con conseguente trattenimento dell'importo di € 40.000,00 versato a titolo di caparra confirmatoria da parte convenuta al momento della stipula del preliminare - appare del tutto legittimo;
difatti, la caparra confirmatoria ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intende esercitare il potere di recesso conferitole ex lege, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta;
qualora, invece, detta parte intenda agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'an e nel quantum (cfr.
Cass. Civ. n. 20532/2020).
Nel caso di specie, a fronte dell'inadempimento di parte convenuta all'obbligazione nascente dal contratto preliminare di compravendita, parte attrice ha legittimamente optato per l'esercizio del recesso di cui all'art. 1385 c.c. con conseguente legittimo incameramento dell'importo di € 40.000,00 ricevuto a titolo di caparra confirmatoria.
2. Conseguentemente all'accertamento del legittimo esercizio del diritto di recesso da parte della società attrice e, dunque, dello scioglimento del rapporto contrattuale intercorso tra le
6 R.G. 2143/2024 parti, deve essere accolta la domanda di condanna di parte convenuta alla restituzione del bene immobile oggetto del contratto preliminare del 18/01/2024.
Difatti, nel contratto preliminare di vendita con immediata immissione nella detenzione del bene – quale è quello per cui è causa - il promissario acquirente consegue la disponibilità materiale del bene in virtù di un contratto di comodato collegato al preliminare ed ha, pertanto, la semplice detenzione qualificata della res esercitata nomine alieno; conseguentemente, in capo al promissario acquirente andrà riconosciuto un correlato obbligo di restituzione della res ogniqualvolta la sua detenzione non sia più sorretta da un titolo valido ed efficace, essendo venuto meno, nel collegamento negoziale, il rapporto fondamentale costituito dal contratto preliminare.
Tanto chiarito, quindi, venuto meno il contratto preliminare e, dunque, il collegato contratto di comodato, parte convenuta deve essere condannata al rilascio immediato dell'immobile sito in Pescia, frazione Veneri, via delle Botteghe n. 45 (identificato in Catasto Fabbricati del Comune di Pescia al foglio di mappa 92, part. 700 sub 11 e 724 sub 6 graffate).
3. Parte attrice domanda, infine, la condanna di parte convenuta al pagamento dell'importo di € 1.800,00 mensili a far data dal mese di maggio 2024 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile promesso in vendita a titolo di indennità di occupazione dovuta dalla società promittente venditrice per la detenzione del suddetto immobile.
La domanda è fondata e, pertanto, merita accoglimento, sebbene con le precisazioni di seguito indicate.
Con riferimento all'indennità relativa alle mensilità di maggio, giugno, luglio e agosto
2024, le stesse trovano la propria fonte nel contratto con prestazioni a carico del solo proponente del 27/05/2024 (cfr. doc. 3 di parte attrice); difatti, è la stessa parte promittente acquirente che, successivamente allo spirare del termine in origine fissato per la stipula del definitivo, ha richiesto a parte promittente non solo l'accettazione di un nuovo termine per addivenire alla conclusione della compravendita, ma anche l'accettazione della proposta avente ad oggetto il versamento di una indennità di occupazione a partire dal 1 maggio
2024 “per continuare ad avere la disponibilità del bene immobile oggetto del preliminare fino alla stipula del contratto definitivo” (cfr. punto 3) del doc. 3 di parte attrice).
7 R.G. 2143/2024 A ben vedere, la suddetta proposta, ben può essere inquadrata nella fattispecie ricadente nello schema negoziale disciplinato all'art. 1333 c.c.-; difatti, prevedendo obbligazioni a carico della sola parte promittente acquirente – in particolare, nel caso di specie, il versamento di una indennità di occupazione sino alla stipula del definitivo - il perfezionamento del contratto non richiede alcuna manifestazione di assenso da parte del destinatario, il quale può, al contrario, rifiutare la proposta ai sensi dell'art. 1333 co. 2 c.c.-.
Ebbene, non risultando alcun espresso rifiuto da parte della società attrice, destinataria della proposta, il contratto deve ritenersi concluso e, dunque, deve ritenersi sorta l'obbligazione assunta dalla convenuta e avente ad oggetto il pagamento di una indennità di occupazione a far data dal 1 maggio 2024 e sino alla stipula del contratto definitivo, per l'importo di €
1.800,00 mensili;
obbligazione, quest'ultima, della quale parte attrice allega l'inadempimento.
Spirato anche il secondo termine fissato per la conclusione della compravendita, parte attrice ha esercitato legittimamente il proprio diritto di recesso dal contratto preliminare in data 12/08/2024. Nonostante, tuttavia, il venir meno del rapporto negoziale in essere tra le parti, la società ha continuato a detenere l'immobile promesso in Controparte_1
vendita senza corrispondere alcunché; pertanto, a far data dall'esercizio del diritto di recesso è dovuta l'indennità a titolo di risarcimento del danno per occupazione sine titulo dell'immobile, la quale ben può essere quantificata in misura pari a quella offerta dalla stessa promissaria acquirente con la proposta del 27/05/2024.
Dunque, alla luce di quanto sopra esposto, per le mensilità da maggio 2024 ad agosto 2024, il diritto a percepire l'indennità di occupazione spetta a parte attrice in forza del contratto con obbligazioni a carico del solo proponente del 27/05/2024 per un importo complessivo pari ad € 7.200,00 (€ 1.800,00 x n. 4 mensilità) oltre interessi dalle singole scadenze al saldo effettivo.
A far data dal mese di settembre 2024 e sino al corrente mese di aprile 2025, venuto meno il titolo legittimante l'occupazione dell'immobile promesso in vendita, l'indennità dovuta a titolo di risarcimento del danno per occupazione sine titulo deve essere quantificata €
8 R.G. 2143/2024 14.400,00 (€ 1.800,00 x n. 8 mensilità), oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo.
Dunque, l'importo complessivamente dovuto da in favore di Controparte_1 [...]
a titolo di indennità di occupazione ammonta ad € 21.600,00-, oltre Parte_2 Pt_1 alle mensilità maturande sino alla effettiva restituzione dell'immobile.
Spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e dunque sono poste a carico di parte convenuta.
Esse vengono liquidate secondo i parametri medi di cui al DM 55/2014 come modificato dal DM 37/2018 e poi dal DM 142/2022 tenuto conto del valore della causa secondo il criterio del decisum (€ 21.600,00), esclusa la fase istruttoria/trattazione, posto che parte attrice non ha provveduto al deposito di memorie ex art. 171 ter c.p.c. e non è stata svolta alcuna attività di tale natura e ridotto, altresì, del 50% il compenso dovuto per la fase decisoria, data la pronuncia della presente sentenza nelle forme del rito semplificato ex art. 281 sexies c.p.c.-.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pistoia, in persona del Giudice Unico Dott.ssa Elena Piccinni, definitivamente pronunziando nella presente vertenza, ogni diversa istanza ed eccezione reietta, così decide:
a) accerta e dichiara l'inadempimento di parte convenuta alle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 18/01/2024 avanti al Notaio di Pescia (Rep. 51925, racc. 541 reg. gen. e. 335 reg. part), avente ad oggetto Per_1
l'immobile sito in Pescia, frazione Veneri, via delle Botteghe n. 45, identificato in Catasto
Fabbricati del Comune di Pescia al foglio di mappa 92, part. 700 sub 11 e 724 sub 6 graffate;

b) accerta la legittimità dell'intervenuto recesso dal contratto preliminare esercitato da parte attrice in data 12/08/2024, con diritto della stessa a trattenere l'importo di € 40.000,00 versato da parte convenuta a titolo di caparra confirmatoria;

c) condanna parte convenuta alla restituzione dell'immobile di cui al capo a) a far data dalla pronuncia della presente sentenza;

9 R.G. 2143/2024 d) condanna parte convenuta al pagamento dell'importo di € 21.600,00-, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, in favore di parte attrice a titolo di indennità di occupazione, oltre ulteriori mensilità maturande sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile;
e) condanna parte convenuta alla refusione delle spese di lite in favore di parte attrice liquidate in € 2.547,00 per compensi professionali, € 237,00 per anticipazioni, oltre il 15% spese generali, CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Pistoia, il 29 aprile 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Elena Piccinni
10 R.G. 2143/2024