n. 3358/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TORINO
OTTAVA SEZIONE CIVILE
Il giudice istruttore Antonio Carbone, in funzione di giudice unico, ha pronunciato nelle forme dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iniziata con ricorso depositato in data 23.2.24, iscritta al n. 3358/24 di
R.G., promossa da:
Parte_1
con l'Avv. Fabrizio Cardaci
ricorrente contro
Controparte_1
con l'Avv. Vincenzo Savasta
resistente
premesso
che
- con ricorso depositato il 23.2.24 , proprietaria dell'immobile a destinazione Pt_1
commerciale sito in Torino, via Trofarello n. 7 composto da un capannone industriale e da un basso fabbricato, ha chiesto di dichiarare la risoluzione del contratto del 5.10.22
pagina 1 di 10 per inadempimento della conduttrice e di condannare al Controparte_1 Controparte_1
rilascio del compendio, al pagamento di euro 28.204 per canoni insoluti (euro 28.060)
e spese di registro (euro 144) e al pagamento dell'indennità di occupazione sino al rilascio effettivo;

- si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto delle domande attoree e Controparte_1
svolgendo alcune domande riconvenzionali;

- in pendenza di causa è stata formulata e respinta l'istanza della resistente ex art. 700
c.p.c. volta ad inibire alla terza garante il pagamento richiesto da controparte CP_2
con l'escussione della fideiussione bancaria prestata ai sensi dell'art. 14 del contratto;

- la causa viene decisa con la presente sentenza alla scadenza dei termini di cui all'art. 127 ter c.p.c. assegnati con ordinanza del 24.6.24 per il deposito di note di discussione scritte sostitutive della trattazione orale;

osservato
che
- ha agito in giudizio lamentando, inizialmente, la morosità sino ad allora Pt_1
maturata di nel pagamento dei canoni relativi ai mesi di dicembre 2022, Controparte_1
gennaio 2023, da luglio a dicembre 2023, gennaio e febbraio 2024 per complessivi euro 28.060;
- nel frattempo è maturata un'ulteriore morosità per i restanti mesi del 2024 e per il gennaio 2025, come emerge degli scritti conclusivi;

- in base a questi presupposti ha chiesto di accertare la risoluzione del contratto Pt_1
in forza della clausola risolutiva espressa di cui agli artt. 6 e 17 della scrittura del

5.10.22 richiamata con e-mail del 26.9.23 (doc. 10 att.) o di dichiararne la risoluzione per inadempimento di controparte e di condannare la resistente al pagamento dei canoni insoluti, dei canoni a scadere fino al rilascio ed al 50% delle spese di registro;

pagina 2 di 10 - la conduttrice ha contestato il fondamento delle domande avversarie Controparte_1
eccependo che:
a) la locatrice avrebbe rifiutato di sottoscrivere l'autorizzazione all'esecuzione di Pt_1
alcuni interventi di adattamento dei locali necessari per la presentazione della relativa
SCIA;
b) sarebbero emerse irregolarità edilizie che avrebbero comunque impedito la presentazione della SCIA;

- la conduttrice ha, inoltre, lamentato infiltrazioni d'acqua ed ha chiesto, in via riconvenzionale, di dichiarare la risoluzione del contratto per colpa della locatrice e di condannarla al risarcimento del danno da perdita di chance e al rimborso delle spese sostenute;

*
- sotto il primo profilo si rileva che:
1) nella premessa del contratto del 5.10.22 ha dichiarato di voler Controparte_1
condurre l'immobile "come visto e piaciuto nelle condizioni in cui si trova";
2) nell'art. 2 la conduttrice si è dichiarata "responsabile per Controparte_1
l'ottenimento dei permessi per lo svolgimento della propria attività";
3) nell'art. 7 del contratto la conduttrice ha dichiarato e riconosciuto che Controparte_1
"l'immobile concesso in locazione è idoneo all'uso convenuto" e le parti hanno concordato che "ogni nuova opera eventualmente richiesta dalla legge o dalla PA per rendere i locali idonei all'esercizio dell'attività sarà ad esclusivo carico della parte conduttrice”;
- secondo le parti avrebbero concordato contenuto, modalità e Controparte_1
tempistiche di ulteriori lavori che sarebbero stati eseguiti dalla stessa : Controparte_1
a) demolizione della struttura in cartongesso precedentemente adibita ad ufficio;

pagina 3 di 10 b) demolizione di una porzione di parete divisoria con apertura di una porta carraia per collegare il capannone al basso fabbricato;

c) realizzazione di uffici e di una sala di attesa dei clienti nella parte sinistra del basso fabbricato;

d) sostituzione del portone pedonale di accesso al grande capannone;

e) tinteggiatura di tutti i portoni in blu;

- la resistente ha aggiunto che avrebbe, in seguito, disatteso tale Controparte_1 Pt_1
accordo rifiutando di sottoscrivere il nulla osta alla presentazione della SCIA
predisposta dal Geom. (doc. 6 res.); Pt_2
- l'esistenza dell'accordo è stata negata da;
Pt_1
- a fronte della contestazione, sarebbe stato onere di dimostrare Controparte_1
l'esistenza ed il contenuto dell'intesa;
- in questa prospettiva, si deve considerare che l'esecuzione dei predetti interventi - e,
segnatamente, di quelli di cui ai punti a), b), c), d) che incidono sulla conformazione dell'immobile - non è stata espressamente contemplata dal contratto del 5.10.22 e contrasta con le clausole riportate all'inizio del presente paragrafo;

- l'assenso della locatrice all'esecuzione dei predetti interventi non è ravvisabile neppure in via implicita perché l'esonero dal pagamento dei primi due canoni e la determinazione in misura crescente dei canoni per le prime annualità "in considerazione della necessità di consentire a di eseguire interventi di Controparte_1
adeguamento dei locali alla propria attività e di avviarla adeguatamente" (art. 4 del contratto) ha carattere generico, è riferibile anche ad interventi pacificamente ammissibili quali la tinteggiatura, la pulizia, l'installazione dell'impiantistica e non è,
dunque, interpretabile in modo sufficientemente univoco nel significato attribuito dalla conduttrice;

pagina 4 di 10 - va inoltre considerato che in base all'art. 8 del contratto sarebbero state possibili
"addizioni, innovazioni o trasformazione" solo previo consenso scritto della locatrice;

- tale assenso scritto, né può essere ravvisato nelle comunicazioni del Geom. Pt_2
che era privo di poteri rappresentativi;

- la forma convenzionale pattuita dalle parti impedisce la prova dell'assenso della locatrice in via testimoniale o tramite presunzioni;

- nel caso, invece, in cui l'eventuale assenso fosse stato prestato il 6.9.22, ancor prima della stipulazione del contratto del 5.10.22 - come parrebbe evincersi dai capitoli 2, 3, 4
di parte resistente - la relativa prova testimoniale e/o presuntiva (art. 2729 comma 2
c.c.) incorrerebbe nella preclusione dell'art. 2722 c.c., non ricorrendo le deroghe di cui all'art. 2724 c.c.;
-

per questi motivi

non ha fornito adeguata prova del prospettato Controparte_1
accordo;
- il rifiuto di di autorizzare la presentazione della SCIA è stato, dunque, legittimo Pt_1
e non può essere considerato un inadempimento della locatrice;

*
- ha eccepito, in secondo luogo, un secondo inadempimento della Controparte_1
locatrice nel fatto che l'immobile presentasse due irregolarità edilizie consistenti nella presenza di due pensiline esterne e di due tratti terminali di camini esterni destinati allo smaltimento degli scarichi dei bruciatori delle cabine di verniciatura installate dal precedente conduttore, con conseguente impossibilità di presentare la SCIA di inizio attività in presenza di tali abusi;

- le due irregolarità sono venute meno il 12.1.23, come provato dal "provvedimento amministrativo di conclusione istruttoria" con protocollo n. 457 di archiviazione in pari data (doc. 8 allegato da alla comparsa nel subprocedimento ex art. 700 c.p.c.); Pt_1
pagina 5 di 10 - ciò premesso, occorre stabilire se le due difformità abbiano inciso sul contratto;

- in proposito Cass. 14067/23 ha confermato l'attuale, costante indirizzo giurisprudenziale secondo il quale “nei contratti di locazione relativi ad immobili
destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le
caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo
svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie
autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere
tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a
carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del
bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo
stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze
amministrative) diviene rilevante - quale condizione di efficacia, elemento presupposto
o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico
godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto - solo se abbia formato oggetto
di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che
la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento
dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore”;
- nella fattispecie in esame non solo la locatrice non ha fornito tale espressa Pt_1
garanzia, ma la stessa conduttrice aveva previamente dichiarato in Controparte_1
contratto l'idoneità dell'immobile all'uso convenuto (art. 7 del contratto);
- per questo motivo anche l'eccezione in esame è infondata;

*
- ha eccepito, infine, l'esistenza di infiltrazioni;
Controparte_1
- la resistente non ha tuttavia dimostrato che le infiltrazioni siano state di entità e frequenza tali da precludere totalmente il godimento dell'immobile, così da giustificare pagina 6 di 10 l'integrale pretermissione dei canoni nelle mensilità indicate in ricorso, non potendosi ricavare tale prova né dalle fotografie prodotte, né dai capitoli 6 e 7 inammissibili in quanto generici;

- pertanto anche quest'ultima eccezione è infondata;

*
- per le ragioni che precedono sussisteva un inadempimento di in grado Controparte_1
di attribuire fondamento alla comunicazione via e-mail del 26.9.23 con la quale la ricorrente , attesa la mancata ricezione dei canoni, ha dichiarato di volersi Pt_1
avvalere con effetto immediato ai sensi dell'art. 1456 c.c. della clausola risolutiva espressa di cui agli artt. 6 e 17 del contratto;

- si deve, dunque, dare atto con pronuncia accertativa della cessazione del contratto al
26.9.23;
*
- per quanto riguarda il quantum debeatur, si rileva quanto segue;

- l'immobile è stato rilasciato il 10.2.25, con l'accordo tra le parti che la detenzione debba intendersi cessata al 31 gennaio 2025;
- ha ommesso il pagamento dei canoni: Controparte_1
a) del dicembre 2022 (le trattative per l'eventuale esenzione non erano sfociate in un accordo formalizzato);
b) di gennaio, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre 2023;
c) di tutti i 12 mesi del 2024;
d) del gennaio 2025;
per complessivi euro 62.220 comprensivi di IVA;

pagina 7 di 10 - in seguito al rigetto dell'istanza ex art. 700 c.p.c. avanzata in corso di causa dalla resistente e all'escussione della fideiussione, il 7.8.24 la terza garante ha CP_2
versato a euro 41.000 a concorrenza dell'intera garanzia prestata;
Pt_1
- nelle note scritte del 6.3.25 ha sostenuto che il versamento sarebbe Controparte_1
imputabile esclusivamente al capitale e non anche all'IVA;
- occorre tuttavia rilevare, in primo luogo, che il pagamento da parte della banca in ossequio alla garanzia a prima richiesta da lei prestata ha tenuto luogo del pagamento che sarebbe stato esigibile dalla contraente garantita inadempiente, pagamento che avrebbe compreso l'IVA secondo quanto previsto dall'art. 4 del contratto;

- va osservato, in secondo luogo, che, diversamente da quanto previsto per le obbligazioni di valore (Cass. 22592/13), nelle obbligazioni di valuta come quella in oggetto l'IVA è dovuta ex lege e che sono qualificabili come obbligazioni di valuta sia quella avente ad oggetto il pagamento del canone sino al 26.9.23 quando si è Pt_1
avvalsa della clausola risolutiva espressa ponendo fine al contratto, sia quella dovuta dal 26.9.23 al rilascio avente ad oggetto il pagamento di un importo equivalente al canone (Cass. 38588/21: “le due obbligazioni previste dall'art. 1591 c.c., inoltre, sono
autonome e di duplice natura: di valuta quella avente ad oggetto il canone, su cui
maturano gli interessi dalla domanda;
di valore invece quella avente ad oggetto il
maggior danno”);
-

per questi motivi

il criterio di imputazione dell'acconto adottato da è corretto e, Pt_1
al netto della somma ottenuta escutendo la garanzia, residua un debito di CP_1
di euro 21.361 (62.220 – 41.000);
[...]
- sono inoltre dovuti da euro 144 pari al 50% delle spese di registrazione Controparte_1
del contratto ed euro 67 per imposta di registro per la cessazione;

pagina 8 di 10 - accertata la debenza degli importi già escussi, l'attuale residuo credito di Pt_1
ammonta così ad euro 21.572 (21.361 + 144 + 67), oltre ad interessi dalla data di ciascuna scadenza mensile al gennaio 2025 compreso secondo il tasso di cui al D.
Lgs. 231/02, trattandosi di un contratto intercorso tra imprenditori;

*
- ha proposto, a sua volta, alcune domande riconvenzionali;
Controparte_1
- tali domande, che nel merito sarebbero state comunque superate dalle motivazioni che precedono, vanno dichiarate d'ufficio inammissibili (Cass. 23815/17) perché non è
stato chiesto il differimento d'udienza ex art. 418 c.p.c.;
*
- le motivazioni che precedono hanno carattere assorbente rispetto a tutte le istanze istruttorie formulate in giudizio che appaiono, pertanto, superflue;

*
- le spese seguono la soccombenza di;
Controparte_1
- i compensi vengono così liquidati secondo i parametri di cui al D.M. 147/22 tenuto conto del valore della causa incrementato in fase giudiziale della cospicua domanda riconvenzionale della resistente di euro 84.306 + 340.000, del suo grado di difficoltà,
dell'impegno richiesto dai singoli incombenti in ciascuna fase processuale e dell'inderogabilità dei minimi:
1) compensi per il procedimento di mediazione
- attivazione della mediazione: euro 270
2) compensi per il giudizio:
- fase di studio: euro 2.000
- fase introduttiva: euro 1.500
- fase di trattazione, comprensiva del subprocedimento ex art. 700 c.p.c.: euro 5.210
pagina 9 di 10 - fase decisionale: euro 3.100
per complessivi euro 12.080, oltre ad euro 745 per esposti anche per mediazione e tassa di registro sull'ordinanza di rigetto ex art. 700 c.p.c., 15% per spese generali, IVA
se non detraibile e CPA come per legge;



P. Q. M.


il giudice istruttore in funzione di giudice unico,
definitivamente pronunciando,
disattesa ogni diversa domanda
- accerta la risoluzione del contratto di locazione del 5.10.22 per inadempimento di
Controparte_1
- condanna al pagamento a saldo a favore di Controparte_1 Parte_1
di euro 21.572 ad oltre ad interessi da ciascuna scadenza mensile al saldo al tasso di cui al D.Lgs. 231/02;
- condanna al pagamento a favore di delle Controparte_1 Parte_1
spese processuali che liquida in complessivi euro 745 per esposti ed euro 12.080 per compensi professionali, oltre a spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge qualora non detraibile dalla parte vittoriosa, imposta di registrazione e spese successive occorrende.
Così deciso in Torino l'11 marzo 2025.
Il giudice unico
(A. Carbone)
pagina 10 di 10